住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作指引

1、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款管理辦法（草稿）根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，為支持和逐步規(guī)范我行純住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作和 管理，結(jié)合商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定、固定資產(chǎn)貸款管理辦法以 及安徽農(nóng)村商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法等有關(guān)法規(guī)文件，特草擬本辦法（草稿）。一、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入第一條本辦法所指的住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是指土地使用權(quán)70年的住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不含商業(yè)、辦公。第二條制定系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)合作客戶名單，適當(dāng)擴(kuò)展至地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)（名 單根據(jù)中房協(xié)排名）S區(qū)域龍頭前三名。要求住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)人或申請(qǐng) 人控股股東滿足名單制準(zhǔn)入管理要求， 其中名單內(nèi)控股股東對(duì)項(xiàng)目公司持股比例不低

2、于51% o對(duì)于特別優(yōu)質(zhì)的住房類房地產(chǎn)項(xiàng)目及所在地區(qū)具有顯著代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)，準(zhǔn)入條件可適當(dāng)放寬。第三條住宅類項(xiàng)目區(qū)域管理：根據(jù)安徽省內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及區(qū)域特 點(diǎn)，堅(jiān)持以合肥區(qū)域?yàn)楹诵?，以?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的住宅類項(xiàng)目為重點(diǎn)。在保持房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理集中度的前提下，針對(duì)三四線城市及縣域，制定“一城一策”區(qū)域管理辦 法。原則上不介入各區(qū)域高風(fēng)險(xiǎn)的“地王”項(xiàng)目。二、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目受理與調(diào)查2017年中房協(xié)排名見(jiàn)附件一第一條 住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款借款申請(qǐng)人應(yīng)滿足一下資質(zhì)：1、申請(qǐng)人或其控股股東符合我行名單制準(zhǔn)入管理要求，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目所在區(qū)域 符合我行區(qū)域管理要求；2、在我行內(nèi)部評(píng)級(jí)不低于

3、 A 級(jí)；3、申請(qǐng)人或其控股股東具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)（含）以上資質(zhì)；4、申請(qǐng)人或其控股股東信息披露公開(kāi)透明，財(cái)務(wù)指標(biāo)和結(jié)構(gòu)處于行業(yè)合理水平， 控股股東或?qū)嶋H控制人無(wú)重大負(fù)面信息；5、符合我行授信客戶的其他條件。第二條 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成備案、立項(xiàng)等手續(xù)后，繳清土地讓出金及契稅， 并取得國(guó)有土地使用權(quán)證的住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款借款申請(qǐng)人方可向我行申請(qǐng)住房 開(kāi)發(fā)貸款。第三條 具備上述條件的借款申請(qǐng)人，申請(qǐng)項(xiàng)目貸款需要提供一下資料：1、授信申請(qǐng)，寫(xiě)明授信金額、用途及還款來(lái)源、授信期限；2、已年檢營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本和組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件；3、公司項(xiàng)目資質(zhì)證書(shū)年檢后 （如有 ）；4、國(guó)稅、地稅登記證復(fù)

4、印件；5、法定代表人身份證明；6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開(kāi)戶許可證；7、公司章程及修正案、驗(yàn)資報(bào)告；8、借款人及其主要股東近三年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和近期的財(cái)務(wù)報(bào)表（成立不足三年的，按實(shí)際年限），經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)及審計(jì)報(bào)告等；最近一期報(bào)表明細(xì)；9、國(guó)家有權(quán)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案文件；10 、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；11 、項(xiàng)目資本金和其他建設(shè)資金籌措方案及其落實(shí)情況證明資料；12 、環(huán)評(píng)等涉及該項(xiàng)目的其他批復(fù)文件。第四條 貸款人受理借款人提交的項(xiàng)目貸款申請(qǐng)資料后，安排相關(guān)人員進(jìn)行盡職調(diào)查，盡職調(diào)查內(nèi)容包括但不限于：1、借款人評(píng)價(jià)：借款申請(qǐng)人基本面（歷

