重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案課件

1、重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案1謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：中新集團(tuán)中新集團(tuán)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案2中新城上城，在緯聯(lián)眼中，它不僅僅是一個(gè)寫(xiě)字樓、一個(gè)商場(chǎng)、中新城上城，在緯聯(lián)眼中，它不僅僅是一個(gè)寫(xiě)字樓、一個(gè)商場(chǎng)、一間酒店或者一個(gè)投資性的物業(yè)，他是一個(gè)重慶鮮有的城市綜一間酒店或者一個(gè)投資性的物業(yè)，他是一個(gè)重慶鮮有的城市綜合體項(xiàng)目，有著非同尋常的價(jià)值，他既是引領(lǐng)城市的高度、同合體項(xiàng)目，有著非同尋常的價(jià)值，他既是引領(lǐng)城市的高度、同樣懷揣城市的期望，而且我們認(rèn)為他將成為重慶樣懷揣城市的期望，而且我們認(rèn)為他將成為重慶“對(duì)話對(duì)話”外部外部的窗口。的窗口。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案3中新城上城，重慶的中新

2、城上城，重慶的核心腹地之上構(gòu)筑的核心腹地之上構(gòu)筑的城市新標(biāo)志形象，無(wú)城市新標(biāo)志形象，無(wú)疑是重慶對(duì)話中國(guó)乃疑是重慶對(duì)話中國(guó)乃至世界的窗口。至世界的窗口。北京國(guó)貿(mào)中心，坐落于東三環(huán)，以新世紀(jì)北京國(guó)貿(mào)中心，坐落于東三環(huán)，以新世紀(jì)新北京的十大建筑形象新北京的十大建筑形象“對(duì)話對(duì)話”世界。世界。金茂大廈，坐落于上海陸家嘴金茂大廈，坐落于上海陸家嘴cbd，占據(jù)城市最高，占據(jù)城市最高點(diǎn)，成為上海的商務(wù)地標(biāo)，她不僅是上海城市風(fēng)景，點(diǎn)，成為上海的商務(wù)地標(biāo)，她不僅是上海城市風(fēng)景，更代表了城市的時(shí)代精神更代表了城市的時(shí)代精神“對(duì)話對(duì)話”世界。世界。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案4對(duì)中新企業(yè)，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將對(duì)中

3、新企業(yè)，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將為企業(yè)之于西部城市的戰(zhàn)略性導(dǎo)入為企業(yè)之于西部城市的戰(zhàn)略性導(dǎo)入起到關(guān)鍵性作用。起到關(guān)鍵性作用。對(duì)城市來(lái)說(shuō)，城市綜合體的建設(shè)將對(duì)城市來(lái)說(shuō)，城市綜合體的建設(shè)將為城市可持續(xù)發(fā)展提供信心保障。為城市可持續(xù)發(fā)展提供信心保障。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案5一直以來(lái)，緯聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目的營(yíng)銷皆源于對(duì)項(xiàng)目最大程度的價(jià)一直以來(lái)，緯聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目的營(yíng)銷皆源于對(duì)項(xiàng)目最大程度的價(jià)值挖掘，而這一切皆源自實(shí)在的思考。值挖掘，而這一切皆源自實(shí)在的思考。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案6p 它是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；p 它一般位于城市中心區(qū)域；p 它能有

4、效的解決城市中交通等方面的壓力；p 它朝著業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展；p 它一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；p 它的物業(yè)服務(wù)通常依靠幾家專業(yè)公司的組合。模式一：模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓均衡發(fā)展hotel+office+shopping+apartment案例：案例：香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心 模式二：模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式office+apartment+shopping&hotel案例：案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)等模式三：模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式hotel+apartment+office&shopping案例：案例：

