物業(yè)管理法規(guī)-第九章

1、授課人：于宏舜2016年5月11日第九章第九章 物業(yè)服務(wù)糾紛及處物業(yè)服務(wù)糾紛及處理理法律規(guī)定法律規(guī)定修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新 一、物業(yè)服務(wù)糾紛的起因分析一、物業(yè)服務(wù)糾紛的起因分析物業(yè)服務(wù)糾紛：物業(yè)服務(wù)糾紛：廣義-當(dāng)事人因物業(yè)管理服務(wù)權(quán)益而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，分為：民事、行政、刑事糾紛。狹義-物業(yè)服合同當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。（一）物業(yè)管理相關(guān)配套法律不健全：物業(yè)條例、物權(quán)法。（一）物業(yè)管理相關(guān)配套法律不健全：物業(yè)條例、物權(quán)法。（二）物業(yè)管理行為不規(guī)范（二）物業(yè)管理行為不規(guī)范1物業(yè)管理體制建管不分：父子公司、遺留問(wèn)題；2物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督不夠：初級(jí)階段、缺乏監(jiān)管。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處

2、理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛的起因于防范糾紛的起因于防范一、物業(yè)服務(wù)糾紛的起因分析一、物業(yè)服務(wù)糾紛的起因分析（三）物業(yè)管理糾紛主體意識(shí)缺（三）物業(yè)管理糾紛主體意識(shí)缺失失1.業(yè)主意識(shí)的缺失：（1）法律意識(shí)的缺失（不交物業(yè)費(fèi)）；（2）社區(qū)意識(shí)的缺失（業(yè)委會(huì)）2.物業(yè)公司意識(shí)的缺失：角色定位錯(cuò)誤、盲目追求利潤(rùn)。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛的起因于防范糾紛的起因于防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范（一）健全我國(guó)物業(yè)管理法制體系（一）健全我國(guó)物業(yè)管理法制體系；（二（二) )規(guī)

3、范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理：1.改變建管部分的滾利體制：引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從根本上改變開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間建管不分的管理體制。 主要從以下幾點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)：（1）摒棄開發(fā)商自行組建或委托而形成的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，現(xiàn)有的物業(yè)公司和開發(fā)商之間的關(guān)系也要逐步分離；（2）推廣物業(yè)管理企業(yè)聘用和招投標(biāo)的辦法，采用公開招標(biāo)的方式, 由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛的起因于防范糾紛的起因于防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范（二（二) )規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理：1

4、.改變建管部分的滾利體制：引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從根本上改變開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間建管不分的管理體制。 主要從以下幾點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)：（1）摒棄開發(fā)商自行組建或委托而形成的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，現(xiàn)有的物業(yè)公司和開發(fā)商之間的關(guān)系也要逐步分離；（2）推廣物業(yè)管理企業(yè)聘用和招投標(biāo)的辦法，采用公開招標(biāo)的方式, 由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛的起因于防范糾紛的起因于防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范（二（二) )規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理：2.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)管理的規(guī)范化。（1）建立物業(yè)公

5、司的準(zhǔn)入機(jī)制：資質(zhì)、培訓(xùn)；（2）要督促開發(fā)商成立業(yè)主委員會(huì)；（3）確立物業(yè)管理公司在招標(biāo)、投標(biāo)過(guò)程中一系列的具體措施和物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（4） 調(diào)物業(yè)管理中涉及到治安、環(huán)保、城管、消防、水電、衛(wèi)生等政府部門的事務(wù)。 3設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)：行業(yè)自律。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛的起因于防范糾紛的起因于防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范二、物業(yè)服務(wù)糾紛的防范（三）提高糾紛當(dāng)事人的意識(shí)（三）提高糾紛當(dāng)事人的意識(shí)1.提高業(yè)主的法律意識(shí)和社區(qū)意識(shí)。（1）通過(guò)自治組織溝通協(xié)調(diào)（2）及時(shí)保全證據(jù)（3）簽訂一份完備的物業(yè)服務(wù)合同2.增強(qiáng)物業(yè)服

6、務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)：服務(wù)者意識(shí)、平等地位、不可采用侵權(quán)行為。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛的起因于防范糾紛的起因于防范一、物業(yè)服務(wù)的處理概述一、物業(yè)服務(wù)的處理概述（一）物業(yè)服務(wù)糾紛的特征（一）物業(yè)服務(wù)糾紛的特征呈現(xiàn)以下糾紛特征：1、從案件數(shù)量看，呈迅速上升趨勢(shì)；2、從案件規(guī)模看，涉案業(yè)主數(shù)量多；3、糾紛形式及案由多元化；4、業(yè)主與物業(yè)公司的 矛盾尖銳，不易調(diào)解。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理一、物業(yè)服務(wù)的處理概述一、物業(yè)服務(wù)的處理概述（二）物業(yè)管

