XX花園產(chǎn)品策劃項目建議書

1、xx花園項目產(chǎn)品建議報告前言xx花園項目是公司涉足房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的首個項目，因此，項目的成功與否，對公司的未來發(fā)展至關(guān)重要。目前項目處于前期產(chǎn)品設(shè)計階段，以目前房產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程，客戶對產(chǎn)品的判別已經(jīng)進(jìn)入一個成熟階段，xx花園項目是否能為客戶所接受，后期銷售能否成功，最終銷售目標(biāo)是否能夠達(dá)成，都與產(chǎn)品的設(shè)計息息相關(guān)。因此，在經(jīng)過了對淮安市場環(huán)境、銷售樓盤等進(jìn)行了深入調(diào)研、大量數(shù)據(jù)收集的基礎(chǔ)上，形成本報告。報告通過對樓盤銷售狀況的分析，從而判定目前淮安市場房產(chǎn)發(fā)展的趨勢、客戶對產(chǎn)品需求的特征，并結(jié)合xx花園項目的規(guī)劃條件、宗地特點，對xx花園項目產(chǎn)品提出建議，并形成產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)書，以為產(chǎn)品設(shè)計提供

2、參考。第一章 市場分析一、淮安城市發(fā)展趨勢分析淮安市轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)。總面積1.01萬平方公里，其中市區(qū)建成區(qū)面積75平方公里，2006年末常住人口524萬，市區(qū)人口80萬，根據(jù)規(guī)劃，未來5年內(nèi)，市區(qū)人口將突破100萬，建成區(qū)面積達(dá)到120平方公里。整個淮安因城市化加速而形成了一個大的框架：一城、二區(qū)、二帶?！耙怀恰敝傅木褪墙ㄔO(shè)中的工業(yè)新城；“二區(qū)”就是淮海中心商業(yè)區(qū)和水渡口中心商務(wù)區(qū)；“二帶”就是里運河沿線文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和古黃河休閑風(fēng)光帶。從城市發(fā)展的情況看，淮安處于一個城市擴(kuò)張發(fā)展期，根據(jù)城市化進(jìn)程而形成的“一城、二區(qū)、二帶”看，以淮安中心城區(qū)發(fā)展受

3、動拆遷成本限制的特點，向東擴(kuò)張成為城市發(fā)展的必然選擇，因此，本案處于一個新興的城區(qū)，未來發(fā)展空間大。二、淮安整體房產(chǎn)發(fā)展分析通過淮安網(wǎng)上樓市，統(tǒng)計出06年10月至07年7月近10個月以來商品房成交價格及成交面積數(shù)據(jù)。從成交價格走勢看，06年11月開始，整體商品房價格已經(jīng)達(dá)到2500元/平米以上，07年后，價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的趨勢，7月，成交價格達(dá)到2778元/平米，而截止8月10日統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份的成交價格已經(jīng)達(dá)到2907元/平米，逼近3000元/平米的關(guān)口。從成交面積情況看，07年4月前，月成交面積基本在100000-150000平方米之間徘徊，而07年5月，成交面積迅速拉升，達(dá)到22.6萬平

4、方米。6、7兩月，成交面積也在15萬平方米以上。通過10個月平均月成交面積為14.5萬平方米測算，淮安全年成交面積約為174萬平方米，成交套數(shù)約為15000套左右。三、四大區(qū)域市場分析淮安市房產(chǎn)發(fā)展，以行政區(qū)劃劃分，結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，自然形成了淮陰、清河、開發(fā)區(qū)、清浦區(qū)四大區(qū)域。古黃河以北區(qū)域，為淮陰區(qū)；古黃河以南，里運河、珠海路以北，寧連一級公路以西區(qū)域，為清河區(qū)；里運河以南區(qū)域，為清浦區(qū)；珠海路以南，xx大道以西，寧連一級公路以西，為開發(fā)區(qū)。（詳見下圖）淮 陰 區(qū)清 河 區(qū)開 發(fā) 區(qū)清 浦 區(qū)1、淮陰區(qū)從網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，目前淮陰區(qū)在售樓盤共計24個，合計推出住宅產(chǎn)品8554套，實際成

