某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

1、 華海·龍脈華庭營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣突破點(diǎn)：1、在前期市場(chǎng)調(diào)查分析可知，【華海·龍脈華庭】項(xiàng)目最主要的銷(xiāo)售障礙在于改變本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝酥袪€尾樓的形象,消除當(dāng)?shù)厝艘虮卷?xiàng)目商業(yè)部份停工兩年而產(chǎn)生的對(duì)開(kāi)發(fā)商種種傳言的負(fù)面影響.2、【華海·龍脈華庭】項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資源優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，但如何將貴港在建的商品房與本項(xiàng)目之間不管是產(chǎn)品形態(tài)還是精神層面的生活享受的巨大差距灌輸給目標(biāo)客戶(hù)，培養(yǎng)目標(biāo)客戶(hù)的高層次生活觀念，樹(shù)立本項(xiàng)目彰顯身份的高端物業(yè)形象，將是推廣工作中的重中之重。3、使目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同本項(xiàng)目在地段上的決對(duì)優(yōu)勢(shì)，從而認(rèn)同本項(xiàng)的價(jià)格及項(xiàng)目定位。對(duì)策：1、我們只有將【華海

2、3;龍脈華庭】的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式。才能以輕松的姿態(tài)對(duì)抗目前貴港市各種概念包裝的商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售。2、因此，在推廣中，我們將要強(qiáng)調(diào)，【華海·龍脈華庭】項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，然后比地段、比環(huán)境、比戶(hù)型、比配套、比升值潛力同樣傲立群雄。才能給客戶(hù)形成物超所值的性?xún)r(jià)比概念。三、產(chǎn)品訴求【華海·龍脈華庭】以絕版的地段優(yōu)勢(shì)為平臺(tái)，從產(chǎn)品品質(zhì)及精神氣質(zhì)兩方面去把握，使本項(xiàng)目做到神形兼?zhèn)?，給客戶(hù)打造一個(gè)高品質(zhì)的居住空間。項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)比地段：產(chǎn)品可以復(fù)制，而地段卻不能再生，【龍脈華庭】的地段優(yōu)勢(shì)寸土寸金，全城唯一。【龍脈華庭】與市政府毗鄰，占據(jù)貴港城市中央的

3、絕版地段，擁有不可復(fù)制的天然資源做為本項(xiàng)目的前庭后院。·前庭院：貴港市最大的市民休閑廣場(chǎng)就在家門(mén)口，文化廣場(chǎng)相依而建，猶如自家的前庭院般休閑暇意。·后花園：400畝的浩瀚生態(tài)公園猶如城市中的天然氧吧，與本項(xiàng)目隔路相望，景觀迷醉如本社區(qū)的后花園般。本項(xiàng)目周邊市政設(shè)施配套齊全，整個(gè)片區(qū)高檔住宅社區(qū)群集，形成了貴港高品質(zhì)的居住環(huán)境。本項(xiàng)目將傾力為貴港市民打造出像征身份、地位、生活品味的尊貴府邸，帶動(dòng)貴港居住潮流。 比環(huán)境：高于人行道1.8米的平臺(tái)庭院，鬧中取靜，增強(qiáng)居住的領(lǐng)域感，社區(qū)首創(chuàng)的生態(tài)庭院景觀，營(yíng)造出城市中央高品質(zhì)的生活環(huán)境。比規(guī)模：本項(xiàng)目為貴港市最具規(guī)模的高層住宅群體，

