長沙佳天瀏陽河項目整體物業(yè)發(fā)展建議 89p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2009本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。佳天瀏陽河項目整體物業(yè)發(fā)展建議佳天瀏陽河項目整體物業(yè)發(fā)展建議湖南中原事業(yè)三部changsha 05.2010code of this report | 2 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與立面 整體定位回顧整體定位回顧智能化運用智能化運用 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 總體原則總體原則 園林景觀園林景觀 物業(yè)管理物業(yè)

2、管理 配套設(shè)施配套設(shè)施 啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議層高及車位比層高及車位比 戶型設(shè)計戶型設(shè)計 各類產(chǎn)品面積規(guī)劃各類產(chǎn)品面積規(guī)劃 戶型配比戶型配比 code of this report | 3 copyright centaline group, 2009swotswots s：優(yōu)勢：優(yōu)勢1.本土品牌企業(yè)，眾多項目的成功運作，為項目“企業(yè)名片”式產(chǎn)品的打造奠定了基礎(chǔ)，同時給予市場較強的號召力。2.依托瀏陽河風(fēng)光帶整體規(guī)劃，為項目啟動制造熱點；3.瀏陽河風(fēng)光帶一線河景，匯集城市便利性與自然資源性于一體；4.無退距，區(qū)域內(nèi)真正距瀏陽河最近的地塊。5.地塊占地6萬多，內(nèi)帶酒店、公寓、商業(yè)于一體，屬區(qū)域內(nèi)近

3、期啟動項目中具有一定規(guī)模的綜合項目。5、 國際星級酒店帶給住宅、公寓除了形象提升，更可帶來服務(wù)的拉動作用。1.區(qū)域的認(rèn)可度較低，非長沙房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域，卻又與傳統(tǒng)板塊存在一定的距離；2.地塊周邊環(huán)境高端項目較少，高端居住氛圍不成熟；3.區(qū)域同期開發(fā)在售的一線水景項目較多；4.地塊內(nèi)部平整，但整體呈狹長狀，且北向為尖端狀，住宅規(guī)劃一定程度上受限；5.地塊規(guī)劃容積率較高，與傳統(tǒng)高端物業(yè)指標(biāo)存在一定的差距。1.芙蓉稀缺的綠化景觀資源瀏陽河風(fēng)光帶將于近期開發(fā)建設(shè)，對本項目后期推廣及銷售提供有利條件；2.營盤路及馬王堆新城區(qū)域聚集了大量政要和商賈客戶，可開發(fā)項目不多3.芙蓉生態(tài)新城片區(qū)未來重大基礎(chǔ)設(shè)施

4、建設(shè)和環(huán)境改善等利好因素為項目價值提升提供幫助；1.地產(chǎn)新政的不斷出臺，地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入下調(diào)階段，政府意愿等多方因素對項目規(guī)劃及未來開發(fā)增加了不確定性；2.2010年后，輝煌國際城及本板塊萬科購買土地與項目幾乎同步。供應(yīng)量及品牌壓力相對較大，項目市場競爭較大；3.市場已略有觀望態(tài)勢，項目定位高端物業(yè)，投資客戶來源受到一定擠壓，這為項目價格拉高形成一定障礙；4.周邊熱點房地產(chǎn)區(qū)域（如雨花區(qū)武廣片區(qū)）的不斷成熟，將截流大量向東置業(yè)客戶。t t：威脅：威脅oo：機會：機會ww：劣勢：劣勢項目市場定位回顧項目市場定位回顧本項目是芙蓉區(qū)重點打造的本項目是芙蓉區(qū)重點打造的rbdrbd新典范居住休閑區(qū)、擁有稀缺

5、景觀資源新典范居住休閑區(qū)、擁有稀缺景觀資源 和區(qū)域和區(qū)域“唯一唯一”的國際五星級酒店配置的的國際五星級酒店配置的1818萬平米萬平米“偏高檔偏高檔”綜合項目，綜合項目，它將是片區(qū)乃至長沙未來的它將是片區(qū)乃至長沙未來的“名片名片”級標(biāo)志性建筑群。級標(biāo)志性建筑群。code of this report | 4 copyright centaline group, 2009項目客戶定位回顧項目客戶定位回顧項目的目標(biāo)客戶定位為：市場主流客群為主，部分舒奢型客戶為輔項目的目標(biāo)客戶定位為：市場主流客群為主，部分舒奢型客戶為輔 第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層第二圈層客戶群：周邊換房客戶、芙

6、蓉區(qū)企事業(yè)單位高端客戶第三圈層客戶群：長沙市中心區(qū)和其他區(qū)域客戶群，含天心和雨花等。第一圈層客戶群：周邊企事業(yè)單位高端客戶周邊企事業(yè)單位高端客戶第四圈層第四圈層第四圈層客戶群：以長沙周邊其他縣市客戶群，含湘籍外地客戶群。(深圳、廣州等)code of this report | 5 copyright centaline group, 2009根據(jù)本項目的資源、目標(biāo)和市場特征，項目產(chǎn)品定位為擁有突出景根據(jù)本項目的資源、目標(biāo)和市場特征，項目產(chǎn)品定位為擁有突出景觀資源特色和產(chǎn)品線涵蓋豐富的濱水特色產(chǎn)品：觀資源特色和產(chǎn)品線涵蓋豐富的濱水特色產(chǎn)品：“全景致全景致 國際濱水國際濱水封面集群封面集群”項目

7、擁有“五星級國際酒店服務(wù)”的軟性支持（風(fēng)光帶為美國swa設(shè)計融國際理念）國際占據(jù)瀏陽河景觀和綠化帶資源，且無退距，甚至棟棟無樓間距全景致自身地塊狹長，臨河面寬大，景觀面好，甚至棟棟有河景濱水開發(fā)商也有意愿和目標(biāo)將本項目打造成為“佳天的名片、長沙的名片”封面項目在擁有豐富產(chǎn)品線，有酒店、公寓、商業(yè)、住宅，有面積大的、有面積小的集群項目產(chǎn)品定位回顧項目產(chǎn)品定位回顧code of this report | 6 copyright centaline group, 2009整體面向市場和客戶的項目整體面向市場和客戶的項目形象形象定位為：掌控高端資源的定位為：掌控高端資源的“都會水岸棲居都會水岸棲居”

