天津武清經(jīng)緯城市綠洲策略溝通 250P

1、武清經(jīng)緯武清經(jīng)緯城市綠洲城市綠洲策略溝通策略溝通勢(shì)意形術(shù)市場(chǎng)市場(chǎng)創(chuàng)意創(chuàng)意表現(xiàn)表現(xiàn)戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)勢(shì)宏 觀 大 勢(shì)宏 觀 大 勢(shì)限購(gòu)政策全面執(zhí)行，以剛性標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化規(guī)定限購(gòu)范圍及數(shù)量，實(shí)現(xiàn)休克式降溫保障房建設(shè)力度不斷加大，協(xié)同限購(gòu)政策全面圍剿商品房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)降價(jià)落地20112011年，樓市限購(gòu)之年年，樓市限購(gòu)之年二三線市場(chǎng)限購(gòu)逐步細(xì)化，擴(kuò)大限購(gòu)范圍，擴(kuò)大政府樓市調(diào)控成果20122012年，中國(guó)地產(chǎn)政策預(yù)判年，中國(guó)地產(chǎn)政策預(yù)判政策走向1:政策力度加強(qiáng)（不排除購(gòu)房二次置業(yè)首付比例再次收緊等政策出現(xiàn)的可能性）政策走向2:政策范圍擴(kuò)大（比如，由目前限購(gòu)的40個(gè)城市可能擴(kuò)大到更多的城市，二三線城市已見端倪）政策走

2、向3:政策嚴(yán)格執(zhí)行（之前沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行的土地增值稅等政策會(huì)繼續(xù)落實(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行）政策走向4:新的政策出臺(tái)（限購(gòu)等之前從未出過(guò)政策可能因?yàn)閮r(jià)格的降幅達(dá)不到政府預(yù)期而創(chuàng)新出臺(tái)）3 3月月1414日，兩會(huì)結(jié)束后，溫家寶明確表示房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，日，兩會(huì)結(jié)束后，溫家寶明確表示房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。如此看來(lái)，調(diào)控不能放松。如此看來(lái)，20122012年，房產(chǎn)政策逐步趨緊已成為必然。年，房產(chǎn)政策逐步趨緊已成為必然。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了十年非理性的繁榮之后作為舵手的政府已開始反思2011年密集的調(diào)控政策，以及未來(lái)2012年的調(diào)控預(yù)期即是佐證因而，在沉寂之后，自上而下的首次

3、樓市大革命時(shí)代來(lái)臨2012年，這場(chǎng)房地產(chǎn)大革命高潮之年，將面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)總體房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道總體房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道價(jià)格戰(zhàn)開始成為市場(chǎng)關(guān)鍵詞價(jià)格戰(zhàn)開始成為市場(chǎng)關(guān)鍵詞開發(fā)商和炒房客反彈預(yù)期渺茫開發(fā)商和炒房客反彈預(yù)期渺茫在如此氣候環(huán)境之下，開發(fā)商紛紛跑量，以保證現(xiàn)金流在如此氣候環(huán)境之下，開發(fā)商紛紛跑量，以保證現(xiàn)金流剛需型、自住型項(xiàng)目營(yíng)銷更是如此剛需型、自住型項(xiàng)目營(yíng)銷更是如此如3月25日仁恒海河廣場(chǎng)開盤，108小戶(開盤最小戶型)成銷售主力小結(jié)：小結(jié)：由此可見，由此可見，剛需型客群市場(chǎng)力量得到倍增，已經(jīng)左右市場(chǎng)大勢(shì)剛需型客群市場(chǎng)力量得到倍增，

4、已經(jīng)左右市場(chǎng)大勢(shì)區(qū) 域 態(tài) 勢(shì)區(qū) 域 態(tài) 勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞群雄并起群雄并起趨同性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)奪發(fā)展大紅利趨同性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)奪發(fā)展大紅利全線重磅供貨，順應(yīng)京津雙城外張勢(shì)能分爭(zhēng)市場(chǎng)全線重磅供貨，順應(yīng)京津雙城外張勢(shì)能分爭(zhēng)市場(chǎng)2008年供應(yīng)量：134.9萬(wàn)平米成交量：42萬(wàn)平米2009年供應(yīng)量：103萬(wàn)平米成交量：110萬(wàn)平米2010年供應(yīng)量：167萬(wàn)平米成交量：135萬(wàn)平米2011年供應(yīng)量：336萬(wàn)平米成交量：150萬(wàn)平米武清進(jìn)入建設(shè)大跨越時(shí)代武清進(jìn)入建設(shè)大跨越時(shí)代 20112011年，武清住宅供應(yīng)量已突破年，武清住宅供應(yīng)量已突破336336萬(wàn)左右萬(wàn)左右2008年2011年武清區(qū)商品房供求分析(以上供應(yīng)量

5、指當(dāng)月新增供應(yīng)量)尚清灣海棠灣盛世天下運(yùn)河城天房四季五一陽(yáng)光盛世華府慧翔龍?jiān)诽旌土窒垶吵鞘⑹滥耆A上河雅頌翡翠半島泉州水城板塊割據(jù)，搶占市場(chǎng)資源板塊割據(jù)，搶占市場(chǎng)資源新城片區(qū)新城片區(qū)老城片區(qū)老城片區(qū)開發(fā)區(qū)片區(qū)開發(fā)區(qū)片區(qū)天鵝湖1號(hào)下朱莊下朱莊城郊片區(qū)城郊片區(qū)荔城公館小結(jié)：小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)由量變發(fā)展到質(zhì)變區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)由量變發(fā)展到質(zhì)變 大盤爭(zhēng)奪，開發(fā)項(xiàng)目多是數(shù)十萬(wàn)級(jí)別的多產(chǎn)品線大盤，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化趨勢(shì)明顯 數(shù)量聚變，海量供應(yīng)造成市場(chǎng)短時(shí)間飽和，造成價(jià)格突圍空間狹小 品牌開發(fā)商聚集開發(fā)，如保利、奧克斯、花樣年等品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐武清板塊板塊關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞價(jià)值梯隊(duì)價(jià)值梯隊(duì)無(wú)法替代的城市向心力法則無(wú)法替代的城市向

6、心力法則隨行就市，近身肉搏；武清新城中心用時(shí)間換取價(jià)值隨行就市，近身肉搏；武清新城中心用時(shí)間換取價(jià)值河?xùn)|河?xùn)|河西河西五一陽(yáng)光五一陽(yáng)光均價(jià)均價(jià)76007600天房四季天房四季均價(jià)均價(jià)73007300尚清灣尚清灣67006700盛世華府盛世華府均價(jià)均價(jià)80008000保利上河雅頌保利上河雅頌均價(jià)均價(jià)70007000盛世年華盛世年華均價(jià)均價(jià)59805980慧翔龍?jiān)坊巯椠堅(jiān)肪鶅r(jià)均價(jià)73007300天和林溪天和林溪均價(jià)均價(jià)64006400恒大山水城恒大山水城均價(jià)均價(jià)50005000龍灣城龍灣城均價(jià)均價(jià)75657565盛世天下盛世天下均價(jià)均價(jià)69506950運(yùn)河城運(yùn)河城均價(jià)均價(jià)78007800在售在售待售

