孝義君悅銀座項(xiàng)目高層營銷建議報(bào)告72p

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謹(jǐn)呈：昌興地產(chǎn)2011年06月孝義市君悅銀座高層營銷建議報(bào)告本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目錄 part 2了解孝義，認(rèn)清市場，客觀對位市場現(xiàn)狀宏觀市場分析part 4我們自身優(yōu)劣勢的再反思？內(nèi)省項(xiàng)目本體part 3市場競品分析分析市場競品，確定市場？part 1盛世大道簡介我們是什么樣的公司？part 5結(jié)合本體，對接市場，給出本項(xiàng)目切實(shí)可行的營銷方案？營銷策略第一部分市場分析市場分析盛世大道簡介本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。盛世大道全景立足山西放眼華北盛世大道設(shè)有北京、太原兩家公司，目前服務(wù)華北十多個(gè)座城市、三十多個(gè)項(xiàng)目北京占位，輻射環(huán)渤海區(qū)域 2010年盛世大道累計(jì)代理銷售金額30億山西

2、代理市場份額排名第一立足山西 西安戰(zhàn)略輻射西北 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9年 發(fā)展歷程累計(jì)操盤60余個(gè)銷售總額近240億在山西注冊成立盛世藍(lán)馬廣告公司2002since在北京注冊成立北京同創(chuàng)聯(lián)行有限公司2008涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，正式成立盛世大道有限公司2005本土最大規(guī)模，最具專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司，年簽約額30多億2006成功運(yùn)作了太原、長治、陽泉、忻州、孝義等地50余個(gè)項(xiàng)目2007天津、唐山、張家口項(xiàng)目即將啟動2010agenda agenda 歷程立足山西，面向華北，發(fā)展全國2011本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。針對性為發(fā)展商提供專業(yè)服務(wù)8年經(jīng)驗(yàn)沉淀 全國視角：著重環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域 同創(chuàng)盛世以山西為中心服務(wù)

3、河北、陜西、內(nèi)蒙以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。致力于成為全國化的地產(chǎn)流通行業(yè)二三線城市的大盤服務(wù)機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“專業(yè)服務(wù)一體化”的管理。 同創(chuàng)盛世通過60多個(gè)項(xiàng)目操作積累豐富經(jīng)驗(yàn)，以高遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思維、廣博的全國視野為國內(nèi)客戶提供值得信賴的增值服務(wù)的實(shí)力 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售總結(jié)設(shè)計(jì)方案調(diào)整、確定項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展前期策劃報(bào)告之定位前期策劃報(bào)告之物業(yè)發(fā)展建議、營銷建議營銷策略執(zhí)行方案銷售執(zhí)行報(bào)告合作公司確定溝通執(zhí)行預(yù)熱階段營銷計(jì)劃階段營銷總結(jié)策略方案調(diào)整推動調(diào)整籌備實(shí)戰(zhàn)價(jià)格促銷方案客戶積

4、累銷售籌備與開盤前期溝通前期策劃營銷籌備開盤100%銷售項(xiàng)目跟進(jìn)銷售前銷售階段盛世大道項(xiàng)目策劃工作基本流程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。our clients 部分服務(wù)項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。致力于成為國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域最具價(jià)值的綜合服務(wù)商盛世大道第二部分市場分析市場分析宏觀市場環(huán)境本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 孝義市位于呂梁地區(qū)南端，地理區(qū)位優(yōu)越，域總面積9458平方公里，現(xiàn)轄7鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處，人口 45.3萬。 城區(qū)15平方公里，常駐人口15萬。u 孝義交通便利，距離省會太原120公里，距離北京、西安、天津、鄭州等各大城市600公里，南同蒲鐵路介西支線直插腹地，孝柳鐵路向西延伸，成為晉西和陜北地區(qū)的物流

5、通道。國道307和108、省道汾介和孝午公路與市鄉(xiāng)油路、鄉(xiāng)村公路，構(gòu)成了縱橫交錯、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。大運(yùn)高速、太軍高速從南北兩側(cè)擦境而過。城市性質(zhì)：孝義素有“三晉寶地、秦晉要沖、呂梁窗口”之美譽(yù)，交通便利，四通八達(dá)，經(jīng)濟(jì)利好城市概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市規(guī)劃：太原經(jīng)濟(jì)圈新型重化工產(chǎn)業(yè)基地，晉中南部（孝介汾經(jīng)濟(jì)區(qū)）區(qū)域性中心城市，以特色民間文化為底蘊(yùn)的園林城市城市概況u總體用地布局結(jié)構(gòu)：u一、兩軸u 南北主軸迎賓路u 東西綠軸孝河生態(tài)公園u二、五區(qū)u主城區(qū)：規(guī)劃建設(shè)區(qū)的核心，以行政商業(yè)等綜合服務(wù)和居住為主要功能u城南新區(qū)：以文化教育、體育、居住、商業(yè)為主要功能；u城北新區(qū)：以崇文大街為中心，

