房地產(chǎn)開發(fā)成本核算管理辦法

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算管理辦法1. 總則1.1 目的：為規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，統(tǒng)一有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用（以下簡稱“開發(fā)成本”）核算、歸集、分配的會(huì)計(jì)處理方法，正確計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，加強(qiáng)成本費(fèi)用的比較分析和管理控制，根據(jù)中華人民共和國會(huì)計(jì)法、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等國家法律法規(guī)及公司會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)及管理辦法有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本辦法。1.2 職責(zé)：集團(tuán)公司及各城市公司的開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照本辦法的要求，組織公司開發(fā)成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中

2、存在的漏洞，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對在本辦法實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部反饋。1.3 適用范圍：集團(tuán)公司、下屬分公司、全資子公司及控股子公司等。2. 開發(fā)成本核算基本原理2.1 開發(fā)成本核算的基本程序：2.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象；2.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用；2.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)；2.1.4 將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配；2.1.5 編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本；2.1.6

3、 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本；2.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(按政府相關(guān)部門確定的面積提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本；2.1.8 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。2.2 開發(fā)成本成本核算對象的確定原則：2.2.1 滿足成本費(fèi)用計(jì)算的需要；2.2.2 便于成本費(fèi)用的歸集；2.2.3 利于成本費(fèi)用的及時(shí)結(jié)算；2.2.4 適應(yīng)成本費(fèi)用監(jiān)控的要求。2.3 開發(fā)成本核算對象的確定方法：各項(xiàng)目可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。2.3

4、.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以各期(區(qū))為成本核算對象；各期(區(qū))下分標(biāo)段等的則不再以各標(biāo)段為成本核算對象；2.3.2 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的或有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，也不再劃分成本核算對象，通過成本核算軟件的有關(guān)建筑合同分析核算；2.3.3 根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。2.4 成本費(fèi)用項(xiàng)目包括下列八項(xiàng)：土地獲得價(jià)款、

5、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。成本項(xiàng)目及其內(nèi)容與公司建設(shè)管理部門的項(xiàng)目成本分類一致。3. 開發(fā)成本核算內(nèi)容3.1 土地獲得價(jià)款，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：3.1.1 政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：A、地價(jià)(含市政配套費(fèi))：支付的土地使用權(quán)出讓金(國有土地、劃撥土地)、土地使用權(quán)租賃費(fèi)、大市政配套費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、河道人行道占用費(fèi)等；B、土地稅收：支付的契稅、耕地占用稅等；C、補(bǔ)償費(fèi)：支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等；D、土地合作開發(fā)費(fèi)：土地溢價(jià)款、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目分給合

6、作方的抵價(jià)房屋成本及相應(yīng)稅金等。3.1.2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：A、補(bǔ)償安置費(fèi)：地上/地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等；B、拆遷管理費(fèi)：支付的拆遷管理費(fèi)用等。3.1.3 其他費(fèi)用：A、權(quán)證辦理費(fèi)：土地證辦理費(fèi)、土地合同公證費(fèi)、土地合同公告費(fèi)；B、評估費(fèi)：土地評估費(fèi)、房屋評估費(fèi)等。3.1.4 土地周邊環(huán)境提升費(fèi)：A、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路及綠化、水/電/氣/通訊等建改造費(fèi)用及接口補(bǔ)償費(fèi)等；B、周邊提升費(fèi)：紅線外涉及與土地提升有關(guān)的環(huán)境、教育、交通、生活配套等開發(fā)商所承擔(dān)的費(fèi)用。3.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測

7、繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：3.2.1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：A、勘測費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)及沉降觀測費(fèi)。B、規(guī)劃費(fèi)：(1) 主體及各配套設(shè)計(jì)方案招標(biāo)費(fèi)、方案評審費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等。(2) 效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、模型制作費(fèi)(用于規(guī)劃設(shè)計(jì)研究)等。C、設(shè)計(jì)費(fèi)：(1) 主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等；(2) 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)費(fèi)(包括架空層、公共部位、配套用房、商鋪立面、住宅戶內(nèi)精裝修)等；(3) 園藝景觀設(shè)計(jì)費(fèi)(景觀、小品、標(biāo)識等)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等；(4) 配套設(shè)計(jì)費(fèi)(市政、燃?xì)?、電力、供水、廣電、電信、弱電智能化等)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等；(5) 專項(xiàng)設(shè)計(jì)

