房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展大趨勢

1、       房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展大趨勢                     庾莉萍房價(jià)的走勢一直是各界人士預(yù)測的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政來自w策將延續(xù)。面對(duì)持續(xù)從緊的調(diào)控政策，未來房地產(chǎn)行業(yè)大勢如何，牽涉面很廣，值得業(yè)界深入探討

2、。本人查閱了大量文獻(xiàn)資料，結(jié)合各方面的觀點(diǎn)，形成了以下幾點(diǎn)比較明確的認(rèn)識(shí)。一、房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)人薄利時(shí)代2011年對(duì)身處房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，日子是不好過的。從年初國務(wù)院出臺(tái)“國八條”開始，房地產(chǎn)調(diào)控變得更加嚴(yán)厲。以限貸和限購為核心的政策，加上連續(xù)數(shù)次加息，使全年樓市成交量維持在低迷狀態(tài)。經(jīng)過一年的糾結(jié)和爭論，隨著北京、上海等一線城市近期宣布2012年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，限購等調(diào)控政策將繼續(xù)實(shí)施，市場各方對(duì)房價(jià)將繼續(xù)下降的判斷也逐漸趨于一致?！?012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強(qiáng)、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀點(diǎn)，認(rèn)為降價(jià)是2012年房地產(chǎn)市場大勢所趨，爭論的焦點(diǎn)也僅限于降幅多少

3、而已。其中，黃怒波最為悲觀，認(rèn)為房價(jià)降幅甚至將高達(dá)30%。曾在1997年成功預(yù)測香港房地產(chǎn)將暴跌50%的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為中國的房價(jià)下跌50%很正常，先期先下跌20%- 30%，之后可能會(huì)有反復(fù)，到2014年會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下跌50%。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師賈生華認(rèn)為，2012年樓市的走勢不僅僅是“冷”的問題，而是可以用“僵”來形容，也就是比現(xiàn)在更難受的一個(gè)時(shí)期。宏觀調(diào)控的目的是要約束開發(fā)商“魔鬼”的性格，發(fā)揮其“天使”的作用，所謂“魔鬼”就是房價(jià)飛漲、人人搶房，而“天使”則是指其對(duì)人們改善居住條件以及對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)作用。無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)都是生活所離不開的，調(diào)控的目標(biāo)不是讓

4、開發(fā)商死掉，而是促使其平穩(wěn)、有序地發(fā)展。房價(jià)要回歸合理水平是大勢所趨。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷土地低成本運(yùn)作時(shí)代、資金低成本運(yùn)作時(shí)代、政策寬松時(shí)代后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越低已經(jīng)是一個(gè)事實(shí)。曾經(jīng)，開發(fā)商拿地成本普遍較低，是事實(shí)。例如在長沙，許多本土企業(yè)在城市建設(shè)中修路換取土地的模式，曾經(jīng)讓開發(fā)商成為低成本拿地的受益者。地價(jià)太低，在房價(jià)的不斷上升過程中，開發(fā)商的自有資金回報(bào)空間被成倍放大。隨著房地產(chǎn)市場的成熟與發(fā)展，土地招拍掛制度的完善，市場競爭的愈趨激烈，土地資源越來越少，土地價(jià)格處于不斷上漲的過程中，可以斷言，土地成本的暴利時(shí)代已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場進(jìn)入微利時(shí)代的另一個(gè)現(xiàn)象是資金成本越來越高。利率的上調(diào)

5、，貨幣政策的緊縮，開發(fā)商從銀行貸款的難度越來越大，利率也越來越高。過去運(yùn)作一個(gè)小項(xiàng)目，開發(fā)商往往手里只有幾千萬的資金，有的甚至是空手套白狼，用土地從銀行抵押貸款，利率也低，錢到手后項(xiàng)目立刻上馬，由于市場處于上升期，房子一賣資金回籠，立即就能賺到錢。然而金融政策的改變，讓這種日子一去不復(fù)返。銀行放款難，私募基金、信托基金、高利貸等成本太高，有的甚至高達(dá)30%。最顯著的例子是鄂爾多斯。民間資本的借貸利息甚至被抬到了年息72%，但開發(fā)商仍然很難借到錢。以往，調(diào)控往往很快出現(xiàn)反復(fù)，開發(fā)商往往能夠獲得地方政府或明或暗的政策支持。但是中央這次調(diào)控下了狠心，地方政府不能表態(tài)，政策低成本時(shí)代也過去了。綜合長沙

