濟南天辰燕子山東路項目可行性研究報告

1、2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789濟南天辰燕子山東路項目濟南天辰燕子山東路項目20080608星彥認為星彥認為顧問的責任是：顧問的責任是：與客戶一起找出答案經(jīng)常向客戶匯報項目進展，以獲取及時指導和支持與甲方一起溝通交流，并提供一切必需的分析支持提供外部觀點和普遍適用的經(jīng)驗，使之與客戶的需要相適應保證以事實為基礎，以成果為驅(qū)動力的工作方法顧問的責任并不是：顧問的責任并不是：將答案告訴

2、客戶到項目結(jié)束前才向客戶遞交報告要求客戶創(chuàng)造奇跡無視客戶的專業(yè)知識和經(jīng)驗采用理論性的，以研究為驅(qū)動力的工作方法顧問的責任顧問的責任項目總用地約項目總用地約1.571.57萬平方米；萬平方米；本次報告為項目開發(fā)方向的可行性研究，不涉及到項目具體定位；本次報告為項目開發(fā)方向的可行性研究，不涉及到項目具體定位； 本次報告主要研究項目發(fā)展寫字樓方向及類寫字樓方向的風險及收益；本次報告主要研究項目發(fā)展寫字樓方向及類寫字樓方向的風險及收益；報告中引用到的數(shù)據(jù)均來自于星彥技術(shù)平臺、政府官方網(wǎng)站或甲方提供，我方報告中引用到的數(shù)據(jù)均來自于星彥技術(shù)平臺、政府官方網(wǎng)站或甲方提供，我方均認為其真實有效；均認為其真實有

3、效；本次研究中不考慮與拆遷相關(guān)諸因素。本次研究中不考慮與拆遷相關(guān)諸因素。深圳市星彥地產(chǎn)顧問公司濟南天辰燕子山東路項目顧問專案組在與深圳市星彥地產(chǎn)顧問公司濟南天辰燕子山東路項目顧問專案組在與甲方充分溝通之基礎上，確立如下條件作為本案的研究前提：甲方充分溝通之基礎上，確立如下條件作為本案的研究前提：項目背景項目背景說明說明市場決定價值市場決定價值價值決定標準價值決定標準只有能與城市及區(qū)域相融，并為客戶持續(xù)創(chuàng)造最大價值與最大生產(chǎn)只有能與城市及區(qū)域相融，并為客戶持續(xù)創(chuàng)造最大價值與最大生產(chǎn)力的，才能稱為最好的項目力的，才能稱為最好的項目在項目的市場調(diào)研中，我們進行了廣泛和在項目的市場調(diào)研中，我們進行了廣

4、泛和有針對性的調(diào)查研究有針對性的調(diào)查研究市調(diào)內(nèi)容市調(diào)內(nèi)容資料收集資料收集n 濟南市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)n 濟南區(qū)域規(guī)劃n 濟南區(qū)域及各城市經(jīng)濟指標n 濟南的房地產(chǎn)市場交易情況n 濟南城市規(guī)劃2006-2020n 星彥案例庫資料篩選實地調(diào)研實地調(diào)研調(diào)研內(nèi)容：n城市發(fā)展現(xiàn)狀、n城市總體規(guī)劃、n城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、n項目地塊勘察、n現(xiàn)有寫字樓項目深入考察、n現(xiàn)有公寓項目深入考察、 調(diào)研區(qū)域:n歷下區(qū)n歷城區(qū)n市中區(qū)n天橋區(qū) 深度訪談深度訪談濟南市建委高科長濟南規(guī)劃局趙科長港華煤氣公司李經(jīng)理名士豪庭策劃總監(jiān)濟南信立怡高公司余總監(jiān)中建文化城項目經(jīng)理張經(jīng)理銀座晶都國際銷售經(jīng)理趙芳樓盤調(diào)研樓盤調(diào)研歷下區(qū)：永安大廈藍

5、石、趵北6號圣凱財富廣場誠基中心自由城第一大道中建文化城中潤世紀廣場名士豪庭大地銳城潤達商務中心假日麗景水晶公寓銀座數(shù)碼廣場數(shù)碼港賽博數(shù)碼廣場創(chuàng)展中心三慶世紀財富中心天橋區(qū)：嘉匯環(huán)球廣場彩世界歷城區(qū)：東環(huán)國際廣場發(fā)展大廈嘉恒商務大廈三威大廈 市中區(qū)金龍大廈銀座晶都國際三箭銀苑峰景鑒筑科苑大廈農(nóng)業(yè)銀行大廈中信銀行大廈根據(jù)貴我雙方的協(xié)商溝通，整體工作計劃根據(jù)貴我雙方的協(xié)商溝通，整體工作計劃安排如下安排如下2008/5/232008/5/232008/6/72008/6/7濟南房地產(chǎn)市場整體判斷寫字樓市場分析發(fā)展寫字樓可行性判斷公寓市場分析發(fā)展公寓可行性判斷項目相關(guān)資源深入分析項目環(huán)境的深度研究類似

6、案例研究項目發(fā)展戰(zhàn)略制定項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項目風險評價第二階段第二階段項目定位及物業(yè)發(fā)展建議項目定位及物業(yè)發(fā)展建議第一階段第一階段外出調(diào)研及可行性研究外出調(diào)研及可行性研究項目可行性研究報告1515個日歷天個日歷天1515個日歷天個日歷天2008/6/222008/6/227 7個日歷天個日歷天第三階段第三階段項目報告調(diào)整階段項目報告調(diào)整階段深化研究，完善報告項目整體財務測算；2008/6/282008/6/28 項目定位及物業(yè)發(fā)展建議（初稿）項目定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿） 工作計劃工作計劃每一個項目都有自身獨特的屬性，星彥一向力求每一個項目都有自身獨特的屬性，星彥一向力求針對其獨特屬性而

7、量身打造出相應方案針對其獨特屬性而量身打造出相應方案當?shù)胤浅墒扉_發(fā)商開發(fā)的當?shù)胤浅墒扉_發(fā)商開發(fā)的省會城市省會城市新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域的新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域的小規(guī)模體量小規(guī)模體量1 13 34 45 5位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)2 2項目屬性項目屬性公建用地項目公建用地項目6 6對當?shù)氐氖煜ず土己玫娜嗣}關(guān)系將便于項目的運對當?shù)氐氖煜ず土己玫娜嗣}關(guān)系將便于項目的運作，但無開發(fā)經(jīng)驗，缺乏品牌價值作，但無開發(fā)經(jīng)驗，缺乏品牌價值 當?shù)禺數(shù)?非成熟開發(fā)商開發(fā)的非成熟開發(fā)商開發(fā)的熟悉當?shù)厥袌霏h(huán)境熟悉當?shù)厥袌霏h(huán)境了解當?shù)叵M者特征了解當?shù)叵M者特征良好的當?shù)厝嗣}資源良好的當?shù)厝嗣}資源可利用資源較多可利用資源

8、較多1缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不具備項目操盤經(jīng)驗不具備項目操盤經(jīng)驗不具備項目產(chǎn)品設計、規(guī)劃、成不具備項目產(chǎn)品設計、規(guī)劃、成本控制能力本控制能力品牌尚未塑造品牌尚未塑造位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈南翼，給項目所在城市濟南位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈南翼，給項目所在城市濟南帶來較大發(fā)展前景帶來較大發(fā)展前景環(huán)渤海經(jīng)濟圈：環(huán)渤海經(jīng)濟圈：指以遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟帶，同時延伸輻射到山西、遼寧、山東及內(nèi)蒙古中東部。 n環(huán)渤海地區(qū)是我國乃至世界上城市群、工業(yè)群、港口群最為密集的經(jīng)濟區(qū)之一。隨著我國經(jīng)濟增長重心由南向北梯次轉(zhuǎn)移，環(huán)渤海地區(qū)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟新的增長極。 n世界經(jīng)濟增長的重心已轉(zhuǎn)向亞太

