寶崗大道翠城花園營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告69P

1、營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告報(bào)告目錄1 .本報(bào)告，以項(xiàng)目2011年8月15日開盤后3個(gè)月的營(yíng)銷工作為工作重點(diǎn)。2.主要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)參考售樓部工程完工節(jié)點(diǎn),開盤日期擬定8月15日。3.采取“短平快”的營(yíng)銷策略，盡快達(dá)成銷售目標(biāo)。4.本著達(dá)到銷售條件以及售樓部施工完成的前提下，再開盤銷售。5.階段劃分以項(xiàng)目工程進(jìn)展及銷售情況調(diào)整。前提說明：項(xiàng)目地段：本項(xiàng)目位于寶崗大道與南泰路交匯處西北角，為翠城花園17-22棟住宅裙樓底商，布局成7字型，臨街面長(zhǎng)，東臨廣州市最大百貨批發(fā)商業(yè)中心項(xiàng)目總可售建筑面積：19790間鋪后平均實(shí)用率：約35%總層數(shù)：三層總臨街面寬：約280米進(jìn)深：約36米相關(guān)數(shù)據(jù)各層面積一層可售面積：3487

2、 二層可售面積：8225 三層可售面積：8078 各層鋪數(shù)：一層鋪數(shù)：約450間 其中街鋪：約60間二層鋪數(shù)：約650間三層鋪數(shù)：約650間各層實(shí)用率：一層商鋪實(shí)用率：約35%二層商鋪實(shí)用率：約35%三層商鋪實(shí)用率：約35%定位深化說明定位深化以前期定位報(bào)告及前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告為基礎(chǔ)，所引用數(shù)據(jù)均為前期定位報(bào)告以及市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告包含定位深化內(nèi)容主要用以完善前期定位，對(duì)前期定位進(jìn)行查缺補(bǔ)漏定位深化內(nèi)容不再對(duì)市場(chǎng)調(diào)研以及初步定位進(jìn)行辯證項(xiàng)目swot分析s優(yōu)勢(shì)1、交通便利：a. 距離地鐵站寶崗大道站較近；b. 位于寶崗大道主干道上，與江泰路交界，出入較便利；2、本項(xiàng)目體量大，易成勢(shì)，有做市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的條件

3、；3、與南泰專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)僅一路之隔，商圈發(fā)展成熟；4、大型社區(qū)翠城花園經(jīng)過十年的發(fā)展，逐漸成熟，市場(chǎng)知名度不斷提高；5、外立面相比周邊商業(yè)的門面裝飾檔次較高，因而價(jià)值更高；w劣勢(shì)1、騎樓式的設(shè)計(jì)，多柱廊，影響街鋪的門面和價(jià)值；2、缺乏聚集人流的廣場(chǎng)，而街鋪外的市政樹木也影響小廣場(chǎng)的使用；t威脅1、本項(xiàng)目旁（同一小區(qū)）內(nèi)另一商業(yè)裙樓南泰錦豐小商品交易中心已經(jīng)開始出售，是本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；2、南泰商圈成熟的市場(chǎng)對(duì)本新興的項(xiàng)目將是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；o機(jī)會(huì)1、地鐵站的開通，將帶旺寶崗大道片區(qū)；本項(xiàng)目立面、體量的優(yōu)勢(shì)都將在此得到發(fā)展的機(jī)會(huì)；2、南泰商圈的商鋪多為臨建、管理經(jīng)營(yíng)亂，限制其發(fā)展，政府支撐商

4、圈改造升級(jí)；3、周邊商業(yè)形態(tài)自發(fā)性的發(fā)展起來，缺乏合理、科學(xué)的規(guī)劃；而本項(xiàng)目將勢(shì)必脫穎而出；4、借助越和集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)能力，沖眾多小產(chǎn)權(quán)商鋪中脫穎而出產(chǎn)品定位深化說明：根據(jù)前期定位報(bào)告，本項(xiàng)目定位為進(jìn)出口小商品批零中心。1、消防審核要求：整體通道寬度以消防審核的最低要求限度為宗旨，各條通道寬度均為1.8m。2、通道的布置：為保證通道的整體通透及通達(dá)性，每層均有中心主通道及整體環(huán)形通道，以方便人流能順利到達(dá)各個(gè)地點(diǎn)。3、電梯口的處理：為保證經(jīng)營(yíng)的實(shí)用性，手扶電梯的上下口位置等等，進(jìn)行的小面積空白處理。4、鋪位的面積及開間：因整體均價(jià)高于市場(chǎng)平均銷售價(jià)，為減少銷售阻力，商鋪面積在滿足經(jīng)營(yíng)基本需求的前提

