房土兩稅明細申報系統(tǒng)操作指南[1]

1、房土兩稅明細申報系統(tǒng)操作指南（納稅人可打開視圖文檔結(jié)構圖,觀看操作指南）1 城鎮(zhèn)土地使用稅操作1.1 土地登記1.1.1 初始登記1.1.1.1 宗地總體信息登記打開網(wǎng)上申報系統(tǒng)系統(tǒng)，打開房土兩稅稅源登記界面，點擊“登記”按鈕，可進入城鎮(zhèn)土地使用稅登記界面點擊“登記”按鈕，可進入宗地登記界面點擊下圖右上方“新增宗地登記”進入登記界面。宗地總體信息登記界面：1.1.1.1.1 總體要求土地使用稅遵循“誰納稅誰登記” 原則，只要是城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，就必須辦理宗地登記。納稅人應當按照”明細登記“的要求，根據(jù)土地證逐行填寫。無土地證的土地應當按宗地逐行填寫。納稅人不得將多個宗地合并成一條記錄填寫納

2、稅人應當逐項認真填寫登記內(nèi)容。底紋為藍色的為必填項納稅人應當完整、如實填寫所有字段。必填項不能為空，非必填項存在可填內(nèi)容的都應當完整、清晰地填寫，不可省略。所填代碼應當與代碼表仔細核對，不能超出代碼表范圍。1.1.1.1.2 字段說明稅務管理碼和納稅人名稱系統(tǒng)自動帶入。土地唯一代碼系統(tǒng)自動生成。市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）：根據(jù)稅務登記信息生成，納稅人可根據(jù)土地座落修改鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道信息。詳細地址：填寫土地的座落地址，須完整填寫詳細地址。土地名稱：納稅人自行編寫，以便于識別，如1號土地，戴南鎮(zhèn)1號土地，新泰路土地等等。土地證書號：請根據(jù)土地證填寫。未領取土地證的不填寫。證書地號：字符型。請根據(jù)土地證中

3、的證收地號填寫。未領取土地證的不填寫。土地性質(zhì)：下拉選擇。土地用途：下拉選擇。土地總面積：根據(jù)納稅人實際占用的土地面積填寫，以此為計稅依據(jù)。此面積為全部面積，包括減稅面積和免稅面積。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出售后，應稅土地面積逐漸減少的，此處仍然填寫原始總面積。土地總價“其中：取得土地使用權支付金額”“土地開發(fā)成本”?！捌渲校喝〉猛恋厥褂脵嘀Ц督痤~”與“土地開發(fā)成本”兩項必須填一項，確實為0的可填0。政府減免或者返還的地價可從土地總價中減去。填寫土地總價后，系統(tǒng)將提供地價分配計入房產(chǎn)原值的計算器。數(shù)據(jù)導入后，納稅人應當手工將房產(chǎn)與土地關聯(lián)（在房產(chǎn)登記中逐條選擇房產(chǎn)所在的土地）。初始取得時間：填寫納稅

4、人取得該土地的時間（合同約定的土地交付時間）。根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓或者出讓合同約定的交付時間填寫，無轉(zhuǎn)讓或者出讓合同的，根據(jù)實際情況填寫。初始取得時間應當小于土地明細登記中的“所屬期起”。宗地總體登記填寫完成后，還需要繼續(xù)登記明細應稅信息。如果此時登記點擊“保存”按鈕，系統(tǒng)將自動提示須進行明細登記。1.1.1.2 宗地明細信息登記點擊界面下方“增加”按鈕，可進行宗地明細登記界面。1.1.1.2.1 總體要求納稅人應當逐項認真錄入，底紋為藍色的為必填項。右方信息可拖到下方滾動條繼續(xù)填寫。1.1.1.2.2 字段說明土地名稱：由納稅人自行編寫（系統(tǒng)自動帶入，如存在多條明細記錄，則應當區(qū)分編寫。）納稅人類型

