資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)評(píng)估

1、資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)評(píng)估匯報(bào)資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)評(píng)估匯報(bào) 小組人員工作分配小組人員工作分配(20101908)-資料搜集(20101871)-收益法(20101887)-市場(chǎng)法區(qū)域因素修正系數(shù)(20101903)-市場(chǎng)法待估地價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格 (20101904)-市場(chǎng)法個(gè)別因素修正系數(shù) -綜合確定估價(jià)結(jié)果(20101902)-報(bào)告書(20101882 )-ppt 制作add title一.待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡(jiǎn)介二.收益法三.市場(chǎng)法四.綜合評(píng)估結(jié)果五.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 1.待估房產(chǎn)基本信息 （一）待估房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記狀況 一、待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡(jiǎn)介一、待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡(jiǎn)介（二）待估房產(chǎn)使用狀況（三）待估房產(chǎn)區(qū)域

2、狀況 估價(jià)對(duì)象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永估價(jià)對(duì)象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行府大樓往棠城公園方向前行600600米處）。米處）。 永川金域藍(lán)灣二期周邊有棠城公園、人民永川金域藍(lán)灣二期周邊有棠城公園、人民廣場(chǎng)、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購(gòu)物場(chǎng)所，有人文教育氛圍濃郁的重慶文理學(xué)場(chǎng)所，有人文教育氛圍濃郁的重慶文理學(xué)院、文理學(xué)院附中、匯龍小學(xué)、青少年活院、文理學(xué)院附中、匯龍小學(xué)、青少年活動(dòng)中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行政動(dòng)中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行政服務(wù)中心、開

3、發(fā)區(qū)管委會(huì)、公安局、交警服務(wù)中心、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、公安局、交警隊(duì)等。詳見下表隊(duì)等。詳見下表全景圖全景圖位置圖片位置圖片2.類似房產(chǎn)基本信息 昌龍陽(yáng)光尚城位于永川新城區(qū)核心位置，周邊市政配套措施完善，與人民廣場(chǎng)、區(qū)政府辦公大樓緊靠，位置十分優(yōu)越。 昌龍陽(yáng)光尚城占地面積69984，建筑面積202232，建筑密度僅為14.3%，昌龍陽(yáng)光尚城位于新龍湖畔，升值潛力巨大，環(huán)境優(yōu)美，適于置業(yè)居住。3.評(píng)估對(duì)象與對(duì)比對(duì)象比較二、收益法（權(quán)重為二、收益法（權(quán)重為0.05 ） 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常凈收益折象房地產(chǎn)未來(lái)

4、各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法的計(jì)算方法如下：收益法的計(jì)算方法如下：p = ft/(1+i)t 其中，其中，p為評(píng)估值；為評(píng)估值；ft未來(lái)第未來(lái)第t個(gè)收益期的預(yù)期收個(gè)收益期的預(yù)期收益額；益額；i為折現(xiàn)率。為折現(xiàn)率。 報(bào)告中采用的公式為：報(bào)告中采用的公式為：p = a/i1-1/(1+i)n 其中，其中，a為年凈收益；為年凈收益；n為收益年期；為收益年期；i為資本化為資本化率。率。1、租賃收入、租賃收入 附：經(jīng)過(guò)走訪調(diào)查了解到估了解到估價(jià)對(duì)附：經(jīng)過(guò)走訪調(diào)

5、查了解到估了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)112.39 左右左右的房屋租金每月在的房屋租金每月在1200-1700元元/月。考慮月。考慮到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的面積配套等因素，綜合到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為考慮取月租金客觀收益為1525元。元。 對(duì)象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下：由于對(duì)象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下：由于本案為整套住宅本案為整套住宅 假設(shè)空置率為假設(shè)空置率為0 年有效毛收入年有效毛收入=月租金月租金年月份數(shù)年月份數(shù)=152512=18300元元2、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括水電費(fèi)、管理費(fèi)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括水電費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅

6、費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)1元元/平方米平方米月，約占有效毛收入月，約占有效毛收入的的7%；此外，經(jīng)測(cè)算水電和維修費(fèi)；此外，經(jīng)測(cè)算水電和維修費(fèi)等約占有效毛收入的等約占有效毛收入的13%，總計(jì)年，總計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的20%。 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率費(fèi)用率=1830020%=3660元元3、年凈收益、年凈收益 凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為：則估價(jià)對(duì)象年凈收益為： 年凈收益年凈收益=年有效毛收入年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=183

7、00-3660=14640元元4、確定資本化率、確定資本化率 資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)方法來(lái)求取。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為息率為3.70%），考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、），考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)

8、點(diǎn)，業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為資本化率為75、確定估價(jià)對(duì)象收益估價(jià)、確定估價(jià)對(duì)象收益估價(jià) 根據(jù)委托方說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年根據(jù)委托方說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年代為代為2012年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為47年年 。報(bào)告中采用的公式為：。報(bào)告中采用的公式為：p = a/i1-1/(1+i)n 其中，其中，a為年凈收益；為年凈收益；n為收益年期；為收益年期；i為資本化為資本化率。率。 p=14640/7%*1-1/(1+7%）47=200445元元 按照收益法公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象