5、上海商城模式四：模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式shopping+hotel&office&apartment案例：案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性以酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓均衡發(fā)展的都市綜合體以酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓均衡發(fā)展的都市綜合體 城市綜合體的四大發(fā)展模式城市綜合體的四大發(fā)展模式脫離了單一的產(chǎn)品類型和城市功能脫離了單一的產(chǎn)品類型和城市功能重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案7營(yíng)銷類型營(yíng)銷類型除商業(yè)外的全面銷售型物業(yè)而非持有租賃型物業(yè)除商業(yè)外的全面銷售型物業(yè)而非持有租賃型物業(yè) 它所面對(duì)的是購(gòu)買型客戶，而非租賃型客戶；客戶資源更多的需要依賴市場(chǎng)挖掘。它

6、所面對(duì)的是購(gòu)買型客戶，而非租賃型客戶；客戶資源更多的需要依賴市場(chǎng)挖掘。它的營(yíng)銷工作重心通常在于市場(chǎng)推廣，而非經(jīng)驗(yàn)性蓄客。它的營(yíng)銷工作重心通常在于市場(chǎng)推廣，而非經(jīng)驗(yàn)性蓄客。它需要更具打動(dòng)力和穿透力的營(yíng)銷理念和執(zhí)行力，博取市場(chǎng)的認(rèn)知和認(rèn)同。它需要更具打動(dòng)力和穿透力的營(yíng)銷理念和執(zhí)行力，博取市場(chǎng)的認(rèn)知和認(rèn)同。目標(biāo)達(dá)成上，更重視項(xiàng)目現(xiàn)金流；實(shí)際操作中，營(yíng)銷執(zhí)行策略的重要性更強(qiáng)目標(biāo)達(dá)成上，更重視項(xiàng)目現(xiàn)金流；實(shí)際操作中，營(yíng)銷執(zhí)行策略的重要性更強(qiáng)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案8產(chǎn)品質(zhì)素產(chǎn)品質(zhì)素都市核心區(qū)、地標(biāo)形象、國(guó)際甲級(jí)、五星級(jí)酒店都市核心區(qū)、地標(biāo)形象、國(guó)際甲級(jí)、五星級(jí)酒店 城市金字塔尖的產(chǎn)品意味著：城市

7、金字塔尖的產(chǎn)品意味著：目標(biāo)客戶更加精確，營(yíng)銷策略也更有針對(duì)性。目標(biāo)客戶更加精確，營(yíng)銷策略也更有針對(duì)性。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案9基于以上共識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)：基于以上共識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)：不能過(guò)分依賴于租賃型或自用型客戶資源不能過(guò)分依賴于租賃型或自用型客戶資源不能過(guò)分依賴于產(chǎn)品、物業(yè)等剛性硬件不能過(guò)分依賴于產(chǎn)品、物業(yè)等剛性硬件也不能過(guò)分依賴于以量積累的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)也不能過(guò)分依賴于以量積累的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)而是應(yīng)當(dāng)更多的通過(guò)針對(duì)性而是應(yīng)當(dāng)更多的通過(guò)針對(duì)性營(yíng)銷策略手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值營(yíng)銷策略手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性不是單純的寫(xiě)字樓項(xiàng)目或公寓項(xiàng)目，而是一個(gè)城市綜合體綜合體項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性不是單純的寫(xiě)

8、字樓項(xiàng)目或公寓項(xiàng)目，而是一個(gè)城市綜合體綜合體 營(yíng)銷類型營(yíng)銷類型 不是持有租賃型物業(yè)，而是銷售型物業(yè)銷售型物業(yè) 產(chǎn)品質(zhì)素產(chǎn)品質(zhì)素 不是普通的高端項(xiàng)目，而是城市核心區(qū)城市核心區(qū)的地標(biāo)性地標(biāo)性建筑體重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案10核心問(wèn)題核心問(wèn)題key wordkey word如何在全年目標(biāo)壓力之下實(shí)現(xiàn)突破性營(yíng)銷？如何在全年目標(biāo)壓力之下實(shí)現(xiàn)突破性營(yíng)銷？如何塑造和實(shí)現(xiàn)城市綜合體的金字塔價(jià)值？如何塑造和實(shí)現(xiàn)城市綜合體的金字塔價(jià)值？目標(biāo)一：效益目標(biāo)一：效益目標(biāo)二：品牌目標(biāo)二：品牌價(jià)格突破，效率突破，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速的現(xiàn)金流。價(jià)格突破，效率突破，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速的現(xiàn)金流。城市明星，價(jià)值標(biāo)桿，項(xiàng)目品牌筑就企業(yè)品牌

