深圳福田中心區(qū)國(guó)際能源大廈寫(xiě)字樓定位報(bào)告65p

1、國(guó)際能源大廈定位報(bào)告2011.10business centre引導(dǎo)打造福田引導(dǎo)打造福田cbdcbd之總部標(biāo)桿的之總部標(biāo)桿的 “cepa cepa 商務(wù)中心商務(wù)中心” ” p2011年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析p2011年福田年福田cbd寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研及分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研及分析p國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析pcepa協(xié)議對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響及啟示協(xié)議對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響及啟示p比特國(guó)際商企服務(wù)連鎖案例分析及啟示比特國(guó)際商企服務(wù)連鎖案例分析及啟示p項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目初步定位p項(xiàng)目租售模式分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目租售模式分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算p結(jié)論結(jié)論 2011 2011年深圳品牌寫(xiě)字樓市

2、場(chǎng)現(xiàn)狀年深圳品牌寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀 深圳是個(gè)年輕的城市，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)一直伴隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步. 今天著名寫(xiě)字樓已成為深圳各大商圈形成的核心驅(qū)動(dòng)力；國(guó)貿(mào)大廈促進(jìn)人民南高級(jí)商圈形成；地王大廈引領(lǐng)蔡屋圍金融商務(wù)中心；賽格廣場(chǎng)改變了華強(qiáng)北商圈的商務(wù)格局；江蘇大廈捷足深圳中央商務(wù)區(qū)；世貿(mào)中心對(duì)于推動(dòng)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)西移也起到極為重要的作用。市場(chǎng)上對(duì)高檔 的標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的需求也在增加，對(duì)標(biāo)志性寫(xiě)字樓的呼聲越來(lái)越高。2011寫(xiě)字樓租售價(jià)格行情（戴德梁行摘錄）寫(xiě)字樓租售價(jià)格行情（戴德梁行摘錄）名稱名稱 位位 置置 寫(xiě)字樓建筑面積寫(xiě)字樓建筑面積 平均價(jià)平均價(jià) (rmb/月月)管理費(fèi)管理費(fèi) (rmb/(rmb/月月) )m2

3、 （rmb/m2） （rmb/m2） 華潤(rùn)大廈華潤(rùn)大廈 蔡屋圍蔡屋圍 42,000 42,000 135 30 30 地王大廈地王大廈 蔡屋圍蔡屋圍 138,075 138,075 115 115 30 30 大中華大中華ifc ifc 深南大道深南大道 197，802 220 220 3030京基京基100100紅嶺路紅嶺路602,401602,401260 260 3232皇崗商務(wù)中心皇崗商務(wù)中心彩田路彩田路 460,000 460,000 2002003333業(yè)名稱 位 置 寫(xiě)字樓建筑面積 平均價(jià) (rmb/月)管理費(fèi) (rmb/月)m2 （rmb/m2） （rmb/m2） 新華保險(xiǎn)大廈

4、 中心區(qū) 58,118 105 22.4 國(guó)際商會(huì)中心 中心區(qū) 98,475 120 26 中核大廈 深南大道 60,399 80 25 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 深南大道 89,300 105 25 長(zhǎng)江世貿(mào)大廈 深南中路 42,569 75 冬季： 12.4 夏季： 22.4 賽格廣場(chǎng) 深南中路 57,475 70 25 聯(lián)合廣場(chǎng) 濱河大道 114,579 50 25 電子科技大廈 深南中路 117,088 a 座： 75 c 座： 65 12 （不含空調(diào)費(fèi)） 創(chuàng)展中心 深南大道南 25,258 65 24.5 江蘇大廈 藍(lán)田路 37,517 90 25 招商銀行大廈 農(nóng)科中心旁 75,800 150

5、 28 了了 解解 市市 場(chǎng)場(chǎng)深圳商務(wù)中心項(xiàng)目探討深圳寫(xiě)字樓分布狀況深圳寫(xiě)字樓分布狀況 羅湖是深圳開(kāi)發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，形成以國(guó)貿(mào)為中心和以地王為中心輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。 以國(guó)貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于寫(xiě)字樓基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地 。 以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項(xiàng)目，共同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。傳統(tǒng)的車(chē)公廟片區(qū)是一個(gè)以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工

