某樓盤營銷計(jì)劃

1、 華海·龍脈華庭營銷計(jì)劃營銷推廣突破點(diǎn)：1、在前期市場調(diào)查分析可知，【華海·龍脈華庭】項(xiàng)目最主要的銷售障礙在于改變本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝酥袪€尾樓的形象,消除當(dāng)?shù)厝艘虮卷?xiàng)目商業(yè)部份停工兩年而產(chǎn)生的對開發(fā)商種種傳言的負(fù)面影響.2、【華海·龍脈華庭】項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源優(yōu)勢顯而易見，但如何將貴港在建的商品房與本項(xiàng)目之間不管是產(chǎn)品形態(tài)還是精神層面的生活享受的巨大差距灌輸給目標(biāo)客戶，培養(yǎng)目標(biāo)客戶的高層次生活觀念，樹立本項(xiàng)目彰顯身份的高端物業(yè)形象，將是推廣工作中的重中之重。3、使目標(biāo)客戶認(rèn)同本項(xiàng)目在地段上的決對優(yōu)勢，從而認(rèn)同本項(xiàng)的價(jià)格及項(xiàng)目定位。對策：1、我們只有將【華海

2、3;龍脈華庭】的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式。才能以輕松的姿態(tài)對抗目前貴港市各種概念包裝的商品房項(xiàng)目銷售。2、因此，在推廣中，我們將要強(qiáng)調(diào)，【華海·龍脈華庭】項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，然后比地段、比環(huán)境、比戶型、比配套、比升值潛力同樣傲立群雄。才能給客戶形成物超所值的性價(jià)比概念。三、產(chǎn)品訴求【華海·龍脈華庭】以絕版的地段優(yōu)勢為平臺(tái)，從產(chǎn)品品質(zhì)及精神氣質(zhì)兩方面去把握，使本項(xiàng)目做到神形兼?zhèn)?，給客戶打造一個(gè)高品質(zhì)的居住空間。項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢比地段：產(chǎn)品可以復(fù)制，而地段卻不能再生，【龍脈華庭】的地段優(yōu)勢寸土寸金，全城唯一?！君埫}華庭】與市政府毗鄰，占據(jù)貴港城市中央的

3、絕版地段，擁有不可復(fù)制的天然資源做為本項(xiàng)目的前庭后院。·前庭院：貴港市最大的市民休閑廣場就在家門口，文化廣場相依而建，猶如自家的前庭院般休閑暇意。·后花園：400畝的浩瀚生態(tài)公園猶如城市中的天然氧吧，與本項(xiàng)目隔路相望，景觀迷醉如本社區(qū)的后花園般。本項(xiàng)目周邊市政設(shè)施配套齊全，整個(gè)片區(qū)高檔住宅社區(qū)群集，形成了貴港高品質(zhì)的居住環(huán)境。本項(xiàng)目將傾力為貴港市民打造出像征身份、地位、生活品味的尊貴府邸，帶動(dòng)貴港居住潮流。 比環(huán)境：高于人行道1.8米的平臺(tái)庭院，鬧中取靜，增強(qiáng)居住的領(lǐng)域感，社區(qū)首創(chuàng)的生態(tài)庭院景觀，營造出城市中央高品質(zhì)的生活環(huán)境。比規(guī)模：本項(xiàng)目為貴港市最具規(guī)模的高層住宅群體，

4、五棟樓體遞進(jìn)式規(guī)劃布局，氣勢宏大，視野開闊，周圍沒有擁擠的建筑，在整個(gè)新城區(qū)中傲視群雄比配套：比戶型：在總體上，住宅設(shè)計(jì)最大限度利用了西面文化廣場、南面新世紀(jì)廣場的城市景觀和北面規(guī)劃中的生態(tài)公園的自然風(fēng)光，并使每戶都能看到各組團(tuán)內(nèi)的中心綠化。 大部份戶型有較寬裕的休閑陽臺(tái)，可以容納更親切的休閑生活；工作陽臺(tái)的設(shè)置方便了家庭生活。主要戶型都有入戶花園設(shè)計(jì)，極大提升了居住檔次。 兩梯四戶，三面通風(fēng)，南北朝向，270度生態(tài)飄窗、入戶庭院+雙陽臺(tái)；四明設(shè)計(jì)（明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥）等，構(gòu)筑經(jīng)典舒適的戶型。比內(nèi)涵：·“千金買房，萬金買鄰”， “物以類聚，人以群分”， 本項(xiàng)目力求打造一個(gè)上層社區(qū)

