專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)大全(新)1

1、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)目錄培訓(xùn)目的及方式培訓(xùn)前準(zhǔn)備工作培訓(xùn)內(nèi)容專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)業(yè)務(wù)技巧培訓(xùn)模擬培訓(xùn)綜合素質(zhì)培訓(xùn)體能培訓(xùn)培訓(xùn)規(guī)則培訓(xùn)考核 培訓(xùn)課時(shí)安排培訓(xùn)內(nèi)容a、 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)1、 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史2、 何為房地產(chǎn)3、 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣劃分的4、 房地產(chǎn)基本知識(shí)（1） 建筑物的種類(lèi)（2） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程（3） 房屋結(jié)構(gòu)及建筑材料基本知識(shí)（4） 建筑以層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的劃分及區(qū)別（5） 房屋結(jié)構(gòu)工期及面積計(jì)算（6） 住宅價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目（7） 出讓?zhuān)瑒潛艿暮x（8） 房地產(chǎn)法律，法規(guī)（9） 購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房須知（10） 商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同登記須知（11） 房屋抵押登記須知（12） “五證”“二書(shū)”的含義（13） 出讓的年

2、限與用途及方式5、 影響價(jià)格的主要因素6、 有效定價(jià)格的特點(diǎn)7、 走俏房地產(chǎn)的特征8、 錯(cuò)層房屋之點(diǎn)點(diǎn)滴滴9、 影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的因素10、 影響價(jià)格的因素11、 廣宣與企劃12、 物業(yè)管理的內(nèi)容13、 物業(yè)管理含義14、 中國(guó)古代風(fēng)水術(shù)對(duì)房屋地點(diǎn)選擇有何啟示b 、業(yè)務(wù)技巧培訓(xùn)1、 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員十要素2、 行銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程3、 電話接聽(tīng)步逐及要點(diǎn)須知4、 五點(diǎn)三步5、 行銷(xiāo)法則a、 怎樣建立和諧的氣氛b、 怎樣引發(fā)客戶的興趣b、 提供部提的解答c、 怎樣引發(fā)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)d、 完成交易6、 工地帶看技巧7、 樣板房帶看介紹流程8、 樣板房講解技巧9、 銷(xiāo)售促進(jìn)計(jì)劃10、 室內(nèi)裝飾知識(shí)a、 裝修部置

3、b、 裝飾材料基本知識(shí)11、 銷(xiāo)控配合12、 客戶類(lèi)型及應(yīng)對(duì)技巧13、 購(gòu)買(mǎi)行為的類(lèi)型和購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣變化趨勢(shì)14、 推銷(xiāo)三步曲15、 逼訂技巧16、 抗干擾問(wèn)答17、 收定技巧18、 水平思考與潛在顧客的開(kāi)拓法19、 行銷(xiāo)地圖的制作法與運(yùn)用法20、 洽談進(jìn)行方法（購(gòu)買(mǎi)心更換七階段）21、 接近客戶的方法與如何開(kāi)口說(shuō)話的研究22、 競(jìng)爭(zhēng)者的分析與競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)的運(yùn)用23、 怎樣明察顧客來(lái)意抓好接近時(shí)機(jī)24、 應(yīng)對(duì)客戶反對(duì)意見(jiàn)的方法25、 行銷(xiāo)說(shuō)話技巧改進(jìn)法26、 地產(chǎn)行銷(xiāo)的概念、原則、功能27、 銷(xiāo)售常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法28、 活動(dòng)促銷(xiāo)期的接帶技巧29、 如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查及分析30、 銷(xiāo)講資料的制作31、

4、如何制作現(xiàn)場(chǎng)表格及表格的填寫(xiě)c 、模擬培訓(xùn)1、 劇本表演2、 現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程3、 銷(xiāo)控配合4、 現(xiàn)場(chǎng)士氣激勵(lì)模擬5、 樣板房介紹模擬6、 工場(chǎng)介紹模擬7、 模型介紹模擬8、 逼定技巧模擬9、 電話追蹤技巧模擬d、口才培訓(xùn)1、 演講2、 辯論3、 劇本表演4、 朗誦5、 抗干擾回答問(wèn)題e綜合素質(zhì)培訓(xùn)1、 服飾禮儀2、 容妝禮儀3、 文學(xué)知識(shí)的加深4、 自我管理實(shí)施法5、 處理抱怨的方法6、 提高行銷(xiāo)素質(zhì)基本法7、 團(tuán)隊(duì)精神的塑造（a） 游戲（b）模擬8現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)f體能培訓(xùn)1、 跑步2、 行大行操3、 跳大4、 游戲培訓(xùn)目的 通過(guò)嚴(yán)格有效的“魔鬼式”培訓(xùn)，選拔優(yōu)秀的行銷(xiāo)人員成在為公司對(duì)外的形象代理

5、人，并樹(shù)立專(zhuān)業(yè)公司品牌形象。一、 培訓(xùn)前準(zhǔn)備工作1、 培訓(xùn)人員：包括培訓(xùn)教官和培訓(xùn)學(xué)員。培訓(xùn)教官設(shè)三名：主教官負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)管理，主講課程， 學(xué)員的選拔考評(píng)；副教官協(xié)助主教官培訓(xùn)全過(guò)程并代講課程；生活教官負(fù)責(zé)整個(gè)培訓(xùn)人員后勤服務(wù)。2、 培訓(xùn)基地：根據(jù)每期的學(xué)員人數(shù)確定相應(yīng)的場(chǎng)地作為培訓(xùn)基地。3、 培訓(xùn)道具及資料：培訓(xùn)教官資料包括培訓(xùn)表格、成功宣言、現(xiàn)場(chǎng)行銷(xiāo)表格、幻燈機(jī)、秒表、手提電腦 培訓(xùn)學(xué)員道具包括文具、筆、筆記本、運(yùn)動(dòng)衫、運(yùn)動(dòng)鞋、毛巾。4、 培訓(xùn)時(shí)間： 三、培訓(xùn)規(guī)則：1、 點(diǎn)名規(guī)則 教官點(diǎn)名時(shí)，學(xué)員必須站起，高舉右手升直，手掌緊握成拳，貼近右耳，高喊“有”！ 待教官示意后，方能把手

6、放下 選一名班長(zhǎng)2、上、下課規(guī)則： 所有學(xué)員一律靠左坐，抬頭挺胸，座椅子的1/3，雙手?jǐn)[放與雙膝之上 桌面保持干凈整潔，所有筆記、文具一律置于左上角 不準(zhǔn)隨意出沒(méi)教室，關(guān)閉一切通訊器材：bp機(jī)、手機(jī)。 當(dāng)教官說(shuō)完“各位同仁大家好”后，全體學(xué)員起身后高喊“教官好“（鞠躬25度） 待教官喊“下課時(shí)”，班長(zhǎng)需喊“起立”，全體學(xué)員起身后高喊“謝謝教官“3、 有關(guān)處罰體能處罰 男：5次俯臥撐 女：10次高抬腿 計(jì)分處罰：每人10分4、 演講規(guī)則： 演講人站直，雙手不扶撐講臺(tái)。 演講時(shí)應(yīng)先向當(dāng)日最高教官致詞“教官好”及“各位同仁大家好演講完畢“謝謝大家”，鞠躬25度。5、 辨論規(guī)則： 開(kāi)始發(fā)言時(shí)“教官好，