8、輻射中南的市場商戶、私企眾多，是區(qū)域財富密集之處資源掌控首腦機關(guān)云集，是湖南傳統(tǒng)的黨政重地、資源掌控區(qū)域項目占據(jù)了芙蓉區(qū)稀缺景觀資源并且為瀏陽河風(fēng)光帶中“唯一”無退距項目水岸長沙的cbd、經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的區(qū)域，有三湘第一區(qū)之稱，城市化水平長沙最高。都會棲居項目擁有酒店、公寓、商業(yè)、住宅的綜合性項目項目形象定位回顧項目形象定位回顧code of this report | 7 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與立面 整體定位回顧整體定位回顧智能化運用智能化運用 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 總體原則總體原則 園林景觀園林景觀 物

9、業(yè)管理物業(yè)管理 配套設(shè)施配套設(shè)施 啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議層高及車位比層高及車位比 戶型設(shè)計戶型設(shè)計 各類產(chǎn)品面積規(guī)劃各類產(chǎn)品面積規(guī)劃 戶型配比戶型配比 code of this report | 8 copyright centaline group, 2009以以“都會水岸棲居生活營造都會水岸棲居生活營造”+“+“高端形象高端形象”+“+“品質(zhì)打造品質(zhì)打造”為項目發(fā)展為項目發(fā)展的核心價值體系的核心價值體系 總體原則確定總體原則確定code of this report | 9 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與

10、立面 整體定位回顧整體定位回顧智能化運用智能化運用 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 總體原則總體原則 園林景觀園林景觀 物業(yè)管理物業(yè)管理 配套設(shè)施配套設(shè)施 啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議層高及車位比層高及車位比 戶型設(shè)計戶型設(shè)計 各類產(chǎn)品面積規(guī)劃各類產(chǎn)品面積規(guī)劃 戶型配比戶型配比 code of this report | 10 copyright centaline group, 2009住宅居住布局建議住宅居住布局建議: :根據(jù)規(guī)劃地塊周邊素質(zhì)進(jìn)行綜合研判，將項目地塊根據(jù)規(guī)劃地塊周邊素質(zhì)進(jìn)行綜合研判，將項目地塊的一級、二級、三級居住價值分別設(shè)置：大宅區(qū)、名宅區(qū)、小戶豪宅的一級、二級、三級居住價值分別設(shè)置：大宅區(qū)、

11、名宅區(qū)、小戶豪宅區(qū)區(qū)功能布局功能布局古曲路古曲路北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）營營 盤盤 路路公公 園園 路路長長 善善 路路社區(qū)道社區(qū)道 路路居住價值等級地塊景觀資源圖例一級居住價值用地a瀏陽河風(fēng)光帶+綠地+北向名人工作室二級居住價值用地b瀏陽河風(fēng)光帶三級居住價值用地c瀏陽河風(fēng)光帶（西北向相對較雜）住宅居住布局：住宅居住布局：a區(qū)（三期）：大宅區(qū)區(qū)（三期）：大宅區(qū)b區(qū)（二期）：名宅區(qū)區(qū)（二期）：名宅區(qū)c區(qū)（一期）：小戶豪宅區(qū)（公寓）區(qū)（一期）：小戶豪宅區(qū)（公寓）瀏瀏 陽陽 河河 abccode of this report | 11 copyright centaline group,

12、 2009商業(yè)布局建議商業(yè)布局建議: :根據(jù)交通、昭示性和周邊配套價值進(jìn)行綜合判斷，根據(jù)交通、昭示性和周邊配套價值進(jìn)行綜合判斷，在項目一級商業(yè)價值區(qū)域布置部分商業(yè)在項目一級商業(yè)價值區(qū)域布置部分商業(yè)功能布局功能布局北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）營營 盤盤 路路公公 園園 路路長長 善善 路路社區(qū)道社區(qū)道 路路商業(yè)價值等級分布路段價值帶動點圖例一級商業(yè)價值用地 道路交通節(jié)點昭示性好,受瀏陽河風(fēng)光帶+綠地+北向名人工作室+南向湖湘特色餐飲價值帶動備注：備注：作為高端社區(qū)，盡量商業(yè)不要住宅連在一起，且不對小區(qū)內(nèi)部開門，以保證小區(qū)內(nèi)部的整體舒適度同時，為減少臨街商業(yè)（長善路）對項目小區(qū)的影響小區(qū)東

13、側(cè)“長善路”一邊需要通透，并與綠化帶、河景形成很好的景觀面商業(yè)主要設(shè)置在公園路和長善路交匯處，及長善路和北段綠地交匯處建議在酒店裙樓設(shè)置少量配套性商業(yè)，在公寓裙樓設(shè)置社區(qū)型商業(yè)古曲路古曲路瀏瀏 陽陽 河河 code of this report | 12 copyright centaline group, 2009酒店布局建議在項目北段地塊（長善路和北段綠化帶交匯處）酒店布局建議在項目北段地塊（長善路和北段綠化帶交匯處）公寓公寓北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）功能布局功能布局回顧：四期酒店對價值提升和項目風(fēng)險控制：回顧：四期酒店對價值提升和項目風(fēng)險控制：酒店最為開發(fā)商自持物業(yè)：將酒店設(shè)置

14、在項目北段綠地側(cè)，有利于酒店作為開發(fā)商自持物業(yè)享有最佳的景觀和配套資源。三期住宅價值的實現(xiàn)：同時，酒店作為最后開發(fā)的項目，前期對于住宅遮擋少，景觀面更佳，有利于促進(jìn)項目前期的住宅銷售；項目風(fēng)險控制：將酒店此區(qū)域最后開發(fā)，有利于項目開發(fā)風(fēng)險的控制。四期：酒店四期：酒店項目售樓部項目售樓部（商業(yè)會所）（商業(yè)會所）code of this report | 13 copyright centaline group, 2009規(guī)劃設(shè)計建議的10大價值點：整體規(guī)劃核心精神：樹立芙蓉中心區(qū)濱水高尚住宅典范整體規(guī)劃核心精神：樹立芙蓉中心區(qū)濱水高尚住宅典范序號序號物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議市場競爭（競爭樓盤）市

15、場競爭（競爭樓盤）價值增加點價值增加點1 1抬高園林有園林，但缺少內(nèi)容園林的極致融合地塊整體抬高，一里一外別有洞天，體現(xiàn)尊貴、價值感2 2星級物業(yè)管理服務(wù)普遍物管水平一般五星級酒店真正貼心物管服務(wù)3 3人車分流、陽光生態(tài)車庫人車分流均有、陽光生態(tài)車庫少有社區(qū)人行安全、舒適生活保證4 4優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新戶型 戶型更新速度較快,贈送面積較多,總價舒適居住保證5 5高尚住宅立面普遍立面品質(zhì)感差現(xiàn)代尊貴的高檔立面6 6三大會所均有會所，但少有三大會所，特別是五星級會所三大會所，內(nèi)與外、中與高的全方位尊貴服務(wù)7 7厚重、阻隔性的主人口入口大氣不足，私密性極差私密感、尊崇感8 8星級天際泳池、網(wǎng)球、羽毛球場高層