5、的圈層文化。注重社區(qū)文化，鄰里和諧等方面的培育，使居者可以把自已的家作為一個(gè)精神符號(hào)，一張社交名片介紹給朋友而倍感自豪。比升值潛力： 四、產(chǎn)品的定位1、產(chǎn)品屬性： 上層社區(qū)，理想尊邸² 2、項(xiàng)目推廣定位：中央府邸 頂級(jí)庭院文化標(biāo)簽 它是城市高層次生活理念的一個(gè)提煉，高品味、高格調(diào)的內(nèi)涵品味標(biāo)簽支撐點(diǎn)：它是一個(gè)精神符號(hào)，能獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)同。是絕大多數(shù)目標(biāo)群的自我認(rèn)同和相互認(rèn)同。個(gè)人名片居住空間它是一個(gè)社交名片，它告訴別人， 你和誰在一起，你在人群中的位置，你過的怎樣的一種生活。坐擁兩大廣場及生態(tài)公園，嶺南庭院生活，經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)3、項(xiàng)目總體風(fēng)格定位：嶺南生態(tài)庭院風(fēng)格支撐點(diǎn)：²

6、 貴港市中高檔的物業(yè)大多以國際生活為口號(hào)，異域風(fēng)情也已被普羅旺斯發(fā)揮得淋漓盡致。² 嶺南建筑給人予歷史的厚重感及生態(tài)、文化的想象空間。² 運(yùn)用嶺南風(fēng)格作為項(xiàng)目的開發(fā)理念有極大的吸引力并可與市場上的其它項(xiàng)目拉開差距。但必須基于對這種風(fēng)格的適度把握，并作文化附加值的提升。六、產(chǎn)品的整體營銷規(guī)劃1、項(xiàng)目營銷計(jì)劃表：時(shí)間210315316315515515615615730811011011230階段形象樹立預(yù)約儀式內(nèi)部認(rèn)購正式開盤主推期加速推進(jìn)尾盤期推出單位了解信息預(yù)約登記A棟、B棟各一個(gè)單元140套123套70套18套媒體年前：室內(nèi)展板、吊旗；室外工字旗、圍墻、工地看板、指示牌

7、更新、折頁、海報(bào)、戶型單張、名片、紙杯等到位年后：三聯(lián)DM日報(bào)、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站建立、燈桿或公車亭、活動(dòng)、左右看板裝上打燈效果項(xiàng)目廣場露天新聞發(fā)布酒會(huì)、短信、DM、日報(bào)、網(wǎng)絡(luò)提前預(yù)告主入口彩旗、汽拱門、項(xiàng)目花帶閃燈點(diǎn)綴等軟性炒作現(xiàn)場包裝、貴港日報(bào)網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM軟性炒作單張夾報(bào)、短信開盤預(yù)告貴港日報(bào)網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM等媒體開盤預(yù)告及跟蹤道報(bào)口碑傳播網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM單張夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM活動(dòng)支持促銷及節(jié)慶公關(guān)活動(dòng)目的樹立及包裝出本項(xiàng)目高端物業(yè)形象，為銷售做鋪墊震撼亮相積累客戶檢驗(yàn)策略強(qiáng)力推廣促進(jìn)成交趁熱打鐵，提升銷售率，奠定銷售勝勢突破銷售瓶頸，提升銷售成績掃清尾盤推廣主題年前：形象樹立項(xiàng)目定位：中央府

8、邸、鼎級(jí)庭院年后：告知性宣傳，本項(xiàng)目即將魅力綻放，歡迎到訪品鑒中央府邸、鼎級(jí)庭院，稀數(shù)登場軟性炒作，地段、天然資源核心優(yōu)勢炒作：城市中央，前庭后院，軟性炒作，圈層文化，身份名片，突出訴求本項(xiàng)目內(nèi)在精神氣質(zhì)軟性炒作，分析置業(yè)優(yōu)勢，主要為價(jià)格和區(qū)位相比較的優(yōu)勢硬性廣告：捕捉成功人士追求居住城市中央的榮耀心理炒作銷售業(yè)績，分析置業(yè)優(yōu)勢；準(zhǔn)現(xiàn)樓炒作促銷優(yōu)惠信息主打銷售策略選房，了解階段，價(jià)格及優(yōu)惠措施保密交定金，獲VIP認(rèn)籌3-4套作為特價(jià)房，同時(shí)分別給予一次性付款及按揭付款的客戶97、98折優(yōu)惠打折點(diǎn)數(shù)提高到96、98折價(jià)格小幅上漲3%左右，給已買業(yè)主良性升值感覺，同時(shí)利用其口碑傳播本項(xiàng)目如銷售較好

