《經(jīng)濟(jì)法概論》第七章：房地產(chǎn)法

1、第七章：房地產(chǎn)法第七章：房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述 土地使用管理法律制度土地使用管理法律制度 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度房地產(chǎn)開發(fā)法律制度 房地產(chǎn)交易法律制度房地產(chǎn)交易法律制度 房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度 物業(yè)管理法律制度物業(yè)管理法律制度 第一節(jié)：房地產(chǎn)法概述v房地產(chǎn)法的概念v房地產(chǎn)法的體系v房地產(chǎn)法律關(guān)系一、房地產(chǎn)法的概念一、房地產(chǎn)法的概念1 房地產(chǎn)法的含義房地產(chǎn)法的含義 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 狹義的房地產(chǎn)法僅指城市房地產(chǎn)管理法，該部法律只適用于城市范圍，且土地關(guān)系還須適用土地管理法。廣義的房地產(chǎn)法指調(diào)整因城市、農(nóng)村土地和房屋所形成的諸種社會(huì)關(guān)系的法律整

2、體，包括了狹義的房地產(chǎn)法。 一、房地產(chǎn)法的概念一、房地產(chǎn)法的概念2 房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系，具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系，具體內(nèi)容包括 土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系，包括因土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)所形成的財(cái)產(chǎn)關(guān)系；土地利用和管理關(guān)系，包括在土地的規(guī)劃、開發(fā)、征用、保護(hù)、以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押過(guò)程中所形成的各種社會(huì)關(guān)系；一、房地產(chǎn)法的概念一、房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房屋建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的過(guò)程中形成的社會(huì)關(guān)系。包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系和房地產(chǎn)

3、交易關(guān)系；物業(yè)管理關(guān)系，即物業(yè)管理服務(wù)公司與物業(yè)所有人（即業(yè)主）、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)各種管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治的過(guò)程中所發(fā)生的一系列社會(huì)關(guān)系 二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系v房地產(chǎn)法的體系指由眾多的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范組成的內(nèi)在有機(jī)聯(lián)系的統(tǒng)一整體。我國(guó)房地產(chǎn)法律體系按法律規(guī)范的地位劃分，一般由五部分組成：憲法 ,1982年12月4日通過(guò)的憲法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及其管理作了原則性制度規(guī)定 二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系法律 1986年6月25日通過(guò)，2004年8月28日第二次修訂的土地管理法；1989年12月26日的城市規(guī)劃法；1994年7月5日通

4、過(guò)的城市房地產(chǎn)管理法；1997年11月1日通過(guò)的建筑法；1999年8月30日通過(guò)的招標(biāo)投標(biāo)法。除上述主要專門法律之外，還有其它主要相關(guān)法律：1986年12月4日的民法通則；1991年6月29日水土保持法；1995年6月30日的擔(dān)保法；1999年3月15日的合同法；以及其他相關(guān)法律等等。二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系行政法規(guī) 1990年5月19日的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；1998年7月20日城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；1998年12月24日通過(guò)的土地管理法實(shí)施條例（修正條例）；2001年6月6日城市房屋拆遷管理?xiàng)l例；2003年6月8日物業(yè)管理?xiàng)l例；2004年10月21日國(guó)務(wù)院

5、關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定；2006年12月31日修訂的城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例以及其他相關(guān)的行政法規(guī) 二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系部門規(guī)章 1995年5月9日的城市房屋租賃管理辦法；1995年12月18日的土地登記規(guī)則；1997年12月27日發(fā)布、2001年8月15日修正的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法；1999年3月2日的建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法；2000年3月29日的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定；二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系 2001年4月4日的商品房銷售管理辦法；2001年7月23日的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；2001年8月15日修訂的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；2002年5月9日

6、的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定； 2003年6月26日前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法；二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系 2004年3月17日的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法；2004年5月13日的經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法；2004年7月20日修訂的城市商品房預(yù)售管理辦法；2004年11月1日修訂的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法；2005年10月12日的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法；2005年10月31日的城市房屋拆遷工作規(guī)程；二、房地產(chǎn)法的體系二、房地產(chǎn)法的體系 2006年1月13日的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；2006年8月28日的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案；2006年10月31日的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)