4、五棟樓體遞進(jìn)式規(guī)劃布局，氣勢(shì)宏大，視野開(kāi)闊，周?chē)鷽](méi)有擁擠的建筑，在整個(gè)新城區(qū)中傲視群雄比配套：比戶(hù)型：在總體上，住宅設(shè)計(jì)最大限度利用了西面文化廣場(chǎng)、南面新世紀(jì)廣場(chǎng)的城市景觀和北面規(guī)劃中的生態(tài)公園的自然風(fēng)光，并使每戶(hù)都能看到各組團(tuán)內(nèi)的中心綠化。 大部份戶(hù)型有較寬裕的休閑陽(yáng)臺(tái)，可以容納更親切的休閑生活；工作陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置方便了家庭生活。主要戶(hù)型都有入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，極大提升了居住檔次。 兩梯四戶(hù)，三面通風(fēng)，南北朝向，270度生態(tài)飄窗、入戶(hù)庭院+雙陽(yáng)臺(tái)；四明設(shè)計(jì)（明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥）等，構(gòu)筑經(jīng)典舒適的戶(hù)型。比內(nèi)涵：·“千金買(mǎi)房，萬(wàn)金買(mǎi)鄰”， “物以類(lèi)聚，人以群分”， 本項(xiàng)目力求打造一個(gè)上層社區(qū)

5、的圈層文化。注重社區(qū)文化，鄰里和諧等方面的培育，使居者可以把自已的家作為一個(gè)精神符號(hào)，一張社交名片介紹給朋友而倍感自豪。比升值潛力： 四、產(chǎn)品的定位1、產(chǎn)品屬性： 上層社區(qū)，理想尊邸² 2、項(xiàng)目推廣定位：中央府邸 頂級(jí)庭院文化標(biāo)簽 它是城市高層次生活理念的一個(gè)提煉，高品味、高格調(diào)的內(nèi)涵品味標(biāo)簽支撐點(diǎn)：它是一個(gè)精神符號(hào)，能獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)同。是絕大多數(shù)目標(biāo)群的自我認(rèn)同和相互認(rèn)同。個(gè)人名片居住空間它是一個(gè)社交名片，它告訴別人， 你和誰(shuí)在一起，你在人群中的位置，你過(guò)的怎樣的一種生活。坐擁兩大廣場(chǎng)及生態(tài)公園，嶺南庭院生活，經(jīng)典戶(hù)型設(shè)計(jì)3、項(xiàng)目總體風(fēng)格定位：嶺南生態(tài)庭院風(fēng)格支撐點(diǎn)：²

6、 貴港市中高檔的物業(yè)大多以國(guó)際生活為口號(hào)，異域風(fēng)情也已被普羅旺斯發(fā)揮得淋漓盡致。² 嶺南建筑給人予歷史的厚重感及生態(tài)、文化的想象空間。² 運(yùn)用嶺南風(fēng)格作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念有極大的吸引力并可與市場(chǎng)上的其它項(xiàng)目拉開(kāi)差距。但必須基于對(duì)這種風(fēng)格的適度把握，并作文化附加值的提升。六、產(chǎn)品的整體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃表：時(shí)間210315316315515515615615730811011011230階段形象樹(shù)立預(yù)約儀式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)盤(pán)主推期加速推進(jìn)尾盤(pán)期推出單位了解信息預(yù)約登記A棟、B棟各一個(gè)單元140套123套70套18套媒體年前：室內(nèi)展板、吊旗；室外工字旗、圍墻、工地看板、指示牌

7、更新、折頁(yè)、海報(bào)、戶(hù)型單張、名片、紙杯等到位年后：三聯(lián)DM日?qǐng)?bào)、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站建立、燈桿或公車(chē)亭、活動(dòng)、左右看板裝上打燈效果項(xiàng)目廣場(chǎng)露天新聞發(fā)布酒會(huì)、短信、DM、日?qǐng)?bào)、網(wǎng)絡(luò)提前預(yù)告主入口彩旗、汽拱門(mén)、項(xiàng)目花帶閃燈點(diǎn)綴等軟性炒作現(xiàn)場(chǎng)包裝、貴港日?qǐng)?bào)網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM軟性炒作單張夾報(bào)、短信開(kāi)盤(pán)預(yù)告貴港日?qǐng)?bào)網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM等媒體開(kāi)盤(pán)預(yù)告及跟蹤道報(bào)口碑傳播網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM單張夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)宣傳三聯(lián)DM活動(dòng)支持促銷(xiāo)及節(jié)慶公關(guān)活動(dòng)目的樹(shù)立及包裝出本項(xiàng)目高端物業(yè)形象，為銷(xiāo)售做鋪墊震撼亮相積累客戶(hù)檢驗(yàn)策略強(qiáng)力推廣促進(jìn)成交趁熱打鐵，提升銷(xiāo)售率，奠定銷(xiāo)售勝勢(shì)突破銷(xiāo)售瓶頸，提升銷(xiāo)售成績(jī)掃清尾盤(pán)推廣主題年前：形象樹(shù)立項(xiàng)目定位：中央府

