常州鳳凰湖壹號營銷推廣報告

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010【鳳凰湖壹號鳳凰湖壹號】20122012年?duì)I銷推廣方案年?duì)I銷推廣方案常州中原事業(yè)部 changzhou.12.2011code of this report | 2 copyright centaline group, 2010a.第一部分 項(xiàng)目概況b.第二部分 市場分析c. 第三部分 產(chǎn)品包裝及營銷策略d. 第四部分 推廣策略e.第五部分 總結(jié) 38435989報告內(nèi)容頁碼code of this report | 3 copyright centaline group, 2010項(xiàng)

2、目概況part 1code of this report | 4 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目概況1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#區(qū)域位置：位于常州大力規(guī)劃建設(shè)的北部新城區(qū)內(nèi)的薛家鳳凰湖居住區(qū)，緊鄰薛家規(guī)劃新中心，這里也是薛家未來發(fā)展最高端的居住片區(qū)。周邊配套：項(xiàng)目配套集中于本案東側(cè)與北側(cè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的醫(yī)院、學(xué)區(qū)、菜場、超市等均具備，但檔次不高；但隨著本案東北部九龍倉項(xiàng)目的啟動，鳳凰湖板塊將成為未來發(fā)展的核心區(qū)。物業(yè)類型：高層、小高層、花園洋房。code of this report | 5 copyr

3、ight centaline group, 20101#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#2011年6月29日鳳凰湖壹號首次開盤截止2011年底，共推出高層1、3、4、10、12、13#(6棟) 以及平層5#樓，洋房15、16、17、18#樓(4棟)。目前項(xiàng)目房源情況有下：新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！c

4、ode of this report | 6 copyright centaline group, 2010鳳凰湖壹號樓棟體量統(tǒng)計表樓棟層數(shù)/f面積范圍/平米總套數(shù)可售套數(shù)體量/平米1#34142、931366075303#34142、931361034554#34142、9313613376510#25142、931009210692.3812、13#251421922574小計70017726016.382#34142、9313613616041.1611#33142、9312812815106.68小計26426431147.845#27230535111705.836#27230545

5、412329.157#27230545412145.128#18220696915151.329#18220707015313.32小計30029866644.7414#6102-26024244011.5415#6102-26024183276.6216#6102-2603629523817#6102-2602311189718#6102-26024233797.6小76總計1395844142029.72各面積段可售情況：u93可售量93套；u142可售量86套；u220可售量139套；u230可售量159套；u洋房頂層可售量14套；u洋房標(biāo)準(zhǔn)層可售量34套；u洋

6、房復(fù)式可售量33套；code of this report | 7 copyright centaline group, 2010因此，2012年本案的銷售重點(diǎn)在高層房源的去化。其次是洋房和5棟大平層大平層洋房新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 8 copyright centaline group, 2010市場分析

7、part 2code of this report | 9 copyright centaline group, 2010宏觀市場part 2.1新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 從累計成交量來看，2011年全年度常州共計成交商品住宅495.12萬

8、平米，同比下降29.53%從單月來看，2-7月是全年成交的低谷，8月份以后部分樓盤紛紛降價， 成交量有稍微的上升，但是整體量價齊跌的狀態(tài)仍然沒有改變。成交量銳減 持續(xù)低迷的市場code of this report | 11 copyright centaline group, 2010宏觀政策的高壓下，開發(fā)商不惜以價換量，來換取年度銷售指標(biāo)的完成和資金的回籠，但是市場的觀望情緒遠(yuǎn)比想象中更濃重，金九未至，銅九成真。高壓政策下 “降價潮”勢不可擋code of this report | 12 copyright centaline group, 20102011年常州房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)大規(guī)模