8、費(fèi)(基坑、加固、鋼結(jié)構(gòu)、部品部件等)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等。D、其他：(1) 規(guī)劃調(diào)研費(fèi)等各項(xiàng)前期調(diào)研費(fèi)用(含設(shè)備選型、成本調(diào)研等)、可行性研究費(fèi)等；(2) 設(shè)計(jì)方案評審、圖紙審查費(fèi)等；(3) 制圖、曬圖費(fèi)用等。E、建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)等。3.2.2 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：A、規(guī)劃審批費(fèi)：(1) 人防易地建設(shè)費(fèi)、人防圖審費(fèi)、高教配套費(fèi)、散裝水泥保證金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)審批費(fèi)等；(2) 日照分析、環(huán)境評估、交通評估、土地勘測費(fèi)用(辦理用地許可證)、規(guī)劃面積審核費(fèi)、房產(chǎn)預(yù)測繪等；(3) 交易中心手續(xù)費(fèi)、專家評審費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)(設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等招標(biāo))、招標(biāo)代理費(fèi)、合同簽證管理費(fèi)等；(4)

9、 地名費(fèi)、地名標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳幢號牌等費(fèi)用等。B、驗(yàn)收辦證費(fèi)：(1) 宗地復(fù)核確權(quán)測量、房產(chǎn)測繪（竣工實(shí)測）、規(guī)劃竣工實(shí)測、消防設(shè)施檢測、交通設(shè)施檢測、環(huán)境檢測費(fèi)(噪聲、污染等檢測)等；(2) 安檢費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)(主體、人防等)等政府性收費(fèi)；(3) 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系費(fèi)、物業(yè)維修基金(或初期物業(yè)管理費(fèi)、綠化管理費(fèi)、電梯維修費(fèi)等)、檔案服務(wù)費(fèi)等。3.2.3 工程建設(shè)前期費(fèi)用：A、三通：(1) 臨時(shí)道路建造費(fèi)用、路口開設(shè)實(shí)施費(fèi)等；(2) 臨時(shí)用電(施工供電貼費(fèi)、臨時(shí)變壓器安拆、移位換線費(fèi)用)；(3) 其它(電信架空線改造移位、由開發(fā)商承擔(dān)的施工發(fā)電機(jī)購置租用/柴油費(fèi)等)。B、場地清理

10、：舊房拆除、基礎(chǔ)障礙物清理、現(xiàn)場樹木遷移及保護(hù)、池塘清淤回填、場地平整、基礎(chǔ)開挖前整體土方回填、不良地基處理等。C、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：(1) 臨時(shí)圍墻、圍欄及圍板的設(shè)計(jì)建造費(fèi)、裝飾等費(fèi)用；(2) 臨時(shí)辦公室租賃、建造、裝飾等費(fèi)用；(3) 臨時(shí)場地占道、借用租費(fèi)等。D、定位放線費(fèi)：地形測量(定位、放樣)費(fèi)、施工放線驗(yàn)線費(fèi)、定位費(fèi)。3.3 主體建筑工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中形成土建主體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：3.3.1 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及粗裝修工程：A、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及粗裝修工程：(1) 基礎(chǔ)及粗裝修工程(±0.0以下)：土石方(開挖、短駁、外運(yùn))、樁基、基礎(chǔ)及墊層、基坑及降水、±0.0以下樓地面、天棚、

11、墻面粉刷；(2) 結(jié)構(gòu)工程(±0.0以上)：砌體、鋼砼結(jié)構(gòu)(含鋼砼雨蓬)、鋼結(jié)構(gòu)(指主體采用鋼結(jié)構(gòu)形式)；(3) 室內(nèi)粗裝修工程(±0.0以上)：樓地面(地磚、花崗巖、水砂)、天棚、屋面、墻面(內(nèi)外粉刷、外立面涂料、面磚、石材、外墻保溫等)；(4) 施工技術(shù)組織措施費(fèi)：施工技術(shù)/組織措施費(fèi)、總包管理配合費(fèi)等。B、零星：結(jié)構(gòu)加固、地下車庫地坪(地坪漆、耐磨金剛砂地面等)等。C、甲供材料、設(shè)備：外墻面磚及勾縫劑、防水保溫材料、鋼材、水泥等。D、檢測費(fèi)：樁基咨詢檢測費(fèi)、基坑監(jiān)測費(fèi)、實(shí)體檢測、防雷裝置檢測等。3.3.2 部品部件工程：A、門窗工程：單元門、入戶門、外立面門窗、天窗、