7、待售中心片區(qū)中心片區(qū)開發(fā)區(qū)片開發(fā)區(qū)片老城片區(qū)老城片區(qū)鎮(zhèn)下項(xiàng)目鎮(zhèn)下項(xiàng)目老城區(qū)老城區(qū)城市向心力法則決定板塊價(jià)格梯隊(duì)城市向心力法則決定板塊價(jià)格梯隊(duì)老城區(qū)：7300-8000元/新城區(qū)：6000-7000元/鎮(zhèn)下區(qū)：6000元/以下新城區(qū)域高層價(jià)格短時(shí)間難以突破新城區(qū)域高層價(jià)格短時(shí)間難以突破70007000元元/ /大關(guān)大關(guān)產(chǎn)品產(chǎn)品關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞形式?jīng)Q定價(jià)值形式?jīng)Q定價(jià)值武清精裝稀缺小戶緊俏武清精裝稀缺小戶緊俏武清整體以價(jià)換量，以精裝突圍，以小戶區(qū)隔武清整體以價(jià)換量，以精裝突圍，以小戶區(qū)隔區(qū)域板塊區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型( () )裝修狀況裝修狀況成交均價(jià)成交均價(jià)( (元

8、元/ /) )老城板塊老城板塊盛世華府盛世華府高層、別墅60-147毛坯8000武清五一陽(yáng)光武清五一陽(yáng)光 高層、別墅60-122毛坯7900慧翔龍?jiān)坊巯椠堅(jiān)?小高、商鋪38-140毛坯6980澤信金匯灣澤信金匯灣高層、別墅86-137毛坯6700天房四季天房四季 小高76-169毛坯7300松江運(yùn)河城松江運(yùn)河城 高層高層96-16096-160精裝精裝78007800新城板塊新城板塊保利上河雅頌保利上河雅頌 高層94-120毛坯7000保利海棠灣保利海棠灣高層、別墅125毛坯6000盛世天下盛世天下高層、別墅94-122毛坯6450盛世年華盛世年華 小高、高層82-112毛坯5980雍景園雍景

9、園高層120-130毛坯6700荔城公館荔城公館 高層85-120毛坯待定開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊天鵝湖天鵝湖1 1號(hào)號(hào) 多層、高層70-150毛坯5600住總尚清灣住總尚清灣 高層、洋房、別墅84-163毛坯6700金僑大道金僑大道高層65-95毛坯待定城郊城郊板塊板塊天和林溪天和林溪 高層54-98毛坯6400龍灣城龍灣城 高層、洋房、別墅68-141毛坯7565花樣年花樣年花郡花郡 高層、別墅74-87毛坯5800世茂茂悅府世茂茂悅府高層、洋房、別墅高層、洋房、別墅80-17080-170精裝精裝待定待定武清精裝產(chǎn)品奇缺，小戶走俏武清精裝產(chǎn)品奇缺，小戶走俏 70以下一室及80-120緊湊兩室

10、和三室，受到市場(chǎng)追捧 精裝產(chǎn)品市場(chǎng)奇缺，新城板塊還未出現(xiàn)精裝產(chǎn)品城市價(jià)值城市價(jià)值關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞龍爭(zhēng)虎斗龍爭(zhēng)虎斗城市價(jià)值抉擇藍(lán)印大紅利城市價(jià)值抉擇藍(lán)印大紅利 區(qū)外全線開挖，各路圍剿藍(lán)印軍團(tuán)各有斬獲區(qū)外全線開挖，各路圍剿藍(lán)印軍團(tuán)各有斬獲城市抉擇大紅利城市抉擇大紅利鼎力成交鼎力成交項(xiàng)目項(xiàng)目 區(qū)域比重區(qū)域比重 本地本地 外地外地 松江運(yùn)河城松江運(yùn)河城60%（武清60%）40%40%（北京河北各（北京河北各20%20%）武清五一陽(yáng)光武清五一陽(yáng)光33.3%（武清25%）66.7%66.7%（河北（河北33.3%33.3%）天房四季天房四季-100%100%（江西（江西100%100%）住總尚清灣住總尚清灣

11、57.1%（武清57.1%）42.9%42.9%（北京河北安徽各（北京河北安徽各14.3%14.3%）保利上河雅頌保利上河雅頌18.2%（武清16.4%）81.8%81.8%（河北北京各（河北北京各29.1%29.1%）盛世天下盛世天下86.5%（武清86.5%）13.5%13.5%（北京河北山西各（北京河北山西各2.7%2.7%）盛世年華盛世年華39.4%（武清39.4%）60.6%60.6%（北京（北京24.2%24.2%）慧翔龍?jiān)坊巯椠堅(jiān)?0%（武清40%）60%60%（河南河北安徽各（河南河北安徽各20%20%）天和林溪天和林溪21.4%（武清東麗南開各7.1%）78.6%78.6%（

12、河北（河北50%50%）恒大山水城恒大山水城12.5%（南開8.3%武清4.2%）83.3%83.3%（北京（北京83.3%83.3%）龍灣城龍灣城40%（武清11.1%北辰13.3%）60%60%（河北（河北17.8%17.8%）藍(lán)印客戶成交占比較大，與本地地緣客戶共同支撐武清消費(fèi)市場(chǎng)。藍(lán)印客戶成交占比較大，與本地地緣客戶共同支撐武清消費(fèi)市場(chǎng)。此外，藍(lán)印客群主要以北京和河北客群為主。此外，藍(lán)印客群主要以北京和河北客群為主。 大盤共推城市發(fā)展，全線產(chǎn)品集中開發(fā)，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇 城市藍(lán)印價(jià)值競(jìng)相開挖，爭(zhēng)奪外地有效客群資源 城市板塊價(jià)值梯隊(duì)已然呈現(xiàn)，價(jià)格突圍空間狹小 70以下一室及80-120緊湊兩

13、室和三室受追捧 武清精裝產(chǎn)品稀缺，新城板塊精裝產(chǎn)品更是整體空白小結(jié)小結(jié)在如此環(huán)境之下，我們?yōu)槭袌?chǎng)提供的是什么樣的產(chǎn)品？編號(hào)編號(hào)戶型戶型面積面積分類占比分類占比d1戶型兩室86.7d3戶型一室51.7d4戶型一室53.26060以下以下d5戶型一室56.744%44%e戶型兩室87.59090以下以下c2戶型三室11970%70%f1戶型三室110.690以上f2戶型三室114.930%回歸本案產(chǎn)品總體項(xiàng)目9090以下戶型占以下戶型占70%70%首推產(chǎn)品主要以首推產(chǎn)品主要以5555左右的一室戶型為主左右的一室戶型為主如此，結(jié)合上述分析的現(xiàn)行市場(chǎng)，本案客群將主要偏向于首置，剛需及投資藍(lán)印客戶首置，

14、剛需及投資藍(lán)印客戶核心客戶（置業(yè)目的：首置、剛需）本案位于武清新城中心宜居生活區(qū)內(nèi)，是未來(lái)城市核心高尚住區(qū)，城市居民的居住升級(jí)必將向此版塊靠攏同時(shí)，主力90以下戶型占到70%，決定了消費(fèi)人群偏向年青化此外，本片區(qū)向北又輻射武清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，天獅、伊利等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)云集其中綜合來(lái)看，龐大的地緣性青年剛需型客戶是本案的核心客群核心客戶：地緣性剛需重要客戶（置業(yè)目的：投資、藍(lán)?。┙Y(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀及本案特點(diǎn)來(lái)看，我們還可以收攏兩類客戶：第一類：投資型客戶板塊周邊投資人群。板塊周邊龐大的產(chǎn)業(yè)人群（藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)），帶來(lái)了絕對(duì)的租房客群。第二類：藍(lán)印投資客戶外地，北京客戶為主，周邊河北城市為輔。本案具備教育資