7、各位同仁大家好” 發(fā)言結(jié)束“謝謝對(duì)方辯友” 各隊(duì)辨手陳詞時(shí)間為3分鐘，末辨4分鐘 自由辯論：雙方各20分鐘 評(píng)選“最佳辨手” 二、 內(nèi)容 1、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史新中國(guó)成立到70年代末我國(guó)居民的住房一直是按福利分房的政策來(lái)解決。長(zhǎng)期以來(lái)人們習(xí)慣于按照分配住房的時(shí)間、數(shù)量和地點(diǎn)考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。80年鄧小平同志提出，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的設(shè)想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革圍繞“三三”制補(bǔ)巾出售新建住房政策進(jìn)行試點(diǎn)。按照這個(gè)政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的房?jī)r(jià)款，由個(gè)人、單位和政府各承擔(dān)1/3，即個(gè)人只需支付房?jī)r(jià)款的1/3，就可以買(mǎi)到住房，其余房?jī)r(jià)款由單位和政府補(bǔ)貼。1987年9月,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率

8、先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓,隨后,福州、廈門(mén)、廣州、上海等城市也開(kāi)始試行。1988年4月，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了法律上的保障。1989年，由于政治形勢(shì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了很大的沖擊。1991年5月，投資環(huán)境得到進(jìn)一步必善，加上浦東開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回升趨勢(shì)。初步形成階段（19921995年）。嚴(yán)格意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。1992年市場(chǎng)興起。1992年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起，交易活躍。其重要標(biāo)志是1992

9、年前幾個(gè)月社會(huì)各界普遍公認(rèn)的一個(gè)社會(huì)新熱點(diǎn)-“房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國(guó)前四個(gè)月與上年同期相比，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)18.3%,全民所有制單位固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)38.6%,社人商品零售額增長(zhǎng)14.6%,而商品房完成投資卻增長(zhǎng)78%,商品房銷(xiāo)額增長(zhǎng)63.3%.1992年下半年:膨脹.1992年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹.全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比1991年底增長(zhǎng)175%,新開(kāi)工面積增長(zhǎng)78.1%,利用外資增長(zhǎng)228%,全年商品房銷(xiāo)售額比1991年增長(zhǎng)80%,房地產(chǎn)公司增加2倍.1993年上半年:頂峰.這期間,全國(guó)商品房完成開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)143.5%新開(kāi)工面積增長(zhǎng)136%;新增開(kāi)發(fā)公司6000余家,至此,

10、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已達(dá)19000多家.1993年下半年-1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)節(jié)控政策.“相持”主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是從心態(tài)上看,很多人認(rèn)為宏觀調(diào)控是暫時(shí)的,“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”;二是從實(shí)際價(jià)格上看,很多大城市基本不見(jiàn)降價(jià),”有價(jià)無(wú)市”的局面非常明顯;三是完成的投資增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.這種局面大致持續(xù)到1993年3月.1994年3月-1995年:理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。1994年3月“兩會(huì)”之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始理性回落。政府工作報(bào)告中提出的9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和13000億的固定資產(chǎn)投資規(guī)模的計(jì)劃，逐漸平靜了社會(huì)上

11、期望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪高潮的心態(tài)。1995年是國(guó)家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀調(diào)控已取得明顯成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入平穩(wěn)發(fā)展階段。住宅、辦公用房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)；地區(qū)差異有所縮??；用于炒作的資金和投機(jī)性的投資明顯減少；中介咨詢(xún)、物業(yè)管理也獲相應(yīng)的重視和發(fā)展。 1997年有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實(shí)施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實(shí)行新房新制度。從98年下半年起全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貸幣化。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次新的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入層次的居民供應(yīng)不同的住房，實(shí)行不同的定

12、價(jià)原則：對(duì)收入較高的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用的商品住房實(shí)行政府指指導(dǎo)價(jià)，對(duì)最低收入家庭提供廉租金實(shí)行政府定價(jià)。2、改革對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響（一） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的三大政策基礎(chǔ)1、 土地有償使用政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最基本和最重要的保證2、 房屋商品化政策使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展真正走上了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。（1） 房屋作為商品，具有價(jià)值和使用價(jià)值。（2） 房屋在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等市場(chǎng)交換活動(dòng)時(shí)，都要遵循價(jià)值規(guī)律。（3） 投入到房屋生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)程的生產(chǎn)資料和經(jīng)營(yíng)管理資料都應(yīng)得到物質(zhì)補(bǔ)償和價(jià)值補(bǔ)償，并取得合法的利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)詞語(yǔ)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，保證能夠進(jìn)行房屋的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。（4

13、） 房屋的分配和消費(fèi)，要遵循“商品貨幣”的法則。（5） 房屋作為商品，其生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)必然要接受市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。3、 住房制度改革是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)和強(qiáng)大推動(dòng)力（1） 允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)習(xí)房屋或自己建房。（2） 向城鎮(zhèn)職工出售公有新、舊住宅。（3） 調(diào)整公房租金。a新房新租；b超標(biāo)加租；c混合房租；d提租后給補(bǔ)貼；e少量提租不給補(bǔ)貼；f辦青年公寓，按成本計(jì)收房租；g實(shí)行房屋保證金制度等等。（二） 正在發(fā)育的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)內(nèi)外環(huán)境（1） 因經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限分散化和利益分配形式多樣化，導(dǎo)致了國(guó)民收入初次分配的結(jié)構(gòu)性變化。（2） 國(guó)民收入初次分配格局的變化，相應(yīng)的形成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及投資主體的結(jié)構(gòu)性變

14、化。（3） 投資主體的結(jié)構(gòu)變化，要求以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體的城市建設(shè)體制與之相適應(yīng)。（4） 為適應(yīng)多元化的投資主體，多渠道融資的房地產(chǎn)及住房金融應(yīng)運(yùn)而生。（5） 城市地價(jià)的提高，使因投資主體多元化而形成的產(chǎn)權(quán)利益顯示出來(lái)。（三） 健全和完善國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的宏觀調(diào)控機(jī)制1、 價(jià)格調(diào)節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)交易實(shí)施價(jià)格調(diào)節(jié)，要與城市建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求相適應(yīng)。2、 信貸調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量資金，全靠企業(yè)或個(gè)人自籌，幾乎是不可能的，非得大規(guī)模的信貸支持。3、 稅收調(diào)節(jié)：稅收調(diào)節(jié)都有法規(guī)依據(jù)，它可以憑借國(guó)家的強(qiáng)制力，而作用于一切方面，包括前兩項(xiàng)調(diào)節(jié)所難以涉足的領(lǐng)域。4、 法制調(diào)節(jié)：法制調(diào)節(jié)區(qū)別于行

