遼寧省葫蘆島項目商業(yè)市場報告(56頁

1、葫蘆島項目商業(yè)市場報告葫蘆島項目商業(yè)市場報告 營銷管理中心銷售管理部針對本案此次市場調(diào)研主要目的是：針對本案此次市場調(diào)研主要目的是： 通過對葫蘆島市宏觀經(jīng)濟狀況研究、葫蘆島市區(qū)通過對葫蘆島市宏觀經(jīng)濟狀況研究、葫蘆島市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及既定目標客群消費觀念研究，分房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及既定目標客群消費觀念研究，分析出本案所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場供求情，預(yù)測出未來析出本案所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場供求情，預(yù)測出未來房產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，同時結(jié)合供求狀況尋找出本案的房產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，同時結(jié)合供求狀況尋找出本案的市場機會點。通過對項目優(yōu)劣勢分析，結(jié)合城市總體規(guī)市場機會點。通過對項目優(yōu)劣勢分析，結(jié)合城市總體

2、規(guī)劃對項目進行精準定位，尋求相關(guān)解決策略，為項目的劃對項目進行精準定位，尋求相關(guān)解決策略，為項目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計提出建設(shè)性意見；為后續(xù)營銷策劃活動執(zhí)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計提出建設(shè)性意見；為后續(xù)營銷策劃活動執(zhí)行提出參考性方向；為未來銷售策略及價格制定等提供行提出參考性方向；為未來銷售策略及價格制定等提供客觀依據(jù)?？陀^依據(jù)。一、研究方法與模型選擇一、研究方法與模型選擇二、城市經(jīng)濟與宏觀分析二、城市經(jīng)濟與宏觀分析三、各種商業(yè)類型比較三、各種商業(yè)類型比較 四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議七、價格建議七、價格建議一、研究方法與模型選

3、擇一、研究方法與模型選擇針對本案市調(diào)報告研究框架針對本案市調(diào)報告研究框架城市經(jīng)濟與地產(chǎn)宏觀城市經(jīng)濟與地產(chǎn)宏觀分析分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 競爭個案對比研究競爭個案對比研究客群分析客群分析產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議營銷規(guī)劃營銷規(guī)劃swotswot矩陣分析矩陣分析本案環(huán)境分析本案環(huán)境分析第一步第一步 第二步第二步第三第三 步步第第 四四 步步第五步第五步 市調(diào)報告研究模型市調(diào)報告研究模型物業(yè)需求量預(yù)測物業(yè)需求量預(yù)測 gdp變化及其預(yù)測變化及其預(yù)測 物業(yè)供需狀況物業(yè)供需狀況 土地供應(yīng)量土地供應(yīng)量 價格預(yù)測價格預(yù)測 經(jīng)濟增長刺激需求經(jīng)濟增長刺激需求 人口增長與人口增長與新增的住宅求新增的

4、住宅求 人口及其發(fā)展規(guī)劃人口及其發(fā)展規(guī)劃 消費者需求調(diào)查消費者需求調(diào)查 確定目標客戶群確定目標客戶群 人均居住面積變化人均居住面積變化 研究目的研究目的 項目定位項目定位 房產(chǎn)價格定位房產(chǎn)價格定位 面積戶型配比面積戶型配比 建筑類型及銷售方案建筑類型及銷售方案 物業(yè)供應(yīng)市場調(diào)查物業(yè)供應(yīng)市場調(diào)查 swot分析分析 供需對比分析供需對比分析 二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市定位城市定位二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析玉皇商圈老百貨商圈火車站

5、商圈cbd二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析葫蘆島主要商圈租賃價格葫蘆島主要商圈租賃價格 單位單位:元元/天天/平方米平方米玉皇商圈1.3-2.0元/平米/日老百貨商圈2.5-3.5元/平米/日火車站商圈1.5-2.8元/平米/日cbd二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析從上圖可以看出，隨著城市不斷外廓，城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，人口基數(shù)與規(guī)模逐年以0.3%增長，促進了城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及各種產(chǎn)品需求的增加。城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析從上圖可見：隨著國民經(jīng)濟經(jīng)濟的飛速發(fā)展，以及中國人固有的置業(yè)情節(jié)，致使經(jīng)濟活躍城市較高人群出現(xiàn)多次置業(yè)，并帶動其城市區(qū)域首次置業(yè)高峰。預(yù)計到2008年，受國家經(jīng)濟發(fā)展拉動，將會出現(xiàn)一

6、次置業(yè)高峰期及一次較大的市場放量期。二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析葫蘆島市國民生產(chǎn)總值及增長率葫蘆島市國民生產(chǎn)總值及增長率葫蘆島市國民生產(chǎn)總值及增長率每葫蘆島市國民生產(chǎn)總值及增長率每年以年以14%的點數(shù)遞增，城市經(jīng)濟活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)的點數(shù)遞增，城市經(jīng)濟活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富構(gòu)豐富二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城

7、市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析二、城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀分析三、各種商業(yè)類型比較三、各種商業(yè)類型比較三、各種商業(yè)類型比較三、各種商業(yè)類型比較商業(yè)產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品類型品類型鄰里型鄰里型社區(qū)型社區(qū)型區(qū)域型區(qū)域型超區(qū)域型超區(qū)域型超級型超級型面積大小面積大小約約5000m5000m2 210000m10000m2 2約約15000m15000m2 220000m20000m2 22626萬萬m2m2610610萬萬m2m21010萬以上萬以上行車范圍行車范圍510510分鐘分鐘10201020分分鐘鐘20302030分分鐘鐘30403040分