6、以行政、居住、商業(yè)為主要功能；u古城區(qū)：以歷史文化保護(hù)區(qū)和公園綠化為主要功能；u經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以機(jī)焦、煤化工、煤電、建材為主。建設(shè)用地發(fā)展方向：東延北展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：u七橫（崇文大街、振興街、府前街、新安街、勝溪街、城南大道、梧桐街）u八縱（孝汾大道、永盛路、大眾路、迎賓路、永安路、中和路、新六路、司梧線)一環(huán)(城區(qū)外圍的公路) 城市路網(wǎng)：孝義市區(qū)交通道路通達(dá)性好，且新建道路綠化較好。城市道路設(shè)計(jì)可滿足城市擴(kuò)張的發(fā)展需求城市概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u資源狀況：u儲煤面積為783.5平方公里，占境域總面積的82.8。探明的地質(zhì)儲量為71億噸，遠(yuǎn)景儲量90億噸。u鋁土已

7、探明保有儲量2.6億噸，其中工業(yè)可采量為8800萬噸，儲量約占全國總儲量的20，占山西省總儲量的41，占呂梁市儲量的74。u鐵礦石累計(jì)探明儲量1964.3萬噸，其中：85的含量集中在西河底礦區(qū)，礦石品位在3160之間，目前有礦床8處。u耐火黏土現(xiàn)已探明的儲量約8895.3萬噸u孝義西北部地區(qū)蘊(yùn)藏著十分豐富的石灰?guī)r資源，面積約120平方公里。遠(yuǎn)景儲量210億噸，能用儲量60億噸，已探明儲量3608.5億噸，目前石灰?guī)r礦產(chǎn)資源僅有少量開采。 鋁土是孝義市的另一個(gè)優(yōu)勢礦產(chǎn)資源，主要分布于孝義的西部山區(qū)，埋藏面積約100平方公里。這里的鋁土從質(zhì)和量上均在全國乃至亞洲占有重要地位。我國最大的鋁廠河津鋁廠

8、的礦石基地就在孝義。單位：億噸城市經(jīng)濟(jì)：孝義礦產(chǎn)資源豐富，品種較多，分布集中，地質(zhì)的礦產(chǎn)資源尤以煤、鋁資源條件良好，便于開采城市概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u農(nóng)業(yè)地位不穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)化、市場化、特色化程度有待進(jìn)一步提高，服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低，多元支柱產(chǎn)業(yè)尚未形成。u2009年，孝義全市中小企業(yè)完成總產(chǎn)值3704240萬元，同比增長24 %；完成營業(yè)收入3519030萬元，同比增長24 %；完成增加值達(dá)到1648380 萬元，同比增長5%，占全市g(shù)dp 的78.5 %；上交稅金288100 萬元，同比增長60 %，占全市財(cái)政收入的67%。出口交貨值322500萬元。u孝

9、義市全市中小企業(yè)眾多，且多從事于煤焦產(chǎn)業(yè)中的相關(guān)鏈條，中小企業(yè)對城市g(shù)dp貢獻(xiàn)巨大。 城市經(jīng)濟(jì)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一特征明顯，支柱產(chǎn)業(yè)中傳統(tǒng)資源型煤焦化、煤電鋁、煤鋼鐵的比重過大，且產(chǎn)品初級、工藝粗放。三產(chǎn)發(fā)展，一產(chǎn)冷、二產(chǎn)熱、三產(chǎn)慢城市概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u隨著安全生產(chǎn)整治、環(huán)境保護(hù)政策和國家產(chǎn)業(yè)政策的力度加大，孝義市受政策影響，共關(guān)閉城區(qū)周邊洗煤廠15個(gè)，減少從業(yè)人員800人，精煤產(chǎn)量98萬噸；耐火材料廠5家，減少從業(yè)人員162人，鋁礬土產(chǎn)量12萬噸。受國家產(chǎn)業(yè)政策影響，共關(guān)閉煤礦62座，減少從業(yè)人員10800人，原煤產(chǎn)量20萬噸。u2008年受國際金融危機(jī)影響經(jīng)營困難處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)的企

