產(chǎn)權(quán)式酒店交易法律問題分析(DOC 6頁)

1、產(chǎn)權(quán)式酒店交易法律問題分析一、 產(chǎn)權(quán)式酒店的概述     1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的淵源    “產(chǎn)權(quán)酒店”是上個世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物,在歐美發(fā)達(dá)國家和地區(qū),中產(chǎn)家庭逐漸成為社會主流,旅游業(yè)方興未艾,在旅游創(chuàng)新過程中,瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時權(quán)酒店（timeshare hotel）”的概念,“timeshare”即“時空共享”, 酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利,該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換?！皶r權(quán)酒店”組成產(chǎn)權(quán)式酒店的最初形態(tài)模式。經(jīng)過長期的發(fā)展,產(chǎn)權(quán)式酒店又逐漸演化出兩種類型

2、：“退休住宅”及“有限自用的投資型酒店公寓”?！巴诵葑≌?是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓,每年和家人去使用一段時間,其余時間交酒店管理公司出租獲租金回報(bào)。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。    “有限自用的投資型酒店”,開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者,投資者一般不在酒店居住,而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅,同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。    “時權(quán)酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投資型酒店”三者的配合點(diǎn)是都秉承“時

3、空共享（timeshare）”的理念,投資者均享有一定期限免費(fèi)入住的權(quán)利。     1.2 產(chǎn)權(quán)式酒店在我國的發(fā)展情況    隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人民生活水平不斷提高,消費(fèi)能力和理財(cái)觀念逐步轉(zhuǎn)變,在近年來的旅游熱、房地產(chǎn)投資熱的推動下,產(chǎn)權(quán)酒店投資方興未艾。    第一種“時權(quán)酒店”模式在我國最早出現(xiàn),這種模式之下因投資人不擁有客房的所有權(quán),故不能稱其為真正意義上的“產(chǎn)權(quán)式酒店”,因國情差異,其發(fā)展在我國產(chǎn)生了“水土不服”的現(xiàn)象?！皶r權(quán)酒店”主要是依靠契約和信用機(jī)制保障投資者的權(quán)益,而由于目

4、前中國的物權(quán)和信用機(jī)制不完善,開發(fā)商攜款潛逃的事件屢有所聞,因此單憑契約保障很難取得投資者的信任,這就需要表明產(chǎn)權(quán)關(guān)系,產(chǎn)生了賦予投資者酒店所有權(quán)的必要性。    第二種“退休住宅”,因我國現(xiàn)行法律規(guī)定,土地及房產(chǎn)的使用年限的較短,并且對于不同類型的土地及房產(chǎn)用途有不同的使用年限和使用規(guī)范,故在我國也未能成為主流的模式。    只有第三種“投資型酒店”經(jīng)過發(fā)展改良,逐步衍變成極具中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店。本文所要討論的產(chǎn)權(quán)式酒店,也正是這種中國特色的“投資型酒店”。    由于產(chǎn)權(quán)式酒店同一般商品房在出售和售

5、后物業(yè)管理有較大的不同,我國至今未就此出臺專門的規(guī)范,這就造成了現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展出現(xiàn)了一定程度的混亂。筆者擬就我國“產(chǎn)權(quán)式酒店”交易過程中存在的法律問題作一初步探討。    二、 產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系    2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式    產(chǎn)權(quán)式酒店比較成熟的的運(yùn)作模式如下：首先,由投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,這些與普通商品房買賣是相同的,投資者支付購房款依法取得酒店房間的所有權(quán)。其次,投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同或者委托經(jīng)營合同,將房屋出租或委托給酒店管理公司,約定由酒店管理公司負(fù)責(zé)

6、酒店經(jīng)營,投資者收取租金或分享經(jīng)營收入,或者獲得一定時間的免費(fèi)入住權(quán)作為報(bào)酬,等等。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式有所不同,如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率,另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則要求只提供酒店經(jīng)營利潤,不提供其他回報(bào)。再次,由于投資者普遍對產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在疑慮,開發(fā)商為增強(qiáng)吸引力,往往引入專業(yè)擔(dān)保公司,為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保,約定在保證期間,若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時,權(quán)益人有權(quán)在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。最后,有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮,在銷售時即設(shè)計(jì)好了退出機(jī)制,投資者購房后滿一定年限的,可以以一定價格將所購房屋再出