6、業(yè)區(qū)。近年來(lái)，片區(qū)興建了大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，由于該片區(qū)的寫(xiě)字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價(jià)便宜，吸引了大量的設(shè)計(jì)類(lèi)、貿(mào)易類(lèi)、裝修類(lèi)公司積聚其中辦公。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一類(lèi)高檔次寫(xiě)字樓的興建，帶動(dòng)該片區(qū)寫(xiě)字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進(jìn)駐。 世世 金金 漢漢 宮宮世世 界界 金金 融融 中中 心心樓盤(pán)名稱 世金漢宮 地理位置 深圳市羅湖區(qū)深南東路 樓型 高層住宅 發(fā)展商 深圳市茂業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 區(qū)域 羅湖區(qū) 占地面積 10204.7 平方米 交樓標(biāo)準(zhǔn) 豪華裝修 戶型面積 復(fù)式雙套房 綜合評(píng)述 世金漢宮位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，為世界

7、金融中心項(xiàng)目的住宅部分，即世界金融中心的 b/c 棟。世金漢宮由兩棟 23 層高樓組成，b 棟公寓建筑面積 19943.34，c 棟公寓建筑面積 14601.47 ，總共 718 套。戶型面積從 30.9564.97，復(fù)式雙套房（兩房?jī)尚l(wèi)一廳一起居室） 。 項(xiàng)目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門(mén)商業(yè)區(qū)、國(guó)貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。優(yōu)越的地理位置、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)、絕版的復(fù)式戶型、頂級(jí)的硬件裝修、五星酒店級(jí)的物業(yè)管理，這就是-世金漢宮。 租賃參考：租賃參考：108108元元/ /平方米租價(jià)，平方米租價(jià)，2929元元/ /平方米管理費(fèi)（平方米管理費(fèi)（3030樓）樓）出租成功率：

8、出租成功率：81%81% 世界金融中心位于國(guó)貿(mào)、地王、東門(mén)三大商圈的中心，具有無(wú)可比擬的天然地理優(yōu)勢(shì)。密集的公交、方便的的士、快捷的地鐵組成了一個(gè)完善的出行交通系統(tǒng)。而剛剛開(kāi)業(yè)的深圳商業(yè)旗艦華潤(rùn)萬(wàn)象城更為與之僅一路之隔的世金漢宮帶來(lái)超強(qiáng)的人氣。 目前，世界金融中心裙樓已進(jìn)駐亞洲最大的日式餐廳中森名菜、深圳最大的健身會(huì)所金朝陽(yáng)、頂級(jí)粵菜皇朝食府 。 世界金融中心a棟甲級(jí)寫(xiě)字樓以其位于黃金地段和領(lǐng)先世界的多項(xiàng)配套，吸引了不少國(guó)際著名企業(yè)進(jìn)駐。目前，世界500強(qiáng)企業(yè)已有16家進(jìn)駐世界金融中心。卓越卓越時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)新概念引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)新概念 卓越時(shí)代廣場(chǎng)位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積7295平

9、方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米。 其中可售建筑面積9.8萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積82834.5平方米，商業(yè)面積1.2萬(wàn)平方米。 高218米，地上52層，地下3層，其中地下一層與地鐵人行道口相通。地下二層與南北寫(xiě)字樓及酒店相通。 銷(xiāo)售狀況：10月22日正式對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，目前的銷(xiāo)售價(jià)格大概在15000元/平方米左右。（暫無(wú)租賃業(yè)務(wù)） 卓越時(shí)代廣場(chǎng)毗鄰會(huì)展中心，是會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的核心組成部分，充分擁有會(huì)展經(jīng)濟(jì)策動(dòng)下的人才流、商務(wù)流、資金流，這些將為企業(yè)發(fā)展提供最及時(shí)、最廣泛的信息資訊。 時(shí)代廣場(chǎng)占據(jù)了雙地鐵，是深圳僅有的雙地鐵商務(wù)樓宇之一，擁有的強(qiáng)大商業(yè)體系，在商業(yè)資源配套匱乏的中心區(qū)，顯得異常珍貴。 時(shí)代廣

