關(guān)于全面推進(jìn)物業(yè)管理工作的建議

1、關(guān)于全面推進(jìn)大廈物業(yè)管理工作的建議針對(duì)晉商聯(lián)合大廈（簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目” ）推進(jìn)物業(yè)管理工作的迫切性以及相關(guān)物業(yè)管理問(wèn)題釋義，具體說(shuō)明如下：一、本項(xiàng)目（4-5 月）物業(yè)籌備階段主要內(nèi)容 （包括但不限于）：（一）精算物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、核定物業(yè)管理成本費(fèi)用；（二）制訂項(xiàng)目接管驗(yàn)收及成品保護(hù)方案， 準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的各項(xiàng)資料，協(xié)同業(yè)主方共同對(duì)施工單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收（物業(yè)公司的接管驗(yàn)收內(nèi)容更加全面細(xì)致） ；（三）制訂各項(xiàng)物業(yè)雜費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （包括冷水費(fèi)、熱水費(fèi)、電費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)、 24 小時(shí)機(jī)房供冷費(fèi)、裝修協(xié)作費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、一卡通費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)等）；（四）業(yè)主與物業(yè)公司建立共管賬戶及各項(xiàng)審批流程；（五）制訂物業(yè)開(kāi)辦

2、費(fèi)用預(yù)算及當(dāng)年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算；（六）大廈保險(xiǎn)建議；（七）業(yè)戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)等物業(yè)管理規(guī)定的編制；（八）制訂大廈應(yīng)急處理預(yù)案；（九）制訂大廈各項(xiàng)物業(yè)管理制度、流程及表格；（十）提供大廈公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、 停車(chē)交通規(guī)劃、計(jì)量控制等建議；（十一）配合項(xiàng)目租售工作措施。上述各項(xiàng)物業(yè)管理籌備工作急待開(kāi)展，即使竣工時(shí)市政條件不完善暫無(wú)法投入使用，項(xiàng)目完工后的接管驗(yàn)收、成品安全保護(hù)及設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等管理事務(wù)也需物業(yè)公司具體執(zhí)行，以確保物業(yè)資產(chǎn)的安全性及完好性。 目前，本項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)工作已基本完成，下一階段須抓緊落實(shí)定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知及簽約等工作。二、對(duì)物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明（一）物業(yè)管理模式目前市場(chǎng)上的物

3、業(yè)管理模式有全權(quán)委托管理、授權(quán)委托管理、 合資管理及自行管理四種模式。其中，1、全權(quán)委托管理 ：業(yè)主與專業(yè)物業(yè)公司以委托合同的形式明確管理責(zé)任與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)物業(yè)公司不僅提供品牌支持，其中央團(tuán)隊(duì)也對(duì)項(xiàng)目提供技術(shù)支持及監(jiān)督服務(wù)。 委托雙方建立共管財(cái)務(wù)賬戶，業(yè)主審批物業(yè)公司的年度管理預(yù)算及超支預(yù)算， 并依據(jù)年度預(yù)算審核月度管理支出。物業(yè)公司負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理項(xiàng)目處，組建管理團(tuán)隊(duì)實(shí)施管理。 目前市場(chǎng)上90%以上的寫(xiě)字樓項(xiàng)目均采用全權(quán)委托管理模式。2、授權(quán)委托管理 ：業(yè)主自行組建物業(yè)公司（須申報(bào)管理資質(zhì)），并委托 1 家專業(yè)物業(yè)公司派遣項(xiàng)目或部門(mén)的負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)實(shí)施項(xiàng)目物業(yè)管理。3、合資管理 ：業(yè)主與專

4、業(yè)物業(yè)公司合資成立物業(yè)公司（須申報(bào)管理資質(zhì)） 實(shí)施物業(yè)管理。4、自行管理 （可聘物業(yè)顧問(wèn)）：業(yè)主自行組建物業(yè)公司（須申報(bào)管理資質(zhì)）實(shí)施物業(yè)管理。（二）適合本項(xiàng)目的物業(yè)管理模式由于現(xiàn)階段豐臺(tái)區(qū)住建委物業(yè)管理科已三年不受理物業(yè)管理資質(zhì)申請(qǐng)，而授權(quán)委托管理、 合資管理及自行管理三種模式均需成立物業(yè)公司，但無(wú)法取得合法的管理資質(zhì)，不能從事物業(yè)管理服務(wù)及不具備物業(yè)收費(fèi)資格。另外，在控制管理成本方面，全權(quán)委托管理與組建物業(yè)公司均為“業(yè)主審批管理預(yù)算”的財(cái)務(wù)模式，而專業(yè)物業(yè)公司可結(jié)合以往的管理經(jīng)驗(yàn)，更有效地節(jié)省管理成本（如節(jié)能）。因此，只有全權(quán)委托管理適合作為本項(xiàng)目的物業(yè)管理模式。三、全權(quán)委托管理模式下的相