15、政或經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)最突出特點(diǎn)，在于它的規(guī)范性、穩(wěn)定性和強(qiáng)制性。3、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么劃分的目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分，主要是依據(jù)使用權(quán)讓渡關(guān)系，把房地產(chǎn)劃分為三個(gè)相關(guān)層次的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在我國(guó)土地歸國(guó)家和農(nóng)村集體所有，而城市用地則歸國(guó)家所有。一級(jí)市場(chǎng)就是把城市土地使用權(quán)有償有限期地批租給地地需求者；承擔(dān)者（即受讓方）一次支付整個(gè)使用年限的出讓金。一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上是由政府壟斷的批租市場(chǎng)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只存在與買(mǎi)方，并且交易為單向性即只有政府才有權(quán)對(duì)土地進(jìn)行批租，其他任何組織都沒(méi)有這種權(quán)力。因此房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由政府整體控制的體現(xiàn)政府政策導(dǎo)向的準(zhǔn)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)，土地使

16、用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓三種基本方式，目前最常見(jiàn)的是招標(biāo)和拍賣(mài)出讓。對(duì)出讓的土地使用年限，國(guó)家作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商品、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者與房地產(chǎn)的消費(fèi)者之間構(gòu)成 的交易市場(chǎng)。具體而言，就是開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)后對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后將土地及其附著物轉(zhuǎn)達(dá)讓給使用者的過(guò)程。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，土地及其附著物的轉(zhuǎn)達(dá)讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)和建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而土地使用權(quán)被子轉(zhuǎn)移后，其使用年限要作適當(dāng) 扣除。如a取得土地的使用權(quán)權(quán)為50年，但其開(kāi)過(guò)程花了2年，

17、那么a轉(zhuǎn)移給b時(shí)，b得到的土地使用權(quán)就只有48年了。在二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易要有合法的證明文件，要有明確的合約，交易額方式則由買(mǎi)賣(mài)雙方自己議定。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。它主要是指房地產(chǎn)的再次交易行為。也說(shuō)是從前的購(gòu)房者現(xiàn)在因把房屋拿來(lái)到市場(chǎng)上去賣(mài)。在三級(jí)市場(chǎng)信息上買(mǎi)賣(mài)的雙方一般而言比較零散，規(guī)模不大，競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的流程看，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還可以分為期房市場(chǎng)和現(xiàn)房市場(chǎng)。期房市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)在剛開(kāi)始開(kāi)發(fā)時(shí)或已經(jīng)開(kāi)發(fā)了一段時(shí)間后的買(mǎi)賣(mài)。這時(shí)房屋價(jià)格比建后低，但風(fēng)險(xiǎn)較大。現(xiàn)房市場(chǎng)指房地在完全建成經(jīng)驗(yàn)收合格后進(jìn)入市場(chǎng)交易，現(xiàn)房?jī)r(jià)格較期房?jī)r(jià)格高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小些。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇期房、現(xiàn)房、除了價(jià)格、是

18、否急需外，還要看他的評(píng)估能力，是否能準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)走勢(shì)，能否信任開(kāi)發(fā)商。需要讀者注意的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不健全，福利性住房分配還占相當(dāng)比重，雖然政府決定從1997年起取消福利性分房，但是要使福利性分房真正退出歷史舞臺(tái)尚須時(shí)日。這種計(jì)劃分配就導(dǎo)致了我國(guó)的住宅市場(chǎng)的新特征，即存在安居房市場(chǎng)、微利房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)。安居工程是政府為了解決職工群眾住宅問(wèn)題而推出的。由于安居房的成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、2%管理費(fèi)、貸款利息等因素構(gòu)成，減免了土地出讓金和一些稅費(fèi)，并不得有贏利，因此安居房?jī)r(jià)格大大低于市場(chǎng)價(jià)格。政府規(guī)定：國(guó)家安居工程住房直接以成本

19、價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房產(chǎn)、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。各個(gè) 城市都對(duì)此作了具體細(xì)則規(guī)定，一般年收入不超過(guò)3萬(wàn)元的家庭才有資格購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)5年后，在補(bǔ)交土地出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)，其收入歸個(gè)人所有。安居房?jī)r(jià)格合適，建筑質(zhì)量有保證，深?lèi)?ài)職工群眾，不足之處是安居房一般都修建在城市的郊區(qū)。與安居房相呼應(yīng)的是微利房。其價(jià)格略高于安居房，區(qū)域環(huán)境相當(dāng)，但是其建筑質(zhì)量值得認(rèn)真驗(yàn)證。至于商品房市場(chǎng)則是真正的交易市場(chǎng)，在此不必多費(fèi)筆墨。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還可按用途劃分為商業(yè)用房市場(chǎng)和居住用房市場(chǎng)。4、 何為房地產(chǎn)

20、是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益的總和。如：提高使用價(jià)值的：花草、樹(shù)木、假山等 提高使用功能而安裝在建筑物上的水、電、電梯、消防設(shè)備等。1、 房地產(chǎn)是個(gè)不動(dòng)產(chǎn)2、 三大特點(diǎn)：價(jià)值大、使用時(shí)間長(zhǎng)、不動(dòng)性3、 特性： a、固定性 （不可移動(dòng)） b、單一性（恒定性、權(quán)益無(wú)期） c、區(qū)域性：受價(jià)格、質(zhì)素的影響異質(zhì)性：不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （土地稀缺，房地產(chǎn)具有保值作用） d、長(zhǎng) 期 使 用 e、不動(dòng)產(chǎn)投資大、回收慢、周轉(zhuǎn)率 f、不動(dòng)產(chǎn)涉及的法律法規(guī)最多 g、不動(dòng)產(chǎn)涉及的專(zhuān)業(yè)知識(shí)最 h、影響的相關(guān)行業(yè)最，具有帶動(dòng)作用：建筑裝潢業(yè)、金融業(yè)旅游業(yè) i、不動(dòng)產(chǎn)

21、變現(xiàn)最不容易4 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征 房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占gtp的8%至10之間。按建設(shè)部制訂的計(jì)劃，至2000年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年增加值占gtp3.5，2010年占5，至2020年可望達(dá)到10左右。那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的序列。 房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)商品化。房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上說(shuō)，是投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)商品的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)品的商品化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。目前中國(guó)房地產(chǎn)品的商5品率總體說(shuō)還比較低，進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上還限于每年的增量部分。