16、物業(yè)少有健康的保證9 9北段綠地高爾夫園林園林特色不突出強烈的尊貴感1010商住分離，互不干擾-便利、安全、安靜整體規(guī)劃價值點整體規(guī)劃價值點code of this report | 14 copyright centaline group, 2009交通流向交通流向：建議建議設(shè)四個出入口與小區(qū)路的環(huán)形與曲線布局相統(tǒng)一，設(shè)四個出入口與小區(qū)路的環(huán)形與曲線布局相統(tǒng)一，達(dá)到人車分行，方便出行的同時達(dá)到觀賞景觀最大化。達(dá)到人車分行，方便出行的同時達(dá)到觀賞景觀最大化。功能布局功能布局古曲路古曲路北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）營營 盤盤 路路公公 園園 路路長長 善善 路路社區(qū)道社區(qū)道 路路瀏瀏 陽

17、陽 河河 ac人行和車行主入口人行和車行主入口人行和車行次入口人行和車行次入口車行和人行次入口車行和人行次入口人行次入口人行次入口展示（展示（3/33/3） ：樣板間實：樣板間實景展示景展示本項目建議設(shè)四個出入口，一主三次本項目建議設(shè)四個出入口，一主三次u項目地塊東側(cè)建議設(shè)兩個出入口項目地塊東側(cè)建議設(shè)兩個出入口人行車行主入口人行車行主入口：主要滿足業(yè)主進(jìn)入社區(qū)和觀賞瀏陽河景觀的出行方便。人行車行次入口人行車行次入口：主要滿足酒店出入和觀賞瀏陽河景觀的出行方便。u項目地塊西側(cè)建議設(shè)兩個出入口項目地塊西側(cè)建議設(shè)兩個出入口人行次入口人行次入口：主要滿足業(yè)主進(jìn)入社區(qū)的方便和安全。車行和人行次入口車行和

18、人行次入口：一是滿足酒店出入的方便，二是達(dá)到業(yè)主進(jìn)入社區(qū)的通暢方便。另附建議：另附建議：建議在 項目地塊東側(cè)設(shè)一條步行景觀路入口，一是滿足與瀏陽河景觀帶相統(tǒng)一，將瀏陽河景觀引入社區(qū)，達(dá)到景觀利用最大化。二是觀賞景觀出行的方便與安全。根據(jù)項目地塊和周邊環(huán)境特點以及達(dá)到人車分流，項目組建議小區(qū)路采用環(huán)形和曲線布局。code of this report | 15 copyright centaline group, 2009結(jié)合項目地塊資源和未來營銷工作的順利開展，建議項目分期結(jié)合項目地塊資源和未來營銷工作的順利開展，建議項目分期開發(fā)策略如下開發(fā)策略如下公寓公寓北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）

19、二期二期三期三期一期一期i.i.開發(fā)方式：開發(fā)方式：組團開發(fā)ii.ii. 開發(fā)分期：開發(fā)分期：四期（一期公寓、二期住宅、三期住宅、四期酒店）.開發(fā)時序：開發(fā)時序：由南往北、依次開發(fā)（而北段綠地在一期啟動區(qū)中予以完成）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略四期：酒店四期：酒店項目售樓部項目售樓部（商業(yè)會所）（商業(yè)會所）code of this report | 16 copyright centaline group, 2009分期開發(fā)策略釋義：北段綠地區(qū)域分期開發(fā)策略釋義：北段綠地區(qū)域公寓公寓北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）二期二期三期三期一期一期1 1、北段綠地區(qū)域、北段綠地區(qū)域1 1）啟動區(qū)展示區(qū)域

20、：）啟動區(qū)展示區(qū)域：建議作為項目啟動區(qū)園林展示區(qū)，用以拔高項目入市形象。園林可增加主題性，如區(qū)域首個下沉式高爾夫球推桿場或網(wǎng)球場等，增強項目賣點。2 2）設(shè)置項目售樓部：因酒店為最后開發(fā)）設(shè)置項目售樓部：因酒店為最后開發(fā)l方案一：在綠地規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，設(shè)置臨時建筑作為項目售樓部使用（昭示性、展示性較佳）l方案二：在公寓的商業(yè)群樓內(nèi)設(shè)置未來的商業(yè)會所或咖啡廳等（未來對外招租運營），在前期作為項目的售樓部進(jìn)行使用；四期：酒店四期：酒店項目售樓部項目售樓部（商業(yè)會所）（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略code of this report | 17 copyright centaline group,

21、 2009分期開發(fā)策略釋義：一期公寓產(chǎn)品入市分期開發(fā)策略釋義：一期公寓產(chǎn)品入市公寓公寓北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）二期二期三期三期一期一期2 2、一期公寓產(chǎn)品入市、一期公寓產(chǎn)品入市項目項目20112011年年6 6月入市月入市住宅類產(chǎn)品萬科已經(jīng)在市場上樹立了標(biāo)桿位置，且在明年6月份住宅類產(chǎn)品區(qū)域供應(yīng)量較多、競爭大。因此，項目一期如以“住宅”入市，將較難突破區(qū)域價格天花板而公寓在項目入市時，整體區(qū)域供應(yīng)量少，且項目是區(qū)域市場上，唯一擁有國際五星級服務(wù)和這么好景觀的公寓，結(jié)合市場所可能的“變市”狀態(tài)，因此，先推公寓競爭力會更大、風(fēng)險相對更小。按“地塊和資源”特點，項目酒店和公寓分開較為合適

22、；但按“價值組合”特點，項目酒店和公寓放在一起較為合適，建議未來讓設(shè)計院出兩款圖紙再供探討。備注：區(qū)域住宅及公寓相關(guān)競爭情況詳見佳天瀏陽河項目市場調(diào)研報告四期：酒店四期：酒店項目售樓部項目售樓部（商業(yè)會所）（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略code of this report | 18 copyright centaline group, 2009分期開發(fā)策略釋義：二期、三期入市產(chǎn)品住宅分期開發(fā)策略釋義：二期、三期入市產(chǎn)品住宅公寓公寓北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）二期二期三期三期一期一期3 3、二期、三期入市產(chǎn)品、二期、三期入市產(chǎn)品l大宅入市、奠定高端形象： 二、三期產(chǎn)品線建議更純粹