7、業(yè)規(guī)則；以及其他相關(guān)部門規(guī)章地方性法規(guī)與地方性規(guī)章 三、房地產(chǎn)法律關(guān)系三、房地產(chǎn)法律關(guān)系1 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體即房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。他既是權(quán)利的享有者，又是義務(wù)的承擔(dān)者。主要包括國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。 三、房地產(chǎn)法律關(guān)系三、房地產(chǎn)法律關(guān)系2 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體為土地和房屋。就土地而言，當(dāng)事人之間依法轉(zhuǎn)讓、抵押的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。但對(duì)房屋而言，房屋的所有權(quán)與使用權(quán)都可以依法轉(zhuǎn)讓和抵押。 三、房地產(chǎn)法律關(guān)系三、房地產(chǎn)法律關(guān)系3 房地產(chǎn)法律關(guān)系的

8、內(nèi)容。 房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。房地產(chǎn)管理關(guān)系中，管理者與被管理者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系一般不對(duì)等；房地產(chǎn)交易關(guān)系中，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通常對(duì)等 第二節(jié)：土地使用管理法律制度第二節(jié)：土地使用管理法律制度v土地用途管制制度土地用途管制制度v建設(shè)用地制度建設(shè)用地制度一、土地用途管制制度一、土地用途管制制度v土地用途管制制度是指國(guó)家通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用條件，強(qiáng)令土地所有者、使用者嚴(yán)格依照確定的用途利用土地的制度 一、土地用途管制制度一、土地用途管制制度1 土地利用總體規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)

9、濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)，在空間上、時(shí)間上所作的總體安排和布局。 一、土地用途管制制度一、土地用途管制制度2 土地登記 土地登記是指國(guó)家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積等情況登記在專門的簿冊(cè)上，同時(shí)向土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。依據(jù)土地用途管制制度，土地權(quán)利未經(jīng)登記不受法律保護(hù)，改變土地用途須符合土地利用總體規(guī)劃且應(yīng)履行合法批準(zhǔn)手續(xù)，依法改變土地用途，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記 一、土地用途管制制度一、土地用途管制制度3 土地使用的監(jiān)督檢查 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門，

10、有權(quán)對(duì)違反土地用途管制的違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，并有權(quán)追究違法行為者相應(yīng)的法律責(zé)任 二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度1 建設(shè)用地的概念建設(shè)用地的概念 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。 建設(shè)用地按土地所有權(quán)性質(zhì)可以分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地 二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度2 建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源 建設(shè)用地必須是國(guó)有土地，包括國(guó)家所有和國(guó)家使用的土地。主要有依據(jù)法律規(guī)定確定為建設(shè)用地的國(guó)有土地、農(nóng)村集體所有的土地已征用為國(guó)有并被確定為建

11、設(shè)用地的國(guó)有土地、國(guó)家已依法收回的國(guó)有建設(shè)土地、國(guó)有未利用土地已改為建設(shè)用地的國(guó)有土地 二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地 農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地須遵循以下程序：（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)。（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、

12、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度3 國(guó)家建設(shè)征用土地國(guó)家建設(shè)征用土地 國(guó)家建設(shè)征用土地，是國(guó)家運(yùn)用其行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的行為，它具有以下法律特征（1）征地主體的惟一性 （2）征地行為的行政性 （3）征地條件的補(bǔ)償性 二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度征用土地的審批權(quán) 土地管理法第45條規(guī)定，征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；其他土地超過(guò)70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案 二、建設(shè)用地制度二、建設(shè)用地制度征用土地的補(bǔ)償安置 根據(jù)土地管理法第47條、第

13、31條、第42條和其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)征用土地，要給予被征地者以土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)的補(bǔ)償安置。 第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)法律制度v房地產(chǎn)開發(fā)的概念v房地產(chǎn)開發(fā)的原則v房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v房地產(chǎn)開發(fā)用地制度一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念v房地產(chǎn)開發(fā)，指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是指依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)；房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上建筑各類房屋。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效

14、益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一 實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和種類 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要有專營(yíng)企業(yè)、兼營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目公司三類。專營(yíng)企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的企業(yè)；兼營(yíng)企業(yè)是指以其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)；項(xiàng)目公司是指以開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本有符合要求的專業(yè)技術(shù)人員法律、行政法規(guī)規(guī)定

15、的其他條件 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 申請(qǐng)登記 審核批準(zhǔn) 登記備案 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度v根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地可通過(guò)兩種方式取得：1 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓的概念和特征 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征： 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度（1）土地使用權(quán)出讓的主體一方特定 （2）土地使用權(quán)出讓的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容受限土地使用權(quán)出讓的方式 城市房地產(chǎn)管理法第12條

16、規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)出讓合同是指土地使用權(quán)出讓人與受讓人就土地使用權(quán)出讓所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。該合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界線等；出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)的出讓期限；地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度2 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥的概念及特征 土地使用權(quán)

