北京金泉廣場項目酒店式公寓營銷策劃案

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng)2008. 6. 16締造亞奧城市新景締造亞奧城市新景 Creating New City Land2008年北京金泉廣場項目酒店式公寓部分競標(biāo)方案年北京金泉廣場項目酒店式公寓部分競標(biāo)方案 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 2大綱大綱 ContentsPART 1 市場研究篇市場研究篇PART 2 項目定位篇項目定位篇PART 3 產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇 PART 4 銷售執(zhí)行篇銷售執(zhí)行篇PART 5 營銷推廣篇營銷推廣篇 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 3PART 1 市場研究篇市場研究篇一、一、區(qū)域市場動態(tài)分析區(qū)域市場動態(tài)分析二、二、酒店式公寓市場專題研究酒店式公寓市場專題研究

2、房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 4 一、一、區(qū)域市場動態(tài)分析區(qū)域市場動態(tài)分析1、 亞奧商圈概況2、 區(qū)域房產(chǎn)市場概況3、 周邊重點競爭項目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 6（一）總體概況（一）總體概況 亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區(qū)域范圍。 發(fā)展至今，亞運村目前的常住人口已超過50萬人，流動人口已超過30萬人。（二）商圈定位（二）商圈定位 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。 按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)⒊蔀榕c中關(guān)村、成為與中關(guān)村

3、、CBDCBD有同樣地位的重點功能區(qū)之一有同樣地位的重點功能區(qū)之一。生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會展、休閑等功能于一體。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 7（四）交通情況（四）交通情況 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵5號線、10號線以及奧運支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的亞奧亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò)立體交通網(wǎng)絡(luò)。（三）區(qū)域形象（三）區(qū)域形象 亞奧地區(qū)在90年代初已經(jīng)成為北京知名的富人區(qū)富人區(qū)。而奧運會更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 8 區(qū)域內(nèi)的奧林匹克公園奧林匹克公園位于城市

4、中軸線的北端，容納了14個奧運會比賽場館和為奧運會服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。 受奧運會影響，區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善，交通環(huán)境得到明顯改善。區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚。 “奧運磁極”，吸引來自中國乃至世界的財富在亞奧區(qū)域投資吸引來自中國乃至世界的財富在亞奧區(qū)域投資。（五）奧運會影響（五）奧運會影響 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 9 經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時尚生活的代名詞。以亞運村為中心，形成一個集酒店、會展、餐飲、娛樂、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 受奧運會的影響，區(qū)域配套設(shè)施逐步完善，居住環(huán)境成熟

5、，商業(yè)氣息逐漸濃厚。目前亞奧目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期商圈正處于黃金發(fā)展期。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 11寫字樓市場概況寫字樓市場概況中低檔寫字樓租金基本在3.5元/天左右 龍都國際公寓：1.7元/天 陽光廣場：3.5元/天 匯園國際公寓 ：3.8元/天中高檔寫字樓租金普遍在5.0元/天以上 名人廣場：4.9元/天 房地置業(yè)大廈：5.0元/天 蘭華國際大廈：6.0元/天目前區(qū)域內(nèi)出售的寫字樓項目較少，從已 經(jīng)售完的項目來看，均價在20000元/左右 洛克時代中心售罄均價：18000 元/ 風(fēng)林西奧中心售罄均價：23000 元/ 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 12 在過

6、去幾年里亞奧區(qū)域?qū)懽謽琼椖坎⒉欢?，而且缺乏真正的國際5A級高端寫字樓供應(yīng)，以乙級寫字樓和商務(wù)公寓為主，租金和售價同比其他商圈也不是很高。 而隨著2008年的兩個頂級寫字樓項目北辰時代大廈和盤古大觀入市，以及奧運帶來的區(qū)域商業(yè)氛圍凝聚，將會一定程度的帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。 相對于快速發(fā)展的住宅市場，寫字樓市場處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài)相對于快速發(fā)展的住宅市場，寫字樓市場處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 13住宅市場概況住宅市場概況 目前亞奧板塊核心區(qū)內(nèi)在售的住宅項目并不是很多，08年新增商品住宅供應(yīng)量較少，這些項目品質(zhì)都逐漸趨向高檔化。 隨著奧運的臨近，亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的亞奧區(qū)域

7、內(nèi)商品住宅的價格保持上漲趨勢價格保持上漲趨勢。 亞奧觀典二期預(yù)計開盤均價20000元/ ，遠洋萬和城開盤均價23000元/，奧東18號開盤均價25000元/。 20082008年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大幅度上漲幅度上漲。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 14 雖然2007年年底以來北京市場處于一個振蕩、調(diào)整期，整體市場交整體市場交易量下降，房價增速放緩易量下降，房價增速放緩，但亞奧板塊在奧運效應(yīng)的強大推動下，區(qū)亞奧板塊在奧運效應(yīng)的強大推動下，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場受整體市場影響較小，房價保持穩(wěn)步增長，租金大幅域內(nèi)房地產(chǎn)市場受整體市場影響較小，房價保持穩(wěn)步增長，租金大幅

8、度上漲。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求狀況基本處于平衡狀態(tài)度上漲。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求狀況基本處于平衡狀態(tài)。 奧運效應(yīng)給區(qū)域帶來的完善配套、人口聚集、市場繁榮等實際利好實際利好，在今后將逐漸發(fā)揮作用，為亞奧區(qū)域房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供強有力的支持。預(yù)計北京奧運會結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場仍然會保持良好預(yù)計北京奧運會結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場仍然會保持良好的增長趨勢的增長趨勢。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 16樓盤名稱樓盤名稱總占地總占地( () ) 總建面總建面( () )產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)( (年年) )總套數(shù)總套數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型奧東奧東1818號號132257520370306

