100個(gè)房產(chǎn)中介常見問題與對(duì)策

1、100個(gè)房產(chǎn)中介常見問題與對(duì)策一、 客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？答：向客戶出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購(gòu)買的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過戶沒有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。 二、 客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說出來，怎么辦？答：商品社會(huì)里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情）

2、，正如我們不能問買方："您為何要買房"一樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對(duì)我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。 三、 客戶在看房之后并商討好價(jià)格，要求見業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？答：在您未完全確定下來（下?lián)＝穑r(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒時(shí)間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。 四、 客戶在一家公司

3、反復(fù)訂過多次房產(chǎn)都未購(gòu)買成房子，已經(jīng)對(duì)中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？答：首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠(chéng)打動(dòng)客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重樹信心跟您買房，當(dāng)他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶正在查

4、閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種"危機(jī)"感。 五、 在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。 六、 客戶在沒有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？答：客戶沒有交定之前要求見房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時(shí)業(yè)主來收定，分開安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。 七、客戶買房的同時(shí)，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書，而條件不

5、夠，該怎么樣解決？答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書，就必須先解決戶口的轄區(qū)問題，然后再按"就近上學(xué)"之規(guī)定提出申請(qǐng)，否則，根本就無(wú)法解決。 八、客戶要求房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？答：1、交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過戶還有大量的事要做，通過我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司要求由建行進(jìn)行監(jiān)管。2、訂

6、金和稅費(fèi)絕對(duì)不能監(jiān)管，業(yè)主沒收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。3、告之客戶在本公司購(gòu)房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。4、對(duì)這樣的要求，第一時(shí)間就應(yīng)該拒絕，因?yàn)椋哼@違反公司原則；這是對(duì)我們的一種污辱，是對(duì)我們公司極大的不信任；交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我們沒有理由幫他拉生意，長(zhǎng)別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業(yè)主不收定，更沒有人跟客戶去資金監(jiān)管。如果還不行，則要求客戶到銀行實(shí)行監(jiān)管。5、定金、傭金、稅費(fèi)、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在交易中心監(jiān)管。 九、客戶質(zhì)問為什么要下10%的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？答：當(dāng)你交10%訂金后，公

7、司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會(huì)收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì)不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無(wú)法保證客戶買到此房，并且該訂金會(huì)計(jì)入房款。 十、簽約時(shí)客戶對(duì)房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？答：樹立信心十一、客戶交訂時(shí)稱你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不會(huì)這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對(duì)本公司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。 十二、為什么要在公證過戶前付全款？答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到國(guó)土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須

8、將房款付中介公司才會(huì)到國(guó)土局簽字。十三、客戶交訂時(shí)稱付10%定金沒問題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦？答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才能交鑰匙，這是對(duì)買賣雙方的負(fù)責(zé)，也避免了不必要的問題發(fā)生。 十四、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)暫無(wú)法成交，無(wú)法兩套房的賣與買同步進(jìn)行，如何說服客戶下訂？答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個(gè)貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。 十五、客戶相中某物業(yè)，但又對(duì)該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定時(shí)，怎么辦？答：1、低價(jià)因?yàn)闃I(yè)主急售，懷疑只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過過戶前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。 十六、為什么

9、中介公司不能賠定，而只可以吃定？答：出于交易過程中的時(shí)間順序而導(dǎo)致不能賠定與客戶。1、首先我公司受理業(yè)主委托；2、我司通過一定渠道（廣告、推介）找到客戶，與客戶簽了購(gòu)房委托書，并收取定金；3、業(yè)主確信我司已收訂，才會(huì)來我司簽署售房委托書，并收取訂金，留房產(chǎn)證原件在我司（以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人）。如果我司與買方簽了賠訂，可能由于時(shí)間差的問題，業(yè)主會(huì)改變售出價(jià)格或意愿，而致我司未收益告賠訂。 十七、客戶要求將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補(bǔ)好再交訂，怎么辦？答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；2、說服客戶，正因?yàn)橛捎谠摲慨a(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認(rèn)為如果要將滲水部分修好