9、，價(jià)格可再上漲2%，如銷售未達(dá)預(yù)期，則價(jià)格不變通過送裝修、電器、抽獎(jiǎng)等變相降低措施促銷其它推廣手段新聞發(fā)布酒會(huì)上以幻燈片的形式對本項(xiàng)目核心價(jià)值及項(xiàng)目定位進(jìn)行全面解說五一抽獎(jiǎng)、庭院文化之旅活動(dòng)開盤前活動(dòng)造勢、開盤活動(dòng)六一活動(dòng)房地產(chǎn)專業(yè)人士，政府相關(guān)部門，部份業(yè)主參與的居住文化論壇活動(dòng)，引導(dǎo)目標(biāo)客戶形成一種居住文化意識(shí)，對檔次感、尊貴感、品質(zhì)感居住空間的共鳴。中秋節(jié)、重陽節(jié)活動(dòng)國慶業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)及抽獎(jiǎng)信息累 計(jì)銷售率客戶認(rèn)知實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息告知，達(dá)到預(yù)期定位目的實(shí)現(xiàn)預(yù)約登記200人34%（120套）66%（230套）80%（280套）90%（315套）營銷的核心理念² 以嶺南生態(tài)庭院生活為形象

10、載體。² 體現(xiàn)身份尊貴的產(chǎn)品理念。² 注重享受的生活主張。七、營銷推廣步驟春節(jié)前本項(xiàng)目的基礎(chǔ)物料已進(jìn)入了實(shí)施中當(dāng)，如何使本項(xiàng)目年前的形象鋪墊與年后的市場引爆，震撼入市相呼應(yīng)，使本項(xiàng)目的宣傳攻勢有序展開，達(dá)到滾雪球的效應(yīng)，則在年前需做好籌劃，在實(shí)施春節(jié)前計(jì)劃的同時(shí)，做好下一步的工作籌備及按排。本方案將參照前述營銷推廣建議表中的節(jié)點(diǎn)做出第一次開盤前的工作籌劃。工作核心時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 3。25預(yù)約活動(dòng)（新聞發(fā)布會(huì)）4。28（內(nèi)部認(rèn)購）6。15（首次開盤）1、春節(jié)前形象鋪墊由于臨近春節(jié)，本項(xiàng)目年前尚未正式入市，投入大量的媒體宣傳及過多的形象宣傳，會(huì)有爆光過度的危險(xiǎn)，年后人們對本項(xiàng)目將有

11、可能不再有新鮮感。但在年前，一定要達(dá)到本項(xiàng)目基本信息的告知，以引起目標(biāo)客戶的期待心理，及對本項(xiàng)目的神秘猜測，開年后產(chǎn)生更進(jìn)一步了解的欲望，為項(xiàng)目的入市積累人氣基礎(chǔ)。因此，年前我們從三個(gè)方面入手，一是對售樓部的形象包裝，二是售樓部外場氛圍的包裝，三是印刷宣傳物料對樓盤訴求點(diǎn)的包裝。 售樓部的包裝包括以下物料：吊旗、展板、售樓部模型LOGO的更換、玻璃門條的更新、室內(nèi)綠化植物等。建議請專業(yè)的戶外清洗公司清洗售樓部外立面。售樓部外場氛圍的包裝目前正在實(shí)施的包括工字旗、指示牌、圍墻廣告、金布包樹等。指示牌在年前暫時(shí)先翻新舊牌，年后將在項(xiàng)目周邊入口處增設(shè)新牌。建議按原計(jì)劃繼續(xù)投放售樓部外左右兩邊看板及主

12、入口處廣告牌廣告。將本項(xiàng)目形象包裝形成一個(gè)全新的整體形象。印刷品宣傳方面手提袋、海報(bào)、折頁、戶型單張、紙杯、名片等已投入印制當(dāng)中。以上基礎(chǔ)物料到位后，本項(xiàng)目將初步具備開門迎客的功能。為了更貼進(jìn)本項(xiàng)目的形象定位，及突出本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢，建議對本項(xiàng)目每一棟樓都以主題名稱命名。綜上所述，我公司建議本項(xiàng)目的前期籌備工作還將增加以下內(nèi)容項(xiàng)：三塊戶外廣告牌的更新售樓部的戶外清洗網(wǎng)絡(luò)媒體的投入物業(yè)命名的建議命名方案建議：A棟：御龍閣B棟：聚龍閣C棟：騰龍閣D1棟：皇龍閣D2棟：鑫龍閣2、銷售物料籌備銷售現(xiàn)場是整個(gè)項(xiàng)目推廣過程中最重要的環(huán)節(jié)，春節(jié)前做好銷售前的準(zhǔn)備工作更是重中之重。項(xiàng)目組已就以下環(huán)節(jié)進(jìn)行了籌備