9、板塔結(jié)合公寓 商業(yè)世奧世奧國際中心國際中心8078 11000050351高層酒店式公寓寫字樓 商業(yè)亞奧亞奧觀典觀典國際公寓國際公寓8078 7812170365塔樓、高層 公寓 酒店式公寓 榮尊堡國際榮尊堡國際俱樂部公寓俱樂部公寓2.97萬 18萬 70840塔樓公寓遠洋萬和城遠洋萬和城17萬31萬 70374點式、板式高層 公寓 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 17樓盤名稱樓盤名稱戶型面積戶型面積銷售均價銷售均價（元（元/ /）銷售動態(tài)銷售動態(tài)一一 居居二二 居居三三 居居奧東奧東1818號號87124170-1902500025000 預(yù)計6月下旬開盤世奧國際中心世奧國際中心69-951251

10、271920019200 目前簽約162套，銷售率約45%亞奧亞奧觀典國觀典國際公寓際公寓48-85酒店式公寓酒店式公寓預(yù)計預(yù)計2000020000預(yù)計6月中下旬開盤榮尊堡國際俱榮尊堡國際俱樂部公寓樂部公寓102141-169203-2312850028500 目前簽約694套，銷售率82%遠洋萬和城遠洋萬和城89150-1802300023000 目前簽約55套，銷售率15% 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 18周邊項目周邊項目 奧東奧東1818號號 項目地址：項目地址：奧體東門向東300米 建筑面積：建筑面積：75203，其中住宅47000 建筑類型：建筑類型：板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 裝修狀況：裝

11、修狀況：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)： 306套，南樓由2棟塔樓和1棟 板樓組成。容積率：容積率： 3.16平均價格：平均價格：2500025000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：戴德梁行 產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年 項目定位：項目定位：以簡約奢華理念打造傳世專屬大宅以簡約奢華理念打造傳世專屬大宅項目賣點：項目賣點：臨近地鐵、奧體東門臨近地鐵、奧體東門 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 19周邊項目周邊項目 世奧國際中心世奧國際中心 項目地址：項目地址：惠新東橋向東200米建筑面積：建筑面積：110000建筑類型：建筑類型：高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況：裝修狀況：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)：

12、酒店式公寓351戶,東座728層平均價格：平均價格：19200元元/物業(yè)公司：物業(yè)公司：高力國際酒店管理公司產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：50年項目定位：項目定位：低總價，小戶型，北四環(huán)私產(chǎn)酒低總價，小戶型，北四環(huán)私產(chǎn)酒 店式公寓店式公寓項目賣點：項目賣點：全精裝，送品牌家私家電全精裝，送品牌家私家電 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 20周邊項目周邊項目 亞奧亞奧觀典國際公寓觀典國際公寓 項目地址：項目地址：慧忠路9號建筑面積：建筑面積：78121建筑類型：建筑類型：塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)： 公寓356套，酒店式公寓88套容積率：容積率： 6.65平均價格：平均

13、價格：酒店式公寓價格未定，預(yù)計預(yù)計 2000020000元元/ /以上以上物業(yè)公司：物業(yè)公司：達文物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年項目定位：項目定位：“ “ 俯瞰俯瞰”鳥巢的現(xiàn)代都市社區(qū)鳥巢的現(xiàn)代都市社區(qū) 項目賣點：項目賣點：奧運場館旁，臨地鐵，完善配奧運場館旁，臨地鐵，完善配 套，可變戶型套，可變戶型 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 21周邊項目周邊項目榮尊堡國際俱樂部公寓榮尊堡國際俱樂部公寓 項目地址：項目地址：科薈路8號建筑面積：建筑面積：18萬平方米建筑類型：建筑類型：塔樓 公寓 裝修狀況：裝修狀況：3500元/總套數(shù)：總套數(shù)： 2274套容積率：容積率： 4.6平均價格：平均價格

14、：2850028500元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：美國百年城堡國際公司 產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)項目定位：項目定位：亞奧板塊最有代表性的頂級國際亞奧板塊最有代表性的頂級國際 酒店公寓酒店公寓項目賣點：項目賣點：高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨 特戶型設(shè)計特戶型設(shè)計 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 22周邊項目周邊項目 遠洋萬和城遠洋萬和城項目地址：項目地址：望和橋西北角建筑面積：建筑面積：31萬建筑類型：建筑類型：點式高層、板式高層 公寓裝修狀況：裝修狀況：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)： 374套容積率：容積率： 2.6平均價格：平均價格：2300023000元元/ /

15、物業(yè)公司：物業(yè)公司：仲量聯(lián)行產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年 項目定位：項目定位：城市高端綜合物業(yè)城市高端綜合物業(yè)項目賣點：項目賣點：臺地疊景華宅，臺地疊景華宅，“和和”理念理念 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 23對本項目借鑒：對本項目借鑒： 注重戶型舒適度、戶型注重戶型舒適度、戶型的高性價比來滿足不同客戶的需求的高性價比來滿足不同客戶的需求。 以豐富的戶型種類降低項目整體風(fēng)險以豐富的戶型種類降低項目整體風(fēng)險。 注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價值注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價值。周邊重點競爭項目分析總結(jié)周邊重點競爭項目分析總結(jié) 目前周邊競爭項目不多，基本上都是高檔公寓項目，

