商業(yè)地產(chǎn)策劃向何處去

1、 商業(yè)地產(chǎn)策劃向何處去一、真正影響商鋪投資價值的因素是什么？ 據(jù)地標(biāo)資訊數(shù)據(jù)庫抽樣數(shù)據(jù)表明，長沙地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成交活躍程度遠(yuǎn)低于住宅的成交，而且商業(yè)地產(chǎn)的空置量也不可忽視。很多商業(yè)市場的慘淡經(jīng)營更給商業(yè)地產(chǎn)的交易投向陰影。隨著房地產(chǎn)競爭的日益激烈，理性置業(yè)應(yīng)成為成熟消費者投資心態(tài)的主導(dǎo)趨向。商業(yè)地產(chǎn)的價值主要體現(xiàn)在其附加值上，而決定其附加值的東西絕不是一種熱鬧的炒作，而是長沙的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、商圈的繁榮程度、管理的先進(jìn)程度。我曾歸納為三氣理論：商業(yè)地產(chǎn)的繁榮決定于人氣、景氣、理氣。在投資商業(yè)地產(chǎn)的時候，同樣可以采用一種叫做“相反理論”的投資理論，熱的東西我就冷看，價高的東西我就低看。二、長

2、沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是不是飽和了？談商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化是不是太早了？對于商業(yè)地產(chǎn)策劃，市場是一個裁判，不可用飽和或非飽和來一概而論。就目前各地的商業(yè)態(tài)勢，高端商業(yè)地產(chǎn)自然是清冷的，低端的商業(yè)地產(chǎn)（比如獨立小面積的商業(yè)鋪面）好象還是比較火暴的，這種現(xiàn)象當(dāng)然是由項目經(jīng)濟(jì)水平和長沙居民的消費心理決定的。至于商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化是不是過早了，也不能一概而論，每個開發(fā)商都是用自己的資金去投資，自然會有自己的千個理由。從市場角度評判，如果該商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)群體是本埠區(qū)域，自然要看該區(qū)域的人氣和居民收入水平。如果該商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)群體是外埠區(qū)域，自然要看該區(qū)域的流動人口、交通和是否具有旅游資源。如果不考慮上述因素，要么是開發(fā)商

3、面臨困境，要么是開發(fā)商將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了不成熟的消費者，這兩點對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)都會有不可忽視的負(fù)面影響，這都是我們不愿見到的！三、商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新8種模式創(chuàng)新（對目前市場商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的總結(jié)性文本）1 產(chǎn)權(quán)酒店 只管投資很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風(fēng)景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。 點評：投資者只管投資，當(dāng)蹺腳老板，到時候分錢。安逸是安逸，但回報或折舊率如何實現(xiàn)是關(guān)鍵。 2分時度假居住 投資兩相宜 又有一些開發(fā)商認(rèn)為，產(chǎn)

4、權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費盡心機(jī)想出了一種新的模式分時度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時間自己居住，同時還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費用，其余時間由管理公司按酒店的模式進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。 點評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時。所以選擇景點應(yīng)是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。 3認(rèn)購建筑面積 挖掘中小客戶 這種模式在歐美一些發(fā)達(dá)地

5、區(qū)非常盛行，成都目前有家萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認(rèn)購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。 點評：這種模式有二大特點：一，一般都是價格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也可以購買，實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。 4銀行擔(dān)保 保障回報 一些商業(yè)地產(chǎn)項目都作出了不得低于 8的投資回報承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔(dān)保模式

6、，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經(jīng)營不善，達(dá)不到這個最低標(biāo)準(zhǔn)就由銀行來為購房者付清。 點評：值得提醒的是銀行的投資擔(dān)保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔(dān)責(zé)任。畢竟購買物業(yè)尋求回報是較長期的投資行為。 5投資保障 招攬顧客 投資本身就是風(fēng)險和收益并行，收益又是一個未來的不確定的預(yù)期值，誰敢對這個預(yù)期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)商都給出了不少于 8的投資回報承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個最低標(biāo)準(zhǔn)將由他們自掏腰包補上。 點評：這種模式確實能給投資者一定的信心，但如果達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時間去檢驗。 6產(chǎn)