5、下，盡量間小，保證低銷售總價(jià)。商場(chǎng)內(nèi)鋪的套內(nèi)面積區(qū)間基本保證在2-5，商鋪開間基本保證在1.3-1.8m；首層街鋪的套內(nèi)面積區(qū)間基本保證在10以下，街鋪開間基本保證在1.8m左右。因?yàn)橹惠^多，因此少量鋪位會(huì)略微偏大，實(shí)際銷售中會(huì)通過價(jià)格調(diào)整去降低銷售阻力。三層總鋪數(shù)為2000個(gè)商鋪?zhàn)笥?。詳?xì)分鋪完成圖紙請(qǐng)見分鋪圖紙經(jīng)營(yíng)定位深化南泰商圈調(diào)研回顧經(jīng)營(yíng)方式南泰市場(chǎng)目前采取的經(jīng)營(yíng)方式為全部租賃、統(tǒng)一管理。該經(jīng)營(yíng)方式在廣州的專業(yè)市場(chǎng)中被普遍使用，它能最大限度的利用、整合市場(chǎng)資源，統(tǒng)一市場(chǎng)的宣傳推廣資源，合理調(diào)整商戶組合，提供完善的配套設(shè)施和各項(xiàng)服務(wù)增強(qiáng)賣場(chǎng)的信譽(yù)度。南泰市場(chǎng)開發(fā)商負(fù)責(zé)的管理工作主要是：

6、物業(yè)管理，保障市場(chǎng)安全，保持市場(chǎng)清潔；控制商戶組合，維持市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)種類分區(qū)明確。經(jīng)營(yíng)檔次從整體來看，南泰市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商品屬于中低檔，面向普通采購(gòu)商和消費(fèi)者，以低價(jià)位取勝。但也有少量商戶經(jīng)營(yíng)中高檔商品，主要集中在以下經(jīng)營(yíng)種類：酒類：南泰市場(chǎng)的酒類經(jīng)營(yíng)商戶主要銷售洋酒和中高檔國(guó)產(chǎn)酒。陶瓷和不銹鋼器具：少量該類產(chǎn)品的商戶銷售國(guó)產(chǎn)品牌和部分進(jìn)口品牌產(chǎn)品，以品質(zhì)、款式贏得客戶。經(jīng)營(yíng)輻射范圍分析南泰市場(chǎng)市場(chǎng)主要面對(duì)廣州本地的采購(gòu)商和消費(fèi)者，有相對(duì)穩(wěn)定的客源，分析原因有：南泰市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，具有相當(dāng)?shù)闹?；位于老城區(qū)，交通便利；市場(chǎng)規(guī)模在廣州市內(nèi)該類專業(yè)市場(chǎng)中最大，經(jīng)營(yíng)品種豐富；南泰百貨批發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析租賃方

7、式南泰市場(chǎng)全部商鋪和攤位都采用出租的形式，收取入場(chǎng)費(fèi)、租金和管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查商戶反映，先期建設(shè)的商鋪的租賃合同期為5年，而后期倉(cāng)庫(kù)改建的鋪位租賃合同期為10年。租賃價(jià)格商鋪?zhàn)饨穑浩骄鶠?20元/，按店鋪所處位置不同，租金可分成三個(gè)等級(jí)，見表南泰批發(fā)市場(chǎng)租賃價(jià)格表管理費(fèi)：100元/間（含保安與清潔費(fèi)用）電費(fèi)：各經(jīng)營(yíng)戶獨(dú)立計(jì)算南泰批發(fā)租賃情況分析租賃率南泰市場(chǎng)的租賃情況很好，基本處于滿租的狀態(tài)，特別是臨南泰路、南泰商業(yè)街及食品區(qū)的商鋪，沒有看到轉(zhuǎn)租的情況，百貨區(qū)也只有極少數(shù)的鋪位轉(zhuǎn)租。根據(jù)商家反映，近幾年，南泰市場(chǎng)的商鋪一直供不應(yīng)求，想要入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶需要登記排隊(duì)。每個(gè)經(jīng)營(yíng)種類的商鋪都很緊俏，食品