22、但隨著中國(guó)土地使用制度和住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的進(jìn)一步發(fā)育與規(guī)范，21世紀(jì)20年代前后，房地產(chǎn)品的大部分將進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，基本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化。 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化。21世紀(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將大量增加科技投入，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的素質(zhì)，使城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材生產(chǎn)供應(yīng)及建筑施工工藝走向標(biāo)準(zhǔn)化、系列化和機(jī)械化，基本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)化。 房地產(chǎn)中介服務(wù)體系基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)化。中國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系目前還處于起步階段。無(wú)論就其發(fā)展規(guī)模和管理體制來(lái)看，還是從人員素質(zhì)和功能作用來(lái)看，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比水平還很低。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會(huì)主義市場(chǎng)體系的逐步完

23、善，再經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，一定能夠逐步建立起比較完善的社會(huì)化的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。 居民住宅基本實(shí)現(xiàn)自有化。居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然結(jié)果。目前中國(guó)城市居民住宅的自有化率還比較低，全國(guó)平均約為30%左右，其中小城市和城鎮(zhèn)比例高些；大中城市比例低些。隨著中國(guó)房改的進(jìn)一步深化和住房分配貨幣化的逐步實(shí)施，居民住房自有化率必將逐步提高。據(jù)估算，到20年代前后，可能達(dá)到50%以上。 5 武漢，需要適合武漢人自己的居所現(xiàn)在的人們?cè)谧焐铣３Ｕ務(wù)摰氖菤W美生活方式，表現(xiàn)在居住上就是港式風(fēng)格、歐陸風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，好象這就是生活品味。我曾在北京參觀過(guò)一個(gè)樓盤(pán)，一進(jìn)小區(qū)就是下沉式威尼斯水上廣場(chǎng)，房子是哥特

24、式的，再加上巴比倫空中花園?？蛇@是適合中國(guó)人居住的場(chǎng)所嗎？其實(shí)西方建筑表達(dá)的生活方式并不適合我們中國(guó)人。西方的居所傾向于人與自然的對(duì)立，強(qiáng)調(diào)以個(gè)體為中心，濃于宗教色彩，重形式化表現(xiàn)，宏大建筑掩蓋的是生活內(nèi)容的孤獨(dú)、單一和冷漠。而中國(guó)人的居住文化講究天人合一，人與自然具有親和力，很在乎生活的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，講究集體氛圍和個(gè)體的隨意性，濃于倫理而淡于宗教，著重人與人之間的相互交流。這些都是與西方生活方式格格不入的。于是，我們?cè)谧焐险務(wù)摎W美生活的同時(shí)，又不得不在內(nèi)心深處懷念著久已遠(yuǎn)逝的故鄉(xiāng)家園。雖然故鄉(xiāng)家園現(xiàn)時(shí)已不存在，但其實(shí)質(zhì)和精神卻深刻在人們的內(nèi)心，成為人們心中的“故園”情結(jié)。房屋基本知識(shí)一、 建筑

25、物的種類(lèi)商品房1、 居住建筑（住宅）2、 辦公建筑（寫(xiě)字樓）3、 商場(chǎng)建筑4、 文娛建筑5、 醫(yī)療建筑6、 教學(xué)建筑7、 體育、電信、交通建筑等 二、 建筑以層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)：1、 底層建筑：1-3層a)別墅：?jiǎn)误w式、聯(lián)體式、聯(lián)排式b)辦公樓、托兒所等 舉例：廣州天河20層樓幼教中心2、 多層建筑：4-7層特點(diǎn)：小區(qū)形式、無(wú)電梯、單棟占地面積小功能：方便、公灘小3、 高層建筑：a)低高層：8-12層（50米）b)中高層：17-25層（75米）c)高 層：26-40層（100米以下） 舉例：成浩物業(yè)興建“成浩大廈”56層1)超高層：40層以上（100米以上）舉例：上?！敖鹈髲B”88層300多米 “東

26、方明珠 ”463米 日本興建“月球大廈”500-1000米2)高層與底層的區(qū)別 高層 低層成本高/售價(jià)高 成本低/售價(jià)底（建筑成本高、地價(jià)高（節(jié)約地價(jià)政策） 結(jié)構(gòu)復(fù)雜 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單（電梯、設(shè)備層、消防通道等）物管高 物管底公攤大 公攤小空氣/視野/噪音好 較弱三、 房屋結(jié)構(gòu)a) 磚木結(jié)構(gòu)：木骨架承重、磚石砌墻維護(hù)（隨房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜化漸被淘汰）如：早期“明清”建筑（如：廟宇、寺院、山區(qū)住宅）b) 磚混結(jié)構(gòu)：石磚+預(yù)制建+圈梁（用磚、石砌墻、柱承重） 預(yù)制建：預(yù)先制作混凝土的構(gòu)建。（預(yù)制板、預(yù)制條等） 圈梁：承重，在梁、柱子部分用鋼筋混凝土（一般個(gè)層圈梁） 混凝土=石人工=水泥+黃沙+石子 特點(diǎn)：# 用

27、于多層住宅、別墅。 # 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、建造快（資金到位一周一層） # 墻面不能移動(dòng)拆除c) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)）： 鋼筋混凝土現(xiàn)澆，板、梁、柱承重 薄壁剪力墻：沉重墻（減少柱子） 現(xiàn)澆：板、梁、柱用混凝土澆灌 特點(diǎn)：# 用于高層建筑（如：廠房、商場(chǎng)、辦公樓） # 建造復(fù)雜（資金快2周一層）d) 鋼結(jié)構(gòu)：（超高層） 板、梁、柱，全部都采用鋼材 如：上海金茂、深圳地王大廈四、 房屋結(jié)構(gòu)工期（紅線圈地）1、 基礎(chǔ)期：（土方開(kāi)挖） 根據(jù)： 動(dòng)載、靜載、風(fēng)載/ 商場(chǎng)、住宅、寫(xiě)字樓等地質(zhì)情況、地質(zhì)報(bào)告l 地基的好壞影響建筑物的造價(jià)，土質(zhì)良好占土建造10%，（巖石層），土質(zhì)差（軟弱層、風(fēng)化層）占20%l

28、影響建筑物的安全性如：愛(ài)丁堡，巖石層松軟，迷信活動(dòng)2、 打樁期² 木樁：適用于軟弱的土層，單樁承受力不大，現(xiàn)已很少用² 鋼筋混凝土樁：適用于各類(lèi)土，用于多層、高層² 鋼管樁：用于鋼廠、電廠施工方法：撰孔、錘擊 舉例：上海成都路高架橋3、 正負(fù)0期 一般情況下，就是地面一層。以周?chē)貏?shì)作坐標(biāo)4、 結(jié)構(gòu)期² 墻：承重墻、非承重墻樓梯：用于上下樓交通、安全疏散人行方便 形式：?jiǎn)闻苁剑ㄓ糜诘讓?，中間無(wú)休息平臺(tái)，踏步不 能太多） 二跑式（適用于多層樓梯有回折、休息平臺(tái)） 雙合式（兩個(gè)亮跑式，適用于一般公共建筑物商場(chǎng)、酒店等） 四跑式（適用于樓梯間呈正方形的建筑物如