16、普遍邀請如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等著名物業(yè)公司提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 項目均價基本都在20000元/以上。 戶型區(qū)間從40400，戶型產(chǎn)品較為豐富。 基本都是精裝修產(chǎn)品，3000元/標(biāo)準(zhǔn)，送部分或全套品牌家電和家具。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 24二、二、酒店式公寓市場專題研究酒店式公寓市場專題研究 1、北京酒店式公寓市場分析2、酒店式公寓客戶分析3、酒店式公寓需求分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 26酒店式公寓發(fā)展的影響因素酒店式公寓發(fā)展的影響因素關(guān)鍵性因素關(guān)鍵性因素1、項目地段地段是否為商務(wù)繁榮區(qū)、周邊商務(wù)氛圍是否濃厚；2、項目品質(zhì)品質(zhì)是否足夠高，裝修及配套是否能吸

17、引高端人群；3、項目規(guī)模規(guī)模是否適宜，太大或太小都會影響項目整體品質(zhì)；4、公寓的管理和服務(wù)水平管理和服務(wù)水平是吸引客戶的重要因素，也是長久因素之一；5、公寓管理集團公寓管理集團的美譽度、知名度，管理水平和經(jīng)驗也是重要因素之一；6、長期穩(wěn)定的租賃客群租賃客群和良好的投資保障投資保障模式。終端使用者同時也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素終端使用者同時也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素北京酒店式公寓的主要終端使用者是在京的外籍人士在京的外籍人士、企業(yè)高層企業(yè)高層、高級白高級白領(lǐng)領(lǐng)等、以及其他從事中短期商務(wù)，旅游活動的人員從事中短期商務(wù)，旅游活動的人員。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 27北京酒店式公寓的特征主要

18、有以下北京酒店式公寓的特征主要有以下5 5點點1.1. 與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價格上更加實惠與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價格上更加實惠。北京市酒店式公 寓，低者月均12美元/，最高的在55美元/左右，大多數(shù)定價為20-30美元/。2. 2. 主要用于中長期逗留的客戶租住主要用于中長期逗留的客戶租住。長期租戶則多為跨國公司中高級管理人員和各國駐華使館人員，他們在京工作時間較長，通常帶有家屬，租期一般超過3個月。3. 3. 公寓以公寓以1 1居、居、2 2居為主，居為主，3 3居以上需求量相對較小居以上需求量相對較小。1居的面積主要在50-70之間，2居的面積

19、主要在90-120之間，3居面積主要在120-200之間。4. 4. 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于4 4星級酒店星級酒店。其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。5. 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行的配套比例都較高。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 28酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié)酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié)配套功能決定品質(zhì)形象配套功能決定品質(zhì)形象國際化大都會剛性需求國際化大都會剛性需求事件影響推動市場繁榮事件影響推動市場繁榮 區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬

20、性 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 29目前北京在售酒店式公寓項目情況分析目前北京在售酒店式公寓項目情況分析租售價格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長租售價格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長 北京市酒店式公寓市場雖然起步晚，但短短幾年就進入了蓬勃發(fā)展時期。主要集中在亞奧、亞奧、CBDCBD及東二環(huán)、中關(guān)村及東二環(huán)、中關(guān)村等幾大商圈。其中朝陽區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的80%以上。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 30項目鑒賞項目鑒賞 瑞士公寓瑞士公寓項目地址：項目地址：港澳中心東側(cè)建筑面積：建筑面積：40358平方米建筑類型：建筑類型：板樓公寓裝修狀況：裝修狀況：50005000元元/ /精裝修精裝修總套數(shù)

21、：總套數(shù)： 198套容積率：容積率： 4戶型區(qū)間：戶型區(qū)間：72 -128 一到二居主力戶型：主力戶型：91-95一居；120-128二居平均價格：平均價格：4000040000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：錦江（北方）管理公司產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70 項目賣點：項目賣點：東二環(huán)沿線東二環(huán)沿線，五星級管家服五星級管家服 務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品 質(zhì)精裝修質(zhì)精裝修。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 31項目鑒賞項目鑒賞 世界城世界城項目地址：項目地址：東大橋路10號建筑面積：建筑面積：12萬，公寓部分61113建筑類型：建筑類型：板樓 酒店式公寓裝修狀況：裝修狀況：3000

22、元/精裝修總套數(shù)：總套數(shù)： 719套，包括酒店式公寓671套， 363 總裁級官邸豪宅48套.容積率：容積率： 5.5戶型區(qū)間戶型區(qū)間: : 53-88零居或一居主力戶型：主力戶型：86左右一居平均價格：平均價格：3800038000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：第一太平戴維斯產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：目前9.8折優(yōu)惠項目賣點：項目賣點： CBD核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精 裝公寓裝公寓 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 32項目鑒賞項目鑒賞 長安驛長安驛 項目地址：項目地址： 朝陽區(qū)建華南路永安南里建筑面積：建筑面積： 108962.65平方米建筑類型：建筑

23、類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況：裝修狀況： 3000元/精裝修 總套數(shù)：總套數(shù)： 883戶,分別A、B座和一棟商業(yè)樓容積率：容積率： 6戶型區(qū)間：戶型區(qū)間： 44-107 一居，二居主力戶型：主力戶型： 44100平均價格：平均價格： 3300033000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司： 第一太平戴維斯產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策： 一次性付款9.8折，銀行按揭9.9折 項目賣點：項目賣點： 絕版地段，絕版地段，CBD核心商圈核心商圈 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 33項目鑒賞項目鑒賞 北京北京INNINN項目地址：項目地址：東城區(qū) 東水井胡同3號建筑面積：建筑面積：1