5、史沿革、資本結(jié)構(gòu)、管理水平、資信狀 況）、財(cái)務(wù)情況分析（財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)現(xiàn)能力和現(xiàn)有償債能力）及控股股東 經(jīng)營(yíng)情況、同期是否存在多處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、 新項(xiàng)目出資能力、 關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查等（除 人行征信查詢外包括但不限于運(yùn)用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國(guó)法院被執(zhí) 行人信息查詢、企業(yè)信用信息查詢系統(tǒng)、中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)等）；2、項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)：地理位置、交通情況、征地拆遷、環(huán)保措施、受理項(xiàng)目 資料的合規(guī)可行性審核等。注意事項(xiàng)：應(yīng)參照國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國(guó)發(fā) 2004 20 號(hào)）、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知 （國(guó)辦發(fā) 200764 號(hào)）等相關(guān)文件來(lái)審核項(xiàng)目是否按規(guī)

6、定程序和權(quán)限取得項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 （立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、土地預(yù)審）； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批時(shí)應(yīng)具備“國(guó)有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，并且“建 筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過(guò)程中；嚴(yán)格審核土地出讓合同 中的附加條款；關(guān)注“四證”與相應(yīng)備案、批復(fù)內(nèi)容的一致性。三、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估第一條 投資估算和籌資評(píng)價(jià)1、住宅項(xiàng)目總投資評(píng)估應(yīng)盡可能取得項(xiàng)目不同建設(shè)階段的概算、預(yù)算、決算數(shù) 據(jù)；可咨詢第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見(jiàn)（數(shù)據(jù)及依據(jù)參見(jiàn)可研報(bào)告）；同時(shí)應(yīng)與同類型項(xiàng)目 進(jìn)行比較；2、關(guān)注項(xiàng)目已有的其他債務(wù)性資金對(duì)借款人新增銀行貸款有無(wú)限制性條款，其 資金使用期限是否與項(xiàng)目投資計(jì)劃相匹配、是否與

7、我行貸款償還期相匹配。3、項(xiàng)目資本金審核（ 1）項(xiàng)目資本金必須是非債務(wù)性資金。杜絕股東借款（注明在風(fēng)險(xiǎn)情況下放棄 一切償還權(quán)利除外）、銀行貸款、通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品籌集的資金、通過(guò)信托計(jì)劃籌集的資 金中債務(wù)性資金充作項(xiàng)目資本金；（ 2）股東投入的項(xiàng)目資本金必須是能真正用于項(xiàng)目建設(shè)的貨幣或非貨幣資金投 入。特別關(guān)注能真正作為企業(yè)或項(xiàng)目資金來(lái)源的資本公積（例如，資產(chǎn)評(píng)估增值增加 的資本公積、 可供出售金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)增加的資本公積等都不能形成企業(yè)真實(shí)的現(xiàn)金流入） ，以及股東借款轉(zhuǎn)增資本公積的合規(guī)性 （比如借款人報(bào)表雖為資本公積、 但在股東方報(bào)表上還是其他應(yīng)收款）。4、制定住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算表

8、，涵蓋項(xiàng)目投資來(lái)源支出預(yù)算表、項(xiàng) 目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目貸款償還表、項(xiàng)目敏感性分析，嚴(yán)格按照住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 投資測(cè)算表中的評(píng)估主要結(jié)論報(bào)告表科學(xué)合理的核定該項(xiàng)目總投資、 自有資金比例及 我行能夠核定的貸款額度等定量指標(biāo)。住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算表詳見(jiàn)附件二。第二條 抵押物價(jià)值認(rèn)定： 各農(nóng)商行實(shí)行房地產(chǎn)及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)名單制管理， 對(duì) 符合一定評(píng)估資質(zhì)的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行名單準(zhǔn)入制， 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款對(duì)應(yīng)的土 地或后期需要追加的抵押物必須由名單內(nèi)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。 對(duì)于有條件的 農(nóng)商行，可成立內(nèi)評(píng)小組，在外部評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)抵押標(biāo)的物 重新評(píng)估和價(jià)值認(rèn)定，提高對(duì)估