9、降價風(fēng)潮。2012年恰逢政府換屆，國家對房地產(chǎn)市場的主體方針不會有太大的轉(zhuǎn)變，所以2012年將會延續(xù)2011年的低靡。2012年常州市場也必然延續(xù)著2011年的降價風(fēng)潮，“以價促量”的主體思想將會貫徹常州的各大樓盤。code of this report | 13 copyright centaline group, 2010新北區(qū)2011年房價分析如圖所示，2011年度新北區(qū)整體均價基本每月都再下滑，進(jìn)入到2012年1月份房價仍然呈現(xiàn)下跌趨勢。2012年新北區(qū)將各大樓盤將會競相以降價風(fēng)波沖擊市場，房地產(chǎn)市場的形勢可見一斑。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)新北區(qū)2011年度房價走勢圖code of this

10、report | 14 copyright centaline group, 2010新北區(qū)土地市場分析新北區(qū)2011年度上半年成交土地量僅為一塊，然而到年末政府為沖指標(biāo)年底大幅出讓土地。2012年度新北區(qū)將會有眾多的新項(xiàng)目亮相，本項(xiàng)目壓力驟升。code of this report | 15 copyright centaline group, 2010數(shù)據(jù)來源：常州中原 drc 監(jiān)測數(shù)據(jù)從出讓土地區(qū)域分析，新北區(qū)2012年鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目與高鐵板塊項(xiàng)目將會集中啟動。這兩大區(qū)域的項(xiàng)目啟動將會對本項(xiàng)目形成直接性沖擊。新北區(qū)土地市場分析code of this report | 16 copyright

11、 centaline group, 2010總結(jié)降價風(fēng)潮的持續(xù)、周邊板塊項(xiàng)目的集中亮相，2012年將會是非常嚴(yán)峻的一年。新北三大屬性片區(qū)中，高鐵板塊距離本項(xiàng)目5公里，且為常州市府重點(diǎn)打造片區(qū)，投資潛力巨大將會吸引本項(xiàng)目部分客源。本案2012年市場競爭力將高于2011年。新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 17 copy

12、right centaline group, 2010區(qū)域市場part 2.2新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 18 copyright centaline group, 2010市場在價格合理的情況下，剛需仍然旺盛；而改善型市場觀望情緒仍然很濃重。區(qū)域市場類型項(xiàng)目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交

13、11月份成交12月份成交套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）剛需型鳳凰湖壹號150171456018180190675072789418.84931293565.55044324327.34221.7626701.594679.1聚怡花園幸福小城3325.56533810978.834775121189.162143331.086037131254.852851104.196226181815.74783.06河海新邦32

14、2818.76127333099.76117292609.66175161465.160865485.325713000000綠地世紀(jì)城263051.35668374054.46011131384.6609491191.15838221215034845343784.314741.3434667.744639.26綠都萬和城3320.1471378836.6365573315.017419151739.57248313290.271343311.6570834547.557887.07code of this report | 19 copyright centaline group, 201

15、0區(qū)域項(xiàng)目分析綠洲天逸城項(xiàng)目位置：新北漢江西路與龍江路交匯處 物業(yè)類別：高層、別墅占地:12萬方 建筑:23萬方 交付時間：2013年5月目前均價：高層5100元/ 別墅120萬/套新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 20 copyright centaline group, 201089戶型130戶型210別墅戶型綠

16、洲.天逸城為本項(xiàng)目最大競爭樓盤。從區(qū)位上，綠洲天逸城與本項(xiàng)目相距不到2公里，對本項(xiàng)目形成直接性競爭；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，兩項(xiàng)目產(chǎn)品基本差不多，但因?yàn)榫G洲天逸城有別墅產(chǎn)品拔高了其產(chǎn)品調(diào)性。且交付時間早于本案，造成本案部分客戶流失code of this report | 21 copyright centaline group, 2010在售26#21#16#綠地世紀(jì)城項(xiàng)目位置：鐘樓龍城大道、龍江路交匯處 物業(yè)類別：高層、別墅、商鋪占地：27萬方總建：76萬方均價：高層5300元/ 別墅10000元/新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每