9、地區(qū)。環(huán)渤海地區(qū)地處東北亞的中樞，在該區(qū)域國際分工中起著重要的作用。 n在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中，濟南處于濟青產(chǎn)業(yè)帶，北接京津冀、沈大經(jīng)濟帶，南連長江中下游與大上海都市圈，具有成為京滬經(jīng)濟發(fā)展腹地和產(chǎn)業(yè)承接地的優(yōu)勢條件n濟南作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心城市之一，受到北京、天津影響、其中心地位并不十分突出23濟南是山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、濟南是山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和經(jīng)濟實力還不是很強教育和金融中心，但目前地位和經(jīng)濟實力還不是很強經(jīng)濟指標逐年增長經(jīng)濟指標逐年增長歷史文化名城歷史文化名城濟南市直接腹?jié)鲜兄苯痈沟胤秶鸀樯綎|地范圍為山東省西半部，

10、僅省西半部，僅限于山東省內(nèi)，限于山東省內(nèi)，與省外的經(jīng)濟與省外的經(jīng)濟聯(lián)系薄弱聯(lián)系薄弱 目前濟南城市發(fā)展的情況與副省級城市及山東這樣一個大目前濟南城市發(fā)展的情況與副省級城市及山東這樣一個大省的省會城市的地位不十分相稱省的省會城市的地位不十分相稱，并且其地位還受到周邊，并且其地位還受到周邊城市的沖擊城市的沖擊項目位置項目位置房地產(chǎn)開發(fā)的黃金定律：地段決定一切！地段決定一切！n“東拓、西進、南控、北跨、東拓、西進、南控、北跨、中疏中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 東部為城市主要發(fā)展方向東部為城市主要發(fā)展方向n項目所處東二環(huán)和經(jīng)十路交項目所處東二環(huán)和經(jīng)十路交匯處，主城區(qū)和東部新區(qū)的結(jié)匯處，

11、主城區(qū)和東部新區(qū)的結(jié)合處，其城市核心區(qū)域價值不合處，其城市核心區(qū)域價值不言而喻。言而喻。4項目處于城市主要發(fā)展方向上，需要充分考慮、項目處于城市主要發(fā)展方向上，需要充分考慮、挖掘、放大和利用地段價值。挖掘、放大和利用地段價值。東二環(huán)東二環(huán)經(jīng)十路經(jīng)十路奧體中心奧體中心行政辦公中心行政辦公中心城市向東看城市向東看燕子山豪宅區(qū)燕子山豪宅區(qū)小規(guī)模體量小規(guī)模體量與濟南在售寫字樓項目的規(guī)模體與濟南在售寫字樓項目的規(guī)模體量而言，本項目規(guī)模偏小，不具備規(guī)模優(yōu)勢。量而言，本項目規(guī)模偏小，不具備規(guī)模優(yōu)勢。5公建用地開發(fā)較之其他物業(yè)開發(fā)要復雜，需從市公建用地開發(fā)較之其他物業(yè)開發(fā)要復雜，需從市場、項目特性、利潤與風險

12、等多個角度加以考慮場、項目特性、利潤與風險等多個角度加以考慮6n項目為公建用地，可以發(fā)展多種方向項目為公建用地，可以發(fā)展多種方向n項目地勢高于地面項目地勢高于地面23米，地塊里有一定坡米，地塊里有一定坡度，工程上會增加成本度，工程上會增加成本n地塊方正便于規(guī)劃地塊方正便于規(guī)劃n高聳的燕山立交極大降低了項目的商業(yè)價值高聳的燕山立交極大降低了項目的商業(yè)價值n周邊高檔樓盤云集，自然環(huán)境優(yōu)美，有很高周邊高檔樓盤云集，自然環(huán)境優(yōu)美，有很高的居住價值的居住價值項目區(qū)域情況項目區(qū)域情況項目交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，項目交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，文化氣息濃厚，已形成高檔成熟的居住氛圍文化氣息濃厚，已形成高檔成熟的

13、居住氛圍6歷山路山大路經(jīng)十路東二環(huán)路it it產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)高校聚集區(qū)高校聚集區(qū)學校聚集區(qū)學校聚集區(qū)燕子山發(fā)展大廈東環(huán)國際廣場嘉恒商務大廈名士豪庭中潤世紀廣場正大城市花園中建文化城萬嘉隆超市港澳花園匯麗華城第一大道項目四至情況項目四至情況地塊a地塊b北側(cè)：中建文化城北側(cè)：中建文化城西側(cè)：中建宿舍樓西側(cè)：中建宿舍樓西北側(cè)：假日花園酒店西北側(cè)：假日花園酒店東北側(cè)：中潤世紀城東北側(cè)：中潤世紀城東側(cè)：橋底市政公園東側(cè)：橋底市政公園東南側(cè)：學院商業(yè)街東南側(cè)：學院商業(yè)街南側(cè)：行為科學學會南側(cè)：行為科學學會西南側(cè)：中建宿舍樓西南側(cè)：中建宿舍樓6現(xiàn)狀與目標之間的差異構(gòu)成了本項目需解現(xiàn)狀與目標之間的差異構(gòu)成了本項

14、目需解決的核心問題決的核心問題開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)商目標開發(fā)商目標 二線省會城市，經(jīng)濟表現(xiàn)一般； 城市新區(qū)和老區(qū)結(jié)合區(qū)域，商務配套不足，商務和商業(yè)氛圍未形成； 不具備規(guī)模體量優(yōu)勢； 缺乏商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗 無品牌知名度r1r2？ 速度是第一位的，快速速度是第一位的，快速回收成本回收成本 風險可控下的利潤最大風險可控下的利潤最大化化問題：項目做何種方向的物業(yè)，才能突破項目現(xiàn)有的不利因素，實現(xiàn)資金的快速回籠，以及較高的利潤空間？項目核心問項目核心問題界定題界定本次報告要解決的核心問題是，項目發(fā)本次報告要解決的核心問題是，項目發(fā)展寫字樓與類寫字樓的可行性比較展寫字樓與類寫字樓的可行性比較我們該選擇怎

15、樣的我們該選擇怎樣的競爭方式？競爭方式？開發(fā)寫字樓的機會有開發(fā)寫字樓的機會有多大？開發(fā)類寫字樓多大？開發(fā)類寫字樓的機會又有多大？的機會又有多大？如何定位項目的主題？客戶群如何定位項目的主題？客戶群特征怎樣？價格如何確定？特征怎樣？價格如何確定？我們項目該做成什么樣的我們項目該做成什么樣的較為合適？較為合適？各位同仁，各位同仁，你們?nèi)绾卫斫獗卷椖康暮诵膯栴}？你們?nèi)绾卫斫獗卷椖康暮诵膯栴}？核心問題分核心問題分解解開發(fā)開發(fā)(類類)寫字樓的機會有多大？如何選擇？寫字樓的機會有多大？如何選擇？如何將定位應用到項目具體規(guī)劃設計上來？如何將定位應用到項目具體規(guī)劃設計上來？如何定位項目的主題概念、客戶、價格？

