房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(講座)全區(qū)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告研討會(huì)課件

1、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)刑事案件執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例 四川騙貸四川騙貸造假案造假案 （案件7） 寧夏改制寧夏改制造假案造假案 麥科特上市麥科特上市造假案造假案 上海世茂濱江花園房屋上海世茂濱江花園房屋估價(jià)案估價(jià)案 浙江浙江眾城案眾城案 浙江衢州市浙江衢州市華創(chuàng)華創(chuàng)案房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)問(wèn)題探討無(wú)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)漠視一、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策（一）房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)種類和表現(xiàn)形式 1.風(fēng)險(xiǎn)種類：（1）政策制度的變化造

2、成的風(fēng)險(xiǎn) （2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)（3）估價(jià)理論不完善造成的風(fēng)險(xiǎn) （4）估價(jià)業(yè)務(wù)本身造成的風(fēng)險(xiǎn) （5）內(nèi)控制度不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)（6）估價(jià)技能不嫻熟造成的風(fēng)險(xiǎn) （7）職業(yè)道德的缺乏造成的風(fēng)險(xiǎn) （8）工作作風(fēng)不嚴(yán)謹(jǐn)造成風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （一）房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)種類和表現(xiàn)形式 2.風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)的形式（3）一般過(guò)失（2）侵權(quán)（1）違約 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師違反委托合同（業(yè)務(wù)約定書）規(guī)定，未盡到合同約定義務(wù)，如未在預(yù)定時(shí)間內(nèi)提交估價(jià)報(bào)告，造委托方損失。估價(jià)師未違約也應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的其他錯(cuò)誤行為，如出具估價(jià)報(bào)告結(jié)果與市場(chǎng)行情向背等，使委托方支付了大于房地

3、產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)款。估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中缺乏合理性或應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎。一般情況下，普通過(guò)失導(dǎo)致對(duì)估價(jià)事項(xiàng)的部分錯(cuò)誤表達(dá)，但尚未對(duì)社會(huì)和當(dāng)事人造成損失危害，或雖造成損失危害但損失和危害不大。 （4）重大過(guò)失估價(jià)師執(zhí)業(yè)中明顯違反國(guó)家政策、法規(guī)，嚴(yán)重背離職業(yè)謹(jǐn)慎的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，違背職業(yè)道德，也稱為推定欺詐。是一種自愿的和不負(fù)責(zé)任的不法行為。其對(duì)估價(jià)事項(xiàng)的表述有根本性的錯(cuò)誤。對(duì)當(dāng)事人和社會(huì)造成了較大的損失和危害，在社會(huì)和輿論上有較大的影響。（5）欺詐估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中有故意欺騙的傾向，也就是故意的虛報(bào)或隱瞞重大事實(shí)的行為，最嚴(yán)重的行為就是故意出具虛假估價(jià)報(bào)告。 一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)

4、師的法律責(zé)任2. 民事責(zé)任中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十三條：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。中華人民共和國(guó)民法通則第一百一十一條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法第一百二十三條：依法受聘對(duì)保險(xiǎn)事故進(jìn)行評(píng)估或鑒定的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專家，應(yīng)當(dāng)依法公正執(zhí)行業(yè)務(wù)。因故意或過(guò)失給保險(xiǎn)人或被保險(xiǎn)人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。1. 行政責(zé)任中華人民共和國(guó)公司法

5、第二百一十九條：承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。中華人民共和國(guó)證券法第二百零二條：為證券的發(fā)行、上市或者證券交易活動(dòng)出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或者法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就其所應(yīng)負(fù)責(zé)的內(nèi)容弄虛作假的，沒(méi)收違法所得，并處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關(guān)主管部門責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。造成損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定第二十八條：違反本規(guī)定，有下列

6、行為之一的，由注冊(cè)單位對(duì)當(dāng)事人處以警告、沒(méi)收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證，并可處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)民法通則 中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)證券法 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第五十二條：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處 1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?

