1115四川省羅江縣金山樓市調(diào)查報(bào)告

1、羅江縣金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告羅江縣金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告20112011年年1111月月第一部分：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析第一部分：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析金山因古時(shí)人們?cè)趫?chǎng)鎮(zhèn)東外營(yíng)盤山一帶挖洞淘金而得名。宋代元豐年間(1078年)金山設(shè)鎮(zhèn)。位于羅江縣北部，為原金山鎮(zhèn)、大井鎮(zhèn)合并而成，為省級(jí)重點(diǎn)小集鎮(zhèn)。金山鎮(zhèn)隸屬于羅江縣，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，與綿陽(yáng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和安縣相接壤，東與綿陽(yáng)涪城區(qū)接壤，西、南分別與羅江縣的調(diào)元鎮(zhèn)、萬(wàn)安鎮(zhèn)、御營(yíng)鎮(zhèn)為鄰。處于成、德、綿高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，素有綿陽(yáng)“后花園”之稱。城市區(qū)位城市區(qū)位金山鎮(zhèn)交通便利，寶成鐵路復(fù)線、城際快鐵、成綿高速公路、國(guó)道108線穿鎮(zhèn)而過(guò)，與省道譚秀公路和鎮(zhèn)內(nèi)鎮(zhèn)村

2、公路形成四通八達(dá)的縱橫交錯(cuò)交通網(wǎng)。鎮(zhèn)內(nèi)有譚家壩火車站和三級(jí)客運(yùn)汽車站，距離德陽(yáng)38公里、成都國(guó)際雙流機(jī)場(chǎng)約120公里，距離綿陽(yáng)南山機(jī)場(chǎng)約18公里。交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)金金山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與羅羅江江縣、縣、德德陽(yáng)陽(yáng)市、市、綿綿陽(yáng)陽(yáng)位位置置關(guān)關(guān)系系圖圖綿陽(yáng)綿陽(yáng)市區(qū)市區(qū)羅江羅江縣城縣城德陽(yáng)德陽(yáng)城區(qū)城區(qū)金山鎮(zhèn)金山鎮(zhèn)金山鎮(zhèn)行政轄區(qū)面積77.15平方公里，有17個(gè)行政村，一個(gè)社區(qū)居委會(huì)；全鎮(zhèn)人口約4萬(wàn)人。08年地震后，隨著金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，以及建設(shè)步伐的加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使得城鎮(zhèn)常駐人口逐年增多，預(yù)計(jì)金山鎮(zhèn)現(xiàn)有城鎮(zhèn)常駐人口近1萬(wàn)人。按羅江縣“十二五”發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，羅江縣政府要把金山鎮(zhèn)打造成綿陽(yáng)

3、后花園、羅江縣縣城附中心、城區(qū)面積5平方公里、10萬(wàn)人口的重要城鎮(zhèn)。因此，金山鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)模、城鎮(zhèn)人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都將不斷擴(kuò)大，這將極大拉動(dòng)金山房地產(chǎn)市場(chǎng)快速向前。鎮(zhèn)域規(guī)模鎮(zhèn)域規(guī)模隨著金山鎮(zhèn)城市化的加快，使得城鎮(zhèn)常駐人口逐年增多，但由于外來(lái)人口少導(dǎo)致了人口增長(zhǎng)速度較慢；但是，金山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口占全鎮(zhèn)人口的絕大部分，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人口的自然增長(zhǎng)等必然將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求量。人口狀況人口狀況金山鎮(zhèn)屬羅江縣轄內(nèi)第二大鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)配套相當(dāng)成熟。擁有中學(xué)2所，小學(xué)5所，幼兒院7所，醫(yī)院1所，日供1800噸自來(lái)水廠1座?，F(xiàn)有個(gè)體工商戶700余家，購(gòu)物超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家電專賣店、商務(wù)酒店、餐飲、休

