淮南市世紀(jì)天成項(xiàng)目全程招商營銷策劃報(bào)告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 淮南市世紀(jì)天成項(xiàng)目全程招商、營銷策劃報(bào)告0 02007年目 錄第一篇 城市概況第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及其分析二、淮南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、淮南市住宅地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目情況分析二、項(xiàng)目swot分析三、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算第四篇 商業(yè)篇一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營建議四、本項(xiàng)目商業(yè)招商建議第五篇 住宅篇一、本項(xiàng)目住宅規(guī)劃建議二、本項(xiàng)目住宅客群分析三、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格

2、定位五、本項(xiàng)目銷售推廣方案第一篇 城市概況淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗鄰合肥。東與滁州市屬鳳陽、定遠(yuǎn)縣毗鄰，南與合肥市屬長(zhǎng)豐縣接壤，西南與六安市屬壽縣、霍邱縣相連，西及西北與阜陽市屬潁上縣，亳州市屬利辛、蒙城縣交界 。全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺(tái)縣面積1030平方公里。全市東西長(zhǎng)78公里，南北寬51公里。下管轄潘集區(qū)、田家庵區(qū)、八公山區(qū)、謝家集區(qū)、大通區(qū)和鳳臺(tái)縣，五區(qū)一縣。全市人口約240萬。 圖1：淮南市五區(qū)一縣圖第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及其分析（一）、淮南市各年經(jīng)濟(jì)情況分析2002年淮南市全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值151

3、億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.5%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值19億元，比上年增長(zhǎng)10.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值73億元，比上年增長(zhǎng)8.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值59億元，比上年增長(zhǎng)9.9%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為7241元，比上年增長(zhǎng)8.4%。圖2：2002年淮南市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展圖例2003年淮南市完成地區(qū)生產(chǎn)總值170.5億元，按可比格價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17.8億元，下降9.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值87.0億元，增長(zhǎng)14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值65.7億元，增長(zhǎng)11.0%。按戶籍人口計(jì)算,淮南市人均地區(qū)生產(chǎn)總值為8082元(約合978美元)，比上年增加841元,增長(zhǎng)9.0%。圖3

4、：2003年淮南市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展圖例2004年淮南市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 214.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值26.48億元，增長(zhǎng)18.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值111.88億元，增長(zhǎng)18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值76.13億元，增長(zhǎng)12.6%。圖4：2004年淮南市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展圖例2005年淮南市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 263.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值29.49億元，增長(zhǎng)0.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值140.18億元，增長(zhǎng)25.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值93.93億元，增長(zhǎng)10.3%。圖5：2005年淮南市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展圖例圖6：200

5、2年-2005年淮南市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)照?qǐng)D例綜合評(píng)述：1、 從歷年淮南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)分析中發(fā)現(xiàn)，淮南市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)；2、 “三產(chǎn)”中，工業(yè)產(chǎn)值占全市國民經(jīng)濟(jì)總量最重，其次是第三產(chǎn)業(yè)，說明淮南市以工業(yè)立市，以煤炭經(jīng)濟(jì)為重心。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，其經(jīng)濟(jì)總量也在快速增長(zhǎng)，表明淮南經(jīng)濟(jì)正朝向多元化的趨勢(shì)發(fā)展；3、 2006 年，淮南市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)保持較快增長(zhǎng)，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 128.6 億元，同比增長(zhǎng) 16.3%；4、 目前淮南經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)相對(duì)高速的發(fā)展階段，隨著開放型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，居民的生活水平和購買

6、力會(huì)得到大幅度加強(qiáng)，有利于淮南房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。（二）、淮南市零售總額與城市零售總額情況分析 單位：億元圖7：2002年-2005年淮南市全市零售總額與城市零售總額情況圖例綜合評(píng)述：從圖7全市零售總額與城市零售總額比較可以看出，淮南市消費(fèi)力主要集中在淮南市市區(qū)，縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)消費(fèi)僅占全市零售總額很少量部分。（三）、淮南市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民收入情況分析 單位：元圖8：2002年-2005年淮南市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民收入情況圖例綜合評(píng)述：從圖7數(shù)據(jù)看出，淮南市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到11232元人民幣，按照現(xiàn)行匯率計(jì)算，約合1460美元。（四）、淮南市可支配收入與消費(fèi)支出情況分析 單位：元圖9

7、：2002年-2005年淮南市可支配收入與消費(fèi)支出情況圖例綜合評(píng)述：圖9所顯示相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在國家提倡居民消費(fèi)政策下，淮南市市民正在從以往“存錢”的觀念向“消費(fèi)”觀念轉(zhuǎn)變，這樣可以大大提升淮南市城市整體消費(fèi)力，也可以促進(jìn)淮南市商業(yè)長(zhǎng)足的發(fā)展。二、淮南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析（一）、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總論及其格局目前淮南市商業(yè)主要包括龍湖路商圈、淮舜路老城區(qū)商圈、陳洞路數(shù)碼一條街、人民路電器一條街、香港街建材一條街。1、龍湖路商圈 龍湖路的商業(yè)是淮南市新興的配套齊全，購物方便，購物休閑集中的城市中心商圈，主要以滿足人們?nèi)粘４箢~消費(fèi)為主。以大型商場(chǎng)、購物中心、品牌專賣店、超市、中小型街鋪為主要商業(yè)

