浦東三林項目產(chǎn)品定價報告32p

1、2012-7-20本 體 觀 察【項目本體】【項目本體】商業(yè)、酒店、辦公綜合體項目商業(yè)、酒店、辦公綜合體項目項目整體為涵蓋商業(yè)、酒店、辦公的綜合體，規(guī)模及項目整體為涵蓋商業(yè)、酒店、辦公的綜合體，規(guī)模及配套上優(yōu)于傳統(tǒng)單體商辦項目配套上優(yōu)于傳統(tǒng)單體商辦項目酒店辦公商業(yè)商業(yè)商業(yè)東側(cè)地塊占地1.6萬方總建面6萬方地上建筑面積3.2萬方地下建筑面積2.8萬方物業(yè)形態(tài)酒店、商業(yè)、辦公西側(cè)地塊占地2.6萬方總建面10萬方地上建筑面積5.2萬方地下建筑面積4.8萬方物業(yè)形態(tài)商業(yè)【辦公主體】【辦公主體】小體量乙級辦公寫字樓小體量乙級辦公寫字樓商辦建筑單體上體量較小，以純辦公性質(zhì)打造商辦建筑單體上體量較小，以純辦

2、公性質(zhì)打造品質(zhì)及建材配置無大亮點，乙級辦公樓級別品質(zhì)及建材配置無大亮點，乙級辦公樓級別外立面高檔面磚+雙層中空玻璃幕墻電梯配置3部客梯、1部消防梯電梯品牌奧的斯空調(diào)配置帶新風(fēng)中央空調(diào)智能化24小時智能化安保、停車場管理系統(tǒng)辦公總建面12288層數(shù)10單層面積1229主力面積段110-230【商務(wù)配套】【商務(wù)配套】商業(yè)配套成熟商業(yè)配套成熟項目商業(yè)部分及酒店已經(jīng)成熟運營且入駐情況較好，項目商業(yè)部分及酒店已經(jīng)成熟運營且入駐情況較好，皆可作為辦公部分商務(wù)配套，停車位充足皆可作為辦公部分商務(wù)配套，停車位充足沃爾瑪&綜合性 shopping mallholiday inn 假日酒店 集中型商業(yè)本案

3、東西約800個地下車位區(qū) 位 觀 察【板塊屬性】【板塊屬性】傳統(tǒng)居住屬性傳統(tǒng)居住屬性三林板塊2008-2012年預(yù)售許可情況區(qū)域板塊用途發(fā)證日期預(yù)售面積（萬方）合計（萬方）浦東三林住宅200842.9298.32200940.2720108.9220116.1320123.35商業(yè)20088.2219.9920092.0520101.2920118.4320120外高橋綜合保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)張江高科技園區(qū)三林新興居住區(qū)n 三林板塊規(guī)劃為傳統(tǒng)居住板塊n 2008年至今無辦公性質(zhì)預(yù)售推出三林板塊非傳統(tǒng)商務(wù)板塊，整體辦公氛圍較弱，純辦三林板塊非傳統(tǒng)商務(wù)板塊，整體辦公氛圍較弱，純辦公

4、項目開發(fā)歷年稀少公項目開發(fā)歷年稀少【產(chǎn)業(yè)配套】【產(chǎn)業(yè)配套】區(qū)級、市級產(chǎn)業(yè)園環(huán)繞區(qū)級、市級產(chǎn)業(yè)園環(huán)繞康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)三林都市產(chǎn)業(yè)園漕河涇出口加工區(qū)三林周邊區(qū)域涵蓋較多大型產(chǎn)業(yè)園，受其輻射可發(fā)展三林周邊區(qū)域涵蓋較多大型產(chǎn)業(yè)園，受其輻射可發(fā)展一定商務(wù)關(guān)聯(lián)需求一定商務(wù)關(guān)聯(lián)需求周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)三林都市產(chǎn)業(yè)園漕河涇出口加工區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)浦江高科技園能級區(qū)級區(qū)級市級市級規(guī)劃面積1平方公里3平方公里26.88平方公里8.3平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃傳統(tǒng)加工制造微電子信息通信封裝軟件新材料汽車組裝及配件新型材料電子電器醫(yī)藥化工服裝鞋業(yè)光電子微電子設(shè)計計算機信息技術(shù)新材料生物醫(yī)藥工程航空航天新能源電子儀器儀表入駐企業(yè)數(shù)量1

