天麟公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告

1、天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港1天麟公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告天麟公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零一年十月四日v3版版天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港2前言前言 天麟公司是一家在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨(dú)立的項(xiàng)目開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，經(jīng)過2001年8月由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)引入香港中遠(yuǎn)國際的投資之后，重組成為更具實(shí)力與競爭力的合資企業(yè)，因此，天麟公司應(yīng)朝著專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展，在日趨激烈的北京房地產(chǎn)競爭中以優(yōu)秀的業(yè)績與管理規(guī)范滿足董事會以

2、及香港上市公司股東的要求。 為了促使公司從單項(xiàng)目公司向?qū)I(yè)化公司轉(zhuǎn)變，天麟需要建立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展體系，保證持續(xù)的項(xiàng)目來源，建立新的公司技能和資源平臺，而建立新競爭力的保障是建立新的組織和相應(yīng)的核心業(yè)務(wù)流程及完善的考核激勵體系。 按照國際優(yōu)秀公司的管理流程，天麟運(yùn)營層應(yīng)在2001年年終之前向董事會提交2002年年度計(jì)劃及3年的戰(zhàn)略規(guī)劃。本報告作為天麟公司的三年戰(zhàn)略規(guī)劃初稿，尚需天麟運(yùn)營層討論定稿。天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港3目錄目錄天麟公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計(jì)劃附錄天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港4天麟公司愿景

3、天麟公司愿景 天麟公司將以人性化、個性化的居住理念為天麟公司將以人性化、個性化的居住理念為核心，通過提供符合市場需求的中、高檔居住性物業(yè)核心，通過提供符合市場需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務(wù)于中高收入階層的購房群體，成為北京房地產(chǎn)，服務(wù)于中高收入階層的購房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專業(yè)、贏利水平最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。界最專業(yè)、贏利水平最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港5天麟公司的理念天麟公司的理念 “朝氣、創(chuàng)新、可靠朝氣、創(chuàng)新、可靠” 天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港6天麟公司理念天麟公司理念天麟公司理念天麟公

4、司理念朝氣朝氣創(chuàng)新創(chuàng)新可靠可靠以客戶需求為一切的出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新應(yīng)變能力強(qiáng)對對內(nèi)內(nèi)對對外外員工有激情、充滿活力員工隊(duì)伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情房子帶有進(jìn)取的性格，對外宣傳體現(xiàn)朝氣不斷提供時尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神按時、按質(zhì)、按量完成工作提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品公司對合作伙伴的誠信天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港7目錄目錄天麟公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計(jì)劃附錄天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港8天麟公司成為盈利水平最高

5、的專業(yè)公司的保證天麟公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險控制項(xiàng)目規(guī)模保證方法依靠滾動開發(fā)優(yōu)秀、高回報率的單個項(xiàng)目，因固定較低，市場細(xì)分更精密，市場定位更準(zhǔn)確，從而保證良好的銷售速度，產(chǎn)生較高的盈利水平工程：保證質(zhì)量，控制工期、方法（有實(shí)力的施工單位、監(jiān)理單位，招投標(biāo)方式選用建安產(chǎn)品銷售：銷售率控制應(yīng)對方法依靠自身尋找及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)提供項(xiàng)目來源天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港9天麟公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃天麟公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報率的單項(xiàng)目公司 5億資金 12%roi 中期：中期：2年年近期：近期：1年年最高回報率的項(xiàng)目型專業(yè)公司23個項(xiàng)目12%以上的

6、roi30萬平方米以上開發(fā)規(guī)模優(yōu)秀、高回報率的多項(xiàng)目公司 2個項(xiàng)目 12%以上的roi30萬平方米開發(fā)規(guī)模長期：長期：35年年天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港10天麟公司的戰(zhàn)略陳述天麟公司的戰(zhàn)略陳述天麟房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競爭環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新營銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場中總是領(lǐng)先競爭對手一小步，在超越對手的過程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來的利潤增長點(diǎn)，在35年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷樓盤、高投資回報率的專業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公

7、司深圳 北京 上海 香港11天麟在未來幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場天麟在未來幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場類型天麟公司現(xiàn)狀未來35年未來58年豪宅（售價10000元/平方米以上）高檔/準(zhǔn)高檔（售價800010000元/平方米）普通住宅（售價60008000元/平方米）平價房（售價4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港12天麟定位于中、高檔住宅市場的理由天麟定位于中、高檔住宅市場的理由原因資本實(shí)力競爭的要求 510億資金天麟的現(xiàn)狀 現(xiàn)有5億，未來有10億品牌股東的要求 具有很好的可信任度 是中遠(yuǎn)的下屬