7、一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的法律責(zé)任 3. 刑事責(zé)任中華人民共和國(guó)刑法第二百二十九條：承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。中華人民共和國(guó)刑法一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 （1）建立現(xiàn)代管理，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)竟?fàn)幠芰?.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對(duì)策為控制業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立有效的估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理制度是估價(jià)機(jī)構(gòu)的重要管理工作之一。應(yīng)規(guī)范估價(jià)師聘用合同格式；嚴(yán)格公章的使用制度。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)常使用的法律文件（包括估價(jià)報(bào)告書）能夠由有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師共同討論制定

8、，并根據(jù)實(shí)踐的發(fā)展定期更新。對(duì)年輕估價(jià)師加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，由有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師定期或隨時(shí)進(jìn)行實(shí)踐技巧的指導(dǎo)；對(duì)新的政策、法律或案例，估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠定期進(jìn)行討論研究，以更新估價(jià)師的知識(shí)結(jié)構(gòu)。 改變普遍存在人自為戰(zhàn)，管理松弛的小生產(chǎn)式的管理方式，建立一套完整詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，一旦發(fā)生爭(zhēng)議或訴訟，估價(jià)機(jī)構(gòu)可處于有利地位，有效防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對(duì)策（2）健全內(nèi)部控制，有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)首先，承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，一定要對(duì)委托目的、范圍、要求、時(shí)限等進(jìn)行充分了解分析，如客戶有特殊要求更應(yīng)慎重對(duì)待。同時(shí)要初步評(píng)價(jià)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，確定選派合適的、能

9、勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。其次，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目的檢查復(fù)核，實(shí)行內(nèi)部三級(jí)審核制度，及時(shí)糾正報(bào)告質(zhì)量上存在的問(wèn)題，措辭恰當(dāng)，有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對(duì)策（3）增強(qiáng)專業(yè)技能，保證估價(jià)業(yè)務(wù)質(zhì)量房地產(chǎn)估價(jià)師僅有估價(jià)知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須研究與之相關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)、社會(huì)意識(shí)形態(tài)，風(fēng)俗、習(xí)慣等，以豐富自己的知識(shí)層面，以便應(yīng)對(duì)各種錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)咨詢業(yè)務(wù)。一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 1.估價(jià)機(jī)

10、構(gòu)的對(duì)策（4）加強(qiáng)職業(yè)判斷，保持謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)作風(fēng) 在目前政策變化較大的現(xiàn)實(shí)下，為使估價(jià)師能夠做到謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)，有條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立信息網(wǎng)，盡力收集變化迅速而又眾多的房地產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶提供不準(zhǔn)確的專業(yè)意見。對(duì)于難以把握的某些領(lǐng)域，估價(jià)師有責(zé)任向客戶披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。對(duì)于復(fù)雜的業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)開始時(shí)就應(yīng)明確報(bào)告的目的和報(bào)告許可接受人，同時(shí)還應(yīng)盡量限制任何第三方使用報(bào)告中的結(jié)論，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，出具有條件和有保留的估價(jià)咨詢意見也是國(guó)際慣例中通行的做法。在簽定業(yè)務(wù)委托書時(shí)應(yīng)明確業(yè)務(wù)范圍，從而避免產(chǎn)生誤解。此外

11、，業(yè)務(wù)約定合同還應(yīng)說(shuō)明機(jī)構(gòu)管理層與房地產(chǎn)估價(jià)師雙方各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任以及對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)存在的任何固有限制，或者可以在業(yè)務(wù)報(bào)告書中詳細(xì)描述的內(nèi)容。一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對(duì)策（5）提倡分工協(xié)作，引入資源共享機(jī)制 市場(chǎng)的發(fā)展不僅對(duì)估價(jià)師個(gè)人提出了專業(yè)化的執(zhí)業(yè)要求，也對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了專業(yè)化分工及協(xié)作的管理要求。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注重根據(jù)估價(jià)師的個(gè)人特點(diǎn)，建立不同特長(zhǎng)的梯隊(duì)。使估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)相對(duì)有所分工。同時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定具體的制度，以使估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)師能夠共享客戶、共享經(jīng)驗(yàn)，并在必要時(shí)，在不同業(yè)務(wù)方面能夠互相進(jìn)行協(xié)作。這種團(tuán)體作戰(zhàn)的制度，不僅能夠有效地提高工作

12、效率，重要的是能夠提高業(yè)務(wù)的質(zhì)量，并有效地避免估價(jià)師個(gè)人易犯的錯(cuò)誤。對(duì)于資料收集問(wèn)題：估價(jià)機(jī)構(gòu)可成立專門負(fù)責(zé)收集、整理和發(fā)布估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)的部門，采用相應(yīng)的信息查詢管理軟件，建立一整套房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，并不斷更新，為估價(jià)師撰寫報(bào)告創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 2.估價(jià)師的對(duì)策（1）估價(jià)師應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題職業(yè)道德是房地產(chǎn)估價(jià)師必備的素質(zhì) 運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)特定的物業(yè)進(jìn)行公正、公平、合理地估價(jià)，幫助客戶避免風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)其合法的商業(yè)利益，是房地產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)的價(jià)值所在。房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎勤勉原則，以“誠(chéng)信”為本，遵守房地產(chǎn)