17、劃撥是指經(jīng)由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)劃撥具有以下特征：四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度（1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國(guó)家通過(guò)行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)行政權(quán)力對(duì)土地的使用進(jìn)行分配或調(diào)整；（2）土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償?shù)男袨椋恋厥褂谜呷〉檬褂脵?quán)無(wú)需支付地價(jià)，只需按規(guī)定繳納土地使用稅；（3）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無(wú)期限的，沒(méi)有使用期限的限制；（4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度土地使用權(quán)劃撥的范圍 根據(jù)

18、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。建設(shè)單位或個(gè)人還須向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書。四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 然后，建設(shè)單位持

19、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。經(jīng)其審查同意后報(bào)由市、縣人民政府或上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，由市、縣人民政府土地管理部門向土地使用者核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書。土地使用者依法申請(qǐng)土地登記 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件下才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其條件是：（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）持有國(guó)有土地使用證；四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證

20、明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度劃撥上地使用權(quán)的收回 依照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第47條，收回行政劃撥土地使用權(quán)的情形有下列兩種：土地使用者因遷移、解散、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥的土地使用權(quán)；市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求無(wú)償收回使用人劃撥的土地使用權(quán) 第四節(jié)：房地產(chǎn)交易法律制度第四節(jié)：房地產(chǎn)交易法律制度v房地產(chǎn)交易概述v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v商品房預(yù)售v房

21、租抵押v房屋租賃一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述1 房地產(chǎn)交易的概念和特征房地產(chǎn)交易的概念和特征 房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象所進(jìn)行的商品交換活動(dòng)。特征如下：交易對(duì)象特殊、交易形式多樣 、交易內(nèi)容具有專業(yè)性。 一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述2 房地產(chǎn)交易原則房地產(chǎn)交易原則 房地產(chǎn)權(quán)屬一致原則 房地產(chǎn)價(jià)格管制原則 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、特征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、特征 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣，贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其特征如下：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括所有人和其他權(quán)利人；房地

22、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體之間的法律地位平等；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要包括買賣，贈(zèng)與以及其他合法方式。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件 （1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

23、 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件：土地使用者為企業(yè)、公司、其他組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般條件的（2）依法收回土地使用權(quán)的（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人同意的（5）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（6

24、）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的（7）法律，行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序簽訂合同 申報(bào)價(jià)格 受理審查 查勘評(píng)估 核發(fā)證書 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由原受讓人與新的受讓人簽訂 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及

25、年限二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（5）房地產(chǎn)用途或使用性質(zhì)（6）成交價(jià)格及支付方式（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間（8）違約責(zé)任（9）雙方約定的其他事項(xiàng)三、商品房預(yù)售三、商品房預(yù)售1 商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為或房?jī)r(jià)款的行為 三、商品房預(yù)售三、商品房預(yù)售2 商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資

26、的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期取得商品房預(yù)售許可證。 三、商品房預(yù)售三、商品房預(yù)售3 商品房預(yù)售的程序商品房預(yù)售的程序 預(yù)售宣傳 簽訂預(yù)售合同 辦理登記備案手續(xù) 交付并辦理過(guò)戶手續(xù) 四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押1 房地產(chǎn)抵押的概念及特征房地產(chǎn)抵押的概念及特征 房地產(chǎn)抵押，是指房地產(chǎn)抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不移轉(zhuǎn)占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 ,具有以下特征：房地產(chǎn)抵押具有從屬性 房地產(chǎn)抵押是以不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)為標(biāo)的作抵押的 房地產(chǎn)抵押權(quán)人享有從抵押房地產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押2 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍房

27、地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法對(duì)其適用范圍作了限制規(guī)定。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他方式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押以登記為要件，未辦理抵押登記的合同不能生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，其具體程序包括： 四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的

28、范圍 擔(dān)保法第46條規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用?！?四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押3 房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是房地產(chǎn)抵押權(quán)人和抵押人明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)包括下列主要條款：抵押人和抵押權(quán)人的名稱或姓名、住所；主債權(quán)的基本情況；抵押房地產(chǎn)的價(jià)值及處所等基本情況；抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；房地產(chǎn)抵押期限；抵押權(quán)滅失的條件；抵押房地產(chǎn)權(quán)證歸還責(zé)任、處分方式與清償順序；違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；合同生效及其他事項(xiàng) 四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押4 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)