12、幕墻、窗臺批水板；B、欄桿：陽臺露臺等欄桿、空調(diào)百葉、網(wǎng)眼板；C、成品供應(yīng)件：成品樓梯、信報(bào)箱、牛奶箱、晾衣架等甲供成品。3.3.3 公共部位精裝修費(fèi)：A、室內(nèi)：(1) 門廳、電梯廳等精裝修、電梯橋箱裝修；(2) 架空層精裝修、架空層圍欄。C、室外：(1) 鋁、木、鋼結(jié)構(gòu)裝飾等外立面精裝修、入口裝飾；(2) 鋼結(jié)構(gòu)雨蓬、采光井；(3) 商鋪鋼樓梯制作、商鋪外立面精裝修等費(fèi)用。3.3.4 戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺精裝修費(fèi)用及精裝修時(shí)的甲供材料、設(shè)備。3.3.5 賣場、樣板示范:A、售樓處裝修：售樓處裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處裝修/家具飾品裝飾費(fèi)、甲供材料及甲供設(shè)備；B、樣板間

13、裝修：樣板間裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、樣板間裝修/家具飾品裝飾費(fèi)、甲供材料及甲供設(shè)備；3.4 主體安裝工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中形成安裝主體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：3.4.1 室內(nèi)水、電、暖通系統(tǒng)：A、室內(nèi)給排水：室內(nèi)給排水管線工程費(fèi)、甲供材料及設(shè)備費(fèi)等；B、室內(nèi)電氣：室內(nèi)電氣工程費(fèi)（包括燈具、開關(guān)插座、弱電工程管盒預(yù)埋等）、甲供材料(多媒體箱、有線電視箱、電話箱、配電箱、戶內(nèi)箱等)、甲供設(shè)備費(fèi)(包括發(fā)電機(jī)供貨安裝、機(jī)房降噪設(shè)備費(fèi)等) 等；C、室內(nèi)通風(fēng)、空調(diào)：通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)（包括空調(diào)、新風(fēng)、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備采購及安裝等）、甲供材料/設(shè)備費(fèi)(中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、除濕機(jī)、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)電控箱、送風(fēng)導(dǎo)流器等) 等；D、人防設(shè)備

14、及安裝：人防風(fēng)機(jī)、氣體過濾裝置等、人防密閉門等；E、采暖設(shè)備及安裝：燃?xì)鉄崴仩t等。3.4.2 電梯系統(tǒng)：電梯(包括自動(dòng)扶梯、餐梯、貸梯等)設(shè)備及其安裝費(fèi)等。3.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi):3.5.1 供水系統(tǒng):A、室外給水配套費(fèi)（包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井等）；B、一戶一表安裝費(fèi)、遠(yuǎn)傳水表主材費(fèi)、水表檢定費(fèi)等；C、加壓供水系統(tǒng)等；D、水泵房設(shè)備及安裝、甲供設(shè)備費(fèi)(變頻泵、潛水泵等) 等；E、純凈水系統(tǒng)(安裝及甲供材料設(shè)備費(fèi)等)。3.5.2 市政工程:A、室外道路工程；B、雨、污水系統(tǒng)、排水許可證費(fèi)或接口費(fèi)等；C、市政橋梁、河道駁坎、防洪排水、甲供設(shè)備(潛水泵等) 等。3.5.3 消防系統(tǒng)：主要包括消

15、防系統(tǒng)費(fèi)（包括消防水、氣體滅火、防排煙工程等）、消防自動(dòng)報(bào)警、室外消火栓系統(tǒng)、結(jié)合器(包括消防水室外管線系統(tǒng)) 等。3.5.4 采暖系統(tǒng)：采暖管道設(shè)備、熱交換站、鍋爐房等費(fèi)用。3.5.5 燃?xì)庀到y(tǒng)：配套費(fèi)(包括管道系統(tǒng))或煤氣立管施工費(fèi)、調(diào)壓站建設(shè)費(fèi)用。3.5.6 電力工程：A、高低壓配電設(shè)備及安裝費(fèi)用（包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備）、室外溝體及電纜敷設(shè)等；B、甲供材料、設(shè)備(電力柜、電纜、變壓器、變壓器避雷器等)；C、專變貼費(fèi)、雙路供電永久性貼費(fèi)。3.5.7 智能化系統(tǒng)(除室內(nèi)預(yù)埋管線外)：A、室外智能化系統(tǒng)：(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用（包括露天停車場管理系統(tǒng)