29、：戲院、博物館等） 構(gòu)造：斜面：20度-45度 踏步高：16-17.5公分 寬：25-30公分 樓梯寬：不少于1.2米（公共建筑要求放寬） 休息平臺(tái)：2米 欄桿和扶手：高出踏步90公分 電梯： 消防電梯 自動(dòng)扶梯（商場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、醫(yī)院）5、 內(nèi)裝（準(zhǔn)現(xiàn)房）地面找平：（廚、衛(wèi)）陶瓷地磚、花崗石墻面找平：一般水泥砂漿找平、馬賽克、花崗石6、 配套期（水電氣管道安裝、布線、水管、插座等）7、 外裝 外立面裝修 面磚、 涂料（大理石、幕墻）石幕、玻幕） 舉例：現(xiàn)在施工為節(jié)約時(shí)間8、多層、高層、別墅、小區(qū)和單體樓的區(qū)分1)多層、小高層、高層的區(qū)分 通常情況下，13層稱(chēng)為底層建筑；47層稱(chēng)為多層建筑；

30、812層稱(chēng)為小高層；1725層稱(chēng)為中高層；2640層稱(chēng)為高層；40層以上稱(chēng)為超高層。2)小區(qū)與單體樓的區(qū)分 小區(qū)一般來(lái)說(shuō)有獨(dú)立的社區(qū)配套系統(tǒng)（如中庭花園、社區(qū)會(huì)所、健身中心等配套設(shè)施），且樓房數(shù)量較多；而單體樓則是由12幢小高層或小高層以上建筑組成，一般情況下單體樓物管費(fèi)較小高，且公攤大。3)別墅通常有單體式（獨(dú)立一幢）、聯(lián)體式（23幢別墅組合為一體）、聯(lián)排式（由若干別墅聯(lián)為一排）、退臺(tái)式（別墅由底到高成階梯型排列，一般用于江景別墅）等幾種建筑形式。別墅一般為13層的底層建筑，單價(jià)較高，屬享受型住宅。8、 樓盤(pán)主要訴求點(diǎn)樓盤(pán)廣告主要訴求點(diǎn)即用簡(jiǎn)單的一句話直接或間接地表達(dá)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的感性認(rèn)識(shí)。如：

31、龍湖花園善待您一生、新東福花園與自然共呼吸、愛(ài)丁堡愛(ài)人、愛(ài)家、愛(ài)生活、佳華世紀(jì)新城享受生活每一天等，上述每個(gè)盤(pán)的主要訴求點(diǎn)即為黑體字，其他則以此類(lèi)推。9、 購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房須知一、 首先看開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：1、 已交會(huì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、 持有建設(shè)工程許可證；3、 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交 付日期；4、 涉及房屋拆遷應(yīng)有拆遷安置方案和保證按時(shí)回遷的具體措 施；符合上述條件后，開(kāi)發(fā)商到主管登記機(jī)關(guān)申 辦商品房預(yù)售許可證。二、 其次看商品房預(yù)售許可證上標(biāo)明的開(kāi)發(fā)商是否

32、與實(shí)際開(kāi)發(fā)商相符。三、 查看想購(gòu)買(mǎi)的房屋在預(yù)售許可證上是否存在，是否已被抵押，抵押情況記載在預(yù)售許可證副本下， 故而正本、副本俱要量清楚。四、 買(mǎi)了預(yù)售房并答定規(guī)范合同后，應(yīng)在30天內(nèi)同開(kāi)發(fā)商到房屋所在的房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)辦理預(yù)售合同登記 務(wù)案，以保護(hù)自己的合法權(quán)益（渝中區(qū)范圍內(nèi)的預(yù)售合同登記在重慶市房地產(chǎn)交易所）。10、商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同登記須知一、 商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同登記務(wù)案應(yīng)由預(yù)售（預(yù)購(gòu)當(dāng)事人向房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)。填寫(xiě)報(bào)武漢市房地產(chǎn)交 易合同登記申請(qǐng)表：預(yù)購(gòu)人可委托預(yù)售人辦理登記。二、 辦理預(yù)售合同登記應(yīng)提交證件：1、 商品房預(yù)售許可正副本原件；2、 雙方簽定的規(guī)范的商品房預(yù)售（預(yù)

33、購(gòu)）合同（一式三份）；3、 預(yù)售商品房分層信置平面圖；4、 付款憑證；5、 開(kāi)發(fā)企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(shū)；6、 買(mǎi)方是法人或其他組織應(yīng)提交法人登記證書(shū)（企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記證書(shū)等）或授權(quán)登記文件資料；買(mǎi)方單位應(yīng)提交法定代表人授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證明。全民單位的應(yīng)提交上級(jí)主管部門(mén)批文；股份制企業(yè)提交董事會(huì)批準(zhǔn)文件。7、 買(mǎi)方是個(gè)人的應(yīng)提交身份證明。三、 應(yīng)繳稅費(fèi) 計(jì)費(fèi)依據(jù)：成交額（申報(bào)成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)按評(píng)估價(jià)計(jì)算）。賣(mài)方：交易手續(xù)費(fèi)、 合同印花稅 買(mǎi)方:交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅四、登記申請(qǐng)人應(yīng)注意下列事項(xiàng)：1、 已抵押的房屋必須提交抵押權(quán)人書(shū)面同意的銷(xiāo)售證明及購(gòu)房人知道抵押情況的

34、證明；2、 申請(qǐng)人提交證件后應(yīng)留存收據(jù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取登記合同；3、 登記部門(mén)在證件齊全情況下，應(yīng)在30日內(nèi)辦理完畢；4、 房屋竣工并辦理妝始登陸記后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，并按成交額產(chǎn)供銷(xiāo)納下列稅費(fèi)后領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。評(píng)估勘丈費(fèi)：按房屋價(jià)值的1%，單棟房屋最高不超過(guò)1萬(wàn)元。只勘丈不評(píng)估的按1元/100m 11、房屋初始登記須知一、 新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，填報(bào)武漢市（私有）房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)、房屋墻界報(bào)表、房屋屬于共有的還應(yīng)填報(bào)房屋共有人申請(qǐng)表、法人及其他組織應(yīng)出具授權(quán)委托書(shū)由委托人持身份證明辦理、個(gè)人委托他人辦理須出具有法律效力的委托書(shū)；二、 應(yīng)提交