9、。城市明星，價(jià)值標(biāo)桿，項(xiàng)目品牌筑就企業(yè)品牌。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案113 3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，如何塑造項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力？、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，如何塑造項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力？2 2、目標(biāo)客戶停留在概念階段，如何準(zhǔn)確尋找和把握客戶位置和心理需求？、目標(biāo)客戶停留在概念階段，如何準(zhǔn)確尋找和把握客戶位置和心理需求？4 4、如何通過(guò)營(yíng)銷理念提升項(xiàng)目更高價(jià)值？、如何通過(guò)營(yíng)銷理念提升項(xiàng)目更高價(jià)值？1 1、城市綜合體，如何關(guān)聯(lián)不同物業(yè)類型的功能和互動(dòng)？、城市綜合體，如何關(guān)聯(lián)不同物業(yè)類型的功能和互動(dòng)？5 5、如何確定推盤(pán)秩序和制定合理的銷售策略？、如何確定推盤(pán)秩序和制定合理的銷售策略？ 6 6、如何

10、進(jìn)行銷售渠道的搭建？、如何進(jìn)行銷售渠道的搭建？重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案12市場(chǎng)環(huán)境marketing重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案13l宏觀政策，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，與本項(xiàng)目的發(fā)展影響相對(duì)較小。宏觀政策，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，與本項(xiàng)目的發(fā)展影響相對(duì)較小。l房產(chǎn)政策總體向房產(chǎn)政策總體向“規(guī)范、從嚴(yán)、從緊規(guī)范、從嚴(yán)、從緊”的方向發(fā)展，更加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。的方向發(fā)展，更加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。l產(chǎn)業(yè)發(fā)展是重頭，項(xiàng)目商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)類型終端需求前景看好，同時(shí)亦帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展是重頭，項(xiàng)目商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)類型終端需求前景看好，同時(shí)亦帶旺投資需求。旺投資需求。l政策限制了房地產(chǎn)交易的難度，增加了房地產(chǎn)交易的成本，

11、抑制了短期的投政策限制了房地產(chǎn)交易的難度，增加了房地產(chǎn)交易的成本，抑制了短期的投機(jī)炒作，從而增加了部分長(zhǎng)線投資的客戶，而商務(wù)與商業(yè)類地產(chǎn)相對(duì)更適宜機(jī)炒作，從而增加了部分長(zhǎng)線投資的客戶，而商務(wù)與商業(yè)類地產(chǎn)相對(duì)更適宜于長(zhǎng)線投資。于長(zhǎng)線投資。l人民幣升值、物價(jià)上漲、金融市場(chǎng)波動(dòng)，固定資產(chǎn)的投資仍將成為重要關(guān)注人民幣升值、物價(jià)上漲、金融市場(chǎng)波動(dòng)，固定資產(chǎn)的投資仍將成為重要關(guān)注對(duì)象，持續(xù)、穩(wěn)定的物業(yè)的投資價(jià)值將更加顯現(xiàn)。對(duì)象，持續(xù)、穩(wěn)定的物業(yè)的投資價(jià)值將更加顯現(xiàn)。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案1490年代中期，重慶曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱潮； “辦公司熱”和“全民皆商”的熱情下，出現(xiàn)了大大小小的公司，