5、：土地使用稅遵循“誰納稅誰登記” 原則，在登記時應當注明“納稅類型”，如“權屬所有人”、 “集體土地使用人”(包括承租集體土地)、“無償使用人”(納稅單位無償使用免稅單位土地)、“代管人”、“實際使用人”等等。土地用途：下拉選擇。地段等級代碼：即稅目稅額，如果不清楚請咨詢主管稅務機關。土地面積：即計稅依據(jù)，包括減稅面積和免稅面積。免稅代碼：點擊“免稅代碼”時，系統(tǒng)將彈出對話框，由納稅人自行選擇適用減免稅事項，點擊“確定”按鈕返回。在填寫免稅事項時應當注意，免稅事項應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理備案。免稅面積：選擇“免稅代碼”后（免稅代碼不為空），“免稅面積”就必須填寫(不能為0或為空)?！皽p稅代碼”和

6、“減稅面積”的操作比照上述方法?！懊舛惷娣e”與“減稅面積”之和必須小于土地面積。所屬期起：指稅款所屬期起，初始上線時，填寫上線月份。所屬期止：首次登記時，“所屬期止”默認為“2050年12月”，表示當前狀態(tài)。正常情況下(進行“注銷操作前”)，所有土地的記錄都必須存在當前狀態(tài)。納稅人進行“注銷”操作后，該土地將不存在當前狀態(tài)。如果同一宗地包括兩種或兩種以上的應稅土地等級(或者包括兩種免稅類型以上的免稅土地)，則需要拆分明細登記。點擊“增加按鈕”可繼續(xù)進行下一條明細登記，應當注意拆分面積之和應當?shù)扔凇白诘乜傮w登記”中的“土地總面積”。（房地產(chǎn)企業(yè)可以不相等）登記完成后點擊界面右上方“保存”按鈕可完

7、成登記。如果納稅人有多塊宗地的，可重復上述操作進行登記。1.1.2 變更登記變更后，同一土地可能會形成不同所屬期的有效記錄。同一土地的有效記錄連續(xù)不中斷、不交叉、不重復。1.1.2.1 正常變更登記正常變更登記是指納稅人登記信息發(fā)生變化，納稅人應進行的正常性變更操作。例如，納稅人2013年1季度完成申報后，如果4月、5月、6月登記信息發(fā)生了變化，納稅人應當在二季度申報前(7月15日前)完成變更登記。1.1.2.1.1 宗地總體登記的變更納稅人可直接修改相關信息，點擊“保存”按鈕后保存。1.1.2.1.2 土地明細登記的變更點擊右下方“變更”按鈕，可進入土地明細登記的變更界面。界面上方為原始信息

8、(供比對)，下方為修改后的信息。下方紅色圈內(nèi)的項目為不影響應納稅額的信息，可直接修改保存。藍色圈內(nèi)的信息為不可修改信息。其他為影響稅額的信息。1.1.2.1.2.1 未申報信息的變更(不影響稅額信息)不影響稅額的未申報信息可直接修改保存。1.1.2.1.2.2 未申報信息的變更(影響稅額信息)如果納稅人需要變更的是“未申報”(見變更按鈕左側(cè))的信息，那么可直接修改并保存。處于“未申報”狀態(tài)的記錄包括新登記記錄和修改后尚未進行申報的記錄。例如，該納稅人土地面積從2013年4月起應當變更為4000平方米，則應當將“所屬期起”修改為“2013年4月”，“土地面積”修改為“4000”。點擊“保存”按鈕

9、后，原登記信息將拆分成兩條，一條所屬期為2013年4月至當前，面積為4000平方米(當前有效)。另一條所屬期為2013年1月至3月，面積為3000平方米。需要注意的是，2013年1月至3月的記錄仍然屬于有效記錄(歷史有效)，表示在該所屬期內(nèi)的有效納稅狀態(tài)。點擊上圖“確定”按鈕后將提示修改成功，同時提示修改“宗地總體登記”中的土地面積。納稅人應當將“宗地總體登記”中的“土地總面積”修改為40000元。如果修改時不涉及“所屬期起止”，系統(tǒng)將直接保存，不做拆分操作。如果只是將“所屬期起”變大，不修改其他信息，則表示前一段所屬期(變大后與變大前的差額)不存在納稅義務，系統(tǒng)將直接保存，不做拆分操作。但執(zhí)