35、證件（一） 單位房產(chǎn)1. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本，99年4月之前）；建設(shè)工程規(guī)劃連驗(yàn)收合格證9正本，99年4月之后）；2. 國(guó)有土地使用全權(quán)證（或用地許可證）；3. 拆遷許可證4. 投資立項(xiàng)批文；5. 規(guī)劃紅線圖；6. 工程峻工平面圖和工程決算；7. 竣工驗(yàn)收證明（單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表）及原房注銷(xiāo)登記手續(xù)；8. 新建的商品房，除以上手續(xù)外，開(kāi)發(fā)單位還需提交公用面積、分?jǐn)傁禂?shù)、套內(nèi)建面、9. 銷(xiāo)售面積計(jì)算的明細(xì)表及計(jì)算人資格證書(shū)友及商品房預(yù)售許可證的正、副本原件。（二） 私人房產(chǎn)1. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本，99年4月之前）；建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證（正本，99年4月之后）；2. 房屋造價(jià)表

36、及原房注銷(xiāo)登記手續(xù)；3. 交驗(yàn)身份證及復(fù)印件。三、 應(yīng)繳稅費(fèi)1. 新建登記費(fèi)：按房屋造價(jià)的1 2. 評(píng)估丈量費(fèi)：按房屋 價(jià)值的1%收取，最高不超過(guò)1萬(wàn)元；若只丈量不評(píng)估的按1元/100 m2收取，不足100 m2按100 m2計(jì)；3. 權(quán)證印花稅：5元。四、 登記申請(qǐng)人應(yīng)注意下列事項(xiàng)：1. 申請(qǐng)人提交證件后應(yīng)留存收據(jù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取權(quán)證；2. 登記部門(mén)在證件齊全情況下，應(yīng)在30日內(nèi)辦理完畢。12、房屋抵押登記須知一、 抵押房屋的種類(lèi)1. 依法取得房屋（包卑鄙其他地上建構(gòu)筑物）所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；2. 已經(jīng)會(huì)清部分或者全部房?jī)r(jià)預(yù)購(gòu)的未竣工的三門(mén)峽品房（商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)合同）；3

37、. 商品房在建項(xiàng)目；4. 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物連同其占用范圍內(nèi)的土地使有權(quán)；5. 依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。二、 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押1、 權(quán)屬有爭(zhēng)議或權(quán)證與標(biāo)的物不符的；2、 權(quán)證被明令注銷(xiāo)、吊銷(xiāo)或其他原因失去效力的3、 屬拆遷公告范圍的；4、 被依耕查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地產(chǎn)；5、 用于教育、醫(yī)療等到公共福利性質(zhì)和文物古建筑的房地產(chǎn)；6、 其他依法不得抵押的房地產(chǎn)；三、 屬下列情形之一的應(yīng)向重慶市土地房屋 管理局申辦抵押登記1. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系外商投資企業(yè)、境外（含港、澳、臺(tái) ）個(gè)人及法人所有的；2. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系市有公產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)的；3. 跨 區(qū)市縣

38、的多處房地產(chǎn)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)的；4. 擔(dān)保金額在1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）以上的；5. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系國(guó)家級(jí)安居工程的。四、 抵押合同發(fā)生下列變更之日起10內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。1. 經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人對(duì)抵押的房地產(chǎn)翻新、擴(kuò)建、改變用途或部分轉(zhuǎn)讓的；2. 抵押人幫抵押權(quán)人發(fā)生變更的；3. 抵押合同蚋容發(fā)有利于變更的其他情形；4. 抵押關(guān)系終止，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在終止之日起10內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)登記。五、 辦理抵押登記須提交的證件（一）、現(xiàn)房抵押1. 抵押房屋的所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)的復(fù)印件三份，交驗(yàn)原件；2. 借款合同（原件一份，復(fù)印件二份）；3. 抵押房屋的房地產(chǎn)

39、專(zhuān)業(yè)評(píng)估結(jié)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告書(shū)（原件一份）；4. 共有房屋設(shè)定抵押，應(yīng)提交經(jīng)其他共有人同意的書(shū)面證明（原件一份）5. 外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)設(shè)定抵押，應(yīng)提交該企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)的書(shū)面證明（原件一份）；6. 如抵押人系他人債務(wù)擔(dān)保，須出具擔(dān)保書(shū)（原件及復(fù)印件二份）；7. 抵押人系個(gè)人應(yīng)交驗(yàn)身份證及身份證復(fù)印件三份；（二）期房按揭抵押登記1、 已登記備案的預(yù)購(gòu)商品房合同（原件二份、復(fù)印件四份）；2、 購(gòu)房付款憑證（復(fù)印件一份）；（三）、現(xiàn)房按揭抵押登記1、 交驗(yàn)房屋所有權(quán)證及復(fù)印件三份；2、 購(gòu)房付款合同（收復(fù)印件）；3、 借款合同（原件一份、復(fù)印件二份）；4、 個(gè)人身份證復(fù)印件三份；

40、（四）、在建工程抵押登記1、 交驗(yàn)商品房預(yù)售許可證副本及有關(guān)拆遷安置、聯(lián)建等協(xié)議；2、 借款合同（原件一份、復(fù)印件二份）；3、 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告書(shū)（原件一份）；4、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出具的保證書(shū)（原件一份）；（五）、抵押注銷(xiāo)登記1、 交驗(yàn)抵押房屋的所有權(quán)證；2、 抵押權(quán)人書(shū)面解除抵押設(shè)定的證明；3、 抵押合同（已登記的原件二份）13、 “五證”、“二書(shū)”的含義（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房應(yīng)持有的“五證”包括：1、 計(jì)委產(chǎn)項(xiàng)、可行性研究的批件；2、 規(guī)劃局的規(guī)劃使用證；3、 國(guó)土局的土地使用證；4、 建委的開(kāi)工建設(shè)許可證；5、 房地局的商品房預(yù)售許可證；其中土地使用證和商品房預(yù)售許可證

41、可以表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。（三） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付銷(xiāo)售的商品住宅時(shí)，必須提供“二書(shū)”即住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。1. 住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)標(biāo)明：正常使用情況下各部位，部件保修內(nèi)容和保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管理滲漏1年；墻面、頂棚抹灰脫落1年；門(mén)窗翹起、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期；衛(wèi)生潔具1年；燈燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部件、部位的保修期限，由于開(kāi)發(fā)商和客戶自行約定。2. 住宅使用說(shuō)明書(shū)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出了說(shuō)明。同時(shí)指出，如因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)

42、量總題，開(kāi)發(fā)商不承保修責(zé)任。這是國(guó)家建設(shè)部為保障消費(fèi)者權(quán)益做出的規(guī)定。14、出讓、劃撥的含義：出讓?zhuān)簢?guó)家將國(guó)有土地的一定使用權(quán)限出讓給土地使用者向國(guó)家支付一定金額的行為。劃撥：縣級(jí)以上的政府，依法規(guī)定由土地使用者支付一定的補(bǔ)償金，將土地劃撥給土地者無(wú)限期使用的一種行為。15、 出讓的年限與用途1、 居住用地70年； 2、 工業(yè)用地50年； 3、 教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、 商業(yè)、旅游娛樂(lè)用地40年。出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。三通一平：“三通“把開(kāi)發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場(chǎng)，即路通、水通、電通、“一平”施工現(xiàn)場(chǎng)土地進(jìn)行平整。七通一平：“七通”指道路通、