12、一時(shí)間寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，97年前后達(dá)到高峰。97年-00年間，伴隨著過(guò)度開(kāi)發(fā)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)瞬間冷卻，“爛尾樓”成批出現(xiàn)。01-03年前間，隨著重慶城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓、商業(yè)逐步升溫。在日益提高的租金價(jià)格下，性價(jià)比較高的銷售型商務(wù)公寓逐漸占領(lǐng)了寫(xiě)字樓的主導(dǎo)市場(chǎng)。04-06年前后，重慶住宅市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭較好，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量未呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但需求在產(chǎn)生，消化部分存量。07年開(kāi)始，隨著重慶城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及在西部發(fā)展的重要性日益增強(qiáng)，寫(xiě)字樓的需求已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案15 寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中供應(yīng)在三大區(qū)域中心板塊，渝中區(qū)、江北區(qū)、高新區(qū)； 寫(xiě)字樓產(chǎn)品力弱且現(xiàn)有高端寫(xiě)字樓硬件條

13、件較差，租金價(jià)格無(wú)法進(jìn)一步提升； 寫(xiě)字樓整體出租率較高； 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（解放碑）的物業(yè)檔次相對(duì)最高，租金價(jià)格也最貴， 其次為江北區(qū)、高新區(qū)。 中高檔寫(xiě)字樓出租率高于中低檔寫(xiě)字樓； 寫(xiě)字樓以銷售物業(yè)居多，潛在供應(yīng)較少。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案16項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置體量（萬(wàn)方）體量（萬(wàn)方）占有資源占有資源預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間查氏中心項(xiàng)目查氏中心項(xiàng)目北部新區(qū)北部新區(qū)10.8310.8320082008喜來(lái)登國(guó)際中心喜來(lái)登國(guó)際中心南坪南坪6 6江景江景20082008龍湖龍湖西城天街西城天街九龍坡九龍坡5 5核心商圈核心商圈2007.62007.6世紀(jì)英皇世紀(jì)英皇江北江北2.42.4區(qū)域中心區(qū)

14、域中心20082008中新中新城上城城上城渝中渝中9.389.38區(qū)域中心區(qū)域中心未定未定江北城江北城江北江北cbdcbd未定未定區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱推出時(shí)間推出時(shí)間體量（體量（）建面均價(jià)建面均價(jià)（元（元/ /）銷售率銷售率入住率入住率建面租金建面租金（元（元/ /月月）渝中區(qū)渝中區(qū)大都會(huì)商廈大都會(huì)商廈199850000不銷售不銷售98%100-120重慶世界貿(mào)易中心重慶世界貿(mào)易中心2003.11739508500100%85%70重慶國(guó)貿(mào)中心重慶國(guó)貿(mào)中心2004.440000750080%80%80重慶國(guó)際商務(wù)中心重慶國(guó)際商務(wù)中心2004.519950650085%75%70希爾頓大廈希

15、爾頓大廈2000352004500100%90%98-110南岸區(qū)南岸區(qū)浪高浪高凱悅凱悅2004.429700700090%75%70江北區(qū)江北區(qū)未來(lái)國(guó)際未來(lái)國(guó)際2005.11426007200100%10%55-65潛在供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用甲級(jí)寫(xiě)字樓重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案17市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有真正符合標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)，硬件缺乏亮點(diǎn)，本項(xiàng)目無(wú)論寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓均具備較高品質(zhì)，產(chǎn)品力強(qiáng)?？蛻魸摿σ呀?jīng)顯現(xiàn)，高端寫(xiě)字樓承受租金走高。市場(chǎng)整體銷售價(jià)格不高但租金有一定支撐。城市綜合體稀缺，認(rèn)可度較高。重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案18工程條件proj

16、ect重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案192 24 46 68 810101212商業(yè)商業(yè)/ /公寓外立面呈現(xiàn)公寓外立面呈現(xiàn)主題公園呈現(xiàn)主題公園呈現(xiàn)寫(xiě)字樓外立面呈現(xiàn)寫(xiě)字樓外立面呈現(xiàn)商業(yè)整體開(kāi)業(yè)商業(yè)整體開(kāi)業(yè)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案20目標(biāo)任務(wù)target重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案21銷售任務(wù)銷售任務(wù) - 6- 6月前完成月前完成5 5億元銷售億元銷售可售物業(yè)可售物業(yè)公寓：7000萬(wàn)元可售物業(yè)寫(xiě)字樓：24000平米，按照12000元單價(jià)計(jì)算，銷售金額3億元左右商業(yè)：可售，但尚未確定銷售模式；三期住宅：6月份后推售重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案22可售物業(yè)深度解析analysis重慶