6、市目前的土地價(jià)格、建安成本、原材料價(jià)格以及房價(jià)水平來看，開發(fā)商的利潤主要在10%-20%之間。在市場行情較冷清的情況下，有些項(xiàng)目開盤價(jià)幾乎是“成本價(jià)”。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，冬天已經(jīng)到了，而且可能比想象的要更冷、更長。三年前國家為了救市拋出的4萬億，到了今天已經(jīng)導(dǎo)致貨幣超發(fā)、信用透支，國家為了經(jīng)濟(jì)軟著陸，房地產(chǎn)就成為了買單的。過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率非常高，并不正常。對(duì)習(xí)慣生活在糖水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難再回到過去的暴利時(shí)代。很多人還在等，覺得現(xiàn)在等一下也沒有問題，就再等吧，但是冬天是漫長的。二、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響逐步弱化房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈上下延伸較長，它一方面是鋼鐵、水泥、玻璃等上游

7、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以及建筑業(yè)的主要消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，另一方面又可以帶動(dòng)下游的房屋裝修、家用電器等一系列消費(fèi)品的需求。所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，在短時(shí)間內(nèi)采取相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，往往可以起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。但也必須看到，宏觀經(jīng)濟(jì)政策通常都是對(duì)策性的調(diào)整政策，具有明顯的短期性特征，實(shí)踐中不僅不可以將這種短期政策長期化，也不可以將房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位一以貫之地固化下去。就目前世界上現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式而言，還沒有哪一種模式的成功是靠房地產(chǎn)撬動(dòng)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不具有引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)整體向上的創(chuàng)新能力，迄今為止人類也沒有發(fā)生類似于互聯(lián)網(wǎng)革命式的住宅革命

8、，能將住宅領(lǐng)域的效率提升并推進(jìn)至每個(gè)領(lǐng)域。相反，在房價(jià)達(dá)到瘋狂之巔時(shí)，往往意味著某種模式的失敗，如上世紀(jì)80年代的日本和次貸危機(jī)之前的美國。尤其是我們今天所處的時(shí)代，與資本主義工業(yè)化初期乃至上個(gè)世紀(jì)的狀況都大不相同。首先，隨著世界各國綜合國力的競爭日趨激烈，許多國家都加快了技術(shù)更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐，并把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)甚至是支柱產(chǎn)業(yè)。其次，由于資本主義國家在以往幾百年的工業(yè)化進(jìn)程中，過度依賴能源和各種資源的消耗并造成對(duì)環(huán)境的損害，使得當(dāng)今世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到嚴(yán)峻的資源和環(huán)境約束，中國的工業(yè)化進(jìn)程已不可能再步那些老牌資本主義國家的后塵，繼續(xù)沿襲資源高消耗和環(huán)境高污染的道路。有

9、些國家在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展階段，也曾將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但是近些年來，由于受到資源環(huán)境約束以及國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)競爭等因素影響，已經(jīng)很少有哪個(gè)國家將房地產(chǎn)確立為支柱產(chǎn)業(yè)了，除非國家經(jīng)濟(jì)有可能出現(xiàn)衰退時(shí)，才利用房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的特點(diǎn)來拉動(dòng)增長，而不是作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)其進(jìn)行長期的政策支持。況且房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的特點(diǎn)本身就是一把雙刃劍，長期過度地依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)增長，不僅不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，還可能帶來經(jīng)濟(jì)增長的粗放化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的粗笨化，甚至導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡。當(dāng)這種失衡達(dá)到一定程度，就會(huì)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律自身的作用下出現(xiàn)強(qiáng)制性調(diào)整，把原來的比例關(guān)系或結(jié)構(gòu)破壞掉，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)得以在新的平