24、26000平方米建筑類型：建筑類型：塔樓 公寓 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況：裝修狀況：3000元/精裝修總套數(shù)：總套數(shù)： 400余套容積率：容積率： 3.2戶型區(qū)間：戶型區(qū)間：45-166 一到三居主力戶型：主力戶型：60-62一居平均價格：平均價格：2700027000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：東方銀座物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：八組團公寓50年產(chǎn)權(quán) 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折，銀行按揭9.9折。 開發(fā)商提供包租服務(wù)。項目賣點：項目賣點：HIPHIP酒店式公寓酒店式公寓【Highly Individual Property 具有高度個性的物業(yè) 】項目推廣：邀請任達華代言項

25、目推廣：邀請任達華代言 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 34雖然2008年以來北京整體市場經(jīng)歷動蕩調(diào)整，各物業(yè)類型銷售普遍受到影響，但酒店式公寓銷售和租賃市場整體呈現(xiàn)相對良好態(tài)勢酒店式公寓銷售和租賃市場整體呈現(xiàn)相對良好態(tài)勢。從2008年酒店式公寓市場來看，小戶型不再是市場絕對主力，大戶型產(chǎn)品比例有所增加，戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶的選擇余地增加戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶的選擇余地增加。目前北京酒店式公寓市場情況分析總結(jié)目前北京酒店式公寓市場情況分析總結(jié)目前在售項目總體售價水平已經(jīng)從07年年初的15000-20000元/平方米普遍上揚到20000-3000020000-30000元元/ /平方米平方米。高端產(chǎn)

26、品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長安驛，價格已大幅攀升至33000-4000033000-40000元元/ /平方米平方米。目前北京的酒店服務(wù)式公寓平均租金水平為平均租金水平為2828美元美元/ /月月/ /平方米平方米。與去年相比每平方米出租價格上漲了3-4美元。出租率普遍在80%-90%80%-90%左右左右，與去年相比上漲了10%左右。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 35 奧運期間的高收益預(yù)期是導(dǎo)致酒店式公寓需求快速增長的一個短期利好因素。奧運后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購買的奧運后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購買的首選首選，同時擁有豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢條件的產(chǎn)品豐富戶型、具有

27、區(qū)位優(yōu)勢條件的產(chǎn)品更容易被市場所接受。未來北京酒店式公寓市場發(fā)展預(yù)測總結(jié)未來北京酒店式公寓市場發(fā)展預(yù)測總結(jié) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 38購房先決條件1 價格水平價格水平低總價2 戶型設(shè)計戶型設(shè)計舒適/實用3 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)時尚4 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)5 交通情況交通情況便利6 6 地段區(qū)位地段區(qū)位7 生活配套生活配套開發(fā)商發(fā)展項目可直接控制的條件注意重點 低總價倍受關(guān)注 戶型實用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要高級白領(lǐng)高級白領(lǐng)項目在設(shè)計階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 39購房先決條件1 1戶型設(shè)計戶型設(shè)計舒適實用2 2裝

28、修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)實用3 3地段區(qū)位地段區(qū)位4 4交通情況交通情況5 5物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)私密服務(wù)6 6會所娛樂會所娛樂齊全7 7產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象高雅8 8商業(yè)配套商業(yè)配套9 9生活配套生活配套開發(fā)商發(fā)展項目可直接控制的條件注意重點 戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 地段區(qū)位很重要成功人士成功人士外籍客戶外籍客戶項目在設(shè)計階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 40項目在設(shè)計階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素投資者投資者購房先決條件1投資回報投資回報安全2地段區(qū)位地段區(qū)位核心商圈3戶型設(shè)計戶型設(shè)計4交通情況交通情況5物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)6產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象7生活配套生活配套8商

29、業(yè)配套商業(yè)配套開發(fā)商發(fā)展項目可直接控制的條件注意重點 投資回報及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計很重要 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 41不同層次的購房者的側(cè)重點不同，投資者更注重項目的投資不同層次的購房者的側(cè)重點不同，投資者更注重項目的投資回報率，而自住者更注重項目本身的品質(zhì)?；貓舐剩宰≌吒⒅仨椖勘旧淼钠焚|(zhì)。而不同層次的客戶的共同點是都對戶型的設(shè)計很重視。而不同層次的客戶的共同點是都對戶型的設(shè)計很重視。 高級白領(lǐng)高級白領(lǐng)成功人士成功人士 投資者投資者 低總價倍受關(guān)注 戶型實用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 投資回報及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計很重要 戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重

30、要 地段區(qū)位很重要外籍客戶外籍客戶 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 43購房者對一居和二居的需求相對是較大的購房者對一居和二居的需求相對是較大的購房者對房型的選擇購房者對房型的選擇百分比 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 44一居面積需求主要集中于一居面積需求主要集中于50-7050-70，其次需求較多的是，其次需求較多的是70-9070-90計劃購買一居的客戶對面積的要求計劃購買一居的客戶對面積的要求百分比平米 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 45二居面積需求主要集中于二居面積需求主要集中于90-120計劃購買二居的客戶對面積的要求計劃購買二居的客戶對面積的要求百分比平米 房地產(chǎn)商域網(wǎng)

31、房地產(chǎn)商域網(wǎng) 46PART 2 項目定位篇項目定位篇 一、項目分析一、項目分析二、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品定位三、客戶定位三、客戶定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 47 項目分析項目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 48項目東至項目東至項目東臨北苑路，地地 鐵五號線鐵五號線。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 49項目南至項目南至 項目南臨大屯路大屯路，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場商業(yè)部分、龍都國際公寓等住宅項目、曲美家具、金鼎軒。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 50 項目西側(cè)是金泉廣場住宅區(qū)域，以及部分商業(yè)。項目西至項目西至 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 51項目北臨北小河路，北側(cè)有大屯里小區(qū)，華悅國際、榮尊堡