17、市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案23公寓公寓共548套，均價(jià)7200；已銷售329套，銷售率60面積（平米）60以下608090106套數(shù)1941213帶裝修單價(jià)：7200元/平米主力總價(jià)：3243萬(wàn)，較為暢銷；根據(jù)之前銷售狀況，2個(gè)月可達(dá)到整體95銷售率，但價(jià)值尚有提升空間重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案24寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓套內(nèi)面積24000平米左右均價(jià)預(yù)期：12000元/平米面積（平米）37486575116170單層戶數(shù)2024比例77815重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案25僅針對(duì)自用型和大型投資客，客戶源較少，銷售速度慢；中小型投資客非常廣泛，將大大提升銷售速度；而在實(shí)現(xiàn)的單方價(jià)值上，中小型

18、投資產(chǎn)品也占有優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間目標(biāo)客戶劃分方式套內(nèi)價(jià)格總價(jià)銷售速度西城天街2007.5自用型整層建面75001000萬(wàn)以上10個(gè)月90未來(lái)國(guó)際2005.9自用型及大中型投資客150平米以上建面8000120萬(wàn)以上10個(gè)月80浪高凱悅2007.12中小投資客2540平米13000元/平米3352萬(wàn)3個(gè)月60重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案26商業(yè)商業(yè)約約4820048200平米，租賃率平米，租賃率6060；樓層面積租賃情況商家115000已租賃家樂(lè)福17600已租賃家樂(lè)福27400租賃一半ktv37400租賃一半電影院46000已租賃餐飲洗浴54800未租賃餐飲重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣

19、方案27a a區(qū)商業(yè)銷售方式區(qū)商業(yè)銷售方式基金整體收購(gòu)基金整體收購(gòu)尚未開(kāi)業(yè)，收購(gòu)考察期長(zhǎng)，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)未招商部分直接銷售未招商部分直接銷售大部分為高樓層，均為半層或整層，短期內(nèi)銷售難度非常大；少量一層商鋪可售，但僅余600平米左右，銷售回款約2000萬(wàn)；家樂(lè)福租賃部分采取帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售家樂(lè)福租賃部分采取帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售樓層套內(nèi)面積套內(nèi)價(jià)格銷售總額155002萬(wàn)/平米1.1億元120003萬(wàn)/平米6000萬(wàn)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案28銷售模式sales model重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案29公寓和寫(xiě)字樓按常規(guī)方式銷售，完成公寓和寫(xiě)字樓按常規(guī)方式銷售，完成3.73.7億元回款億

20、元回款商業(yè)采用帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式，完成商業(yè)采用帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式，完成1.31.3億元回款億元回款策略分析：策略分析：公寓銷售可順利完成銷售；寫(xiě)字樓銷售速度難以保證；商業(yè)銷售政策風(fēng)險(xiǎn)較大，為未來(lái)a區(qū)商業(yè)的長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)帶來(lái)隱患；強(qiáng)化投資價(jià)值，提升公寓和寫(xiě)字樓價(jià)值，最大化實(shí)現(xiàn)回款；強(qiáng)化投資價(jià)值，提升公寓和寫(xiě)字樓價(jià)值，最大化實(shí)現(xiàn)回款；商業(yè)只銷售一層少量店鋪，補(bǔ)足商業(yè)只銷售一層少量店鋪，補(bǔ)足20002000萬(wàn)；萬(wàn)；重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案30投資寫(xiě)字樓的比例（投資寫(xiě)字樓的比例（18.75）遠(yuǎn)低于商務(wù)公寓（）遠(yuǎn)低于商務(wù)公寓（35）重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案31寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓/商務(wù)公寓投資

