年北京LOFT市場(chǎng)研究

1、page 12010年北京loft市場(chǎng)研究loft的起源與發(fā)展的起源與發(fā)展 loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂loft 所指稱(chēng)的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空 間”。loft的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。 loft的內(nèi)涵是高大而敞開(kāi)的空間，具有流動(dòng)性、開(kāi)發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。soho small office (and) home office的縮寫(xiě)，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實(shí)際上就

2、是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時(shí)間，其實(shí)也是過(guò)去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間。loftloft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng) 作。作。2020世紀(jì)世紀(jì)4040年代年代loftloft居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。2020世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。的居住與工作方式，

3、并且在全球廣為流傳。在我國(guó)在我國(guó)loftloft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式，北已作為一種建筑形式，已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋(píng)果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋(píng)果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方庭、遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)等庭、遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)等loftloft項(xiàng)目，項(xiàng)目，loftloft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。20002000年年9 9月底月底中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次推出了基于loft的項(xiàng)目。現(xiàn)代城緊跟其后loft產(chǎn)品層高沒(méi)有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發(fā)展一直比較緩慢， loft產(chǎn)品供應(yīng)不

4、多北京對(duì)loft產(chǎn)品戶(hù)型的層高做了明確規(guī)范loft項(xiàng)目集中上市20022002年年-2005-2005年年20062006年年20082008年以后年以后物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型層高（米）層高（米）住宅住宅4.94.9辦公辦公5.55.5商業(yè)商業(yè)6.16.12006年，北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則（市規(guī)發(fā)2006851號(hào)），對(duì)loft類(lèi)型戶(hù)型的層高做了明確規(guī)范，針對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型對(duì)層高有所限制，超出規(guī)定高度，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算。北京居住類(lèi)北京居住類(lèi)loft產(chǎn)品簡(jiǎn)介產(chǎn)品簡(jiǎn)介loftloft分類(lèi)分類(lèi)按照產(chǎn)品的建造結(jié)構(gòu)劃分按照產(chǎn)品的建造結(jié)構(gòu)劃分1.開(kāi)敞

5、式平面戶(hù)型。特點(diǎn)：室內(nèi)空間完全開(kāi)放、通透無(wú)分隔。有點(diǎn)類(lèi)似soho典型項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)設(shè)計(jì)有一幢loft戶(hù)型共100多套，層高2.95米，面積有123平米、155平米、174平米、181平米等幾種2.樓中樓形式。是loft的主要形式。是指一戶(hù)居室中，層高達(dá)到4米以上，市場(chǎng)上層高大多在4.8-5.5米區(qū)間內(nèi)，可分作兩層使用，形成樓中樓的形式；但又與以往的復(fù)式和錯(cuò)層有所不同，樓中樓戶(hù)型內(nèi)有一層建筑面積控制在2.8米以?xún)?nèi)，使消費(fèi)者獲得多出購(gòu)買(mǎi)面積1/2以上的面積。目前北京市場(chǎng)上的loft產(chǎn)品絕大多數(shù)以這種形式出現(xiàn)。按照產(chǎn)品立項(xiàng)來(lái)劃分按照產(chǎn)品立項(xiàng)來(lái)劃分主要?jiǎng)澐譃樽≌㈨?xiàng)loft樓盤(pán)和商業(yè)立項(xiàng)loft樓盤(pán)

6、，二者的差別主要體現(xiàn)在房產(chǎn)使用權(quán)和后期的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上。住宅立項(xiàng)loft典型項(xiàng)目：智地香蜜灣、萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景、中鐵置業(yè)翰庭、金地名京商業(yè)立項(xiàng)loft典型項(xiàng)目：合生麒麟社、屯三里、首開(kāi)東都匯、七克拉、石榴派目前市場(chǎng)上商業(yè)立項(xiàng)的loft項(xiàng)目所占比例較高loftloft產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征loftloft產(chǎn)品生活特征產(chǎn)品生活特征1.它是非主流的生活方式。它與人們熟知的居住概念截然不同。它不僅僅是公寓式的“單元格”，而且進(jìn)入了一種更為高大寬敞的立體空間2.它對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分離，而是發(fā)生在同一個(gè)大空間中3.它象征著先鋒和前衛(wèi)。在這里生活，藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的，通過(guò)

7、豐富的想象創(chuàng)造出的生活，使人感覺(jué)更加愜意，更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì)4.loft中是自我和個(gè)性得到體現(xiàn)的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈絆，使它成為你釋放真我的空間loftloft戶(hù)型設(shè)計(jì)特征戶(hù)型設(shè)計(jì)特征1.loft最大的特點(diǎn)就是空間有非常大的靈活性?？梢噪S心所欲地對(duì)空間進(jìn)行切割重構(gòu)。因此設(shè)計(jì)要尊重個(gè)人的生活習(xí)慣。2.上下高度合理配合。有效處理loft的上下層高，成為想象舒適度的重要因素之一3.功能分區(qū)做到上下層兼顧。除了面積配比要恰當(dāng)，各功能區(qū)組合更要合理，做到動(dòng)靜分區(qū)，空間緊湊，同時(shí)要通過(guò)設(shè)計(jì)合理的功能區(qū)，彌補(bǔ)loft私密性不強(qiáng)的缺陷。4.樓梯不能忽視。樓梯時(shí)連接上下空間的通道，美