32、等項目，可觀高爾夫球高爾夫球場場和別墅區(qū)。項目北至項目北至 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 52v 亞奧板塊亞奧板塊核心區(qū)域，毗鄰奧運場館v 交通便利交通便利，地鐵五、十號線等v 項目是城市綜合體城市綜合體，自帶完善酒店、 商業(yè)等配套v 高爾夫景觀高爾夫景觀、層高優(yōu)勢 v 項目總體量較大總體量較大，銷售周期可能較長v 寫字樓立項產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)框架已固定， 戶型分割困難，生活舒適度較差戶型分割困難，生活舒適度較差。 無窗戶，玻璃幕墻采光效果不好v 寫字樓立項產(chǎn)品使得生活成本較高 v 奧運會奧運會即將開幕，給亞奧地區(qū)帶來眾 多利好，地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮髒 區(qū)域內(nèi)市場同類產(chǎn)品不多，競爭較少競爭較少v 區(qū)域內(nèi)酒店式

33、公寓需求狀況良好需求狀況良好 v 宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控可能產(chǎn)生少量影響v 周邊項目戶型種類豐富，可能會分流 部分客戶最大優(yōu)勢：最大優(yōu)勢：亞奧板塊、城市綜合體亞奧板塊、城市綜合體 最大劣勢：最大劣勢：寫字樓立項，結(jié)構(gòu)已固定寫字樓立項，結(jié)構(gòu)已固定 最大機會：最大機會：區(qū)域內(nèi)需求狀況良好區(qū)域內(nèi)需求狀況良好 最大威脅：最大威脅：宏觀調(diào)控影響宏觀調(diào)控影響 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 53產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 54本項目開發(fā)方向判斷本項目開發(fā)方向判斷 對于本項目公寓部分來說，不同的開發(fā)方向，需要不同的產(chǎn)品軟硬件配置，能夠?qū)崿F(xiàn)不同的銷售均價，以下我們將針對不同的開發(fā)手法進行典型項目分析：v

34、城市豪宅城市豪宅v 行政會館行政會館v 酒店式公寓酒店式公寓v 類類SOHOSOHO 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 55城市豪宅城市豪宅NagaNaga上院上院項目特點：項目特點：v 位于東直門內(nèi)，擁有內(nèi)城天內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng)生的貴族血統(tǒng) v 毗鄰使館區(qū)使館區(qū)v 緊鄰雍和宮、國子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡，周邊人文氣人文氣息濃郁息濃郁v 重金禮聘國際名師國際名師擔(dān)綱設(shè)計 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 56定位過程：定位過程：v 整體規(guī)模較小，共99套，定位高端v 此項目通過一系列的豪宅論壇、慈善晚會滲透其極品豪宅的概念滲透其極品豪宅的概念v 推出其“股權(quán)式物業(yè)管理概念股權(quán)式物業(yè)管理概念” 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)

35、商域網(wǎng) 57本項目開發(fā)可行性判斷本項目開發(fā)可行性判斷 Naga上院屬于典型的城市豪宅路線，類似的項目包括昆侖公寓、九號公寓等，本項目同樣具備打造城市豪宅的地段條件同樣具備打造城市豪宅的地段條件，但現(xiàn)有的戶型現(xiàn)有的戶型格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約，以及天然氣入戶的問題。因此本司認(rèn)為，此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 58行政會館行政會館長安驛長安驛項目特點：項目特點：v 占據(jù)賽特優(yōu)勢地段，緊靠長安街緊靠長安街 v 周邊多個購物中心、五星級酒店、 國際級俱樂部和高檔的寫字樓， 商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成

36、熟商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟 v 緊靠第一使館區(qū)，建有各類使館 41座，涉外氛圍濃厚涉外氛圍濃厚v 石材外立面，豪華酒店式大堂， 香港設(shè)計大師香港設(shè)計大師執(zhí)筆全部室內(nèi)設(shè)計 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 59定位過程：定位過程：v 引入高端酒店式服務(wù)高端酒店式服務(wù)第一太平戴維斯，物業(yè)服務(wù)種類齊全v 高品質(zhì)精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米v 充分利用建國門商圈內(nèi)聚集的 人群優(yōu)勢，主打08年區(qū)域內(nèi)最 后一棟行政會館行政會館的概念 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 60本項目開發(fā)可行性判斷本項目開發(fā)可行性判斷v 本司認(rèn)為，行政會館的開發(fā)方式對于本項目完全可以考慮加以運行政會館的開發(fā)方式對于本項目完全可以考慮加

37、以運用用。此類開發(fā)方式除長安驛外，棕櫚泉國際公寓以及望京的晶都國際，也已經(jīng)提出了類似的概念， 并收到了良好的效果v 本項目公寓部分如定位于此，整體整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進行大范圍變動戶型結(jié)構(gòu)不需進行大范圍變動，在 戶內(nèi)進行合理功能區(qū)間劃分即可 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 61酒店式公寓酒店式公寓遠中悅?cè)R遠中悅?cè)R項目特點：項目特點：v 緊鄰中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村西區(qū)v 開發(fā)商為臺灣著名的遠雄集團，擁有較強的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗較強的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢v 法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 62定位過程：定位過程：v 先期引入遠中酒店遠中酒店作為主體v 整層各色樣板間整層各色樣板間

38、的打造及亮相v 包租與代租等手法的綜合運用v 舶來酒店的整體推廣主題舶來酒店的整體推廣主題v 臺灣投資客戶臺灣投資客戶的充分運用 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 63v 遠中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類：有短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群，這對本項目的啟示在于，其以酒店式公寓的面目出現(xiàn)，包容了多種需求v 遠中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹立項目形象，與酒店實體結(jié)與酒店實體結(jié) 合密切，酒店實體是其一個良好合密切，酒店實體是其一個良好 的補充，兩者互相促進的補充，兩者互相促進v 本司認(rèn)為，本項目完全具備按照本項目完全具備按照 此種開發(fā)方向打造的可能性此種開發(fā)方向打造的可能性本項目