16、如何定位項目的主題概念、客戶、價格？整體分析框架整體分析框架寫字樓開發(fā)機遇分析寫字樓開發(fā)機遇分析市場層面市場層面經(jīng)濟層面經(jīng)濟層面類寫字樓開發(fā)機遇分析類寫字樓開發(fā)機遇分析政策層面政策層面寫字樓開發(fā)機遇分析類寫字樓開發(fā)機遇分析下一步工作寫字樓開發(fā)機遇小結(jié)寫字樓開發(fā)機遇小結(jié)經(jīng)濟層面經(jīng)濟層面市場層面市場層面下一步工作下一步工作類寫字樓開發(fā)機遇小結(jié)類寫字樓開發(fā)機遇小結(jié)報告思路報告思路區(qū)域間外來企業(yè)帶來的商務需求市場的分析區(qū)域間外來企業(yè)帶來的商務需求市場的分析這些需求在濟南市場上，目前是如何分布的這些需求在濟南市場上，目前是如何分布的城市內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的商務需求分析城市內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的商務需求分析

17、思路分析思路分析項目所在板塊有哪些商務需求，又存在哪些項目所在板塊有哪些商務需求，又存在哪些競爭競爭寫字樓市場寫字樓市場寫字樓市場分析寫字樓市場分析大區(qū)域視角大區(qū)域視角城市視角板塊間市場格局板塊內(nèi)市場競爭區(qū)域增長極理論溯源與中國所對應的階區(qū)域增長極理論溯源與中國所對應的階段現(xiàn)象段現(xiàn)象區(qū)域增長極理論區(qū)域增長極理論：經(jīng)濟空間存在著若干中心、力場或極,產(chǎn)生類似“磁極”作用的各種離心力和向心力,從而產(chǎn)生相互聯(lián)合的一定范圍的“場”,并總是處于非平衡狀況的極化過程之中 法國學者佩魯(.) 經(jīng)濟空間:理論的應用 區(qū)域增長極存在兩種效益：極化效應和擴散效應，影響和帶動周邊地區(qū)和其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展。區(qū)域增長極存在兩種

18、效益：極化效應和擴散效應，影響和帶動周邊地區(qū)和其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展。極化效應表現(xiàn)：極化效應表現(xiàn)：資金、技術(shù)、人才等生產(chǎn)要素向極核聚集；資金、技術(shù)、人才等生產(chǎn)要素向極核聚集；擴散效應表現(xiàn)：擴散效應表現(xiàn)：生產(chǎn)要素向外圍轉(zhuǎn)移。生產(chǎn)要素向外圍轉(zhuǎn)移。在發(fā)展的初級階段，極化效應是主要的，當增長極發(fā)展到一定程度后，極化效應削弱，擴在發(fā)展的初級階段，極化效應是主要的，當增長極發(fā)展到一定程度后，極化效應削弱，擴散效應加強。散效應加強。 極核極核外圍外圍極化效應極化效應擴散效應擴散效應星彥觀點：目前中國三大經(jīng)濟區(qū)域處于極星彥觀點：目前中國三大經(jīng)濟區(qū)域處于極化效應占主導向擴散效益占主導的過渡階化效應占主導向擴散效益占主導的

19、過渡階段，其具體特征為：段，其具體特征為：n生產(chǎn)型要素高速度向外圍擴散，極核外生產(chǎn)型要素高速度向外圍擴散，極核外圍成為生產(chǎn)加工型產(chǎn)業(yè)的主區(qū)域圍成為生產(chǎn)加工型產(chǎn)業(yè)的主區(qū)域n服務型要素開始向外圍擴散，但極核依服務型要素開始向外圍擴散，但極核依然為服務型產(chǎn)業(yè)的主區(qū)域。然為服務型產(chǎn)業(yè)的主區(qū)域。區(qū)域增長極區(qū)域增長極長三角區(qū)域長三角區(qū)域區(qū)域增長極現(xiàn)象區(qū)域增長極現(xiàn)象上海：上海：作為長三角區(qū)域內(nèi)的極核，已吸引了世界500強企業(yè)全部進駐，大部分公司將其作為總部服務平臺和對外辦事聯(lián)絡中心，而制造加工廠設置在周邊區(qū)域。表現(xiàn)：金融、貿(mào)易、物流、服務等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，促使當?shù)氐膶懽謽鞘袌鰳O為火暴。周邊區(qū)域：周邊區(qū)域：昆山

20、、常州、無錫等周邊區(qū)域均以上海為龍頭，強化區(qū)域間、城市間的分工協(xié)作，區(qū)域經(jīng)濟增長迅猛。表現(xiàn)：產(chǎn)業(yè)以機械生產(chǎn)、加工制造為主，第三產(chǎn)業(yè)相對較弱，寫字樓市場表現(xiàn)一般。長三角極核長三角極核效應分析效應分析極核周邊城市極核周邊城市常州寫字樓市場分析常州寫字樓市場分析九洲環(huán)宇高檔寫字樓高檔寫字樓中檔寫字樓中檔寫字樓低檔寫字樓低檔寫字樓典型代表典型代表嘉業(yè)國貿(mào)廣場豐臣海悅廣場建設大廈建筑性質(zhì)建筑性質(zhì)辦公辦公居住、商住或辦公分布狀況分布狀況數(shù)量較少，主要集中在市中心數(shù)量一般，市中心和新北區(qū)都有數(shù)量較多，主要集中在市中心結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)布局核心筒板式板式或者住宅式建筑層數(shù)建筑層數(shù)24層以上1124層10層以下標準層

21、標準層11001400平方米8001200平方米600平方米以下戶型戶型以100200平方米為主，單元式間隔以50120平方米為主，單元式間隔以50100平方米為主，單元式間隔智能化智能化5a2a3a1a2a管理費管理費4.25.5元/平米月22.2元/平米月11.8元/平米月電梯電梯otis品牌otis、富士通、三菱或其他品牌雜牌中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)，部分分戶計費無中央空調(diào)無中央空調(diào)層高層高3.53.9米33.3米3米左右外墻外墻玻璃幕墻類似住宅外墻類似住宅外墻市場形象市場形象活體建筑、健康商務傳統(tǒng)辦公樓傳統(tǒng)商住樓嘉業(yè)國貿(mào)廣場長三角極核長三角極核效應分析效應分析常州寫字樓市場高端產(chǎn)品銷售

22、周期長，銷售難度常州寫字樓市場高端產(chǎn)品銷售周期長，銷售難度大，且租售價格與中低檔接近，入住率普遍不高大，且租售價格與中低檔接近，入住率普遍不高高檔寫字樓高檔寫字樓中檔寫字樓中檔寫字樓低檔寫字樓低檔寫字樓租金租金1.51.8元/平米天0.81元/平米天0.40.6元/平米天售價售價70008500元/平米50006000元/平米35004500元/平米入駐率入駐率40%50%40%60%，少數(shù)8050%70%特征表現(xiàn)：特征表現(xiàn)：常州寫字樓產(chǎn)品處于初級發(fā)展階段；市場上設施先進、配套齊全、規(guī)劃合理、管理完善的寫字樓較少；傳統(tǒng)辦公樓、商住樓甚至住宅大量存在，對商業(yè)化寫字樓市場沖擊很大；高檔寫字樓的租售

23、價格與中低檔寫字樓差距不大；寫字樓的銷售周期較長，銷售表現(xiàn)一般；整體入駐率不高，高檔寫字樓的入駐率明顯不如中低檔寫字樓。長三角極核長三角極核效應分析效應分析珠三角區(qū)域珠三角區(qū)域區(qū)域增長極現(xiàn)象區(qū)域增長極現(xiàn)象廣州、深圳：廣州、深圳：作為珠三角區(qū)域內(nèi)的兩個極核，其金融、貿(mào)易、物流、服務等第三產(chǎn)業(yè)均較為發(fā)達。以深圳為例，福田中心區(qū)近幾年出現(xiàn)了大中華國際、現(xiàn)代國際、諾德中心等大量5a級寫字樓周邊區(qū)域：周邊區(qū)域：東莞、惠州、佛山等周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展主要表現(xiàn)在加工制造等第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而第三產(chǎn)業(yè)則相對落后，寫字樓市場表現(xiàn)一般。珠三角極核珠三角極核效應分析效應分析極核周邊城市極核周邊城市惠州寫字樓市場分析惠州