5、交7604套，目前剩余940套在售。若按照戶數(shù)成交統(tǒng)計供需比，為1:0.89。通過對區(qū)域內(nèi)部分重點樓盤的調(diào)研，從產(chǎn)品至客戶構(gòu)成進(jìn)行研究，具體如下： 產(chǎn)品規(guī)劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數(shù)建筑形態(tài)建筑風(fēng)格立面建材國華·御景園152.231%1500(約)多層; 小高層(11f)現(xiàn)代風(fēng)格面磚東方家園72.230%360多層現(xiàn)代風(fēng)格面磚櫻花小區(qū)552.231%2500多層 別墅現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚依云·法國小區(qū)5.51.5932%401多層 小高層（9f）別墅歐式風(fēng)格面磚銀河灣201.9240%1500多層 小高層(11、16f)歐式風(fēng)格涂料+面磚世邦領(lǐng)域153.6631%1

6、000多層 高層(2633f)歐式風(fēng)格涂料+面磚淮安威尼斯7.91.5530%583多層 小高層(1115f)歐式風(fēng)格面磚Ø 淮陰區(qū)大盤偏多，容積率集中在較高從統(tǒng)計結(jié)果看，淮陰區(qū)15萬以上規(guī)模樓盤占到重點樓盤近6成，而容積率多數(shù)在2.2左右，最高達(dá)到3.66。土地的集中，是構(gòu)成容積偏高的主要原因。Ø 多層、小高層產(chǎn)品組合占主導(dǎo)，從規(guī)劃的產(chǎn)品看，2.0以上容積率，規(guī)劃多層與小高層結(jié)合的產(chǎn)品，而櫻花小區(qū)甚至還規(guī)劃了別墅產(chǎn)品，是為2.2容積率產(chǎn)品的特例。Ø 歐式、現(xiàn)代風(fēng)格各領(lǐng)風(fēng)騷從風(fēng)格與立面建材看，現(xiàn)代風(fēng)格與歐式風(fēng)格基本呈現(xiàn)一半一半的比例，在材料的運用上，面磚已經(jīng)被普遍

7、運用，單獨使用面磚、涂料+面磚的做法。由此可以看出，淮陰區(qū)樓盤在外立面的品質(zhì)上是比較高的。 戶型設(shè)計分析樓盤名稱1房2房3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)4房國華御·景園97m2 33%110-120m2 33%130-140m2 33%東方家園80-90m2 50%105-115m2 30%125-142m2 20%；櫻花小區(qū)80-95m2 21%102-115m2 48%123-143m2 27%150-170m2 4%依云.法國小區(qū)77-85m2 18%117-120m2 35%;125-128m2 37%135-150m2 10%銀河灣85-90m2 25%119-122m2 12%139m2

8、 63%世邦領(lǐng)域40-60m2 43%82-90m2 23%105-107m220%122-127m2 13%淮安威尼斯93m2 31%108m2 32%135m2 37%Ø 3房為區(qū)域市場主導(dǎo)產(chǎn)品，1衛(wèi)、2衛(wèi)比例相當(dāng)從整體戶型比例看，3房產(chǎn)品為區(qū)域市場中占比例最高的戶型，而3房分化為1衛(wèi)設(shè)計和2衛(wèi)設(shè)計。3房2衛(wèi)的設(shè)計已經(jīng)擁有一定市場，說明市場對戶型的需求已經(jīng)趨向改善型。而2衛(wèi)設(shè)計與1衛(wèi)設(shè)計共存，說明戶型正處于功能需求向改善需求的過渡期。Ø 2房產(chǎn)品基本占市場1/3，面積控制在90平米以下2房產(chǎn)品所對應(yīng)的客群比較年輕，多數(shù)為首次置業(yè)客戶，該類客戶對總價敏感度高，面積控制在9