8、區(qū)尤其緊張，一般都要等半年以上才能排上。租金等級(jí)租金等級(jí)店鋪位置店鋪位置租金水租金水平平租賃實(shí)例租賃實(shí)例店鋪店鋪經(jīng)營(yíng)種類經(jīng)營(yíng)種類租金額租金額面積面積租金租金高等臨南泰路區(qū)域150-250150-250n52-54酒店用品2000090110中等靠主要通道100-150100-150洗滌街百貨40002677低等各分區(qū)內(nèi)部30-8030-80e31食品180027.540南泰批發(fā)市場(chǎng)是海珠區(qū)的一個(gè)大型百貨、塑料、廚具批發(fā)市場(chǎng)，有近千家批發(fā)商長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，年交易額過百億。 近年在政府相關(guān)部門的推動(dòng)下，有關(guān)廣州專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造一直在進(jìn)行當(dāng)中，而海珠區(qū)相關(guān)部門也不止一次提及南泰小商品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改

9、造問題，原因是這個(gè)全國(guó)知名的市場(chǎng)太過破舊了。南石頭街的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“南泰商圈有著一德路的身影，1996年開業(yè)，商鋪400多個(gè)，臨建臨租，經(jīng)營(yíng)混亂，以本地批發(fā)為主，缺乏品牌經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)與配套服務(wù)?！?該市場(chǎng)不少商鋪是由原來破舊的紅磚廠房改建而來，市場(chǎng)內(nèi)道路狹窄，停車場(chǎng)、飲食等周邊配套設(shè)施一直未能完善，記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少停在道路兩旁的車輛都被交警貼上了“牛肉干”。 斷頭路通車 記者從海珠區(qū)建設(shè)和園林局獲悉，位于南泰批發(fā)市場(chǎng)的一側(cè)，東連寶崗大道、西接工業(yè)大道的全新瀝青路翠寶路已于上月底全線通車，為雙向四車道，但目前由于廣佛地鐵的施工，靠近寶崗大道南一段的道路暫時(shí)“縮窄”為兩車道通行。 此外，南石

10、頭街道辦副主任黃英斌介紹，一條南北連接南泰路以及翠寶路的市政路將在兩年內(nèi)通車，屆時(shí)需要從工業(yè)大道前往寶崗大道、昌崗路的市民，就不必繞行江燕路了。這也是升級(jí)改造南泰批發(fā)市場(chǎng)的利好南泰百貨批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)政策南泰批發(fā)市場(chǎng)面臨升級(jí)改造南泰百貨批發(fā)關(guān)鍵詞中低檔以低價(jià)位取勝主要面對(duì)廣州本地的采購(gòu)商和消費(fèi)者滿租租金平均120元/假貨水貨斷頭路通車面臨升級(jí)改造中低檔以低價(jià)位取勝主要面對(duì)廣州本地的采購(gòu)商和消費(fèi)者滿租租金平均120元/假貨水貨面臨升級(jí)改造斷頭路通車南泰百貨批發(fā)關(guān)鍵詞分類產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)操盤發(fā)展趨勢(shì)本項(xiàng)目定位策略中低檔以低價(jià)位取勝主要面對(duì)廣州本地的采購(gòu)商和消費(fèi)者滿租租金平均120元/假貨水貨面臨升級(jí)改

11、造斷頭路通車產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)操盤發(fā)展趨勢(shì)升級(jí)升級(jí)升級(jí)升級(jí)商圈升級(jí)，小商品批發(fā)龍頭越和經(jīng)營(yíng)，開一個(gè)旺一個(gè)，租金同商圈最高拿世界，賣世界琶洲3號(hào)館、阿里巴巴支撐質(zhì)量檢測(cè)體系，物流體系進(jìn)出口小商品批零，利潤(rùn)豐厚廣州小商品簡(jiǎn)析廣州發(fā)展小商品批發(fā)優(yōu)勢(shì)廣州地處珠三角中心城市，被譽(yù)為中國(guó)千年商都，商品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，交易中場(chǎng)星羅棋布，在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際首屈一指。同時(shí)擁有50多家高等院校的人才支撐，商業(yè)前景大好經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：華南經(jīng)濟(jì)中心 廣州人上百年的經(jīng)商意識(shí)延續(xù)至今，改革開放給廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多的機(jī)遇，外商加大對(duì)廣東的投資，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，經(jīng)過多年努力，廣東已經(jīng)成為我國(guó)第一大經(jīng)濟(jì)大省份。廣東的電子信息、