7、售給開發(fā)商或酒店管理公司,開發(fā)商或酒店管理公司保證回購。    2.2產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系分析    產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程中,形成了以下幾種法律關(guān)系：    2.2.1 房屋買賣法律關(guān)系    2.2.1.1 出售（預(yù)售）即開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店出售（預(yù)售）給投資者的法律關(guān)系。    2.2.1.2 回購  有些開發(fā)商承諾投資者購房后在一定條件下可以一定價格將所購房屋再出售給開發(fā)商或酒店管理公司,開發(fā)商或酒店管理公司承諾回購。這其實(shí)在雙方間形

8、成的是一種附期限附條件的合同關(guān)系。只要投資者要求履行該約定,開發(fā)商將無條件按原出售價回購?fù)顿Y者所有的房屋?；刭徍贤峁┑耐顺鰴C(jī)制對保護(hù)投資者的利益具有重要意義。    2.2.2 房屋租賃法律關(guān)系    如前所述,投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同,將房屋出租給酒店管理公司,由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營,投資者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的經(jīng)營收入,獲得一定時間的免費(fèi)入住權(quán),投資回報(bào)用以沖抵購房款,等等。    雖然上述投資者和酒店管理公司的合同有時候也以委托經(jīng)營合同的名義出現(xiàn),但就其合同內(nèi)容而言

9、,通常都約定投資者不參與酒店的經(jīng)營管理、不承擔(dān)酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),而只是收取固定的收益,投資者出讓的是酒店房間的占有權(quán)、使用權(quán),這些均符合租賃合同關(guān)系的法律特征,從另一方面而言,投資者本身不具有經(jīng)營酒店的資格,酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理費(fèi)用。因此,筆者以為,上述所謂的委托經(jīng)營合同就其實(shí)質(zhì)而言乃是租賃合同。    2.2.3擔(dān)保法律關(guān)系    擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系,成為一種“三角關(guān)系”,由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保,可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。   

10、 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店交易過程中存在的法律問題    3.1 房屋買賣關(guān)系中存在的法律問題    3.1.1 產(chǎn)權(quán)關(guān)系上存在的法律問題    首先,產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目本身及操作方式存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、投資模式不合法等。法律和行政法規(guī)目前對產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式并未規(guī)定,僅有一些部門規(guī)章存在規(guī)定。2001年6月建設(shè)部實(shí)施的商品房銷售管理辦法第2章第11條中明文規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣

11、工商品房?！?國家工商行政管理局發(fā)布實(shí)施的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第16條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾?！碑a(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定。又比如,開發(fā)商不得擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房間。以上海地區(qū)為例,整間酒店有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證,而這一產(chǎn)權(quán)證不允許分割,因此單獨(dú)的酒店客房是不能辦出“小產(chǎn)證”的。盡管老道的開發(fā)商力圖通過運(yùn)作規(guī)避上述規(guī)定。而且,各地在上述法規(guī)的具體執(zhí)行上口徑也不盡相同,但就管理層的態(tài)度而言是日益嚴(yán)格的,因此這種操作方式不可避免存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)最后的結(jié)果是導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店可能辦不出“小產(chǎn)證”。而若不能辦

12、出小產(chǎn)證,則投資者即無法真正取得“產(chǎn)權(quán)式酒店”的產(chǎn)權(quán)。    另一方面,由于無法取得“小產(chǎn)證”,故某些開發(fā)商轉(zhuǎn)而“出售”酒店的“承租權(quán)”,但對外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店。在法律上,房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇,這是一個相對權(quán),權(quán)利的行使需要相對債務(wù)人的配合,就是說承租人要行使自己對房屋的租賃權(quán),其首要條件就是房屋出租人的配合,若出租人不愿意配合,則承租人只能要求出租人進(jìn)行債權(quán)上的賠償,比如支付違約金等,但一般不能強(qiáng)行租用,并且,權(quán)利僅僅是相對行使,不能將權(quán)利行使絕對化,比如承租人若要轉(zhuǎn)租,必須征得出租人的同意。承租人不擁有房屋的處分權(quán)

13、。但房屋所有權(quán)則具有絕對性,權(quán)利的行使不需要其他人的配合,可以自主地對房屋進(jìn)行處分此外。我國法律規(guī)定,一般租賃合同的期限最長不超過20年,而房屋所有權(quán)則不一樣。再者,開發(fā)商即便能為投資者辦出小產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)不可避免的具有依賴性和模糊性。首先,從效用來說,產(chǎn)權(quán)式酒店是個具有綜合服務(wù)效用的經(jīng)營實(shí)體,除了客房以外,還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。離開這些配套設(shè)施,客房的獨(dú)立使用價值不大。其次,“產(chǎn)權(quán)式酒店”配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確?？头砍鍪酆?酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰,是投資者共有,還是屬于開發(fā)商。如同小區(qū)會所一樣,這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性,但實(shí)際占有人和受益人

14、總是開發(fā)商。    3.2 酒店租賃經(jīng)營過程中存在的法律問題    一方面,通常投資者的收益來源于酒店的經(jīng)營管理,如果酒店管理公司隱瞞經(jīng)營收入,這將直接侵害投資者的利益。    另一方面,產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性,這也決定了投資者對開發(fā)商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經(jīng)營管理的情況下,很難將更換酒店管理公司更換。如果投資者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系,這樣,產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理往往陷入開發(fā)商與酒店管理公司的黑箱操作之中。    3.