10、，就不會(huì)賣這樣的價(jià)了。 十八、客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，我要退定，行不行？答：1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、房屋買賣而簽署的合同是慎重的文書，收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對(duì)房屋本身還有疑問，請(qǐng)帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請(qǐng)您仔細(xì)考慮。 十九、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價(jià)格，要求更高的價(jià)格出售此

11、房，怎么辦？答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費(fèi)用和勞動(dòng)說起，以期達(dá)到感動(dòng)業(yè)主的目的；2、尋找報(bào)紙廣告找出相同樓盤的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。 二十、收訂后，有其它客戶出高價(jià)，怎么辦？答：1、公司原則上不支持這種做法。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果必定失去第一個(gè)客戶，對(duì)公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無(wú)一利的。也會(huì)讓客戶對(duì)公司的服務(wù)宗旨"誠(chéng)信"產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個(gè)客戶 ，給他介紹其他物業(yè)這是很容

12、易做到的。這樣兩個(gè)客戶都做成，由一個(gè)客戶變兩個(gè)客戶，何樂而不為呢？2、如果第二個(gè)客戶出價(jià)遠(yuǎn)高于第一個(gè)客戶，我們也可以考慮第二個(gè)客戶，但必具備一個(gè)先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出的利潤(rùn)我們一定能賺到為原則。這時(shí)我們對(duì)第一個(gè)客戶需要找一個(gè)很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動(dòng)作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既不得罪客戶，又可達(dá)到讓他高高興興地在我們手中買其他房產(chǎn)的目的。二十一、客戶首付款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無(wú)法滿足客戶，怎么辦？答：1、說服客戶想辦法，比如，向親戚朋友預(yù)支、借錢等；2、看客戶是否有物業(yè)在手，如果有可以

13、向銀行申請(qǐng)個(gè)貸。3、如果是企業(yè)法人、國(guó)家公務(wù)員則可以向銀行申請(qǐng)高額按揭款。4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。二十二、和客戶簽買房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？答：請(qǐng)?jiān)敿?xì)翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶與業(yè)主自行商議、確認(rèn)。二十三、客戶要求自己買保險(xiǎn)，怎么辦？答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買保險(xiǎn)，客戶只能按規(guī)定需要向保險(xiǎn)公司購(gòu)買保險(xiǎn)。二十四、如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤(rùn)只有雙俑時(shí)，客戶要求買賣合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承擔(dān)填合同價(jià)稅費(fèi)時(shí)，怎么辦？答：向客戶說明，業(yè)主當(dāng)前的售價(jià)是不包含高出房產(chǎn)證原價(jià)的那部分稅金的價(jià)格，如果客戶堅(jiān)持要按成交價(jià)

14、填寫，1、高出的部分稅費(fèi)業(yè)主要加到成交價(jià)中；2或是由客戶承擔(dān)高出的這部分稅費(fèi)，這個(gè)問題普遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶訂金時(shí)一定要與盤方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價(jià)低于成交價(jià)時(shí)，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價(jià)必須按房產(chǎn)證原價(jià)填寫。二十五、業(yè)主往往在過戶的同時(shí)一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣了，這時(shí)候該怎么處理？答：1、業(yè)主的這種條件是絕對(duì)不可能做到的?，F(xiàn)實(shí)中的"過戶"，只不過是將現(xiàn)售買賣合同，三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了國(guó)土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單五個(gè)工作日后產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)

15、讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險(xiǎn)；2、要充分展示公司的實(shí)力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了；3、萬(wàn)不得已建議到銀行實(shí)行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶、業(yè)主均能接受。二十六、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題、挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？答：1、收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、簽署購(gòu)房合同時(shí)，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時(shí)間，如果客戶有反悔表露，應(yīng)該鄭重向客戶表明，提醒客戶最后辦文時(shí)間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。二

16、十七、由于客戶目前面臨困難無(wú)法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過戶，怎么辦？答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶的需求，因?yàn)橹挥羞@樣，才能使該交易圓滿完成。否則，只有依約而行。二十八、房子交接時(shí)，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢，怎么辦？答：1、購(gòu)、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家私家電等的，如果交房時(shí)交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定有異議時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，我們有義務(wù)和責(zé)任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補(bǔ)償，除業(yè)主在物業(yè)恢復(fù)所簽合約時(shí)之狀態(tài)。2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介