9、值的謹(jǐn)慎性。對(duì)于土地取得時(shí)間不超過(guò)半年的，直接 認(rèn)定土地交易價(jià)格為抵押物價(jià)值。同時(shí)，按照區(qū)域管理辦法，合肥地區(qū)的住宅類土地 抵押率不超過(guò) 60% ，三、四線城市或縣域區(qū)住宅類土地抵押率不超過(guò) 40% 。四、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放與支付第一條 住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限和執(zhí)行利率 住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限最 長(zhǎng)期限不超過(guò) 3 年，根據(jù)住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算表核定貸款期限（部分優(yōu)質(zhì) 低密度住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，因開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，銷售進(jìn)度和資金回籠較快的建議控 制在 1.5-2 年），貸款利率由各農(nóng)商行自行核定，原則上不低于基準(zhǔn)利率。第二條 住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放前提條件：1、項(xiàng)目自有資金在業(yè)務(wù)經(jīng)

10、辦行貸款發(fā)放前足額到位并全部投入使用；貸款的 發(fā)放按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度掌握發(fā)放；2、落實(shí)合法、有效、可靠的項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押（根據(jù)項(xiàng)目在建工程建設(shè)進(jìn)度， 及時(shí)辦妥在建工程抵押手續(xù)），原則上一并追加項(xiàng)目實(shí)際控制人的連帶責(zé)任保證；3、在借款合同中與借款人補(bǔ)充約定：（1）項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到 30%開(kāi)始還款，達(dá)到 50% 時(shí)貸款收回比例不低于 50%， 項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到 80% 前收回全部貸款本息；（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項(xiàng)目貸款和銷售回籠資金；（3）項(xiàng)目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。4、借款人股東向我行承諾：（ 1）在借款人未足額償還本項(xiàng)目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉(zhuǎn)讓

11、 其擁有的對(duì)應(yīng)該項(xiàng)目的股權(quán)；（2）在該項(xiàng)目預(yù)售收入無(wú)法按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)或工程出現(xiàn)超支時(shí)，由其負(fù)責(zé)追加投資， 保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。5、本項(xiàng)目第一手支付的交易對(duì)手在我行開(kāi)立結(jié)算賬戶。第三條 住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的支付 嚴(yán)格執(zhí)行備用金管理和建設(shè)資金使用審 批管理制度，要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度和資金需求，對(duì)貸款資金支付進(jìn)行管理與控 制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用， 對(duì)單筆資金使用超過(guò) 500 萬(wàn)元或項(xiàng)目總投資的 5% （以較低者為準(zhǔn)），必須采取受托支付方式。五、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理第一條 加強(qiáng)對(duì)借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)管理，密切關(guān)注關(guān)聯(lián)交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保我行 融資安全第二條 督促項(xiàng)目經(jīng)辦行建立切實(shí)可行的住房開(kāi)發(fā)

12、貸款封閉管理機(jī)制，嚴(yán)格按照 “專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項(xiàng)目的貸款管理工作：（ 1 ）指定支行行長(zhǎng)某某同志、市場(chǎng)部門(mén)負(fù)責(zé)人某某同志、客戶經(jīng)理某某同志為 本項(xiàng)目貸款管理責(zé)任人及直接責(zé)任人，前述責(zé)任人因崗位變動(dòng)，其貸后管理后續(xù)責(zé)任 由繼任者承擔(dān)；（ 2）做好項(xiàng)目資金監(jiān)管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項(xiàng)目建 設(shè)的項(xiàng)目資本金、 銷售款、租金、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入以及項(xiàng)目其他資金全額納入專戶監(jiān)管。 貸款結(jié)清前，該專戶資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用或歸還我行貸 款；（ 3）按月對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、累積工程工作量與項(xiàng)目資金累計(jì)支出匹配程度、施 工單位墊款金額等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查；