10、場(chǎng)周邊有怡景中心城、晶島國(guó)際、購(gòu)物公園、天虹商場(chǎng)等大型商業(yè)購(gòu)物中心，更有希爾頓、喜來(lái)登、邁思維爾、香格里拉四家世界頂尖的五星級(jí)酒店環(huán)繞，其共同構(gòu)筑的區(qū)域環(huán)境，將是城市優(yōu)勢(shì)資源不錯(cuò)的整合。國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析俯視圖深圳國(guó)際能源大廈位于福田中心區(qū)中軸線東側(cè)，福田區(qū)地鐵1號(hào)線會(huì)展中心站附近，處于中心區(qū)南區(qū)的門(mén)戶位置，地塊面積6427.7平方米，呈北寬南窄的梯形，南北縱距152.3米，東西橫距最窄處為36.85米；總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度約為250米。 國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于深圳市中心區(qū)中軸線東側(cè)，處于中

11、心區(qū)南區(qū)的門(mén)戶位置。深圳市中心區(qū)是深圳市的政治、文化和金融中心。本項(xiàng)目位于香港與深圳聯(lián)系的主要通道上，與皇崗口岸和福田口岸的直線距離分別約為1公里和1.6公里。本項(xiàng)目與地鐵1號(hào)線會(huì)展中心站的直線距離約為450米。會(huì)展中心站為現(xiàn)狀地鐵1號(hào)線和4號(hào)線的換乘站，并規(guī)劃與地鐵2號(hào)線、國(guó)家鐵路福田站（地下）接駁。 項(xiàng)目地塊面積6427.7平方米，總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度250米。項(xiàng)目工程造價(jià)不超過(guò)10億元。 深圳國(guó)際能源大廈是深圳能源集團(tuán)股份有限公司總部及其職能管理部門(mén)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的辦公場(chǎng)地，同時(shí)有相當(dāng)部分將租賃給

12、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)及與能源電力行業(yè)相關(guān)的企業(yè)作為辦公場(chǎng)地。 p項(xiàng)目概況國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p立面及地段國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p立面國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p立面國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p立面國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p立面國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p立面國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析p平面及戶型了了 解解 市市 場(chǎng)場(chǎng)cepacepa協(xié)議零關(guān)稅全面敞開(kāi)服務(wù)協(xié)議零關(guān)稅全面敞開(kāi)服務(wù)市場(chǎng)市場(chǎng)今年1月1日起，不僅香港輸往內(nèi)地的1369種產(chǎn)品將全面享受零關(guān)稅的優(yōu)惠政策，在內(nèi)地與香港雙方共同關(guān)注的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，也將推出涵蓋法律、會(huì)計(jì)、分銷(xiāo)、金融法律、會(huì)計(jì)、分銷(xiāo)、金融等10個(gè)領(lǐng)域的23項(xiàng)開(kāi)放措施，進(jìn)一步放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。cepa第三階段協(xié)議中，零關(guān)稅

13、貨物種類(lèi)將增加至近乎全面開(kāi)放，在服務(wù)貿(mào)易方面，共有23項(xiàng)開(kāi)放措施，涵蓋10個(gè)范疇，即法律、會(huì)計(jì)、視聽(tīng)、建筑、分銷(xiāo)、銀行、證券、旅游、運(yùn)輸及個(gè)體工商戶。內(nèi)地同意在這10個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。根據(jù)相關(guān)協(xié)議規(guī)定，內(nèi)地將允許已經(jīng)在內(nèi)地設(shè)立代表機(jī)構(gòu)的香港律師事務(wù)所與同一省份不同城市的內(nèi)地律師事務(wù)所聯(lián)營(yíng)；以及允許在內(nèi)地執(zhí)業(yè)法律服務(wù)的香港居民同時(shí)受聘于內(nèi)地以外的律師事務(wù)所。最新簽署的法律文本中還規(guī)定，允許香港服務(wù)提供者在內(nèi)地設(shè)立的獨(dú)資公司在多個(gè)地點(diǎn)興建和經(jīng)營(yíng)多家電影院，降低在內(nèi)地設(shè)立旅行社的最低營(yíng)業(yè)額，允許特定的內(nèi)地證券公司及期貨公司在香港設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等。 cepa cepa協(xié)議零關(guān)稅全面敞開(kāi)服務(wù)市場(chǎng)，