9、0平米之內(nèi)，最小為77平米，能夠滿足客戶需求。Ø 投資型1房、豪華型4房出現(xiàn)，但比例較小，未成主流以目前區(qū)域市場的價格看，1房的出現(xiàn)，將多為投資型客戶購買，而4房為豪華型產(chǎn)品，目前在市場中還沒有形成主流。僅個別樓盤規(guī)劃設(shè)計該類戶型。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預(yù)售日期銷售率熱銷戶型國華御·景園290022-452007.5第一次開盤100%2r：97m23r：110-120m2東方家園285020-402006.11第一次開盤90%2r：80-90m23r：110-140m2櫻花小區(qū)2850（四期）20-7006.3三期第三次開盤85%2r：80-90m23r：100-1

10、35m2依云.法國小區(qū)2550（小高層）36-422006.6第一批多層100%小高層50%2r：80m23r：117m2銀河灣260023-42第一次開盤70%2r：85m23r：119m2世邦領(lǐng)域高層4000多層300020-30未開淮安威尼斯320028-472007.5.27第一次開盤95%2r：90m23r：108m2Ø 區(qū)域樓盤價格2500-3200元/平米之間，總價在50萬以內(nèi)目前淮陰區(qū)內(nèi)樓盤價格多在2800-2900元/平米之間，新的市場價格高點世邦領(lǐng)域為小戶型產(chǎn)品，隨單價高，但是總價卻僅為20-30萬之間，目前尚未開盤。除櫻花小區(qū)別墅總價達(dá)到70萬以上外，公寓總價基

11、本在50萬以內(nèi)。Ø 區(qū)域內(nèi)樓盤銷售狀況均較好目前淮陰區(qū)內(nèi)各個樓盤的銷售情況比較理想，整體市場戶數(shù)供需比為1：0.89，反映到個案中，樓盤銷售率多在85%以上。最低為70%。Ø 熱銷戶型為2房、小面積3房從市場熱銷的戶型看，2房當(dāng)之無愧。小3房也并駕齊驅(qū)，價格仍然是市場不可逃避的主要因素。 客戶特征分析樓盤名稱均價職業(yè)構(gòu)成年齡構(gòu)成用途形態(tài)偏好關(guān)注點國華御·景園290070%工薪；10%公務(wù)員10%企業(yè)主管；20% 25-30歲20% 30-35歲20% 35-40歲自住多層地段價格東方家園285070%工薪；10%公務(wù)員10%企業(yè)主管；20% 25-30歲20% 3

12、0-35歲20% 35-40歲自住多層地段價格櫻花小區(qū)2850（四期）70%工薪；10%公務(wù)員10%企業(yè)主管；20% 25-30歲20% 30-35歲20% 35-40歲；改善動遷多層價格地段依云.法國小區(qū)2550小高層60%工薪；20%公務(wù)員5%企業(yè)主管；30% 35-40歲；25% 30-35歲22% 40-45歲自住改善多層地段景觀銀河灣260055%工薪；30%公務(wù)員5%企業(yè)主管；35% 35-40歲；25% 40-50歲20% 25-30歲自住多層價格世邦領(lǐng)域（為累計客戶）高層4000；多層300062%工薪；25%公務(wù)員30% 35-40歲；30% 40-50歲20% 25-30歲

13、自住投資多層房型淮安威尼斯325050%工薪；27%私營業(yè)主；20%公務(wù)員40% 35-40歲；30% 40-50歲自住為主多層地段Ø 工薪階層為市場主流購房群；個別高端樓盤私營業(yè)主比例較高目前淮陰區(qū)購房的主力群體為工薪階層，部分樓盤公務(wù)員或私營業(yè)主的比例達(dá)到30%左右，但從整個區(qū)域看，工薪階層仍然是購房的主群體。Ø 25-40歲為主力購房年齡區(qū)間購房年齡段集中在25至40歲，而35歲至40歲比例最高。由于工薪階層為主體因此購房客群的工作年限多在5年以上，自備款足夠。Ø 自住為市場主要購房用途，多層為首選，關(guān)注地段與價格目前區(qū)域市場客戶購房用途主要為自住，部分為改