10、業(yè)。孝義市共有22戶焦化企業(yè)，產(chǎn)能1000萬噸，全部采取限產(chǎn)及延長出焦時(shí)間和焦?fàn)t保溫來維護(hù)焦?fàn)t運(yùn)轉(zhuǎn)，焦炭減產(chǎn)181萬噸，焦化企業(yè)除金暉實(shí)行輪休未裁員外，其余21家企業(yè)全部進(jìn)行減員。共減少從業(yè)人員6800人。共有198個(gè)洗精廠，全部處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，減少精煤280萬噸，減員2920人，共有22戶耐火材料企業(yè)，42條回轉(zhuǎn)窯生產(chǎn)線，由于產(chǎn)品積壓，原料供應(yīng)不足，基本處于停產(chǎn)狀態(tài)，人員放假，減少從業(yè)人員2200人，減少熟鋁礬土產(chǎn)量20萬噸。u第三產(chǎn)業(yè)由于受到主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的影響，停產(chǎn)歇業(yè)的運(yùn)輸戶和個(gè)體工商戶也不斷增加，據(jù)了解08年孝義市停運(yùn)的運(yùn)輸車輛達(dá)到5000輛以上。餐飲、批發(fā)零售業(yè)也受到不同程度的影響

11、。目前，原煤、精煤、焦炭、鋁礬土、生鐵等產(chǎn)品處于有價(jià)無市的狀況，企業(yè)舉步維艱，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止目前企業(yè)共減少從業(yè)人員39000人。影響營業(yè)收入90億元。經(jīng)濟(jì)困境：孝義市以資源型產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)的周期性波動適應(yīng)性較差，隨著國內(nèi)外能源原材料供求關(guān)系的變化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在大起大落的風(fēng)險(xiǎn)城市概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u09年全市g(shù)dp完成205億元，比上年增長2.5%，占呂梁市的31.77%；u財(cái)政總收入完成42.76億元，比上年下降1.8%，占呂梁市的26.87%，位居全省第三；u一般預(yù)算收入完成13.09億元，比上年增長0.42%，位列全省第一。在第九屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力和科學(xué)發(fā)展評價(jià)中，由全國

12、百強(qiáng)第88位前移至第71位單位：億元單位：億元單位：億元經(jīng)濟(jì)水平：孝義市主要指標(biāo)在07年前增幅明顯，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)；但09年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)及煤炭資源整合影響，增幅放緩;10年部分煤礦企業(yè)的關(guān)閉，更加惡化了孝義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)狀況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：u 著力構(gòu)建了“四大體系”：產(chǎn)業(yè)支撐體系、環(huán)境支撐體系、民生保障體系和體制機(jī)制保障體系。由此形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚、新興產(chǎn)業(yè)多元驅(qū)動的五大基地u圍繞煤鋁鐵資源延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，孝義市已初步形成了“煤焦煤化工建材、煤電沸石氫氧化鋁鎂鋁合金、煤鐵軋鋼鑄造”三大產(chǎn)業(yè)鏈。 孝義經(jīng)濟(jì)u在焦化產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，孝義市對現(xiàn)有40萬噸以上機(jī)焦企業(yè)，按照等量置換原則，積極

13、規(guī)劃建設(shè)3個(gè)到5個(gè)220萬噸至500萬噸規(guī)模、具有世界先進(jìn)裝備的大機(jī)焦集團(tuán)。u在鋁工業(yè)發(fā)展上，孝義市重點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施了“一大四小”新型鋁工業(yè)項(xiàng)目，在2至3年內(nèi)將形成300萬噸產(chǎn)能、完成產(chǎn)值200億元，實(shí)現(xiàn)稅金20億元，將形成繼煤焦化之后又一個(gè)年產(chǎn)值超百億元的新興產(chǎn)業(yè)支撐。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：孝義的轉(zhuǎn)型發(fā)展概括起來有兩個(gè)方面：一是加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級；二是啟動并大力扶持發(fā)展非資源型、環(huán)保型、高科技型的新興產(chǎn)業(yè)城市概況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u09年孝義市u城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14651元，比上年增長5.4%，比呂梁市平均水平13795元多856元，比省平均水平多906元；u農(nóng)民人均純收入達(dá)到6915元，比上

14、年增長2.4%，是呂梁市平均水平3426元的2.1倍，是省平均水平的1.65倍；u金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)到197.85億元，同比增長40.73%，人均儲蓄存款明顯高于全省；u09年孝義市社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)56.32億元，比上年增長24.9%。單位：元單位：元可支配收入水平：孝義居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家底豐厚，人民群眾的生活水平逐年提高經(jīng)濟(jì)狀況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。財(cái)富群體中產(chǎn)階層普通民眾u孝義居民收入較高，但從整體上來看，孝義居民收入結(jié)構(gòu)仍呈現(xiàn)啞鈴結(jié)構(gòu)：u在啞鈴結(jié)構(gòu)中，啞鈴兩端比重不等，低收入居民占70%，約為30萬人，基本上與個(gè)人年收入在6000元左右的農(nóng)戶約為30余萬人。這一數(shù)據(jù)與孝義市現(xiàn)有人