7、理糾紛的分類（二）物業(yè)管理糾紛的分類1、按調(diào)整的法律關(guān)系的不同，劃分為三類：(1)、物業(yè)管理民事糾紛；(2)、物業(yè)管理行政糾紛；(3)、物業(yè)管理刑事糾紛（183頁(yè)）。2、按糾紛權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)不同，分為兩個(gè)方面：(1)、靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛；(2)、動(dòng)態(tài)的物業(yè)管理糾紛。3、按糾紛爭(zhēng)議的內(nèi)容，劃分為四類：(1)、物業(yè)的使用和維護(hù)糾紛；(2)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)糾紛；(3)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛；(4-)、人身或財(cái)產(chǎn)糾紛。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理一、物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式及其程序一、物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式及其程序（和解、調(diào)解

8、、仲裁、（和解、調(diào)解、仲裁、訴訟）訴訟）（一一）物業(yè)管理糾紛的）物業(yè)管理糾紛的和解和解物業(yè)管理糾紛的和解是指：當(dāng)事人自愿協(xié)商達(dá)成一致，沒(méi)有在第三方參與的情況下最終解決爭(zhēng)議的過(guò)程。（二）（二）物業(yè)管理糾紛的調(diào)解物業(yè)管理糾紛的調(diào)解調(diào)解是指：當(dāng)事人意外的第三者，以國(guó)家法律、法規(guī)和政策以及社會(huì)公德為依據(jù)，對(duì)糾紛雙方進(jìn)行疏導(dǎo)、勸說(shuō)、促使他們互相諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，解決糾紛的活動(dòng)第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理一、物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式及其程序一、物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式及其程序（和解、調(diào)解、仲裁、訴訟）（和解、調(diào)解、仲裁、訴訟

9、）（二）（二）物業(yè)管理糾紛的調(diào)解物業(yè)管理糾紛的調(diào)解1.調(diào)解的種類：(1)民間調(diào)解； (2)人民調(diào)解； (3)法院調(diào)解； (4)行政調(diào)解； (5)其它社會(huì)團(tuán)體的調(diào)解。2.調(diào)解的原則和程序：（1）物業(yè)管理糾紛調(diào)解的原則； 合理合法原則； 平等自愿原則； 尊重訴權(quán)的原則 。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理（二）（二）物業(yè)管理糾紛的調(diào)解物業(yè)管理糾紛的調(diào)解2.2.調(diào)解的原則和程序調(diào)解的原則和程序：（2）物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解的程序申請(qǐng)和受理 ；調(diào)解準(zhǔn)備；進(jìn)行調(diào)解；達(dá)成協(xié)議。 （3）物業(yè)管理糾紛行政調(diào)解的程序：糾紛當(dāng)事人向主管政

10、府行政部門提出調(diào)解申請(qǐng)；調(diào)查了解，查明事實(shí)；達(dá)成協(xié)議。 第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理（三）（三）物業(yè)管理糾紛的物業(yè)管理糾紛的仲裁仲裁仲裁是指：當(dāng)事人雙方愿意將其爭(zhēng)議事項(xiàng)提交仲裁機(jī)構(gòu)審理，并作出有拘束力的裁決過(guò)程。1 1. .物業(yè)管理糾紛的協(xié)議仲裁制度：（物業(yè)管理糾紛的協(xié)議仲裁制度：（愿意、有協(xié)議）兩種仲裁協(xié)議：物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說(shuō)明一旦有爭(zhēng)議就提交仲裁，稱為仲裁條款；業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交沖裁庭仲裁的書面協(xié)議。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)

11、糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理（三）（三）物業(yè)管理糾紛的物業(yè)管理糾紛的仲裁仲裁2 2. .物業(yè)管理糾紛的協(xié)議的原則：物業(yè)管理糾紛的協(xié)議的原則：（1）自愿原則； （2）根據(jù)事實(shí)、符合法律規(guī)定、公平合理解決糾紛的原則； （3）獨(dú)立仲裁原則。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理（三）（三）物業(yè)管理糾紛的物業(yè)管理糾紛的仲裁仲裁3.3.物業(yè)管理糾紛仲裁的程序物業(yè)管理糾紛仲裁的程序：（1）申請(qǐng) ；（2）受理；（3）送達(dá)、答辯；（4）審理和裁決；（5）執(zhí)行。第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)糾紛處理糾紛處理（四）（四）物業(yè)管理糾紛的物業(yè)管理糾紛的訴訟訴訟1、物業(yè)管理糾紛的訴訟的原則(1)當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則(2)同等原則與對(duì)等原則(3)法院調(diào)解自愿和合法的原則(4)辯論原則(5)處分原則(6)檢查監(jiān)督原則第第九九章章 物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)糾紛處理及法律規(guī)定第第二二節(jié)