14、善型、出現(xiàn)投資客戶。工薪階層購買，多層是其首選。而地段與價格成為該區(qū)域客戶購房主要關(guān)注點。2、清河區(qū)清河區(qū)目前網(wǎng)上顯示30個樓盤在售，在售住宅戶數(shù)9610套，已成交9227套，僅剩余342套可售。套數(shù)供需比為1:0.96。對區(qū)域內(nèi)重點樓盤調(diào)研分析如下： 產(chǎn)品規(guī)劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數(shù)建筑形態(tài)建筑風(fēng)格立面建材淮海第一城45一期1.29,二期2.6631%一、二期352多層 小高層1116f現(xiàn)代風(fēng)格面磚香格里拉97a區(qū)1.68531%5000多層 小高層1117f 高層22f后現(xiàn)代歐式風(fēng)格涂料+面磚+石材金鼎.御庭9.52.2一期372多層新古典主義風(fēng)格面磚康城明珠16237.5%1

15、300多層 小高層12f高層18f現(xiàn)代風(fēng)格面磚新世紀(jì)豪園7.885.5120%1#840小高層12f 高層1932f現(xiàn)代風(fēng)格面磚中天花園202.231%700（一期）小高層11f 高層18f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚溫州花苑6.71.828%400（一期）多層 小高層11f現(xiàn)代風(fēng)格面磚中鑫上城64.820.1%360小高層15f 高層22f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚Ø 區(qū)域內(nèi)樓盤呈現(xiàn)兩極分化：大盤與小盤共存，高容積率與低容積率并存清河區(qū)內(nèi)樓盤，由于范圍分為老城區(qū)、城區(qū)與開發(fā)區(qū)結(jié)合兩塊，因此在產(chǎn)品規(guī)模上，出現(xiàn)了兩極分化的特點：老城區(qū)內(nèi)以高容積率、小規(guī)模樓盤居多；而結(jié)合部則以大盤、低容積率產(chǎn)品為主。&#

16、216; 高層產(chǎn)品出現(xiàn)，比例高，多在18-22層由于容積率的提升，清河區(qū)內(nèi)出現(xiàn)高層產(chǎn)品，最高設(shè)計為新世紀(jì)豪園，達(dá)到32層。而18-22層產(chǎn)品基本在每個樓盤中均有出現(xiàn)。Ø 現(xiàn)代風(fēng)格占主導(dǎo)清河區(qū)內(nèi)樓盤，現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品占市場主導(dǎo)，而新的產(chǎn)品風(fēng)格：后現(xiàn)代歐式風(fēng)格出現(xiàn)市場，新古典主義風(fēng)格也出現(xiàn)，建筑風(fēng)格的變化已經(jīng)步入另一個階段，開始走向全面化發(fā)展的階段。新古典主義風(fēng)格，也預(yù)示著市場對高端產(chǎn)品的向往。Ø 面磚為立面普遍采用之材料，石材出現(xiàn)在個別樓盤以建筑風(fēng)格為載體，立面建材仍然以面磚居多，雖不乏涂料的運用，但是石材也以開始運用到公寓的外立面。 戶型設(shè)計分析樓盤名稱1房2房3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)

17、4房淮海第一城85-110m2 45%124-133 m2 45%141-144 m2 10%香格里拉88m2 33%114-117m2 33%125m2 33%金鼎.御庭86.57m2 25%127-139m2 75%康城明珠88m2 20%;110m2 20%;120130m2 40%新世紀(jì)豪園38-58m280%66-91.75m25%;130m14%200m21%中天花園95m2115m2125m2140m復(fù)式160-190m2溫州花苑83-98m215%101-120m215%122-134m260%140-150m210%中鑫上城40m250-77m290%131m210%161m