24、寫字樓市場分析區(qū)域區(qū)域典型寫字樓項目典型寫字樓項目惠南片區(qū)惠南片區(qū)政盈商務大廈東平片區(qū)東平片區(qū)和慶商務大廈演達片區(qū)演達片區(qū)隆生商業(yè)廣場、華陽大廈、世貿(mào)中心、國商大廈、風尚國際江北中心區(qū)江北中心區(qū)雙子星國際商務大廈、大隆大廈、德賽大廈、外商投資中心、銀星國際大廈、盛豐大廈、德威大廈、帝景國際商務中心雙子星國際商務大廈(惠州首個5a寫字樓項目）隆生商業(yè)廣場世貿(mào)中心惠州第一高樓 珠三角極核珠三角極核效應分析效應分析惠州寫字樓存在銷售市場冷清，空置率惠州寫字樓存在銷售市場冷清，空置率大的問題，同時高端寫字樓銷售周期長大的問題，同時高端寫字樓銷售周期長市場特征：市場特征：n品質(zhì)開始得到提升，配套先進完善

25、，現(xiàn)樓租售品質(zhì)開始得到提升，配套先進完善，現(xiàn)樓租售雙子星和世貿(mào)中心提出“5a”辦公自動化概念，盛豐大廈則注重人性化和生態(tài)化。配有停車位、高速電梯、中央空調(diào)和先進的物業(yè)管理，提出純商務寫字樓理念。但銷售周期均較長。n客戶群體多為中小成長型服務業(yè)公司客戶群體多為中小成長型服務業(yè)公司客戶群體多集中在一些第三產(chǎn)業(yè)的中小型公司。它們正處于事業(yè)發(fā)展的上升期，注重品牌形象，渴求高效的辦公效率和明快的辦公環(huán)境。少量高檔寫字樓也吸引了如中國工行、中國人保財險、中國交通銀行等金融保險名業(yè)。n空置面積增加，銷售周期拉長空置面積增加，銷售周期拉長 惠州新建的寫字樓空置面積都比較大，雙子星國際商務大廈空置率40%，隆生

26、商業(yè)廣場、大隆大廈的空置面積都比較大，隆生商業(yè)廣場除了隆生本部進駐20-23層外，其他可供租售的10-19層全部存在空置；大隆大廈除交通銀行購置的辦公樓層外，其他樓層除少量入住也基本空置，空置率約為40；一些寫字樓2005年開盤現(xiàn)在還在售，銷售周期延長。 珠三角極核珠三角極核效應分析效應分析環(huán)渤海區(qū)域環(huán)渤海區(qū)域區(qū)域增長極現(xiàn)象區(qū)域增長極現(xiàn)象北京：北京：作為環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)的極核，北京新城市規(guī)劃中放棄“經(jīng)濟中心”提法，強調(diào)打造宜居、服務型的現(xiàn)代國際都市。周邊區(qū)域：周邊區(qū)域：天津、濟南等周邊區(qū)域同樣表現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對不占絕對優(yōu)勢。商務辦公市場表現(xiàn)一般。環(huán)渤海極核環(huán)渤海極核效應分析效應分析區(qū)域分析啟示

27、區(qū)域分析啟示濟南位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)，能帶來一定的商務需求；濟南位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)，能帶來一定的商務需求；但同時也是增長極核周邊的外圍城市，其商務需求但同時也是增長極核周邊的外圍城市，其商務需求的增長相對較為緩慢的增長相對較為緩慢區(qū)域增長極核理論實證分析啟示區(qū)域增長極核理論實證分析啟示濟南處于環(huán)渤海經(jīng)濟增長集群內(nèi)，受到政治文化中心北京和濟南處于環(huán)渤海經(jīng)濟增長集群內(nèi)，受到政治文化中心北京和經(jīng)濟中心天津的雙重影響，其第二產(chǎn)業(yè)受到刺激促進；在商經(jīng)濟中心天津的雙重影響，其第二產(chǎn)業(yè)受到刺激促進；在商務需求方面，能吸引到一些與二產(chǎn)相關(guān)密切的行業(yè)，但消化務需求方面，能吸引到一些與二產(chǎn)相關(guān)密切的行業(yè)，但消化速度

28、將受到影響，出現(xiàn)銷售周期較長的現(xiàn)象。速度將受到影響，出現(xiàn)銷售周期較長的現(xiàn)象。經(jīng)濟發(fā)展中形成的區(qū)域增長極，帶動了整個區(qū)域的發(fā)展；而經(jīng)濟發(fā)展中形成的區(qū)域增長極，帶動了整個區(qū)域的發(fā)展；而在增長集群中，龍頭核心城市其商務需求旺盛，周邊中心城在增長集群中，龍頭核心城市其商務需求旺盛，周邊中心城市第二產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，從而形成有機結(jié)合的整體。市第二產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，從而形成有機結(jié)合的整體。寫字樓市場寫字樓市場寫字樓市場分析寫字樓市場分析大區(qū)域視角城市視角城市視角板塊間市場格局板塊內(nèi)市場競爭濟南是山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、濟南是山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心。高起點的城市定位

29、，為科技、教育和金融中心。高起點的城市定位，為濟南預留了較大的發(fā)展空間濟南預留了較大的發(fā)展空間歷史文化名城歷史文化名城n城市性質(zhì)：全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化、城市性質(zhì)：全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐交通樞紐n城市職能：現(xiàn)代服務業(yè)和總部經(jīng)濟，高新技城市職能：現(xiàn)代服務業(yè)和總部經(jīng)濟，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)。術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)。城市定位城市定位新政府大樓新政府大樓泉城廣場泉城廣場濟南目前經(jīng)濟實力較弱，城市輻射力不強，經(jīng)濟濟南目前經(jīng)濟實力較弱，城市輻射力不強，經(jīng)濟的聚集作用有限，直接影響了寫字樓市場的需求的聚集作

30、用有限，直接影響了寫字樓市場的需求經(jīng)濟總量指標比較靠后經(jīng)濟總量指標比較靠后較弱的城市實力和城市輻射力：較弱的城市實力和城市輻射力：目前濟南經(jīng)濟發(fā)展情況較弱，落后于青島目前濟南經(jīng)濟發(fā)展情況較弱，落后于青島和煙臺。與省會城市的地位不十分相稱；和煙臺。與省會城市的地位不十分相稱；濟南市與省內(nèi)的經(jīng)濟聯(lián)系強于濟南與省外濟南市與省內(nèi)的經(jīng)濟聯(lián)系強于濟南與省外的聯(lián)系。的聯(lián)系。城市吸引范圍、經(jīng)濟輻射范圍局限城市吸引范圍、經(jīng)濟輻射范圍局限于山東省西半部。城市聚集作用不強，直接于山東省西半部。城市聚集作用不強，直接影響濟南寫字樓市場的需求影響濟南寫字樓市場的需求濟南市經(jīng)濟輻射范圍大部分在省內(nèi)濟南市經(jīng)濟輻射范圍大部分