17、三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經(jīng)辦人是否與賣方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二十九、此房風(fēng)水是否不好？答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說。關(guān)鍵是你說的讓客戶開心、信服，這里的風(fēng)水就是好的。三十、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價(jià)格比我公司低，要求降價(jià)，否則要求退定，怎么辦？答：1、如果我公司按行文規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價(jià)可以在過戶時(shí)直接向業(yè)主確定，至于其他中介公司存在著不良競(jìng)爭(zhēng)行為，告訴買方可不予理會(huì)。或我公司按約履行。2、如買方能提供或你預(yù)測(cè)到買方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤(rùn)，

18、我們必須返差額。三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價(jià)高于市價(jià)，而又遲遲不愿降價(jià)，怎么辦？答：1、了解出售動(dòng)機(jī)、確定跟進(jìn)方案。2、加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤的最低價(jià)進(jìn)行對(duì)比。3、帶人看房當(dāng)場(chǎng)談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處。 三十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對(duì)癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶,2、用合約來制約他，用法律來威脅他，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動(dòng)他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個(gè)產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動(dòng)之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。 三十三、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？答：1、分兩種

19、情況：一次性付款可以；如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。 三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答：1、定金的給付只是公司對(duì)業(yè)主有意購(gòu)買其所售物業(yè)的一種誠(chéng)信的表示，雖然質(zhì)押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會(huì)再售予他人。2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無(wú)法彌補(bǔ)的損失。3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬(wàn)元，總金額高的物業(yè)最多不得超過2萬(wàn)元。 三十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？答：1、首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能

20、保證業(yè)主不會(huì)將此房高價(jià)出售，中介公司也無(wú)法保證客戶的利益。2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會(huì)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？答：首先交鑰匙等于交房。交房同時(shí)應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無(wú)租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。 三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？答：絕對(duì)不可以。因?yàn)榉菣?quán)利人無(wú)權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無(wú)權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書。 三十八、業(yè)主收訂時(shí)沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或尚為"買賣合同&quo

21、t;的情況，怎么辦？答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時(shí)應(yīng)視當(dāng)時(shí)的情況靈活處理。1、業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗(yàn)實(shí)無(wú)誤，證、錢同時(shí)交接。2、房產(chǎn)證質(zhì)押時(shí)涉及到誰(shuí)贖樓的問題。若業(yè)主自己贖樓則留下"按揭合同"、"保險(xiǎn)費(fèi)單"等有價(jià)有效文件、資料，付定5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂"借款合同"和"借款借據(jù)"，承擔(dān)5%的融資費(fèi)，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，不付定金。3、若為"買賣合同"的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將&quo

22、t;買賣合同"、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。 三十九、業(yè)主沒有定時(shí)"查檔"，如何處理？答：1、業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實(shí)產(chǎn)權(quán)；2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。 四十、簽約時(shí)，業(yè)主不愿預(yù)留水、電押金，怎么辦？答：1、押金必須預(yù)留，否則無(wú)法清償物業(yè)交結(jié)前費(fèi)用，必須預(yù)留，這是公司規(guī)定。2、不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄房指數(shù)相符。四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主

23、交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果還是不行，公司則按市價(jià)扣除當(dāng)期的租金及賠償補(bǔ)給客戶。四十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？答：1、憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會(huì)出具承諾函，以保證房款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。2、講清按揭與一次性在時(shí)間上只差半個(gè)月，付款程序基本一致。3、說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識(shí)使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對(duì)業(yè)主不利。四十三、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？答：1、傭金打折是對(duì)我們所提供的服務(wù)的打折，是對(duì)我們提供服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。2、行業(yè)的規(guī)范不允許打折。3、從公司經(jīng)理成本的角度來講也不能打折。四十四、由

24、于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔(dān)客戶會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。四十五、業(yè)主要求見稅單收全款，怎么辦？答：1、出稅單并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。2、出具稅單 并非完全意義上的"過戶"，只有完稅后四個(gè)工作日內(nèi)（可咨詢國(guó)土局），在國(guó)土局的電腦資料上實(shí)現(xiàn)"完全過戶"，在此之前由于原業(yè)主的任何債務(wù)都可能遭遇到有關(guān)部門的查封。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，公司規(guī)定完稅后五個(gè)工作日內(nèi)付清全款。四十六、怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？答：解決這個(gè)問題的唯一辦法