21、性能對(duì)比商務(wù)公寓投資性能對(duì)比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)售價(jià)主力總價(jià)租金租金投資回報(bào)投資回報(bào)率率（元（元/月）月）寫(xiě)字樓未來(lái)國(guó)際800055160萬(wàn)55-658.39.7%嘉年華大廈700065150萬(wàn)45-557.79.4%同聚遠(yuǎn)景700080180萬(wàn)45-557.79.4%商務(wù)公寓紅鼎國(guó)際50002025萬(wàn)30357.28.4自由康都48002025萬(wàn)30357.58.7茂業(yè)百貨65002530萬(wàn)40507.49.2寫(xiě)字樓商務(wù)公寓投資回報(bào)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)略高于商務(wù)公寓投資門(mén)檻投資門(mén)檻較高投資門(mén)檻較低投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，有專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，投資風(fēng)險(xiǎn)低；開(kāi)發(fā)商實(shí)力一般，物業(yè)管理水平一般，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高；

22、重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案32浪高凱悅浪高凱悅推出時(shí)間：2007年底，完成95銷售率；單價(jià)極大提升；投資門(mén)檻：寫(xiě)字樓劃分2540平米，單價(jià)13000，總價(jià)3352萬(wàn)；投資保障：前三年承諾租金回報(bào)，三年后隨市變化；投資回報(bào)：第一年6，第二年7，第三年8；投資風(fēng)險(xiǎn)：凱悅酒店、專業(yè)寫(xiě)字樓管理機(jī)構(gòu)啟示：?jiǎn)⑹荆和ㄟ^(guò)降低門(mén)檻，獲取更為廣泛的投資市場(chǎng)；通過(guò)降低門(mén)檻，獲取更為廣泛的投資市場(chǎng)；在投資回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)方面比公寓更為優(yōu)秀，具備與公寓競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)；在投資回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)方面比公寓更為優(yōu)秀，具備與公寓競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)；重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案33以自用型物業(yè)保有甲級(jí)寫(xiě)字樓水準(zhǔn)，以優(yōu)秀的投資

23、產(chǎn)品抓住廣泛投資客，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升和快速回款保持整層保持整層/半層劃分，減少公攤，半層劃分，減少公攤，針對(duì)大客戶銷售（自用型為主）針對(duì)大客戶銷售（自用型為主）套內(nèi)均價(jià)：套內(nèi)均價(jià)：12000元元/平米平米整層購(gòu)買區(qū)整層購(gòu)買區(qū)分零購(gòu)買區(qū)分零購(gòu)買區(qū)7-20層層21-28層層盡量分零劃分，針對(duì)投資型散戶銷售盡量分零劃分，針對(duì)投資型散戶銷售套內(nèi)均價(jià)：套內(nèi)均價(jià)：15000元元/平米平米 主流總價(jià)：主流總價(jià)：5672萬(wàn)萬(wàn)投資者委托寫(xiě)字樓專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理；投資者委托寫(xiě)字樓專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理；前三年承諾回報(bào)前三年承諾回報(bào)78；面積（平米）37486575116170單層戶數(shù)2024比例77815重慶市中新城上城項(xiàng)目

24、營(yíng)銷推廣方案34投資性能分析投資性能分析投資門(mén)檻適中投資門(mén)檻適中總價(jià)控制在5570萬(wàn)之間投資回報(bào)投資回報(bào)第一年7；第二年7.5；第三年8；隨寫(xiě)字樓市場(chǎng)越來(lái)越旺，回報(bào)率將穩(wěn)步上升；投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力地產(chǎn)品牌/城市綜合體/喜來(lái)登酒店/開(kāi)發(fā)商持有大量物業(yè)/第一太平戴維斯專業(yè)管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)售價(jià)主力總價(jià)租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率（元（元/月）月）寫(xiě)字樓未來(lái)國(guó)際800055160萬(wàn)55-658.39.7%嘉年華大廈700065150萬(wàn)45-557.79.4%同聚遠(yuǎn)景700080180萬(wàn)45-557.79.4%商務(wù)公寓紅鼎國(guó)際50002025萬(wàn)30357.28.4自由康都48002025萬(wàn)