8、分鐘鐘6060分鐘以分鐘以上上商圈人商圈人口數(shù)口數(shù)1010萬人萬人3030萬人萬人4545萬人萬人以上以上100100萬萬100100萬以萬以上上商家戶數(shù)商家戶數(shù)20302030家家3010030100家家( (主力店：大型超主力店：大型超市市) )100150100150家家( (主力店：百貨公主力店：百貨公司司) )200200家家( (主力店：主力店：3535家家) )200200家以上家以上( (主力店：主力店：5 5家以上家以上) )三、各種商業(yè)類型比較三、各種商業(yè)類型比較商鋪的分類商鋪的分類依組織分類依組織分類購物中心購物中心(shopping mall)(shopping mal

9、l)、百貨公司、超市、百貨公司、超市、專業(yè)店、連鎖店、量販店等。專業(yè)店、連鎖店、量販店等。依地理位置分類依地理位置分類商業(yè)街商業(yè)街( (區(qū)區(qū)) )店鋪、市中心店鋪、住宅區(qū)店鋪、店鋪、市中心店鋪、住宅區(qū)店鋪、郊區(qū)店鋪。郊區(qū)店鋪。依規(guī)模大小分類依規(guī)模大小分類大賣場、中賣場、小賣場大賣場、中賣場、小賣場依業(yè)種分類依業(yè)種分類綜合賣場、精品店、餐飲店、服飾店、雜貨店、五綜合賣場、精品店、餐飲店、服飾店、雜貨店、五金金等。等。依客戶分類依客戶分類男性專賣店、兒童專賣店、女士用品店、婚紗等男性專賣店、兒童專賣店、女士用品店、婚紗等三、各種商業(yè)類型比較三、各種商業(yè)類型比較商業(yè)中心常犯的錯誤商業(yè)中心常犯的錯誤

10、缺乏目標市場觀念（對市場不夠深入，定位不夠清晰）缺乏目標市場觀念（對市場不夠深入，定位不夠清晰） 定位后缺乏持續(xù)經(jīng)營觀念定位后缺乏持續(xù)經(jīng)營觀念 (或?qū)嵙Σ焕^或管理不善或?qū)嵙Σ焕^或管理不善)商品搭配不當，未事先計劃商品配合，主題商品及配件商品搭配不當，未事先計劃商品配合，主題商品及配件 商品不相稱（例如服裝店旁賣烈酒）商品不相稱（例如服裝店旁賣烈酒） 商業(yè)街不只是商業(yè)街不只是“設(shè)定設(shè)定”及及“成立成立”的工作，后繼的工作，后繼管理管理及及經(jīng)經(jīng) 營營工作更是重點工作更是重點 資本的營運估算錯誤（例如：回收期太長、回報率降低）資本的營運估算錯誤（例如：回收期太長、回報率降低） 三、各種商業(yè)類型比較三

11、、各種商業(yè)類型比較成功案例：富都家居裝飾廣場成功案例：富都家居裝飾廣場 投資回報+主題商業(yè)規(guī)劃失敗案例：書香家園失敗案例：書香家園 產(chǎn)品規(guī)劃+后續(xù)經(jīng)營四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究富都家居裝飾廣場富都家居裝飾廣場富都家居裝飾廣場隸屬于葫蘆島富都家居裝飾廣場隸屬于葫蘆島市政府扶持玉皇商貿(mào)市政府扶持玉皇商貿(mào)(a)區(qū)區(qū),四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析年齡年齡比例比例20歲-25歲4.0%25歲-30歲11.0%30歲-35歲33.0%35歲-40歲42.0%40歲以

12、上10.0%客戶客戶年齡年齡五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析戰(zhàn)略性戰(zhàn)略性五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析類型類型比例比例毛坯97.0%精裝3.0%裝修裝修標準標準五、客群及業(yè)態(tài)分析五、客群及業(yè)態(tài)分析由于現(xiàn)階段項目仍處于期房階段，商業(yè)概念及區(qū)域價值尚由于現(xiàn)階段項目仍處于期房階段，商業(yè)概念及區(qū)域價值尚未得到有效挖掘，買家基本以散戶投資客居多，購買多為未得到有效挖掘，買家基本以散戶投資客居多，購買多為投資與自營，經(jīng)營目的較為模糊，購買面積基本在投資與自營，經(jīng)營目的較為模糊，購買面積基本

13、在80-320m2左右，相信隨著散戶不斷的增多，大客戶購買數(shù)量左右，相信隨著散戶不斷的增多，大客戶購買數(shù)量也將有所提升，目標客群將會更加清晰。也將有所提升，目標客群將會更加清晰。六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議1、14個墻體鋪位；2、銷售均價7000元/平米，共計1.6萬平米，銷售總額1.12億元。3、如果不更改產(chǎn)品設(shè)計，將會損失過半，造成巨大的銷售阻礙及利益損失。六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議底商一層，采用柱體框架結(jié)構(gòu)，可以避免產(chǎn)品硬傷帶來的銷售阻礙底商一層，采用柱體框架結(jié)構(gòu)，可以避免產(chǎn)品硬傷帶來的銷售阻礙六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議地上二層可用于住宅銷售或物業(yè)辦公用房，以及社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生站等地上二層可用于住宅銷售或物業(yè)辦公用房，以及社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生站等六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議議底商統(tǒng)一裝修風(fēng)格，做足美式風(fēng)情氛圍！底商統(tǒng)一裝修風(fēng)格，做足美式風(fēng)情氛圍！六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議六、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議8000平米醫(yī)院建議改為商業(yè)用房，如1、2層用于商鋪出售，3-7層用于酒店或小戶型公寓銷售。如果引進大型醫(yī)院將給項目銷售帶來很大的阻礙，同時也暴露出項目規(guī)劃設(shè)計的致命弱點。七、價格建議七、價格建議 以上價格視公司現(xiàn)金流及區(qū)域市場狀況進行調(diào)整