31、在省內(nèi)城市實力城市實力20072007年實際利用外資排于環(huán)年實際利用外資排于環(huán)渤海經(jīng)濟圈六大中心城市之末渤海經(jīng)濟圈六大中心城市之末濟南第三產(chǎn)業(yè)比例逐年提高，但第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)濟南第三產(chǎn)業(yè)比例逐年提高，但第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)構(gòu)成中，批發(fā)零售及餐飲業(yè)比重最大，而對商業(yè)構(gòu)成中，批發(fā)零售及餐飲業(yè)比重最大，而對商業(yè)性寫字樓有需求的行業(yè)所占比例較小性寫字樓有需求的行業(yè)所占比例較小第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)組成組成第三次經(jīng)濟普查第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)分類第三次經(jīng)濟普查第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)分類 所占比例所占比例農(nóng)林牧漁服務業(yè) 0.66%地質(zhì)勘探水利管理業(yè) 1.08%交通運輸、倉儲業(yè)及郵電通訊業(yè) 12.73%批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè) 35.95%金

32、融保險業(yè) 9.04%房地產(chǎn)業(yè) 4.93%社會服務業(yè) 9.17%衛(wèi)生、體育、社會福利業(yè) 4.16%教育、文藝、廣播、電影、電和視業(yè)事業(yè) 9.41%科學研究和綜合技術(shù)服務業(yè) 2.37%國家政黨機關(guān)、社會團體 8.65%其它行業(yè) 1.86%對商業(yè)性寫字樓有需求的行業(yè)所占比對商業(yè)性寫字樓有需求的行業(yè)所占比例約為例約為26.7%26.7%n城市寫字樓的供應量與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相適應，城市寫字樓的供應量與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相適應，城市第三產(chǎn)業(yè)的繁榮加大了對寫字樓的需求城市第三產(chǎn)業(yè)的繁榮加大了對寫字樓的需求n目前濟南第三產(chǎn)業(yè)比例較大，且呈逐年上升趨勢；目前濟南第三產(chǎn)業(yè)比例較大，且呈逐年上升趨勢；但但第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)

33、中，對商業(yè)性寫字樓有需求的行第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)中，對商業(yè)性寫字樓有需求的行業(yè)比例很小。而且其中很多企業(yè)都有自建寫字樓。業(yè)比例很小。而且其中很多企業(yè)都有自建寫字樓。如農(nóng)行、濟南商業(yè)銀行、交通銀行等都有自建寫字如農(nóng)行、濟南商業(yè)銀行、交通銀行等都有自建寫字樓；樓；n因此，雖然濟南第三產(chǎn)業(yè)比例較大，但是寫字樓因此，雖然濟南第三產(chǎn)業(yè)比例較大，但是寫字樓市場不是很繁榮市場不是很繁榮城市分析啟示城市分析啟示濟南作為省會城市，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?；但目前濟南作為省會城市，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?；但目前不論是?jīng)濟實力，還是第三產(chǎn)構(gòu)成特征，均反映其不論是經(jīng)濟實力，還是第三產(chǎn)構(gòu)成特征，均反映其商務需求目前還處于緩慢發(fā)展階段商

34、務需求目前還處于緩慢發(fā)展階段城市視角分析給予項目的啟示城市視角分析給予項目的啟示濟南目前的經(jīng)濟實力較弱，其城市首位度相對較低，使得其濟南目前的經(jīng)濟實力較弱，其城市首位度相對較低，使得其吸附作用變小，目前寫字樓發(fā)展較為緩慢吸附作用變小，目前寫字樓發(fā)展較為緩慢濟南是山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教濟南是山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，中心作用和良好的城市規(guī)劃等帶來了巨大的育和金融中心，中心作用和良好的城市規(guī)劃等帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿臐系谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)成來看，從濟南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)成來看，批發(fā)零售及餐飲業(yè)比重最大，批發(fā)零售及餐飲業(yè)比重最大，而對商業(yè)性寫

35、字樓有需求的行業(yè)所占比例較小而對商業(yè)性寫字樓有需求的行業(yè)所占比例較小寫字樓市場寫字樓市場寫字樓市場分析寫字樓市場分析大區(qū)域視角城市視角板塊間市場格局板塊間市場格局板塊內(nèi)市場競爭寫字樓市場總體形勢寫字樓市場總體形勢寫字樓市場發(fā)展格局寫字樓市場發(fā)展格局寫字樓板塊間的競爭分析寫字樓板塊間的競爭分析寫字樓市場寫字樓市場發(fā)展格局發(fā)展格局投資形勢投資形勢寫字樓市場投資冷淡寫字樓市場投資冷淡市場總體形勢市場總體形勢根據(jù)統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)及其中的非住宅投資數(shù)據(jù)，可以判斷出近幾年寫字樓的發(fā)展形勢。 20042006年三年間，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等非住寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等非住宅房地產(chǎn)得到了一定程度宅房地產(chǎn)得到了一定程度

36、的發(fā)展。的發(fā)展。 2007年，非住宅房地產(chǎn)所占的比例降到15.89%，可見2007年房地產(chǎn)的發(fā)展主要以住宅為主，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等市場較為冷淡。市場較為冷淡。銷售周期銷售周期寫字樓銷售緩慢，周期長寫字樓銷售緩慢，周期長項目名稱項目名稱銷售進程銷售進程總體量總體量(平米平米)目前銷目前銷售率售率銷售面積銷售面積年平均銷年平均銷售面積售面積金龍大廈03年開始銷售，07年基本售完，開發(fā)商仍需持有部分單位出租12萬90%10.8萬2.7萬發(fā)展大廈03年開始銷售，06年基本售罄開發(fā)商仍需持有部分單位出租2.7萬100%2.7萬0.9萬三箭銀苑03年開始銷售，至今仍未賣完7萬70%4.9

37、萬0.98萬數(shù)碼港05年開始銷售，07年基本售罄5萬100%5萬2.5萬第一大道06年開始銷售，07年停止銷售3.1萬60%1.86萬1.86萬中潤06年開始銷售，至今未售完15萬25%3.75萬1.88萬銀座晶都06年開始銷售，至今未售完3.7萬80%2.96萬1.48萬市場總體形勢市場總體形勢市場售價市場售價寫字樓項目與周邊住宅項寫字樓項目與周邊住宅項目相比，價格提升不大目相比，價格提升不大寫字樓寫字樓均價均價住宅住宅價格價格價格比價格比銀座晶都寫字樓10000銀座晶都公寓90001.11第一大道10500環(huán)山小區(qū)85001.24達勝商務中心6400達盛.鑫苑57001.12歷東商務大廈8

38、000歷東花園70001.14星彥統(tǒng)計：星彥統(tǒng)計：成熟成熟cbd區(qū)域的寫區(qū)域的寫字樓價格約為臨近字樓價格約為臨近住宅的住宅的1.5倍倍。分析結(jié)果：分析結(jié)果： 濟南目前大多數(shù)寫字樓與臨近住宅價格相差甚小，寫字樓市場活力缺乏。濟南目前大多數(shù)寫字樓與臨近住宅價格相差甚小，寫字樓市場活力缺乏。市場總體形勢市場總體形勢體量體量大多數(shù)寫字樓項目體量較小，不大多數(shù)寫字樓項目體量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢具備規(guī)模優(yōu)勢根據(jù)統(tǒng)計，近期的寫字樓項目中，除了中潤、財富廣場和銀座晶都的體量較大外，大部分的寫字樓樓盤開發(fā)體量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢。市場總體形勢市場總體形勢目前濟南市場供應主要是中低檔的寫字樓，目前濟南市場供應主要