39、開發(fā)可行性判斷本項目開發(fā)可行性判斷 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 64類類SOHOSOHO式公寓式公寓轉(zhuǎn)基因蘋果轉(zhuǎn)基因蘋果項目特點：項目特點：v 轉(zhuǎn)基因蘋果共27萬平米，由蘋果SOHO公寓、蘋果LOFT、EVD大廈以及蘋果22院街組成v 其中SOHO公寓為住宅立項住宅立項， 平均戶型面積130平米左右v 蘋果SOHO采用了較為中性的裝中性的裝 修修，力圖模糊辦公與居住的概念 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 65v 此種開發(fā)方式，一方面和本項目將寫字樓改為公寓的初衷相違背，另一方面不能夠體現(xiàn)本項目最大的開發(fā)價值不能夠體現(xiàn)本項目最大的開發(fā)價值v 綜上所述，本司不建議本項目做此開發(fā)方向本司不建議本項目做此開發(fā)

40、方向本項目開發(fā)可行性判斷本項目開發(fā)可行性判斷 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 66綜上所述，本司認(rèn)為：綜上所述，本司認(rèn)為： 本項目來說，建議以長安驛的行政會館定位與遠中以長安驛的行政會館定位與遠中悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合NagaNaga上院的城市豪上院的城市豪宅定位宅定位等功能于一體的綜合定位。 即定位為集具備國際化管理背景、面向大型企事業(yè)單位的中高層人士設(shè)置的，融工作性居住、接待于一體的，極度體現(xiàn)居住者身份感的行政酒店公館行政酒店公館。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 67而要實現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需：v 一個國際化的酒店管理集團國際化的酒店管理集團的引

41、入，如萬豪、雅仕閣等v 在保持原有戶型格局不變的情況下，對戶型內(nèi)部功能進行重新劃分，提高居住舒適度提高居住舒適度，以適應(yīng)居住需求v 提供價值不少于提供價值不少于30003000元元/ /平米的精裝修平米的精裝修，含一定的家具、家電v 同時本項目應(yīng)引入一家大型主題會所或財富俱樂部大型主題會所或財富俱樂部，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 68公寓部分整體產(chǎn)品定位公寓部分整體產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 69投資客戶為主投資客戶為主少量自用客戶少量自用客戶自用客戶與投自用客戶與投資客戶各占一半資客戶各占一半 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 70客群定位客群定位 房地產(chǎn)商域

42、網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 71投資客戶投資客戶： 分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地，對本區(qū)域發(fā)展前景熟知的投資客戶。開闊的視野、獨到的思維、精準(zhǔn)的眼光、高明的抉擇讓資本膨脹，讓財富增值，讓錢生錢，讓錢賺動起來資本與財富至上資本與財富至上客群素描客群素描 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 72行政酒店公寓自用客群定位行政酒店公寓自用客群定位: :v 亞奧地區(qū)追求個性、認(rèn)同價值、懂得享受且可以享受的單身新貴v 亞奧地區(qū)中、短期居住外籍人士v 亞奧地區(qū)有長期商務(wù)、生活往來的外地暫居型人群 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 73行政酒店會館客群定位行政酒店會館客群定位：v 本項目的目標(biāo)客戶是城市中堅階層城市中堅階層，具有較高的收入水平

43、較高的收入水平，同時具有一定一定的社會地位的社會地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場認(rèn)識，具有較為開放的生活態(tài)度，對項目各方面有較高要求；v 目標(biāo)客戶年齡集中在30-5030-50歲歲之間，年齡跨度較大；v 目標(biāo)客戶行業(yè)來源分布較廣行業(yè)來源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全；v 本項目的目標(biāo)客戶購房需求以二、三次置業(yè)為主以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購房經(jīng)驗，是較為理性的購房階層較為理性的購房階層。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 74 城市中堅階層城市中堅階層外籍專家外籍專家私企業(yè)主私企業(yè)主政府高層人士、演藝界人群、社會名流政府高層人士、演藝界人群、社會名流企業(yè)中、

44、高管階層企業(yè)中、高管階層 目標(biāo)客戶構(gòu)成目標(biāo)客戶構(gòu)成：使用目的：使用目的：供高層人士供高層人士居住居住及進行及進行商務(wù)商務(wù)與與社交社交活動活動 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 75客群分布客群分布第一級輻射區(qū)第一級輻射區(qū)亞奧板塊及周邊地區(qū)亞奧板塊及周邊地區(qū)第二級輻射區(qū)第二級輻射區(qū)朝陽、海淀朝陽、海淀及北京北部地區(qū)及北京北部地區(qū)第三級輻射區(qū)第三級輻射區(qū)北京市北京市第四級輻射區(qū)第四級輻射區(qū)外埠地區(qū)客戶外埠地區(qū)客戶 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 76PART 3 產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇一、規(guī)劃建議一、規(guī)劃建議二、戶型建議二、戶型建議三、精裝修建議三、精裝修建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 77規(guī)劃建議規(guī)劃建議 房地