25、30357.58.7茂業(yè)百貨65002530萬(wàn)40507.49.2重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案35關(guān)于承諾租金的分析：關(guān)于承諾租金的分析：依上表所示，本項(xiàng)目的品牌和硬件配置應(yīng)將租金定位于90110元/平米；以保守估計(jì)，前三年的租金定位預(yù)期為：第一年：90元/平米；（按7回報(bào)率需達(dá)到87.5元/平米）第二年：95元/平米；（按7.5回報(bào)率需達(dá)到93.75元/平米）第三年：100元/平米；（按8回報(bào)率需達(dá)到100元/平米）則，前三年實(shí)收租金和承諾租金持平；則，前三年實(shí)收租金和承諾租金持平；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱推出時(shí)間推出時(shí)間目前建面租金目前建面租金入住率入住率（元（元/月）月）大都會(huì)商廈19981

26、00-12098%重慶世界貿(mào)易中心2003.117085%重慶國(guó)貿(mào)中心2004.48080%重慶國(guó)際商務(wù)中心2004.57075%希爾頓大廈20009811090%浪高凱悅2004.47075%重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案36關(guān)于寫(xiě)字樓長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的分析關(guān)于寫(xiě)字樓長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的分析開(kāi)發(fā)商自持16層，29層以上物業(yè)，自持比例50左右；整層自用型客戶8層，占18；分零投資區(qū)在前三年經(jīng)營(yíng)權(quán)交由寫(xiě)字樓管理機(jī)構(gòu)控制；三年后，租賃市場(chǎng)成熟，投資客仍舊將依賴寫(xiě)字樓管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其購(gòu)買物業(yè)的租金和管理；整棟寫(xiě)字樓最大產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)也歸開(kāi)發(fā)商聘整棟寫(xiě)字樓最大產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)也歸開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的專

27、業(yè)管理公司，可以保證甲級(jí)寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期保值增值；請(qǐng)的專業(yè)管理公司，可以保證甲級(jí)寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期保值增值；重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案37 寫(xiě)字樓銷售總額預(yù)算：寫(xiě)字樓銷售總額預(yù)算：3.873.87億元億元區(qū)域銷售面積（平米）銷售價(jià)格銷售金額整層自用57億元分零投資3億元重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案38商務(wù)公寓解決方案商務(wù)公寓解決方案面積（平米）面積（平米）60以下以下608090106套數(shù)套數(shù)19412136 6個(gè)整層未售（個(gè)整層未售（102102套）；套）；其余分散在各個(gè)樓層（其余分散在各個(gè)樓層（9292套）；套）；以小面積戶型為主以小面積

28、戶型為主可分區(qū)制定投資產(chǎn)品可分區(qū)制定投資產(chǎn)品6 6個(gè)整層：售價(jià)個(gè)整層：售價(jià)1000010000，承諾前三年回報(bào)，承諾前三年回報(bào)6 68 8；其余部分：維持原銷售方案其余部分：維持原銷售方案重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案39關(guān)于承諾租金的分析：關(guān)于承諾租金的分析：公寓部分的配置實(shí)際上已達(dá)到中檔寫(xiě)字樓水平，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)租金5060元/平米；以保守估計(jì)，前三年的租金定位預(yù)期為：第一年：50元/平米；（按6回報(bào)率需達(dá)到50元/平米）第二年：55元/平米；（按7回報(bào)率需達(dá)到58.3元/平米）第三年：60元/平米；（按8回報(bào)率需達(dá)到66元/平米）若投資回報(bào)區(qū)全售完，前三年開(kāi)發(fā)商需補(bǔ)貼實(shí)收租金和承諾租若投資