43、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、 煤氣通、熱力通。“一平”土地平整。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和分推公用建筑面積=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積容積率建筑物總面積/所用土地的面積商品房可售面積套面使用面積墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積影響價(jià)格的主要因素成本成本是影響售價(jià)最主要的因素。產(chǎn)品成本是價(jià)格制定的下限，在為商品定價(jià)時(shí)，企業(yè)應(yīng)首先考慮產(chǎn)品的價(jià)值（成本+盈利），除非處于割喉式惡性?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或其他特殊狀況，否則，定價(jià)很少會(huì)跌破成本。惟有了解成本結(jié)構(gòu)、具備成本意識(shí)的營(yíng)銷(xiāo)人員，才能在攻守進(jìn)退之間成竹在胸。競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格結(jié)構(gòu)的改變，常會(huì)在市場(chǎng)上引起相應(yīng)的價(jià)格策略。分析競(jìng)爭(zhēng)

44、者的價(jià)格與產(chǎn)品，以便為我方提供制定價(jià)格的參考，尤其是對(duì)于后進(jìn)品牌，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者或先發(fā)品牌的定價(jià)，深具參考意義。如果本企業(yè)的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品質(zhì)量高，且獨(dú)具特色，或者企業(yè)有很高的聲譽(yù)，能為消費(fèi)者提供高水平的服務(wù)等，那么，產(chǎn)品價(jià)格可定得高些。如果企業(yè)準(zhǔn)備把產(chǎn)品打入其他企業(yè)已經(jīng)占領(lǐng)的市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，則應(yīng)以較低的價(jià)格出售產(chǎn)品。需求與供給考慮消費(fèi)者面時(shí)，消費(fèi)者的需求強(qiáng)度是其一需求強(qiáng)度愈高，廠商的定價(jià)就可以水漲船高，但是，在買(mǎi)方市場(chǎng)里，由于消費(fèi)者選擇的機(jī)會(huì)很多，所以廠商的姿態(tài)就要低一點(diǎn)，若消費(fèi)者需求強(qiáng)度偏低，則價(jià)格可能就會(huì)回軟。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知也要加以考慮，認(rèn)知價(jià)值會(huì)對(duì)消費(fèi)者認(rèn)為合理的價(jià)格造成重大的

45、影響?；诖?，消費(fèi)者的心目中會(huì)產(chǎn)生一個(gè)可接受的價(jià)格帶，只要定價(jià)落于其間，消費(fèi)者都會(huì)認(rèn)為是合理的價(jià)位。另外，目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)行為與態(tài)度，也是要加以考慮的，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格與價(jià)值的看法（要求價(jià)廉物美、或認(rèn)為值得為品質(zhì)多花一點(diǎn)錢(qián)）、消費(fèi)者的消費(fèi)能力以及對(duì)生活品味的要求等都會(huì)影響到定價(jià)的高低。產(chǎn)品種類(lèi)產(chǎn)品種類(lèi)在定價(jià)決策上會(huì)產(chǎn)生很大的差異性。對(duì)具有差異化/獨(dú)特性的產(chǎn)品，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，并不特別注重價(jià)格，因?yàn)橄M(fèi)者的需求主要是受到產(chǎn)品屬性的影響，因此可定高價(jià)。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，消費(fèi)者可有更多的選擇，競(jìng)爭(zhēng)者不是以?xún)r(jià)格爭(zhēng)取消費(fèi)者，就是以服務(wù)吸引消費(fèi)者，因此可采用低價(jià)策略。產(chǎn)品生命周期我們要觀察并了解產(chǎn)品所處的生

46、命周期，產(chǎn)品生命周期在與高科技有關(guān)的產(chǎn)品或耐久性產(chǎn)品上，影響最為明顯。掌上型計(jì)算器剛問(wèn)世時(shí)，一臺(tái)要好幾千美元，相當(dāng)昂貴，如今，幾百美元就可以買(mǎi)到一臺(tái)不錯(cuò)的掌上型計(jì)算器。所以，在產(chǎn)品生命周期的不同階段，生產(chǎn)者應(yīng)擬定不同的價(jià)格。價(jià)格彈性?xún)r(jià)格缺乏彈性的產(chǎn)品，是指當(dāng)價(jià)格上漲或下降時(shí)，需求都保持相當(dāng)穩(wěn)定。這種現(xiàn)象通常不是因?yàn)闆](méi)有替代品，而是因?yàn)楫a(chǎn)品非常好而享有忠實(shí)度，也就是擁有卓越的產(chǎn)品屬性。公司產(chǎn)品是否富有彈性這一住處在制定定價(jià)目標(biāo)與策略時(shí)非常有用。其它因素國(guó)家的價(jià)格政策。主要有：按質(zhì)論價(jià)政策、薄利多銷(xiāo)政策、保護(hù)價(jià)格政策、差價(jià)政策等。政府的限制因素。指政府有關(guān)物價(jià)的法令法規(guī)、管理?xiàng)l例等。此處，消費(fèi)者的

47、心理預(yù)期、品牌形象等也是影響某些產(chǎn)品定價(jià)的因素。定價(jià)決策的任務(wù)很多企業(yè)主認(rèn)為制定價(jià)格是個(gè)一維過(guò)程，只是把成本簡(jiǎn)單地累加，再加上一定的利潤(rùn)，就得出了產(chǎn)品的定價(jià)。其實(shí)，正如前面所述，定價(jià)受到許多因素的制約，反過(guò)來(lái)，定價(jià)本身也可以在很多方面影響企業(yè)，盡管有些影響在開(kāi)始時(shí)并不明顯。有效的定價(jià)戰(zhàn)略得到的價(jià)格有以下特點(diǎn)：有效定價(jià)的特點(diǎn)：價(jià)格是企業(yè)形象、服務(wù)、產(chǎn)品特色和利潤(rùn)的綜合結(jié)果。消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格是合理的。價(jià)格包括了降價(jià)、折扣和折讓。定價(jià)時(shí)，生產(chǎn)者使用了盈虧平衡分析。價(jià)格通常代表著質(zhì)量。價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的惟一體現(xiàn)。16、 住宅價(jià)格購(gòu)成項(xiàng)目:1. 成本征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；2. 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；3.