17、天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 22 copyright centaline group, 201087戶型128戶型260別墅戶型綠地世紀(jì)城與本項(xiàng)目雖屬于不同區(qū)域，但項(xiàng)目相距較近且靠近市區(qū)。從價格上，部分剛需性客戶也能夠支付得起；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上與本項(xiàng)目產(chǎn)品差不多。code of this report | 23 copyright centaline group, 2010總結(jié)綠地世紀(jì)城、綠洲天逸城為本案在此區(qū)域內(nèi)

18、最大的兩個競爭樓盤，無論是從價格上還是產(chǎn)品線上都給本項(xiàng)目帶來了一定的壓力，分化了本項(xiàng)目的客戶來源。2012年本項(xiàng)目在此區(qū)域中的競爭將會比2011年更加激烈。2012年隨著市場的繼續(xù)低迷，各大樓盤又看準(zhǔn)了剛需性客群”狼多肉少“這是本項(xiàng)目今年所面對的一個現(xiàn)實(shí)。新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 24 copyright c

19、entaline group, 2010產(chǎn)品市場part 2.3新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 25 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目產(chǎn)品分析高層住宅92高層住宅142高層住宅共性共性一般收入者居多92一般為剛需性客戶居多142一般為周邊首次改善及部分剛需性客戶但他們的共性是，都為

20、一般勞動者不是大富大貴者code of this report | 26 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目產(chǎn)品分析大平層及花園洋房220大平層住宅106花園洋房136花園洋房住宅200花園洋房共性共性共性改善型客戶code of this report | 27 copyright centaline group, 2010新北區(qū)住宅面積段供銷新北區(qū)住宅主力供銷面積段在81-91、121-143平米，各占總數(shù)的25%和21%；其中101-110平米區(qū)間銷售率最高，達(dá)76%。code of this report | 28 copyright centaline

21、 group, 2010產(chǎn)品去化難點(diǎn)根據(jù)不同需求層面選擇不懂產(chǎn)品140以上80-140 改善性客戶 剛需性客戶、投資型客戶12客戶分類1 剛需性客戶只要能再自己能力范圍之類就會出手購房3 投資型客戶一般選擇具有投資性項(xiàng)目2 改善性客戶追求生活的舒適性及周邊生活環(huán)境難點(diǎn)code of this report | 29 copyright centaline group, 2010改善性客戶特征強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有效的支付能力頻繁的接待、公關(guān)、會務(wù)等需求高層私密性、專屬性的聯(lián)絡(luò)、會晤需求需要匹配或凸顯企業(yè)實(shí)力、領(lǐng)導(dǎo)者卓爾不群的素質(zhì)有固定資產(chǎn)投資指標(biāo)或意愿他們的需求：共性客戶職業(yè)數(shù)量百分比公司主管00%

22、公務(wù)員00%教師00%企業(yè)員工00%私營業(yè)主15100%其他00%目前，本案花園洋房客戶共計16組，16組均為私營業(yè)主。此類人群有屬于自己獨(dú)特的公、私全，且此類人群的公、私全中不乏與其身份相對等的人群。星星之火可以燎原，此類人群可以帶來與之對等的客戶前來。code of this report | 30 copyright centaline group, 2010樓盤總建筑面已推面積已推套數(shù)去化面積去化套數(shù) 剩余可推（面積） 首次開盤時間月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府250000183088.121790113923.3295066911.882009.10.1137 475 常發(fā)

23、豪庭國際20460062742.72404141857.2830747041.272008.06.186115九龍倉時代上院762600224044.991970214547.811903538555.012010.03.1657634晉陵路八號3299630078.915819608.391032917.12009.11.095 62 巨凝金水岸33000059561.492228205.8730270438.512010.123 30 泰和之春35000099572.094222094292250427.912011.03.3012138紫金城60000098262.0344624283.