4、閑娛樂、銀行、郵政、公交運(yùn)輸?shù)扰涮滓粦?yīng)俱全。擁有高、中檔客車110輛，大小貨車600余輛，運(yùn)輸業(yè)發(fā)達(dá)。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有寶成線譚家壩火車站，建有三級(jí)客運(yùn)站一座。有變電站、民用天然氣站、自來(lái)水廠，水、電、氣、通訊設(shè)施配套成熟。城鎮(zhèn)配套城鎮(zhèn)配套由羅江經(jīng)濟(jì)看金山經(jīng)濟(jì)實(shí)力由羅江經(jīng)濟(jì)看金山經(jīng)濟(jì)實(shí)力由上表可見，2007至2009年羅江縣各年gdp保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，到2010年末已超過(guò)50億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的勢(shì)頭，而作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下整體快速發(fā)展；同時(shí)，羅江縣正在逐步完善以塑膠、電子、食品、機(jī)械等行業(yè)為重點(diǎn)的工業(yè)框架，將培育形成一批有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的億元以上骨干企業(yè)，而金山工業(yè)園區(qū)的

5、建設(shè)正是這一框架內(nèi)的重要舉措，將為羅江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出巨大貢獻(xiàn)，也帶了金山房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從從gdp的增長(zhǎng)看的增長(zhǎng)看由上表可見，2007至2009年羅江縣各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。可見，近年來(lái)羅江經(jīng)濟(jì)狀況良好，房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間，城鎮(zhèn)民民人均可支配收入在萬(wàn)元以上，市場(chǎng)消費(fèi)能力十分強(qiáng)勁。從人均從人均gdp的增長(zhǎng)看的增長(zhǎng)看加快金山由農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向工業(yè)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。加快金山由農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向工業(yè)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。全力打造全力打造“白（白馬關(guān)）白（白馬關(guān)）金（金山）金（金山）”走廊、走廊、“南接北擴(kuò)南接北擴(kuò)”的工業(yè)強(qiáng)縣的工業(yè)強(qiáng)縣羅江縣政府針對(duì)金山鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略思路羅江縣政府針對(duì)金山鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)

6、略思路羅江縣對(duì)金山城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展方向羅江縣對(duì)金山城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展方向金山工業(yè)園區(qū)總規(guī)劃面積20平方公里，以“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”全力打造電子、機(jī)械制造、有色金屬、農(nóng)副產(chǎn)品、建材及輕紡、食品為主的現(xiàn)代工業(yè)基地。到2009年底園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施已基本完善，建成面積達(dá)4平方公里。截止2010年底，金山工業(yè)園已與98家企業(yè)簽訂了投資協(xié)議，協(xié)議引資87.5億余元。58家簽約企業(yè)先后入駐園區(qū)并順利開工建設(shè)，15家企業(yè)投入生產(chǎn)，園區(qū)產(chǎn)值達(dá)到8.65億元。工業(yè)發(fā)展現(xiàn)況工業(yè)發(fā)展現(xiàn)況按羅江縣政府戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，按羅江縣政府戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，20082008年金山工業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)。年金山工業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)。

7、預(yù)計(jì)到2011年末，將建成區(qū)達(dá)到8平方公里，新入駐企業(yè)30余家，總產(chǎn)值達(dá)到20億元。未來(lái)幾年，金山工業(yè)園區(qū)將逐步以“中國(guó)西部rfid產(chǎn)業(yè)園”、“l(fā)ed綠色照明產(chǎn)業(yè)園”和“建材產(chǎn)業(yè)園”等園中園為龍頭，形成以電子材料、綠色新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以建筑材料、機(jī)械加工、食品加工為輔助產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。逐步建成功能健全、服務(wù)配套、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。到“十二五”末，建成區(qū)域?qū)⑦_(dá)到15平方公里，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到200戶以上，年產(chǎn)值達(dá)到150億元以上，年創(chuàng)稅收6億元以上。金山工業(yè)發(fā)展目標(biāo)金山工業(yè)發(fā)展目標(biāo)為配合城市化建設(shè)步伐和金山工業(yè)園區(qū)建設(shè)同步的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，香山鷺島主題酒店溫泉大酒店（四星級(jí)）主