9、收益價(jià)格為，按照收益法公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為，200445元，則每平方米收益為元，則每平方米收益為1783.5元元/平方米。平方米。三、市場(chǎng)法（三、市場(chǎng)法（權(quán)重權(quán)重0.95 ） 1.市場(chǎng)法修正系數(shù)市場(chǎng)法修正系數(shù) 還原率還原率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 =3.7%+3.3%=7%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率即長(zhǎng)期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率即長(zhǎng)期國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。 (1)交易情況修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交屬于正常交易，不用調(diào)整。易，不用調(diào)整。 (2)交易日期修正系數(shù)：交易

10、日期修正系數(shù)：abcd交易日都在交易日都在評(píng)估當(dāng)月，不用調(diào)整。評(píng)估當(dāng)月，不用調(diào)整。(3)區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象a,b與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，區(qū)位因與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和主朝向。參照對(duì)素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和主朝向。參照對(duì)象象c,d與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后，明顯高于待估房產(chǎn)。與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后，明顯高于待估房產(chǎn)。 (4)土地使用年期修正土地使用年期修正 土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù) =1-1/(1+r) / 1-1/(1+r) =1-

11、1/(1+7%) /1-1/(1+7%) =0.9965 r-土地還原率土地還原率 m-待估宗地剩余使用年限待估宗地剩余使用年限 n-比較實(shí)列剩余使用年限比較實(shí)列剩余使用年限mn4748(5)容積率修正容積率修正容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系待估宗地容積率修正系數(shù)數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù)比較實(shí)例修正系數(shù)a、b容積率與待估房容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為為1。c、d容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.93682.市場(chǎng)法計(jì)算 通過(guò)修正系數(shù)修正后的房?jī)r(jià)：通過(guò)修正系數(shù)修正后的房?jī)r(jià)： 案例案例a:4668.46（600/596）0.99651=

12、4683.34 (元元/m2) 案例案例b:4646.25（600/597）0.99651=4653.25 (元元/m2) 案例案例c:4968.43（600/602）0.99650.9368=4622.73 (元元/m2) 案例案例d:5098.43（600/603）0.99650.9368=4752.45（元（元/m2) 房屋單價(jià)為：房屋單價(jià)為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)4=4677.94 (元元/m2) 房屋評(píng)估總價(jià)為：房屋評(píng)估總價(jià)為：112.394677.94=525753.68(元元)四四.綜合評(píng)估結(jié)果綜合評(píng)估結(jié)果 1.權(quán)重的確定權(quán)重的確定 本

13、次評(píng)估采用了市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象本次評(píng)估采用了市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，兩種方法從不同角的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，兩種方法從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)值，且結(jié)果相差較大。在綜合度反映了房地產(chǎn)價(jià)值，且結(jié)果相差較大。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次評(píng)估目的（出售），出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取評(píng)估目的（出售），出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取兩種方法的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果，兩種方法的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果，根據(jù)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，認(rèn)為市場(chǎng)比較根據(jù)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，認(rèn)為市場(chǎng)比較法更貼近委

14、估對(duì)象的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此我們分別賦法更貼近委估對(duì)象的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此我們分別賦予市場(chǎng)法、收益法估算結(jié)果權(quán)重予市場(chǎng)法、收益法估算結(jié)果權(quán)重0.95 0.05 計(jì)算計(jì)算其加權(quán)平均值作為最終結(jié)果。其加權(quán)平均值作為最終結(jié)果。2. 加權(quán)平均求取求取待估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值加權(quán)平均求取求取待估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 則最終確定：則最終確定： 房地產(chǎn)單價(jià)房地產(chǎn)單價(jià)=4677.940.95+1783.50.05=4622元元/平方米平方米 房地產(chǎn)總價(jià)值房地產(chǎn)總價(jià)值=4622112.39=519511元元3.綜合確定估價(jià)結(jié)果綜合確定估價(jià)結(jié)果 評(píng)估結(jié)果為：評(píng)估結(jié)果為： 建筑物面積：建筑物面積：112.39平方米平方米 房地產(chǎn)總價(jià)

15、：房地產(chǎn)總價(jià)：519511元元 大寫金額：伍拾壹萬(wàn)久仟零伍佰貳大寫金額：伍拾壹萬(wàn)久仟零伍佰貳拾壹元拾壹元 單位價(jià)格：?jiǎn)挝粌r(jià)格：4622元元/平方米平方米 （貨幣種類：人民幣元）（貨幣種類：人民幣元）五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書1.1.評(píng)估目的評(píng)估目的: :為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)2.2.評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象: :房地證2012字第h150602號(hào) 3.3.評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日:2013.5.23:2013.5.234.4.評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù): :本次估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法、城市房

16、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、中華人民共和中華人民共和國(guó)擔(dān)保法國(guó)擔(dān)保法、重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見意見等有關(guān)政策法規(guī)和文件等有關(guān)政策法規(guī)和文件. .5.5.評(píng)估方法評(píng)估方法: :收益法和市場(chǎng)比較法收益法和市場(chǎng)比較法6.6.評(píng)估假設(shè)評(píng)估假設(shè): : 對(duì)于被評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅對(duì)于被評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。對(duì)對(duì)于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量的證明材料為依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量7.7.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果: :房地產(chǎn)總價(jià)：房地產(chǎn)總價(jià)：519511519511元元 . .單位價(jià)格：?jiǎn)挝粌r(jià)格：46224622元元/ /平方米平方米8.8.特別事項(xiàng)說(shuō)明特別