15、源，且武清藍(lán)印40萬(wàn)門檻最低對(duì)外部藍(lán)印客群具有相當(dāng)吸引力。重要客戶：板塊周邊及其他區(qū)域（北京）客戶在現(xiàn)行的市場(chǎng)狀況下面對(duì)我們的目標(biāo)客群我們的產(chǎn)品仍有瑕疵本案最大的瑕點(diǎn)本案最大的瑕點(diǎn)藍(lán)印藍(lán)印4040萬(wàn)門檻萬(wàn)門檻與本案銷售的與本案銷售的占占44%44%左右的左右的5555左右戶型左右戶型倒算得到高達(dá)倒算得到高達(dá)72727272元元/ /的均價(jià)的均價(jià)我們通過(guò)市場(chǎng)板塊已經(jīng)認(rèn)識(shí)到新城板塊我們通過(guò)市場(chǎng)板塊已經(jīng)認(rèn)識(shí)到新城板塊毛坯高層毛坯高層產(chǎn)品鮮有突破產(chǎn)品鮮有突破70007000元元/ /大關(guān)大關(guān)由此，本案的銷售均價(jià)高于新城板塊市場(chǎng)價(jià)格的心理認(rèn)知，處于極其不利地位由此，本案的銷售均價(jià)高于新城板塊市場(chǎng)價(jià)格的心

16、理認(rèn)知，處于極其不利地位武清武清本地改善客群本地改善客群外地藍(lán)印客群外地藍(lán)印客群60-65%35-40%高端改善普通改善高端藍(lán)印速求藍(lán)印普通藍(lán)印追求品質(zhì)生活：追求品質(zhì)生活：地段、配套、社區(qū)、戶型置業(yè)承受能力高追求差異生活：追求差異生活：片區(qū)、面積、房款、價(jià)格、置業(yè)承受能力低多項(xiàng)訴求：多項(xiàng)訴求：既考慮藍(lán)印、又考慮未來(lái)居住或未來(lái)轉(zhuǎn)手，品質(zhì)、社區(qū)、性價(jià)比房款承受能力高單一訴求：?jiǎn)我辉V求：僅考慮藍(lán)印單一需求、欠考慮社區(qū)、品質(zhì)等因素，40-50萬(wàn)，承受能力低效率訴求：效率訴求：要求快速辦理藍(lán)印，準(zhǔn)現(xiàn)房，即將辦產(chǎn)權(quán)，房款受制因素較小追求舒適生活：追求舒適生活：地段、配套、社區(qū)、密度、戶型置業(yè)承受能力高武清

17、主要由本地與外地藍(lán)印客群組成武清主要由本地與外地藍(lán)印客群組成本案客群對(duì)象本案客群對(duì)象基本屬于基本屬于價(jià)格敏感價(jià)格敏感性客群性客群解決途徑解決途徑以以精裝精裝拉抬產(chǎn)品拉抬產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值，降低客戶，降低客戶心理價(jià)值認(rèn)知抗性心理價(jià)值認(rèn)知抗性本案精裝面世，勢(shì)在必行本案精裝面世，勢(shì)在必行1.1.客群層面：客群層面： 符合目標(biāo)客群現(xiàn)代青年人需求，他們生活率性，不愿受拘束，愿意事情能少就少，因此精裝符合他們的要求 符合區(qū)域客群板塊周邊企業(yè)白領(lǐng)要求，他們工作壓力大，對(duì)于裝修的煩勞有較深的認(rèn)識(shí)，因此符合他們的要求 符合整體客群剛需置業(yè)的要求，這部分人對(duì)價(jià)格敏感度高，他們希望能買到更加實(shí)惠的產(chǎn)品。因此，精裝

18、符合他們的要求 符合投資客群的要求，買來(lái)就可以租，投資更省心，收益更快捷2.2.市場(chǎng)層面：市場(chǎng)層面： 武清整體市場(chǎng)極其稀缺精裝產(chǎn)品，而本案的精裝亮相有利于在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的武清走差異化行銷 精裝能從根本上夠解決55小戶的銷售價(jià)格與40萬(wàn)藍(lán)印門檻兩難抉擇問(wèn)題精裝優(yōu)點(diǎn)精裝優(yōu)點(diǎn)綜上處于冷峻的政策氣候環(huán)境趨于競(jìng)爭(zhēng)白熱化的區(qū)域板塊疲于價(jià)格爭(zhēng)奪客群的常態(tài)偏于年青化的產(chǎn)品dna壓力自然不言而喻但承壓已久的市場(chǎng)卻在2012年迎接了開年小陽(yáng)春由此可見市場(chǎng)自下而上的尋求突破消費(fèi)客群在期待一個(gè)可以給予突破的驚喜出現(xiàn)驚喜，等待富有開拓力的企業(yè)提供它將從一個(gè)故事開始意每 一 個(gè) 故 事 都 有 它 的 淵 源品牌與認(rèn)知

19、兼容品牌與認(rèn)知兼容經(jīng)緯大型企業(yè)品牌與(相對(duì)于區(qū)域)小戶項(xiàng)目的兼容大盤與產(chǎn)品兼容大盤與產(chǎn)品兼容50萬(wàn)大體量與9070項(xiàng)目的小產(chǎn)品的兼容小戶與大戶兼容小戶與大戶兼容小戶藍(lán)印兼剛需產(chǎn)品與部分相對(duì)大戶產(chǎn)品的兼容品質(zhì)與受眾兼容品質(zhì)與受眾兼容品質(zhì)型社區(qū)規(guī)劃體系與低齡化受眾人群的兼容融 合 是 本 故 事 的 情 節(jié) 發(fā) 展 淵 源融 合 是 本 故 事 的 情 節(jié) 發(fā) 展 淵 源品牌、區(qū)域、規(guī)劃、文化品牌、區(qū)域、規(guī)劃、文化四大體系實(shí)現(xiàn)整體兼容的過(guò)程中展開我們的故事將在故 事 開 始 于 一 個(gè) 品 牌 . . .經(jīng) 緯經(jīng) 緯是 世 界 的是 世 界 的以 經(jīng) 為 界 ， 以 緯 為 綱以 經(jīng) 為 界 ，

20、以 緯 為 綱經(jīng) 縱 緯 橫 ， 縱 橫 交 織 ， 世 界 由 此 展 開經(jīng) 縱 緯 橫 ， 縱 橫 交 織 ， 世 界 由 此 展 開因 為因 為 經(jīng) 緯經(jīng) 緯 ， 我 們 的， 我 們 的 世 界 是 平 的世 界 是 平 的人 類 在 這 張人 類 在 這 張 經(jīng) 緯經(jīng) 緯 網(wǎng) 上網(wǎng) 上 譜 寫譜 寫 偉 大 的偉 大 的 文 明 之 歌文 明 之 歌地球太空夜景圖地球太空夜景圖經(jīng) 緯經(jīng) 緯是 中 國(guó) 的是 中 國(guó) 的經(jīng) 緯經(jīng) 緯十 六 載走 遍 長(zhǎng) 三 角 、 珠 三 角 、 環(huán) 渤 海實(shí) 現(xiàn) “ 三 個(gè) 前 沿 ， 一 個(gè) 品 牌三 個(gè) 前 沿 ， 一 個(gè) 品 牌 ” 大 發(fā) 展在

21、華東，以上海為起點(diǎn)，串聯(lián)長(zhǎng)三角一條線在華南，以汕頭為心點(diǎn)，串聯(lián)珠三角一條線在華北，以天津?yàn)樵c(diǎn)，串聯(lián)環(huán)渤海一條線其其 圖 騰圖 騰 昭 示 著 它 的昭 示 著 它 的 宏 圖宏 圖 大 志大 志經(jīng) 緯經(jīng) 緯經(jīng)經(jīng)天天緯緯地地胸 懷胸 懷天 下天 下一 切 皆 由 經(jīng) 緯經(jīng) 緯 ， 承 載 著 文 明 之 歌地 理 線 ， 謳 歌 世 界 文 明品 牌 線 ， 歌 頌 企 業(yè) 文 明上 海上 海天 津天 津經(jīng) 緯經(jīng) 緯 城 市 綠 洲城 市 綠 洲一 條 品 牌 線一 條 品 牌 線兩 個(gè) 城 市 的 發(fā) 展 發(fā) 生 共 鳴兩 個(gè) 城 市 的 發(fā) 展 發(fā) 生 共 鳴天 津天 津 武 清武 清武