23、一些、面積也更大一些，以舒適型產(chǎn)品滿足區(qū)域高端換房客戶的需求，并且分期推售，將項目價值最優(yōu)的地塊產(chǎn)品放到項目三期。l實現(xiàn)項目價值：將項目大宅產(chǎn)品分期后，有利于促進(jìn)項目價值隨地塊價值和項目形象價值的不斷提高，而達(dá)到最大化的實現(xiàn)。四期：酒店四期：酒店項目售樓部項目售樓部（商業(yè)會所）（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略code of this report | 19 copyright centaline group, 2009分期開發(fā)策略釋義：四期分期開發(fā)策略釋義：四期酒店酒店公寓公寓北段綠地北段綠地（啟動區(qū)）（啟動區(qū)）二期二期三期三期一期一期4 4、四期、四期酒店酒店酒店作為開發(fā)商自持物業(yè)：將酒

24、店設(shè)置在項目北段綠地側(cè)，有利于酒店作為開發(fā)商自持物業(yè)享有最佳的景觀和配套資源。三期住宅價值的實現(xiàn)：同時，酒店作為最后開發(fā)的項目，前期對于住宅遮擋少，景觀面更佳，有利于促進(jìn)項目前期的住宅銷售；項目風(fēng)險控制：將酒店此區(qū)域最后開發(fā)，有利于項目開發(fā)風(fēng)險的控制。四期：酒店四期：酒店項目售樓部項目售樓部（商業(yè)會所）（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略code of this report | 20 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與立面 整體定位回顧整體定位回顧智能化運用智能化運用 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 總體原則總體原則 園林

25、景觀園林景觀 物業(yè)管理物業(yè)管理 配套設(shè)施配套設(shè)施 啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議層高及車位比層高及車位比 戶型設(shè)計戶型設(shè)計 各類產(chǎn)品面積規(guī)劃各類產(chǎn)品面積規(guī)劃 戶型配比戶型配比 code of this report | 21 copyright centaline group, 2009佳天瀏陽河項目規(guī)劃指標(biāo)建議物業(yè)類型建議體量占比物業(yè)類型總建面18.184萬平米100%酒店2.7 3萬平米14.85% 16.5%高層、塔樓公寓3萬平米16.5%高層、塔樓商業(yè)0.4 0.6萬平米2.2% 3.3%裙樓商業(yè)+部分獨立門面住宅11.6 12.1萬平米63.79% 66.54%高層+小高層、塔樓+板樓項目各類

26、型產(chǎn)品規(guī)模配比及物業(yè)類型項目各類型產(chǎn)品規(guī)模配比及物業(yè)類型項目各類產(chǎn)品體量規(guī)模建議：酒店、公寓、商業(yè)、住宅項目各類產(chǎn)品體量規(guī)模建議：酒店、公寓、商業(yè)、住宅code of this report | 22 copyright centaline group, 2009項目住宅戶型總配比項目住宅戶型總配比物業(yè)類型：物業(yè)類型： 高層塔樓高層塔樓+ + 高層板樓高層板樓+ +小高層大平層小高層大平層建筑面積：住宅建筑面積：住宅 11.6 12.111.6 12.1萬平米萬平米備注：以上舒適性2房和3房非功能上的“+1”產(chǎn)品，僅在面寬進(jìn)深尺度和入戶花園等舒適贈送方面予以重點考慮code of this r

27、eport | 23 copyright centaline group, 2009項目公寓戶型總配比項目公寓戶型總配比物業(yè)類型：物業(yè)類型： 高層塔樓高層塔樓建筑面積：公寓建筑面積：公寓3 3萬平米萬平米備注：以上面積段為建議區(qū)間，建筑設(shè)計院可在此范圍適當(dāng)調(diào)整。code of this report | 24 copyright centaline group, 2009擬建酒店客房面積構(gòu)成房間類型房間面積（） 房間數(shù)量所占份額標(biāo)準(zhǔn)房32 231 77%行政客房326020%套房6483%總統(tǒng)套房1921整體水平300100%項目酒店戶型總配比項目酒店戶型總配比物業(yè)類型：物業(yè)類型： 高層塔樓高

28、層塔樓建筑面積：建筑面積：2.72.7萬萬33萬平米萬平米code of this report | 25 copyright centaline group, 2009 a a、80100801002+12+1戶型需設(shè)計入戶花園、空中花園及贈送飄窗；戶型需設(shè)計入戶花園、空中花園及贈送飄窗；b b、120120以上戶型須有空中院館設(shè)計，入戶花園設(shè)計、飄窗及雙陽臺設(shè)計；以上戶型須有空中院館設(shè)計，入戶花園設(shè)計、飄窗及雙陽臺設(shè)計；c c、150 150 以上大平層設(shè)計大露臺充分保證入戶觀景。以上大平層設(shè)計大露臺充分保證入戶觀景。戶型設(shè)計指標(biāo)戶型設(shè)計指標(biāo)創(chuàng)新方式建議特征描述項目限制條件空中院館做到12

29、0以上的每戶都有設(shè)計增加景觀及增加觀景面-飄窗每戶朝景觀的地方均采用，建議采用可拆卸的落地飄窗；舒適產(chǎn)品主人房飄窗可采取270度的拐角增加了室內(nèi)可使用空間和觀景面會增加建筑實際容積率陽臺兩房景觀陽臺，三房以上雙陽臺居家必備空間增加容積率入戶花園三房及以上采用提供入戶緩沖，引入室外空間，提高舒適度會增加進(jìn)深，影響建筑排布陽光房三房及以上采用玻璃設(shè)計，增加觀景面，極大增加采光影響外立面造型，會增加建筑實際容積率露臺大平層戶型采用增加情趣和觀景需要錯層設(shè)計，會增加建筑實際容積率 舒適主臥大平層可采用設(shè)置步入式衣帽間，極大增加主臥舒適度-code of this report | 26 copyrig