12、電器機(jī)械、石油化工、醫(yī)藥、汽車、紡織服裝、食品飲料、建筑材料、家具、旅游、印刷、玩具、物流、禮品等多個(gè)工業(yè)行業(yè)在全國(guó)甚至在國(guó)際上具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 “廣貨”享譽(yù)全國(guó)，珠三角更具“全球制造業(yè)中心”的美譽(yù)。廣州連續(xù)多年工業(yè)總產(chǎn)值穩(wěn)居全國(guó)城市前茅，是廣東乃至華南地區(qū)工業(yè)門類最齊全的城市。廣州作為中心城市的輻射作用，已超越華南地區(qū)，正向粵港澳經(jīng)濟(jì)圈乃至整個(gè)東南亞地區(qū)穩(wěn)步拓展。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：華南交通中心 廣州位于珠江三角洲的北端，瀕臨南海，毗鄰我國(guó)香港和澳門，我國(guó)第三大河流珠江穿城而過，地理位置十分優(yōu)越，素有“南大門”之稱，廣州是廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心，也是華南區(qū)域性中心城市。多年以來，廣

13、州以其獨(dú)特的地緣優(yōu)勢(shì)而成為華南地區(qū)乃至東南亞的大型商品批發(fā)中心和物流中心，廣州交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)達(dá)，形成陸?？樟Ⅲw交叉運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，機(jī)場(chǎng)、鐵路和港口運(yùn)輸量等多項(xiàng)綜合指標(biāo)居全國(guó)首位，高速公路運(yùn)輸達(dá)到“小時(shí)都市圈”和“3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，發(fā)達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)將廣東產(chǎn)品運(yùn)往全國(guó)、輻射東南亞、走向世界。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：進(jìn)出口批發(fā)市場(chǎng)中心 廣州做強(qiáng)做大批發(fā)市場(chǎng)，打造未來世界級(jí)的現(xiàn)代化交易市場(chǎng)中心，建立各種批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)，有著獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。廣州是華南地區(qū)中心城市，是商流、資金流、物流、信息流和人流的集散樞紐，批發(fā)市場(chǎng)作為這“五流”匯集的載體，成為我國(guó)進(jìn)出口商品的展貿(mào)交易市場(chǎng)中心。我國(guó)20多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為廣東培育了成千上萬的

14、產(chǎn)品制造商和批發(fā)商，廣州進(jìn)出口商品的貿(mào)易額占全國(guó)40%以上，流花路的服裝、三元里的皮具、站西路的鞋、一德路的海味干果個(gè)個(gè)都具有國(guó)際化的潛力，并一步步打造著“廣州價(jià)格”。每年兩次的中國(guó)進(jìn)出口商品交易會(huì)在廣州召開，國(guó)內(nèi)外客商云集，也為廣州批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展帶來無可比擬的優(yōu)勢(shì)。 華南最大型進(jìn)出口小商品批零展貿(mào)總部北義烏，南萬和坐擁小商品半壁江山市中心區(qū)、商圈龍頭、產(chǎn)權(quán)鋪王萬城、越合開山之作，雄厚實(shí)力連決打造商業(yè)巨獻(xiàn)獨(dú)享“琶洲3號(hào)館”世界級(jí)會(huì)展資源阿里巴巴網(wǎng)銷平臺(tái)，大型倉(cāng)儲(chǔ)物流中心唯一進(jìn)出口通道，10倍義烏利潤(rùn)交易環(huán)境“越和、萬城”無縫合作，史上最強(qiáng)、無堅(jiān)不摧商業(yè)陣營(yíng)萬城越和國(guó)際小商品城定位概述“萬城小商