39、是中低檔的寫字樓，寫字樓整體檔次不高寫字樓整體檔次不高各級別寫字樓標準各級別寫字樓標準代表樓盤代表樓盤頂級寫字樓頂級寫字樓n建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流 n位于主要商務區(qū)的核心區(qū) n由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件 n配套非常完善，專用地上、地下停車場，停車位充足 n無高檔寫字樓高檔寫字樓n建筑物的物理狀況優(yōu)良n位置居于商務中心或商業(yè)聚集區(qū)n交通十分便利n商務配套、生活設施完善，停車位充足。 n市內(nèi)凈高2.6米以上n高效全面的物業(yè)管理，24小時冷熱水供應n中潤世紀廣場n銀座賽博數(shù)碼廣場中檔寫字樓中檔寫字樓n建筑物的物理狀況良好，有自然磨損存在n位于副中心或較好

40、的位置n有交通線路到達，交通比較方便n有專用地上地下停車場n客戶多為國內(nèi)中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)n有物業(yè)管理公司服務n第一大道n中信廣場n銀座.晶都n金龍大廈n東環(huán)國際廣場低檔寫字樓低檔寫字樓n物業(yè)已使用的年限較長，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊；n處于一般城區(qū)位置n有交通線路到達n客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務 n創(chuàng)展中心n濟南科技市場n科苑大廈市場總體形勢市場總體形勢寫字樓市場總體形勢寫字樓市場總體形勢寫字樓市場發(fā)展格局寫字樓市場發(fā)展格局寫字樓板塊間的競爭分析寫字樓板塊間的競爭分析寫字樓市場寫字樓市場發(fā)展格局發(fā)展格局目前濟南寫字樓主要集中在四個區(qū)域目前濟南寫字樓主要集

41、中在四個區(qū)域發(fā)展格局發(fā)展格局中心商務區(qū)中心商務區(qū)it產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)東部高新區(qū)東部高新區(qū)東東部部發(fā)發(fā)展展起起步步區(qū)區(qū)濟南發(fā)展最早、目前中高級寫字樓最集中濟南發(fā)展最早、目前中高級寫字樓最集中的區(qū)域的區(qū)域中心商務區(qū)中心商務區(qū)濼源大街片區(qū)是濟南的傳統(tǒng)的中央商務區(qū)，商務活動最為密集。產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展成熟。以泉城廣場為以泉城廣場為中心向外輻射中心向外輻射的中心商務區(qū)的中心商務區(qū)各大銀行及金融機構(gòu)；國際外資企業(yè)辦事處；國內(nèi)大型企業(yè)分公司；本地大型企業(yè)總部。發(fā)展情況發(fā)展情況進駐企業(yè)進駐企業(yè)純寫字樓占大多數(shù)，寫字樓配套較完善。交通道路發(fā)展成熟。商務會所、銀行、郵局、餐廳等配套產(chǎn)業(yè)聚集。開發(fā)商和各大銀行開發(fā)的專用寫字樓；

42、伴有少量商住兩用寫字樓。配套設施配套設施物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓入駐客戶寫字樓入駐客戶以辦事處、金融保以辦事處、金融保險、咨詢服務性機構(gòu)為主險、咨詢服務性機構(gòu)為主入駐客戶分析入駐客戶分析中中信信廣廣場場跨國企業(yè)濟南跨國企業(yè)濟南辦事處辦事處貝加萊工業(yè)自動化濟南辦事處通用電器（中國）有限公司sew傳動設備有限公司濟南辦事處ibm濟南分公司國內(nèi)企業(yè)濟南國內(nèi)企業(yè)濟南辦事處辦事處中興通訊股份有限公司駐濟南辦事處青島海駿物流有限公司濟南辦事處咨詢服務性行咨詢服務性行業(yè)業(yè)康橋律師事務所山東德義律師事務所合富輝煌房地產(chǎn)金融保險機構(gòu)金融保險機構(gòu)中信實業(yè)銀行濟南分行嘉禾人壽保險股份有限公司山東分公司金金龍龍大大廈廈

43、跨國企業(yè)濟跨國企業(yè)濟南辦事處南辦事處住友機械（中國）濟南辦事處美國海德能公司山東辦事處國內(nèi)企業(yè)濟國內(nèi)企業(yè)濟南辦事處南辦事處北京中廣時代濟南辦事處南京漢德森科技股份有限公司香港名莎服飾有限公司報喜鳥集團濟南辦事處咨詢服務性咨詢服務性行業(yè)行業(yè)濟南名律物業(yè)管理有限公司濟南世紀宏大裝飾工程有限公司濟南文安裝飾設計工程有限公司金融保險機金融保險機構(gòu)構(gòu)君安泰投資公司太平人壽個險管理本部中國人壽保險公司濟南分公司地理位置市中區(qū)順河街市中區(qū)順河街規(guī)模總建筑面積15萬平方米配套外部配套：周邊現(xiàn)有生活配套設施完善內(nèi)部：有商業(yè)網(wǎng)點層數(shù)共34層，層高3.3米戶型面積 整層1100平方米，框筒結(jié)構(gòu)，可自由分隔裝修菜單式

44、裝修平面布置 七梯九戶，內(nèi)廊式布局 銷售價格 均價9000物業(yè)管理 銀座物業(yè)，管理費2.5元/客戶來源 保險公司、服務性公司、個人投資客發(fā)展商山東省銀座地產(chǎn)有限公司銀座晶都銀座晶都正在對外銷售正在對外銷售內(nèi)廊式布局，較為傳統(tǒng)的商務樓硬件配置較高銷售率80，主要為保險公司等整層銷售典型樓盤典型樓盤個性化寫字樓分布區(qū)，個性化寫字樓分布區(qū)，it產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)集聚it產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)科技商務中心山大路起步發(fā)展也較早，近幾年也得到長足發(fā)展，相關(guān)配套較優(yōu)越，整體辦公環(huán)境比較成熟。以山大路為軸以山大路為軸心的心的it產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)各中小型軟件企業(yè)；電腦硬件相關(guān)企業(yè)；it服務類企業(yè)。發(fā)展情況發(fā)展情況進駐企業(yè)進駐企業(yè)發(fā)

45、展時間較長，外部配套業(yè)已完善。商住兩用項目最基本的辦公條件業(yè)已齊備，但中央空調(diào)、商務會所、銀行、郵局、餐廳等來說卻顯得參差不齊。商住兩用型寫字樓比率較高；個性化寫字樓吸引it產(chǎn)業(yè)聚集。配套設施配套設施物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓入駐客戶寫字樓入駐客戶以科技企業(yè)為主以科技企業(yè)為主入駐客戶分析入駐客戶分析銀銀座座賽賽博博科技、電子公科技、電子公司司漢王科技股份有限公司濟南三佳信息工程有限公司濟南正訊科技有限公司濟南新海天科技有限公司濟南盛唐世紀網(wǎng)絡科技有限公司山東高至豐合電子科技有限公司意源科技公司濟南天地網(wǎng)聯(lián)科技有限公司濟南銘友科技有限公司咨詢服務性行咨詢服務性行業(yè)業(yè)山東博翰律師事務所山東奧索管理咨詢

46、有限公司三友營銷策劃公司科科苑苑大大廈廈科技、電子、科技、電子、網(wǎng)絡公司網(wǎng)絡公司美萍軟件山東分公司杭州億邦通信科技有限公司濟南還大科技有限公司濟南騰祥世紀科技有限公司濟南時速科技有限公司濟南金石峻網(wǎng)濟南深度科技有限公司濟南新藍智業(yè)科技有限公司濟南百游互動科技有限公司濟南愛勒方科技有限公司傳媒、影視傳媒、影視北京中高網(wǎng)絡傳媒廣告有限公司上海歐楠影視濟南分公司地理位置解放路43號 規(guī)模總建筑面積7萬平方米配套外部配套：周邊現(xiàn)有生活配套設施完善樓層布置 地上1-6層為上海賽博數(shù)碼賣場，7-23層為商務辦公區(qū) 戶型面積 整層1500平米，單元分隔，面積70-210 裝修簡單裝修平面布置 內(nèi)廊式布局 ；

