房地產(chǎn)企業(yè)會計賬務(wù)處理

1、學(xué)以致用，這是我把剛學(xué)到的房地產(chǎn)會計知識加以運(yùn)用。 開發(fā)房地產(chǎn)（住宅） 單項會計核算其實也不是很難， 但也不是很容易， 主要抓住要點(diǎn)， 用心去學(xué)就會 很快學(xué)會。房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用五證來貫穿 1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 2. 國有 土地使用許可證、 3. . 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. . 建筑工程許可證、 5. 商品房許可證。開始建賬時會涉及到這些會計科目和這些成本項目一、首先是各股東的投資： 經(jīng)會計師事務(wù)所的注冊會計師驗資確認(rèn)各股東的 出資額。各股東的出資額存入基本賬戶時的會計分錄：借：銀行存款 賬號貸：實收資本 某某注有多個股東投資要分明細(xì)設(shè)賬如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會計分錄：

2、借：開發(fā)成本 項目名稱（某花園） - 土地出讓金貸：實收資本 某某如果經(jīng)股東確認(rèn)土地評估大過購買價時的會計分錄：借：開發(fā)成本 項目名稱（某花園） - 土地出讓金 （評估后的金額）貸：實收資本 某某 （購買時支付的土地出讓金金額）貸：資本公積 （差額）二、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)支付的土地 出讓金，土地征用費(fèi)， 如果是耕地用地還要有耕地占用稅， 勞動力安置費(fèi)及地上、 地下折遷補(bǔ)償支出等。如發(fā)生這類成本作如下會計分錄：用銀行存款支付這些費(fèi)用時（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發(fā)成本 某花園 土地征用相關(guān)費(fèi)用貸：銀行存款 - 某賬號三、前期工程費(fèi)：包括設(shè)計

3、規(guī)劃費(fèi)、測繪費(fèi)以及“三通一平”支出、臨時用電， 排污等。如發(fā)生這類成本作如下會計分錄：用銀行存款支付這些費(fèi)用時（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發(fā)成本 某花園 前期工程 XXXXX貸：銀行存款 - 某賬號四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時的會計分錄：借：預(yù)付賬款 XXXX貸：銀行存款 某賬號取得對方開給發(fā)票時的會計分錄：借：開發(fā)成本 某花園 前期工程 XXXXX貸：預(yù)付賬款 XXXXX五、開發(fā)間接費(fèi)用：包括現(xiàn)場管理人員的薪籌、固定資產(chǎn)折舊、辦公費(fèi)、水電 費(fèi)，通訊費(fèi)，伙食費(fèi) 等如發(fā)生這類成本作如下付分錄：用銀行支付這些費(fèi)用時（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會計分錄：借：管理費(fèi)用

4、 XXXXX貸：銀行存款 某賬號六、交當(dāng)年需交稅費(fèi)的會計分錄： （注：剛開始時只交印花稅、土地使用稅，由 于年交的稅費(fèi)不用預(yù)提）建安合同印花稅按工程項目總額 *%、賬本本數(shù) *5 元、賬本記載的注冊資金 *%， 土地使用稅面積 *4 元 等用銀行存款支付各種印花稅時：借：管理費(fèi)用 印花稅貸：銀行存款 某賬號用銀行存款支付當(dāng)年要交土地使用稅時的會計分錄： （注：我們那 里是按土地使用面積 *4 元）借：管理費(fèi)用 土地使用稅貸：銀行存款 某賬號這個階段發(fā)生的會計業(yè)務(wù)基本完成，明細(xì)賬、總賬跟其他企業(yè)設(shè)定 基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報表了，為了便于管理，企業(yè)需要設(shè) 什么表就自行設(shè)定了。以上

5、只是代表性的處理， 如果還有什么會計業(yè)務(wù)發(fā)生的話， 要看這項會計業(yè)務(wù)是屬于什么性質(zhì)的，就要用到什么樣的會計科目了。七、接著到了工程準(zhǔn)備完工， 可以達(dá)到預(yù)售階段時， 就可以申請商 品房預(yù)售許可證取得證件后才可以銷售，這時是屬于期房銷售。根據(jù)企業(yè)會 計準(zhǔn)則的規(guī)定， 由于企業(yè)銷售商品不滿足收入條件， 當(dāng)收到預(yù)售款時應(yīng)確認(rèn)為 負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時再確認(rèn)收入。收到期房房款，已存入銀行時的的會計分錄：借：銀行存款 某賬號貸：預(yù)收賬款-XX 樓-XX單元-XX房用銀行存款支付工程進(jìn)度款和代付工程材料時的會計分錄分錄：借：預(yù)付賬款 XXXXXX貸：銀行存款 某賬號取得對方開給的建安發(fā)票時的會計

6、分錄分錄：借：開發(fā)成本 - 建安工程貸；預(yù)付賬款 XXXXXX用銀行存款支付銷售部的費(fèi)用包括人員工資、廣告費(fèi)，水電費(fèi)、租金 等時的會計分錄：借：營業(yè)費(fèi)用 XXXXXX貸：銀行存款 某賬號管理費(fèi)用的會計分錄基本上跟以上的第五項一樣提當(dāng)月稅款時的會計分錄：包括營業(yè)稅 5%、城建稅按營業(yè)稅款的 7%、教育費(fèi)附 加按營業(yè)稅款的 3%、我們這里還有一個地方教育費(fèi)按營業(yè)稅款的 2%（地方自己定 的，有差異 ） 、土地增值稅預(yù)繳按收到期房款的 1%、（企業(yè)所得稅預(yù)繳按期房款 的 10%確定成本利潤率 - 期間費(fèi)用 - 稅金） *25%、如當(dāng)年未交的土地使用稅、印花 稅、還要補(bǔ)交。借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi) 營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi) 城建稅貸：其他應(yīng)交款 教育費(fèi)附加用銀行存款支付稅款時的會計分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi) 營業(yè)稅借：應(yīng)交稅費(fèi) 城建稅 借：其他應(yīng)交款 教育費(fèi)附加貸：銀行存款 某賬號以上所提稅款的會計分錄也按類似營業(yè)稅來做，明細(xì)改成所得稅或土地增值 稅 等檢查做完會計分錄無誤后， 就可以科目匯總做會計報表了。 為了便于管理， 企業(yè) 需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。八、接著又到了竣工結(jié)算階段把房交付給購房者了。由建設(shè)監(jiān)督部 門檢查工程質(zhì)量，測算出面積等收到竣工結(jié)算單時的會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 交付給購房者開票時沖預(yù)收賬款：已掛的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入