8、體全部竣工，進(jìn)入全面裝修階段。香山鷺島所報(bào)三aaa景區(qū)建設(shè)已分階段開始動(dòng)工，香山鷺島在2011年上半年接待游客4余萬(wàn)人，銷售收入220余萬(wàn)元。以農(nóng)家樂農(nóng)業(yè)觀光和休閑度假為主的休閑旅游業(yè)也正在興起，并得以穩(wěn)步增長(zhǎng)。休閑旅游休閑旅游城市規(guī)劃城市規(guī)劃從金山鎮(zhèn)最新的從金山鎮(zhèn)最新的“城市規(guī)劃圖城市規(guī)劃圖”不難看出金山鎮(zhèn)的城市規(guī)劃布局方向：不難看出金山鎮(zhèn)的城市規(guī)劃布局方向：l以國(guó)道108線為界，西面主要規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)及相關(guān)配套用地，東面為居住區(qū)用地，而工業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是電子材料和綠色新材料，這正符合德陽(yáng)市總體規(guī)劃思路。由此可見，金山將依托德陽(yáng)市和羅江縣的整體發(fā)展思路，全力發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)產(chǎn)業(yè)；l另一方面，

9、為加快城市化進(jìn)程，使之與工業(yè)園區(qū)的發(fā)展配套，規(guī)劃了大體量的居住用地，從圖形上看與首期體量與工業(yè)園區(qū)用地面積相當(dāng)，預(yù)計(jì)總量在58平方公里，可供出讓的土地十分充裕。按按2008-20202008-2020德陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃綱要德陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃綱要的總體思路，到的總體思路，到20202020年，羅江將打造年，羅江將打造成四川省級(jí)歷史文化名城，德陽(yáng)市域北部門戶，以弘揚(yáng)三國(guó)文化為重點(diǎn)的歷史成四川省級(jí)歷史文化名城，德陽(yáng)市域北部門戶，以弘揚(yáng)三國(guó)文化為重點(diǎn)的歷史文化旅游城市，以發(fā)展塑膠原料、電子材料為主導(dǎo)的山水園林城市；城市人口文化旅游城市，以發(fā)展塑膠原料、電子材料為主導(dǎo)的山水園林城市；城市人口達(dá)達(dá)1212萬(wàn)人

10、，城市建設(shè)用地萬(wàn)人，城市建設(shè)用地1212平方公里。平方公里。小結(jié)：小結(jié)：隨著德陽(yáng)、羅江兩級(jí)政策對(duì)金山工業(yè)園區(qū)建設(shè)的明確戰(zhàn)略指向，使得金山房地產(chǎn)市隨著德陽(yáng)、羅江兩級(jí)政策對(duì)金山工業(yè)園區(qū)建設(shè)的明確戰(zhàn)略指向，使得金山房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道，城市價(jià)值及吸引力正在增強(qiáng)，已得到本地和外地眾多場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道，城市價(jià)值及吸引力正在增強(qiáng)，已得到本地和外地眾多開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的認(rèn)同。開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的認(rèn)同。但金山目前存在幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：但金山目前存在幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：?jiǎn)栴}一：?jiǎn)栴}一：金山缺水嚴(yán)重，無(wú)疑是會(huì)成為工業(yè)園區(qū)的發(fā)展阻力，更也會(huì)增加城區(qū)居民的生活成本，產(chǎn)生關(guān)鏈性影響，且此問題短時(shí)間內(nèi)無(wú)法得以解決