14、將協(xié)議零關(guān)稅全面敞開(kāi)服務(wù)市場(chǎng)，將引導(dǎo)香港更多投資者北上創(chuàng)業(yè)，而隨著引導(dǎo)香港更多投資者北上創(chuàng)業(yè)，而隨著開(kāi)放的領(lǐng)域的逐漸細(xì)化，他們對(duì)商務(wù)中開(kāi)放的領(lǐng)域的逐漸細(xì)化，他們對(duì)商務(wù)中心的需求也將直線上升。心的需求也將直線上升。綜上所述，車(chē)公廟擁有天時(shí)、地利及人和的優(yōu)勢(shì)所在，所以延伸出我們的定位項(xiàng)目初步定位(一）中國(guó)商務(wù)第一站商務(wù)中心是英文business centre 的譯音，它提供的商業(yè)秘書(shū)專(zhuān)業(yè)服務(wù)起源于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，為廣大中小型企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了靈活機(jī)動(dòng)的操作平臺(tái)，世界各國(guó)的商家們，已采用了這種低成本高效率的簡(jiǎn)單、快捷、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的服務(wù)。成功案例成功案例比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心1

15、.比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心目前已在香港、廣州、深圳、上海、北京、武漢、成都等各大城市開(kāi)通聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。2.該服務(wù)基于bcms系統(tǒng)（business centre message system：商務(wù)中心通訊系統(tǒng)），專(zhuān)為新生和成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)而設(shè)。3.其特點(diǎn)是：創(chuàng)業(yè)無(wú)需初始辦公成本，最大程度降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；連鎖經(jīng)營(yíng)，方便進(jìn)入外地市場(chǎng)；一站式服務(wù)，從注冊(cè)到財(cái)稅，以及全套專(zhuān)業(yè)秘書(shū)服務(wù)。比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心演示比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心演示 基本服務(wù)價(jià)格表 費(fèi)用 注冊(cè) 收件 專(zhuān)線 注a 房間 每月服務(wù)費(fèi) 按金注b 零用金注c 首次共付 服務(wù)期 a. 注冊(cè)、工商、財(cái)稅代理 hk gzsz 詳細(xì)注冊(cè)專(zhuān)欄 1年起 b. 收

16、件傳真 收件 rmb330元/月 rmb180元/月 + 110 + 110 1個(gè)月起 6個(gè)月起 c0.專(zhuān)線接電 專(zhuān)線 rmb430元/月 rmb280元/月 + 110 + 110 1個(gè)月起 6個(gè)月起 c1.通訊全包 收件 專(zhuān)線 rmb530元/月 rmb380元/月 + 110 + 110 1個(gè)月起 6個(gè)月起 d. 房間租用 房間 15003000元 1日起 - 12個(gè)月 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合構(gòu)思項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合構(gòu)思宴會(huì)餐飲、商務(wù)休閑、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)生活配套 在招商和銷(xiāo)售上與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成在招商和銷(xiāo)售上與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化，形成自己獨(dú)有的特色。差異化，形成自己獨(dú)有的特色。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)

17、容 辦公室租用辦公室租用 即租即用的辦公場(chǎng)地：前臺(tái)接待大廳、辦公室、會(huì)議室、會(huì)客室、帶全套裝修和辦公家俱，租期隨意。 配套的辦公設(shè)備：高速上網(wǎng)、辦公設(shè)備（復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）。 電話專(zhuān)線接聽(tīng)電話專(zhuān)線接聽(tīng) 以貴公司或辦事處名義代客戶專(zhuān)線接聽(tīng)電話，并提供及時(shí)轉(zhuǎn)接、留言、業(yè)務(wù)介紹等服務(wù)。 文書(shū)工作文書(shū)工作 代客戶打字、復(fù)印、傳真、收發(fā)郵件、客戶郵箱管理。 日常業(yè)務(wù)日常業(yè)務(wù) 代客訂票、訂房、訂參展攤位，代辦邊防證、暫住證，代為接待訪客，客人接送等。 工商財(cái)稅服務(wù)工商財(cái)稅服務(wù) 代辦工商注冊(cè)，提供注冊(cè)地、財(cái)稅代理。為為配合項(xiàng)目之形象配合項(xiàng)目之形象定位定位，有如下之中文與英文名稱建議：有如下之中文與英文名稱建