45、產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 78中庭天井中庭天井 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 79公共休憩空間公共休憩空間綠色生態(tài)走廊綠色生態(tài)走廊綠色生態(tài)花園綠色生態(tài)花園 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 84酒店式公寓酒店式公寓酒店、公寓配套設(shè)施酒店、公寓配套設(shè)施四層規(guī)劃建議四層規(guī)劃建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 85戶型建議戶型建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 86戶型劃分原則戶型劃分原則縱梁破壞整縱梁破壞整體層高的優(yōu)勢體層高的優(yōu)勢盡可能使縱梁盡可能使縱梁位置成為分隔墻位置成為分隔墻 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域

46、網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 89南區(qū)主力戶型以緊湊型主力戶型以緊湊型6363平米一居室和平米一居室和9494平米二居平米二居室為主室為主，與南區(qū)的投資屬與南區(qū)的投資屬性相契合性相契合。東北向東北向景觀價值比較高，在高層高層規(guī)劃部分157157平米緊平米緊湊型三居室湊型三居室產(chǎn)品。東南向東南向舒適度較好，倚仗這個優(yōu)勢規(guī)劃部分四居室產(chǎn)品四居室產(chǎn)品。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 94北區(qū)主力戶型以舒適型主力戶型以舒適型78.578.5平米一居室和平米一居室和157157平米二居平米二居

47、室為主室為主，與北區(qū)的自用屬性與北區(qū)的自用屬性相契合相契合。東北方向東北方向是整個樓座景觀和景觀和舒適度最佳舒適度最佳的位置，在16層以上規(guī)劃300300平米以上平米以上的大戶型，在24-26層規(guī)劃400400余平米余平米超豪華的四居室，提升整體項目形象提升整體項目形象。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 101精裝修建議精裝修建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 102 現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格主要用于南區(qū)緊湊型一居室和二居室南區(qū)緊湊型一居

48、室和二居室?，F(xiàn)代簡約風(fēng)格的墻面、地面、頂棚以及家具陳設(shè)乃至燈具器皿等均以簡潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細的工藝簡潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細的工藝為其特征，強調(diào)強調(diào)室內(nèi)空間寬敞與通透室內(nèi)空間寬敞與通透。簡約的風(fēng)格提供一種自由的感覺自由的感覺，給忙碌的都市人一個舒適的舒適的休息空間休息空間。簡約的背后也體現(xiàn)一種現(xiàn)代“消費觀”。即注重生活品位、注重健康時尚、注重合理節(jié)約科學(xué)消費。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 103 現(xiàn)代簡約風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 107現(xiàn)代中式風(fēng)格主要用于北區(qū)舒適型的兩居和三居產(chǎn)品北區(qū)舒適型的兩

49、居和三居產(chǎn)品。現(xiàn)代中式藝術(shù)風(fēng)格是將傳統(tǒng)的裝飾語匯加以符號化和抽象化，使之符合現(xiàn)代人的審美觀念，使環(huán)境既古樸典雅，又既古樸典雅，又不失時代感不失時代感。這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機結(jié)合，是對傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展?，F(xiàn)代中式裝修風(fēng)格既和本項目建既和本項目建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，也符合目前部分高端人士的審美品位筑風(fēng)格相呼應(yīng)，也符合目前部分高端人士的審美品位。 現(xiàn)代中式風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 108 現(xiàn)代中式風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 111簡約歐式風(fēng)格主要用于南區(qū)的大兩居、三居、四居產(chǎn)品以及南區(qū)的大兩居、三居、四居產(chǎn)品以及北區(qū)

50、的一居室北區(qū)的一居室。簡約歐式風(fēng)格從整體到局部、從空間到室內(nèi)陳設(shè)塑造，精雕細琢，給人“一絲不茍”的印象。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩，讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條，即使在面在面積較小的房子里也同樣能營造出一種奢華的氣質(zhì)積較小的房子里也同樣能營造出一種奢華的氣質(zhì)，且不會感到擁擠。 簡約歐式風(fēng)格簡約歐式風(fēng)格 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 112 簡約歐式風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 115奢華風(fēng)格主要用于北區(qū)豪華的四居大戶型北區(qū)豪華的四居大戶型。奢華風(fēng)格格調(diào)端莊、典雅、華貴之氣十足

51、端莊、典雅、華貴之氣十足，同時又演繹出居住的精細與細膩精細與細膩，盡顯尊貴氣質(zhì)。豪華的裝修給寬敞通透的空間帶來了明亮大方、開放、寬容的非凡氣度非凡氣度。裝飾細節(jié)的渲染，溫暖柔和，并講究線條的配比、和諧的美感，會讓主人倍感舒適愜意與尊貴。 奢華風(fēng)格奢華風(fēng)格 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 116 奢華風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 120公共區(qū)域精裝修建議公共區(qū)域精裝修建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 121 大堂展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 122 大堂展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 123 大堂展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)

52、房地產(chǎn)商域網(wǎng) 124 走廊展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 125 走廊展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 126 電梯間展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 127 電梯間展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 128一、價格策略一、價格策略二、銷售計劃二、銷售計劃三、銷售準(zhǔn)備三、銷售準(zhǔn)備PART 4 銷售執(zhí)行篇銷售執(zhí)行篇 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 129價格策略價格策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 130市場競爭市場競爭清晰地域差異，突出性價比優(yōu)勢，突破競爭重圍。整盤考慮整盤考慮南區(qū)平價入市，逐步打開價格空間，造成項目升值印象。市場基礎(chǔ)市場基礎(chǔ)公寓與商業(yè)、酒店配套聯(lián)動，樹立項目市場知名度與市場地位。定價方法定價