8、形態(tài)，包括服裝、珠寶電器、化妝品、餐飲、休閑、娛樂、酒店賓館等，經(jīng)營檔次較高?？蛻舴秶婕叭幸约巴獾?，目前以商貿(mào)城步行街區(qū)為消費(fèi)龍頭，名店名廈林立，其中有新百購物中心、金色巴黎購物中心、華聯(lián)商場(chǎng)、百貨大樓等。商貿(mào)城步行街區(qū)，整個(gè)街區(qū)分布著大量的品牌專賣店，是淮南目前最繁華的商業(yè)街區(qū)，吸引了大量年輕消費(fèi)群體，代表了淮南當(dāng)今的消費(fèi)水平。但其整體街區(qū)運(yùn)營比較混亂，缺乏專業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，經(jīng)營場(chǎng)所維護(hù)不力，高消費(fèi)人群消費(fèi)力逐漸流失，商業(yè)氛圍亟待改善。2、老城商圈    老城區(qū)商圈是形成時(shí)間最長(zhǎng)的一個(gè)商業(yè)區(qū)，但相對(duì)于龍湖路商圈來說老城商業(yè)區(qū)的商品檔次較低，業(yè)態(tài)比較混亂

9、，缺乏主題，主要還是：小商品市場(chǎng)、集中式商業(yè)街，主題商場(chǎng)、專賣店等，經(jīng)營檔次中下，沿街商鋪相對(duì)破舊，屬于城市次級(jí)商圈，典型商業(yè)有淮南市鐘樓商場(chǎng)（主題商場(chǎng)）、淮濱商場(chǎng)（主題商場(chǎng)）、金灣名街（集中式商業(yè)步行街+大超市）、金太陽廣場(chǎng)（集中式商業(yè)步行街）。3、陳洞南路數(shù)碼一條街：    靠近高校，以街鋪為主，主要經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，商鋪面積較小。4、人民南路電器一條街：    以街鋪為主，主要經(jīng)營家用電器，商鋪面積中等大小，裝修較好，包括淮南家電廣場(chǎng)，各類家電專賣店（格力、長(zhǎng)虹、日立等）、空調(diào)大世界。5、香港街建材一條街：

10、60;   包括永安建材大市場(chǎng)和東安家居大市場(chǎng)，集中式專業(yè)市場(chǎng)、街鋪，經(jīng)營以建材、家具用品為主。以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營銷建議等在此背景下展開。（二）、項(xiàng)目周邊商場(chǎng)及購物中心分析1、淮南新百購物中心淮南新百購物中心由安徽福源珠寶有限責(zé)任公司和安徽金龍投資有限公司合股組建， 是跨省際大型連鎖品牌，新百百貨繼創(chuàng)業(yè)合肥、安慶、湖北黃石后，首次落戶淮南。購物中心占地面積2200平方米，商業(yè)營業(yè)面積總量為29000平米。一期投資7000萬元，預(yù)計(jì)總投資1.6億元，是田家庵區(qū)今年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目之一，也是淮南市目前面積

11、最大、環(huán)境最好、檔次最高的現(xiàn)代化綜合一站式購物中心。購物中心地處市中心商貿(mào)段，區(qū)位優(yōu)越、人氣鼎盛。購物中心的建成，對(duì)于提高田家庵區(qū)商貿(mào)品位，帶動(dòng)商貿(mào)繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善廣大群眾的購物環(huán)境，豐富廣大群眾的物質(zhì)文化生活必將起到積極的推動(dòng)作用。 其業(yè)態(tài)規(guī)劃為：1層：化妝專柜、珠寶專柜、女鞋、手機(jī)店、藥店2層：男裝、男鞋3層：女裝4層：童裝、男女內(nèi)衣、床上用品2、淮南華聯(lián)商廈淮南華聯(lián)商廈是淮南市（全國較大城市）設(shè)施先進(jìn)、集購物娛樂為一體的國有大型現(xiàn)代化綜合性商廈。位于淮南市繁華的龍湖中路，周圍居民區(qū)密集、交通便利。商廈總投資6800萬元，下設(shè)10個(gè)商場(chǎng)，3個(gè)連鎖店、1個(gè)加盟店、1個(gè)域外工貿(mào)公

12、司。自96年12月28日開業(yè)以來，華聯(lián)商廈堅(jiān)持“顧客滿意是華聯(lián)人永恒的追求”的宗旨，努力以尊客愛店、文明守紀(jì)、求實(shí)創(chuàng)新、勇爭(zhēng)一流的華聯(lián)人精神，提高素質(zhì)、樹立形象。銷售額增幅在全市乃至全省同行業(yè)中名列前茅，企業(yè)跨入淮南市10家納稅先進(jìn)單位行列。其業(yè)態(tài)規(guī)劃為：1層：超市、珠寶、鮮花、化妝專柜2層：休閑服裝、床上用品、女裝3層：精品男裝、女裝4層：家電、器械、手機(jī)5層：家電3、淮南金色巴黎購物中心金色巴黎購物中心位于田家庵區(qū)區(qū)龍湖路，由安徽新潮投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司開發(fā)建設(shè)。金色巴黎購物中民緊鄰朝陽路入口噴泉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)以浮雕和水池景觀為主，而水池也憑借人工溪流柔美與浮雕的粗獷呼應(yīng)，令游人駐足，以草

13、坪和盆景營造的綠色空間，采用明快色調(diào)地磚鋪就道路，造型別致的座椅指款牌，這一切使購物觀光人士留連旺返，坐享浮浮人流。 購物中心打破街道、樓層之間的相互封閉的空間格局，中庭上下通透，多通道連接，內(nèi)置多部自動(dòng)扶手電梯、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等，外墻天然花崗巖飾面。引入有效的商業(yè)經(jīng)營管理模式，打造淮南市商業(yè)頂級(jí)品牌。 金色巴黎購物中心位于田區(qū)龍湖路，由安徽新潮投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司開發(fā)建設(shè)。 內(nèi)部配套： 大、中、小學(xué)：幼兒園：商場(chǎng)：華聯(lián)商廈、商貿(mào)文化廣場(chǎng)、勝發(fā)大廈郵局： 銀行：交行、農(nóng)行、中行醫(yī)院：其他：  購物中心打破街道、樓層之間的相互封閉的