13、估價(jià)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，保證估價(jià)結(jié)果 的客觀公正。專業(yè)水準(zhǔn)是房地產(chǎn)估價(jià)師從業(yè)的基礎(chǔ)房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)特點(diǎn)比較突出的行業(yè)，對(duì)估價(jià)的技術(shù)要求比較高，沒(méi)有一定的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是難以勝任的。隨著新的經(jīng)濟(jì)行為的不斷涌現(xiàn)，越來(lái)越多的領(lǐng)域需要房地產(chǎn)估價(jià)師的介入，對(duì)估價(jià)師提出了更專業(yè)、更綜合的要求。傳統(tǒng)的知識(shí)結(jié)構(gòu)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)方式甚至部分執(zhí)業(yè)規(guī)范己無(wú)法保證為客戶提供滿意的高質(zhì)量的服務(wù)。同時(shí)，缺乏對(duì)新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)運(yùn)作的了解以及相關(guān)法律政策的把握，必然會(huì)影響估價(jià)師的專業(yè)判斷，加大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，一個(gè)合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該是勤勉向上的人，深入市場(chǎng)，踏踏實(shí)實(shí)，才能具有對(duì)物業(yè)的準(zhǔn)確判斷，真正做到與時(shí)俱進(jìn)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是

14、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的保障風(fēng)險(xiǎn)是估價(jià)職業(yè)的天然屬性，如何認(rèn)識(shí)、控制和防范風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)師面臨的重大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)報(bào)告差錯(cuò)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、客戶惡意隱瞞和舞弊引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。防范和降低房地產(chǎn)估價(jià)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)該樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從行業(yè)內(nèi)部著手，建立相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范體系。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)的社會(huì)教育，使社會(huì)公眾理解估價(jià)工作的職責(zé)、工作內(nèi)容和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，杜絕對(duì)估價(jià)執(zhí)業(yè)的干擾和不正確的認(rèn)識(shí)，營(yíng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，使中介機(jī)構(gòu)真正做到獨(dú)立、公正、客觀。一、 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 （三）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 （2）.估價(jià)師的對(duì)策 一般來(lái)說(shuō)，惡劣的外部執(zhí)業(yè)環(huán)境和不健全的內(nèi)部管理體

15、制是房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。在現(xiàn)實(shí)條件下，從房地產(chǎn)估價(jià)師自身來(lái)看，唯一能為房地產(chǎn)估價(jià)師掌控的是其所執(zhí)行的操作程序，通過(guò)嚴(yán)格遵循法定的法定的估價(jià)程序估價(jià)程序，能使部分風(fēng)險(xiǎn)在工作過(guò)程中暴露出來(lái)，也為今后一旦發(fā)生的糾紛和訴訟作證據(jù)上的準(zhǔn)備，以有效的規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。明確明確估價(jià)估價(jià)基本事項(xiàng)基本事項(xiàng)擬定擬定作業(yè)方案作業(yè)方案實(shí)地實(shí)地查勘查勘估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象收集收集估價(jià)估價(jià)信息資料信息資料估價(jià)估價(jià)結(jié)果結(jié)果測(cè)算及確定測(cè)算及確定撰寫撰寫估價(jià)估價(jià)報(bào)告報(bào)告報(bào)告審核報(bào)告審核土地土地評(píng)估評(píng)估房屋房屋征收征收評(píng)估評(píng)估在建在建工程工程評(píng)估評(píng)估期房期房評(píng)估評(píng)估現(xiàn)房現(xiàn)房評(píng)估評(píng)估職業(yè)技能職業(yè)技能房地產(chǎn)估價(jià)工作過(guò)程分析房地

16、產(chǎn)估價(jià)工作過(guò)程分析 工作步驟程工作步驟程估價(jià)估價(jià)資料資料歸檔歸檔二、 如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量前 言二、 如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量 （一）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求 1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)估價(jià)人員二、 如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量 （一）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求 對(duì)專業(yè)估價(jià)人員要求 人的因素是整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作系統(tǒng)中最為重要的因素。 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作屬于專業(yè)寫作，一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，依賴于估價(jià)人員良好的綜合素質(zhì)。 綜合素質(zhì)的提高，只能在實(shí)踐中不斷積累和提高。以下提出的各項(xiàng)內(nèi)容只是必須達(dá)到的基本要求。1.房地產(chǎn)估價(jià)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)2.房地產(chǎn)估價(jià)

