11月新沂市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1、充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間， 強(qiáng)勁的城市發(fā)展動(dòng)力城市地位新沂市新沂市徐州市徐州市新沂位居江蘇省北部，是江蘇省北部重要的工業(yè)城市，沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點(diǎn)城市，江北唯一的江北唯一的三級(jí)一類中心城三級(jí)一類中心城，面積1616平方公里，人口103萬(wàn)，城區(qū)人口27萬(wàn)。 經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展gdp的高位增長(zhǎng)昭示房地產(chǎn)的高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近幾年，新沂市經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)，年度增幅均在10%以上，快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及需求得到長(zhǎng)期、強(qiáng)有力的支持據(jù)gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出新沂市房地產(chǎn)處于高速

2、發(fā)展期交通良好內(nèi)外交通條件為徐州整體發(fā)展提供優(yōu)越的前提條件新沂是亞歐大陸橋東起第一座樞紐城市，隴海與新長(zhǎng)、膠新鐵路，京滬高速與連霍高速公路，205國(guó)道與323、249省道，在新沂形成“三縱三橫三縱三橫”的路網(wǎng)格局，這在全國(guó)的路網(wǎng)格局，這在全國(guó)2000多個(gè)縣市中獨(dú)一無(wú)二。多個(gè)縣市中獨(dú)一無(wú)二。京杭大運(yùn)河貫通南北，東離連云港港口僅有90公里，周邊80公里范圍內(nèi)分布著三個(gè)機(jī)場(chǎng)，構(gòu)建了構(gòu)建了“公鐵水空公鐵水空”的立的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。體化交通網(wǎng)絡(luò)。 產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析新沂市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化形成了以工業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，高效農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新沂工業(yè)基礎(chǔ)較好，初步形成了“精細(xì)化工、紡織服裝、綠

3、色食品、機(jī)械冶金、資源加工”等五大產(chǎn)業(yè)板塊，“新能源、新材料、新醫(yī)藥、新環(huán)保、服務(wù)外包”等五大新興產(chǎn)業(yè)加快集聚。 人口與城市化新沂市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使新沂市城鎮(zhèn)人口快速增加，城市化率09年達(dá)到42%的高位。新沂市近年來(lái)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，2009年達(dá)到102萬(wàn)，這為房地產(chǎn)未來(lái)的需求提供支撐。人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)、城市化的加速累積為新沂市提供持續(xù)而大量的住宅需求、促進(jìn)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展人均收入及支出收入和消費(fèi)的增長(zhǎng)以及消費(fèi)習(xí)慣的變化將為徐州帶來(lái)商業(yè)質(zhì)和量的新需求穩(wěn)步提高的人均收入、消費(fèi)水平，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、商品住宅的消費(fèi)增長(zhǎng)提供可能城市規(guī)劃城市發(fā)展定位蘇魯接壤地區(qū)新興的交通樞紐、商貿(mào)流通中心和工業(yè)城市。城

4、市用地和發(fā)展方向向南發(fā)展 主城區(qū)布局形態(tài)中心區(qū)以南京路為主軸線，形成以商業(yè)、金融、文化娛樂(lè)為主的城市中心區(qū)南區(qū)建設(shè)新的行政中心，以市民廣場(chǎng)為中心，建設(shè)以居住為主的城市新區(qū)西區(qū)以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，形成新沂市區(qū)工業(yè)發(fā)展的主要載體。東區(qū)為工業(yè)區(qū)。區(qū)域規(guī)劃為交通、商貿(mào)和工業(yè)城市、其城市重點(diǎn)向南發(fā)展中心區(qū)中心區(qū)東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)土地市場(chǎng)走勢(shì)土地市場(chǎng)常年保持100萬(wàn)方左右的供應(yīng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的開(kāi)發(fā)用地。自06土地開(kāi)始突破百萬(wàn)方放量，土地市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮，2010年成交面積110萬(wàn)方, 供應(yīng)的累積預(yù)示未來(lái)房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)徐州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度平穩(wěn)加速發(fā)展、2009年開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)27

5、.7%；商品房銷售在經(jīng)過(guò)07年的宏觀調(diào)控及08的救市調(diào)控政策后，市場(chǎng)需求得到釋放、成交量激增、達(dá)85.2萬(wàn)/年；但從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及竣工面積來(lái)比較，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)量仍然充足。房產(chǎn)未來(lái)供應(yīng)充足，呈現(xiàn)供需兩旺局面，但未來(lái)2-3年或?qū)⒊霈F(xiàn)供大于求趨勢(shì)供大于求趨勢(shì)一級(jí)市場(chǎng)概述一級(jí)市場(chǎng)概述區(qū)域區(qū)域土地成土地成交數(shù)目交數(shù)目成交金額（萬(wàn)）成交金額（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)方）成交面積（萬(wàn)方） 均價(jià)（元均價(jià)（元/平米）平米）中心區(qū)中心區(qū)1516252584.61921西區(qū)西區(qū)31933011.41696南區(qū)南區(qū)32540013.51876東區(qū)東區(qū)1138011380總計(jì)總計(jì)22208635110.51888中心區(qū)中心區(qū)2-3