11、；問題二：?jiǎn)栴}二：2010年金山鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)違規(guī)違紀(jì)被行政處罰后，原定計(jì)劃難以推進(jìn)，園區(qū)內(nèi)諸多入駐企業(yè)已處于停工或半停工狀態(tài)，而工業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)是金山樓市的風(fēng)向標(biāo)，再加之樓市調(diào)控政策的顯效，雪上加霜已使得金山樓市完全進(jìn)入冰凍期，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)較難判斷。要繁榮工業(yè)園區(qū)建設(shè)和快速投產(chǎn)，需要政府下大力氣提供更多幫扶，以提震企業(yè)信心，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售。第二部分：房地產(chǎn)政策動(dòng)向第二部分：房地產(chǎn)政策動(dòng)向稅費(fèi)政策稅費(fèi)政策1、個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅名時(shí)限由2年恢復(fù)至5年；2、契稅： 住房：90（不包括90）以下 1%。 90-144（不包括144） 2%。 144以上、第二套房及以上 4%。 營(yíng)業(yè)房：4%3、

12、維修基金：2%金融政策金融政策p羅江縣各銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款政策，審核資料非常嚴(yán)格，且目前已無(wú)額度放貸；p工商銀行針對(duì)首套房貸在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%，增加了購(gòu)房者的置業(yè)負(fù)擔(dān)；p各銀行針對(duì)購(gòu)買營(yíng)業(yè)房的貸款，在基準(zhǔn)利率上均上浮了20%至60%；由此可見：各銀行目前執(zhí)行的按揭貸款政策，既增加了開發(fā)企業(yè)的關(guān)系成本，更增加了購(gòu)房者的置業(yè)負(fù)擔(dān)，加之當(dāng)前冰冷的房市狀況，剛性需求已經(jīng)深受抑制。羅江各銀行按揭貸款政策羅江各銀行按揭貸款政策銀行銀行首套房首套房二套房二套房商業(yè)商業(yè)備注備注中國(guó)銀行基準(zhǔn)利率，首付30%，最長(zhǎng)貸款年限20年。利率上浮1.1倍，首付60%以上，最長(zhǎng)貸款年限20年。暫停受理農(nóng)行基準(zhǔn)利

13、率，首付30%，最長(zhǎng)貸款年限20年。利率上浮1.1倍，首付60%以上，最長(zhǎng)貸款年限20年。利率上浮1.2倍，首付50%以上，最長(zhǎng)貸款年限10年。信用社暫停受理暫停受理暫停受理保險(xiǎn)德陽(yáng)銀行暫停受理暫停受理暫停受理工行利率上浮10%，首付30%以上，最長(zhǎng)貸款20年。利率上浮20%，首付60%以上，最長(zhǎng)貸款20年。利率上浮60%，首付50%以上，最長(zhǎng)貸款10年。保險(xiǎn)，u盾，融資顧問費(fèi)第三部分：土地市場(chǎng)分析第三部分：土地市場(chǎng)分析土地交易概況土地交易概況從2007年7月至2011年9月，金山鎮(zhèn)累計(jì)供地41宗（含工業(yè)用地9宗），總955.5畝，（含工業(yè)用地380.6畝），其中商住用地出讓情況為：l2009

14、年出讓商住用地21宗，共229.5畝，實(shí)現(xiàn)土地收入2271萬(wàn)元，l2010年出讓商住用地10宗，共321.3畝（含199.1畝經(jīng)適房用地），實(shí)現(xiàn)土地收入4438萬(wàn)元；l2011年出讓商住用地2宗，共18.1畝，實(shí)現(xiàn)土地收入886.5萬(wàn)元。主要商住用地成交分析主要商住用地成交分析成交時(shí)間成交時(shí)間用途用途容積率容積率地塊面積（畝）地塊面積（畝）成交金額成交金額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )成交單價(jià)成交單價(jià)（萬(wàn)（萬(wàn)/ /畝）畝）2009-4-16商住1.85.799.79217.52009-5-22商住2.46.4116.84418.32009-7-28商住2469.317.32009-9-1商住2.40.4