17、人員專業(yè)經(jīng)驗(yàn)撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)人員在一定經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種創(chuàng)造行為。這種創(chuàng)造行為在很大程度體現(xiàn)著估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的個(gè)性特點(diǎn)。二者都是不可缺少的必要條件，專業(yè)經(jīng)驗(yàn)在某些特定條件下甚至比知識(shí)更重要。專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的獲得一靠自己動(dòng)手，實(shí)際操作，二靠加強(qiáng)同行間學(xué)習(xí)交流。 3.房地產(chǎn)估價(jià)人員認(rèn)知能力 房地產(chǎn)估價(jià)師的認(rèn)知能力是指能否在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的大環(huán)境中，迅速、正確地評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格或價(jià)值的思維表現(xiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí) 建筑工程知識(shí)： 建筑工程技術(shù) 建筑工程測(cè)量 建筑識(shí)圖與構(gòu)造 建筑工程造價(jià) 其它方面知識(shí)： 城市規(guī)劃知識(shí) 土地管理知識(shí) 金融、保險(xiǎn)知識(shí) 經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律、

18、法規(guī)、規(guī)范及政策規(guī)定方面的知識(shí) 二、 如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 1.嚴(yán)格執(zhí)行三審制度 大多數(shù)機(jī)構(gòu)內(nèi)第一級(jí)審核人就是估價(jià)作業(yè)人員（大部分不是估價(jià)師），第二級(jí)和第三級(jí)審核人則分別是該宗估價(jià)報(bào)告的簽名估價(jià)師。 作業(yè)人員、簽名估價(jià)師分別包攬了三審中的三個(gè)級(jí)別的審核人崗位。 從調(diào)查中可知，設(shè)立有專職的第三級(jí)審核人（相當(dāng)于總審核人）崗位的機(jī)構(gòu)，其估價(jià)報(bào)告質(zhì)量相對(duì)就好；反之，則差。從目前現(xiàn)狀看，設(shè)立有專職的第三級(jí)審核人崗位的估價(jià)機(jī)構(gòu)為數(shù)教少 。（1）三審制度現(xiàn)實(shí)狀況（2）三審制度實(shí)施建議（執(zhí)行總審核人制度） （一）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求 一是“三審”沒(méi)有具體分工，“三審”之間彼此“

19、信任”，彼此依懶，一審認(rèn)為反正有“二審”、“三審”，做好了也不再校對(duì)，馬上發(fā)給“二審”。二審認(rèn)為“一審”完成了，報(bào)告的格式大同小異，粗看技術(shù)思路、估價(jià)方法、評(píng)估結(jié)果沒(méi)問(wèn)題，就發(fā)給“三審”。而“三審”報(bào)告量多，不可能對(duì)每份報(bào)告仔細(xì)看，結(jié)果“沒(méi)問(wèn)題”就簽發(fā)了。這樣，“三審”的形式有了，而低級(jí)錯(cuò)誤恰恰就在“三審”的過(guò)程中出現(xiàn)了。二、 如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量1.嚴(yán)格執(zhí)行三審制度2.踏實(shí)做好估價(jià)基礎(chǔ)工作3.完善企業(yè)管理制度4.樹立正確的發(fā)展觀念，培育、建設(shè)和形成良好的企業(yè)文化 。 （一）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 二、 如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量 （二）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見問(wèn)題

20、 1.估價(jià)報(bào)告內(nèi)容的不完整2.文字表述方面的問(wèn)題3. 估價(jià)技術(shù)方面的問(wèn)題三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法亮點(diǎn)亮點(diǎn)1：評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)：評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng) 2003年的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 按照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。2011年6月7日新發(fā)布的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法，對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者

21、相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。新的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格。（一）四大亮點(diǎn)（一）四大亮點(diǎn)三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法亮點(diǎn)亮點(diǎn)2：評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選：評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選 在原來(lái)的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。 新發(fā)布的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多

22、數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法亮點(diǎn)亮點(diǎn)3：評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值：評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值 原來(lái)的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。 新的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法亮點(diǎn)亮點(diǎn)4：補(bǔ)償款算法有多種：補(bǔ)償款算法有多種 相對(duì)原來(lái)城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見中，只采用單一的市

23、場(chǎng)比較評(píng)估法而言，新的評(píng)估辦法會(huì)同時(shí)采用市場(chǎng)法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等多種方法進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)一步規(guī)范了房屋征收評(píng)估的行為。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（二）注意條款（二）注意條款 第八條第八條被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（二）注意條款（二）注意條款 第第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單

24、位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（二）注意條款（二）注意條款 第十條第

25、十條被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（二）注意條款（二）注意條款 第十三條第十三條注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估

26、方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（二）注意條款（二）注意條款 第十四條第十四條被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地占地面積、土地使用權(quán)等面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。 三、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（二）注意條款（二）注意條款 第十七條分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。 整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