18、210%252、267m210%Ø 2房比例有所下降，面積有所放大由于高層產(chǎn)品的設(shè)計，出現(xiàn)2梯3戶產(chǎn)品設(shè)計，因此2房的比例在清河區(qū)市場比例較低，但是仍然占據(jù)著一席之地。單套戶型面積部分超過100平米。Ø 3房仍以1衛(wèi)與2衛(wèi)共存，部分樓盤已無3房1衛(wèi)產(chǎn)品3房1衛(wèi)產(chǎn)品與2衛(wèi)產(chǎn)品在多數(shù)樓盤中仍然都有設(shè)計，但是，也有部分樓盤產(chǎn)品設(shè)計僅為2房與3房2衛(wèi)的結(jié)合設(shè)計，為設(shè)計3房1衛(wèi)產(chǎn)品。Ø 1房與4房樓盤數(shù)量增加，4房極端放大至200平米小面積1房與大面積4房的樓盤數(shù)量較多，而極端大面積房型，已經(jīng)出現(xiàn)200平米的四房設(shè)計。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預(yù)售日期銷售率熱銷戶型淮海

19、第一城370030-65萬05.11.26100%2r:85 m23r:110 m2香格里拉320039-59萬2007.1.23第一次開盤100%2r:80-90 m23r:90-105 m24r:140 m2金鼎.御庭36502007.4第一次開盤100%2r:85 m23r:135 m2康城明珠390050萬左右2007.7.2第一次開盤100%2r:80-90 m23r:120-130 m2新世紀(jì)豪園34501124.5萬2006年底第一次開盤80%中天花園（估）2007-11-1未售溫州花苑330036-47萬2005年第一次開盤95%2r:83-98 m23r:122-134 m2

20、中鑫上城480030-35Ø 價格為淮安市最高區(qū)域清河區(qū)樓盤價格為整個淮安市最高價格區(qū)域，已售樓盤價格最高達(dá)到3900元/平米，而即將上市的中鑫上城，價格報至4800元/平米。Ø 區(qū)域內(nèi)樓盤多數(shù)熱銷從銷售情況看，清河區(qū)內(nèi)樓盤銷售狀況非常好，多數(shù)樓盤達(dá)到100%去化。甚至出現(xiàn)樓盤搶購現(xiàn)象。區(qū)域的地段優(yōu)勢顯露無遺。而大盤的規(guī)劃，又利于塑造高品質(zhì)樓盤，因此得到市場追捧在所難免。Ø 2房、小面積3房熱銷外，140平米之4房也獲市場追捧與其他區(qū)域需求相似的是，清河區(qū)內(nèi)熱銷戶型同樣為2房及小面積3房，但是區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)了極端戶型熱銷的情況，大面積房型的銷售，還需要依托整體樓盤的

21、綜合優(yōu)勢為鋪墊，才能獲得市場認(rèn)可。 客戶特征分析樓盤名稱均價職業(yè)構(gòu)成年齡構(gòu)成用途建筑形態(tài)偏好關(guān)注點淮海第一城370070% 公務(wù)員20% 企業(yè)主管20% 30-35歲20% 35-40歲20% 40-50歲投資改善地段景觀香格里拉320080% 公務(wù)員10% 企業(yè)主管80% 40-50歲10% 30-35歲投資改善多層地段景觀車位康城明珠390080% 公務(wù)員10% 企業(yè)主管80% 40-50歲 5% 30-35歲自住投資多層地段新世紀(jì)豪園345080% 公務(wù)員10% 企業(yè)主管20% 30-35歲20% 35-40歲20% 40-50歲投資改善地段房型溫州花苑3300405工薪30% 私營業(yè)主

22、20% 企業(yè)主管35% 30-35歲30% 35-40歲改善多層地段價格Ø 區(qū)域客戶以公務(wù)員為主，企業(yè)主管為輔，少量私營業(yè)主從客戶統(tǒng)計看，區(qū)域內(nèi)樓盤成交的客戶，以公務(wù)員占絕對比例，企業(yè)主管也在10-20%之間，部分樓盤私營業(yè)主的比例較高。Ø 年齡范圍跨度大，為30-50歲之間由于客戶層次較高，因此客戶的年齡跨度較大，而40-50歲年齡段的比例較高。Ø 多層還是客戶偏好的產(chǎn)品形態(tài)，但已能接受高層產(chǎn)品從客戶偏好看，多層仍是客戶偏好的產(chǎn)品形態(tài)，但區(qū)域地段、景觀等綜合性優(yōu)勢的支撐下，高層產(chǎn)品同樣能為客戶所接受。Ø 地段、景觀、戶型成為客戶關(guān)注點客戶以不單單關(guān)注價