10、行此操作時，系統(tǒng)將禁止造成所屬期“中斷”的操作(下同)。如果需要同時修改數(shù)月數(shù)據(jù)(例如一季度申報后，需要同時修改4月、5月、6月數(shù)據(jù))，應當逐月分次進行修改，即重復上述操作即可。注意：為防止誤操作，對“未申報”狀態(tài)的記錄，系統(tǒng)不允許修改所屬期止(下同)。1.1.2.1.2.3 已申報信息的變更(不影響稅額信息)不影響稅額信息可直接修改保存。1.1.2.1.2.4 已申報信息的變更(影響稅額信息)如果登記信息處于“已申報”狀態(tài)(已經(jīng)完成申報的記錄)，只要修改信息涉及稅款或所屬期變化，則將生成一條或數(shù)條新記錄(有效記錄)替代原記錄，原記錄廢止但仍然永久性保存。如果修改信息不涉及稅款和所屬期變化，可

11、直接操作和保存。點擊上圖“變更”按鈕，可對“已申報”記錄進行修改。例如，該納稅人從“2013年5月”起，免稅面積增加了“1000”平方米，可如實進行修改保存。(須選擇免稅代碼)點擊“保存”按鈕后彈出如下窗口提示：生成兩條新記錄，第一條2013年1月至4月數(shù)據(jù)不變，第二條2013年5月至當前免稅面積增加1000平米。原記錄(2013年1月至當前)被替代廢止(系統(tǒng)永久保留糾錯過程。)1.1.2.2 糾錯變更登記如果納稅人前期已經(jīng)申報的信息發(fā)生錯誤，則需要進行糾錯變更登記。在一般情況下，糾錯變更登記的操作對象為“已申報”記錄。1.1.2.2.1 補充性糾錯變更(從頭開始增加部分所屬期)例如，納稅人一

12、塊土地，初始登記時從2013年1月(所屬期起)開始納稅，后來發(fā)現(xiàn)應當從2012年5月開始納稅。納稅人只需在變更時，將“所屬期起”修改為2012年5月后保存即可。1.1.2.2.2 刪除性糾錯變更(從頭開始刪除部分所屬期)接上例，如果納稅人后來發(fā)現(xiàn)，該土地應當從2012年7月開始納稅。納稅人應當將所屬期選定為“2013年5月”至“2013年6月”，將“土地面積”和“免稅面積”全部修改為0。點擊“保存”按鈕后，系統(tǒng)彈出窗口提示：生成兩條新記錄，第一條2012年5月至6月面積為0，第二條2012年7月至12月數(shù)據(jù)不變。原記錄(2012年5月至12月)被替代廢止(系統(tǒng)永久保留糾錯過程。)需要注意的是，

13、由于記錄在5月和6月已經(jīng)申報納稅，因此5月和6月的記錄不可刪除。直接將所屬期起改為2012年7月是無意義的，這樣不會產(chǎn)生應退稅款。1.1.2.2.3 替代性糾錯變更(部分所屬期登記錯誤)接上例，如果納稅人發(fā)現(xiàn)2012年8月至10月的土地面積應當是4000平方米，則需要將“所屬期起止”修改為2012年8月至10月，將“土地面積”修改為4000。點擊“保存”按鈕后，系統(tǒng)彈出窗口提示：生成三條新記錄，第一條2012年7月至7月數(shù)據(jù)不變，第二條2012年8月至10月土地面積變更為4000，第三條2012年11月至12月數(shù)據(jù)不變。原記錄(2012年7月至12月)被替代廢止(系統(tǒng)永久保留糾錯過程。)1.1

14、.2.2.4 糾錯之后再糾錯糾錯完成后，替代廢止記錄的新記錄處于“未申報”狀態(tài)，如果需要繼續(xù)對“未申報”狀態(tài)的記錄繼續(xù)進行修改，其操作方法參照“正常變更”中的“未申報信息的變更”。1.1.3 記錄刪除處于“未申報”狀態(tài)的記錄存在“刪除”按鈕。但能夠刪除的記錄應當符合三個條件：一是處于“未申報”狀態(tài)，二是此記錄是該土地記錄中所屬期最早的一條(刪除后不會造成所屬期中斷或者無當前狀態(tài))，三是該條記錄的所屬期中不涉及廢止記錄(如果所屬期涉及廢止記錄，說明該記錄是由廢止記錄變更而來，不可刪除)。1.1.4 注銷登記1.1.4.1 正常注銷當有有效記錄可辦理注銷登記。點擊上圖“注銷”按鈕，可進入注銷登記界