15、品交易中心”項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析總結(jié)：總結(jié)：1、來訪及成交都以地緣性客戶為主。2、外區(qū)方面，番禺客戶居多，佛山花都則較少。來訪區(qū)域數(shù)據(jù)總結(jié)媒介廣日南都短信舊業(yè)介紹舊業(yè)自購(gòu)舊客戶途經(jīng) 投放173200110占比36%41%23%成交78109314114295471占比10%14%41%15%4%7%9%來訪1921928172171068251占比11%11%47%12%1%4%14%成交/來訪41%57%38%53%290%79%28%小結(jié)：1、常規(guī)的報(bào)紙及短信推廣的效果最好；2、南都客戶的誠(chéng)意度最高，其次是廣日，短信最低；3、投入產(chǎn)出方面，短信的產(chǎn)出則最高；4、舊業(yè)主成交占到26%5、途徑客戶的比

16、例為10%左右。獲取信息渠道及成交比例總結(jié)成交客戶職業(yè)分析總結(jié)：1、成交客戶職業(yè)以事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主以及公務(wù)員為主。2、企業(yè)主、白領(lǐng)高管則較少?？偨Y(jié)：1、成交客戶年齡集中在31-40歲，占到59%。成交客戶年齡分析目標(biāo)客戶特征啟示目標(biāo)客戶多居住項(xiàng)目周邊，廣州市區(qū)以及周邊衛(wèi)星城市推廣重點(diǎn)在項(xiàng)目自身及周邊；其次為市中心以及周邊臨近城市目標(biāo)客戶職業(yè)以事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主以及公務(wù)員為主；多為閑余資金投資需求。目標(biāo)客戶對(duì)眼見為實(shí)的展示最為看重；小商品行業(yè)的暴利以及越和經(jīng)營(yíng)管理帶來的商業(yè)投資專家客戶推廣要注重圈層傳播、口碑傳播；推廣渠道要充分結(jié)合目標(biāo)客戶消費(fèi)渠道，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶；關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)安排應(yīng)與展示

17、條件相關(guān)；主題圍繞小商品行業(yè)以及越和經(jīng)營(yíng)管理的營(yíng)銷推廣朋友介紹、也是主要渠道；報(bào)紙及戶外等傳統(tǒng)媒體成為客戶了解信息的主要渠道；短信等精準(zhǔn)媒體，越來越受到客戶的關(guān)注?？蛻艟S系，口碑傳播對(duì)于本項(xiàng)目推廣的作用明顯；報(bào)紙及戶外應(yīng)成為本項(xiàng)目重點(diǎn)利用渠道；文本傳播作為輔助手段；注重短信的投放力度，拓展推廣的創(chuàng)新思路。對(duì)推廣渠道的認(rèn)知啟示月份8910銷售計(jì)劃（萬）150002000015000營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃（萬）300400300說明：營(yíng)銷費(fèi)用為銷售額的2%，即2個(gè)點(diǎn)的營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算根據(jù)前期定位報(bào)告，本項(xiàng)目定位為進(jìn)出口小商品批發(fā)中心，主營(yíng)進(jìn)出口小商品的批發(fā)及零售；總銷售面積為19790平方米，銷售目標(biāo)13億，根

18、據(jù)該銷售目標(biāo)，銷售均價(jià)約為66000元/；根據(jù)前期市調(diào)報(bào)告，南泰商圈內(nèi)租金為100-150元/，臨近的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)約為5.5萬元/，銷售速度緩慢；小結(jié)：商圈租金難以支撐本項(xiàng)目的銷售均價(jià)目標(biāo)，且定價(jià)高于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目20%問題：如何達(dá)到銷售目標(biāo)？開盤3個(gè)月目標(biāo)：銷售完成30%，合計(jì) 50000 萬，大概 700 間如何延續(xù)開盤期的熱度，達(dá)到持續(xù)銷售如何在開盤期達(dá)到一炮走紅，達(dá)到熱銷投資客心理營(yíng)銷推廣賣點(diǎn)羅列北義烏，南萬和坐擁小商品半壁江山小商品46,000,000,000/年?duì)I業(yè)額，下一個(gè)影響世界的商業(yè)傳奇48萬/間 中心區(qū)商圈龍頭產(chǎn)權(quán)鋪王，你就是下一位福布斯巨富南泰商圈改造，萬家商鋪入室經(jīng)營(yíng)！最靚地