24、41126501737.972010.12.2411126弘建一品20000083756.1665837130.64251116243.842010.04.2513151新城公館464000372548.322872357690.01265991451.682006.08.1833391合計1885725各樓盤140以上戶型去化情況code of this report | 31 copyright centaline group, 2010240戶型，三段式布局，采光通風(fēng)效果差。代表樓盤一code of this report | 32 copyright centaline group,

25、2010230戶型，三段式布局，采光通風(fēng)效果一般代表樓盤二code of this report | 33 copyright centaline group, 2010207戶型，異形空間較多，利用率低代表樓盤三code of this report | 34 copyright centaline group, 2010樓盤年齡職業(yè)區(qū)域購買動機(jī)新城首府30-55歲左右企業(yè)家、公司老板、私營業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、老師等鐘樓區(qū)、天寧區(qū)和新北區(qū)等周邊區(qū)域?yàn)橹?，也有部分別的區(qū)域，甚至外地客戶大多是改善性自住，少量投資常發(fā)豪庭國際30-55歲為主企業(yè)老板、公司高管、醫(yī)生等以新北區(qū)、天寧區(qū)以及鐘樓區(qū)

26、為主改善性居住為主，少量投資九龍倉時代上院25-35歲為主私營業(yè)主、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、部分工薪階層、投資客以新北區(qū)為主剛需以及改善居住為主晉陵路八號35-55歲為主公司老板、私營業(yè)主以鐘樓區(qū)為主改善性居住巨凝金水岸35-60歲為主企業(yè)老板、私營業(yè)主、房產(chǎn)投資商等主要是以武進(jìn)區(qū)為主，部分其它區(qū)域改善性居住為主泰和之春35-55歲私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師以天寧區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹鞲纳菩詾橹髯辖鸪?0-45歲為主私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師、醫(yī)生以武進(jìn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主改善性為主弘建一品25-40歲為主個體戶、白領(lǐng)階級、部分投資客以武進(jìn)區(qū)湖塘以及大學(xué)城附近為主剛需和改善性為主新城公館30-55私企業(yè)主

27、、高管、公務(wù)員、事業(yè)單位員工以武進(jìn)區(qū)為主改善性為主u從典型樓盤成交客戶年齡來看，基本上在30-55歲之間，以中年客戶為主。u從購房者所在區(qū)域看，區(qū)域內(nèi)客戶所占比重較大，但周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)人群不可小覷。u從購買者職業(yè)來看，私營業(yè)主（33%）、企業(yè)老板（25%）、企業(yè)高管（20%）、事業(yè)單位如：老師、醫(yī)生等所占比重較高。u從購房目的來看，大部分客戶購買大平層是用來改善居住，少部分用來投資。大平層客戶的購買動機(jī)大部分是改善性居住，購買群體主要由企業(yè)老板、私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員等組成。code of this report | 35 copyright centaline group, 2010從上

28、面新北區(qū)各面積段供銷情況可以看出，81-140之間的戶型都處于供銷都較大的區(qū)域；而200-251及以上市場接受度仍然很低。2012年本案產(chǎn)品主要以93、140高層住宅、220大平層及花園洋房組成近期，部分國有央行下調(diào)首套房利率，部分優(yōu)質(zhì)客戶可拿到9折優(yōu)惠。從這一信號表明，國家政策開始有所轉(zhuǎn)變。大的調(diào)控政策不會有太大手筆的改動，但是首套房利率的下調(diào)將大大刺激剛需性客戶的購房需求。2012年，本案需抓住此部分剛需性客戶。剛需客戶才是本案在逆勢下生存的關(guān)鍵所以，2012年本案將繼續(xù)扮演者剛需客戶的救助者、改善型客戶的向往者總結(jié)新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹

29、線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 36 copyright centaline group, 20102011本項(xiàng)目市場印象part 2.4新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更