15、7.418.52009-9-10商住26.5113.7517.52009-9-21商住1.21.739.06232009-9-23商住256.31125202009-9-25商住2.411.4233.904820.52010-9-20商住2.840.91303.75331.92010-9-20商住2.837.31188.59431.92011-7-15商住314.6728.549.92011-9-5商住2.43.5157.9545.1n成交價(jià)格：成交價(jià)格：從時(shí)間上來(lái)看成交價(jià)格，下半年成交地塊的價(jià)格較上半年要略高，2009年至2011年成交價(jià)格一路走高，表明隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體向好，開

16、發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市看好，但在從2011年起，實(shí)際成交宗地?cái)?shù)減少，2011年僅成交兩宗，說(shuō)明宏觀調(diào)控政策抑制了開發(fā)企業(yè)拿地信心。n控規(guī)：控規(guī)：由上表可見：從2009年9月23日起出讓的居住用地的容率均在2.03.0左右，說(shuō)明未來(lái)的物業(yè)形態(tài)是以小高層及高層為主。土地位置土地面積（畝）容積率建筑密度綠地率土地性質(zhì)羅江縣金山鎮(zhèn)中發(fā)村10組17-2號(hào)地塊402.240%25%居住羅江縣金山鎮(zhèn)土橋村一組土橋村4號(hào)地塊532.340%25%居住羅江縣金山鎮(zhèn)土橋村一組土橋村一組3號(hào)地塊512.340%25%居住近期擬出讓土地基本情況近期擬出讓土地基本情況用地簡(jiǎn)析用地簡(jiǎn)析n控規(guī)：控規(guī)：由前表可見，2011

17、年即將出讓的居住用地的容積率均在2.3以上，建筑密度控在40%以內(nèi)，綠地率均在25%以上，可見三宗土地未來(lái)的物業(yè)形態(tài)是以多層或小高層面市。n宗地面積：宗地面積：從出讓宗地地塊面積來(lái)看，三宗土地面積均在40畝以上，這樣的供給特點(diǎn)在前兩年的土地供給中較少。由此可見，為提升金山房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)，金山政府有意識(shí)地提供面積較大的土地進(jìn)行出讓，以便開發(fā)企業(yè)更好的項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，提升城市形象。小結(jié)：小結(jié)：u在在20082008年金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)后，以及金山鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加快、國(guó)家經(jīng)濟(jì)年金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)后，以及金山鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加快、國(guó)家經(jīng)濟(jì)面以及面以及2009200920102

18、010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體向好，開發(fā)商對(duì)房地市場(chǎng)的信心十足，表現(xiàn)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體向好，開發(fā)商對(duì)房地市場(chǎng)的信心十足，表現(xiàn)在土地市場(chǎng)的供需兩旺。現(xiàn)已有較多新項(xiàng)目入市，提供了龐大在供應(yīng)量；在土地市場(chǎng)的供需兩旺。現(xiàn)已有較多新項(xiàng)目入市，提供了龐大在供應(yīng)量；u20102010年起，隨著宏觀調(diào)控的影響，金山土地供量應(yīng)有所減少，實(shí)際成交得以回落。年起，隨著宏觀調(diào)控的影響，金山土地供量應(yīng)有所減少，實(shí)際成交得以回落。但近期又有但近期又有140140多畝土地掛牌出讓，加之尚未入市的項(xiàng)目，未來(lái)多畝土地掛牌出讓，加之尚未入市的項(xiàng)目，未來(lái)1 13 3年競(jìng)爭(zhēng)將非常年競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。激烈。第四部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分：房

19、地產(chǎn)市場(chǎng)分析08年地震過(guò)后，按羅江縣災(zāi)后重建整體發(fā)展規(guī)劃，金山鎮(zhèn)全面啟動(dòng)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，此利好消息吸引了眾多嗅覺靈敏的本地和外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛到金山拿地從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，為羅江縣轄區(qū)內(nèi)房地市場(chǎng)最為活躍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前入市項(xiàng)目已達(dá)8個(gè)以上，最大規(guī)模在22萬(wàn)平米左右，產(chǎn)品類型有多層、小高層和高層產(chǎn)品，但目前市場(chǎng)主推多層產(chǎn)品?？傮w態(tài)勢(shì)總體態(tài)勢(shì)版塊分析版塊分析n金山鎮(zhèn)因目前城鎮(zhèn)規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊無(wú)明顯劃分，項(xiàng)目主要集中于新政府辦公大樓附近、場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)中心位置以及108國(guó)道旁和工業(yè)園區(qū)附近在個(gè)區(qū)域。n新政府辦公大樓附近、場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)中心地域?qū)儆诮鹕胶诵膮^(qū)域，屬金山較早的建成區(qū)，配套成熟，站位優(yōu)