14、空間格局，中庭上下通透，多通道連接，內(nèi)置多部自動(dòng)扶手電梯、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等，外墻天然花崗巖飾面。  其業(yè)態(tài)規(guī)劃為：1層：男女鞋專柜、珠寶2層：女裝3層：男裝4層：攝影（其余為空）4、淮南百貨大樓淮南百貨大樓隸屬于淮南百貨集團(tuán)公司，是淮南市創(chuàng)立最早的一家綜合性的大型商業(yè)企業(yè)，總經(jīng)營面積近5000平方，處于全市最繁華的龍湖路中心商業(yè)圈?；茨习儇洿髽且粯菫榧译娚虉?chǎng)，設(shè)有批發(fā)部、工程部、售后服務(wù)部、配送部等多個(gè)部門。主要經(jīng)營：空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、手機(jī)等八大類近萬余種國內(nèi)外知名商品。銷售業(yè)績(jī)位居同行前列。淮南百貨大樓二至四樓主要經(jīng)營：精品服裝、針織

15、用品、日用百貨等。其業(yè)態(tài)規(guī)劃為：1層：家電2層：男裝3層：女裝5、商貿(mào)城步行街區(qū) 綜合評(píng)述：1、各商場(chǎng)、購物中心經(jīng)營商品檔次不高；2、業(yè)態(tài)規(guī)劃較為分散，商業(yè)品牌組合混亂；3、街區(qū)與商場(chǎng)、購物中心在經(jīng)營錯(cuò)位上有沖突，人流、消費(fèi)均朝向街區(qū)商業(yè)。三、淮南市住宅地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、淮南市城市規(guī)劃1、城市總體規(guī)劃根據(jù)淮南市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）規(guī)劃之要求，淮南市城市建設(shè)將以中心城市為節(jié)點(diǎn)，以高速公路和市域主干公路為依托，構(gòu)建“一主二副三軸”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。“一主”即東部城區(qū)、西部城區(qū)和南部新城區(qū)三大組團(tuán)，構(gòu)成中心城區(qū)；“二副”即潘集區(qū)駐地和鳳臺(tái)縣城；“三軸”即淮潘鎮(zhèn)發(fā)展軸、淮毛城鎮(zhèn)發(fā)展

16、軸、淮鳳城鎮(zhèn)發(fā)展軸。2、重點(diǎn)居住區(qū)規(guī)劃根據(jù)淮南市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）規(guī)劃之要求，規(guī)劃建設(shè)一批如洞山新村、文明村、新社東村、河西村、九龍新村、新家園、居仁村、國慶花園、東苑小區(qū)等住宅小區(qū)規(guī)劃（二）、淮南市整體樓市分析2006年，在國家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制的雙重作用下，淮南市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持良好發(fā)展勢(shì)頭，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行基本正常，市場(chǎng)供求基本平衡，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向合理，住宅價(jià)格基本穩(wěn)定，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。其運(yùn)行情況如下：1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2006年淮南全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成197.8億元，同比增長(zhǎng)54.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23.49億元,同比增長(zhǎng)56.4%，投資位于

17、安徽省全省第7位，增幅位居安徽省全省首位；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10660.3元，同比增長(zhǎng)24%，位于全省第5位。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）、2006年房地產(chǎn)開發(fā)情況：全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23.49億元,同比增長(zhǎng)56.4%，施工面積422.8萬平方米，同比增長(zhǎng)21.6%，竣工面積150.3萬平方米，同比增長(zhǎng)45.6%，銷售面積59.5萬平方米，同比增長(zhǎng)41.7%。截止到2006年12月30日，淮南市商品房市場(chǎng)共有40個(gè)入網(wǎng)銷售項(xiàng)目，入網(wǎng)銷售總面積144.34萬平方米，總幢數(shù)370幢，各類房屋總計(jì)15124套，其中可售各類房屋5590套，可售面積66.28萬平方米。（2）、商品房空置情況：全

18、市房屋空置面積14.4萬平方米，同比下降19.3%；其中住宅5.94萬平方米，商業(yè)用房6.89萬平方米。（3）、商品房銷售情況：商品房銷售市場(chǎng)旺盛，全年共銷售房屋59.5萬平方米，同比增長(zhǎng)41.7%；其中：住宅銷售54萬平方米，同比增長(zhǎng)39.3%。2006年淮南市新樓盤供應(yīng)仍以田家庵區(qū)為主，其次是八公山區(qū)。全市住宅現(xiàn)房成交均價(jià)為2040元/平方米，田家庵區(qū)年底住宅期房銷售均價(jià)為2534元/平方米。從購房用途看，91%為自用；從購買對(duì)象來看，86%為本市城市居民。 （4）、存量房交易情況：2006年全年共完成二手房交易7837件，交易面積72.14萬平方米，同比增長(zhǎng)32%；其中住宅7373套，5

19、8.75萬平方米，同比增長(zhǎng)17%。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）、從商品房預(yù)售情況看。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積124.07萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)239%。批準(zhǔn)預(yù)售面積為歷年最高水平且較前幾年有大幅增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)基本合理，供求矛盾已得到緩解。（2）、從商品房銷售情況看：全市共成交商品住宅面積54萬平方米，成交金額11.02億元，同比增長(zhǎng)93.1%，商品房的有效需求仍保持較高的增長(zhǎng)。商品房銷售仍以期房為主。（3）、從銷售價(jià)格看：一方面房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定，另一方面，隨著國家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，很大程度緩解了消費(fèi)者的非理性購買沖動(dòng)，投資炒房受到一定程度的抑制后，真實(shí)的市場(chǎng)需求凸顯出來?；茨鲜蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)