48、住宅建筑，安裝工程費(fèi)；4. 基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)5. 管理費(fèi)6. 貸款利息7. 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)實(shí)例：真正的高品質(zhì)住宅樓盤(pán)必須要有合理的成本支撐現(xiàn)以南湖一帶為例，看看高品質(zhì)樓盤(pán)成本投入和合理的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：1、 目前南湖一帶的土地價(jià)格基本上在40萬(wàn)元/畝左右，容積率按2計(jì)算，則樓面地價(jià)為300元/平方米；2、 考慮到精品樓盤(pán)，一般的白色鋁合金窗檔次太低，基本上應(yīng)考慮彩色鋁合金窗或塑鋼窗，成本大致在225元/平方米左右。3、 土建及安裝投資成本（包括樓內(nèi)公共裝飾、水電氣安裝等）約為700元/平方米；4、 高檔樓盤(pán)綠化率要求則應(yīng)相應(yīng)提高到40%以上，這就要求建筑覆蓋率相應(yīng)較低，

49、一旦超過(guò)25%的覆蓋率，則很難保證達(dá)到40%以上綠化率的要求。同時(shí)園林綠化不僅僅是鋪砌草坪那么簡(jiǎn)單，更應(yīng)該是景觀設(shè)計(jì)、立體綠化投入（包括室外活動(dòng)設(shè)施、小區(qū)圍墻和大門(mén)等），絕對(duì)無(wú)法達(dá)到要求，因此綠化投入（按40%的綠化率、容積率為2計(jì)算）大約為36元/平方米。5、 電梯的品質(zhì)對(duì)高層住宅十分關(guān)鍵，以一梯三戶、四戶為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這樣樓面電梯成本投入約為100元/平方米左右。 6、 以會(huì)所為中心的生活設(shè)施十分關(guān)鍵，會(huì)所的建筑面積應(yīng)占總建筑面積的45%左右。所有生活配備樓面投入大約為80元/平方米上下。7、 較為完善的智能化投資大約在80100元/平方米左右。8、 小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、水電氣設(shè)備以及道路系統(tǒng)投

50、入約為75元/平方米；9、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及施工監(jiān)理費(fèi)用按100元/平方米計(jì)算；10、 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)（包括配套費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、電貼費(fèi)等）按100元/平方米計(jì)算。從以上可以算出，南湖一帶能稱(chēng)得上精品住宅小區(qū)的樓盤(pán)，其投入成本應(yīng)該在1200元/平方米左右，加上交易稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，其合理的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該在1200元/平方米以上，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)尚不到10%。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（稅費(fèi)）、貸款、面積商品房（住宅）價(jià)格構(gòu)成：a、計(jì)劃成本+材料差價(jià)+計(jì)劃利潤(rùn)+稅費(fèi)+貸款利息 一、計(jì)劃成本：成本征地費(fèi)+安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)（1、 成本征地費(fèi)+安置拆遷費(fèi)占

51、總成本10%-15%）（2、 前期工程費(fèi)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、地質(zhì)勘察費(fèi)、 場(chǎng)地平整費(fèi)用、接通施工用水、用電問(wèn)題占總成本5%）（3、 建筑安裝費(fèi)：建造房屋所發(fā)生的費(fèi)用，占總成本60%以上， 由建筑材料、人工費(fèi)、利稅組成）（4、 公共配套設(shè)施費(fèi)：教育、衛(wèi)生、行政管理、人防）（5、 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)：建設(shè)道路、供電、供水、通訊、綠化等）（6、 管理費(fèi)：人員工資、辦公費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、交通費(fèi) 占成本3%，、手續(xù)費(fèi)）二、材料差價(jià) 指實(shí)際發(fā)生的鋼材、木材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價(jià)格和實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格的差額。三、稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅、印花稅、契稅等契稅：在土地、房屋等不

52、動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，按當(dāng)事人雙方訂立的契約對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。買(mǎi)契稅稅率6%、典契稅率3%，增6%，交換，同等價(jià)格不收，溢價(jià)部分按買(mǎi)稅率收取。印花稅：對(duì)商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)力許可證照授受行為而書(shū)立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證而征收的一種稅。一般為萬(wàn)分之0.5四、貸款利息五、計(jì)劃利潤(rùn) b、影響成本的因素： 人口因素：增長(zhǎng)會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求 經(jīng)濟(jì)因素：相對(duì)較小，如儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水準(zhǔn)、利率水準(zhǔn)等 政策因素：政府的宏觀調(diào)控行為效果一般比較明顯 區(qū)域因素：街道狀態(tài)、公共設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、環(huán)境、配套、空氣污染程度 個(gè)別因素：戶型設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、構(gòu)造及材料等16、貸款一、 政策性貸款二、 商業(yè)性貸款1、 住

53、房?jī)?chǔ)蓄貸款利用儲(chǔ)蓄存款為嘗還擔(dān)保向銀行貸款的一種信貸方式“存一貸二”，最低存款1萬(wàn)，時(shí)限5年，可代5萬(wàn)2、 個(gè)人住房擔(dān)保貸款 指銀行向購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)住房的居民發(fā)放的一種貸款（個(gè)人購(gòu)房按揭。建行稱(chēng)：個(gè)人住房貸款 商、農(nóng)行：個(gè)人住房擔(dān)保貸款）² 最高貸款額不超過(guò)80%，最長(zhǎng)期限不超過(guò)20年，（30年）² 貸款額小于等于40萬(wàn)，每月還款額小于等于工資的35%年齡小于等于65歲² 條件：由常駐戶口、身份證，由固定職業(yè)及收入（家庭貸款），有抵押及質(zhì)押，或有擔(dān)保，購(gòu)房合同3、 住房公積金貸款國(guó)家為在職公民購(gòu)房所設(shè)立的一種低息的長(zhǎng)期貸款² 模仿新加坡，從92年開(kāi)始實(shí)施

54、78; 屬于國(guó)家的一種福利政策，一種政策性的² 條件：常駐戶口及居民身份證，并按規(guī)定繳公積金的職工、65歲以下，最多貸款額不超過(guò)退休年齡所繳公積金的2倍（10萬(wàn)），最高年限不超過(guò)20年。月還款額不低于家庭與收入的15%² 貸款額度=（個(gè)人月繳額*2/0。12）*35%*12*年限 =每月收入*35%*12*年限如：月收入1000，每月公積金5%，即為：50，一年650，20年13200元，4、 個(gè)人住房組合貸款組合貸款=住房公積金存款+商業(yè)貸款² 不超過(guò)總房?jī)r(jià)70%，最高額度不超過(guò)50萬(wàn)，不超過(guò)20年，年齡小于等于65歲。（上海8成30年按揭）房屋面積：物業(yè)管理是什么（1） 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理廣義上講，是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)及人員對(duì)物業(yè)的使用維護(hù)和其環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等依法和按合同進(jìn)行管理，使之保持正常狀態(tài)的監(jiān)督與有償服務(wù)的行為。它有兩類(lèi)型：委托服務(wù)型和自主經(jīng)營(yíng)型。目前，我國(guó)物業(yè)