15、面。納稅人應當填寫“土地轉(zhuǎn)出日期”和“所屬期止”。 “土地轉(zhuǎn)出日期”的年月應當與“所屬期止”的年月相同。需要注意的是，“所屬期止”應當大于等于該土地已經(jīng)申報的最大所屬期。(系統(tǒng)控制)系統(tǒng)自動填入“注銷日期”(當前日期)。處于注銷狀態(tài)的記錄仍然是有效記錄。處于注銷狀態(tài)的記錄不可以修改。如確需修改，則應當先“撤銷注銷”。1.1.4.2 錯誤注銷的恢復已經(jīng)注銷的記錄將產(chǎn)生“撤銷注銷”按鈕。點擊“撤銷注銷”后可將記錄恢復到撤銷前的狀態(tài)。1.1.4.3 注銷提前的處理注銷時“所屬期止”填寫的月份小于實際應注銷月份，會造成少繳稅款。納稅人應當先撤銷注銷，然后重新注銷(需變更的也可先變更)，并補申報。1.1

16、.4.4 注銷滯后的處理注銷時“所屬期止”填寫的月份大于實際應注銷月份，會造成多繳稅款。納稅人應當先撤銷注銷，然后將多繳稅款的月份的計稅依據(jù)全部變更為0，申報退稅后重新注銷(注銷日期只能填寫已經(jīng)申報的最大所屬期)。未造成多繳稅款的可直接重新注銷。1.2 城鎮(zhèn)土地使用稅申報在正常申報期內(nèi)，點擊“城鎮(zhèn)土地使用稅申報”按鈕，系統(tǒng)將自動生成“本期城鎮(zhèn)土地使用稅申報表”。如果納稅人進行糾錯變更，點擊“城鎮(zhèn)土地使用稅申報”按鈕，系統(tǒng)將自動生成“本期應補退前期城鎮(zhèn)土地使用稅申報表”。點擊上圖右上方“申報”按鈕，將生成“地方稅通用申報表”。點擊右上方“提交”按鈕將完成申報。納稅人應當仔細核對申報數(shù)據(jù)是否準確。

17、如果申報數(shù)據(jù)有誤，請先修改登記信息，再進行申報操作。2 房產(chǎn)稅操作2.1 房產(chǎn)登記2.1.1 初始登記2.1.1.1 從價登記打下房土兩稅稅源登記界面，點擊“登記”按鈕，可進入房產(chǎn)稅登記界面。納稅人可選擇“從價登記”和“從租登記”標簽。2.1.1.1.1 總體要求納稅人應當按照”明細登記“的要求，根據(jù)房屋產(chǎn)權證逐行填寫。無產(chǎn)權證的房產(chǎn)應當按幢逐行填寫（納稅人也可自行拆分）。納稅人不得將多幢房產(chǎn)合并成一條記錄填寫。房產(chǎn)登記遵循“誰納稅誰登記”原則，只要存在房產(chǎn)稅納稅義務，非產(chǎn)權所有人也必須如實登記應稅房產(chǎn)信息。納稅人應當完整、如實填寫所有字段。必填項不能為空，非必填項存在可填內(nèi)容的都應當完整、清

18、晰地填寫，不可省略。所填代碼應當與代碼表仔細核對，不能超出代碼表范圍。需要注意的是，納稅人必須先進行價登記，后進行從租登記，即所有房產(chǎn)（包括出租房產(chǎn)）都必須進行從價登記。例如在下圖中，只有在從價登記中登記了“出租面積”和“出租房產(chǎn)計稅原值”，納稅人才可進行下一步從租登記。2.1.1.1.2 字段說明房源管理碼：自動生成。房產(chǎn)名稱：納稅人自行編寫，以便于識別，如1號廠房，辦公樓，食堂等等。產(chǎn)權證書號：根據(jù)房屋產(chǎn)權證填寫。未領取房屋產(chǎn)權證的不填寫。所在宗地唯一代碼：點擊“所在宗地唯一代碼”，系統(tǒng)將彈出已經(jīng)登記的所有宗地，納稅人應當將房產(chǎn)信息與宗地信息相關聯(lián)，以便計算地價計入房產(chǎn)原值。納稅人地價為0

