淺談房地產(chǎn)投資常用稅務(wù)籌劃的兩種常用方案

1、淺談房地產(chǎn)投資常用稅務(wù)籌劃的兩種常用方案 本期看點(diǎn)：最大程度上降低稅負(fù)，基于現(xiàn)行的稅收法規(guī)，利用上述方法可以有效地將土地增值稅的納稅義務(wù)向后遞延，同時(shí)，目前稅法對于上述交易中涉及的其他稅種也賜予了一定的稅收優(yōu)待。 方案一、以房地產(chǎn)出資 第一步：設(shè)立環(huán)節(jié) 由目前持有房地產(chǎn)的目標(biāo)公司以現(xiàn)金出資設(shè)立項(xiàng)目公司。公司需申請成為增值稅一般納稅人，以獲取后續(xù)房地產(chǎn)作價(jià)投資時(shí)的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。 第二步：投資環(huán)節(jié) 目標(biāo)公司將土地作價(jià)對項(xiàng)目公司增資，大于實(shí)收資本的作價(jià)款計(jì)入資本公積。需繳納稅種主要包括： 1）增值稅及附加稅費(fèi) 2）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、資金賬簿） 3）契稅（受讓方繳納） 4）企業(yè)所得稅

2、 依據(jù)關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（“財(cái)稅5號”）的相關(guān)規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）。 第三步：轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 目標(biāo)公司將其持有的項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給基金，需出具評估報(bào)告。通常而言，因評估報(bào)告的使用年限為1年，投資后轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)評估價(jià)格并未產(chǎn)生增值。因此目標(biāo)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)僅需繳納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花）。 方案二、企業(yè)分立 或者也可以考慮要求交易對手所屬公司通過企業(yè)分立的方式將目標(biāo)地塊分立到項(xiàng)目公司，之后基金再通過收購項(xiàng)目公司股權(quán)的方式達(dá)成并購交易。相比較土地

3、出資的籌劃方案，企業(yè)分立的方式無法完全做到風(fēng)險(xiǎn)隔離，因?yàn)榉至⒐竞捅环至⒐驹诜缮暇拓?fù)債（或有負(fù)債）仍舊需要擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任。 第一步：目標(biāo)公司將房產(chǎn)分立到項(xiàng)目公司 基于現(xiàn)行的稅收優(yōu)待政策，該環(huán)節(jié)不涉及契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅；僅需根據(jù)一般重組計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。詳細(xì)如下： 依據(jù)關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（“財(cái)稅5號”）的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定或者合同商定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）。 依據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知（“財(cái)稅1

4、83號”）的相關(guān)規(guī)定，以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。分立包括存續(xù)分立和新設(shè)分立。 依據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知（“財(cái)稅4號”）的相關(guān)規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同商定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 第二步：轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)同方案一。 值得一提的是，在實(shí)施上述籌劃方案時(shí)需留意以下問題： 1.法規(guī)中對于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的認(rèn)定一般以房地產(chǎn)企業(yè)以自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行投資為限，對于非房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行投資設(shè)立項(xiàng)目公司的狀況，實(shí)踐中一般可以享受上述優(yōu)待。 2.土地增值稅的暫免征收僅是遞延納稅的概念，即意味著對于評估報(bào)告所載的評估金額并不能成為后續(xù)發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)計(jì)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目基礎(chǔ)。 3.需關(guān)注就資產(chǎn)出資（或企業(yè)分立）和