5、0多家20多家1500多家100多家代表企業(yè)上海品食樂冷凍食品有限公司、上海衛(wèi)康光學(xué)有限公司英偉達、英華達、英順達、英源達美國通用、福特汽車公司、英國皮爾金頓公司、法國施奈德集團、德國大眾公司、中國一汽、東風(fēng)汽車英順達科技有限公司、英華達（上海）科技有限公司、泰科醫(yī)療器材制（上海）有限公司 、德耐寶齒科（上海）有限公司 浦江高科技園【交通配套】【交通配套】立體交通路網(wǎng)支持立體交通路網(wǎng)支持本案周邊短距離內(nèi)雙軌交、中外環(huán)、立體路網(wǎng)，商務(wù)活動通達性較本案周邊短距離內(nèi)雙軌交、中外環(huán)、立體路網(wǎng)，商務(wù)活動通達性較好好交通形式交通工具通達站點自駕中環(huán)線古北虹橋外環(huán)線虹橋機場軌交6號線世紀大道11號線徐家匯公

6、交572徐家匯795陸家嘴780人民廣場84楊思755b桂林路1003l6華夏西路站陸家嘴浦東機場l6l11外環(huán)中環(huán)徐家匯人民廣場世博從項目觀察從項目觀察本案作為綜合體項目的乙級辦公體，品質(zhì)不高，但自身其他物業(yè)的發(fā)本案作為綜合體項目的乙級辦公體，品質(zhì)不高，但自身其他物業(yè)的發(fā)展為辦公部分形成較好發(fā)展支撐，價值上優(yōu)于同級別傳統(tǒng)辦公體；展為辦公部分形成較好發(fā)展支撐，價值上優(yōu)于同級別傳統(tǒng)辦公體；從區(qū)位觀察從區(qū)位觀察三林為新興居住板塊，辦公本發(fā)展機會較小，但周邊區(qū)域大型產(chǎn)業(yè)園三林為新興居住板塊，辦公本發(fā)展機會較小，但周邊區(qū)域大型產(chǎn)業(yè)園所衍生的商辦需求成為本案發(fā)展契機，加上路網(wǎng)的優(yōu)勢及區(qū)域辦公稀所衍生的商

7、辦需求成為本案發(fā)展契機，加上路網(wǎng)的優(yōu)勢及區(qū)域辦公稀缺性，本案可作為區(qū)域優(yōu)質(zhì)商辦項目運作；缺性，本案可作為區(qū)域優(yōu)質(zhì)商辦項目運作；【宏觀市場】上海中外環(huán)在售辦公成交走勢11年2月新政后，全市辦公成交波動性較大，需求特征不明顯，月均成交1.7萬平米成交量持續(xù)波動，基本維持在月均1.7萬平米上海市中外環(huán)在售商辦產(chǎn)權(quán)物業(yè)成交量走勢整體成交價格在1.9w至2.1w區(qū)間內(nèi)浮動，月均20526元/ 【宏觀市場】上海中外環(huán)在售辦公價格走勢2011.1至今上海中外環(huán)商辦物業(yè)成交均價20526元/平米上海市中外環(huán)在售商辦產(chǎn)權(quán)物業(yè)成交價格走勢【中觀市場】浦東中外環(huán)在售辦公成交走勢浦東中外環(huán)辦公性質(zhì)產(chǎn)品成交體量在低位徘