10、衡的基礎(chǔ)上重新運(yùn)行，這就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來及其所帶來的破壞作用。從我國近些年的實(shí)踐看，將房地產(chǎn)業(yè)定位于國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，一方面容易忽視住房對(duì)于民生的保來自www.lw5u.com障功能，另一方面也往往會(huì)給那種片面追求gdp的非科學(xué)發(fā)展提供理論上的依據(jù)和現(xiàn)實(shí)的路徑。它使得始于1998年的住房分配貨幣化改革，從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)起拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的功能，有些城市又將其推向極致，演變成一種畸形的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政增收的依賴模式。從這些城市一味追捧的“推土機(jī)經(jīng)濟(jì)”和“拆遷經(jīng)濟(jì)”看，盡管可以提高高樓大廈高度和gdp的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但對(duì)提升居民實(shí)際生活水平十分有限不說，還往往因拆遷帶來一些人間悲劇。所以，這種房

11、地產(chǎn)業(yè)綁架整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式必須徹底轉(zhuǎn)變，否則，像我們這樣一個(gè)大國，“不靠科技靠炒地”，“不靠企業(yè)靠地產(chǎn)”，不僅會(huì)傷害民生，也會(huì)嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合國力提升。三、房地產(chǎn)行業(yè)將更多地表現(xiàn)出民生屬性經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將越來越弱。2011年第四季度，中國人民銀行對(duì)全國50個(gè)城市進(jìn)行了2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的抽樣問卷調(diào)查。調(diào)查認(rèn)為，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，取而代之的是投資“基金、理財(cái)產(chǎn)品”，其他依次為“債券投資”和“股票投資”。其中，債券投資已連續(xù)6個(gè)季度上升。在各類消費(fèi)中，居民購車意愿為13.9%，處于調(diào)查以來較高位。調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落。長期來

12、看，我們建立房地產(chǎn)市場一個(gè)重要目的是要通過市場配置資源，滿足社會(huì)豐富多樣居住的民生需求，而不是給大家所有的資金提供一個(gè)投資品的市場。無論調(diào)控政策將來會(huì)有什么具體形式的變化，政府繼續(xù)控制投資和投機(jī)性需求的政策方向是不會(huì)改變的。無論是從古代、近代還是當(dāng)代社會(huì)來看，也無論是就中國還是國際社會(huì)而言，住房都與民生密切相關(guān)，是民生的重要依托，并越來越引起全人類的普遍關(guān)注。但是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房被排斥在商品和市場之外、住房供求通過“福利分房”制度來解決不同，我國目前所實(shí)行的市場經(jīng)濟(jì)體制下的住房制度，主要是通過市場進(jìn)行資源配置，絕大部分人的住房需要是通過市場來解決的，少部分依靠自身能力無法通過市場解決住房的

13、人，則需要在政府的幫助下通過住房保障體系獲得住房。無論直接通過市場還是依靠政府建立的住房保障體系獲得住房，都要依托于房地產(chǎn)業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)住房消費(fèi)。所以，住房與民生的相關(guān)性在市場經(jīng)濟(jì)條件下必然表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與民生的相關(guān)性。從世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的變化和演進(jìn)看：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，多注重房地產(chǎn)的資本屬性，房地產(chǎn)市場被視為資本市場，甚至將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)的民生屬性則開始受到關(guān)注，房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)變成為消費(fèi)市場，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位也被高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)取而代之。充分認(rèn)識(shí)和正確把握房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)以及房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式演進(jìn)過程中的角色轉(zhuǎn)換，不

14、要讓它的資本性質(zhì)湮沒了其民生性質(zhì)，不僅關(guān)系著百姓的安居，關(guān)系著加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也關(guān)系到國家的長治久安。如果過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的資本性質(zhì)而忽視其民生性質(zhì)，讓房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，不要說經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式難以轉(zhuǎn)變，也會(huì)讓民生受到傷害，甚至可能引發(fā)一系列社會(huì)危機(jī)。黨的十七屆五中全會(huì)強(qiáng)調(diào)“以科學(xué)發(fā)展為主題”、“以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線”，同時(shí)也預(yù)示著“以gdp論政績”的時(shí)代將告結(jié)束。在落實(shí)這次全會(huì)精神的過程中，確實(shí)有必要在統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展上來一次思想大解放，對(duì)關(guān)系國計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)做出新的考量，使房地產(chǎn)業(yè)不僅在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮應(yīng)有作用，更要在促進(jìn)民生改善和社會(huì)和諧中體現(xiàn)重要功能。如