6、年內(nèi)仍是房地產(chǎn)最活躍的區(qū)域年內(nèi)仍是房地產(chǎn)最活躍的區(qū)域今年土地供應(yīng)集中于中心區(qū)，中心區(qū)未來(lái)仍是量?jī)r(jià)齊高熱點(diǎn)區(qū)域。地塊分布圖中心區(qū)中心區(qū)東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)u目前新沂市在售樓盤31個(gè)，總體量321萬(wàn)平米，本年推出141萬(wàn)平米，已去化99.8萬(wàn)平米，未來(lái)供應(yīng)221萬(wàn)平米，市場(chǎng)供應(yīng)充足。u目前全市在售及預(yù)售商業(yè)總面積47.7萬(wàn)方，去化4.6萬(wàn)方，余量38.1萬(wàn)方，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)主要集中在中心區(qū)和南區(qū)。（單位：）（單位：）二級(jí)市場(chǎng)概述二級(jí)市場(chǎng)概述區(qū)屬區(qū)屬建筑面積建筑面積已推面積已推面積去化面積去化面積余量余量商業(yè)余量商業(yè)余量住宅余量住宅余量中心區(qū)中心區(qū)7488614861003548473940142

7、00500360514西區(qū)西區(qū)27500011687811203216296818000155968南區(qū)南區(qū)176288347820635839214044911148001333191東區(qū)東區(qū)42120832622317267224853646500236936總計(jì)總計(jì)3207952140740799794322100093798001830209房產(chǎn)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，南區(qū)成為最熱門市場(chǎng)，顯現(xiàn)供不應(yīng)求的的趨勢(shì)。環(huán)城高速北京路大橋路市府路徐海路馬陵山路連徐高速鐘吾路公園路南京路臨沭路利民路新華路輕工路鐘吾路公園路新華路輕工路鐘吾南路公園南路新華南路輕工路四華里上海路天津路江蘇路浙江路新東路黃

8、沭路人民路戴西路五華路花廳露建業(yè)路富民露青年路新安路惠山露臧迂河臧迂河沭河沭河黃墩河黃墩河新戴河新戴河本案本案金鼎名城巨融豪園四季陽(yáng)光市府花苑盛世名園金色家園國(guó)信金邸世家羅馬名城萬(wàn)恒東一號(hào)華泰豪庭錦繡茗苑世紀(jì)花園怡景雅居玉融.瀚景園中央公園城市花苑蘇州花苑盛世名園安隆花苑玉景美廬御源華府麗錦花園天都嘉園溫州商城怡景家園濱河家園濱河家園天潤(rùn)苑悅景軒太湖東郡達(dá)信國(guó)際櫻花公館福鑫苑區(qū)域發(fā)展支撐整體檔次未來(lái)前景客戶分析中心區(qū)商業(yè)中心高檔未來(lái)供應(yīng)量較大、以商、住綜合為主留戀城市生活的大量中高檔換房族南區(qū)新城區(qū)規(guī)劃中、高檔未來(lái)打造圍繞新的行政中心的住宅集聚區(qū)新城區(qū)發(fā)展帶動(dòng)南區(qū)板塊迅速崛起，成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城、年

9、輕家庭的集聚地西區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中檔伴隨經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展有較大提升空間大量中、低階層換房族、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移地東區(qū)無(wú)錫-新沂工業(yè)園中高檔隨著未工業(yè)區(qū)的建設(shè)，有著較大的發(fā)展空間大量工業(yè)區(qū)中高端客戶，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移地板塊分析住宅市場(chǎng)去化分析住宅市場(chǎng)去化分析區(qū)域區(qū)域多層（萬(wàn)平米）多層（萬(wàn)平米）高層（萬(wàn)平米）高層（萬(wàn)平米）月均去化（平米）月均去化（平米）中心區(qū)25.315.43360西區(qū)5.14.82326南區(qū)13.59.63548東區(qū)7.89.83169（當(dāng)前在售樓盤去化情況表）（當(dāng)前在售樓盤去化情況表）全市房地產(chǎn)去化普遍以多層為主，各區(qū)域樓盤平均月去化在3000平米左右，南區(qū)市場(chǎng)接受度最高。住宅市場(chǎng)價(jià)格分析

