朱久文：楊紅旭(上海易居副院長)2014年樓市走勢與市場邏輯

1、楊紅旭楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長上海易居房地產(chǎn)研究院副院長中央電臺特聘財(cái)經(jīng)評論員中央電臺特聘財(cái)經(jīng)評論員 政府咨詢專家（參與十二五房地產(chǎn)規(guī)劃）政府咨詢專家（參與十二五房地產(chǎn)規(guī)劃）企業(yè)咨詢專家、上市公司顧問、為幾十家房企內(nèi)訓(xùn)企業(yè)咨詢專家、上市公司顧問、為幾十家房企內(nèi)訓(xùn)上海市首批房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人才上海市首批房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人才上海交大房地產(chǎn)總裁班特聘教授上海交大房地產(chǎn)總裁班特聘教授中國房地產(chǎn)中國房地產(chǎn)“白銀十年白銀十年”的首倡者（的首倡者（0909年年2 2月）月）中國房地產(chǎn)短周期理論的創(chuàng)始人中國房地產(chǎn)短周期理論的創(chuàng)始人暢銷書暢銷書樓市探秘：贏在長趨勢，賺在短周期樓市探秘：贏在長趨勢，賺在短周

2、期作者作者 南方都市報(bào)評選的南方都市報(bào)評選的20122012年度房價(jià)預(yù)測最靠譜專家年度房價(jià)預(yù)測最靠譜專家南方都市報(bào)與新浪網(wǎng)評選南方都市報(bào)與新浪網(wǎng)評選20132013年度房價(jià)預(yù)測十大靠譜專家年度房價(jià)預(yù)測十大靠譜專家 2014年樓市走勢與市場邏輯 市場回顧與現(xiàn)狀分析 土地成交溢價(jià)率土地成交溢價(jià)率10個一二線城市土個一二線城市土 地成交價(jià)地成交價(jià)2020個城市新建商品住宅月度供求關(guān)系個城市新建商品住宅月度供求關(guān)系近近5年年30個典型城市個典型城市3月份新建商品住宅成交面積月份新建商品住宅成交面積70城房價(jià)環(huán)比與同比變化城房價(jià)環(huán)比與同比變化70城住宅價(jià)格城住宅價(jià)格12月同比漲幅排序月同比漲幅排序70城

3、住宅價(jià)格漲幅（相比城住宅價(jià)格漲幅（相比2010年）排序年）排序（ 14%）20142014年樓市指標(biāo)預(yù)測年樓市指標(biāo)預(yù)測 全國商品房銷售面積及增長率全國商品房銷售面積及增長率全國商品房銷售均價(jià)及增長率全國商品房銷售均價(jià)及增長率全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積及增長率全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積及增長率全國房屋新開工面積及增長率全國房屋新開工面積及增長率 70城房價(jià)漲幅同比增幅預(yù)測城房價(jià)漲幅同比增幅預(yù)測房地產(chǎn)短周期規(guī)律解碼房地產(chǎn)短周期規(guī)律解碼 搞不懂短周期，房地產(chǎn)玩不轉(zhuǎn)搞不懂短周期，房地產(chǎn)玩不轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)短周期預(yù)測房地產(chǎn)短周期預(yù)測 20122012三部曲：探底、筑底、反彈三部曲：探底、筑底、反彈20132013

4、一條線：振蕩上行、有驚無險(xiǎn)一條線：振蕩上行、有驚無險(xiǎn)20142014退燒年：高位振蕩，逐步降溫退燒年：高位振蕩，逐步降溫2015尋底年：這個“暖冬”有點(diǎn)長 經(jīng)濟(jì)走勢：七上八下（今年經(jīng)濟(jì)走勢：七上八下（今年7.5%）國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014201420202020年）：年）：健全城鎮(zhèn)住房制度健全城鎮(zhèn)住房制度健全住房供應(yīng)體系。健全住房供應(yīng)體系。構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難

5、家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。場和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。健全保障性住房制度。健全保障性住房制度。建立各級財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效建立各級財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制

6、定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營效率。管理、服務(wù)水平和運(yùn)營效率?！苯∪康禺a(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡結(jié)構(gòu)

7、和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。的不動產(chǎn)統(tǒng)

8、一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。提高大城市保障房比例。萬套以上。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房

9、和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理創(chuàng)新和機(jī)制建設(shè)。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理創(chuàng)新和機(jī)制建設(shè)。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。一邊高樓林立，一邊棚戶連片。做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。抓緊土地承包經(jīng)營權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引抓緊土地承包經(jīng)營權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。導(dǎo)承包

10、地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。政府工作報(bào)告：政府工作報(bào)告：0505年來首次不提房價(jià)！年來首次不提房價(jià)！ 中央政策見底，長效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)中央政策見底，長效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)傳言溫州、長沙、杭州等地謀求放松調(diào)控、救市，影響？傳言溫州、長沙、杭州等地謀求放松調(diào)控、救市，影響？中央對于地方救市的態(tài)度存變數(shù)中央對于地方救市的態(tài)度存變數(shù)中央微刺激，僅涉及保障與棚改，商品房市場呈中性中央微刺激，僅涉及保障與棚改，商品房市場呈中性中央微刺激，主要動用財(cái)政手段，激活存量資金，貨幣難中央微刺激，主要動用財(cái)政手段，激活存量資金，貨幣難 以顯著放水以顯著放水政策見底、地方救市、貨幣政策政策見底、地方救

11、市、貨幣政策 貨幣供應(yīng)貨幣供應(yīng)M2增幅（今年增幅（今年13%） 貨幣供應(yīng)振蕩下行，不支持房價(jià)繼續(xù)大漲貨幣供應(yīng)振蕩下行，不支持房價(jià)繼續(xù)大漲寬松寬松偏松偏松合理合理偏緊偏緊緊張緊張 20城住宅存貨城住宅存貨 20城住宅去化周期城住宅去化周期 全國購地面積與新開工面積正增長全國購地面積與新開工面積正增長開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) 二季度：宏觀面預(yù)判二季度：宏觀面預(yù)判1、一季度GDP小落，二季度低位企穩(wěn)2、將會重新穩(wěn)增長、微刺激，類似去年二季度3、CPI溫和，貨幣面可能略松（降存準(zhǔn)？），總體松于13下半年4、人民幣貶值，略利空樓市。美國QE退出。5、房地產(chǎn)開發(fā)貸仍緊，首套房貸有變數(shù)，下半年可能略松 市場面預(yù)判市場面預(yù)判1、4-5月成交量繼續(xù)小幅反彈，6月不確定，三季度趨弱2、月度新增供應(yīng)持續(xù)大于成交，庫存不斷增加 3、房價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄加盤整，同比漲幅繼續(xù)收窄4、土地市場成交活躍度降低，仍強(qiáng)于房屋成交5、類似2011年走勢，但節(jié)點(diǎn)略早，稍強(qiáng)勢。 交易時機(jī)策略交易時機(jī)策略賣房賣房1、加快工程進(jìn)度，加 快出貨步調(diào)2、4-6月最后窗口3、少數(shù)降溫較快的城 市，2-3月份可搶 跑