5、關(guān)疑問(wèn)解釋1、物業(yè)管理成本構(gòu)成 ：主要包括管理服務(wù)人員工資及福利費(fèi)用、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、公共能源費(fèi)用、行政辦公費(fèi)、法定稅金、管理酬金。大廈的物業(yè)管理成本由業(yè)主及使用者承擔(dān)。2、財(cái)務(wù)管理 ：業(yè)主與物業(yè)公司建立共管賬戶， 日常管理費(fèi)用均需雙方共同簽字確認(rèn)后方可支出。 業(yè)主負(fù)責(zé)審批年度管理預(yù)算、 超支預(yù)算及物業(yè)設(shè)備設(shè)施大中修預(yù)算等，并審核月度管理實(shí)際支出情況。 若在預(yù)算內(nèi)支出，則須經(jīng)業(yè)主方授權(quán)人審核確認(rèn)； 若在預(yù)算外支出，則須提交專項(xiàng)說(shuō)明，履行業(yè)主審批程序。3、人員管理 ：依據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及客戶入住情況， 物業(yè)公司有計(jì)劃地逐步招聘、培訓(xùn)管理服務(wù)人員。 在

6、組建物業(yè)管理處之前， 由業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行面試，若不合格，業(yè)主可責(zé)成物業(yè)公司更換人選。在委托管理期限屆滿時(shí)，本項(xiàng)目可留用優(yōu)秀物業(yè)管理人員。4、業(yè)權(quán)變更 ：若本項(xiàng)目出售，我司可與物業(yè)公司隨時(shí)終止物業(yè)委托合同（員工遣散費(fèi)用已在物業(yè)費(fèi)中列支） 。若項(xiàng)目收購(gòu)方愿意延續(xù)委托管理，可與物業(yè)公司繼續(xù)履行原委托合同。因此，現(xiàn)階段簽署物業(yè)委托合同不受業(yè)權(quán)變更的影響。5、品牌支持在全權(quán)委托管理模式下， 專業(yè)物業(yè)公司可以提供知名管理品牌支持，取得客戶的廣泛認(rèn)同感，以配合項(xiàng)目租售工作，提升項(xiàng)目的高端物業(yè)形象。6、管理酬金專業(yè)物業(yè)公司向本項(xiàng)目提供品牌支持、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)方式、物業(yè)中央團(tuán)隊(duì)的技術(shù)支援及管理目

7、標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等服務(wù)報(bào)酬，業(yè)主支付物業(yè)公司的管理酬金一般為每月3.5-4 萬(wàn)元左右。7、大廈投保與風(fēng)險(xiǎn)控制：目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)上大廈必須投保險(xiǎn)種主要包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、 公眾責(zé)任險(xiǎn)及機(jī)器損壞險(xiǎn)等。其中，財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)用于建筑物（含共用設(shè)施等）由于突發(fā)或不可預(yù)料的事故（如火災(zāi)、跑水等）所造成的損毀賠償；公眾責(zé)任險(xiǎn)用于過(guò)錯(cuò)方在公共區(qū)域的不當(dāng)行為致使他人的人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害的賠償。 項(xiàng)目業(yè)主需要通過(guò)投保該險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)嫁公眾責(zé)任事故的賠償風(fēng)險(xiǎn)；機(jī)器損壞險(xiǎn)用于大廈內(nèi)人為的 （如設(shè)計(jì)或人為操作失誤） 、意外或物理原因造成突發(fā)的、不可預(yù)見(jiàn)的機(jī)器設(shè)備損失造成的賠償。無(wú)論全權(quán)委托管理或其他管理模式下，在大廈公共區(qū)域范圍內(nèi)，由于人為操作失誤的、突發(fā)的或不可預(yù)見(jiàn)的各種涉及公眾責(zé)任事故、建筑物或機(jī)器設(shè)備損壞等賠償風(fēng)險(xiǎn)，均采用投保的方式規(guī)避賠償責(zé)任。