8、觀和使用結(jié)合的樓梯能體現(xiàn)與眾不同的品質(zhì)。另外，空間的布局也要考慮樓梯的存在。由于loft空間有橫向和縱向的關(guān)系，在進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要思考如何平衡這兩種關(guān)系。優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì)劣劣 勢(shì)勢(shì)新型靈活的產(chǎn)品和戶(hù)型設(shè)計(jì)，可以賦予更多現(xiàn)代感，得到年輕置業(yè)者的青睞。性?xún)r(jià)比高。一層的價(jià)格兩層的面積。動(dòng)靜真正分離，上下截然分區(qū)。每層空間受高度限制，有壓抑感和局促感。后期物業(yè)成本較高，政策方面客戶(hù)存在擔(dān)憂(yōu)。不可避免地提高了裝修成本。loftloft產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)北京北京loft發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研項(xiàng)目的選擇調(diào)研項(xiàng)目的選擇本篇調(diào)研項(xiàng)目選取了北京城區(qū)八個(gè)具有代表性的loft項(xiàng)目，覆蓋北京各主要行政區(qū)，對(duì)其進(jìn)行

9、深入剖析、發(fā)掘，探究該產(chǎn)品在產(chǎn)品種類(lèi)、產(chǎn)品要素、戶(hù)型特點(diǎn)、戶(hù)型功能分區(qū)、產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品裝修、產(chǎn)品配套、產(chǎn)品適用人群等方面的相似性和共同性。物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：高層住宅、loft公館建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：板塔結(jié)合戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型130-160平米，精裝層高：層高：5.49米售價(jià)：售價(jià)：loft產(chǎn)品已售完，報(bào)價(jià)32000元/平米開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：北京合生望景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)望京阜通西大街與望京街交匯處 合生合生麒麟社麒麟社page 18屯三里屯三里物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：平層公寓、loft、商業(yè)建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：板式高層戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型60-280平

10、米，精裝層高：層高：5.5米售價(jià)：售價(jià)：報(bào)價(jià)60000元/平米開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：北京京茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)工體北路與春秀路交匯處 物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：高層住宅、loft建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：板樓戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型53-67平米，毛坯層高：層高：4.89米售價(jià)：售價(jià)：報(bào)價(jià)27500元/平米開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：北京國(guó)華置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)北苑站北300米 北京華貿(mào)城北京華貿(mào)城物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：平層、loft建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：板樓戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型37-48平米，毛坯層高：層高：5.3米售價(jià)：售價(jià)：loft產(chǎn)品報(bào)價(jià)28000元/平米開(kāi)發(fā)

11、公司：開(kāi)發(fā)公司：北京首開(kāi)仁信置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：豐臺(tái)石榴莊小區(qū)東北角 首開(kāi)石榴派首開(kāi)石榴派物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：1-5層底商，6層平層，7- 15層loft建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：獨(dú)棟高層戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型64-89平米，精裝層高：層高：5.5米售價(jià)：售價(jià)：報(bào)價(jià)54000元/平米開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：中冶地（北京）房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：東城東二環(huán)東直門(mén)橋往東 200米路南側(cè) 東闕都東闕都物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：平層、loft、酒店式公寓建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：板塔結(jié)合戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型25-57平米，精裝層高：層高：4.9米售價(jià)：售價(jià)：報(bào)價(jià)25000元/平米

12、開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：新松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)朝陽(yáng)北路與青年路交 口往南100米路西 青年工社青年工社物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：平層住宅、loft公寓建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：板塔結(jié)合戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型28-60平米，毛坯層高：層高：5.49米售價(jià)：售價(jià)：報(bào)價(jià)30000元/平米開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：北京力迅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：豐臺(tái)馬家堡東路 七克拉七克拉物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：平層住宅、loft公寓建筑類(lèi)別：建筑類(lèi)別：雙塔戶(hù)型：戶(hù)型：loft主力戶(hù)型60-70平米，毛坯層高：層高：5.4米售價(jià)：售價(jià)：報(bào)價(jià)19800元/平米開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：北京首都開(kāi)發(fā)股份

13、有限公 司首開(kāi)志信分公司項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路與常營(yíng)東 路交匯處東北角 首開(kāi)東都匯首開(kāi)東都匯北京北京loftloft產(chǎn)品特征總結(jié)產(chǎn)品特征總結(jié)層高限制：層高限制：大層高，層高基本在4.9-5.5米范圍內(nèi)loft用地一般為商業(yè)用地，因此，收費(fèi)通常按照商服用地計(jì)費(fèi)，功能上實(shí)現(xiàn)商住兩用面積限制：面積限制：除少數(shù)戶(hù)型面積做到100平米以上，絕大多數(shù)面積戶(hù)型控制在30-60平米，上層附贈(zèng)對(duì)loft定義有區(qū)分。一種是傳統(tǒng)意義上的大層高自由分割空間，而另一種便是具有挑空的類(lèi)復(fù)式住宅，兼顧一層高度，做到買(mǎi)底層送頂層，多為精裝修loftloft戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)：大進(jìn)深戶(hù)型，朝向多樣，通風(fēng)采光不佳，戶(hù)型面積一般控制在30-80平米，功能分區(qū)為底層客廳和功能區(qū)，上層休息區(qū)，雙衛(wèi)，空間利用緊湊，廚房開(kāi)放，客廳居中l(wèi)oft樓體設(shè)計(jì)上分兩種。一種為板式高層設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單可以概括為一梯幾戶(hù)，大盤(pán)做loft多為滿(mǎn)足不同客戶(hù)的要求，與樓盤(pán)建筑外立面統(tǒng)一，做