16、、地下室或架空層停車管理系統(tǒng)等）；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用（包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等）；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6) 電子公告屏費(fèi)用等。B、室內(nèi)智能化系統(tǒng)：(1) 居家防盜費(fèi)用(陽臺及室內(nèi)遠(yuǎn)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈴等)；(2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用(可視、非可視)；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用(水、電、氣遠(yuǎn)程抄表)。3.5.8 廣電工程(除室內(nèi)預(yù)埋管線外)：有線電視配套費(fèi)及機(jī)頂盒費(fèi)用(包括有線電視、數(shù)字電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端) 等；3.5.9 電信工程(除室內(nèi)預(yù)埋管線外)：電話系統(tǒng)費(fèi)用(包括主體內(nèi)外布線及終端插座)、寬

17、帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用(包括主體內(nèi)外布線及終端插座) 等。3.6 園林環(huán)境工程費(fèi)，是指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：3.6.1 景觀、室外照明及室外背景音樂工程：A、景觀工程：(1) 園藝土石方、種植工程、園藝道路廣場；園藝給排水、電氣安裝等費(fèi)用（包括公共、組團(tuán)間、一樓私家花園、屋項(xiàng)花園等）；(2) 永久性圍墻、圍欄、大門建造費(fèi)；(3) 甲供園藝材料設(shè)備(石材等)。B、室外照明工程：室外電氣照明工程（路燈、草坪燈等）、甲供材料/設(shè)備(燈具等)；C、室外背景音樂工程：室外背景音樂設(shè)備及施工、甲供設(shè)備等。3.6.2 建筑小品：雕塑、水景、霧森、環(huán)廊、膜結(jié)構(gòu)、假山等工程。3.6.3 標(biāo)識系統(tǒng)：標(biāo)識系統(tǒng)(指

18、示牌、示意圖、幢號牌)、交通標(biāo)識及劃線工程。3.6.4 室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、垃圾桶、座椅、陽傘等零星設(shè)施制作安裝費(fèi)用。3.6.7 其它：原河岸等景觀改造處理等。3.7 配套設(shè)施費(fèi)，是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，主要包括以下兩類：3.7.1 公建配套A、游泳池：游泳池土建、設(shè)備設(shè)施采購安裝費(fèi)用等；B、業(yè)主會(huì)所：會(huì)所設(shè)計(jì)費(fèi)、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)建安費(fèi)、會(huì)所裝修、由開發(fā)商承擔(dān)的資產(chǎn)購置費(fèi)；C、物業(yè)配套經(jīng)營、社區(qū)用房：物業(yè)配套經(jīng)營用房、鄰里中心等裝修、由開發(fā)商承擔(dān)的資產(chǎn)購置費(fèi)等；D、幼兒園：幼兒園建造成本及配套資

19、產(chǎn)購置費(fèi)等；E、學(xué)校：學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置費(fèi)等；F、球場：球場工程、相關(guān)設(shè)備設(shè)施采購安裝費(fèi)；G、車站、垃圾站建造費(fèi)：小區(qū)內(nèi)車站/垃圾站土建、設(shè)備、設(shè)施等費(fèi)用。3.7.2、其它：樓盤模型制作、銷售道具制作費(fèi)、展示效果圖制作、工地圍墻墻繪等。3.8 開發(fā)間接費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，以及與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，包括資本化借款費(fèi)用。3.8.1 工程管理費(fèi)：A、工程監(jiān)理費(fèi)(包括主體、園林環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)等監(jiān)理費(fèi))；B、工程違規(guī)行政罰款；C、造價(jià)咨詢費(fèi)(包括工程預(yù)結(jié)算及專項(xiàng)委托咨詢服務(wù)費(fèi)等)。3.8.2 物業(yè)管理完善費(fèi)：A、由

20、開發(fā)商承擔(dān)的加固整改費(fèi)用、維修費(fèi)用等；B、工地前期管理費(fèi)；C、小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用等。3.8.3 工程現(xiàn)場管理費(fèi)：由企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括人工成本、周轉(zhuǎn)房攤銷、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛使用費(fèi)等。3.8.2 資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額，因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。4. 開發(fā)成本科目設(shè)置及賬務(wù)處理4.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置：4.1.1 開發(fā)成本：該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見附表一：房地產(chǎn)成本核算科目