8、徊成交物業(yè)類型以酒店式公寓為主金橋智富大廈&高橋新城成交近1萬方酒店式公寓產(chǎn)品浦東中外環(huán)在售商辦產(chǎn)權(quán)物業(yè)成交價格走勢成交量月均0.2萬平米【中觀市場】浦東中外環(huán)在售辦公價格走勢成交均價略低于全市平均成交均價，為19800元/平米2011.1至今浦東中外環(huán)商辦物業(yè)成交均價19800元/平米n 上海全市及浦東新區(qū)中外環(huán)間在售辦公物業(yè)成交價格在上海全市及浦東新區(qū)中外環(huán)間在售辦公物業(yè)成交價格在1.9-2.11.9-2.1萬元萬元/ / 左右；左右；n 浦東新區(qū)自浦東新區(qū)自20112011年以來，辦公性質(zhì)物業(yè)成交在低位徘徊，且基本為酒店式公寓產(chǎn)品。年以來，辦公性質(zhì)物業(yè)成交在低位徘徊，且基本為酒店

9、式公寓產(chǎn)品。【板塊市場】浦東各版塊在售辦公價格外高橋2.1w金橋2w張江2.2w浦江2w浦東各版塊2011年至2012年上半年辦公產(chǎn)品成交情況板塊在售項目物業(yè)形態(tài)主力面積裝修標準成交價格外高橋樂非大廈酒店式公寓50-80150021090金橋禹洲藍爵酒店式公寓40-80150021224禹洲國際大廈酒店式公寓50-60毛坯19144森晟世洋國際大廈酒店式公寓40-70150020487金橋中環(huán)大廈酒店式公寓50-100150020139張江科技領(lǐng)袖之都辦公（甲級）1500-21578浦江萬科vmo傳統(tǒng)辦公（甲級）70-150-18361別墅型辦公（甲級）1400-21240陸家嘴二十一世紀中心

10、大廈傳統(tǒng)辦公（甲級）140-450-102777嘉瑞國際廣場傳統(tǒng)辦公（甲級）150-260-47426中外環(huán)區(qū)域內(nèi)目前在售基本為酒店式公寓為主，傳統(tǒng)辦公成交集中于陸家嘴板塊，售價較高陸家嘴5-10w【個案介紹】萬科vmo（甲級）基本信息：別墅商務(wù)辦公樓容積率：1.5開盤時間：2010-12-11占地面積：136畝建筑面積：88762項目規(guī)模：別墅型辦公30套 標準辦公297套產(chǎn)品類型面積段成交套數(shù)月均去化成交均價標準辦公50-1001261218361100-20079200-3008商務(wù)雙拼640-800140.819398商務(wù)獨棟1270-1440120.722756精裝標準辦公1.8w、

11、商務(wù)雙拼1.9w，商務(wù)獨棟2.3w精裝交付-網(wǎng)絡(luò)架空地板、吊頂、中央空調(diào)、乳膠漆墻面萬科vmo項目總建筑面積88762平方米，三面圍合著近5萬平方米的綠化公園，創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境?！緜€案介紹】萬科vmo（甲級）9萬方占地面積，其中5萬方為生態(tài)花園，且不對外開放，低密度生態(tài)花園辦公環(huán)境【個案介紹】特色雙拼別墅產(chǎn)品大體量地下室開挖，高附加值，地下室最高處可達5.1米特色獨棟萬科vmo（甲級）【個案介紹】科技領(lǐng)袖之都（甲級）基本信息：總部基地型辦公樓開盤時間：2005-7-25占地面積：51.06公頃項目規(guī)模： 100多棟獨棟建筑總部基地型生態(tài)辦公項目，整棟出售，對入駐企業(yè)有一定