19、段只此一處！批發(fā)地標(biāo)只此一家！15年成熟商圈爆棚滿租，逾千商戶成行成市，新晉客排長(zhǎng)龍等入場(chǎng)！“越和、萬城”史上最強(qiáng)、無堅(jiān)不摧商業(yè)陣營(yíng)，越和旗下經(jīng)營(yíng)場(chǎng)租金最高，生意最火爆賣點(diǎn)羅列返租三年，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)保證商業(yè)配套資源：獨(dú)享“琶洲3號(hào)館”世界級(jí)會(huì)展資源阿里巴巴網(wǎng)銷平臺(tái)，大型倉(cāng)儲(chǔ)物流中心唯一進(jìn)出口通道，10倍義烏利潤(rùn)交易環(huán)境越和經(jīng)營(yíng)，旺場(chǎng)保證越和投資集團(tuán)，國(guó)內(nèi)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，成功開發(fā)、經(jīng)營(yíng)逾十大型項(xiàng)目，坐擁數(shù)十萬平米可持續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，所及之處皆滿租！租金頂手費(fèi)暴漲保證，傳奇有目共睹！越和經(jīng)營(yíng)品牌，中國(guó)第一操盤手，開一個(gè)旺一個(gè)越和旗下項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間/租金現(xiàn)時(shí)租金(首層)租金遞增幅度花鳥魚藝大世界20

20、00年100元/2250元/11年飆漲15倍中六電腦城1999年150元/2700元/12年飆漲18倍仰忠精品批發(fā)2000年125元/2500元/11年飆漲20倍眼鏡城2009年420元/3000元/不到2年飆漲3倍8月9月10月11月階段劃分開盤期持續(xù)銷售期現(xiàn)場(chǎng)施工包裝完成銷售目標(biāo)工程節(jié)點(diǎn)8月15日開盤開盤月熱銷2億持續(xù)銷售期2個(gè)月完成銷售3億現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整及完善開盤前期完成項(xiàng)目開售前期工作，為開盤做好鋪墊未知阻礙因素的影響，以及工程完成但未達(dá)到銷售條件的可能競(jìng)爭(zhēng)策略：軟文打壓客戶策略：約訪老客戶，保證老客戶的關(guān)注度；內(nèi)部仔細(xì)盤點(diǎn)客戶需求，指導(dǎo)推廣，做到精確制導(dǎo)。推廣策略：針對(duì)小產(chǎn)權(quán)商鋪后期經(jīng)

21、營(yíng)問題軟文炒作小產(chǎn)權(quán)商鋪，以經(jīng)營(yíng)為本，勢(shì)在必行開盤前工作計(jì)劃，詳見項(xiàng)目營(yíng)銷工作計(jì)劃表完成銷售2億目標(biāo)，成交約300間市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目眾多的情況下，競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下如何脫穎而出，達(dá)到銷售目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)策略：建立小商品龍頭的形象；提前展示產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)。客戶策略：約訪老客戶，保證老客戶的關(guān)注度；內(nèi)部仔細(xì)盤點(diǎn)客戶需求，指導(dǎo)推廣，做到精確制導(dǎo)。推廣策略：線上報(bào)廣結(jié)合線下dm及精準(zhǔn)媒體（手機(jī)短信）及時(shí)將信息傳遞給客戶。世界在此靠岸，中國(guó)制造從此起航8月9月階段性營(yíng)銷組織關(guān)鍵事項(xiàng)營(yíng)銷力：n展示條件的完善；n外立面廣告、戶外廣告牌n短信及報(bào)廣；銷售力：n客戶盤點(diǎn)；n客戶維系。開盤期本項(xiàng)目銷售工作營(yíng)銷活動(dòng)展示推廣主題推廣