23、格，而是更加側(cè)重對地段、社區(qū)環(huán)境、甚至車位等產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，在價格抗性小的狀況下，客戶開始追求的是生活的質(zhì)量。3、清浦區(qū)清浦區(qū)同屬老城區(qū)，目前顯示在售樓盤21個，在售住宅6678套，已經(jīng)成交套數(shù)為5942套，僅余下736套。套數(shù)供需比為1:0.89。清浦區(qū)樣本兩較少，因此合并為兩方面進(jìn)行分析： 產(chǎn)品規(guī)劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數(shù)建筑形態(tài)建筑風(fēng)格立面建材2房3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)4房嘉潤苑102.240%81511層現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚80-95m2109-110m2120m2金樽國際5.85.220%400高層20f現(xiàn)代風(fēng)格面磚50-130m2日月星城201.535%1000現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚8

24、0-100m2 70%124-137m2 20%139-145m2 10%盛世名門261.7740%2000多層 小高層現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚85-93m223%96-108m230.7%115-125m238.4%；133m28%從四個樓盤看，清浦區(qū)內(nèi)樓盤規(guī)模多為中等規(guī)模樓盤；其風(fēng)格全部為現(xiàn)代風(fēng)格，立面材料涂料結(jié)合面磚居多，涂料為主立面使用材料。在戶型設(shè)計上，2房、小3房、3房設(shè)計基本呈現(xiàn)三三三比例，三種戶型成為樓盤的主流戶型。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預(yù)售日期銷售率熱銷戶型職業(yè)構(gòu)成年齡構(gòu)成用途建筑形態(tài)偏好關(guān)注點嘉潤苑320025-432r:903r:12530%企業(yè)主管50%工薪20% 3

25、0-35歲20% 40-50歲改善多層地段價格金樽國際3200-41002007. 61r:50-663r:80-12050%私營業(yè)主30%企業(yè)主管15%公務(wù)員50% 35-40歲30% 30-35歲投資地段日月星城310023-492006.890%2r:80-1003r:124-13740%私營業(yè)主30%工薪20%企業(yè)主管35% 30-35歲30% 40-50歲改善多層地段景觀盛世名門270022-472007.5.15首批100%2r:850-933r:12030%私營業(yè)主30%工薪15%企業(yè)主管30% 30-35歲20% 40-50歲20% 25-30歲投資改善多層價格清浦區(qū)內(nèi)樓盤價格

26、僅次于清河區(qū)，樓盤均價在27000-3200元之間，總價22-49萬之間。成交客戶統(tǒng)計分析看，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主所占比例較高，主要原因為清浦區(qū)比鄰工業(yè)園區(qū)之關(guān)系，企業(yè)主管比例也較高?？蛻裟挲g多集中在30-40歲之間，改善型需求成為區(qū)域內(nèi)客戶購房的主要目的，而投資也占一定比例。多層是區(qū)域內(nèi)客戶偏好的產(chǎn)品形態(tài)，而地段是區(qū)域內(nèi)客戶選擇購房的最大關(guān)注點。4、開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)供應(yīng)樓盤量較少，目前網(wǎng)上顯示，僅18個樓盤在售，在售住宅總戶數(shù)3488套，已成交3068套，剩余420套可售。套數(shù)供需比為1:0.89。本案位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，以下針對區(qū)域內(nèi)典型樓盤調(diào)研分析如下： 產(chǎn)品規(guī)劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數(shù)建筑

27、形態(tài)建筑風(fēng)格立面建材上海新城242.830%1600高層19、30f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚河畔花城451.51436。8%3000多層小高層11f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚世襲雅園92.230%小高層棟現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚東方曼哈頓2.95.220%148高層18、19f現(xiàn)代風(fēng)格涂料紫荊苑71.835%400多層小高層9f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚盛華心港灣52.435%332多層小高層11f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚 威?；▓@51.530%300（一期）多層現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚東湖望景苑7.691.8330%542多層小高層11f現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚Ø 開發(fā)區(qū)內(nèi)以小規(guī)模樓盤為主，容積率多在1.5以上；從規(guī)模上看，開