18、議： 中文名稱中文名稱 英文名稱英文名稱 cepacepa商務(wù)中心商務(wù)中心 cepa business centrecepa business centre b2b b2b 商務(wù)中心商務(wù)中心 b2b business centre b2b business centre 華爾街商業(yè)資訊交易所華爾街商業(yè)資訊交易所 walt street business exchange walt street business exchange centrecentre方方 案案 理理 據(jù)據(jù)專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 分分 析析原價(jià)方案原價(jià)方案原價(jià)方案原價(jià)方案:先租后賣(mài)先租后賣(mài)先租后賣(mài)先租后賣(mài),要求買(mǎi)家簽定委托書(shū)后由我司統(tǒng)一

19、出租三年要求買(mǎi)家簽定委托書(shū)后由我司統(tǒng)一出租三年,第一第一年將提供年將提供6%租賃利潤(rùn)租賃利潤(rùn),第二年提供第二年提供7%,第三年提供第三年提供8%原價(jià)方案原價(jià)方案第一年第二年第三年原價(jià)方案原價(jià)方案原價(jià)方案原價(jià)方案深入分析深入分析優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)缺缺 點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)原價(jià)方案原價(jià)方案1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制2、買(mǎi)家安心、買(mǎi)家安心3、免卻稅務(wù)問(wèn)題、免卻稅務(wù)問(wèn)題原價(jià)方案原價(jià)方案優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場(chǎng)業(yè)態(tài)此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場(chǎng)業(yè)態(tài),鎖定商場(chǎng)鎖定商場(chǎng)格局。格局。2、買(mǎi)家安心、買(mǎi)家安心對(duì)買(mǎi)家而言對(duì)買(mǎi)家而言 ,此方案可穩(wěn)定售價(jià)此方案可穩(wěn)定售價(jià) ,售價(jià)無(wú)落差。售

20、價(jià)無(wú)落差。3、免卻稅務(wù)問(wèn)題、免卻稅務(wù)問(wèn)題此方案可免卻發(fā)展商與買(mǎi)家及經(jīng)營(yíng)管理公司三者此方案可免卻發(fā)展商與買(mǎi)家及經(jīng)營(yíng)管理公司三者之間的稅務(wù)問(wèn)題。之間的稅務(wù)問(wèn)題。原價(jià)方案原價(jià)方案缺缺 點(diǎn)點(diǎn)1、銷(xiāo)售較慢、銷(xiāo)售較慢2、出租較慢、出租較慢缺缺 點(diǎn)點(diǎn)原價(jià)方案原價(jià)方案1、銷(xiāo)售較慢、銷(xiāo)售較慢與與“提價(jià)方案提價(jià)方案”相比，此方案由于招商的先行，相比，此方案由于招商的先行，商場(chǎng)需有一定的出租率后才便于出售商場(chǎng)需有一定的出租率后才便于出售租價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力較低租價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力較低,同時(shí)大品牌一般不會(huì)以原回報(bào)價(jià)同時(shí)大品牌一般不會(huì)以原回報(bào)價(jià)租賃進(jìn)駐，后期銷(xiāo)售較難，而且與商場(chǎng)簽約期限相租賃進(jìn)駐，后期銷(xiāo)售較難，而且與商場(chǎng)簽約期限相對(duì)其它行

21、業(yè)短對(duì)其它行業(yè)短原價(jià)方案原價(jià)方案缺缺 點(diǎn)點(diǎn)2、出租較慢、出租較慢方案方案層數(shù)層數(shù)售價(jià)售價(jià)租金均價(jià)租金均價(jià)（第一年）（第一年）回回報(bào)報(bào)率率租金均價(jià)租金均價(jià)（第二年）（第二年）回回報(bào)報(bào)率率租金均價(jià)租金均價(jià)（第三年）（第三年）回回報(bào)報(bào)率率提價(jià)方案(提15%)2/f￥73,747,890￥884%￥1105%￥1326%原價(jià)方案2/f￥64,128,600￥1156%￥1347%￥1538%原價(jià)方案的租金比提價(jià)方案的租金高原價(jià)方案的租金比提價(jià)方案的租金高原價(jià)方案的回報(bào)百分率比提價(jià)方案高原價(jià)方案的回報(bào)百分率比提價(jià)方案高提價(jià)方案提價(jià)方案提價(jià)方案提價(jià)方案:賣(mài)價(jià)提賣(mài)價(jià)提15%返返24%賣(mài)價(jià)提賣(mài)價(jià)提15%返返2