53、方法綜合區(qū)域內(nèi)同類項目，進行權(quán)重分析，運用加權(quán)方式完成定價。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 131比較項目比較項目亞奧觀典亞奧觀典榮尊堡榮尊堡凱旋城凱旋城世奧國際中心世奧國際中心奧東奧東1818號號遠洋萬和城遠洋萬和城區(qū)位區(qū)位1.031.030.980.980.950.951.021.021.031.030.960.96交通交通1 10.970.970.970.971 11 10.970.97配套配套1 11 10.970.970.970.970.970.970.960.96環(huán)境環(huán)境0.970.971.21.20.950.950.960.960.970.970.960.96規(guī)模規(guī)模1.051.05

54、1.051.051.031.030.980.980.950.950.950.95建筑類型建筑類型1.051.051.051.051 11 11.051.051.051.05容積率容積率1 11.021.021.021.021 11.021.021.041.04社區(qū)景觀社區(qū)景觀1 11.031.031 11 11.031.031.041.04產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)1 11.041.040.970.971 10.980.980.980.98工程進度工程進度1.051.051.051.051.051.051.031.031.041.041 1開發(fā)商實力開發(fā)商實力1 11 11 11 10.970.971.

55、031.03物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)0.970.971.031.030.970.971 10.970.971 1項目形象項目形象0.980.981.021.020.980.980.970.970.970.971 1毛坯均價毛坯均價170001700025000250001500015000162001620022000220002000020000對比價格對比價格16870 16870 24182 24182 15163 15163 16288 16288 22085 22085 20093 20093 權(quán)重權(quán)重20%20%10%10%10%10%50%50%5%5%5%5%比較均價比較均價16457

56、 16457 （毛坯）（毛坯）注：以上項目均為精裝修住宅，除凱旋城裝修標(biāo)準(zhǔn)為注：以上項目均為精裝修住宅，除凱旋城裝修標(biāo)準(zhǔn)為15001500元元/ /平米外，其余均為平米外，其余均為30003000元元/ /平米精裝。平米精裝。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 132項目項目0707年初均價年初均價0707月月1212月均價月均價0808年年6 6月均價月均價0707年漲幅年漲幅亞奧觀典亞奧觀典12500125001800018000200002000044%44%榮尊堡榮尊堡22000220002650026500280002800027%27%凱旋城凱旋城130001300017000170001

57、80001800031%31%世奧國際中心世奧國際中心17500175001920019200奧東奧東1818號號 2500025000遠洋萬和城遠洋萬和城 2300023000以上項目以上項目20072007年平均漲幅為年平均漲幅為34% 34% ，價格增長幅度較大。，價格增長幅度較大。 0808年受宏觀調(diào)控和年受宏觀調(diào)控和金融政策影響，以上項目價格增幅減速。但受奧運效應(yīng)拉動，預(yù)計金融政策影響，以上項目價格增幅減速。但受奧運效應(yīng)拉動，預(yù)計0808年區(qū)域年區(qū)域整體價格仍將繼續(xù)上漲至少整體價格仍將繼續(xù)上漲至少20%20%，本案至，本案至1111月開盤價格漲幅預(yù)計為月開盤價格漲幅預(yù)計為10%10%

58、。16457（1+10%）=18100（元（元/平米）平米） 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 133本案精裝修交付，考慮到南北兩區(qū)定位的差異化，我司建議南區(qū)精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，北區(qū)為4000元/平方米。 08 08年南區(qū)開盤均價：年南區(qū)開盤均價：18100+3000=2110018100+3000=21100元元/ /平方米平方米 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 134在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案綜合體的規(guī)?；C合體的規(guī)?；?yīng)效應(yīng)、酒店式公寓的稀缺性及與商業(yè)配套和頂級酒店的價值聯(lián)動商業(yè)配套和頂級酒店的價值聯(lián)動、引引進專業(yè)酒店管理公司進行管理進專業(yè)酒店管理公司進行管理，以及華業(yè)

59、行專業(yè)的資源整合和營銷推廣、加強客戶維護等一系列增加項目品質(zhì)感和附加值的綜合因素最終本項目的開盤均價最終本項目的開盤均價 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 135“平開高走，小步快跑平開高走，小步快跑”， 制造現(xiàn)場熱銷氣氛及購買緊迫感制造現(xiàn)場熱銷氣氛及購買緊迫感l(wèi) 錯時營銷，根據(jù)競爭者動態(tài)、項目工程節(jié)點及項目商業(yè)相關(guān)營銷節(jié)點項目工程節(jié)點及項目商業(yè)相關(guān)營銷節(jié)點進行放盤與銷控，始終保持市場熱度，保證均衡銷售和價格穩(wěn)中有升。l 08年項目南區(qū)以中小戶型入市，價格平開高走平開高走，達到迅速實現(xiàn)熱銷達到迅速實現(xiàn)熱銷、快速回款的目的，實現(xiàn)項目價值的市場認(rèn)同，制造市場影響力。l 09年借交房之機，項目北區(qū)現(xiàn)房開盤，高舉高打高舉高打，進一步拔高形象進一步拔高形象，提升品質(zhì)，增加項目附加值，實現(xiàn)價格平穩(wěn)走高，迅速實現(xiàn)熱銷。l 10年借酒店營業(yè)利好 (假設(shè))，通過前期的市場積累和口碑傳播，以及項目整體形象和商業(yè)配套的進一步完善，項目銷售末期價格實現(xiàn)高開高走高開高走，實現(xiàn)完美收官實現(xiàn)完美收官。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 136調(diào)價周期調(diào)價周期累計半月或一月，價格普漲一次。調(diào)價比例調(diào)價比例每次調(diào)整幅度控制在2%-4%，遇有重大節(jié)點和利好時適當(dāng)提高。調(diào)價依據(jù)調(diào)價依據(jù)1、價格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶積累量、銷售進度等因素，配 合工程時間節(jié)