22、渠道老客戶 對(duì)其他項(xiàng)目的來訪及來電客戶短信及coldcall推介盤點(diǎn)新客戶 通過廣告投放吸引新客戶開盤儀式典禮售樓部包裝完成，外立面及戶外廣告投放完成世界在此靠岸，中國(guó)制造從此起航線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題推廣目的：推廣語：價(jià)值點(diǎn)：推廣手段：營(yíng)銷主題：世界在此靠岸，中國(guó)制造從此起航龍頭地位營(yíng)銷策略，突出核心競(jìng)爭(zhēng)力世界在此靠岸，中國(guó)制造從此起航小商品進(jìn)出口批零一體，做全球生意萬城、越合開山之作，雄厚實(shí)力連決打造商業(yè)巨獻(xiàn)南泰商圈改造，萬家商鋪入室經(jīng)營(yíng) 線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)包裝開盤期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物

23、料主題展示條件：圍墻 售樓部包裝外立面：項(xiàng)目外立面及柱位包裝已經(jīng)完成售樓部包裝：售樓部硬裝、軟裝及模型到位為8月初營(yíng)銷活動(dòng)：開盤活動(dòng)目的：地緣性客戶告知原則：規(guī)模不宜過小，以便周邊客戶口碑傳播關(guān)鍵物料：?jiǎn)螐垺菚?、空飄、花籃開盤期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題軟文炒作（開盤之前）目的及作用目標(biāo)選擇原則媒體選擇針對(duì)小產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)問題進(jìn)行炒作，為開盤以經(jīng)營(yíng)為主的主賣點(diǎn)做鋪墊從眾多小產(chǎn)權(quán)商鋪中脫穎而出專業(yè)及大眾媒體的選擇 廣州市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，覆蓋周邊重要區(qū)域 控制成本報(bào)紙媒體的評(píng)論板塊專業(yè)雜志及網(wǎng)站的商鋪投資板塊開盤期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題廣告投放（開盤）目的及作用目標(biāo)選擇原則媒體選擇大

24、面積鋪排媒體投放，提升項(xiàng)目形象從眾多小產(chǎn)權(quán)商鋪中脫穎而出專業(yè)及大眾媒體的選擇 廣州市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，覆蓋周邊重要區(qū)域 報(bào)紙媒體的評(píng)論板塊專業(yè)雜志及網(wǎng)站的商鋪投資板塊開盤期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題軟文炒作（開盤之前）目的及作用目標(biāo)選擇原則媒體選擇針對(duì)小產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)問題進(jìn)行炒作，為開盤以經(jīng)營(yíng)為主的主賣點(diǎn)做鋪墊從眾多小產(chǎn)權(quán)商鋪中脫穎而出專業(yè)及大眾媒體的選擇 廣州市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，覆蓋周邊重要區(qū)域 控制成本線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)包裝開盤期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題客戶盤點(diǎn)盤點(diǎn)1500臺(tái)批意向客戶銷售百問完成；軟文出街；統(tǒng)一說辭，培訓(xùn)完成。銷售人員對(duì)來訪客戶資料

25、進(jìn)行詳細(xì)登記已完成銷售人員培訓(xùn)，統(tǒng)一說辭；每天進(jìn)行來訪客戶總結(jié)，反饋客戶問題銷售百問、單張、樓書、來訪客戶記錄表目標(biāo)前提條件要求實(shí)施流程關(guān)鍵物料開盤期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題關(guān)鍵物料展場(chǎng)模型單張樓書項(xiàng)目模型：表現(xiàn)項(xiàng)目地段、及所處商圈，襯托其商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)越和經(jīng)營(yíng)能力的放大以小商品進(jìn)出口行業(yè)解讀對(duì)來訪未成交的高誠(chéng)意度的客戶進(jìn)行派發(fā)深度剖析小商品行業(yè)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)以及越和經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)開盤期完成銷售3.5億目標(biāo)，成交約500間市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目眾多的情況下，競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下如何脫穎而出，達(dá)到銷售目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)策略：建立小商品龍頭的形象；提前展示產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)。客戶策略：約訪老客戶，保證老客戶的關(guān)注度；內(nèi)