22、4%在原商鋪賣(mài)價(jià)基礎(chǔ)上提高在原商鋪賣(mài)價(jià)基礎(chǔ)上提高15%出售，再由經(jīng)營(yíng)管理公司接手出售，再由經(jīng)營(yíng)管理公司接手,租賃承包三年租賃承包三年,發(fā)展商將提供原買(mǎi)家三年發(fā)展商將提供原買(mǎi)家三年(商鋪售價(jià)商鋪售價(jià))共共24%租租賃利潤(rùn)賃利潤(rùn)提價(jià)方案提價(jià)方案提價(jià)方案提價(jià)方案策策 略略:預(yù)先將售價(jià)提高預(yù)先將售價(jià)提高15%，后一次性提供予買(mǎi)家，后一次性提供予買(mǎi)家24%，發(fā)展商尚，發(fā)展商尚欠欠9%之收入將在之收入將在3年內(nèi)按每年年內(nèi)按每年3%收回。如租金理想每年將額收回。如租金理想每年將額外盈利外盈利13%提價(jià)方案提價(jià)方案第一年第二年第三年提價(jià)方案提價(jià)方案深入分析深入分析優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)缺缺 點(diǎn)點(diǎn)提價(jià)方案提價(jià)方案提價(jià)方案提

23、價(jià)方案優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制2、銷(xiāo)售時(shí)間快、銷(xiāo)售時(shí)間快3、出租速度快、出租速度快4、三年租金回報(bào)、三年租金回報(bào)1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制提價(jià)方案提價(jià)方案優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場(chǎng)業(yè)態(tài)此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場(chǎng)業(yè)態(tài),鎖定商場(chǎng)鎖定商場(chǎng)格局格局2、銷(xiāo)售時(shí)間快、銷(xiāo)售時(shí)間快招商與銷(xiāo)售同步進(jìn)行招商與銷(xiāo)售同步進(jìn)行提價(jià)方案提價(jià)方案優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)3、出租速度快、出租速度快租價(jià)較低，利于出租，加快出租速度租價(jià)較低，利于出租，加快出租速度4、三年租金回報(bào)、三年租金回報(bào)發(fā)展商提供發(fā)展商提供3年年24%租賃利潤(rùn)，給予買(mǎi)家充分信心租賃利潤(rùn)，給予買(mǎi)家充分信心缺缺 點(diǎn)點(diǎn)1、稅務(wù)問(wèn)題、稅務(wù)問(wèn)題提

24、價(jià)方案提價(jià)方案2、買(mǎi)家心態(tài)不平衡、買(mǎi)家心態(tài)不平衡缺缺 點(diǎn)點(diǎn)提價(jià)方案提價(jià)方案1、稅務(wù)問(wèn)題、稅務(wù)問(wèn)題 涉及稅務(wù)問(wèn)題較多。涉及稅務(wù)問(wèn)題較多。缺缺 點(diǎn)點(diǎn)提價(jià)方案提價(jià)方案2、買(mǎi)家心態(tài)不平衡、買(mǎi)家心態(tài)不平衡由于價(jià)格的提升由于價(jià)格的提升,造成買(mǎi)家心態(tài)不平衡造成買(mǎi)家心態(tài)不平衡,出現(xiàn)出現(xiàn)心理落差心理落差解決辦法解決辦法:1、向買(mǎi)家說(shuō)明深圳可出售的商務(wù)中心的稀有性、向買(mǎi)家說(shuō)明深圳可出售的商務(wù)中心的稀有性2、提價(jià)后租金仍然比其它商務(wù)中心低、提價(jià)后租金仍然比其它商務(wù)中心低3 、不會(huì)以返租作為賣(mài)點(diǎn)、不會(huì)以返租作為賣(mài)點(diǎn)方方 案案 對(duì)對(duì) 比比利潤(rùn)利潤(rùn)方案方案銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入租金收入租金收入第一年第一年租金收入租金收入第二年第二年 租金收入租金收入第三年第三年總收入總收入原價(jià)方案原價(jià)方案￥109,146,700109,146,700無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)￥109,146,700109,146,700提價(jià)方案提價(jià)方案￥95,394,21695,394,216已提供已提供24%24%租賃利潤(rùn)租賃利潤(rùn)￥5,020,7485,020,748￥6