10、住宅市場(chǎng)價(jià)格分析區(qū)域區(qū)域高層均價(jià)高層均價(jià)多層均價(jià)多層均價(jià)別墅均價(jià)別墅均價(jià)中心區(qū)48004300西區(qū)33003150南區(qū)42003850東區(qū)340037006500總計(jì)區(qū)域住宅價(jià)格連年快速增加，2010年更是從激增31%，達(dá)到4100元的高位。各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，在熱點(diǎn)區(qū)域中心區(qū)和南區(qū)，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面住宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)住宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)未來(lái)主要供給，別墅市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入多樣化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段區(qū)域區(qū)域多層余量多層余量高層余量高層余量別墅余量別墅余量中心區(qū)129119183268西區(qū)48964102731南區(qū)395689417667東區(qū)898061955515188總計(jì)663

11、578899217新沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷新沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷09年熱潮以后，高層住宅開(kāi)始被大眾接受；伴隨政年熱潮以后，高層住宅開(kāi)始被大眾接受；伴隨政府對(duì)多層住宅審批限制，高層住宅已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)主流的高端產(chǎn)品。府對(duì)多層住宅審批限制，高層住宅已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)主流的高端產(chǎn)品。商業(yè)市場(chǎng)概述商業(yè)市場(chǎng)概述目前商業(yè)供應(yīng)主要集中在中區(qū)和南區(qū)，未來(lái)南區(qū)商業(yè)供應(yīng)較為充足。目前市場(chǎng)供應(yīng)及去化中商鋪為絕大多數(shù)，且多為沿街商鋪。區(qū)域區(qū)域供應(yīng)供應(yīng)余量余量主要類型主要類型中心區(qū)21200090500沿街商鋪、辦公樓、綜合商場(chǎng)西區(qū)2200018000沿街商鋪、綜合商場(chǎng)南區(qū)127000114800沿街商鋪、綜合商場(chǎng)、酒店式公寓

12、東區(qū)4950046500沿街商鋪、綜合商場(chǎng)、中心區(qū)重點(diǎn)樓盤天都嘉園項(xiàng)目基本信息：占地面積:62903.5 建筑面積:162000 容 積 率 1.60 建筑類別 ：多層、高層戶型配比：90-110兩房60%，115-140三房40%開(kāi)發(fā)商:新沂市浙經(jīng)天都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司批次開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力面積總套數(shù)總面積銷售面積月去化銷售率12008.72600100-13611214932149322654100%22009.63100100-13612213980139803120100%32010.93600-4040100-1361692336111676345146.75%充分利用地段和體量?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)

13、展商住綜合體，多層與商業(yè)的受追捧為高層的推出做好充足預(yù)熱。客戶情況附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民客戶占70%，城區(qū)客戶30 %，自住為主，極少投資客產(chǎn)品情況建筑為現(xiàn)代經(jīng)典立面，立面全部采用高級(jí)黃色面磚，頂部采用白色乳膠涂料，大面積淺色景觀玻璃窗配以白色窗框。商業(yè)情況商業(yè)為10000平米沿街商鋪，一拖二；面積70-300平米，主力戶型100平米，開(kāi)間4.2-5米，層高4米，只售不租，均價(jià)12000.目前完畢80%中心區(qū)重點(diǎn)樓盤中央公園項(xiàng)目基本信息：占地面積:10176平方米 建筑面積:71378平方米 容 積 率 7.10 裝修狀況 ：毛坯建筑類別 ：高層戶型配比：90左右一房、兩房90%，少量50、130戶型，

14、后增加140-200平米大戶型。開(kāi)發(fā)商:新沂市玉華園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力面積總套數(shù)總面積銷售面積月去化銷售率2010。6450090-1306726195017801593323.10%在小戶銷售受阻情況下靈活切割面積拼合成三房大戶型以適應(yīng)市場(chǎng)需求變化客戶情況市區(qū)商人客戶占60%，其他類型市區(qū)客戶20%，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶20 %，自住為主.產(chǎn)品情況典型新古典主義立面，共兩棟28層為主體的商住樓，地下兩層11700平方米，為人防工程和停車位，地上兩層為商鋪，3層以上為住宅 商業(yè)情況商業(yè)為6000沿街商鋪，一拖二；面積100-300平米，主力戶型100平米，開(kāi)間4.5米，層高4.2米，進(jìn)

15、深15米，只售不租，價(jià)格預(yù)計(jì)為12000-13000/南區(qū)重點(diǎn)樓盤金鼎名城項(xiàng)目基本信息：占地面積:166000平方米 建筑面積:320000平方米 容 積 率 2 裝修狀況 ：毛坯建筑類別 ：多層、高層、洋房、雙拼戶型配比：90-105左右兩房45%，110-125三房55%。開(kāi)發(fā)商:新沂市蘇陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以規(guī)模優(yōu)勢(shì)和發(fā)展綜合商住區(qū)，通過(guò)少量別墅拉高社區(qū)檔次，并放大自身首席花園洋房社區(qū)的優(yōu)勢(shì)。批次開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力面積總套數(shù)總面積銷售面積月去化銷售率12010.62990-370090-1202983338512732318337.92%22010.1015016631000客戶情況以進(jìn)城