29、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式包括抵押物折價(jià)、拍賣、變賣 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)當(dāng)依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及違約金；賠償因債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；剩余金額還給抵押人 五、房屋租賃五、房屋租賃1 房屋租賃的概念和條件房屋租賃的概念和條件房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。根據(jù)城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，具有下列情形的房屋禁止租賃：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；屬于違法建筑的；不

30、符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；禁止出租的其他情形。 五、房屋租賃五、房屋租賃2 房屋租賃合同房屋租賃合同 房屋租賃合是指出租人將房屋交付給承租人使用，承租人向其交付租金的協(xié)議。它應(yīng)包括以下條款：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；房屋的坐落、面積及設(shè)施狀況；租賃用途；租賃期限；租金及支付方式；房屋修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租的約定；變更和解除合同的條件；違約責(zé)任；、當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng) 五、房屋租賃五、房屋租賃3 房屋轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。在房屋

31、轉(zhuǎn)租關(guān)系中，原租賃合同中的承租人為轉(zhuǎn)租人，接受轉(zhuǎn)租的第三人為次承租人，二者之間形成新的租賃關(guān)系，但租賃房屋應(yīng)轉(zhuǎn)讓給次承租人實(shí)際占有和使用。五、房屋租賃五、房屋租賃房屋轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租除須經(jīng)出租人同意外，還應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。第五節(jié)：房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度第五節(jié)：房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度v房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念v地產(chǎn)權(quán)屬登記地產(chǎn)權(quán)屬登記v房產(chǎn)權(quán)屬登記房產(chǎn)權(quán)屬登記一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的

32、概念v房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)及其產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬關(guān)系的行為 二、地產(chǎn)權(quán)屬登記二、地產(chǎn)權(quán)屬登記1 地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類土地初始登記 變更登記 2 地產(chǎn)權(quán)屬登記程序地產(chǎn)權(quán)屬登記程序 初始登記的程序 公告 申報(bào) 收據(jù)的出具與地籍調(diào)查 權(quán)屬審核與公告 注冊(cè)登記 頒發(fā)土地證書 二、地產(chǎn)權(quán)屬登記二、地產(chǎn)權(quán)屬登記變更登記的程序 變更申報(bào) 變更調(diào)查 變更審核 變更登記注冊(cè)、發(fā)證 三、房產(chǎn)權(quán)屬登記三、房產(chǎn)權(quán)屬登記1 房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 總登記初始登記 轉(zhuǎn)移登記 變更登記 他項(xiàng)權(quán)利登記 注銷登記 三、房產(chǎn)權(quán)屬登記三、

33、房產(chǎn)權(quán)屬登記2 房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序提出申請(qǐng) 受理申請(qǐng) 權(quán)屬審核，核準(zhǔn)登記 收費(fèi)發(fā)證 三、房產(chǎn)權(quán)屬登記三、房產(chǎn)權(quán)屬登記3 房產(chǎn)權(quán)屬證書房產(chǎn)權(quán)屬證書 房產(chǎn)權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。房屋他項(xiàng)權(quán)利證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑他項(xiàng)權(quán)利證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。 第六節(jié)：物業(yè)管理法律制度第六節(jié)：物業(yè)管理法律制度v物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法v物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系v物業(yè)管理法律

34、責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任一、物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法一、物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法1 物業(yè)的含義物業(yè)的含義 “物業(yè)”一般是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備，設(shè)施和場(chǎng)地等。根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第二條規(guī)定，物業(yè)是指“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”。其中的房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，包括住宅和非住宅房屋 一、物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法一、物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法2 物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的含義 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境

35、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng) 一、物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法一、物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)管理法3 物業(yè)管理法規(guī)體系物業(yè)管理法規(guī)體系以立法機(jī)關(guān)的不同物業(yè)管理法可分為：國(guó)家級(jí)法規(guī)與地方級(jí)法規(guī)以法規(guī)的內(nèi)容的不同物業(yè)管理法可分為：綜合性立法和專門性立法以法規(guī)涉及的范圍的不同物業(yè)管理法可分為：物業(yè)管理的基本法規(guī)、物業(yè)管理前期介入開發(fā)管理法規(guī)、物業(yè)管理內(nèi)容和收費(fèi)的規(guī)定、與物業(yè)管理有關(guān)的其他法規(guī) 二、物業(yè)管理法律關(guān)系二、物業(yè)管理法律關(guān)系v物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人之間依法律規(guī)定或合同約定而形成的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì) 二、物業(yè)管理法律關(guān)系二、物業(yè)管理法律關(guān)系1 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的權(quán)利 依依物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)