22、清武 清 新 城新 城武 清 新 城武 清 新 城兩縱兩橫一快鐵兩縱兩橫一快鐵五線交錯(cuò)五線交錯(cuò)承載區(qū)域悅動(dòng)的發(fā)展活力承載區(qū)域悅動(dòng)的發(fā)展活力 京福支線京福支線翠亨路翠亨路福源道福源道前進(jìn)道前進(jìn)道本案本案城際快鐵城際快鐵新楊村一中新楊村一中武清教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案本案以楊村一中為核心的以楊村一中為核心的教育產(chǎn)業(yè)園教育產(chǎn)業(yè)園以?shī)W特萊斯為核心的以?shī)W特萊斯為核心的佛羅倫薩商業(yè)中佛羅倫薩商業(yè)中心心國(guó)際物流國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)宜居生活區(qū)宜居生活區(qū)本案本案本案本案中央政務(wù)商務(wù)區(qū)承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)廣闊客基承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)廣闊客基銜接武清政務(wù)商務(wù)中心板塊銜接武清政務(wù)商務(wù)中心板塊武 清 新

23、 城武 清 新 城經(jīng) 緯經(jīng) 緯 城 市 綠 洲城 市 綠 洲三 橫 四 縱 景 觀 體 系 ， 連 接 大 美 一 城三 橫 四 縱 景 觀 體 系 ， 連 接 大 美 一 城人 車 分 流 體 系中 央 景 觀 大 道沿 河 景 觀 帶中 心 景 觀 步 行 系 統(tǒng)精 裝 住 宅 體 系景景觀觀大大道道沿沿河河景景觀觀帶帶6 m6 m 車 行 系 統(tǒng)車 行 系 統(tǒng)中 心 景 觀中 心 景 觀步 行 系 統(tǒng)步 行 系 統(tǒng)6 m6 m 車 行 系 統(tǒng)車 行 系 統(tǒng)中 心 景 觀中 心 景 觀步 行 系 統(tǒng)步 行 系 統(tǒng)一 切 皆 由 經(jīng) 緯經(jīng) 緯 ， 承 載 著 輝 煌 之 歌交 通 線 ， 譜

24、 寫 新 城 璀 璨產(chǎn) 品 線 ， 抒 發(fā) 一 城 大 美經(jīng) 緯經(jīng) 緯 ， 承 載 著 一 切， 承 載 著 一 切宛 如宛 如五 線 譜五 線 譜 ， 承 載 著 一 篇， 承 載 著 一 篇 偉 大 樂(lè) 章偉 大 樂(lè) 章 回 根 溯 源經(jīng)緯一個(gè)深植于上海的品牌文化基因中繼承著老上海獨(dú)有的瑰麗與優(yōu)雅西形中魂既保有中式傳統(tǒng)，又并蓄萬(wàn)國(guó)文化一曲記憶中的爵士藍(lán)調(diào)爵士藍(lán)調(diào)上海灘上海灘讓老上海優(yōu)雅迷醉的形容定格在世人心中爵士藍(lán)調(diào)爵士藍(lán)調(diào)上海以一種獨(dú)特的音樂(lè)意向存留于歷史之中而迷人與優(yōu)雅如影隨形天津天津中國(guó)唯一一個(gè)與上海如此相似的城市相似的歷史際遇，相似的地理區(qū)位，相似的發(fā)展前景她們都在河與海的哺育下海

25、納百川，兼收并蓄的吸納并融合各種文化最終，都奠定了各自獨(dú)有的與河與海與殖民相關(guān)的文化婉轉(zhuǎn)迷醉的爵士藍(lán)調(diào)在相似的背景下足以叩開每一個(gè)海河之子的心扉藍(lán) 調(diào) ， 上 海藍(lán) 調(diào) ， 上 海優(yōu) 雅 ， 迷 人藍(lán) 調(diào) ， 天 津藍(lán) 調(diào) ， 天 津水 乳 ， 交 融一 曲一 曲 藍(lán) 調(diào)藍(lán) 調(diào) 下下海 河 之 子 與 黃 浦 之 子 的 心 融 化 交 融海 河 之 子 與 黃 浦 之 子 的 心 融 化 交 融一 曲一 曲 藍(lán) 調(diào)藍(lán) 調(diào)猶 如 寫 在 五 線 譜 之 上 的 記 憶 與 展 望猶 如 寫 在 五 線 譜 之 上 的 記 憶 與 展 望承 載 著 過(guò) 去 的 經(jīng) 典 ， 現(xiàn) 在 的 輝 煌 ，

26、 未 來(lái) 的 恢 弘承 載 著 過(guò) 去 的 經(jīng) 典 ， 現(xiàn) 在 的 輝 煌 ， 未 來(lái) 的 恢 弘將 這 里 所 有 的 故 事 都 包 裹 其 中將 這 里 所 有 的 故 事 都 包 裹 其 中我們本案的物理形象代言我們本案的物理形象代言藍(lán) 調(diào)藍(lán) 調(diào)b l u e sb l u e s（ 布 魯 斯 ）（ 布 魯 斯 ）布魯斯花園布魯斯花園b l u e s g a r d e nb l u e s g a r d e n案名：案名：一個(gè)譜寫輝煌的品牌品牌一塊譜寫活力的區(qū)域區(qū)域一種譜寫人居的產(chǎn)品產(chǎn)品一篇譜寫優(yōu)雅的文化文化一切，只是經(jīng)緯為武清人民譜寫的如歌生活如歌生活武清經(jīng)緯城市綠洲續(xù)接續(xù)接

27、經(jīng)緯置地繼濱海經(jīng)緯城市綠洲之后的又一輝煌續(xù)接續(xù)接武清新城城市發(fā)展的恢弘動(dòng)力至此，經(jīng)緯奏響一首城市續(xù)曲城市續(xù)曲對(duì)于城對(duì)于城對(duì)于人對(duì)于人城市續(xù)曲，生活如歌城市續(xù)曲，生活如歌sloganslogan：至此，掀開體系串聯(lián)的創(chuàng)意，猶如一顆大樹可以在其基礎(chǔ)上開枝散葉，產(chǎn)生多種創(chuàng)意應(yīng)用如：依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏可以以音樂(lè)縱向串聯(lián)依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏可以以音樂(lè)縱向串聯(lián)第一樂(lè)章(第一期)、第二樂(lè)章(第二期) 、第三樂(lè)章(第三期).景觀體系可以以音樂(lè)橫向串聯(lián)景觀體系可以以音樂(lè)橫向串聯(lián)水岸藍(lán)調(diào)(沿河景觀帶)、中心和弦(中心園林)、噴泉大調(diào)(噴泉景觀)、林蔭小調(diào)(園林 步行系統(tǒng)).形vi應(yīng)用應(yīng)用水 杯水 杯名 片名 片信 封信

28、 封 / 信 紙信 紙胸 牌胸 牌手 提 袋手 提 袋禮品禮品飾 品飾 品泡 茶 器泡 茶 器禮 品 盒禮 品 盒耳 機(jī)耳 機(jī)調(diào) 料調(diào) 料掛 架掛 架平 底 鍋平 底 鍋手 表手 表水 杯水 杯音 樂(lè) 盒音 樂(lè) 盒掛 鐘掛 鐘術(shù)2012/062012/082012/102012/122013/04工程節(jié)點(diǎn)sp節(jié)奏實(shí)樓樣板間2012/04第一階段第二階段第三階段售樓處開放示范區(qū)展示媒體策略強(qiáng)推強(qiáng)銷期持續(xù)期開盤2013/02提升期推案節(jié)奏開盤活動(dòng)示范區(qū)活動(dòng)實(shí)景示范樣板間開放09090909月月節(jié)奏：第一階段線上線下全線爆發(fā)，快速引爆市場(chǎng)。第二階段線上低頻投放，線下維持拓展。第三節(jié)奏：第一階段線上線