30、新一次！天更新一次！code of this report | 37 copyright centaline group, 2010”跑偏“之小沈陽篇穿跑偏了時間：2009年除夕地點(diǎn)：春晚現(xiàn)場事件：一個人褲子穿跑偏了結(jié)局：”紅了“新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 38 copyright centaline grou

31、p, 2010”跑偏“之鳳凰湖壹號篇時間：2011年地點(diǎn)：常州市新北區(qū)漢江西路與薛冶路交匯處事件：一個港式星級豪宅降價了，從開盤6500降價至4500了結(jié)局：”賣火了“code of this report | 39 copyright centaline group, 2010”跑偏“之鳳凰湖壹號后續(xù)篇“火滅了”“火勢小了” 價格下去了 在客戶印象中品質(zhì)降低了 花園洋房得不到高度客戶認(rèn)可 來看房的都是剛需性客戶 ”性價比“成了代名詞 客戶上門量減少 成交量平穩(wěn) 人人在等下次再降價 誰都說這個項(xiàng)目價格低“賣火了” 開盤熱銷 9月創(chuàng)造新北銷售奇跡 10月破冰而行 11月穩(wěn)步前行“以價促量”項(xiàng)目形

32、象走低“性價比高”code of this report | 40 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目印象一波一波的降價風(fēng)潮，鳳凰湖壹號港式星級大宅，原本的豪宅變成了現(xiàn)價4500元/的普通住宅，與周邊普通住宅無異。項(xiàng)目也就是一般性的住宅小區(qū)，和其他房子沒有區(qū)別?？纯雌渌姆孔影?，價格合適就好了?？蛻鬰ode of this report | 41 copyright centaline group, 2010總結(jié)part 2.5新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新

33、案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 42 copyright centaline group, 2010宏觀市場：全國在高壓政策的影響下，呈現(xiàn)量價齊跌的狀態(tài)。常州市在未出具限購令的情況下，改善性住宅市場還有一定份額。隨著高鐵板塊的規(guī)劃及薛家鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)的落成，區(qū)域發(fā)展空間巨大。大范圍的土地出讓也給新北區(qū)房地產(chǎn)市場帶來競爭區(qū)域市場：周邊競品項(xiàng)目增多、產(chǎn)品線基本一致、價格一降再將，2012年本區(qū)域內(nèi)競爭壓力驟增。項(xiàng)目生存空間驟減。產(chǎn)品市場：80-90戶型屬于熱

34、銷產(chǎn)品，而200以上大平層產(chǎn)品市場接受度不高，而客源所需都是中高端客戶，去化情況緩慢。項(xiàng)目印象：2011年因?yàn)閮r格因素，導(dǎo)致客戶對項(xiàng)目原始的定位發(fā)生變化?？蛻粜闹械母叨艘咽幦粺o存。2012年需再次提升項(xiàng)目品牌，同時對高層住宅保持原有路線。code of this report | 43 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品包裝及營銷策略part 3code of this report | 44 copyright centaline group, 2010改變形象part 3.1新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地

35、產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 45 copyright centaline group, 2010現(xiàn)在！我們的形象是：？客戶a：便宜 人人都知道客戶b：在薛家，遠(yuǎn) 市區(qū)人、武進(jìn)人都知道客戶c：買過了，上當(dāng)了，說不降價，降了，虧了 一期老業(yè)主知道客戶d：佳兆業(yè)呀！比新城牛b 了解的、買了感覺好的人知道客戶d有多少：？code of this report | 46 copyright cental

36、ine group, 2010形象改變“不便宜”價格便宜不？便宜多少？高層4500元/花園洋房才6000元/買到的客戶得到的東西不便宜6星級會所，24小時開放管家式服務(wù)，24小時一對一服務(wù)8000幼兒園6大主題廣場、自然生態(tài)環(huán)境高端住宅小區(qū)品質(zhì)，港式大宅code of this report | 47 copyright centaline group, 2010怎樣“不便宜”硬性改變通過提升項(xiàng)目現(xiàn)有現(xiàn)場展示力售樓處重新布置，選擇更加精細(xì)物料實(shí)景園林展示，隨著花園洋房交付及實(shí)景園林完工進(jìn)行實(shí)景展示樓書、宣傳冊體現(xiàn)出工程質(zhì)量新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)