29、回報(bào)區(qū)全售完，前三年開(kāi)發(fā)商需補(bǔ)貼實(shí)收租金和承諾租金之差，金之差，第一年不需補(bǔ)貼，第二年約第一年不需補(bǔ)貼，第二年約2121萬(wàn)，第三年約萬(wàn)，第三年約3838萬(wàn)萬(wàn)；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)售價(jià)主力總價(jià)租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率（元（元/月）月）寫(xiě)字樓未來(lái)國(guó)際800055160萬(wàn)55-658.39.7%嘉年華大廈700065150萬(wàn)45-557.79.4%同聚遠(yuǎn)景700080180萬(wàn)45-557.79.4%重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案40兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一、此方案與之前銷售方式是否有沖突？一、此方案與之前銷售方式是否有沖突？已購(gòu)房客戶對(duì)于新的銷售方式有兩種反應(yīng)：物業(yè)升值了認(rèn)為已購(gòu)物業(yè)不如

30、新的投資產(chǎn)品優(yōu)秀物業(yè)分區(qū)，整層保留部分是新推出的二期投資產(chǎn)品；物業(yè)分區(qū)，整層保留部分是新推出的二期投資產(chǎn)品；二、此方案與寫(xiě)字樓投資產(chǎn)品之間有否沖突？二、此方案與寫(xiě)字樓投資產(chǎn)品之間有否沖突？?jī)煞N產(chǎn)品為類似的投資產(chǎn)品，我們將從以下三方面規(guī)避產(chǎn)品內(nèi)耗，形成產(chǎn)品鏈條上的不同投資產(chǎn)品：1、推售順序：公寓迅速消化，同時(shí)做寫(xiě)字樓客戶積累，預(yù)計(jì)1.5個(gè)月后可基本完成公寓部分90消化，緊跟推出寫(xiě)字樓；2、銷售價(jià)格：寫(xiě)字樓15000，公寓10000；3、回報(bào)率：寫(xiě)字樓78，公寓68；重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案41 寫(xiě)字樓銷售總額預(yù)算：寫(xiě)字樓銷售總額預(yù)算：84888488萬(wàn)萬(wàn)區(qū)域銷售面積（平米）銷售價(jià)格銷售金

31、額投資回報(bào)區(qū)5288100005288萬(wàn)正常銷售區(qū)444472003200萬(wàn)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案42商業(yè)解決方案商業(yè)解決方案目前通過(guò)公寓和寫(xiě)字樓的價(jià)值提升，從原本的3.7億元達(dá)到4.72億元，此種情況下，建議采用商業(yè)一層門(mén)面銷售，進(jìn)行補(bǔ)貼，而非選擇銷售風(fēng)險(xiǎn)大并且有損商業(yè)價(jià)值的帶租約銷售方式；樓層樓層套內(nèi)面套內(nèi)面積積套內(nèi)價(jià)格套內(nèi)價(jià)格銷售總銷售總額額16003萬(wàn)萬(wàn)/平米平米1800萬(wàn)萬(wàn)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案43銷售渠道建設(shè)channels重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案44 整層大客戶渠道異地投資推介會(huì)異地投資推介會(huì)京滬深廣溫港等地京滬深廣溫港等地資源：我司與寫(xiě)字樓專業(yè)物管機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)資源：我司與寫(xiě)字樓專業(yè)物管機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案45 整層大客戶渠道疏通本土關(guān)鍵機(jī)構(gòu)疏通本土關(guān)鍵機(jī)構(gòu)工商局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)工商局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案46各行業(yè)協(xié)會(huì)重慶市僑商協(xié)會(huì)重慶市律師協(xié)會(huì)重慶市臺(tái)商投資企業(yè)協(xié)會(huì)重慶市黃埔軍校同學(xué)會(huì)重慶市浙江企業(yè)聯(lián)合會(huì)重慶海外交流協(xié)會(huì)各大銀行vip客戶外國(guó)領(lǐng)事館、涉外機(jī)構(gòu)英國(guó)駐重慶總領(lǐng)事館丹麥駐重慶領(lǐng)事館新加坡聯(lián)合早報(bào)重