30、ht centaline group, 2009每種戶型、面積段對應(yīng)主要設(shè)計指標(biāo)如表所示：每種戶型、面積段對應(yīng)主要設(shè)計指標(biāo)如表所示：戶型設(shè)計指標(biāo)戶型設(shè)計指標(biāo)類型戶型面積區(qū)間（）戶型設(shè)計指標(biāo)公寓單間單間3545設(shè)計飄窗、衛(wèi)生間、廚房、天然氣，排煙管道、陽臺；1房1廳4050設(shè)計飄窗、衛(wèi)生間、廚房、天然氣，排煙管道、陽臺；1+15565設(shè)計飄窗、衛(wèi)生間、廚房、天然氣，排煙管道、陽臺（可考慮改房）；住宅2+17085景觀陽臺、飄窗、空中花園可變?nèi)?、臥室寬3米以上；1衛(wèi)、1廚房；舒適性2房80100設(shè)計入戶花園、景觀陽臺、飄窗、臥室寬3.3-3.5米，含衛(wèi)生間；2衛(wèi)、1廚房；客廳開間3.9-4.1米

31、；3+1110120設(shè)計入戶花園、空中花園可變?nèi)?、景觀陽臺、飄窗、臥室寬 3.5米以上含衛(wèi)生間 ；客廳開間3.9-4.2米；舒適性3房120130設(shè)計入戶花園、空中院館、景觀陽臺、飄窗、客廳寬4.3m以上、主臥寬3.7米以上、2衛(wèi)、工人房、層高3m；普通4房130150設(shè)計入戶花園、景觀陽臺、空中院館、飄窗、客廳寬4.5m以上、主臥寬3.8米以上、2衛(wèi)、層高3m；步入式衣帽間舒適型4+1170180設(shè)計入戶花園、空中院館、 景觀陽臺（含空中花園可變?nèi)浚?、飄窗、客廳寬4.5m以上、主臥寬3.8米以上、3衛(wèi)、層高3.0m；商業(yè)裙樓3000 單層1000 左右，一層層高4.85.8m、二層以上

32、層高3.94.2m街鋪1000開口朝外、面寬進(jìn)深比控制在1：3以內(nèi)、建議部分結(jié)合項目抬高后的空間使用，層高控制在此范圍，一層至少在33.6米；2層33.3米code of this report | 27 copyright centaline group, 2009 兩房：提升舒適度三房：更大空間大平層單位：別墅化居住體驗控制面積基礎(chǔ)上，通過多種創(chuàng)新提升舒適度保證較舒適居住尺度基礎(chǔ)上，通過多種創(chuàng)新進(jìn)一步提升空間感舒適度好，營造大尺度多功能的高尚住宅居住環(huán)境入戶花園；觀景陽臺的設(shè)計；臥室景觀面設(shè)置飄窗；空中花園，兩房變?nèi)?；入戶花園設(shè)計；大面寬客廳和主臥；雙陽臺設(shè)計；臥室景觀面設(shè)置飄窗；空中院

33、館；大面寬客廳和主臥；雙陽臺設(shè)計；露臺；臥室景觀面設(shè)置飄窗；內(nèi)庭院；主臥設(shè)置步入衣帽間；空中院館；客廳挑高設(shè)計；三陽臺；建議配置建議配置可選配置可選配置根據(jù)市場調(diào)研獲取客戶偏好，結(jié)合創(chuàng)新戶型可實現(xiàn)性，我們建立項目根據(jù)市場調(diào)研獲取客戶偏好，結(jié)合創(chuàng)新戶型可實現(xiàn)性，我們建立項目戶型設(shè)計價值體系如下戶型設(shè)計價值體系如下: :項目戶型價值點梳理項目戶型價值點梳理 code of this report | 28 copyright centaline group, 2009行排列式，現(xiàn)代風(fēng)格、挑高陽臺；規(guī)劃社區(qū)文化中心，用以規(guī)避道路分割影響；以本土客戶需求為導(dǎo)向，大面積產(chǎn)品打造板式樓為主以本土客戶需求為

34、導(dǎo)向，大面積產(chǎn)品打造板式樓為主戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 29 copyright centaline group, 2009“空中院館”的設(shè)計有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并 且增加整體的通透性和采光； 戶型的本質(zhì)是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶； 現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情景元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素。空中院館：引用傳統(tǒng)的院落概念，設(shè)計空中院館，增強整體通透性和采光空中院館：引用傳統(tǒng)的院落概念，設(shè)計空中院館，增強整體通透性和采光性；差異化市場競爭，形成項目獨特賣點性；差異化市場競爭，形成項目獨特賣

35、點戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 30 copyright centaline group, 2009飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；層高小于2.2米，進(jìn)深小于0.6米贈送全部面積。飄窗：擴大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型能送盡量送飄窗：擴大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型能送盡量送飄窗可廣泛運用于各種戶型之中，實用性高，也增加了采光面和觀景面飄窗可廣泛運用于各種戶型之中，實用性高，也增加了采光面和觀景面落地飄窗垂直剖面示

36、意圖2.2m2.2m層高層高飄窗垂直剖面示意圖2.2m2.2m層高層高次臥、書房采用飄窗增加步出空間次臥、書房采用飄窗增加步出空間飄窗飄窗邊套邊套270270度飄窗戶型示意度飄窗戶型示意邊套采用邊套采用270270度采光度采光“l(fā)”l”型飄窗型飄窗戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 31 copyright centaline group, 2009觀景陽臺觀景陽臺可考慮與客廳等功能可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又空間連接，既增大景觀面，又?jǐn)U大陽臺的活動景觀空間；擴大陽臺的活動景觀空間；功能陽臺功能陽臺一般與廚房相連，方一般與廚房相連，方便居家功能的需要；便

37、居家功能的需要；各種戶型的主臥都可以考慮設(shè)各種戶型的主臥都可以考慮設(shè)置不計容積率的置不計容積率的法式小陽臺法式小陽臺（進(jìn)深小于（進(jìn)深小于0.60.6米），增加步出米），增加步出空間。空間。兩房先保證具有一個觀景陽臺兼功兩房先保證具有一個觀景陽臺兼功能陽臺使用；能陽臺使用；三房以上戶型設(shè)置雙陽臺，讓生活三房以上戶型設(shè)置雙陽臺，讓生活陽臺與觀景陽臺區(qū)分；陽臺與觀景陽臺區(qū)分；大平層設(shè)置三陽臺。大平層設(shè)置三陽臺?？蛷d連通觀景陽臺廚房連通功能陽臺客廳外接陽臺，增加客廳空間感客廳外接陽臺，增加客廳空間感主臥室外接陽臺，增加步出空間主臥室外接陽臺，增加步出空間陽臺：兩房保證一個觀景陽臺，三房設(shè)置雙陽臺、大平