8、企業(yè) 高投資回報率 12%的回報率項(xiàng)目檔次 低檔次項(xiàng)目：土地取得成本、建筑安裝成本、開發(fā)稅費(fèi)剛性較強(qiáng)，roi低 高檔次項(xiàng)目：地段較好、建筑檔次/環(huán)境質(zhì)量優(yōu)秀，產(chǎn)生更高的附加值，售價高，因而roi較高 天麟開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模不高于15萬/平方米，屬中小規(guī)模，更適于采用中、高檔市場定位，以保證整體利潤回報天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港13公司將不進(jìn)行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開公司將不進(jìn)行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營可能的整合方向： 設(shè)計(jì)公司 銷售代理公司 物業(yè)公司 建筑商 公寓酒店天麟下5年不會涉足天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深

9、圳 北京 上海 香港14未來未來3 3年之內(nèi)天麟將僅集中在北京房地產(chǎn)市場競爭年之內(nèi)天麟將僅集中在北京房地產(chǎn)市場競爭市場范圍有利條件不利條件北京市場具有極大開發(fā)潛力享有地利、人和的優(yōu)勢競爭激烈北京以外市場具有很強(qiáng)的資金和經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢公共關(guān)系基礎(chǔ)弱除滬/深外，市場太小集中于北京的競爭是確保天麟回報的關(guān)鍵天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港15天麟公司未來天麟公司未來3 3年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化指標(biāo)2001年2002年2003年投資規(guī)模(百萬）500500500凈資產(chǎn)(百萬）84100140進(jìn)行中項(xiàng)目個數(shù)122進(jìn)行中項(xiàng)目的總規(guī)模（萬平方米）1414+1

10、616+15竣工量01416員工數(shù)304045核心員工數(shù)101515年銷售額（百萬）350600600年銷售面積（萬平方米）3610年利潤（百萬）-22040回報率不低于12roeroaros天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港16項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目2001年2002年2003年在建項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)洋天地a項(xiàng)目項(xiàng)目儲備遠(yuǎn)洋天地a項(xiàng)目b項(xiàng)目儲備面積（萬/平方米） 161515成功率90%80%70%roi預(yù)測大于等于12%大于等于12%大于等于12%天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港17天麟公司長期發(fā)展目標(biāo)天麟公司長期發(fā)展目標(biāo)收收入入dele

11、ledelele年年單一項(xiàng)目200120012002200220032003多項(xiàng)目多個大項(xiàng)目將目前天麟的項(xiàng)目儲備名單進(jìn)行對號入座天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港18天麟公司利潤目標(biāo)天麟公司利潤目標(biāo)收收入入deletedelete年年200120012002200220032003多項(xiàng)目多個大項(xiàng)目將目前天麟的項(xiàng)目儲備名單進(jìn)行對號入座天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港19與競爭對手相比，天麟的項(xiàng)目投資回報率達(dá)到最高水平與競爭對手相比，天麟的項(xiàng)目投資回報率達(dá)到最高水平回報率天麟2025%城建中置華遠(yuǎn)hydelete天圖投資管理有限公司天圖投資

12、管理有限公司深圳 北京 上海 香港20盈利模式分析利潤貢獻(xiàn)分析盈利模式分析利潤貢獻(xiàn)分析roi收入成本投資*回收時間單價*量成本（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期單價*量（項(xiàng)目取得成本+工程成本+銷售成本+資金成本）（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期項(xiàng)目取得成本：優(yōu)秀的談判能力工程成本：嚴(yán)格的成本控制制度銷售成本：由股東方銷售、結(jié)算成本低資金成本：自由資金比例很高，財務(wù)費(fèi)用低銷售單價：良好的市場策劃能力，銷售出超值的價格銷售數(shù)量：良好的銷售激勵機(jī)制，依托于中遠(yuǎn)集團(tuán)的品牌形象的保證天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港21天麟公司天麟公司1 13 3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分

13、）年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分）200120022003落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目組織與流程基本成熟落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí)達(dá)成今年遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目目標(biāo)確保第二個項(xiàng)目完善公司的管理體系年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí)完成企業(yè)重組已完成天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港22目錄目錄天麟公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計(jì)劃附錄天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港23天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析所需資源天麟現(xiàn)狀改進(jìn)方法組織資源政府關(guān)系資質(zhì)社會關(guān)系信息資源行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距土地儲備資金實(shí)力資本通道天圖投資管理有限公司天圖投資