20、勢(shì)十分明顯，但所開發(fā)的項(xiàng)目體量均較小，項(xiàng)目檔次和產(chǎn)品品質(zhì)均不高，以多層和小高層為主，如金福公寓、怡和園項(xiàng)目。n工業(yè)園區(qū)附近為目前金山房地產(chǎn)最為活躍的區(qū)域，項(xiàng)目比較集中，規(guī)模較大，品質(zhì)較高，以多層、高層產(chǎn)品為主，如金山國(guó)際、金鑫家園等。產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品價(jià)格金山整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，目前狀況為：金山整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，目前狀況為：多層：多層：23002300元元/ /平米平米一層商業(yè)：一層商業(yè)：55005500元元/ /平米平米二層商業(yè)：二層商業(yè)：35003500元元/ /平米平米市場(chǎng)供、需分析市場(chǎng)供、需分析p從09年底第一個(gè)商品房項(xiàng)目錦繡金山入市到2011年10月，累計(jì)住宅市場(chǎng)量供應(yīng)超過(guò)78.6萬(wàn)平米

21、，實(shí)際釋放量11.2萬(wàn)平米，即每年平均釋放量在5.6萬(wàn)平米左右；商業(yè)供應(yīng)量在6.53萬(wàn)平米，實(shí)際釋放量1.45萬(wàn)平米左右。入市項(xiàng)目住宅剩余量67.4萬(wàn)平米，商業(yè)剩余量5.08萬(wàn)平米；p近期將有144畝土地拍出，容積累按2.3計(jì)算，供應(yīng)量將新增22萬(wàn)平米。產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)項(xiàng) 目目數(shù)數(shù) 量量多層金福公寓、天街壹號(hào)、陽(yáng)晨錦繡金山、陽(yáng)晨金鑫家園、金山名城、長(zhǎng)橋郡6高層怡和園1綜合形態(tài)金山國(guó)際1產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)以上表可見：以上表可見：多層產(chǎn)品形態(tài)為市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃的主流方式；多層產(chǎn)品形態(tài)為市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃的主流方式；高層產(chǎn)品雖有規(guī)劃，但均未開始對(duì)外銷售，消費(fèi)者能否接受或愿意接受還需佐證。高層產(chǎn)品雖有規(guī)劃，但均

22、未開始對(duì)外銷售，消費(fèi)者能否接受或愿意接受還需佐證。置業(yè)戶分析置業(yè)戶分析由入市項(xiàng)目導(dǎo)入的客源分析由入市項(xiàng)目導(dǎo)入的客源分析主要為外地和金山周邊寶林、主要為外地和金山周邊寶林、塔水、清泉、河邊、大井、慧塔水、清泉、河邊、大井、慧覺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的置業(yè)客戶覺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的置業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)客源是一個(gè)伴隨區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)客源是一個(gè)伴隨區(qū)域發(fā)展而不斷升級(jí)的客群，目前還沒而不斷升級(jí)的客群，目前還沒有得以體現(xiàn)。有得以體現(xiàn)。金山鎮(zhèn)的行政單位和事業(yè)編制人金山鎮(zhèn)的行政單位和事業(yè)編制人員，或長(zhǎng)駐金山，但在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)員，或長(zhǎng)駐金山，但在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)任職的行政、事業(yè)人員。任職的行政、事業(yè)人員。主要是金山城鎮(zhèn)和周邊鄉(xiāng)村的主要是金山城鎮(zhèn)和周邊鄉(xiāng)村的本地居