29、下全線爆發(fā)，快速引爆市場(chǎng)。第二階段線上低頻投放，線下維持拓展。第三階段線上線節(jié)點(diǎn)投放；線下重點(diǎn)爆發(fā)階段線上線節(jié)點(diǎn)投放；線下重點(diǎn)爆發(fā)線上：第一階段快速樹立區(qū)域、品牌、產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)信息爆炸釋放；第二階段低頻釋放，保持市場(chǎng)聲音；第三階段保持節(jié)點(diǎn)低頻投放線下：第一階段現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)初步展現(xiàn)產(chǎn)品力，全線渠道廣泛拓展客戶；第二階段渠道低頻溝通客戶；第三階段深挖客戶渠道，定期活動(dòng)維系現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)維護(hù)客群關(guān)注；現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，通過(guò)親身感受打擊客戶，促成進(jìn)客戶成交費(fèi)用節(jié)奏在市場(chǎng)下行，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況下，我們需要做的是主動(dòng)求變因此，我們把執(zhí)行體系歸納為4個(gè)字：團(tuán)團(tuán)攔攔引引感感區(qū)內(nèi)區(qū)外團(tuán)購(gòu)競(jìng)品攔截&交通樞紐攔截信息

30、引導(dǎo)&道路引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)感染第一階段第一階段 強(qiáng)推強(qiáng)銷期強(qiáng)推強(qiáng)銷期2012年年4月月-11月初月初線上媒體全線爆發(fā)釋放信息，線下全線渠道開挖客戶線上媒體全線爆發(fā)釋放信息，線下全線渠道開挖客戶暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，重點(diǎn)活動(dòng)制造聲勢(shì)暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，重點(diǎn)活動(dòng)制造聲勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)塑造，樹立品牌感并提升產(chǎn)品附加值現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)塑造，樹立品牌感并提升產(chǎn)品附加值線上線上紙媒紙媒 報(bào)紙開盤前緊促釋放，開盤后定期擠壓市場(chǎng)，建立廣泛信息引導(dǎo)報(bào)紙開盤前緊促釋放，開盤后定期擠壓市場(chǎng)，建立廣泛信息引導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 微博、論壇、博客持續(xù)跟蹤炒作引導(dǎo)視線微博、論壇、博客持續(xù)跟蹤炒作引導(dǎo)視線 新浪、搜房三番廣告信息引導(dǎo)新浪、搜房三番廣告信

31、息引導(dǎo)戶外戶外 翠亨路及雍陽(yáng)西道道旗及候車亭燈箱持續(xù)指引翠亨路及雍陽(yáng)西道道旗及候車亭燈箱持續(xù)指引 津京公路、翠亨路戶外大牌攔截津京公路、翠亨路戶外大牌攔截 武清高鐵站攔截武清高鐵站攔截 友誼商廈樓體戶外攔截友誼商廈樓體戶外攔截媒體策略媒體策略線下線下渠道渠道 dmdm武清本地?cái)r截，外地拓客武清本地?cái)r截，外地拓客 社區(qū)海報(bào)深挖項(xiàng)目周邊客群社區(qū)海報(bào)深挖項(xiàng)目周邊客群 短信、電開等釋放項(xiàng)目及時(shí)信息及活動(dòng)信息短信、電開等釋放項(xiàng)目及時(shí)信息及活動(dòng)信息 拓展外地（北京、廊坊、唐山等地）行銷基地拓展外地（北京、廊坊、唐山等地）行銷基地活動(dòng)活動(dòng) 藍(lán)印專場(chǎng)說(shuō)明活動(dòng)深度溝通藍(lán)印客群藍(lán)印專場(chǎng)說(shuō)明活動(dòng)深度溝通藍(lán)印客群 企

32、業(yè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)與區(qū)外看房直通車活動(dòng)雙線并舉企業(yè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)與區(qū)外看房直通車活動(dòng)雙線并舉現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心( (樣板間樣板間) )包裝深度塑造現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感包裝深度塑造現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感 工地包裝展示區(qū)位價(jià)值工地包裝展示區(qū)位價(jià)值物料物料 項(xiàng)目?jī)r(jià)值手冊(cè)、藍(lán)印手冊(cè)，項(xiàng)目與客戶深度溝通引導(dǎo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值手冊(cè)、藍(lán)印手冊(cè)，項(xiàng)目與客戶深度溝通引導(dǎo)報(bào)紙報(bào)紙開盤前緊促釋放，開盤后定期擠壓市場(chǎng)開盤前緊促釋放，開盤后定期擠壓市場(chǎng)選擇報(bào)紙進(jìn)行少量發(fā)布，開盤前迅速完成開盤造勢(shì)，開盤后定期擠壓，重大節(jié)點(diǎn)信息廣泛釋放1. 線上紙媒亮 相 篇亮 相 篇藍(lán) 印 篇藍(lán) 印 篇?jiǎng)?需 篇?jiǎng)?需 篇開 盤 篇開 盤 篇熱 銷 篇熱 銷 篇風(fēng)格

33、二風(fēng)格二微博、論壇、博客微博、論壇、博客微博活動(dòng)、bbs論壇等聚焦關(guān)注客戶視線，引導(dǎo)客戶購(gòu)買熱情活動(dòng)釋放：開通網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)看房直通車，拓展外地信息釋放面活動(dòng)釋放：開通網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)看房直通車，拓展外地信息釋放面藍(lán)印介紹：天津市藍(lán)印政策，武清藍(lán)印低門檻、項(xiàng)目藍(lán)印優(yōu)勢(shì)藍(lán)印介紹：天津市藍(lán)印政策，武清藍(lán)印低門檻、項(xiàng)目藍(lán)印優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品介紹：周邊配套、交通及時(shí)信息發(fā)布等信息產(chǎn)品介紹：周邊配套、交通及時(shí)信息發(fā)布等信息2. 線上網(wǎng)絡(luò)新浪、搜房新浪、搜房新浪、搜房硬廣廣告短期撒網(wǎng)搜羅外地客戶2. 線上網(wǎng)絡(luò)高鐵站燈箱、戶外、道旗高鐵站燈箱、戶外、道旗翠亨路與前進(jìn)道交口，進(jìn)行戶外或燈箱路牌投放高鐵武清站燈箱重點(diǎn)攔截外地客戶京津公

34、路攔截進(jìn)出天津外地客戶翠亨路與福源道交口、翠亨路與雍陽(yáng)西道交口戶外攔截本地客群友誼商廈戶外攔截本地客群雍陽(yáng)西道、翠亨路道旗及候車亭指引3. 線上戶外翠亨路與福源翠亨路與福源道交口戶外道交口戶外翠亨路與北楊翠亨路與北楊線交口戶外線交口戶外高鐵站燈箱高鐵站燈箱翠亨路與雍陽(yáng)翠亨路與雍陽(yáng)西道交口戶外西道交口戶外雍陽(yáng)西道雍陽(yáng)西道道旗指引道旗指引翠亨路道旗指引翠亨路道旗指引友誼商廈戶外友誼商廈戶外道 旗道 旗戶 外 高 炮戶 外 高 炮燈 箱燈 箱短信、電開精準(zhǔn)引導(dǎo)目標(biāo)客群短信、電開精準(zhǔn)引導(dǎo)目標(biāo)客群重大活動(dòng)信息短息告知電開精準(zhǔn)溝通目標(biāo)客群4. 線下渠道海報(bào)海報(bào)社區(qū)海報(bào)社區(qū)海報(bào)定點(diǎn)收集地緣性剛需客群翠亨路與