14、管理有限公司深圳 北京 上海 香港24如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲??？如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲?。刻祺氲母偁巸?yōu)勢 總經(jīng)理/團(tuán)隊(duì)對企業(yè)發(fā)展的決心和本身的素質(zhì) 公司股東對公司的實(shí)際要求 與政府/土地資源方的關(guān)系，并有土地未來效益的預(yù)見能力 公司的機(jī)制與能力 商業(yè)信譽(yù)（中遠(yuǎn)的資信非常好）天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港25天麟要在充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新天麟要在充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新可共享資源 項(xiàng)目資源 各職能部門（如：項(xiàng)目審核、市場調(diào)查、銷售、成本控制、物業(yè)管理等職能部門）創(chuàng)新中遠(yuǎn)房地產(chǎn)天麟房地產(chǎn)的組織

15、人員與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的關(guān)系？ 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 工程管理創(chuàng)新 項(xiàng)目策劃創(chuàng)新天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港26天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心技能分析天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心技能分析所需技能天麟現(xiàn)狀改進(jìn)方法管理技能合作協(xié)調(diào)技能項(xiàng)目運(yùn)作技能成本控制技能資金管理的技能行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港27天麟公司在管理上的創(chuàng)新天麟公司在管理上的創(chuàng)新 向外地輸出管理體系及成熟產(chǎn)品 利用部分節(jié)余進(jìn)行小部分高含金量的物業(yè)持有天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港28目錄目錄天麟公司三年發(fā)展戰(zhàn)略行動計(jì)劃附錄天圖投資管理有限

16、公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港29戰(zhàn)略行動計(jì)劃總結(jié)戰(zhàn)略行動計(jì)劃總結(jié) 完成公司重組并完善公司管理體系 完成項(xiàng)目滾動開發(fā)，保持公司可持續(xù)發(fā)展的能力 完成各年度董事會要求的業(yè)務(wù)指標(biāo)，以最佳盈利能力回報股東的投資天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港30天麟公司將從內(nèi)部管理績效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營績效的提高天麟公司將從內(nèi)部管理績效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營績效的提高來保證為股東創(chuàng)造價值來保證為股東創(chuàng)造價值roi（為股東創(chuàng)造最大的價值）內(nèi)部管理績效外部經(jīng)營業(yè)務(wù)提高成本控制（橫向比較法、持續(xù)改進(jìn)法、比率分析法）縮短開發(fā)周期（竣工數(shù)、時間）提高員工績效（員工素質(zhì)、考核、激勵）內(nèi)部管理體

17、系（流程、部門協(xié)調(diào)、文化、素養(yǎng)、培訓(xùn)）選擇項(xiàng)目的能力業(yè)務(wù)發(fā)展思路營銷能力=規(guī)劃、設(shè)計(jì)能力本次提升的關(guān)鍵天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港31天麟公司如何建立機(jī)制控制成本天麟公司如何建立機(jī)制控制成本 建立專業(yè)職能部門 建立有效的費(fèi)用支出管理程序 明確招投標(biāo)工作的適用范圍 成本控制與激勵機(jī)制掛鉤，實(shí)施獎懲制度天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港32通過與國內(nèi)外成功公司的比較，本次管理提升力圖解決通過與國內(nèi)外成功公司的比較，本次管理提升力圖解決以下關(guān)鍵問題以下關(guān)鍵問題 決策的流程 有效授權(quán) 員工的高效管理（如：培養(yǎng)、激勵與考核） 計(jì)劃、預(yù)算與執(zhí)行

18、體系 信息溝通的效率、準(zhǔn)確、全面成本控制縮短開發(fā)周期提高員工績效內(nèi)部管理體系 戰(zhàn)略的要求要解決的關(guān)鍵問題天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港33關(guān)于決策流程的優(yōu)化，我們主要從以下角度研究關(guān)于決策流程的優(yōu)化，我們主要從以下角度研究 決策流程的科學(xué)性 決策的信息的準(zhǔn)確性、及時性和全面性 對決策的結(jié)果的反饋機(jī)制，與決策者個人利益的關(guān)系天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港34關(guān)于合理有效的授權(quán)，我們主要從以下角度研究關(guān)于合理有效的授權(quán)，我們主要從以下角度研究 按照合資企業(yè)及上市公司的治理結(jié)構(gòu)來設(shè)計(jì)各級的授權(quán)體系 建立有效的機(jī)制確保責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一性 建立有效的授權(quán)流