38、層設(shè)置三陽臺；陽臺：兩房保證一個觀景陽臺，三房設(shè)置雙陽臺、大平層設(shè)置三陽臺；戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 32 copyright centaline group, 2009優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；度；劣：但使建筑進(jìn)深增加，從而影響排布；長沙市場上入戶花園設(shè)計劣：但使建筑進(jìn)深增加，從而影響排布；長沙市場上入戶花園設(shè)計還未被客戶廣泛利用；還未被客戶廣泛利用；設(shè)置戶型分析：設(shè)置戶型分析：受項目的基本情況制約，建議可在部分受項目的基本情況制約，建議可在

39、部分舒適性產(chǎn)品，如舒適性舒適性產(chǎn)品，如舒適性2 2房以房以上戶型上戶型采用入戶花園結(jié)構(gòu)，拉長戶型景觀面，但是不宜設(shè)置過大；采用入戶花園結(jié)構(gòu)，拉長戶型景觀面，但是不宜設(shè)置過大；贈送方式分析：贈送方式分析：按新規(guī)按新規(guī)“異形入戶花園異形入戶花園”計一半面積，計一半面積，“矩形型入戶花園矩形型入戶花園”面積大面積大于于6 6平方米或進(jìn)深大于平方米或進(jìn)深大于2.52.5米，計算全部建筑面積。米，計算全部建筑面積。主力戶型三房盡可能采用入戶花園設(shè)計，作為提升功能空間，并主力戶型三房盡可能采用入戶花園設(shè)計，作為提升功能空間，并拉升景觀面，面積不應(yīng)過大。拉升景觀面，面積不應(yīng)過大。入戶花園：入戶花園可構(gòu)成立體

40、綠化空間、可變書房、可變茶室入戶花園：入戶花園可構(gòu)成立體綠化空間、可變書房、可變茶室戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 33 copyright centaline group, 2009優(yōu)：優(yōu)：露臺采用有利于露臺采用有利于增加情趣和觀景，擴增加情趣和觀景，擴大生活空間；大生活空間；劣：劣：露臺設(shè)計，增加露臺設(shè)計，增加建筑容積率，且影響建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議建筑外立面，不建議大量采用；大量采用；進(jìn)深大于進(jìn)深大于2.5 2.5 米或面米或面積大于積大于1212平方米平方米“露露臺臺”計算全部建筑面計算全部建筑面積。積。可在本項目的大平層單位使可在本項目的大平

41、層單位使用，實現(xiàn)戶戶全露臺設(shè)計用，實現(xiàn)戶戶全露臺設(shè)計大平面的露臺較易實現(xiàn)大平面的露臺較易實現(xiàn)露臺可采用露臺可采用“奇偶錯奇偶錯”形式形式露臺露臺：可增加觀景平臺和活動空間；在項目的大平面戶型設(shè)計的適當(dāng)采用露臺：可增加觀景平臺和活動空間；在項目的大平面戶型設(shè)計的適當(dāng)采用戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 34 copyright centaline group, 2009優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：具備步入式衣柜是居住品質(zhì)提升的重要標(biāo)志之一；劣：占用部分室內(nèi)空間。在有限面積條件下，保障私在有限面積條件下，保障私密性，建議利用過道作為衣密性，建議利用過道作為衣帽間帽間舒適主

42、臥：設(shè)置步入式衣帽間，作為舒適房型的必備空間，主要舒適主臥：設(shè)置步入式衣帽間，作為舒適房型的必備空間，主要用于大平面中，提升舒適度用于大平面中，提升舒適度戶型設(shè)計戶型設(shè)計code of this report | 35 copyright centaline group, 2009結(jié)合政策和市場趨勢，建議項目戶型增加創(chuàng)新贈送，如：結(jié)合政策和市場趨勢，建議項目戶型增加創(chuàng)新贈送，如：公寓公寓“35653565”：單間、：單間、1 1房房1 1廳、廳、1 1房房1 1廳變廳變2 2房房1 1廳廳單間單間1 1房房1 1廳改廳改2 2房房1 1廳廳1 1房房1 1廳廳其他各類產(chǎn)品戶型建議其他各類產(chǎn)品戶

43、型建議code of this report | 36 copyright centaline group, 20092 2房房“70857085”可考慮部分作成可考慮部分作成2+12+1戶型或戶型或2+22+2戶型戶型注：此戶型為深圳寶安區(qū) 金海華府項目2房產(chǎn)品，可將此兩房改四房，自由組合的空間可以滿足客戶家庭結(jié)構(gòu)的變化和不同功能的需要。 注：此戶型為深圳中海陽光玫瑰園2室2廳1衛(wèi)80 （可變?yōu)?+1）實用率:76.8%其他各類產(chǎn)品戶型建議其他各類產(chǎn)品戶型建議code of this report | 37 copyright centaline group, 20093 3房房“11012

44、0110120”可考慮部分作成可考慮部分作成3+13+1戶型，如戶型，如“3 3房房”變變“4 4房房”，甚至，甚至“3 3房房”改改“5 5房房”此圖為深圳“城色”項目3房產(chǎn)品，可將此3房改4房甚至5房。 其他各類產(chǎn)品戶型建議其他各類產(chǎn)品戶型建議code of this report | 38 copyright centaline group, 20094 4房房“170180170180”可考慮部分作成可考慮部分作成3+13+1戶型，如戶型，如“3 3房房”變變“4 4房房”，甚至，甚至“3 3房房”改改“5 5房房”深圳龍光君悅龍庭3室2廳2衛(wèi)164.19 長沙恒基凱旋門4室2廳2衛(wèi)1

45、56.85 其他各類產(chǎn)品戶型建議其他各類產(chǎn)品戶型建議code of this report | 39 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與立面 整體定位回顧整體定位回顧智能化運用智能化運用 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 總體原則總體原則 園林景觀園林景觀 物業(yè)管理物業(yè)管理 配套設(shè)施配套設(shè)施 啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議層高及車位比層高及車位比 戶型設(shè)計戶型設(shè)計 各類產(chǎn)品面積規(guī)劃各類產(chǎn)品面積規(guī)劃 戶型配比戶型配比 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010外立面建筑