37、壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 48 copyright centaline group, 2010怎樣“不便宜”軟性改變會所服務(wù)提升會所定期舉行老業(yè)主活動定時像客戶傳達(dá)相關(guān)溫馨提示洋房交付，業(yè)主體驗(yàn)管家式服務(wù)新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978

38、037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 49 copyright centaline group, 2010形象改變“不遠(yuǎn)”體驗(yàn)式改變最近高架入口距離項(xiàng)目3公里常州京滬高鐵站距離項(xiàng)目5公里由高架驅(qū)車至最遠(yuǎn)湖塘地區(qū)僅25分鐘京滬高鐵縮短城市與城市之間的距離先天的優(yōu)勢，無”盤“可媲美建議：每天由班車來往于高鐵站，同時由高架行駛于項(xiàng)目于市區(qū)新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778

39、qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 50 copyright centaline group, 2010重塑市場part 3.2新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 51 copyright centalin

40、e group, 2010品牌形象知道！老板王振華，以前常州人可以把新城從頭說到尾佳兆業(yè)？不清楚做什么的。不好意思常州人對佳兆業(yè)還不清楚品牌其實(shí)就是一種強(qiáng)有力的廣告，可以深入人心、可以使人在無形中頂禮膜拜。常州人愿意買新城的房子，因?yàn)樾鲁撬麄兪煜?，他們愿意買熟悉的東西。同樣佳兆業(yè)也需要對自身的品牌做宣傳，因?yàn)榧颜讟I(yè)實(shí)力比新城牛。code of this report | 52 copyright centaline group, 2010深度挖掘買點(diǎn)地段配套景觀 鳳凰湖板塊，升至潛力巨大 3700港式會所、占地8000的私家幼兒園 大型律動廣場，綠色和諧direction居住 超大空間，星級享

41、受；服務(wù) 一對一管家服務(wù)，省心放心formingscnerylivingserviceu更舒適u更可靠u更適合u更喜歡code of this report | 53 copyright centaline group, 2010營銷策略part 3.3新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 54 copyright ce

42、ntaline group, 20102012年推售計劃推售批次推售時間推售樓棟放量（套）體量 （）價格 （元/）推售金額（萬元）年度去化率回款金額（萬元）11-4月1、3、4、12、13#余房126153244500689595%655125月1日2#1368020.585000401080%401036月1日洋房14、15、16、17、18# 11018220.7660001，093220%218647月1日11#1288020.585000401050%377658月1日9# 7015313.325500842230%336869月1日7#5412145.125000607230%182

43、1710-12月余房銷售22840178.12250002，008930%6026總計852132321.162,7738code of this report | 55 copyright centaline group, 20102012年度，本項(xiàng)目銷售重點(diǎn)仍然在高層住宅。高層住宅的去化率決定了2012年度能否完成2.3個億的銷售指標(biāo)。根據(jù)計劃，高檔住宅花園洋房的去化率為20%；大平層去化為50%，所以高層住宅仍然要保持現(xiàn)有銷售速度方可完成年度指標(biāo)。新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，q

44、q1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 56 copyright centaline group, 2010核心思路高檔低跑高端產(chǎn)品（花園洋房、大平層）高調(diào)入市，提升項(xiàng)目品質(zhì)、拉高項(xiàng)目調(diào)性。一甩2011年“性價比高”的樓盤印象。借勢高端產(chǎn)品的入市，提高產(chǎn)品附加值，吸引客戶達(dá)到借勢而跑的效應(yīng)新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq197