13、。 統(tǒng)一說詞的擬定A、B棟戶型總體平面圖項(xiàng)目鳥瞰圖及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)銷售人員培訓(xùn)銷售流程項(xiàng)目介紹：規(guī)模，賣點(diǎn)優(yōu)勢，工程進(jìn)度，戶型類別，總戶數(shù)，一期戶數(shù)，各類房型戶數(shù)及方位戶型特點(diǎn)、面積面積計(jì)算及銷售計(jì)算銷售技巧培訓(xùn)日期：2月1日10日及每天交接班前半小時(shí)。3、春節(jié)后預(yù)約籌備工作按照人們常規(guī)的思維，過完春節(jié)將是新的開始，剛剛過完春節(jié)的時(shí)機(jī)也是人們最期待新年新事物的出現(xiàn)，本項(xiàng)目應(yīng)抓住這一有利時(shí)機(jī)引爆市場，以全新的面孔及高檔物業(yè)的形象入市，將會(huì)占到天時(shí)、地利、人和的先機(jī)?；谏鲜隹紤]，將項(xiàng)目預(yù)約期初步擬定于3月16日，預(yù)約前期，將要做好以下工作項(xiàng)：預(yù)約活動(dòng)即露天新聞發(fā)布酒會(huì)的籌備活動(dòng)場地及時(shí)間場地：項(xiàng)目

14、文化廣場或售樓部前門與花帶之間的場地時(shí)間：3月16日晚8：30目的：在休閑、輕松、高雅的氛圍中，使項(xiàng)目迅速、高調(diào)入市，樹立本項(xiàng)目高檔物業(yè)高品質(zhì)形象。建立短、平、快的人脈銷售渠道。1、 宣傳支持媒體宣傳主題形式規(guī)格數(shù)量投放時(shí)間貴港日報(bào)軟文炒作，預(yù)約活動(dòng)報(bào)道及現(xiàn)場剪影報(bào)道軟文硬廣軟文5000字硬廣1/2彩版軟2硬232。，9，16，20三聯(lián)DM項(xiàng)目信息及活動(dòng)預(yù)告硬廣整版438，3。13，3。18網(wǎng)絡(luò)媒體項(xiàng)目信息及活動(dòng)預(yù)告硬廣貴港房地產(chǎn)信息網(wǎng)首頁上部通欄一年215網(wǎng)站建設(shè)項(xiàng)目的詳細(xì)介紹，有網(wǎng)上看房，網(wǎng)上售樓功能長效性廣告，配合網(wǎng)站推廣1個(gè)3.13短信活動(dòng)預(yù)告預(yù)約活動(dòng)預(yù)告一期312燈桿廣告長效性形象廣

15、告戶外中山路一年313指示牌項(xiàng)目四周入口處戶外四塊313主入口處彩旗，汽拱門活動(dòng)當(dāng)天項(xiàng)目的氛圍包裝戶外市政府附近，中山路，夢之島，項(xiàng)目主入口處300桿315之前花圃閃燈裝點(diǎn)活動(dòng)當(dāng)天項(xiàng)目的氛圍包裝售樓部前現(xiàn)場所裝花圃上200根315之前售樓部左右看板裝上打燈效果使廣告成為長效性的城市夜景戶外暫略8個(gè)3102、客戶積累現(xiàn)場接待及深度營銷·現(xiàn)場接待指售樓部現(xiàn)場的正常接待工作。通過當(dāng)?shù)厥蹣侨藛T的人脈關(guān)系及對來訪、預(yù)約客戶進(jìn)行跟進(jìn)。·深度營銷，指以預(yù)約新聞酒會(huì)為平臺(tái)，主動(dòng)聯(lián)系，邀請政界、商界有影響力，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士方式：1）通過開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐娜嗣}關(guān)系進(jìn)行跟進(jìn)。 3）通過當(dāng)?shù)毓ど?、行政部門信息渠道有針對性的對政界、商界名流進(jìn)行跟進(jìn)。 邀請上述客戶參與本項(xiàng)目預(yù)約活動(dòng)。3、預(yù)約儀式上，推出VIP私人俱樂部成立儀式，為打造圈層文化做鋪墊 ·擬定VIP服務(wù)內(nèi)容，2月8日完成 ·聯(lián)系VIP合作單位，與貴港市最有名的消費(fèi)場所聯(lián)系，進(jìn)行折扣互動(dòng)4、預(yù)約認(rèn)購流程：看房交預(yù)定金10000元憑預(yù)約卡到開房時(shí)選房號(hào)5、擬定價(jià)格策略及推售區(qū)域 初步策略：采取價(jià)格暫時(shí)保密，開盤前一周公開的做法基于以下考慮： ·可為隨市調(diào)價(jià)留有余地，