46、風(fēng)格外立面建筑風(fēng)格整體風(fēng)格：整個感覺仍然為現(xiàn)代建筑，避免過于厚重整體風(fēng)格：整個感覺仍然為現(xiàn)代建筑，避免過于厚重色彩選擇：根據(jù)地塊設(shè)置的位置，保持和酒店、公寓的建筑適當(dāng)統(tǒng)一色彩選擇：根據(jù)地塊設(shè)置的位置，保持和酒店、公寓的建筑適當(dāng)統(tǒng)一造型方面：主要在底部和頂部營造風(fēng)格，體現(xiàn)歐式建筑的設(shè)計元素造型方面：主要在底部和頂部營造風(fēng)格，體現(xiàn)歐式建筑的設(shè)計元素用材方面：底部適當(dāng)使用石材，增強品質(zhì)感，觀景面多使用玻璃，增強觀景用材方面：底部適當(dāng)使用石材，增強品質(zhì)感，觀景面多使用玻璃，增強觀景性性電梯方面：可以在適當(dāng)位置選擇使用觀景電梯，最大化河景資源電梯方面：可以在適當(dāng)位置選擇使用觀景電梯，最大化河景資源結(jié)合項

47、目整體定位，要體現(xiàn)項目高端都市主義的形象，同時考慮市場客戶的結(jié)合項目整體定位，要體現(xiàn)項目高端都市主義的形象，同時考慮市場客戶的接受度，建議外立面整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，同時通過色系、造型、接受度，建議外立面整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，同時通過色系、造型、用材、電梯方面等融入其他風(fēng)格用材、電梯方面等融入其他風(fēng)格code of this report | 41 copyright centaline group, 2010風(fēng)格建議一：現(xiàn)代簡歐風(fēng)格風(fēng)格建議一：現(xiàn)代簡歐風(fēng)格參考案例：參考案例：深圳雅頌居深圳雅頌居外立面建筑風(fēng)格外立面建筑風(fēng)格code of this report | 42 copy

48、right centaline group, 2010造型上主要建議在項目的底部和頂部營造本項目的歐式風(fēng)情，中間部位以現(xiàn)造型上主要建議在項目的底部和頂部營造本項目的歐式風(fēng)情，中間部位以現(xiàn)代建筑為主代建筑為主采用直線條，營造挺拔向上的感覺中部造型中部造型頂部造型頂部造型頂部采用歐式建筑風(fēng)格，雍容華貴采用直線條，打造挺拔向上的感覺中部造型中部造型底部造型：底部造型：建議采用羅馬柱或者歐式建筑元素造型采用羅馬柱，營造項目歐式的風(fēng)情底部造型底部造型中部造型：中部造型：建議采用直線條，營造現(xiàn)代建筑風(fēng)格頂部造型：頂部造型：建議采用歐式建筑的元素，營造歐式異域風(fēng)情外立面建筑風(fēng)格外立面建筑風(fēng)格造型造型code

49、 of this report | 43 copyright centaline group, 2010用材上建議底部采用石材，增強項目的品質(zhì)感；項目的觀景面使用玻璃，增用材上建議底部采用石材，增強項目的品質(zhì)感；項目的觀景面使用玻璃，增強項目觀景性，最大化項目的景觀資源強項目觀景性，最大化項目的景觀資源觀景處理手法：觀景處理手法： 材料：采用質(zhì)感強通透的玻璃進(jìn)行搭配； 處理方式：通過觀景陽臺，轉(zhuǎn)角凸窗等的設(shè)置，突出項目高層的觀景性。觀觀景景玻玻璃璃運運用用底底部部石石材材石材處理手法：石材處理手法： 材料：與外立面基調(diào)相似的的暖色調(diào)石材或者高檔仿石材； 施工方式：可使用干掛石材的處理方式外立面

50、建筑風(fēng)格外立面建筑風(fēng)格用材用材code of this report | 44 copyright centaline group, 2010本項目高層（樓王）單位可以考慮采用觀景電梯，充分放大項目的河景本項目高層（樓王）單位可以考慮采用觀景電梯，充分放大項目的河景+ +部分部分北部綠化帶的景觀資源，提升項目的高端形象北部綠化帶的景觀資源，提升項目的高端形象觀景電梯效果圖外部觀景電梯效果圖內(nèi)部觀景電梯效果圖外部優(yōu)勢：放大景觀資源，具有昭示性，高端意向；劣勢：占用觀景面，成本較高。外立面建筑風(fēng)格外立面建筑風(fēng)格電梯電梯code of this report | 45 copyright centa

51、line group, 2010外立面建筑風(fēng)格外立面建筑風(fēng)格風(fēng)格建議二：純粹的現(xiàn)代簡約風(fēng)格風(fēng)格建議二：純粹的現(xiàn)代簡約風(fēng)格參考案例：參考案例：深圳天安國際高爾夫瓏園深圳天安國際高爾夫瓏園code of this report | 46 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與立面 整體定位回顧整體定位回顧智能化運用智能化運用 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 總體原則總體原則 園林景觀園林景觀 物業(yè)管理物業(yè)管理 配套設(shè)施配套設(shè)施 啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議層高及車位比層高及車位比 戶型設(shè)計戶型設(shè)計 各類產(chǎn)品面積規(guī)劃各類產(chǎn)品面積規(guī)劃 戶型配比

52、戶型配比 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010客戶客戶對生活品質(zhì)要求的提高必將導(dǎo)致其對景觀要求的相應(yīng)提高，現(xiàn)有社區(qū)粗糙的景觀體系已不足以滿足客戶需求；在競爭競爭較為激烈的市場中，各個項目都力求在各方面提升競爭力，景觀則是體現(xiàn)項目品質(zhì)的關(guān)鍵因素之一，因此，可預(yù)見未來市場景觀營造水平將不斷提高。從市場的角度考慮從市場的角度考慮重要節(jié)點重要節(jié)點景觀綠化景觀綠化 重視覺沖擊點，給客戶非常強烈的視覺感受 注重項目因地制宜的景觀綠化的打造通過中原多年的操盤經(jīng)驗，客戶對活動空間、景觀綠化、適當(dāng)水系、注重細(xì)通過中原多年的操盤經(jīng)驗，客戶

53、對活動空間、景觀綠化、適當(dāng)水系、注重細(xì)節(jié)打造等方面都非常關(guān)注，園林展示是影響客戶購買的重要因素節(jié)打造等方面都非常關(guān)注，園林展示是影響客戶購買的重要因素景觀小品景觀小品 設(shè)置景觀小品，營造社區(qū)的居住氛圍園林景觀建議園林景觀建議code of this report | 48 copyright centaline group, 2010北段綠地北段綠地瀏瀏陽陽河河風(fēng)風(fēng)光光帶帶 小區(qū)架空層抬高5-6米左右，小區(qū)一層與瀏陽河景觀帶平行，將其打造成為長沙自然景觀與建筑融為一體的高端項目； 項目整體綠化設(shè)計在5-6米之上，平臺上設(shè)計覆土進(jìn)行綠化具有一定的局限性，建議設(shè)計采用喬木+灌木+地被的復(fù)合種植法。