35、雍陽(yáng)西道沿線住區(qū)翠亨路與雍陽(yáng)西道沿線住區(qū)定點(diǎn)投放社區(qū)海報(bào)4. 線下渠道4. 線下渠道酒店放置酒店放置dmdm選擇武清城區(qū)酒店進(jìn)行協(xié)商，在大堂及房間內(nèi)放置項(xiàng)目dm及相關(guān)物料，重點(diǎn)打擊外地到武清開發(fā)區(qū)的客戶如家快捷酒店如家快捷酒店漢庭快捷酒店漢庭快捷酒店格林豪泰酒店格林豪泰酒店天鵝湖溫泉度假村天鵝湖溫泉度假村花園快捷酒店花園快捷酒店dmdm區(qū)內(nèi)攔截，區(qū)外拓客區(qū)內(nèi)攔截，區(qū)外拓客高鐵攔截高鐵攔截dmdm高鐵武清站，每日大量外地客戶往來(lái)，設(shè)計(jì)制作精致項(xiàng)目及藍(lán)印dm進(jìn)行攔截投放本 地本 地 d m本 地本 地 d m立體精裝宣傳立體精裝宣傳dmdmdm派單派單寫給孩子未來(lái)的一封信寫給孩子未來(lái)的一封信深入北

36、京、廊坊、唐山等地學(xué)校直接派發(fā)藍(lán)印深入北京、廊坊、唐山等地學(xué)校直接派發(fā)藍(lán)印dm,dm,每個(gè)學(xué)校為期三天左右每個(gè)學(xué)校為期三天左右寫給孩子未來(lái)的一封信寫給孩子未來(lái)的一封信4040萬(wàn)即辦學(xué)區(qū)藍(lán)印，為孩子減負(fù)萬(wàn)即辦學(xué)區(qū)藍(lán)印，為孩子減負(fù)8080分，輕松圓夢(mèng)名牌大學(xué)分，輕松圓夢(mèng)名牌大學(xué)內(nèi)部闡述（背面）：內(nèi)部闡述（背面）：天津、山東、河北、河南地區(qū)最近天津、山東、河北、河南地區(qū)最近5 5年高考二本分?jǐn)?shù)對(duì)比表年高考二本分?jǐn)?shù)對(duì)比表武清區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、新城未?lái)城市核心、本案周邊配套、本案規(guī)劃設(shè)計(jì)、武清區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、新城未?lái)城市核心、本案周邊配套、本案規(guī)劃設(shè)計(jì)、4040萬(wàn)藍(lán)印小戶介紹萬(wàn)藍(lán)印小戶介紹內(nèi)容規(guī)劃（正面）：內(nèi)

37、容規(guī)劃（正面）：4. 線下渠道dmdm區(qū)內(nèi)攔截，區(qū)外拓客區(qū)內(nèi)攔截，區(qū)外拓客外 地外 地 d m外地團(tuán)購(gòu)?fù)獾貓F(tuán)購(gòu)深挖外地藍(lán)印分別在廊坊、北京、唐山等重點(diǎn)藍(lán)印基地開設(shè)項(xiàng)目區(qū)外行銷基地，組織看房團(tuán)，開展“看房直通車”活動(dòng)，并為成交簽約客戶提供天津三日游獎(jiǎng)勵(lì)行銷基地形式建議：針對(duì)北京，作為重點(diǎn)區(qū)外客戶來(lái)源基地，建議建立區(qū)外售樓處針對(duì)廊坊、唐山等區(qū)域，建議設(shè)置商場(chǎng)行銷外展場(chǎng)5.線下渠道項(xiàng)目營(yíng)銷中心區(qū)外行銷基地媒介傳播區(qū)外(北京、廊坊等)項(xiàng)目關(guān)注客群到訪看房體驗(yàn)客戶成交團(tuán)購(gòu)政策關(guān)注意向購(gòu)買信息傳播企業(yè)團(tuán)購(gòu)企業(yè)團(tuán)購(gòu)深挖開發(fā)區(qū)廣泛客群通過(guò)和開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)建立合作，向入駐企業(yè)推銷團(tuán)購(gòu)政策。由開發(fā)區(qū)二期企業(yè)開始，

38、逐漸擴(kuò)張到開發(fā)區(qū)一期，準(zhǔn)確收攏開發(fā)區(qū)客戶。企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)行銷小組媒介傳播開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)拜訪專人服務(wù)看房體驗(yàn)客戶成交團(tuán)購(gòu)政策信息傳播關(guān)注意向購(gòu)買4. 線下渠道藍(lán)印專場(chǎng)說(shuō)明會(huì)深度溝通藍(lán)印客與看房直通車活動(dòng)鏈接，組織開展藍(lán)印專場(chǎng)說(shuō)明會(huì)。乘熱打鐵，堅(jiān)定外地藍(lán)印客購(gòu)買信心5. 線下活動(dòng)目的：用新穎的形式迅速吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，配合面上進(jìn)行點(diǎn)式收集目的：用新穎的形式迅速吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，配合面上進(jìn)行點(diǎn)式收集內(nèi)容：內(nèi)容：一站式生活指南一站式生活指南以項(xiàng)目角度為發(fā)點(diǎn)，通過(guò)解讀產(chǎn)品、精裝品質(zhì)以及描述新以項(xiàng)目角度為發(fā)點(diǎn)，通過(guò)解讀產(chǎn)品、精裝品質(zhì)以及描述新城中央的繁華商業(yè)屬性，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心城中央的繁華商業(yè)屬性，增

39、強(qiáng)客戶購(gòu)買信心一站式生活指南6. 重點(diǎn)物料目的：直接與藍(lán)印客形成深度交流，定點(diǎn)搜集藍(lán)印客群目的：直接與藍(lán)印客形成深度交流，定點(diǎn)搜集藍(lán)印客群內(nèi)容：內(nèi)容：藍(lán)印價(jià)值手冊(cè)藍(lán)印價(jià)值手冊(cè)以藍(lán)印角度為發(fā)點(diǎn)，通過(guò)解讀本案低總價(jià)以藍(lán)印角度為發(fā)點(diǎn)，通過(guò)解讀本案低總價(jià)+ +新楊村一中為中心新楊村一中為中心的教育產(chǎn)業(yè)園的教育產(chǎn)業(yè)園+ +繁華商業(yè)中心繁華商業(yè)中心+ +未來(lái)城市核心的絕佳價(jià)值組合打動(dòng)藍(lán)印客群未來(lái)城市核心的絕佳價(jià)值組合打動(dòng)藍(lán)印客群藍(lán)印價(jià)值白皮書6. 重點(diǎn)物料 藍(lán) 印 白 皮 書藍(lán) 印 白 皮 書 和和 一 站 式 生 活 手 冊(cè)一 站 式 生 活 手 冊(cè) 6. 現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷中心包裝營(yíng)銷中心包裝營(yíng)銷中心包裝要

40、實(shí)現(xiàn)對(duì)進(jìn)入其中的客戶進(jìn)行強(qiáng)烈感官刺激，充分渲染本案概念附加值，拔升本案在客戶心中的產(chǎn)品力認(rèn)知度，最終堅(jiān)定客戶購(gòu)買信心建議在整體包裝是將音樂(lè)元素貫穿始終，打造出一種音樂(lè)咖啡廳感覺(jué)的營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)。如融入音樂(lè)元素的鐵藝座椅、樂(lè)曲符號(hào)元素的室內(nèi)雕塑等精 神 堡 壘精 神 堡 壘停 車 指 示停 車 指 示指 示 牌指 示 牌背 景 墻背 景 墻地 貼地 貼防 撞 條防 撞 條鐵 藝鐵 藝 設(shè)置互動(dòng)性音樂(lè)系統(tǒng)，如跳舞機(jī)式的電子琴 營(yíng)銷中心播放經(jīng)典爵士藍(lán)調(diào)，讓客戶置身其中體驗(yàn)經(jīng)典，聯(lián)想產(chǎn)品的優(yōu)雅與經(jīng)典工 地 圍 擋 包 裝工 地 圍 擋 包 裝第二階段第二階段 持續(xù)期持續(xù)期2012年年11月月-2013年年2