25、就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價(jià)，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個(gè)"結(jié)"，找到這個(gè)"結(jié)"，就可以找出解開這個(gè)"結(jié)"的方法。2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。四十八、收到客戶定金后,客戶要求見業(yè)主，此時(shí)有差價(jià)，怎么辦？答：1、弱國(guó)利潤(rùn)大，可以先過多一道戶；2、想辦法說服一方做委托；3、如利潤(rùn)不大，敬請(qǐng)放棄差價(jià)心理，保證雙傭。四十九、客戶交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說明

26、業(yè)主完全信任公司。同時(shí)全權(quán)委托具備法律效力，包括國(guó)土局、銀行、公證處都予以承認(rèn)，客戶沒有理由不認(rèn)可，否則，是對(duì)法律的蔑視。五十、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；2、原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬(wàn)不得已，退件的原因很多，諸如：由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；權(quán)利人錯(cuò)寫或少寫；房產(chǎn)名稱、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買賣雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，并書面提出申請(qǐng)，國(guó)土局酌情處理。五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關(guān)費(fèi)用，怎么辦？答：贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須交付相關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無(wú)法完成交易。 五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費(fèi)，怎么辦？答

27、：所有成交物業(yè)內(nèi)的設(shè)備是否免費(fèi)過戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。 五十三、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；2、通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。 五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時(shí)也就放棄了該物業(yè)的戶籍權(quán)，沒有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長(zhǎng)期沒有戶籍也是不允許的。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶口遷走，只是時(shí)間問

28、題。 五十五、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們?cè)鯓尤プ觯鯓幼龊枚选?五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？答：1、說服客戶接受裝修；2、說服業(yè)主將物業(yè)折價(jià)后處理；3、按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。 五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：售樓董事會(huì)決議；法人代表證明；法人授權(quán)委托書；法定代表人和被授權(quán)人身份證原/

29、復(fù)印件；營(yíng)業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；房產(chǎn)證原/復(fù)印件。 五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封、擔(dān)保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。 五十九、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續(xù)時(shí)，突然又可以贖樓怎么辦？答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費(fèi)，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費(fèi)用，因?yàn)槲覀円褱?zhǔn)備好資金，我們的費(fèi)用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)的費(fèi)用。 六十、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時(shí)又說資金緊張，怎么辦？答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關(guān)費(fèi)用。六十一、

30、客戶委托書收回時(shí)，他說：我們沒在委托書上注明交易完成時(shí)該委托書要收回，怎么辦？答：交回購(gòu)房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購(gòu)到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以六十二、簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？答：不可以。因?yàn)檗k理過戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購(gòu)房委托書10天內(nèi)付清傭金和房款。 六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時(shí)業(yè)主突然不再給看，怎么辦？答：及時(shí)與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。 六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？答：

31、這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時(shí)間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個(gè)非常清晰的了解，作為專類人士，你還必須對(duì)業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報(bào)。 六十五、客戶要求所購(gòu)房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？答：只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在深圳購(gòu)買商品房。但不滿18周歲沒有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。 六十六、業(yè)主是外資企業(yè)，公

32、司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？答：須提交：1、加蓋有"工商局執(zhí)照復(fù)印專用章"的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；3、境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國(guó)家司法部認(rèn)可的律師樓見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國(guó)或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。人證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會(huì)決議、董事證明及身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書和受托人身份證復(fù)印件。 六十七、客戶咨詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？答：1、如果判斷是真實(shí)客戶，

33、除特定房號(hào)、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后商議。2、避實(shí)就虛，告訴他相同的房號(hào)、朝向和非本棟的棟號(hào)或不同的樓層，告訴他附近顯著的標(biāo)記，如：花園、泳池、會(huì)所、游樂場(chǎng)等，其他的等看房見面時(shí)詳細(xì)介紹。3、可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。 六十八、客戶看完物業(yè)后，無(wú)任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？答：1、多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對(duì)物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。2、做為業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)幫助客戶分析已看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最