21、明細(xì)表。各公司在實(shí)際應(yīng)用時(shí)對其明細(xì)科目僅設(shè)置到二級，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級、四級明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中設(shè)置。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須在每月會(huì)計(jì)結(jié)賬前與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，并保持一致。在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。(此項(xiàng)工作通過手工臺賬操作。)成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖：××項(xiàng)目 一期(區(qū)塊) 二期(區(qū)塊) ······ 待分?jǐn)偝杀?/p>

22、4.1.2 開發(fā)間接費(fèi)：該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見附表一：房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表，各級明細(xì)科目按“開發(fā)成本”科目的成本核算對象設(shè)核算項(xiàng)目。4.1.3 完工開發(fā)產(chǎn)品：核算已開發(fā)完成并竣工驗(yàn)收備案后的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本，并按成本核算對象設(shè)置明細(xì)。4.2 成本費(fèi)用的歸集與分配：4.2.1 土地獲得價(jià)款：一般能分清成本核算對象的，直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地開發(fā)費(fèi)用”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ?/p>

23、配計(jì)入有關(guān)成本核算對象。分配方法如下： 4.2.1.1按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法：先按各期的占地面積將土地成本分配到各期；再將分配到各期的土地成本按可售面積分配計(jì)入各成本核算對象。4.2.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)：能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按可售面積分配計(jì)入各成本核算對象。4.2.3 開發(fā)間接費(fèi)：應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每年

24、末或在項(xiàng)目或某期(區(qū))進(jìn)行綜合結(jié)算時(shí)進(jìn)行分配：能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目，不能分清成本核算對象的再按項(xiàng)目可售面積分配計(jì)入各成本核算對象。5 附 則5.1 本辦法附表：5.1.1 附表一：房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表。5.2本辦法由集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)解釋和修訂。5.3 本辦法從2008年1月1日起執(zhí)行。 附表一：房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表二級明細(xì)三級明細(xì)四級明細(xì)五級明細(xì)科目名稱土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套費(fèi)地價(jià)(含市政配套費(fèi))5001.01.01.01土地稅收5001.01.01.02補(bǔ)償費(fèi)5001.01.01.03土地合作開發(fā)費(fèi)5001.01.01.04拆遷補(bǔ)償費(fèi)

25、補(bǔ)償安置費(fèi)5001.01.02.01拆遷管理費(fèi)5001.01.02.02其它費(fèi)用權(quán)證辦理費(fèi)5001.01.03.01評估費(fèi)5001.01.03.02土地周邊環(huán)境提升費(fèi)紅線市政設(shè)施費(fèi)5001.01.04.01周邊提升費(fèi)5001.01.04.02開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘測費(fèi)5001.02.01.01規(guī)劃費(fèi)5001.02.01.02設(shè)計(jì)費(fèi)主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01.03.01室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01.03.02園藝景觀設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01.03.03配套設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01.03.04專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)5001.02.01.03.05其他5001.02.01.04建筑研究用

26、房費(fèi)5001.02.01.05報(bào)批報(bào)建費(fèi)規(guī)劃審批費(fèi)5001.02.02.01驗(yàn)收辦證費(fèi)5001.02.02.02工程建設(shè)前期費(fèi)用三通5001.02.03.01場地清理 5001.02.03.02臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5001.02.03.03定位放線費(fèi)5001.02.03.04主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及粗裝修工程基礎(chǔ)及粗裝修工程5001.03.01.01.01結(jié)構(gòu)工程5001.03.01.01.02室內(nèi)粗裝修工程5001.03.01.01.03施工技術(shù)組織措施費(fèi)5001.03.01.01.04零星5001.03.01.02甲供材料/設(shè)備5001.03.01.03檢測費(fèi)5001.03.01.04部品部件工程門窗工程5001.03.02.01欄桿5001.03.02.02成品供應(yīng)件5001.03.02.03公共部位精裝修室內(nèi)5001.03.03.01室外5001.03.03.02戶內(nèi)精裝修費(fèi)5001.03.04主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水、電、暖通系統(tǒng)室內(nèi)給排水5001.04.01.01室內(nèi)電氣5001.04.01.02室內(nèi)通風(fēng)、空調(diào)5001.04.01.03人防設(shè)備及安裝5001.04.01.04采暖設(shè)備及安裝5001.04.01.05電梯