7、權(quán)商場 兩權(quán)分離 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，在星城城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。 點評：這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理，避免了以前一些商場各自為政的現(xiàn)象，對品牌經(jīng)營確實大有裨益。 7商企聯(lián)姻 巨頭搖旗 商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行聯(lián)姻，即開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行捆綁合作，事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認(rèn)可的商業(yè)物業(yè)，零售巨頭隨之進(jìn)駐，如萬達(dá)與沃爾瑪。這種強強聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險大

8、大降低。 點評：誰敢像沃爾瑪那樣“牛”，說“我在哪里，口岸就在哪里”呢？這種物業(yè)當(dāng)然可以考慮投資了，和“老大”一起操，總是可以少挨飛刀的。 8品牌營運 整合優(yōu)勢 在招商過程中引進(jìn)國際知名品牌提升檔次和品位，在開發(fā)項目時引進(jìn)一個國際知名品牌營運商來進(jìn)行商場管理經(jīng)營和招商，使開發(fā)商與品牌營運商之間能最大限度地實現(xiàn)優(yōu)勢互補。 點評：國際知名的專業(yè)品牌商，有點石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應(yīng)，以及強大的號召力，能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財富增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。商業(yè)地產(chǎn)的三權(quán)分離與三權(quán)制衡四、商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略創(chuàng)新1 商業(yè)形態(tài)革命：車行

9、商業(yè)街區(qū)（坡子街）2 資本運營創(chuàng)新：出售經(jīng)營權(quán)（東方時代商業(yè)廣場）3 配送網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新：（好宅配連鎖）五、商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的焦點關(guān)注（借鑒性文本）1、商業(yè)地產(chǎn)的“亞健康”星城商業(yè)還停留在“臨街就是鋪”的狀態(tài)，發(fā)展商普遍心態(tài)是只建不管，銷售火爆但商家經(jīng)營慘淡，如何解決這個問題？這就需要開發(fā)商提高開發(fā)水平，在商業(yè)功能和項目定位上要符合實際。商業(yè)地產(chǎn)為什么突然如此熱，這和發(fā)展商的心態(tài)有關(guān)，他們認(rèn)為商鋪賺錢比住宅容易，追求商業(yè)面積最大化。因而，需要發(fā)展商改變心態(tài)，在開發(fā)水平上下功夫，鋪面劃分、商業(yè)管理等需要更加專業(yè)、科學(xué)。 2、商業(yè)地產(chǎn)的三權(quán)分離和三權(quán)制衡  管理者、經(jīng)營者、發(fā)展商三者應(yīng)是

10、三權(quán)分立，但由于各種因素干擾，出售部分商鋪似乎很難避免，但關(guān)鍵是要在售和租方面取得平衡在售的時候不要大動干戈，盡可能保留主體部分。另外，不能太注重收入，商業(yè)項目主要是為市民服務(wù)，不是為利潤。但如果你做到了為市民服務(wù)，利潤則隨之而來。只有關(guān)注消費者，利潤才能滾滾而來，這體現(xiàn)了市場營銷的終極思想。  商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商與零售商是一對矛盾體，開發(fā)商希望賣鋪以回籠資金，而零售商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一管理；開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積，而零售商希望有更多的面積營造休閑的商業(yè)氛圍；開發(fā)商希望出租后的經(jīng)營由零售商自己操作，而零售商則希望有統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)整合資源合力營銷。作為開發(fā)公司，應(yīng)該專注于物業(yè)開發(fā)，同時整合社會資源的優(yōu)勢，不應(yīng)輕易介入全新的零售領(lǐng)域。開發(fā)商提供的只是公共空間的物業(yè)管理，至于公共空間的文化展示、商業(yè)促銷，以及各種零售組團(tuán)之間、零售商戶之間如何發(fā)揮綜合聯(lián)動效應(yīng)，必須由專業(yè)管理公司完成。  商業(yè)管理不同一般物業(yè)管理，發(fā)展商要善于經(jīng)營，且要與零售商共同培育市場，共同分享收益，互相依存。通過與主力店合作，發(fā)展商可以