34、專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。 六十九、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號(hào)碼，怎么辦？答：1、看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對(duì)看樓行為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。2、查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。簽看樓書也是對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。 七十、客戶以公司名義購(gòu)房，個(gè)人簽看樓書可以帶去看房嗎？答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。七十一、業(yè)主咨詢房?jī)r(jià)，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出物業(yè)合理售價(jià)，或周邊類似物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)，取得雙方信任，才能留

35、住對(duì)方電話，除之無(wú)更好辦法。 七十二、我公司無(wú)客戶合適的物業(yè)時(shí)，如何才能留住客戶電話？答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 七十三、看樓時(shí)，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？答：嚴(yán)正聲明自己的立場(chǎng)和公司的要求，并當(dāng)場(chǎng)收回紙片，要求相互尊重。 七十四、同行有實(shí)在客戶要求合作時(shí)，怎么辦？答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經(jīng)過公司同意后談合作條件。 七十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營(yíng)理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營(yíng)造公司一流品牌，讓客戶成為公司長(zhǎng)期的無(wú)形資源

36、。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬(wàn)賠十萬(wàn)元。 七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？答：個(gè)人購(gòu)買時(shí)要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購(gòu)買，要求業(yè)務(wù)員到對(duì)方公司簽看樓書，取營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。 七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：看樓書無(wú)效，就很難收回傭金。 七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？答：不可以，因?yàn)槭侵薪楣荆覀冺殞?duì)你的資料和業(yè)主資料進(jìn)行保密。 七十九、客戶向我們交了保險(xiǎn)費(fèi)有沒有保險(xiǎn)合同？答：有，在退抵押金同時(shí)，銀行會(huì)將保險(xiǎn)合同附上，第一受益人為

37、銀行。 八十、客戶問我們先到國(guó)土局遞件，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？答：不行，因?yàn)殂y行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國(guó)土局，銀行無(wú)法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國(guó)土局簽字。八十一、客戶問現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，怎么我們公司沒有蓋章？答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國(guó)土局確認(rèn)。 八十二、客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應(yīng)將該宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)出讓合同書的復(fù)印件交給乙方，土地使用權(quán)出讓合同書規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移給乙方。該土地使用權(quán)出讓合同書以

38、產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準(zhǔn)。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的土地使用權(quán)出讓合同書？答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購(gòu)買一手房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過戶，房產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。 八十三、業(yè)主問申請(qǐng)按揭貸款時(shí)為什么他們要到銀行來？這應(yīng)該是客戶的事。答：你去銀行的目的主要是向銀行確認(rèn)客戶購(gòu)買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號(hào)上，這是我們和銀行對(duì)您收款負(fù)責(zé)任。 八十四、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？答：可以。 八十五、業(yè)主無(wú)法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？答：你須帶

39、上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。查清你借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，你須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書。 八十七、業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁(yè)（房產(chǎn)資料）即可。 八十八、客戶看房時(shí)不表態(tài)，怎么辦？答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時(shí)過于"熱情"，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句"考慮考慮"結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實(shí)，這里業(yè)務(wù)員犯了一個(gè)錯(cuò)誤：就是無(wú)的放矢，這種毫無(wú)目標(biāo)的夸夸其談是沒有人欣賞的。所以我們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開口

40、說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機(jī)應(yīng)變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。 八十九、客戶出一個(gè)"超低"價(jià)時(shí)怎么辦？或者說：客戶為什么會(huì)出"超低價(jià)"？答：當(dāng)客戶出了個(gè)"超低"價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很"離譜"，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是"客戶在探底"，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說："我知道您在跟我開玩笑呢！"你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有"面子"下臺(tái)，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權(quán)，第二，客戶出了根本就不可能的價(jià)，這時(shí)我們就不能會(huì)錯(cuò)意，以為客戶還價(jià)就有希望了，其實(shí)，這是客戶"以進(jìn)為退"的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因?yàn)樗揪涂床簧线@個(gè)物業(yè)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該順著臺(tái)階而下，告訴他這個(gè)物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著"