MSWA-Q-121自有房地產的出租行業(yè)質量管理體系審核作.

1、I対文鵠I李國掘iTSMi范圍本指導書適用對自有房地產的出租行業(yè)房地產經營專業(yè)的QMS 現場審核的指導。本作業(yè)指導書的專業(yè)覆蓋范圍包括：32.07（自有房地產的出租2引用文件GB/T19000-2008質量管理體系一基礎和術語GB/T19001-2008質量管理體系一要求3.定義3.1 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附 帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。3.2 房地產出租：是土地與房屋出租的總稱，土地出租是承租人以支付租金為代價 取得土地使用權利，出租人按照合同規(guī)定的期限和標準，將出租土地交付給承租人使 用

2、的行為。3.3 房地產經營：包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押 等活動3.4 備案登記:根據中華人民共和國城市房地產管理法和城市房屋租賃管 理辦法（1995 年建設部令第 42 號規(guī)定:房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變 更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登 記備案。房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30 日內，持有關文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。3.5 房屋交付：國務院建設工程質量管理條例第十六條明確規(guī)定，建設工程 經驗收合格的，方可交付使用?！?.6 房屋租賃:是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用

3、，由承租人向出租人支付租金的行為。4.產品/服務范圍、特點與專業(yè)代碼4.1 專業(yè)覆蓋范圍：32.07.00（自有房地產的出租，包括:會議廳、展覽廳、公寓建 筑、住宅、其它非居住建筑、土地的出租；本小類還包括:分期經營4.2 房地產出租的主要顧客群是租用房地產的客戶（使用戶，即直接顧客、中間顧客和最終顧客均為使用戶4.3 房地產業(yè)務的基本特征是：通過投資建設或租賃房地產”這個硬件（含其他基 本配套設施來為廣大的潛在顧客群提供直接的生活，學習和工作場所及環(huán)境或以 房 地產”為依托，為社會提供諾如出租、餐飲、購物、住宿和休閑娛樂等服務。4.4 房地產經營活動，是房地產開發(fā)的后續(xù)產品，其具有服務業(yè)的特

4、點，通常包含 了功能性、安全性、經濟性和和文明性。功能性:用于經營的房地產滿足的不同顧客的需求是多種多樣的：學習、辦公、 生產、購物、娛樂、飲食、住宿、健身等。安全性:是指顧客在接受服務時要確保生命財產不受損失。經濟性:是指顧客的不同的服務所需費用的合理程度。文明性:是指顧客在接受服務時的精神感受滿足程度（包括服務設施的完備、適 用、方便及服務能力勝任、可靠、完善的程度。4.5 房地產出租是房地產開發(fā)后的又一種服務業(yè)產品，根據其房屋構造的不同，一 般用于居住、辦公和生產，其同樣具有上述的安全性、經濟性和文明性。除其主導 產品外，該類企業(yè)不可能提供諸如：就餐、咨詢、停車、訂票、運輸等其他類型的服

5、 務5.業(yè)務/服務流程房地產出租的服務流程，關鍵質量活動及對應標準過程如下圖服務流程關鍵質量活動對應標準 K前期拓展通過各種媒體和不同的方式發(fā)布房地產出租廣告*制訂房 地產出租標準根據有關規(guī)定，提供必要的配套服務6.2.2.6.3,6.4.7J.7A7.5,7A8.8.23.83廣苫爲劃策劃廣吿方案.復存虜地產船租廣魯T頂蚪靈穹l中華人 匿獲巾閡廣. 中堂人民共用就匝痔臨產曹, 常中華人民旅“國土坤肯砰;去，欣國塚育赴廣宙監(jiān)督管暉 和艸地產營型的觀攔.b 2JA3AJJ17.57.4,8 2.LS 2.4X3.也耳風戈IJLHS審請屎地嚴岀幗肯可ii. H冇穏用舍同莊建筑輸內購嘯黑 我詵畸購眾

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7、 *卻 /ft.2J,6JAJ.7.2.7-57AS 2 LS 2.4K3,風畑2貯36.關鍵質量活動廣告策劃策劃廣吿方案.發(fā)布房地產出租廣告，應當遵守中華人 民共和國廣告法沢中華人民共和國城市房地產管理法沢中華人民共和國土地管理法及國家有關廣告監(jiān)督管理 和房地產管理的規(guī)定*6226364.727.4.8+2.1t&Z4&8A85.2X5.3出租服務申請房地產出租許可證.履行租房合同孳在建筑物內為顧客 提供購物服務、餐飲服務、娛樂服務.住宿服務等6.2.2.63.6.4.7.2,7.5.74.8.2,L82.83,8-4,8.5.2332緇產岀16廣&$童*實令金N/

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11、1上kU亠丘uU亠t IPXii. .IJ. 2Jkn Q1 J I塚替曲處堂、站展器“經管 部授啊靈部 門7審核要點與審核方法房屋修繕責任；轉租的約定；變更和解除合同的條件；當事人約定的其它條款。3.根據中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定，房屋租賃實 行登記備案制度欄簽訂、變更*終止租賃合同的，當事人應當向 房屋所在地直轄市、市.縣人民政府房地產管理部門登記備案，交付使用仁承租人可以首先要求核査房地產出租公司提供的各種房屋交 付手續(xù)與證件，有無取得住宅交付使用許可證（以下稱交付綜合辦公?& 3i.敘用，岀Itiqe（不含治刖住 丄.5.可U負停釣希位；4.叱賽位=111*的仝4；、

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18、 見*比Uft/f-K亠.亠厶ff *S.2.4t.3A文件名稱：文件編號：自有房地產的出租行業(yè)質量管理體 系審核作業(yè)指導書MSWA-Q-121 附錄 A :法律法規(guī)清單名稱國務院建設工程質量管理條例 商品房銷 售管理辦法建設部城市商品房預售管理辦法中華人民共和國廣告法房地產廣告發(fā) 布暫行規(guī)定城市商品房預售管理辦法中華人民共和國城市房地產管理法房屋建設 工程質量保修辦法 城市房地產開發(fā)經營管理條例 中華人民共和國土地管理法（修 訂）城市房屋租賃管理辦法最高法院關于執(zhí)行民法通則若干問題的意見 （試行）城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法國務院建設工程質量管理條例住 宅室內裝飾裝修管理辦法城市房地產開發(fā)經營管理條例城市房屋權屬登記管理辦 法中華人民共和國城市房地產管理法