45、8037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 57 copyright centaline group, 2010總結(jié)2011年因?yàn)閮r格因素導(dǎo)致項(xiàng)目形象降低，2012年將項(xiàng)目硬性到軟性全面重新包裝。恢復(fù)原有港式星級大宅的豪宅形象。品牌效應(yīng)是當(dāng)下社會信息流通的產(chǎn)物，有品牌就有追隨者。樹立佳兆業(yè)品牌形象，深度挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，重塑市場信息。促使客戶對本項(xiàng)目有新的了解。高層住宅借勢高檔產(chǎn)品，以現(xiàn)有價格、速度低價快跑，獲取更多市場份額。新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，

46、中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 58 copyright centaline group, 2010推廣策略part 4新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！c

47、ode of this report | 59 copyright centaline group, 20101月時間內(nèi)容1、階段內(nèi)容小戶型持續(xù)銷售信息/活動報道2、工程配合4月30日洋房交付1、3、4、12、13#樓余房銷售3、階段推售洋房、2#01及02室11#23456789101112營銷總控表營銷總控表高層余房持銷/洋房蓄客洋房加推銷售/平層蓄客平層加推銷售所推余房持續(xù)銷售疊墅現(xiàn)房認(rèn)籌及銷售信息/活動報道平墅認(rèn)籌信息洋房交付信息平墅加推信息/活動報道所推房源余房持銷/活動報道7月1日大平層樣板區(qū)開放2#9#、11#7#余房去化新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一

48、線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 60 copyright centaline group, 2010推廣依據(jù)part 4.1新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天

49、更新一次！天更新一次！code of this report | 61 copyright centaline group, 2010綜上所述，2012年需改變形象、重塑市場，才能達(dá)到高檔低跑的效應(yīng)。改變形象、重塑市場需有硬性與軟性的改變。軟性改變可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，而硬性改變則需要根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)作為調(diào)整。所以，2012年推廣策略需按照工程節(jié)點(diǎn)做出相應(yīng)的改變。新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新

50、案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 62 copyright centaline group, 2010推廣節(jié)點(diǎn)part 4.2新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 63 copyright centaline group, 2010工程節(jié)點(diǎn)4月30日洋房交付7月1日大平層樣

51、板區(qū)開放工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時間內(nèi)容推廣策略實(shí)施計劃預(yù)計時間節(jié)點(diǎn)一4月園林完工硬性形象改變?nèi)訝I銷、媒體投放4-8月洋房交付高端產(chǎn)品入市拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營銷、媒體投放5月節(jié)點(diǎn)二7月大平層中心實(shí)景樣板房開發(fā)配合洋房再次拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營銷、媒體投放7-12月code of this report | 64 copyright centaline group, 2010推廣渠道part 4.3新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即

52、送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 65 copyright centaline group, 2010媒體渠道原 則方 式調(diào) 整 本項(xiàng)目的媒體策略應(yīng)該注重針對性，根據(jù)媒體的性質(zhì)，分效果、分階段、有主次的綜合利用各種媒體渠道，促成本項(xiàng)目宣傳效果最大化。 以宣傳形象、拉高調(diào)性為主，以項(xiàng)目的產(chǎn)品信息為賣點(diǎn)大眾，大眾媒體與小眾渠道相結(jié)合 。 結(jié)合當(dāng)前市場情況，適當(dāng)削減2011年大面積的廣告投入，而是積極拓展渠道，多渠道予以宣傳 。code of this report | 66 copyright centaline group

53、, 201066屬性媒體形象大牌、電視、報紙、廣播、其他戶外軟性軟文（報紙）、網(wǎng)絡(luò)時效報紙、海報、短信u常規(guī)媒體渠道新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 67 copyright centaline group, 2010 專業(yè)專刊雜志渠道精準(zhǔn)搜羅1 dm單頁直郵2會議贊助3 長三角經(jīng)濟(jì)、常州照明、車友會、龍時尚等專業(yè)期