8、邸、鼎級(jí)庭院年后：告知性宣傳，本項(xiàng)目即將魅力綻放，歡迎到訪(fǎng)品鑒中央府邸、鼎級(jí)庭院，稀數(shù)登場(chǎng)軟性炒作，地段、天然資源核心優(yōu)勢(shì)炒作：城市中央，前庭后院，軟性炒作，圈層文化，身份名片，突出訴求本項(xiàng)目?jī)?nèi)在精神氣質(zhì)軟性炒作，分析置業(yè)優(yōu)勢(shì)，主要為價(jià)格和區(qū)位相比較的優(yōu)勢(shì)硬性廣告：捕捉成功人士追求居住城市中央的榮耀心理炒作銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，分析置業(yè)優(yōu)勢(shì)；準(zhǔn)現(xiàn)樓炒作促銷(xiāo)優(yōu)惠信息主打銷(xiāo)售策略選房，了解階段，價(jià)格及優(yōu)惠措施保密交定金，獲VIP認(rèn)籌3-4套作為特價(jià)房，同時(shí)分別給予一次性付款及按揭付款的客戶(hù)97、98折優(yōu)惠打折點(diǎn)數(shù)提高到96、98折價(jià)格小幅上漲3%左右，給已買(mǎi)業(yè)主良性升值感覺(jué)，同時(shí)利用其口碑傳播本項(xiàng)目如銷(xiāo)售較好

9、，價(jià)格可再上漲2%，如銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期，則價(jià)格不變通過(guò)送裝修、電器、抽獎(jiǎng)等變相降低措施促銷(xiāo)其它推廣手段新聞發(fā)布酒會(huì)上以幻燈片的形式對(duì)本項(xiàng)目核心價(jià)值及項(xiàng)目定位進(jìn)行全面解說(shuō)五一抽獎(jiǎng)、庭院文化之旅活動(dòng)開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)造勢(shì)、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)六一活動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，政府相關(guān)部門(mén)，部份業(yè)主參與的居住文化論壇活動(dòng)，引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)形成一種居住文化意識(shí)，對(duì)檔次感、尊貴感、品質(zhì)感居住空間的共鳴。中秋節(jié)、重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)國(guó)慶業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)及抽獎(jiǎng)信息累 計(jì)銷(xiāo)售率客戶(hù)認(rèn)知實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息告知，達(dá)到預(yù)期定位目的實(shí)現(xiàn)預(yù)約登記200人34%（120套）66%（230套）80%（280套）90%（315套）營(yíng)銷(xiāo)的核心理念² 以嶺南生態(tài)庭院生活為形象

10、載體。² 體現(xiàn)身份尊貴的產(chǎn)品理念。² 注重享受的生活主張。七、營(yíng)銷(xiāo)推廣步驟春節(jié)前本項(xiàng)目的基礎(chǔ)物料已進(jìn)入了實(shí)施中當(dāng)，如何使本項(xiàng)目年前的形象鋪墊與年后的市場(chǎng)引爆，震撼入市相呼應(yīng)，使本項(xiàng)目的宣傳攻勢(shì)有序展開(kāi)，達(dá)到滾雪球的效應(yīng)，則在年前需做好籌劃，在實(shí)施春節(jié)前計(jì)劃的同時(shí)，做好下一步的工作籌備及按排。本方案將參照前述營(yíng)銷(xiāo)推廣建議表中的節(jié)點(diǎn)做出第一次開(kāi)盤(pán)前的工作籌劃。工作核心時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 3。25預(yù)約活動(dòng)（新聞發(fā)布會(huì)）4。28（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）6。15（首次開(kāi)盤(pán)）1、春節(jié)前形象鋪墊由于臨近春節(jié)，本項(xiàng)目年前尚未正式入市，投入大量的媒體宣傳及過(guò)多的形象宣傳，會(huì)有爆光過(guò)度的危險(xiǎn)，年后人們對(duì)本項(xiàng)目將有