54、 備注：建議參考深圳三湘海尚景觀園林設(shè)計。抬高小區(qū)架空層，小區(qū)一層建筑與瀏陽河風(fēng)光帶平行，整個項目具有抬高小區(qū)架空層，小區(qū)一層建筑與瀏陽河風(fēng)光帶平行，整個項目具有“漂浮漂浮的空中花園的空中花園”的感受，打造長沙首屈一指的自然與建筑融為一體的高端項目，的感受，打造長沙首屈一指的自然與建筑融為一體的高端項目，綠植設(shè)計建議采用喬木綠植設(shè)計建議采用喬木+ +灌木灌木+ +地被的復(fù)合種植法。地被的復(fù)合種植法。整體地塊抬高整體地塊抬高code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 小區(qū)地塊東鄰瀏陽河景觀帶，連接?xùn)|西處設(shè)計次景觀軸和主次入口，

55、把瀏陽河景觀資源最大化的借景引入小區(qū)內(nèi)部。 用地南北向長，東西短，中心綠地自北向綠地貫穿南北，與東西景觀軸相較于小區(qū)中心景觀園林，建議南北向用8001000年左右的古香樟為首種植，打造香樟大道，同時中心園林設(shè)計為下沉式園林。北段綠地北段綠地南北主景觀軸南北主景觀軸東西次景觀軸東西次景觀軸東西景觀軸最大化的把瀏陽河景觀資源借景引入小區(qū)內(nèi)部，與貫穿南北的景觀軸東西景觀軸最大化的把瀏陽河景觀資源借景引入小區(qū)內(nèi)部，與貫穿南北的景觀軸形成中心園林，建筑與景觀有機融合，打造區(qū)域首個下沉式中心園林與百年香樟形成中心園林，建筑與景觀有機融合，打造區(qū)域首個下沉式中心園林與百年香樟大道。大道。景觀軸線景觀軸線co

56、de of this report | 50 copyright centaline group, 2010入口設(shè)置進(jìn)門大廣場，氣派，開闊，突出尊貴感入口設(shè)置進(jìn)門大廣場，氣派，開闊，突出尊貴感 設(shè)置進(jìn)門大廣場，氣派、開闊，突出尊貴感覺； 看似不加修飾，隨意、自在，但是透漏著高貴；北段綠地北段綠地小區(qū)主入口小區(qū)主入口主入口示意圖主入口示意圖氣派入口氣派入口code of this report | 51 copyright centaline group, 2010架空層設(shè)計的目標(biāo)是將宅間綠地引入室內(nèi)，營造一個建筑與外景融為一體的室內(nèi)架空層設(shè)計的目標(biāo)是將宅間綠地引入室內(nèi)，營造一個建筑與外景融為一

57、體的室內(nèi)活動空間，建議活動空間，建議5-65-6米層高米層高架空層泛會所架空層泛會所code of this report | 52 copyright centaline group, 2010景觀小品景觀小品 昭示性強的區(qū)域如公共廣場、社區(qū)內(nèi)、景觀大道旁，分別布置風(fēng)格相宜的景觀小品；景觀雕塑特色的裝飾小品特色的裝飾小品水景雕塑社區(qū)小品建議結(jié)合周邊環(huán)境，以社區(qū)小品建議結(jié)合周邊環(huán)境，以“水水”為主題進(jìn)行打造為主題進(jìn)行打造特色的裝飾小品水主題小品水主題小品code of this report | 53 copyright centaline group, 2010小區(qū)主入口小區(qū)主入口北端綠地最

58、大化利用，提升項目價值，建議設(shè)置下沉式推桿高爾夫園林景觀北端綠地最大化利用，提升項目價值，建議設(shè)置下沉式推桿高爾夫園林景觀練習(xí)場，或者設(shè)置網(wǎng)球場練習(xí)場，或者設(shè)置網(wǎng)球場推桿高爾夫推桿高爾夫網(wǎng)球練習(xí)場網(wǎng)球練習(xí)場北段綠地：下沉式高爾夫景觀或網(wǎng)球場北段綠地：下沉式高爾夫景觀或網(wǎng)球場北段綠地北段綠地code of this report | 54 copyright centaline group, 2010頂層和樓宇間均種植樹頂層和樓宇間均種植樹木木案例：reflections at keppel bay實現(xiàn)吉寶島資源價值最大化的同時，也充分珍視島嶼周圍的環(huán)境，小區(qū)園林植被、甚至頂樓以及樓宇間的植被，

59、都使其與吉寶島融為一體?！碍h(huán)保意識是當(dāng)前一種環(huán)保意識是當(dāng)前一種全球性的覺醒全球性的覺醒，建筑師們再也不能只是單純地蓋房子，建筑的意義關(guān)系到人類生存與生活的方式?！?頂層花園樓宇設(shè)計頂層花園樓宇設(shè)計*頂樓業(yè)主專頂樓業(yè)主專用觀景臺用觀景臺長沙最大規(guī)模的頂樓業(yè)主長沙最大規(guī)模的頂樓業(yè)主“專用觀景臺專用觀景臺”（即頂層花園設(shè)計），配置（即頂層花園設(shè)計），配置180180度度屋頂觀景陽臺屋頂觀景陽臺180180度屋頂觀景陽度屋頂觀景陽臺臺長沙最大規(guī)模的業(yè)主長沙最大規(guī)模的業(yè)主“專用景觀臺專用景觀臺”設(shè)置設(shè)置code of this report | 55 copyright centaline group,

60、 2010* 全落地玻璃窗全落地玻璃窗*部分明星產(chǎn)品從客廳、臥室到洗手間均觀河景，并設(shè)置180度觀景陽臺長沙最大規(guī)模的觀景戶型設(shè)置：全落地玻璃窗設(shè)置的觀景客廳、臥室，甚長沙最大規(guī)模的觀景戶型設(shè)置：全落地玻璃窗設(shè)置的觀景客廳、臥室，甚至部分大戶明星產(chǎn)品連浴室都可以考慮進(jìn)行此設(shè)置。至部分大戶明星產(chǎn)品連浴室都可以考慮進(jìn)行此設(shè)置。觀河臥室觀河臥室觀河客廳觀河客廳觀海洗手間觀海洗手間長沙最大規(guī)模景觀戶型設(shè)置長沙最大規(guī)模景觀戶型設(shè)置code of this report | 56 copyright centaline group, 2009報告目錄物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格與立面建筑風(fēng)格與立面 整