54、刊雜志，精準(zhǔn)網(wǎng)羅高端客群。 通過郵政等渠道購買高端客戶資料，進(jìn)行定期產(chǎn)品信息直郵。 以新北區(qū)為重點(diǎn)并考慮常州范圍內(nèi)的大型行業(yè)會議、論壇、政府會議等，以禮品贊助或其他方式植入產(chǎn)品信息。u創(chuàng)新媒體渠道外拓ds直訪5 利用現(xiàn)有外拓人員進(jìn)行ds登門拜訪，進(jìn)行上門服務(wù)式的置業(yè)服務(wù)并定期提供產(chǎn)品信息。高端合作4 與星級酒店、高檔休閑建立合作關(guān)系，通過沙盤模型安放、資料發(fā)放、客戶共享等途徑擴(kuò)大宣傳。同時結(jié)合已成交客戶展開圈層營銷。code of this report | 68 copyright centaline group, 2010圈層營銷圈層16+x公務(wù)員企業(yè)高管 以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，實(shí)行16+x=

55、32+x=64+x的圈層活動 以某一點(diǎn)為突破口進(jìn)行，影響同一圈層人士 尋找此類人群聚集活動為契機(jī)，開展圈層活動code of this report | 69 copyright centaline group, 2010圈層活動 由現(xiàn)有成交客戶中的私營業(yè)主帶客其同等身份的朋友參與此次活動，有意拔高參與者的尊重感和品質(zhì)感，借此活動給已給交客戶帶來足夠的面子及在朋友圈中的地位。同時使得其朋友也能感受到項(xiàng)目的奢華與獨(dú)特之處。與此同時，也給予其朋友臨時會員身份可以隨時前來體驗(yàn)。在下次活動時獲得再帶人來的資格。以此類推：16+x=32+x=64+x以此類推。16+x營銷模式code of this r

56、eport | 70 copyright centaline group, 2010我們現(xiàn)在指的公務(wù)員一部分是政府人員更大的一部分是鄉(xiāng)村里的帶政府性質(zhì)的工作人員，他們一般不容易接觸，所以我們需要重點(diǎn)攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)同樣以1+x方式遞進(jìn)邀請來的朋友再組織下次派對長期開展活動促成成交 輔以轉(zhuǎn)接費(fèi)每個一萬元借力使力拓展渠道新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code

57、of this report | 71 copyright centaline group, 2010中高層管理人員，我們一直夢寐的客群對象，卻一直遙不可及以某機(jī)構(gòu)定期的企業(yè)家培訓(xùn)為契機(jī)宣導(dǎo)品牌，結(jié)交企業(yè)家 以上至下攻擊企業(yè)客戶長期開展活動促成成交利用企業(yè)團(tuán)購為福利借力使力拓展渠道新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 7

58、2 copyright centaline group, 2010高端企業(yè)主培訓(xùn)此圖為常州龍時尚主辦的高端企業(yè)管理者培訓(xùn)，此類人群主要針對企業(yè)的中高層管理者，是最能夠直接接觸到有效客戶的方式之一。此類媒體擁有廣泛的客戶資源。以上至下，攻其不備新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 73 copyright centalin

59、e group, 2010分階段執(zhí)行計劃part 4.4新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 74 copyright centaline group, 2010 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 調(diào)性活動系列巡展樣板區(qū)開放及產(chǎn)品格調(diào)鑒賞會定向產(chǎn)品推介會（圈層營

60、銷）“飛魚”計劃少年暑期游泳培訓(xùn)平層開盤走進(jìn)大型企業(yè)舉辦全市羽毛球比賽紅酒品鑒會分階段執(zhí)行計劃主要活動安排“ilovechristmas”少兒系少兒系列活動列活動洋房開盤洋房交付（風(fēng)水講座）理財講座新浪微博新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，內(nèi)部新案，qq1978037778 qq1978037778 ，加，加 qq即送即送9 9個新案，每個新案，每1515天更新一次！天更新一次！code of this report | 75 copyright centaline group, 2010時間階段目標(biāo)階段主