15、果我們的政府不能從“gdp取向”、“財(cái)政取向”、“形象取向”轉(zhuǎn)向“民生取向”，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)越來越遠(yuǎn)離公眾，甚至出現(xiàn)“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，gdp增長了，百姓的住房卻沒了”；“城市的形象有了，政府的政績有了，群眾的安居卻沒了”，等等背離科學(xué)發(fā)展的現(xiàn)象。只有從保障和改善民生出發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用與民生問題的解決更好地統(tǒng)籌起來，這樣的增長才能帶來經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，才符合以科學(xué)發(fā)展為主題的要求，也才能為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變帶來希望。四、房地產(chǎn)將從單一渠道融資轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資 2011年一直以單一銀行貸款為核心融資手段的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在這輪調(diào)控中吃盡了苦頭，尤其是下半年因?yàn)橘Y金的嚴(yán)重

16、匱乏，被逼借高利貸和謀求高利率信托的大有人在，其結(jié)果將不僅僅是個(gè)別開發(fā)商破產(chǎn)的問題，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將被拖入不可逆轉(zhuǎn)的資本黑洞。預(yù)計(jì)2012年將有8000億1萬億元的房地產(chǎn)信托債務(wù)到期，屆時(shí)行業(yè)將正式進(jìn)入資本結(jié)構(gòu)調(diào)整期。資本結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說既是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇。大型房地產(chǎn)企業(yè)將通過合作及并購等方式進(jìn)一步優(yōu)化其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)信托基金。資金實(shí)力比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將聘請(qǐng)投行顧問或設(shè)立投行部門以謀求其融資結(jié)構(gòu)的多元化。同時(shí)，部分有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能涉足金融行業(yè)或兼并中小型金融機(jī)構(gòu)，以增加其在未來多變的市場環(huán)境中長期穩(wěn)定發(fā)展的資本籌碼。面對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)的資源侵占和兼并收購，以及房地

17、產(chǎn)市場的低迷和不確定性，小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重要的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。一方面小型房地產(chǎn)企業(yè)將積極回應(yīng)大型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購，以謀求將自身的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)或股權(quán)轉(zhuǎn)換。另一方面，較有資金實(shí)力和發(fā)展眼光的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將積極接觸地產(chǎn)私募基金，以其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)介入地產(chǎn)私募基金成為合伙人，最終實(shí)現(xiàn)從開發(fā)商到投資商的成功轉(zhuǎn)型。五、房地產(chǎn)將從住宅地產(chǎn)獨(dú)霸天下轉(zhuǎn)化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合2011年政策多變，隨著房地產(chǎn)融資成本、交易成本和持有成本的逐步增加，住宅地產(chǎn)的投資功能已經(jīng)在逐步消失，住宅地產(chǎn)將逐步轉(zhuǎn)化為抵御通脹的產(chǎn)品。2012年地產(chǎn)投資市場將轉(zhuǎn)向追捧商用地產(chǎn)。廣義上的商用地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字

18、樓、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。商用地產(chǎn)與一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其發(fā)展手段和資本來源，非常的靈活且多元化，其租售市場活躍，購買者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此投資價(jià)值和市場價(jià)值優(yōu)勢顯著，發(fā)展空間巨大。近年來隨著住宅地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，中國的商用地產(chǎn)也有了前所未有的進(jìn)步，泰達(dá)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)、海南的旅游地產(chǎn)，每一種模式都以其特有的資源優(yōu)勢，獲得了巨大的市場空間。但是隨著中國企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和中國消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)型，2012年中國商用地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與整合也是不可避免的。商用地產(chǎn)發(fā)展最關(guān)鍵的一環(huán)就在于解決商業(yè)模式的資金鏈和資本鏈。要打通資金鏈和資本鏈，就要充分分解商用地產(chǎn)的每一個(gè)發(fā)展模塊，并理清每一模塊的利