13、按月監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、查 閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的項(xiàng)目銷售明細(xì)表、 查詢企業(yè)銷售合 同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等方式核實(shí)分析項(xiàng)目銷售情況。要根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn) 度，按我行規(guī)定的比例收回貸款，確保項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到 80% 前，收回全部貸款；（ 4）加強(qiáng)押品的動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)押品價(jià)值進(jìn)行重評(píng)，對(duì)因項(xiàng)目銷售需要辦理 抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范措施后，方可辦理注 銷登記手續(xù)；（ 5）密切跟蹤當(dāng)?shù)刈≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和銷量的變化情況，及時(shí)預(yù)判項(xiàng)目所在 地區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī) 制，若發(fā)

14、現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取有效措施規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)；附件一： 2017 年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)排名it苦126昭團(tuán)51隸寵護(hù)有淞司7fi寶凱產(chǎn)酗有淞司2萬(wàn)科奩業(yè)那 有段埜司27繇腿曲有眩司乂就葉壬有淞司77座中古有融亙328即1園邀跚朋漏S3首創(chuàng)遏業(yè)跚有淞司78呈河灣天団有限必司4歳曲號(hào)舉啦司29花光卻覩有電亙54球釋半毎遜努有限處豈79廣前江投資股労有阻公司5保利尿竝五|：耘:'辰序很芒司30觀也護(hù)団有限©司55；諒任護(hù)互有隅王公司80蘇挖蹲圉631弓記百都開(kāi)描霞芙回有國(guó)忙目56中牌護(hù).棗團(tuán)丿股樓有融司81和呂茱團(tuán)7大迤萬(wàn)達(dá)商吐坨立鵝有眼32售鋰噬団有馳病5782帝創(chuàng)口國(guó)嚴(yán)有段世司S3

15、中生金茂鈕巣團(tuán)有聶i司垃上啦換M噴翻躺83申璇?？刈迦τ蕹鏊?華星聿話星據(jù)労有限住司34卻雕；跆硼靖S984國(guó)貿(mào)也護(hù)甸有段必司10芯湖地產(chǎn)有融詞S5馥尿址產(chǎn)集可有覘感旨60進(jìn)月就?臉君郁松司8S廣赳市方圍耀坨產(chǎn)曲有艱住習(xí)10廣帽力噸鵝磁司菇寶詭勰有鳩61廣外壬取捷投遵有限址司8S利扁實(shí)業(yè)帀建）廂談體12華潤(rùn)歐有限縊37上海屯睦孚投資豹有理E司62鑫宛中國(guó)871S錨購(gòu)鵝磁司3B甬護(hù)集園63協(xié)同餵集因sa雖日耘有限怕14融尿也嗨有限爛39初逓頤集圈嵌司64蘇ffi產(chǎn)傑和勰處旬89薦集圉鎌有電洞1S拾確機(jī)I11JS銀懈磚知40廣哪市時(shí)恤集團(tuán)有總涓砧審耽產(chǎn)冥業(yè)集團(tuán)毎恣司重加妒：集團(tuán)）裁娟1611隔石磔園9117站驟傑弐爭(zhēng)址司42缽泰軌產(chǎn)67門(mén)寤論動(dòng)產(chǎn)靠團(tuán)磁司92飆芯酸圉18曲尿;ft產(chǎn)曲有限公荀43対哋嗨有限朗的2®向同93杷SM酩很住司19吧?跚有淞司列中猴團(tuán)69東劇護(hù)額94廣西云縣鈕有總洞20中耳去擔(dān)45雀業(yè)任宅集回仲國(guó)）有啦閏70邏毎菓團(tuán)95獺|味聯(lián)蘇培