23、民。本地居民。羅江的趨高房?jī)r(jià)，促使部分人群將金羅江的趨高房?jī)r(jià)，促使部分人群將金山作為第二置業(yè)選擇地。山作為第二置業(yè)選擇地。金山金山小結(jié)：小結(jié)：通過(guò)對(duì)通過(guò)對(duì)0909年起拍出的土地面積進(jìn)行測(cè)算，對(duì)比此階段入市項(xiàng)目的放量情況，所拍土年起拍出的土地面積進(jìn)行測(cè)算，對(duì)比此階段入市項(xiàng)目的放量情況，所拍土地基本已全部進(jìn)入實(shí)際開發(fā)階段。地基本已全部進(jìn)入實(shí)際開發(fā)階段。通過(guò)前面的數(shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)通過(guò)前面的數(shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)1 13 3年，金山商住累計(jì)供應(yīng)量將達(dá)年，金山商住累計(jì)供應(yīng)量將達(dá)9494萬(wàn)平米以上。萬(wàn)平米以上。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深化發(fā)展，金山房地產(chǎn)產(chǎn)品類型逐漸豐富、品質(zhì)在不斷提高，產(chǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深化發(fā)展，

24、金山房地產(chǎn)產(chǎn)品類型逐漸豐富、品質(zhì)在不斷提高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已規(guī)劃有高層產(chǎn)品，但市場(chǎng)在售產(chǎn)品均為純多層；商業(yè)產(chǎn)品以品結(jié)構(gòu)已規(guī)劃有高層產(chǎn)品，但市場(chǎng)在售產(chǎn)品均為純多層；商業(yè)產(chǎn)品以1 13 3層的臨街層的臨街商鋪和社區(qū)商鋪為主，暫無(wú)大型的專業(yè)市場(chǎng)。商鋪和社區(qū)商鋪為主，暫無(wú)大型的專業(yè)市場(chǎng)。產(chǎn)品價(jià)格逐步上浮，由產(chǎn)品價(jià)格逐步上浮，由0909年的年的19001900元元/ /平米，到現(xiàn)在的平米，到現(xiàn)在的23002300元元/ /平米，支撐了開發(fā)企平米，支撐了開發(fā)企業(yè)的投資信心。業(yè)的投資信心。小結(jié)：小結(jié)：第五部分：結(jié)論第五部分：結(jié)論雖然金山工業(yè)園區(qū)目前進(jìn)展情況不如預(yù)期樂觀，但作為德陽(yáng)、羅江兩級(jí)政府的重大雖然金山工業(yè)園

25、區(qū)目前進(jìn)展情況不如預(yù)期樂觀，但作為德陽(yáng)、羅江兩級(jí)政府的重大戰(zhàn)略既定目標(biāo)，整體前景樂觀，金山政府作為具體運(yùn)作機(jī)構(gòu)，勢(shì)必將會(huì)全力推動(dòng)工戰(zhàn)略既定目標(biāo)，整體前景樂觀，金山政府作為具體運(yùn)作機(jī)構(gòu)，勢(shì)必將會(huì)全力推動(dòng)工業(yè)園區(qū)按計(jì)劃進(jìn)行；業(yè)園區(qū)按計(jì)劃進(jìn)行；金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入繁榮階段，雖受國(guó)家整體調(diào)控政策影響需經(jīng)過(guò)階段艱難歷金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入繁榮階段，雖受國(guó)家整體調(diào)控政策影響需經(jīng)過(guò)階段艱難歷程，但總體根基較好；程，但總體根基較好；地價(jià)和建安成本（多層地價(jià)和建安成本（多層900900元元/ /平米、高層平米、高層11001100元元/ /平米）不高，開發(fā)利潤(rùn)空間大，平米）不高，開發(fā)利潤(rùn)空間大，但未來(lái)但未來(lái)1