20、2006年房?jī)r(jià)始終處于平穩(wěn)的上升階段。（4）、從空置面積來看：2006年房屋空置面積的下降說明了淮南市樓市仍在一條健康的軌道上運(yùn)行，真實(shí)的需求拉動(dòng)了市場(chǎng)的繁榮，擔(dān)憂的房產(chǎn)泡沫目前在淮南市尚未形成氣候。（5）、從商品房市場(chǎng)需求情況來看：一是舊城改造拉動(dòng)了安置型需求，拆遷帶來了被動(dòng)購房的增長(zhǎng)；二是居民收入提高使居民住房消費(fèi)預(yù)期增強(qiáng)；三是因考慮照顧子女就近上學(xué)等原因，一些有特殊需求的提前實(shí)施購房計(jì)劃，加劇了需求的增長(zhǎng)；四是購房居民以本地居民普通住宅需求為主；五是低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房要求較為迫切。綜合評(píng)述：1、隨著一系列調(diào)控新政措施相繼貫徹落實(shí)，2006年淮南市房地產(chǎn)市場(chǎng)較穩(wěn)定；2、由于供求關(guān)系的變

21、化和宏觀調(diào)控的驅(qū)動(dòng)，高層住宅及大戶型的住宅銷售遭遇阻力，市場(chǎng)的變化必然影響樓盤戶型的設(shè)計(jì)，已有不少開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，開發(fā)出越來越多的中小戶型，中小戶型成為主流已是必然趨勢(shì)?？傮w來說，其設(shè)計(jì)的戶型將由大變小，功能由單一變多樣，房子也將越來越實(shí)用。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化將日益明顯。總的趨勢(shì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定，在投資炒房得到一定程度的抑制后，真實(shí)的市場(chǎng)需求將被凸顯出來，但樓價(jià)兩極分化的趨勢(shì)也會(huì)越來越明顯，高性價(jià)比區(qū)域的樓盤將會(huì)因?yàn)榈囟渭捌焚|(zhì)等原因，價(jià)格懸殊會(huì)較大。4、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入緩沖期，無論是開發(fā)總量，還是價(jià)格漲幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展都將趨于平緩。第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本

22、情況（一）、項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)據(jù)住宅建筑總面積約16000平米商業(yè)建筑總面積約20000平米建筑密度75.09%（二）、項(xiàng)目地塊實(shí)景照片 二、項(xiàng)目swot分析（項(xiàng)目地塊價(jià)值分析）（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（s）Ø 政策優(yōu)勢(shì)：政府扶持之地標(biāo)性綜合項(xiàng)目，有政府的配合及政策優(yōu)惠。Ø 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于龍湖路商圈核心位置Ø 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處主干道龍湖路一側(cè)，交通便利；Ø 項(xiàng)目可塑性強(qiáng)：商業(yè)與住宅的可規(guī)劃量體足夠大，足以形成一定的氣勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，自成一體， 樹立嶄新地標(biāo)物業(yè)典范；Ø 人氣優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目對(duì)面為商貿(mào)城步行街，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面采取“對(duì)

23、面依靠”之規(guī)劃，聚集人氣，形成區(qū)域化效應(yīng)。Ø 定位優(yōu)勢(shì)：初期項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)定位，高檔商業(yè)的引進(jìn)以及高品質(zhì)住宅開發(fā)，提升了這一地塊的檔次。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：² 此區(qū)域是房產(chǎn)開發(fā)“高價(jià)區(qū)”，高起點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃占據(jù)淮南商業(yè)制高點(diǎn)，在招商、營銷推廣方面將有利于本項(xiàng)目；² 延展本項(xiàng)目在淮南市商業(yè)市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣；² 作為新的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善；² 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車及住戶使用功能，為項(xiàng)目營銷推廣提供更完備條件；（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)（w）Ø 城市規(guī)劃建設(shè)影響本項(xiàng)目雖然處于龍湖路商圈核心位置

24、，但此區(qū)域現(xiàn)代化城市布局正在規(guī)劃中，尚未進(jìn)行建設(shè)，地表高壓線、路基、人行步道等很差，減緩了整體商業(yè)的發(fā)展。應(yīng)對(duì)措施：提前在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。（三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（o）Ø 核心商業(yè)區(qū)整體擴(kuò)展外延我司市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域商業(yè)功能處于起步階段，大多數(shù)的商業(yè)功能服務(wù)單一，缺乏高檔次的商場(chǎng)、餐飲娛樂等大品牌的進(jìn)駐。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“品牌檔次不足、商品門類不全”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。Ø 與商貿(mào)城步行街相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)通過調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目可以結(jié)合

25、商貿(mào)城步行街，構(gòu)建“區(qū)域型消費(fèi)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。本項(xiàng)目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分結(jié)合市民廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是休閑娛樂功能，形成“一站式”的消費(fèi)中心，兩者互相補(bǔ)足。（四）、項(xiàng)目威脅（t）Ø 同時(shí)期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，競(jìng)爭(zhēng)激烈在本項(xiàng)目開發(fā)之前，雙子星座、北面商住開發(fā)項(xiàng)目，還有新時(shí)代、萬樹城等大型住宅項(xiàng)目，都在本項(xiàng)目之前開發(fā)，其中雙子星座今年8月份就可上市。項(xiàng)目的銷售有較大的壓力。綜合評(píng)述：從以上swot 分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、地段、人氣、項(xiàng)目可塑性等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目配套等方面存在不足，因本項(xiàng)目尚處于開發(fā)初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，再

26、輔以差異化的市場(chǎng)定位，把握住市場(chǎng)機(jī)遇，必能取得較理想的招商和銷售業(yè)績(jī)。三、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算（一）、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1、總用地面積畝約9畝（5848平米）2、總建筑面積平方米36000平方米2.1住宅面積平方米16000平方米2.2商鋪面積平方米20000平米（二）、項(xiàng)目投資估算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1、土地費(fèi)用（含土地轉(zhuǎn)入、拆遷安置費(fèi)）285萬元8.8畝（約合5848平方米）25082、前期費(fèi)用80元/36000（總建筑面積）2882.1勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)20元/36000（總建筑面積）722.2各類規(guī)費(fèi)60元/36000（總建筑面積）2163、工程費(fèi)用1300元/36000