47、層高3.6米；6梯11戶銷售價格 銷售均價9000租金2.5元/平方米.月入住率入住率90車位地下兩層為停車場，有240個標準車位。 物業(yè)管理 保潔安保來客登記會議安排，物業(yè)管理費5.8毛/天銀座數(shù)碼廣場銀座數(shù)碼廣場早期對外銷售的商務寫字早期對外銷售的商務寫字樓，已入住樓，已入住硬件配置較高，智能化程度很高基本銷售完畢，入住率超過90典型樓盤典型樓盤沿二環(huán)東路以東發(fā)展起來的東部中心區(qū)沿二環(huán)東路以東發(fā)展起來的東部中心區(qū)東部起步區(qū)東部起步區(qū)處于交通要道二環(huán)東路之側(cè)，同時地價較中心商務區(qū)便宜。以東環(huán)國際廣場為首，引領東部起步區(qū)的發(fā)展。以東二環(huán)為起以東二環(huán)為起點的中高檔聚點的中高檔聚集商務區(qū)集商務區(qū)由

48、于租金及售價便宜吸引了大量中小型企業(yè)進駐。發(fā)展情況發(fā)展情況進駐企業(yè)進駐企業(yè)發(fā)展較中心商務區(qū)和it產(chǎn)業(yè)區(qū)落后，寫字樓檔次中等偏上，外部配套比不上前兩個區(qū)域。區(qū)域中純寫字樓較多，但檔次普遍為中等左右，內(nèi)部配套水準也處于中等水平。純寫字樓較多；存在少量商住兩用寫字樓；配套設施配套設施物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓入駐客戶寫字樓入駐客戶入駐客戶分析入駐客戶分析發(fā)發(fā)展展大大廈廈外地企業(yè)濟南辦事處外地企業(yè)濟南辦事處松下電器（中國）有限公司濟南分公司日立醫(yī)療（廣州）有限公司濟南辦事處安恒集團濟南辦事處設備、工程公司設備、工程公司濟南華偉機電工程公司廣東美的制冷設備有限公司濟南久順消防工程有限公司濟南集成偉業(yè)工控電子

49、有限公司電子科技公司電子科技公司濟南雅典娜科技公司蘇拉科技有限公司商貿(mào)公司商貿(mào)公司信泰商貿(mào)濟南分公司金融保險機構(gòu)金融保險機構(gòu)青島振興會計師事務所濟南分所源達銘華律師事務所中潤世紀城中潤世紀城目前還有約目前還有約10萬建面的寫萬建面的寫字間待售字間待售地理位置地理位置經(jīng)十東路1號規(guī)模規(guī)模總建筑面積34萬平米，其中有7棟寫字樓，約14萬平米配套配套綜合社區(qū)（住宅+商業(yè)+寫字樓），未來有商業(yè)配套戶型面積戶型面積矮層寫字樓平層面積約1000平；高層寫字樓平層面積約1260平。每層一個公用衛(wèi)生間裝修裝修無裝修層高層高3.9米電梯電梯四部三菱高速電梯銷售情況銷售情況均價10000元/平方米，2007年8月

50、開始銷售，目前銷售率為25%銷售方式銷售方式整棟銷售或整層銷售，少量分割銷售車位車位地下3層車庫物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理費1.36元/月.平方米客戶來源客戶來源打總部經(jīng)濟概念，客戶定位為經(jīng)濟實力雄厚的大型企業(yè)和跨國公司。如太平洋保險、三菱、三星等發(fā)展商發(fā)展商 山東中潤置業(yè)有限公司整棟或整層銷售，極少量分割銷售建筑宏偉、現(xiàn)代，硬件配置較高面向客戶為實力雄厚的大型企業(yè)或跨國企業(yè)7棟寫字樓典型樓盤典型樓盤第一大道第一大道2006年年3月開盤，對外銷售月開盤，對外銷售的寫字間約的寫字間約6萬建面萬建面地理位地理位置置歷下區(qū)經(jīng)十路38號（環(huán)山路交叉口） 規(guī)模規(guī)模24層的高層純寫字樓。占地1.5萬平米，建

51、面3.1萬平米內(nèi)部配內(nèi)部配置置寬帶上網(wǎng) ，中央空調(diào) 供暖，三菱電梯3部戶型面戶型面積積平層面積1100平米。部分整層銷售，部分分隔銷售。有100、180、280平米層高層高3.3米裝修裝修大堂精裝修，內(nèi)部墻體、天花板都做好平面布平面布置置分割銷售，少量整層銷售。每層一個衛(wèi)生間銷售情銷售情況況前期分割銷售了1116層，后期天宸物業(yè)開始接手這個項目，進行整層出租發(fā)展商發(fā)展商 山東瀚正實業(yè)有限公司 項目小項目小結(jié)結(jié)n本項目2006年3月26日開盤，銷售了1116層，分割銷售，均價7300n2006年下半年開始宣稱均價12000，相當于當時濟南商鋪的價格n目前天宸物業(yè)開始接手這個項目，進行整層出租或整

52、層出售n至今沒有企業(yè)入駐單體純寫字樓因為產(chǎn)權(quán)和銷售策略等問題，銷售停滯典型樓盤典型樓盤政府規(guī)劃下蓬勃發(fā)展的東部高新區(qū)政府規(guī)劃下蓬勃發(fā)展的東部高新區(qū)東部高新區(qū)東部高新區(qū)向東是整個城市的發(fā)展方向，伴隨著整個城市重心的逐步東移，東部高新區(qū)的寫字樓市場發(fā)展迅速在政府扶持優(yōu)在政府扶持優(yōu)惠政策下發(fā)展惠政策下發(fā)展的東部高新區(qū)的東部高新區(qū)大量國際合中小型軟件企業(yè)進駐如nec等發(fā)展情況發(fā)展情況進駐企業(yè)進駐企業(yè)由于政府主導大力發(fā)展，高新區(qū)的外部配套發(fā)展速度較快，周圍有銀行、會展中心等配套機構(gòu)。內(nèi)部配套方面，雖然純寫字樓占主導地位，但檔次只處于中等水平，內(nèi)部配套中等偏下。政府開發(fā)的只租不售型寫字樓；廠房型寫字樓；會

53、展中心；配套設施配套設施物業(yè)類型物業(yè)類型大地銳城大地銳城約約10萬建面的寫字間，推出萬建面的寫字間，推出時間不詳時間不詳?shù)乩砦坏乩砦恢弥脷v城區(qū)留學人員創(chuàng)業(yè)園南鄰規(guī)模規(guī)模 總建筑面積約34萬平米，其中6棟高層住宅15萬平米，1棟150米高層寫字樓，約10萬平米。建筑形建筑形勢勢城市綜合體（1棟高層寫字樓6棟高層住宅+1個五星級酒店 ）銷售情銷售情況況目前在推高層住宅，寫字樓推出時間未定客戶定客戶定位位軟件等成長型高科技企業(yè)項目小項目小結(jié)結(jié)緊鄰留學生創(chuàng)業(yè)園，臨高新開發(fā)區(qū)，臨山大路高科技市場帶，靠近山東大學，有濃厚的高科技商務氣息城市綜合體，處于兩大高科技產(chǎn)業(yè)帶之間，客戶定位為軟件等高科技企業(yè)典型樓