41、月底月底線上媒體低頻投放，維持市場(chǎng)聲音，過(guò)渡至轉(zhuǎn)年提升期線上媒體低頻投放，維持市場(chǎng)聲音，過(guò)渡至轉(zhuǎn)年提升期現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，樹立品牌歸屬感現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，樹立品牌歸屬感媒體策略媒體策略線上線上紙媒紙媒 報(bào)紙節(jié)點(diǎn)低頻投放，維持市場(chǎng)聲音報(bào)紙節(jié)點(diǎn)低頻投放，維持市場(chǎng)聲音網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 微博、論壇、博客跟蹤炒作引導(dǎo)視線微博、論壇、博客跟蹤炒作引導(dǎo)視線戶外戶外 津京公路、翠亨路戶外大牌攔截津京公路、翠亨路戶外大牌攔截 武清高鐵站燈箱攔截武清高鐵站燈箱攔截線下線下渠道渠道 定期投放定期投放dmdm；維持外地拓客，本地?cái)r截力度；維持外地拓客，本地?cái)r截力度 短信、電開等釋放項(xiàng)目及時(shí)信息及活動(dòng)信息短信、電開等釋

42、放項(xiàng)目及時(shí)信息及活動(dòng)信息 外地行銷基地釋放項(xiàng)目及時(shí)信息外地行銷基地釋放項(xiàng)目及時(shí)信息活動(dòng)活動(dòng) 暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶關(guān)系暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶關(guān)系 精品業(yè)主年底答謝會(huì)建立品牌歸屬感精品業(yè)主年底答謝會(huì)建立品牌歸屬感現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 營(yíng)銷中心活動(dòng)包裝跟進(jìn)營(yíng)銷中心活動(dòng)包裝跟進(jìn)報(bào)紙報(bào)紙節(jié)點(diǎn)低頻投放，維持市場(chǎng)聲音。1. 線上紙媒微博、論壇、博客微博、論壇、博客微博、bbs論壇、博客等持續(xù)聚焦關(guān)注客戶視線三線繼續(xù)開通網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)及看房直通車，并定期微博活動(dòng)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)興奮度藍(lán)印信息、產(chǎn)品信息持續(xù)釋放2. 線上網(wǎng)絡(luò)高鐵站燈箱、戶外高鐵站燈箱、戶外高鐵武清站燈箱重點(diǎn)攔截外地客戶京津公路攔截進(jìn)出天津外地客戶翠亨路與福源道交口、翠亨路與雍陽(yáng)西

43、道交口戶外攔截3. 線上戶外翠亨路與福源翠亨路與福源道交口戶外道交口戶外高鐵站燈箱高鐵站燈箱翠亨路與雍陽(yáng)翠亨路與雍陽(yáng)西道交口戶外西道交口戶外dmdm、短信、電開精準(zhǔn)引導(dǎo)目標(biāo)客群、短信、電開精準(zhǔn)引導(dǎo)目標(biāo)客群短信精準(zhǔn)釋放重大節(jié)點(diǎn)信息dm繼續(xù)攔截本地剛需客、拓展外地藍(lán)印客電開精準(zhǔn)溝通目標(biāo)客群4. 線下渠道外地行銷基地外地行銷基地持續(xù)深挖外地藍(lán)印根據(jù)前期外地各區(qū)域銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，適當(dāng)調(diào)整行銷基地布局行銷基地持續(xù)釋放及時(shí)信息4. 線下渠道5. 線下活動(dòng)年底業(yè)主答謝會(huì)年底業(yè)主答謝會(huì)活動(dòng)主題活動(dòng)主題布魯斯之夜，與優(yōu)雅有約布魯斯之夜，與優(yōu)雅有約經(jīng)緯經(jīng)緯城市綠洲新年業(yè)主答謝會(huì)城市綠洲新年業(yè)主答謝會(huì)活動(dòng)目的：實(shí)景示

44、范區(qū)開放造勢(shì)活動(dòng)目的：實(shí)景示范區(qū)開放造勢(shì)活動(dòng)內(nèi)容：答謝宴活動(dòng)內(nèi)容：答謝宴+曲藝表演曲藝表演邀請(qǐng)嘉賓：邀請(qǐng)嘉賓：濱海與武清濱海與武清經(jīng)緯經(jīng)緯城市綠洲業(yè)主，媒體城市綠洲業(yè)主，媒體活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)地點(diǎn)：待定第三階段第三階段 提升期提升期2013年年3月月-線上媒體低頻投放，維持市場(chǎng)聲音線上媒體低頻投放，維持市場(chǎng)聲音重點(diǎn)主攻線下渠道，深挖已有相當(dāng)基數(shù)的業(yè)主資源重點(diǎn)主攻線下渠道，深挖已有相當(dāng)基數(shù)的業(yè)主資源現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，樹立品牌歸屬感現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，樹立品牌歸屬感線上線上紙媒紙媒 報(bào)紙重大節(jié)點(diǎn)信息廣泛釋放報(bào)紙重大節(jié)點(diǎn)信息廣泛釋放網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 微博、論壇、博客持續(xù)跟蹤炒作引導(dǎo)視線微博、論壇、博客

45、持續(xù)跟蹤炒作引導(dǎo)視線戶外戶外 津京公路、翠亨路戶外大牌攔截津京公路、翠亨路戶外大牌攔截 翠亨路及雍陽(yáng)西道候車亭燈箱攔截翠亨路及雍陽(yáng)西道候車亭燈箱攔截 武清高鐵站燈箱攔截武清高鐵站燈箱攔截媒體策略媒體策略線下線下渠道渠道 dmdm武清區(qū)內(nèi)攔截，區(qū)外拓客武清區(qū)內(nèi)攔截，區(qū)外拓客 短信、電開等釋放項(xiàng)目及時(shí)信息及活動(dòng)信息短信、電開等釋放項(xiàng)目及時(shí)信息及活動(dòng)信息活動(dòng)活動(dòng) 實(shí)景示范區(qū)活動(dòng)，深度打動(dòng)客戶實(shí)景示范區(qū)活動(dòng)，深度打動(dòng)客戶 深挖已有相當(dāng)基數(shù)的業(yè)主資源，開展老帶新優(yōu)惠活動(dòng)深挖已有相當(dāng)基數(shù)的業(yè)主資源，開展老帶新優(yōu)惠活動(dòng) 暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶關(guān)系暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶關(guān)系現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 實(shí)景示范區(qū)包裝實(shí)景示范區(qū)包裝報(bào)紙報(bào)紙重

46、大節(jié)點(diǎn)信息廣泛釋放，建立市場(chǎng)廣泛關(guān)注1. 線上紙媒微博、論壇、博客微博、論壇、博客微博、bbs論壇、博客等持續(xù)聚焦關(guān)注客戶視線三線繼續(xù)開通網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)及看房直通車，定期微博活動(dòng)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)興奮度藍(lán)印信息、產(chǎn)品信息持續(xù)釋放2. 線上網(wǎng)絡(luò)高鐵站燈箱、戶外、道旗高鐵站燈箱、戶外、道旗翠亨路與北楊線交口，進(jìn)行戶外或燈箱路牌投放高鐵武清站燈箱重點(diǎn)攔截外地客戶京津公路攔截進(jìn)出天津外地客戶翠亨路與福源道交口、翠亨路與雍陽(yáng)西道交口戶外攔截本地客群雍陽(yáng)西道、翠亨路道旗及候車亭指引3. 線上戶外翠亨路與福源翠亨路與福源道交口戶外道交口戶外翠亨路與北楊翠亨路與北楊線交口戶外線交口戶外高鐵站燈箱高鐵站燈箱翠亨路與雍陽(yáng)翠亨路與