19、潤來源，進(jìn)而理清商用地產(chǎn)使用者和消費(fèi)者資金鏈和資本鏈的脈絡(luò)。資金鏈和資本鏈一旦打通，其商業(yè)模式、消費(fèi)模式和發(fā)展模式都將固定下來，其利潤也將實(shí)現(xiàn)最大化。2012年隨著中國金融體系改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中國商用地產(chǎn)發(fā)展模式也將由簡單的物業(yè)租售發(fā)展轉(zhuǎn)化成為以商業(yè)地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈和資本鏈的整合。商用地產(chǎn)開發(fā)商將從單一項(xiàng)目的建設(shè)者或運(yùn)營者的角色逐步轉(zhuǎn)化成以商用地產(chǎn)為核心的整條產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營商和資本大鱷。六、房地產(chǎn)行業(yè)并購日益激烈回溯2008年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到8萬家，是2000年的3.2倍，年均增加7000多家。但一經(jīng)此番調(diào)控后，整個(gè)行業(yè)的洗牌已是不可避免。作為公認(rèn)的暴利且低門檻行業(yè)，再加上中國向

20、來的關(guān)系市場，房地產(chǎn)在一開始就聚集了各路資本：有關(guān)系的、沒關(guān)系的、有成本的、無成本的，做服裝的、賣電器的、開礦的、唱歌的，各行各業(yè)形形色色，光怪陸離，但在樓市一路高歌之下，以上所有的區(qū)別，并不妨礙大家賺錢。也無怪乎有人擔(dān)心，做過地產(chǎn)的都不想做實(shí)業(yè)，中國是要實(shí)業(yè)興國，還是地產(chǎn)興國？而實(shí)際上，我們也已經(jīng)很難用企業(yè)責(zé)任或者利潤原罪來簡單評(píng)判一家企業(yè)涉房的罪與罰?，F(xiàn)實(shí)情況是，優(yōu)先起步的制造企業(yè)正在經(jīng)歷著行業(yè)內(nèi)部競爭激烈但卻整體發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀。這已經(jīng)形成了市場人士所擔(dān)憂的地產(chǎn)投資對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)。伴隨著史上最為嚴(yán)厲的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，行業(yè)高利潤的繁榮過后，正迎來從分散到集中，從良莠并存到優(yōu)勝劣汰行業(yè)洗牌

21、。眾所周知，由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商都陷入了嚴(yán)重困境，特別是單一從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括綠城這樣的“巨無霸”，能否生存下去都是一個(gè)問題。也正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模、大范圍的并購和重組，行業(yè)集中度會(huì)明顯提高。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高。行業(yè)整合有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。雖然并購、重組有利于房地產(chǎn)市場環(huán)境的改善和秩序的規(guī)范，改變目前房地產(chǎn)市場魚龍混雜、投機(jī)泛濫的現(xiàn)象，但如果缺乏有效的引導(dǎo)與規(guī)范，任憑房地產(chǎn)企業(yè)乘人之危般地?zé)o序并購與重組，使房地產(chǎn)市場變成少數(shù)“巨無霸”企業(yè)的天下，壟斷市場、壟斷價(jià)格、壟斷銷售行為，甚至左右政府政策的制定和制度的執(zhí)行，那么房地產(chǎn)市場又會(huì)產(chǎn)生一種新的不健康、不規(guī)范的現(xiàn)象，甚至比現(xiàn)在的問題更加嚴(yán)重。因此，在調(diào)控房地產(chǎn)市場，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)并購重組的過程中，必須防止可能出現(xiàn)的壟斷局面和無序現(xiàn)象。特別是土地交易、房價(jià)確定、規(guī)劃控制等方面，必須嚴(yán)格依法執(zhí)行，依法規(guī)范。一方面，要制定規(guī)范、合理、有序的房企并購、重組制度，規(guī)范并購、重組秩序，防止房地產(chǎn)市場并購、重組的無序化；另一方面，要嚴(yán)禁