27、（總建筑面積）46803.1建安工程費(fèi)1200元/36000（總建筑面積）43203.2室外工程50元/36000（總建筑面積）1803.3機(jī)電工程50元/36000（總建筑面積）1804、銷售費(fèi)用(管理費(fèi)用)按銷售收入的1.5%提計(jì)324合計(jì)總投資7800（三）、銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和淮南房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3000元/ m2，商業(yè)均價(jià)定位8400元/ m2銷售收入見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量?jī)r(jià)格（均價(jià)）金額（萬元）1住宅元/ m216000300048002商業(yè)元/ m2200008400168003合計(jì)21600（四）

28、、 營業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率設(shè)定為6%，則共應(yīng)交納稅金及附加1296萬元。（五）、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）1、現(xiàn)金流入216001.1銷售收入216001.2其它收入02、現(xiàn)金流出90962.1成本投資78002.2營業(yè)稅及附加12963、稅前利潤(rùn)額125044、稅后利潤(rùn)（33%）8378第四篇 商業(yè)篇一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議（一）、商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 1、便利顧客、服務(wù)大眾。2、突出特色，利于經(jīng)營。3、提高效率，增長(zhǎng)效益。（二）、商業(yè)設(shè)計(jì)的空間設(shè)計(jì)： 1、天花板的造型設(shè)計(jì)(含騎樓及吊眉)；2、燈光的布局設(shè)計(jì)；3、噴淋

29、煙感及回風(fēng)、進(jìn)風(fēng)口的布局設(shè)計(jì)；4、排煙口設(shè)計(jì)(消防窗戶)；5、上、下水設(shè)計(jì)；6、電源管線布局設(shè)計(jì)；7、停車場(chǎng)，外圍的造型設(shè)計(jì)；8、綠化的造型設(shè)計(jì)；9、人行燈的造型及布局設(shè)計(jì)；10、動(dòng)線的造型設(shè)計(jì)與規(guī)劃；11、一層門廳的造型設(shè)計(jì)；12、特殊業(yè)種的地板要求及設(shè)計(jì)；13、地下預(yù)埋管道的設(shè)計(jì)；14、上下扶梯口柱面造型設(shè)計(jì)；15、樓面對(duì)外可視墻面設(shè)計(jì)；16、專柜架，隔斷尺度要求及設(shè)計(jì)；17、倉庫、門廳、試衣間尺度要求及設(shè)計(jì)；18、大門入口(含側(cè)門)門廳設(shè)計(jì)、墻面設(shè)計(jì)；19、后場(chǎng)設(shè)計(jì)(含與賣場(chǎng)共用設(shè)位的連接)；20、辦公室；21、洗手間；22、其他服務(wù)設(shè)施(收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、衣服修改中心、viproom、文

30、化教室、貨梯、員工出入口、消防通道、消防栓)；23、電扶梯、貨梯的設(shè)計(jì)；24、殘障通道的設(shè)計(jì)；25、不同業(yè)種輔助設(shè)計(jì)理念。（三）、本項(xiàng)目商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議從淮南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研我們得知：目前淮南市步行街區(qū)商業(yè)、商場(chǎng)商業(yè)、購物中心商業(yè)等，門類比較多，唯一的缺陷在于，業(yè)態(tài)整合不到位，導(dǎo)致品牌效應(yīng)上不去，缺失消費(fèi)補(bǔ)給。1、本項(xiàng)目商場(chǎng)定位三大法則u 商鋪開發(fā)要勇于創(chuàng)新，定位要適當(dāng)超前，但要與零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)相協(xié)調(diào)；u 商場(chǎng)的定位應(yīng)具備唯一性、錯(cuò)位性以及不可復(fù)制性，不能類同于周邊商場(chǎng)的經(jīng)營模式；u 商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，必須是潮流、時(shí)尚品牌的組合，才能獲取相對(duì)高的利潤(rùn)。2、本項(xiàng)目商業(yè)定位建議1

31、、2層商場(chǎng)定位為女性主題商場(chǎng)3層運(yùn)動(dòng)城 4層數(shù)碼城3、業(yè)態(tài)的具體劃分建議由于本商業(yè)樓層總面積約20,000平方米，規(guī)模中上。要想包括所有的業(yè)態(tài)是不太現(xiàn)實(shí)。因此，建議僅選擇那些市場(chǎng)上相對(duì)空缺、而又能夠體現(xiàn)商場(chǎng)主題定位的、能夠提升商場(chǎng)檔次的、需求量又相對(duì)較大的業(yè)態(tài)。在考慮業(yè)態(tài)的具體分布樓層時(shí)，必須結(jié)合其需要的鋪位形式、對(duì)面積的需求大小、資金承受力及利潤(rùn)率等綜合考慮。樓層功能定位業(yè)態(tài)分區(qū)b1規(guī)劃建議半層露出地面高約1.8米，底下高約3.5米，功能定位建議引進(jìn)超市f1街鋪、珠寶、化妝品、女鞋為匯集國內(nèi)一線品牌的品牌專賣店，如化妝專柜、珠寶專柜、茶茗專柜、數(shù)碼沖印等，品牌店建議選擇：周大生珠寶、老鳳祥珠

