酒店管理設計成本設計階段如何做好成本優(yōu)化(葉予舜)

1、設計在整個項目的成本投入上占比不大設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻卻影響影響75%的項目成本和項目盈利的項目成本和項目盈利。11/4/2021葉予舜1酒店管理設計成本酒店管理設計成本 設計階段設計階段如何做好成本優(yōu)化如何做好成本優(yōu)化11/4/2021葉予舜2一、設計中的成本控制原則設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項目成本和項目盈利。從設計優(yōu)化來優(yōu)化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質(zhì)下降。取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術

2、經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。11/4/2021葉予舜311/4/2021葉予舜41.總平面（1）初始設計 - 總平面設計描述：地塊共設置四個出入口11/4/2021葉予舜5（2）優(yōu)化設計 - 總平面設計描述：地塊出入口減少為兩個?？偨Y和啟示：在滿足總結和啟示：在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應控制出的前提下，應控制出入口數(shù)量，同一地塊入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物歸結到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項目后期的運營控制項目后期的運營成本。成本。11/4/2021葉予舜62.經(jīng)濟技術指標11/4/2

3、021葉予舜7案例1（1）停車方式（高層）初始設計設計描述：當?shù)匾笏械叵萝噹炀璋慈朔罉藴式ㄔ欤杀酒?；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高。11/4/2021葉予舜8（2）優(yōu)化設計 - 停車方式設計描述：半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工成本較低。11/4/2021葉予舜9案例2（1）初始設計- 停車方式（聯(lián)排）設計描述：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標

4、高1.5米，不符合當?shù)匾?guī)范等。11/4/2021葉予舜10（2）優(yōu)化設計 - 停車方式（聯(lián)排）設計描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設費；地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)范。11/4/2021葉予舜11案例3（1）初始設計 - 地庫A. 地庫按機械車位設計，面積11,225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米；B. 停車效率26.1平方米/車位。11/4/2021葉予舜12（2）優(yōu)化設計 - 地庫A. 停車方式由機械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫面積10,586平方米，總

5、車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。B. 停車效率32.2平方米/車位。11/4/2021葉予舜13地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較11/4/2021葉予舜14總結和啟示:A. 應根據(jù)項目定位、成本控制要求，并結合當?shù)匾?guī)范和相關政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形式；B. 在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式；C. 在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。11/4/2021葉予舜1511/4/2021葉予舜16總結和啟示：提高停車效率的關鍵措施 地

6、下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除； 柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置； 避免行車道靠地下室外墻布置； 避免布置平行或斜向車位； 設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位； 設備用房勉強夠用即可，不能有富余； 人防口部設施應布置在不影響停車的地方。11/4/2021葉予舜173.平面布置篇確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結構成本的增加。11/4/2021葉予舜18（1）當廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。11/4/2021葉予舜194.節(jié)能設計（1）體型系數(shù)體形系數(shù)：建

7、筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復雜的輪廓設計，體型系數(shù)盡量小于0.35。）11/4/2021葉予舜20（2）外墻門窗11/4/2021葉予舜21總結和啟示 節(jié)能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。 門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。 在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：a) 塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門

8、窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；b) 平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c) 推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意。11/4/2021葉予舜225.層高選擇(1）初始設計設計描述：高層住宅層高為3米。11/4/2021葉予舜23（2）優(yōu)化設計設計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。11/4/2021葉予舜24總結和啟示：1. 應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高；層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5% 。11/4/2021葉予舜25三、設計變更控制策略設計變更簽證率 = 由設計原因?qū)е碌暮炞C

9、總金額 / 工程合同金額（通過對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。）很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10，其中重復性錯誤占相當比例。11/4/2021葉予舜2611/4/2021葉予舜27四、后期運營篇1. 在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。2. 設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。3. 別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。4. 排水口

10、：（1）應考慮排水量，避免開口較?。唬?）應考慮物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設計為可開啟形式；（3）從損壞后能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。5. 從節(jié)能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節(jié)點周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應分區(qū)、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節(jié)能燈具。11/4/2021葉予舜286. 公共部位的照明系統(tǒng)應避免采用翹板開關，以免業(yè)主可隨意開啟或關閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。7. 單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過多后，復位精確度就大大下降，最終導致難以關閉，建議采用磁力片鎖為宜。8. 木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導致木材腐爛，增加后期維修成本。11/4/