15、3 退出機(jī)制問題    產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)上的依賴性也直接導(dǎo)致了,在酒店經(jīng)營不善的情況下,單獨(dú)的酒店房屋在市場上將難以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)榫频瓯仨氄w經(jīng)營,單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等的收益的。也就是說,投資者一旦投資完畢,就很難全身而退,其命運(yùn)在很大程度上取決于酒店的經(jīng)營好壞。而如前所述,投資者對于酒店管理公司也很難進(jìn)行有力的監(jiān)督和制約。這就是說,在缺乏規(guī)范運(yùn)作的情況下,如果缺少退出機(jī)制,產(chǎn)權(quán)式酒店很可能使投資者陷入進(jìn)退兩難的困境。    四、 產(chǎn)權(quán)式酒店交易法律風(fēng)險(xiǎn)防范    4.1 注意區(qū)分產(chǎn)權(quán)與租賃權(quán),明確開發(fā)商辦

16、理小產(chǎn)證的責(zé)任      投資者一定要注意購買的酒店房屋是否產(chǎn)權(quán)清晰,購買的是租賃權(quán)還是所有權(quán),是否可以拿到獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）,確保擁有對所購房屋的獨(dú)立處置權(quán)。投資者購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證,土地用途、出讓年限等）等；決定購買后,仔細(xì)認(rèn)真地簽署商品房買賣合同,特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任等條款。    4.2 投資者收益權(quán)的保證    4.2.1認(rèn)

17、真簽訂合同,確保投資者的收益權(quán)。投資者最好是選擇那些有實(shí)力或者有擔(dān)保的開發(fā)商或酒店管理公司,保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。同時,投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。投資者的收益最好采用保底分成的形式,即酒店管理公司承諾投資者每月取得一個固定數(shù)額的收益,在此基礎(chǔ)上,視酒店的經(jīng)營狀況,投資者可以以一定比例分享酒店的經(jīng)營收益,這實(shí)質(zhì)上屬于對租金的具體約定形式。    4.2.2要明確投資者對酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。如果投資者的收益采用利潤共享或保底分成的形式,那么投資者必須確保自己對酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。因此,在租賃合同中對此加以明確,最好能引入審

18、計(jì)機(jī)構(gòu)定期出具審計(jì)報(bào)告作為投資者了解及評價酒店經(jīng)營狀況的依據(jù)。    4.2.3投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定,酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？如若合同不明確,這在將來會給投資者帶來一筆沉重的負(fù)擔(dān)。    4.3 要求開發(fā)商提供擔(dān)保    鑒于產(chǎn)權(quán)式酒店在產(chǎn)權(quán)、未來預(yù)期收益等多方面存在不確定性,為投資者提供擔(dān)保就顯得尤為重要。由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保,可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。    這里必須首先明確擔(dān)保的范圍,開

19、發(fā)商對買賣合同的履行、酒店管理公司對租賃契約的履行以及退出機(jī)制問題都應(yīng)當(dāng)列入擔(dān)保的范圍,事實(shí)上以上三個方面,任何一個環(huán)節(jié)無法得到保障的話,對投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)都將是顛覆性的。    在擔(dān)保機(jī)構(gòu)的選擇上,同樣應(yīng)當(dāng)要注意選擇有實(shí)力、信譽(yù)卓著的機(jī)構(gòu),最好是銀行或者專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。在提供的擔(dān)保類型上,擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的一般為保證擔(dān)保,可分為一般責(zé)任保證和連帶責(zé)任保證。一般責(zé)任擔(dān)保如果出現(xiàn)債務(wù)糾紛,債權(quán)人首先向債務(wù)人要求歸還,如果債務(wù)人不歸還,通過法院也無法強(qiáng)制執(zhí)行,債權(quán)人才能找擔(dān)保公司要求進(jìn)行擔(dān)保賠償；而如果是連帶責(zé)任擔(dān)保的話,債權(quán)人可以直接找到擔(dān)保單位要求進(jìn)行賠償,如果進(jìn)行訴訟的話,債權(quán)人也可同時起訴債務(wù)人和擔(dān)保單位。因此,連帶責(zé)任