32、寶；歐美品牌店： sisley 希詩黎 guerlain 嬌蘭 clarins 嬌韻詩lancome 蘭蔻；日系品牌店： shiseido 資生堂；韓系品牌： debon 蝶妝。f2女裝、童裝服裝類品牌店建議選擇：哥弟女裝 (臺(tái)灣名牌) 、only女裝 (丹麥名牌)、艾格女裝 (法國品牌) 、歌莉婭女裝 (中國品牌)、千百惠女裝 (中國品牌)；鞋類品牌店達(dá)夫尼、白斯敦、紅蜻蜓、百麗、fed、來爾斯丹、千百度；童裝品牌店建議選擇：米奇妙、elle 、叮當(dāng)貓、安奈兒、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻開門、櫻桃小丸子、叮特來。f3潮流精品專區(qū)、運(yùn)動(dòng)城品牌店建議選擇：reebok（銳步）、asics（

33、愛世克私）、yonex（尤尼克斯）、kappa（卡帕）、lining（李寧）、nike(耐克) 、adidas(阿迪達(dá)斯) puma(彪馬) 、fila(斐樂) 、mizuno(美津濃) 、umbro(恩寶) 、kappa(背靠背) 、diadora(迪亞多那) f4大型數(shù)碼城、休閑娛樂區(qū)主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇：佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達(dá)、奧林巴斯、ibm、dell/戴爾、acer/宏基、富士通/fujitsu 華碩/asus、聯(lián)想/lenovo、惠普/hp、蘋果/apple、lg、nec、東芝/toshiba、日立/hitachi 夏普/sharp

34、、明基。f5開發(fā)商獨(dú)立擁有產(chǎn)權(quán)f6及以上住宅物業(yè)（四）、本項(xiàng)目商業(yè)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街銜接建議 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高檔商業(yè)物業(yè)，此商業(yè)物業(yè)應(yīng)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街進(jìn)行銜接，以利于商貿(mào)廣場(chǎng)步行街客流的分流，建議通過設(shè)置過街天橋，連接本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)西出入口二層與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街東出入口二層，加大本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之人流。（五）、本項(xiàng)目商場(chǎng)人流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）、注重商場(chǎng)內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰； （2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （3）、避免盲區(qū)和死角問題，并合理設(shè)置道寬。 （六）、本項(xiàng)目商場(chǎng)電梯布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、扶梯布局原則 因?yàn)楸卷?xiàng)目商場(chǎng)規(guī)劃配設(shè)中庭，故而對(duì)于扶梯的要求甚為嚴(yán)格，參照大型商場(chǎng)電梯設(shè)

35、置，故建議設(shè)置“雙道扶梯”u 商場(chǎng)的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)； u 避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道；u 引導(dǎo)顧客向上購物。2、垂直電梯的布局原則 u 貨人分流 商場(chǎng)垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。 u 專用通道設(shè)置 結(jié)合商場(chǎng)功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。 （七）、本項(xiàng)目商場(chǎng)鋪位布局規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：1、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一 商場(chǎng)鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 2、尊重消費(fèi)者的行為 人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便

36、且不易疲勞。 3、面積按定位劃分 根據(jù)整個(gè)商場(chǎng)定位劃分商鋪的面積。20以下占整個(gè)商場(chǎng)面積的10%，2040占整個(gè)商場(chǎng)的30%，4080占整個(gè)商場(chǎng)的30%，賣場(chǎng)（超市、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)）占整個(gè)商場(chǎng)的30%。4、商鋪進(jìn)深商鋪進(jìn)深與門面比例不宜大于2：1。 5、鋪位劃分方案建議根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來劃分。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持商場(chǎng)的檔次，主力店面面積宜占商場(chǎng)總面積20%左右，其余品牌店面按照樓層細(xì)分。鋪位面積原則上易大不易小。u 建議采用集中收銀的管理方式，1-3層每層設(shè)收銀處2個(gè)。u 收銀臺(tái)的使用面積以5平方米左右為基準(zhǔn)單位。u 一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積20-30平方米左右。u

37、 2層的四周布置獨(dú)立鋪，鋪位使用面積20平方米左右。u 3、4層是獨(dú)立鋪位，使用面積在4080平方米之間。u 5層建議開發(fā)商擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。（除特殊說明外，以上都以使用面積計(jì)）（八）、本項(xiàng)目商場(chǎng)內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)建議以商場(chǎng)核心主題特色（中庭）為基點(diǎn)，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的人行步道（配設(shè)無窒礙為原則），作為促銷場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。 （九）、本項(xiàng)目商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)原則； 1、與定位結(jié)合； 2、與商場(chǎng)的特色結(jié)合； 3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合； 突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放以

38、及時(shí)代這一主題 。（十）、商場(chǎng)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、與商場(chǎng)規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)； 2、停車購物的方便性，安全性； 3、人車分流；4、引導(dǎo)人流。 （十一）、商場(chǎng)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、尺寸與樓身搭配合理；2、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮；3、便于使用安裝，更換。（十二）、商場(chǎng)內(nèi)外的燈光與照明設(shè)計(jì) 1、光與色 白熾燈光耀眼而顯得熱烈，熒光燈柔和，一般商場(chǎng)都是兩者并用。從商品色彩來看，冷色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氛圍。2、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別： u

39、 從斜上方照射的光。這種光線下的商品，像在陽光下一樣，表現(xiàn)出極其自然的氛圍；u 從正上方照射的光。這種光可制造一種非常特異的神秘氣氛，高檔、高價(jià)產(chǎn)品用此光源較合適；u 從正前方照射的光。此光源不能起到強(qiáng)調(diào)商品的作用；u 從正后方照射的光。在此光線照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠(yuǎn)的地方也應(yīng)采用此光源；u 從正下方照射的光。能造成一種受逼迫的、具有危機(jī)感的氣氛。在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。另外，對(duì)于舊燈具要常換常新，更換一個(gè)壁燈、改變一個(gè)吊燈燈罩的色彩都可表現(xiàn)出與過去完全不同的氣氛。 3、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。燈光的使用上可采