12、要求，成交單價21578元/平米；產(chǎn)品類型面積段成交套數(shù)月均去化成交均價商務(wù)獨棟1400-16002-21578【個案對比】本案萬科vom科技領(lǐng)袖之都能級乙級甲級甲級產(chǎn)品形態(tài)傳統(tǒng)辦公傳統(tǒng)辦公+商務(wù)別墅商務(wù)別墅外立面高檔面磚+雙層中空玻璃幕墻意大利進口玻璃幕墻及玻璃磚面磚+玻璃幕墻電梯配置3部客梯、1部消防梯傳統(tǒng)辦公3部客梯、商務(wù)別墅一梯一戶商務(wù)別墅一梯一戶電梯品牌奧的斯通力電梯-空調(diào)配置帶新風(fēng)中央空調(diào)vrv空調(diào)-智能化24小時智能化安保、停車場管理系統(tǒng)24小時智能化安保、停車場管理系統(tǒng)24小時智能化安保、停車場管理系統(tǒng)本案與萬科vom及科技領(lǐng)袖之都項目屬性區(qū)別較大，從辦公環(huán)境及產(chǎn)品配置上處于較

13、大劣勢。區(qū)域項目名稱租金（元/天/）二手價格金橋名航大廈323000藍庭工坊創(chuàng)意園2.5-方正大廈2.219000張江中環(huán)科技研發(fā)城325000科技領(lǐng)袖之都2.522000德國中心大廈3.530000三林三林世博創(chuàng)意園2.519000世博科技成果創(chuàng)業(yè)孵化基地2.5-明通文化創(chuàng)意園2.016000【二手房租金及價格】從租金上觀察，三林目前周邊辦公租金最低，二手價格在1.6-1.9萬元/ 之間。n浦東目前在售商辦產(chǎn)權(quán)項目主要以酒店式公寓定位，毛坯均價浦東目前在售商辦產(chǎn)權(quán)項目主要以酒店式公寓定位，毛坯均價1900019000元元/ / ；傳統(tǒng)辦公；傳統(tǒng)辦公在售項目集中于陸家嘴板塊，均價在售項目集中于

14、陸家嘴板塊，均價5-105-10萬元萬元/ / ；中低價位辦公項目稀缺；中低價位辦公項目稀缺；n中外環(huán)辦公項目主要以別墅類產(chǎn)權(quán)辦公產(chǎn)品為主，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)、產(chǎn)品配置級別高，但單中外環(huán)辦公項目主要以別墅類產(chǎn)權(quán)辦公產(chǎn)品為主，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)、產(chǎn)品配置級別高，但單套面積大，目前均價套面積大，目前均價1.82.21.82.2萬元萬元/ / 左右；左右；n二手房從租金及價格上觀察，三林租金價格最低，目前二手售價在二手房從租金及價格上觀察，三林租金價格最低，目前二手售價在1.6-1.91.6-1.9萬元之間；萬元之間；本案競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在標準戶型，交通通達性，商務(wù)配套；根據(jù)目前在售項目，浦東中外環(huán)酒店式公寓及陸家

15、嘴純辦公項目由于產(chǎn)品屬性不根據(jù)目前在售項目，浦東中外環(huán)酒店式公寓及陸家嘴純辦公項目由于產(chǎn)品屬性不同及區(qū)位差距較大，不作為測算對象；同及區(qū)位差距較大，不作為測算對象；同時中外環(huán)在售的純辦項目萬科同時中外環(huán)在售的純辦項目萬科vmovmo及科技領(lǐng)袖之都主要以別墅型產(chǎn)品為主，及科技領(lǐng)袖之都主要以別墅型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品類型不同，測算標準較難衡量；產(chǎn)品類型不同，測算標準較難衡量；故以萬科vmo中的標準辦公作為價格測算比較對象價格測算對象說明：【項目定價】產(chǎn)品比較定價項目名稱區(qū)位交通商務(wù)配套產(chǎn)品形象裝修配置評分單價單價推導(dǎo)萬科vmo（普通辦公）7.07.57.09.09.039.518361-本案8.59.08.57.07.040-18355