19、的（如劃撥土地），可不做關聯(lián)。房產(chǎn)類型：根據(jù)實際情況下拉選擇。房產(chǎn)屬性：根據(jù)實際情況下拉選擇。詳細地址：填寫房產(chǎn)的座落地址，須完整填寫詳細地址。納稅人類型：房產(chǎn)稅遵循“誰納稅誰登記” 原則，只要存在房產(chǎn)稅納稅義務，非產(chǎn)權所有人也必須登記。產(chǎn)權所有人稅務管理碼：如果納稅人類型代碼不等于“01”（非自有），如無租使用房產(chǎn)、代管房產(chǎn)等，則應當如實填寫產(chǎn)權實際擁有人稅務管理碼（產(chǎn)權所有人無稅務管理碼可不填寫）。產(chǎn)權所有人名稱：如果納稅人類型代碼不等于“01”（非自有），如無租使用房產(chǎn)、代管房產(chǎn)等，則應當如實填寫產(chǎn)權實際擁有人名稱（根據(jù)產(chǎn)權證填寫，無產(chǎn)權證的根據(jù)實際情況填寫，不能空）。房產(chǎn)計稅原值：填寫

20、從價計征房產(chǎn)稅計稅原值（即計稅依據(jù)，包括應當計入房產(chǎn)原值的地價）。此處應當填寫“原值”，而不是打七折后的“余值”。即使房產(chǎn)用于出租，仍然必須準確填寫計稅原值總額。出租房產(chǎn)原值另行填寫，計稅時可從房產(chǎn)計稅原值中減去。房產(chǎn)賬面原值：填寫納稅人會計核算的賬面原值。初始取得時間：填寫取得房產(chǎn)的時間。初始取得時間應當小于“所屬期起”。建筑面積：填寫房產(chǎn)的建筑面積，如果此處不填寫，將影響地價計入房產(chǎn)原值計算器的使用（影響容積率計算和分配率）。出租面積：填寫房產(chǎn)實際用于出租的面積。從租房產(chǎn)須另行登記（不提供導入功能），如果此處不填寫，則從租登記無法進行。從租計征房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間為收到租金之日所屬季度

21、的季后15天內(nèi)。出租房產(chǎn)計稅原值：填寫出租房產(chǎn)的計稅原值（含地價，可根據(jù)出租面積占總建筑面積的比例計算確定）。在計算從價計征房產(chǎn)稅時，“出租房產(chǎn)計稅原值”可從“房產(chǎn)計稅原值”中減去。免稅代碼：點擊“免稅代碼”時，系統(tǒng)將彈出對話框，由納稅人自行選擇適用減免稅事項，點擊“確定”按鈕返回。在填寫免稅事項時應當注意，免稅事項應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理備案。免稅原值：選擇“免稅代碼”后（免稅代碼不為空），“免稅原值”就必須填寫(不能為0或為空)。“免稅原值”與“減稅原值”和“出租房產(chǎn)計稅原值”之和不能大于“房產(chǎn)計稅原值”。在計算從價計征房產(chǎn)稅時，“免稅原值”可從“房產(chǎn)計稅原值”中減去?！皽p稅代碼”和“減稅面

22、積”的操作比照上述方法。所屬期起：指稅款所屬期起，初始上線時，填寫上線月份。所屬期止：首次登記時，“所屬期止”默認為“2050年12月”，表示當前狀態(tài)。正常情況下(進行“注銷操作前”)，所有房產(chǎn)的記錄都必須存在當前狀態(tài)。納稅人進行“注銷”操作后，該土地將不存在當前狀態(tài)。登記完成后，點擊“保存”按鈕即可。2.1.1.2 從租登記點擊“從租登記”標簽，可進入“從租登記”界面。2.1.1.2.1 總體要求納稅人應當按照“先從價登記后從租登記”的原則進行操作。如果房產(chǎn)未進行從價登記，或者從價登記中無“出租面積”和“出租原值”信息的，將不能進行從租登記。納稅人應當逐項如實登記相關從租信息。2.1.1.2