40、用以下方式： u 直接照明：光源垂直往下或直接照在陳列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。 u 間接照明：又稱建筑化照明，是將光源隱藏在天花板、墻壁內(nèi)，借著反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高級(jí)餐廳用得多。 u 半間接照明：利用托架照明、垂吊照明之類的器材，借著天花板、墻壁，利用反射光源照明，專賣店、小型商超采用此法。 u 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。 u 彩色照明：利用彩色燈泡，或?qū)⒉噬馄釉跓羟?，變化出不同色彩的燈光?在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為1，店面櫥窗為24倍，店內(nèi)正面深處部分為23倍，商品陳列面為1.52倍，需加倍亮度的地方只要加上局部

41、照明即可。4、防止照明對(duì)商品的損害 有時(shí)候，當(dāng)顧客拿起商品時(shí)才發(fā)現(xiàn)商品有些部分已褪色、變色，這樣不僅商品失去了銷售的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使賣場(chǎng)的信譽(yù)大打折扣。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生，在平時(shí)應(yīng)經(jīng)常留心以下事項(xiàng)： u 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于30厘米，以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 u 要經(jīng)常查看資料和印刷品是否有褪色和卷曲的現(xiàn)象。 u 由于食品在短時(shí)間內(nèi)容易變色、變質(zhì)，所以要遠(yuǎn)離電燈。u 對(duì)逐漸暗淡的電燈要在其“壽終正寢”之前提前更換。（十三）、商場(chǎng)消防設(shè)置方案建議若商場(chǎng)發(fā)生火災(zāi)，在正常電源被切斷時(shí)，如果沒有事故照明和疏散指示標(biāo)志，受災(zāi)的人們往往因

42、找不到安全出口而發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等，尤其是大型商場(chǎng)人員集中的場(chǎng)所，發(fā)生火災(zāi)后，極易造成較大的傷亡事故；同時(shí)，也不利于消防隊(duì)員進(jìn)行滅火和搶救傷員，疏散物資等，因此，設(shè)置符合規(guī)定的應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志是十分重要的。 應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志的設(shè)置要求：1、疏散用的應(yīng)急照明，其地面最低照度不應(yīng)低于0.5lx；2、消防控制室、消防水泵房、防排煙機(jī)房、配電室和自備發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房以及發(fā)生火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的其它房間的應(yīng)急照明，仍應(yīng)保證正常照明的照度；3、疏散應(yīng)急照明燈宜設(shè)在墻面上或頂棚上。安全出口標(biāo)志宜設(shè)在出口的頂部；疏散走道的指示標(biāo)志宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面 1m以下的墻面上。走道疏散標(biāo)

43、志燈的間距不應(yīng)大于20m；4、應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志，應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩；5、應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20min。（十四）、商場(chǎng)的裝修方案建議為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個(gè)性展示，建議商場(chǎng)的裝修采用如下方式：地面和天花統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修，各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可自由設(shè)計(jì)。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的器具，營造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨（一）、世紀(jì)天成攻略一：型塑最優(yōu)質(zhì)商業(yè)形態(tài) 1、第一考慮吸納客流在商場(chǎng)的成敗中，選址至關(guān)重要，國外的商場(chǎng)或者購物中心很多是建在郊區(qū)，而國內(nèi)現(xiàn)有

44、的商場(chǎng)和購物中心許多都是在市中心，世紀(jì)天成的選址也是如此，其理由如下：（1）、國內(nèi)人喜歡聚居，城市中心繁華地區(qū)人口最密集、消費(fèi)力強(qiáng)；（2）、市中心交通上購物較方便；（3）、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不可能讓每家每戶都有私家車；Ø 聚氣優(yōu)勢(shì) 世紀(jì)天成最大的資源優(yōu)勢(shì)在于地理位置，處于龍湖路商圈核心位置，與商貿(mào)城步行街區(qū)隔龍湖路相望，具有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)。Ø 交通優(yōu)勢(shì) 處于城市主干道，公交線路密集，出租車計(jì)價(jià)便宜且數(shù)量眾多。Ø 商圈優(yōu)勢(shì) 處于核心商圈，淮南全市商業(yè)消費(fèi)均集中于此。 2、最佳設(shè)計(jì)地標(biāo)優(yōu)勢(shì) 世紀(jì)天成建筑總層數(shù)超過30層，在區(qū)域范圍內(nèi)確立地標(biāo)建筑地位。（1）、由于處于市心位置

45、，土地供應(yīng)趨緊，地面停車位較少，故建議在建筑設(shè)計(jì)上增加地下停車場(chǎng)建設(shè)。（2）、從世紀(jì)天成規(guī)劃效果圖上看，項(xiàng)目總體采用星級(jí)酒店的外立面設(shè)計(jì)，唯建筑頂部設(shè)計(jì)不合理，與整體建筑風(fēng)格相異，建議采用圓尖頂設(shè)計(jì)。商業(yè)頂層建議設(shè)計(jì)成中庭，采光效果好，可提升商場(chǎng)整體檔次與形象。Ø 高層建筑，配設(shè)兩部觀光電梯，更能增強(qiáng)地表建筑的品位；Ø 商場(chǎng)增設(shè)中庭設(shè)計(jì)，提升商場(chǎng)整體檔次；Ø 商場(chǎng)應(yīng)突出動(dòng)線設(shè)計(jì)，給顧客一種自然的行走引導(dǎo)，避免迷宮式的設(shè)計(jì)讓顧客走斷頭路、回頭路。（二）、世紀(jì)天成攻略二：業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏利秘訣1、優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配成功經(jīng)營的主力店對(duì)商場(chǎng)的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用：Ø