16、農(nóng)民為主，占到60%左右，回遷客戶占20%左右，其余多為市區(qū)客戶，主要訴求點(diǎn)為周邊的醫(yī)院、一中、未來(lái)城市發(fā)展的預(yù)期和農(nóng)民進(jìn)城的期望。產(chǎn)品情況以中式大宅為基調(diào)，融合西班牙和地中海風(fēng)格，產(chǎn)品涵蓋雙拼、多層、高層、洋房并配有大型時(shí)尚會(huì)所和商業(yè)街商業(yè)情況商業(yè)為10000平米沿街商鋪，面積50-300平米不等，主力戶型75平米，開(kāi)間4.2米，層高4米，進(jìn)深10-15米，只售不租，價(jià)格預(yù)計(jì)為6000-8000/南區(qū)重點(diǎn)樓盤巨融.國(guó)際豪園項(xiàng)目基本信息：占地面積：133400平方米 建筑面積：260000平方米 容 積 率：1.87裝修狀況：毛坯建筑類別：多層、高層戶型配比：90-105左右兩房30%，110

17、-125三房55%，130-17015%,另有少量小戶型和樓中樓大戶。開(kāi)發(fā)商:新沂斯?fàn)柨说禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 明確的歐式定位、名家配套物業(yè)將項(xiàng)目形象拔高，較好的實(shí)現(xiàn)了差異化競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力面積總套數(shù)總面積銷售面積月去化銷售率2009。1380090-1302000260000104219298752.1%客戶情況市區(qū)客戶占30%，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及回遷客戶70 %，自住為主，看重附近學(xué)區(qū)、醫(yī)院等配套。產(chǎn)品情況現(xiàn)代派歐式建筑風(fēng)格，6000平米中心湖泊，15000平米景觀綠地 ，并有人車分流系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)，運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，以及20000平米全配套商業(yè) 。商業(yè)情況商業(yè)為20000平米沿街商鋪及社區(qū)商業(yè)，面

18、積50-300平米不等，主力戶型70-100平米，開(kāi)間4.2米，層高4米，進(jìn)深10-15米，只售不租，價(jià)格預(yù)計(jì)為6000-8000/南區(qū)重點(diǎn)樓盤四季陽(yáng)光項(xiàng)目基本信息：占地面積：11840平方米 建筑面積：32693平方米 容 積 率：1.8裝修狀況：毛坯建筑類別： 3棟高層建筑（13層）,一體兩戶戶型配比：90-105左右兩房40%，110-125三房40%，70一房15%開(kāi)發(fā)商:徐州天陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 小戶型低總價(jià)回籠資金，通過(guò)擴(kuò)大商業(yè)辦公面積提升整體利潤(rùn)開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力面積總套數(shù)銷售面積月去化銷售率2009。3450090-1307818796135743%客戶情況市區(qū)客戶占60%，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)

19、客戶以及回遷客戶40 %，自住為主。產(chǎn)品情況典型的市區(qū)商住綜合體，5層起為住宅，1-4曾為商業(yè)辦公樓。商業(yè)情況樓下4層，1-2層商鋪（ 3-4層寫字樓，平均80平米每間，約5000）商鋪體量在8000 ，主打面積150 ，面寬約在8-9米，進(jìn)深15-20米，價(jià)格在15000-18000，上下兩層一起買東區(qū)重點(diǎn)樓盤御景灣合理利用景觀資源發(fā)達(dá)自身優(yōu)勢(shì)，靈活改變戶型設(shè)計(jì)迎合市場(chǎng)需求項(xiàng)目基本信息：占地面積：24000平方米 建筑面積：52000平方米 容 積 率：2.2裝修狀況：毛坯建筑類別： 8棟高層建筑（13#，15#，18#*2，27#*4）戶型配比：90-105左右兩房30%，110-135三房50%，140以上20%。開(kāi)發(fā)商:新沂市安隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力面積總套數(shù)銷售面積月去化銷售率2009。65000120-13060034000326666%客戶情況客戶80%為附近居民購(gòu)買自己居住，20%為其他區(qū)域換房產(chǎn)品情況8棟高層面向江面扇形排開(kāi)，景觀資源極好。商業(yè)情況1-2層商鋪體量在8000 ，主打面積100 ，面寬8-9米，進(jìn)深15-20米價(jià)格在9000-1