23、.2 字段說明房源管理碼：納稅人首先應當選擇“房源管理碼”，點擊后系統(tǒng)彈出窗口，顯示“從價登記”中存在從租內(nèi)容的記錄，納稅人可進行選擇。房產(chǎn)名稱：選擇房源管理碼后，系統(tǒng)將自動帶入。租金收入流水號：系統(tǒng)自動生成。出租面積：選擇房源管理碼后，系統(tǒng)將自動帶入。合同租金總收入：填寫本租金合同約定的總租金收入?？傋饨鹗杖肽辏ㄔ拢┳饨?#215;租金年（月）份。本期應稅租賃收入：填寫本期（本季度包括的三個月）實際收到的租金。從租計征房產(chǎn)稅按季申報（原按月申報的鑒定已經(jīng)修改）。本次應稅租賃收入所屬租賃期起（止）：填寫本期收到的租金所屬的租賃期。應當注意：“本次租賃收入所屬期起（止）”應當與從價信息相一致(包

24、含在從價登記有從租內(nèi)容的所屬起止中。即有租金的月份從價登記中的從租內(nèi)容不能為空)。所屬期起：填寫實際收到租金的月份。所屬期止：系統(tǒng)自動生成（等于所屬期起）。根據(jù)我省目前政策，租金收入以實際收到租金月份為納稅義務發(fā)生時間，因此納稅人只要填寫“所屬期起”即可。免稅代碼：點擊“免稅代碼”時，系統(tǒng)將彈出對話框，由納稅人自行選擇適用減免稅事項，點擊“確定”按鈕返回。在填寫免稅事項時應當注意，免稅事項應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理備案。本期免稅租金收入：選擇“免稅代碼”后（免稅代碼不為空），“本期免稅租金收入”就必須填寫(不能為0或為空)。在計算從租計征房產(chǎn)稅時，“本期免稅租金收入”可從“本期應稅租賃收入”中減去

25、。承租方稅務管理碼：填寫承租人的稅務管理碼。承租人未辦理稅務登記的可不填寫。承租方名稱：填寫承租方單位名稱（個人填寫姓名）。承租方名稱不能為空。2.1.2 變更登記相關操作可參考城鎮(zhèn)土地使用稅。2.1.2.1 從價登記變更2.1.2.1.1 從價正常變更登記2.1.2.1.1.1 從價未申報信息的變更(不影響稅額信息)納稅人可直接修改不影響稅額的信息。下圖中紅圈中的信息為不可修改信息，藍色圈內(nèi)為不影響應納稅額的信息，其余為影響稅額的信息。2.1.2.1.1.2 從價未申報信息的變更(影響稅額信息)例如，該納稅人從2013年4月起，房產(chǎn)計稅原值變化為4000000元，納稅人可如實修改。點擊保存按

26、鈕后，系統(tǒng)彈出提示窗口，原記錄將拆分為兩條：第一條所屬期2013年1月至3月數(shù)據(jù)不變，第二條所屬期2013年4月至當前，房產(chǎn)原值變更為2000000元。2.1.2.1.1.3 從價已申報信息的變更(不影響稅額信息)不影響稅額的信息可直接修改保存。2.1.2.1.1.4 從價已申報信息的變更(影響稅額信息)例如，該納稅人從2013年5月起，出租房產(chǎn)原值變化為3000000元，納稅人可如實修改。點擊保存按鈕后，系統(tǒng)將原記錄一分為二：第一條所屬期2013年4月至4月數(shù)據(jù)不變，第二條所屬期2013年5月至當前出租原值變化為3000000元。點擊“確定”按鈕后保存。2.1.2.1.2 從租正常變更登記2.1.2.1.2.1 從租未申報信息的變更(不影響稅額信息)納稅人可直接修改不影響稅額的信息。下圖中紅圈中的信息為不可修改信息，藍色圈內(nèi)為不影響應納稅額的信息，其余為影響稅額的信息。如果房源管理碼選擇錯誤，應當刪除記錄重新登記。2.1.2.1.2.2 從租未申報信息的變更(影響稅額信息)納稅人也可直接修改保存