46、帶來穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性；Ø 能夠吸引更多的消費(fèi)群體，增加人流量，幫助其他專業(yè)店等提高銷售力；世紀(jì)天成商場(chǎng)從開始應(yīng)從主力店招商做起，同時(shí)確立功能店等進(jìn)駐，以充分優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配。2、聘請(qǐng)知名“商管”公司為了便于商場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營管理，前期聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司，通過管理經(jīng)營的租金投報(bào)給業(yè)主，獲取商場(chǎng)整體運(yùn)營，以穩(wěn)定商場(chǎng)經(jīng)營。 3、整合大型品牌租戶整合租戶就是把不同業(yè)態(tài)的租戶有機(jī)地組合在一起，世紀(jì)天成根據(jù)淮南市本地的環(huán)境、居民消費(fèi)水平、交通、風(fēng)俗習(xí)慣等多種因素來安排整合主力店、品牌店、功能店等，讓所有的商家都能獲利。 4、特色業(yè)態(tài)運(yùn)動(dòng)城、數(shù)碼城3層運(yùn)動(dòng)城引進(jìn)國內(nèi)一線主力品牌店

47、面進(jìn)駐，創(chuàng)造一流的個(gè)人服務(wù)空間。4層數(shù)碼城專業(yè)數(shù)碼品牌店引進(jìn)，帶動(dòng)4層其他專業(yè)店品牌進(jìn)駐。三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營建議（一）、經(jīng)營布局遵循原則1、符合整個(gè)購物中心戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑等功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，如超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營者雙贏的局

48、面；6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如服飾和化妝可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一層或同一功能區(qū)經(jīng)營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用；8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；9、方便顧客消費(fèi)的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個(gè)原則，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂趣，其二是先購物、后休閑符合人消費(fèi)的習(xí)慣；10、視覺形象原則，整個(gè)經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。（二）、經(jīng)營策

49、略經(jīng)營布局規(guī)范了購物中心的硬件功能，而經(jīng)營模式則是為了完善購物中心的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，世紀(jì)天成購物中心才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了十六字的經(jīng)營模式：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營整合市場(chǎng)、合理回報(bào)1、 統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外（外鋪、大戶），為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩余商鋪或整體買斷的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有商管公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商。市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃

50、為主。2、 協(xié)助經(jīng)營世紀(jì)天成購物中心的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，即整體統(tǒng)一經(jīng)營與外鋪獨(dú)立經(jīng)營相結(jié)合，服從購物中心整體管理。從而避免產(chǎn)權(quán)商戶經(jīng)營不可控，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。Ø 強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓淮南市人民都來此消費(fèi)；Ø 舉辦每年一度的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象；Ø 成立聘請(qǐng)演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費(fèi)；Ø 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個(gè)輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個(gè)享樂的購物天堂；Ø 定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。3、 部分自營

51、商管公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進(jìn)駐時(shí)，需鼓勵(lì)簽約大商戶自營商戶進(jìn)行自營，采用部分自營提升經(jīng)營氛圍，帶動(dòng)商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。在自營項(xiàng)目獲得發(fā)展后，如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：Ø 市場(chǎng)有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；Ø 經(jīng)營項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的，如旅游商品等；Ø 有市場(chǎng)前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目，如化裝飾品、家電數(shù)碼、音像制品等；Ø 百姓生活有需求，對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價(jià)超市；Ø 適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，如免費(fèi)的休閑區(qū)；4、 整合市場(chǎng)

52、Ø 整合市場(chǎng)功能，集購物、娛樂、休閑等功能于一體；Ø 整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二層組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；Ø 整合招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；Ø 整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。5、 完善政策Ø 向政府及主管部門爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；Ø 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；Ø 強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力。6、 合理的投資回報(bào)Ø 保證市場(chǎng)和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；Ø 通過市

53、場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；Ø 通過市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量房源的銷售。四、本項(xiàng)目商業(yè)招商建議（一）、招商計(jì)劃1、成立招商團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)的招商有賴于專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，依據(jù)本項(xiàng)目之實(shí)際情況以及考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況，應(yīng)成立獨(dú)立的招商團(tuán)隊(duì)，與商管公司業(yè)務(wù)適當(dāng)分開、但需配合商管公司銜接經(jīng)營。2、制定具體的招商政策Ø 招商的目標(biāo)和原則；Ø 招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度；Ø 制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；Ø 制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；Ø 確定招商合同樣本；Ø 確定租金標(biāo)

54、準(zhǔn)和聯(lián)營等條件；Ø 確定優(yōu)惠幅度和條件；Ø 部分大項(xiàng)目的招商方案。、招商區(qū)域確定招商區(qū)域以安徽全區(qū)域?yàn)橹鳎罂蛻艉推放瓶蛻舻恼猩虆^(qū)域?yàn)槿珖?；、大客戶及品牌商戶的招商招商策略采用以大帶小，以品牌帶?dòng)一般商戶的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開；收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問拜訪、公關(guān)等推介程序展開招商。、市場(chǎng)招商的全面展開針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶的招商工作全面啟動(dòng)；針對(duì)中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介。、商戶的登記和

55、初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；對(duì)登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；對(duì)經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；、商戶資格審查Ø 審查經(jīng)營類型；Ø 審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力；Ø 審查經(jīng)營能力；Ø 審查品牌優(yōu)勢(shì)；Ø 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；Ø 確定首披進(jìn)駐商戶；Ø 其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng)；、 與商戶簽定合同交納租金或保證金；簽定正式合同（自營或租賃等）。、自營項(xiàng)目確定對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項(xiàng)目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備。1、 開業(yè)籌備Ø 一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由項(xiàng)目工程公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；Ø 二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；Ø 統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、廣告牌制作，進(jìn)行街道、步道、項(xiàng)目外里面、內(nèi)裝的美化和亮化，烘托購物氣氛；Ø 組織和督促商戶進(jìn)貨；Ø