28、發(fā)區(qū)內(nèi)的樓盤規(guī)模多在10萬平米以下，僅兩個樓盤達(dá)到24萬平米與45萬平米。而容積率多在1.5至2.4之間。Ø 多層與小高層的結(jié)合成為區(qū)域市場主流設(shè)計產(chǎn)品，純高層產(chǎn)品出現(xiàn)市場區(qū)域內(nèi)樓盤基本采用多層結(jié)合小高層的設(shè)計，而本案對面的上海新城，為純高層產(chǎn)品，容積率于本案相近，為本案重點參考與競爭樓盤。Ø 現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品占市場主流，涂料+面磚成為多數(shù)樓盤運用材料目前開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤全部為現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，涂料結(jié)合面磚為各樓盤普遍采用的立面材料。 戶型設(shè)計分析樓盤名稱2房3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)4房上海新城95-105m230%130-140m2 70%河畔花城75-85m2 2衛(wèi)85m2110m2130

29、m2 小高層140 m2世襲雅園105m267%132-136m233%東方曼哈頓147m280%143m280%紫荊苑90100m25%133-140m2盛華心港灣94.5m217%102-107m249%117m234%； 威?；▓@88-103m2102-104m2；135m2東湖望景苑80-90m270%105-122m220%125-132m210%Ø 戶型設(shè)計各具特點，分化路線開始形成從各個樓盤的戶型設(shè)計看，部分樓盤放棄了小戶型路線，僅設(shè)計3房以上產(chǎn)品，也有樓盤僅設(shè)計2房與常規(guī)3房2衛(wèi)；容積率稍低的樓盤，仍然走全面路線，2房、小3房、3房等。Ø 區(qū)域內(nèi)戶型走常規(guī)路

30、線，部分戶型走經(jīng)濟(jì)型路線，設(shè)計趨小從戶型面積看，開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤在戶型設(shè)計上多走經(jīng)濟(jì)型路線。由于開發(fā)區(qū)與市區(qū)還存在一定價值差異，因此，通過控制戶型面積達(dá)到控制總價的方法，以獲得市場去化。Ø 上海新城目前推出2梯3戶產(chǎn)品，2房95-105平米，3房130-140平米。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預(yù)售日期銷售率熱銷戶型上海新城300026-492007.9月、10月河畔花城2600-300020-402006.5.17第一次開盤91%2r:75-90世襲雅園2800-290027-402006.10.2975%3r:105東方曼哈頓260032-452005.9.28第一次開盤70%紫荊苑

31、285023-482006.10.30第一次開盤87%2r:90盛華心港灣265024-342006.9.29第一次開盤82% 威?；▓@265018-302006.11第一次開盤88%2r:883r:102-104東湖望景苑2750-280017-352007.7第一次開盤95%2r:80-90Ø 目前區(qū)域內(nèi)樓盤價格多在2500-2800元/平米之間目前開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤價格多在3000元以內(nèi)，而上海新城目前對外報價為3000元均價，將成為區(qū)域內(nèi)價格最高點。我們將持續(xù)對其關(guān)注，以為本案提供參考。Ø 從銷售狀況看，各樓盤銷售期普遍較長，銷售狀況一般開發(fā)區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤銷售率在80%左右，而從其開盤時間看，普遍周期較長，最早開盤的東方曼哈頓，從05年9月開盤至今，其銷售率也僅70%。Ø 熱銷戶型以小面積2房為主，小3房也占一定比例區(qū)域市場內(nèi)熱銷戶型多為2房產(chǎn)品，而小3房也擁有一定比例。由此可以判斷，目前區(qū)域內(nèi)價格是購房中占據(jù)較大比重的因素。 客戶特征分析樓盤名稱均價職業(yè)構(gòu)成年齡構(gòu)成用途建筑形態(tài)偏好關(guān)注點河畔花城2600-300050%工薪