11、可能不再有新鮮感。但在年前，一定要達(dá)到本項(xiàng)目基本信息的告知，以引起目標(biāo)客戶(hù)的期待心理，及對(duì)本項(xiàng)目的神秘猜測(cè)，開(kāi)年后產(chǎn)生更進(jìn)一步了解的欲望，為項(xiàng)目的入市積累人氣基礎(chǔ)。因此，年前我們從三個(gè)方面入手，一是對(duì)售樓部的形象包裝，二是售樓部外場(chǎng)氛圍的包裝，三是印刷宣傳物料對(duì)樓盤(pán)訴求點(diǎn)的包裝。 售樓部的包裝包括以下物料：吊旗、展板、售樓部模型LOGO的更換、玻璃門(mén)條的更新、室內(nèi)綠化植物等。建議請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的戶(hù)外清洗公司清洗售樓部外立面。售樓部外場(chǎng)氛圍的包裝目前正在實(shí)施的包括工字旗、指示牌、圍墻廣告、金布包樹(shù)等。指示牌在年前暫時(shí)先翻新舊牌，年后將在項(xiàng)目周邊入口處增設(shè)新牌。建議按原計(jì)劃繼續(xù)投放售樓部外左右兩邊看板及主

12、入口處廣告牌廣告。將本項(xiàng)目形象包裝形成一個(gè)全新的整體形象。印刷品宣傳方面手提袋、海報(bào)、折頁(yè)、戶(hù)型單張、紙杯、名片等已投入印制當(dāng)中。以上基礎(chǔ)物料到位后，本項(xiàng)目將初步具備開(kāi)門(mén)迎客的功能。為了更貼進(jìn)本項(xiàng)目的形象定位，及突出本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，建議對(duì)本項(xiàng)目每一棟樓都以主題名稱(chēng)命名。綜上所述，我公司建議本項(xiàng)目的前期籌備工作還將增加以下內(nèi)容項(xiàng)：三塊戶(hù)外廣告牌的更新售樓部的戶(hù)外清洗網(wǎng)絡(luò)媒體的投入物業(yè)命名的建議命名方案建議：A棟：御龍閣B棟：聚龍閣C棟：騰龍閣D1棟：皇龍閣D2棟：鑫龍閣2、銷(xiāo)售物料籌備銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)是整個(gè)項(xiàng)目推廣過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)，春節(jié)前做好銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作更是重中之重。項(xiàng)目組已就以下環(huán)節(jié)進(jìn)行了籌備

13、。 統(tǒng)一說(shuō)詞的擬定A、B棟戶(hù)型總體平面圖項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)銷(xiāo)售流程項(xiàng)目介紹：規(guī)模，賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，工程進(jìn)度，戶(hù)型類(lèi)別，總戶(hù)數(shù)，一期戶(hù)數(shù)，各類(lèi)房型戶(hù)數(shù)及方位戶(hù)型特點(diǎn)、面積面積計(jì)算及銷(xiāo)售計(jì)算銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)日期：2月1日10日及每天交接班前半小時(shí)。3、春節(jié)后預(yù)約籌備工作按照人們常規(guī)的思維，過(guò)完春節(jié)將是新的開(kāi)始，剛剛過(guò)完春節(jié)的時(shí)機(jī)也是人們最期待新年新事物的出現(xiàn)，本項(xiàng)目應(yīng)抓住這一有利時(shí)機(jī)引爆市場(chǎng)，以全新的面孔及高檔物業(yè)的形象入市，將會(huì)占到天時(shí)、地利、人和的先機(jī)?；谏鲜隹紤]，將項(xiàng)目預(yù)約期初步擬定于3月16日，預(yù)約前期，將要做好以下工作項(xiàng)：預(yù)約活動(dòng)即露天新聞發(fā)布酒會(huì)的籌備活動(dòng)場(chǎng)地及時(shí)間場(chǎng)地：項(xiàng)目