47、雍陽(yáng)西道交口戶外西道交口戶外雍陽(yáng)西道雍陽(yáng)西道道旗及候車亭指引道旗及候車亭指引翠亨路道旗及候翠亨路道旗及候車亭指引車亭指引短信、電開、短信、電開、dmdm精準(zhǔn)引導(dǎo)目標(biāo)客群精準(zhǔn)引導(dǎo)目標(biāo)客群重大活動(dòng)信息短息告知電開精準(zhǔn)溝通目標(biāo)客群dm本地?cái)r截；外地拓客4. 線下渠道5. 線下活動(dòng)深挖已有客戶資源，舉辦老帶新優(yōu)惠活動(dòng)。活動(dòng)主題我的鄰居我做主我的鄰居我做主布魯斯花園鄰居推薦活動(dòng)布魯斯花園鄰居推薦活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：長(zhǎng)期有效活動(dòng)優(yōu)惠：推薦人棉物業(yè)費(fèi)，被推薦人購(gòu)房增加1%優(yōu)惠實(shí)景示范區(qū)開放活動(dòng)實(shí)景示范區(qū)開放活動(dòng)5. 線下活動(dòng)活動(dòng)主題活動(dòng)主題布魯斯花園實(shí)景示范暨心中的經(jīng)典布魯斯花園實(shí)景示范暨心中的經(jīng)典-jazz b

48、lues-jazz blues盛宴盛宴活動(dòng)目的：實(shí)景示范區(qū)開放造勢(shì)活動(dòng)目的：實(shí)景示范區(qū)開放造勢(shì)活動(dòng)內(nèi)容：英倫交響表演活動(dòng)內(nèi)容：英倫交響表演邀請(qǐng)嘉賓：目標(biāo)客戶，媒體邀請(qǐng)嘉賓：目標(biāo)客戶，媒體活動(dòng)地點(diǎn)：實(shí)景示范區(qū)活動(dòng)地點(diǎn)：實(shí)景示范區(qū)實(shí)景示范區(qū)包裝實(shí)景示范區(qū)包裝6. 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議，打造園林建議，打造園林+ +實(shí)樓樣板實(shí)景示范區(qū)實(shí)樓樣板實(shí)景示范區(qū)20132013年年4 4月實(shí)樓樣板間開放正是繁花勝景最美時(shí)月實(shí)樓樣板間開放正是繁花勝景最美時(shí)建議專門辟出一個(gè)較大面積區(qū)域建議專門辟出一個(gè)較大面積區(qū)域從整塊區(qū)域功能布局到花草綠植，再到小品細(xì)節(jié)等從整塊區(qū)域功能布局到花草綠植，再到小品細(xì)節(jié)等精心打造，設(shè)立一個(gè)臻美、

49、品質(zhì)的實(shí)景示范區(qū)精心打造，設(shè)立一個(gè)臻美、品質(zhì)的實(shí)景示范區(qū)將項(xiàng)目所宣導(dǎo)的社區(qū)、園林、建筑等完美品質(zhì)真實(shí)呈現(xiàn)將項(xiàng)目所宣導(dǎo)的社區(qū)、園林、建筑等完美品質(zhì)真實(shí)呈現(xiàn)將現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)力實(shí)現(xiàn)到最大化，讓客戶眼見為實(shí)將現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)力實(shí)現(xiàn)到最大化，讓客戶眼見為實(shí)備選方案一備選方案一觀瀾觀瀾虹虹郡郡案名：案名：觀 瀾觀 瀾 泓泓 郡郡案名釋意：案名釋意：本案的水的屬性已經(jīng)在本案的水的屬性已經(jīng)在“瀾瀾”字，完全展現(xiàn)字，完全展現(xiàn)觀瀾，坐觀洪瀾涌起，寵辱不驚；以足顯恢弘大氣之感觀瀾，坐觀洪瀾涌起，寵辱不驚；以足顯恢弘大氣之感因此，我們?cè)诖藫Q一種思維，來(lái)展現(xiàn)本案更多的資源屬性因此，我們?cè)诖藫Q一種思維，來(lái)展現(xiàn)本案更多的資源屬性虹虹，作

50、為我們的創(chuàng)意基點(diǎn)，作為我們的創(chuàng)意基點(diǎn)案名釋意：案名釋意：虹虹 長(zhǎng)虹臥波長(zhǎng)虹臥波，暗示，暗示跨水而棲跨水而棲的整體規(guī)劃，同時(shí)顯示本案獨(dú)特的大美的整體規(guī)劃，同時(shí)顯示本案獨(dú)特的大美園林景觀園林景觀資源資源 虹亙中天虹亙中天，預(yù)示屹立于城市核心的，預(yù)示屹立于城市核心的區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?氣勢(shì)如虹氣勢(shì)如虹，顯現(xiàn)企業(yè)非凡的，顯現(xiàn)企業(yè)非凡的品牌力品牌力 彩虹橋彩虹橋，在北歐神話中，連接神的領(lǐng)域，在北歐神話中，連接神的領(lǐng)域“亞斯格特亞斯格特”和人類居所和人類居所“中土世界中土世界”；彰；彰顯完美居所的顯完美居所的產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性 彩虹彩虹，赤橙黃綠青藍(lán)紫，色彩繽紛，活力悅動(dòng)；匹配一群富有，赤橙黃綠青藍(lán)紫，色彩繽

51、紛，活力悅動(dòng)；匹配一群富有活力的人群活力的人群在西方童話中在西方童話中“彩虹的盡頭是埋藏寶藏的地方彩虹的盡頭是埋藏寶藏的地方”，喻示本案稀貴資源占有的屬性喻示本案稀貴資源占有的屬性彩虹彩虹在西方象征幸運(yùn)，表達(dá)幸運(yùn)之所，幸福之居的含義在西方象征幸運(yùn)，表達(dá)幸運(yùn)之所，幸福之居的含義logologo設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)：sloganslogan：生活，別樣出彩生活，別樣出彩大武清，京津心；無(wú)限潛力即將迸發(fā)出彩未來(lái)大武清，京津心；無(wú)限潛力即將迸發(fā)出彩未來(lái)新城中央，集萬(wàn)千繁華于一身，展現(xiàn)出彩生活新城中央，集萬(wàn)千繁華于一身，展現(xiàn)出彩生活大美園林，寂美四季繽紛出彩大美園林，寂美四季繽紛出彩精裝產(chǎn)品，精致生活，快樂(lè)出彩精裝產(chǎn)品，精致生活，快樂(lè)出彩logologo設(shè)計(jì)說(shuō)明：設(shè)計(jì)說(shuō)明：樹葉，樹葉，代表經(jīng)緯代表經(jīng)緯城市綠洲的綠色理念城市綠洲的綠色理念絢麗的彩色變幻絢麗的彩色變幻，代表都心萬(wàn)千繁華的屬性，代表都心萬(wàn)千繁華的屬性鸚鵡螺鸚鵡螺型整列排布，喻示城市中心，表達(dá)一種城市向心力，表現(xiàn)項(xiàng)目新城中央的區(qū)型整列排布，喻示城市中心，表達(dá)一種城市向心力，表現(xiàn)項(xiàng)目新城中央的區(qū)位屬性位屬性同時(shí)，同時(shí)，自古鸚鵡螺就以它令人炫目的美麗讓人發(fā)出由衷的贊美，喻示本項(xiàng)目備受追自古鸚鵡螺就以它令人炫目的美麗讓人發(fā)出由衷的贊美，喻示本項(xiàng)目備受