26、 13 3年高達(dá)年高達(dá)9494萬(wàn)平米的市場(chǎng)放量，使得競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，增加了運(yùn)作本項(xiàng)目的萬(wàn)平米的市場(chǎng)放量，使得競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，增加了運(yùn)作本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行了對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行了swotswot分析，以增強(qiáng)判斷。分析，以增強(qiáng)判斷。結(jié)論：若地價(jià)和控規(guī)合理，可考慮競(jìng)拍！結(jié)論：若地價(jià)和控規(guī)合理，可考慮競(jìng)拍！s（優(yōu)勢(shì)）1.周邊已開發(fā)項(xiàng)目較大，相關(guān)配套正逐步完善；2.地塊面積在，易做出項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)；3.緊鄰108國(guó)道，交通便利；4.整體地價(jià)較縣級(jí)以上城市便低，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間大；5.緊鄰工業(yè)園區(qū)，未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)龐大。w（劣勢(shì)）1.離場(chǎng)鎮(zhèn)核心區(qū)較遠(yuǎn)，相關(guān)配套在一定時(shí)間內(nèi)難以跟上，交通、生活不便，影響

27、項(xiàng)目聚客能力；2.離工業(yè)園區(qū)近，有一定噪音和工業(yè)污染，影響項(xiàng)目定位和居住品質(zhì)。o（機(jī)會(huì)）1.農(nóng)村人口選擇在城區(qū)居家置業(yè)的意識(shí)增加，生活方式在發(fā)生變化；2.德陽(yáng)、羅江兩級(jí)政府打造金山工業(yè)園區(qū)的方向和力度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了支撐；3.“成德綿”復(fù)線“成綿樂”城際鐵路的連線貫通，金山的地理和交通優(yōu)勢(shì)將更加得以顯現(xiàn)。t（威協(xié)）1.房?jī)r(jià)逐步趨高，房政調(diào)控政策造成的持幣觀望已經(jīng)呈現(xiàn)，“有價(jià)無(wú)市”會(huì)帶來(lái)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；2.各大銀行已經(jīng)開始縮緊房貸政策，給購(gòu)房者造成很大壓力；3.外地購(gòu)房者條件受限；4.未來(lái)5年內(nèi)市場(chǎng)放量較大，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售壓力大。目標(biāo)塊塊目標(biāo)塊塊swotswot分析分析附：各項(xiàng)目基本情況

28、附：各項(xiàng)目基本情況陽(yáng)晨陽(yáng)晨 錦繡金山錦繡金山2009年啟動(dòng)的，金山第一個(gè)純多層商品房項(xiàng)目。以全封閉式生態(tài)花園居住區(qū)與獨(dú)立商業(yè)步行街互為融合的現(xiàn)代城市綜合體；項(xiàng)目占地近80畝，容積率1.7，綠化率35%；項(xiàng)目由兩部分組成，一部分是通透式金山新商業(yè)中心，包含一條250米的商業(yè)步行街，占地30畝；另一部分是封閉式生態(tài)花園居住社區(qū)，純多層建筑，至少19米的樓間距，占地50畝；住房總約600余套，銷售均價(jià)1900元/左右，以小三室為主力戶型；商業(yè)面積約6000，銷售均價(jià)5000元/左右；已交房入駐。金山名城金山名城09年年底入市；規(guī)劃住房200套左右，商業(yè)約1000平米；住房銷售均價(jià)約2100元/平米，商業(yè)銷售均價(jià)約4000平米；已交房入駐。陽(yáng)晨陽(yáng)晨 金鑫家園金鑫家園09年年底入市；項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期推出多層住宅150套，二期住宅100套左右，商業(yè)約5000平米；住宅銷售均價(jià)約2180元/平米左右，商業(yè)銷售均價(jià)約4500平米；正在辦理交房入駐手續(xù)。金福公寓金福公寓2011年初入市，11月5日開盤銷售，目前銷售情況較差；項(xiàng)目位于金山鎮(zhèn)新政府辦公大樓旁，項(xiàng)目總占地105