14、文化廣場(chǎng)或售樓部前門(mén)與花帶之間的場(chǎng)地時(shí)間：3月16日晚8：30目的：在休閑、輕松、高雅的氛圍中，使項(xiàng)目迅速、高調(diào)入市，樹(shù)立本項(xiàng)目高檔物業(yè)高品質(zhì)形象。建立短、平、快的人脈銷(xiāo)售渠道。1、 宣傳支持媒體宣傳主題形式規(guī)格數(shù)量投放時(shí)間貴港日?qǐng)?bào)軟文炒作，預(yù)約活動(dòng)報(bào)道及現(xiàn)場(chǎng)剪影報(bào)道軟文硬廣軟文5000字硬廣1/2彩版軟2硬232。，9，16，20三聯(lián)DM項(xiàng)目信息及活動(dòng)預(yù)告硬廣整版438，3。13，3。18網(wǎng)絡(luò)媒體項(xiàng)目信息及活動(dòng)預(yù)告硬廣貴港房地產(chǎn)信息網(wǎng)首頁(yè)上部通欄一年215網(wǎng)站建設(shè)項(xiàng)目的詳細(xì)介紹，有網(wǎng)上看房，網(wǎng)上售樓功能長(zhǎng)效性廣告，配合網(wǎng)站推廣1個(gè)3.13短信活動(dòng)預(yù)告預(yù)約活動(dòng)預(yù)告一期312燈桿廣告長(zhǎng)效性形象廣

15、告戶(hù)外中山路一年313指示牌項(xiàng)目四周入口處戶(hù)外四塊313主入口處彩旗，汽拱門(mén)活動(dòng)當(dāng)天項(xiàng)目的氛圍包裝戶(hù)外市政府附近，中山路，夢(mèng)之島，項(xiàng)目主入口處300桿315之前花圃閃燈裝點(diǎn)活動(dòng)當(dāng)天項(xiàng)目的氛圍包裝售樓部前現(xiàn)場(chǎng)所裝花圃上200根315之前售樓部左右看板裝上打燈效果使廣告成為長(zhǎng)效性的城市夜景戶(hù)外暫略8個(gè)3102、客戶(hù)積累現(xiàn)場(chǎng)接待及深度營(yíng)銷(xiāo)·現(xiàn)場(chǎng)接待指售樓部現(xiàn)場(chǎng)的正常接待工作。通過(guò)當(dāng)?shù)厥蹣侨藛T的人脈關(guān)系及對(duì)來(lái)訪(fǎng)、預(yù)約客戶(hù)進(jìn)行跟進(jìn)。·深度營(yíng)銷(xiāo)，指以預(yù)約新聞酒會(huì)為平臺(tái)，主動(dòng)聯(lián)系，邀請(qǐng)政界、商界有影響力，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士方式：1）通過(guò)開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐娜嗣}關(guān)系進(jìn)行跟進(jìn)。 3）通過(guò)當(dāng)?shù)毓ど?、行政部門(mén)信息渠道有針對(duì)性的對(duì)政界、商界名流進(jìn)行跟進(jìn)。 邀請(qǐng)上述客戶(hù)參與本項(xiàng)目預(yù)約活動(dòng)。3、預(yù)約儀式上，推出VIP私人俱樂(lè)部成立儀式，為打造圈層文化做鋪墊 ·擬定VIP服務(wù)內(nèi)容，2月8日完成 ·聯(lián)系VIP合作單位，與貴港市最有名的消費(fèi)場(chǎng)所聯(lián)系，進(jìn)行折扣互動(dòng)4、預(yù)約認(rèn)購(gòu)流程：看房交預(yù)定金10000元憑預(yù)約卡到開(kāi)房時(shí)選房號(hào)5、擬定價(jià)格策略及推售區(qū)域 初步策略：采取價(jià)格暫時(shí)保密，開(kāi)盤(pán)前一周公開(kāi)的做法基于以下考慮： ·可為隨市調(diào)價(jià)留有余地，