54、盤典型樓盤推出時間暫未定，技術(shù)指標也沒有相關(guān)資料，需要持續(xù)關(guān)注其未來發(fā)展各區(qū)特征比較各區(qū)特征比較分布格局分布格局區(qū)域區(qū)域特征與不足特征與不足售價售價( (元元/m/m2 2) )租金租金( (元元/ m/ m2 2天天) )代表樓盤代表樓盤入駐典型行業(yè)入駐典型行業(yè)客戶訴求客戶訴求中心商中心商務區(qū)務區(qū) 缺乏早期規(guī)劃 交通擁擠堵塞 金融行業(yè)聚集6500 110003 5金龍大廈銀座晶都國際外企濟南辦事處國內(nèi)企業(yè)濟南辦事處金融保險投資機構(gòu)政府機關(guān)貿(mào)易企業(yè)、咨詢機構(gòu) 商務氛圍濃厚吸引大量高端企業(yè)it it產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)it專業(yè)市場拉動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商務辦公需求寫字樓功能混亂，宜商宜住型物業(yè)占據(jù)市場5000

55、 70001.5 2.5銀座賽博數(shù)碼廣場數(shù)碼港it、網(wǎng)絡、電子等科技型企業(yè)貿(mào)易型企業(yè)咨詢機構(gòu)、廣告公司對it產(chǎn)業(yè)擁有巨大吸引力東部發(fā)東部發(fā)展起步展起步區(qū)區(qū) 城市發(fā)展突圍帶動的商務密集區(qū)物業(yè)檔次不高4000 100001 1.5東環(huán)國際廣場發(fā)展大廈中潤世紀廣場（在售）外地企業(yè)濟南辦事處科技型企業(yè)工程設備公司咨詢服務型企業(yè)由于租金低廉和交通便利吸引較多中型企業(yè)政府的政策優(yōu)惠推動發(fā)展吸引的企業(yè)多為實力較弱的創(chuàng)業(yè)中的中小企業(yè)齊魯軟件園三慶世紀財富中心軟件公司科技公司由于政府優(yōu)惠政策及低廉租金吸引創(chuàng)業(yè)中及小型企業(yè)寫字樓市場總體形勢寫字樓市場總體形勢寫字樓市場發(fā)展格局寫字樓市場發(fā)展格局寫字樓板塊間的競爭分

56、析寫字樓板塊間的競爭分析寫字樓市場寫字樓市場發(fā)展格局發(fā)展格局項目所在地塊位于東部發(fā)展起步區(qū)的一級輻射圈內(nèi)，項目所在地塊位于東部發(fā)展起步區(qū)的一級輻射圈內(nèi)，主要競爭對手是東二環(huán)沿線寫字樓和經(jīng)十路沿線寫主要競爭對手是東二環(huán)沿線寫字樓和經(jīng)十路沿線寫字樓字樓目前的競爭目前的競爭格局格局中心商務區(qū)中心商務區(qū)it產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)東部高新區(qū)東部高新區(qū)東東部部發(fā)發(fā)展展起起步步區(qū)區(qū)中心商務區(qū)中心商務區(qū)客戶訴求完善的商務配套和商務氛圍濃厚吸引大量高端企業(yè)it it產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶訴求完善的it產(chǎn)業(yè)鏈聚集區(qū)東部發(fā)展起步區(qū)東部發(fā)展起步區(qū)客戶訴求租金低廉和交通便利吸引較多中型企業(yè)東部高新區(qū)東部高新區(qū)客戶訴求政府優(yōu)惠政策及低廉

57、租金吸引創(chuàng)業(yè)中及小型企業(yè)項目所在位置 目前濟南寫字樓集中的四個區(qū)域各有其發(fā)展特征，片區(qū)間存在的競爭并不激烈。項目所在地塊位于東部發(fā)展起步區(qū)的一級輻射圈內(nèi)，主要競爭對手是東二環(huán)沿線寫字樓和經(jīng)十路沿線寫字樓形成競爭中心商務區(qū)中心商務區(qū)it產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)東部高新區(qū)東部高新區(qū)東東部部發(fā)發(fā)展展起起步步區(qū)區(qū)項目所在位置未來隨著燕山金融商務區(qū)的崛起，項目也將其直未來隨著燕山金融商務區(qū)的崛起，項目也將其直接輻射，將會對中心商務區(qū)構(gòu)成較大競爭接輻射，將會對中心商務區(qū)構(gòu)成較大競爭未來的競爭未來的競爭格局格局燕山金融商燕山金融商務區(qū)務區(qū)板塊市場啟示板塊市場啟示濟南寫字樓整體市場銷售周期長、價格提升慢，板濟南寫字樓整體

58、市場銷售周期長、價格提升慢，板塊間競爭不激烈；中心商務區(qū)及東部起步區(qū)等綜合塊間競爭不激烈；中心商務區(qū)及東部起步區(qū)等綜合性商務圈實現(xiàn)價值較高性商務圈實現(xiàn)價值較高板塊間市場格局分析啟示板塊間市場格局分析啟示濟南寫字樓板塊各自的特征明顯，形成了各自的板塊風格，濟南寫字樓板塊各自的特征明顯，形成了各自的板塊風格，板塊間競爭不激烈板塊間競爭不激烈當前寫字樓市場整體呈現(xiàn)銷售周期長、價格提升較慢、寫字當前寫字樓市場整體呈現(xiàn)銷售周期長、價格提升較慢、寫字樓整體檔次不高等情況樓整體檔次不高等情況城市各商務板塊之間的競爭對本項目影響較小，競爭對手應城市各商務板塊之間的競爭對本項目影響較小，競爭對手應主要鎖定在板塊

59、內(nèi)寫字樓之間的競爭主要鎖定在板塊內(nèi)寫字樓之間的競爭近兩年新寫字樓熱點集中出現(xiàn)在東部區(qū)域，中心商務區(qū)及東近兩年新寫字樓熱點集中出現(xiàn)在東部區(qū)域，中心商務區(qū)及東部起步區(qū)等綜合性商務圈實現(xiàn)價值較高部起步區(qū)等綜合性商務圈實現(xiàn)價值較高寫字樓市場寫字樓市場寫字樓市場分析寫字樓市場分析大區(qū)域視角城市視角板塊間市場格局板塊內(nèi)市場競爭板塊內(nèi)市場競爭未來的發(fā)展未來的發(fā)展趨勢趨勢根據(jù)政府規(guī)劃，項目所在的城市東向?qū)⑹歉鶕?jù)政府規(guī)劃，項目所在的城市東向?qū)⑹俏磥沓鞘邪l(fā)展的主導方向未來城市發(fā)展的主導方向n根據(jù)濟南的城市規(guī)劃，濟南城根據(jù)濟南的城市規(guī)劃，濟南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為：市空間發(fā)展戰(zhàn)略為：“東拓、西東拓、西進、南控、北跨、中

60、疏進、南控、北跨、中疏”，城市，城市空間結(jié)構(gòu)為空間結(jié)構(gòu)為“一城、一區(qū)、一一城、一區(qū)、一帶帶”，呈帶狀分布，呈帶狀分布n目前新政府大樓已經(jīng)建立在東目前新政府大樓已經(jīng)建立在東部，東向發(fā)展大局已定部，東向發(fā)展大局已定n本項目處于城市東部，位于濟本項目處于城市東部，位于濟南市未來主要發(fā)展方向南市未來主要發(fā)展方向n項目所在區(qū)域?qū)儆谡?guī)劃的項目所在區(qū)域?qū)儆谡?guī)劃的燕山新區(qū)。燕山新區(qū)。n依據(jù)濟南市依據(jù)濟南市2006200620202020年城年城市規(guī)劃，燕山新區(qū)金融服務區(qū)、市規(guī)劃，燕山新區(qū)金融服務區(qū)、規(guī)劃建成以金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)、規(guī)劃建成以金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)、商務、會展等業(yè)態(tài)為主導的新區(qū)商務、會展等業(yè)態(tài)