26、部仔細(xì)盤點(diǎn)客戶需求，指導(dǎo)推廣，做到精確制導(dǎo)。推廣策略：線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)包裝及時(shí)將信息傳遞給客戶?！霸胶?、萬城無縫合作”史上最強(qiáng)、無堅(jiān)不摧商業(yè)陣營(yíng)階段性營(yíng)銷組織關(guān)鍵事項(xiàng)營(yíng)銷力：n展示條件的完善；n外立面廣告、戶外廣告牌n短信及報(bào)廣；銷售力：n客戶盤點(diǎn)；n客戶維系。本項(xiàng)目銷售工作營(yíng)銷活動(dòng)展示推廣主題推廣渠道老客戶 對(duì)其他項(xiàng)目的來訪及來電客戶短信及coldcall推介盤點(diǎn)新客戶 通過廣告投放吸引新客戶小商品協(xié)會(huì)進(jìn)駐、快遞協(xié)會(huì)進(jìn)駐等事件售樓部包裝完善，外立面及戶外廣告調(diào)整“越和、萬城”史上最強(qiáng)、無堅(jiān)不摧商業(yè)陣營(yíng)線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)、

27、現(xiàn)場(chǎng)包裝9月10月11月持續(xù)銷售期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題推廣目的：推廣語：價(jià)值點(diǎn)：推廣手段：營(yíng)銷主題：商鋪投資，經(jīng)營(yíng)為先差異化營(yíng)銷策略，突出以經(jīng)營(yíng)為本的核心賣點(diǎn)北義烏，南萬和，坐擁小商品半壁江山獨(dú)享“琶洲3號(hào)館”世界級(jí)會(huì)展資源阿里巴巴網(wǎng)銷平臺(tái)，大型倉(cāng)儲(chǔ)物流中心唯一進(jìn)出口通道，10倍義烏利潤(rùn)交易環(huán)境線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)包裝持續(xù)銷售期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題展示條件：圍墻 售樓部包裝外立面：外立面包裝及走廊包裝完善售樓部包裝：售樓部包裝完善營(yíng)銷活動(dòng)：小商品協(xié)會(huì)進(jìn)駐儀式目的：走經(jīng)營(yíng)路線原則：簡(jiǎn)單直效，節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用關(guān)鍵物料：?jiǎn)螐?、樓書、空飄、氣拱門

28、持續(xù)銷售期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題媒體選擇及投放目的及作用目標(biāo)選擇原則媒體選擇炒作以經(jīng)營(yíng)為本的小產(chǎn)權(quán)商品銷售火爆程度；維系老客戶，吸引新客戶。達(dá)到2500個(gè)來電，500來訪大眾型媒體以及專業(yè)媒體 周邊為重點(diǎn)區(qū)域，覆蓋市中心重要區(qū)域 控制成本線上報(bào)廣結(jié)合線下短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)以及單張派發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)包裝持續(xù)銷售期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題客戶盤點(diǎn)盤點(diǎn)2500臺(tái)批意向客戶銷售百問完成；戶外廣告調(diào)整；統(tǒng)一說辭，深度培訓(xùn)完成。對(duì)來訪客戶做詳細(xì)資料登記已完成銷售人員培訓(xùn)，統(tǒng)一說辭；每日進(jìn)行來訪客戶資料登記銷售百問、單張、樓書、客戶資料登記冊(cè)目標(biāo)前提條件要求實(shí)施流程關(guān)鍵物料持續(xù)銷售期展示活動(dòng)渠道銷售配合關(guān)鍵物料主題關(guān)鍵物料展場(chǎng)模型項(xiàng)目模型：表現(xiàn)項(xiàng)目地段、及所處商圈，襯托其商業(yè)價(jià)值活動(dòng)所需物料持續(xù)銷售期單張樓書項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)越和經(jīng)營(yíng)能力的放大以小商品進(jìn)出口行業(yè)解讀對(duì)來訪未成交的高誠(chéng)意度的客戶進(jìn)行派發(fā)深度剖析小商品行業(yè)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)以及越和經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)媒體投放說明本計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目以快速回籠資金的整體策略；本計(jì)劃僅對(duì)開盤三個(gè)月的媒體投放做詳細(xì)計(jì)劃本計(jì)劃參考階段營(yíng)銷策略；本計(jì)劃根據(jù)目標(biāo)客戶分析以及媒體認(rèn)知；本媒體投放計(jì)劃為初步計(jì)劃，根據(jù)銷售情況以及市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整；根據(jù)目標(biāo)客戶分析以及媒體認(rèn)知；傳統(tǒng)報(bào)紙、短信、戶外