15、口數(shù)量吻合。u剩余15萬人為城鎮(zhèn)人口，根據(jù)馬特來法則，位于金字塔最頂尖居民約占20%，3萬左右，其余普通城鎮(zhèn)居民80%，10萬左右。u根據(jù)我公司調(diào)查，孝義市數(shù)量在10萬人左右的城鎮(zhèn)普通居民，人均月收入約為16001800元/月，主要為公務(wù)員、教師、國企職工、個(gè)人做生意的小老板以及孝義市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型后工廠職工。u3萬左右為啞鈴財(cái)富端的居民，個(gè)人資產(chǎn)存量最少1000萬元，而個(gè)人資產(chǎn)一億以上居民，據(jù)孝義市相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約為3000人左右。中國居民財(cái)富構(gòu)成歐美居民財(cái)富構(gòu)成孝義居民財(cái)富構(gòu)成客群分類：孝義市由于其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使得孝義貧富差距拉大，兩極分化嚴(yán)重；造成孝義財(cái)富人群和普通民眾較多，缺少界限分

16、明的中間層客群狀況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 孝義市礦藏豐富，前些年以礦業(yè)為導(dǎo)向，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，城市稅收較多，城市建設(shè)較好，躋身全國“百強(qiáng)縣”行列。u 由于以礦業(yè)為導(dǎo)向，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，當(dāng)前全省煤礦資源整合，但是孝義市已經(jīng)建立了以化工、鎂鋁冶煉等位主的工業(yè)，后續(xù)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。u 孝義市居民收入高于周邊縣市水平，位于全省前茅。但居民收入水平差距較大，普通城鎮(zhèn)居民與位于財(cái)富頂端的居民數(shù)量較多，而位于兩者之間階層很少。u 孝義居民思想相對封閉，企業(yè)或有錢居民“走出去”的數(shù)量較少，更愿意在本地發(fā)展。u 孝義市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，已經(jīng)形成一定消費(fèi)基數(shù)，但物價(jià)較貴，且距離呂梁及太原較近，本地缺乏大宗消費(fèi)，故商業(yè)品

17、種齊全，但分布凌亂，無成規(guī)模商業(yè)賣場。作為以第二產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的城市，在政府規(guī)范整頓下，經(jīng)濟(jì)受到一定影響，現(xiàn)狀不容樂觀；但隨著城市經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，后續(xù)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁市場總結(jié) 市場總結(jié)： 1、孝義以第二產(chǎn)業(yè)為主，受政府整改影響，經(jīng)濟(jì)稍顯疲軟 2、政府規(guī)劃四通八達(dá)，后期經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好 3、孝義市場屬于5線城市，市場總量小，供過于求主導(dǎo)市場 4、孝義人群經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)啞鈴狀，貧富分化嚴(yán)重第三部分市場分析市場分析市場競品分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品項(xiàng)目區(qū)位圖中可以看到：孝義市在售項(xiàng)目達(dá)到35個(gè)，項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，供過于求宏觀競品大峰勝溪湖畔鴻禧園盛和佳苑東興帝豪花園金暉盛世名邸宏宇鉑宮新世紀(jì)名邸城市公館城市之光新天

18、地春德嘉瑜國際公館君悅銀座金鼎名都輝宏小區(qū)德尚國際吉泰花園u 孝義市目前在售項(xiàng)目達(dá)35個(gè)。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，平均每個(gè)項(xiàng)目500套房，孝義市市場房源供應(yīng)量大約在17500套，以平均銷售60%計(jì)算，孝義市市場房源供應(yīng)大約在7000套。日出東方祥和新苑麗華苑新泰花苑銷售均價(jià)：3300元/銷售均價(jià)：3000元/本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著政府的規(guī)劃引導(dǎo)，東延區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量日漸增多，品質(zhì)也在不斷提升，但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重u項(xiàng)目信息：u一、均價(jià)范圍：u尾盤項(xiàng)目為3300元/，新入市項(xiàng)目價(jià)格不公開，但品質(zhì)較高，預(yù)計(jì)售價(jià)較高u二、賣點(diǎn)匯總u文教區(qū)+地段，除了第一城主打沃爾瑪城市綜合體之外，無一例外區(qū)域競品第一城頤泰苑東

19、興帝豪花園金暉盛世名邸本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品分析第一城，定位為城市綜合體，住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)一應(yīng)俱全，尤其是沃爾瑪及其1010萬的商業(yè)，作為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，極大提升了產(chǎn)品附加值，同步擴(kuò)大了項(xiàng)目影響力項(xiàng)目名稱第一城項(xiàng)目位置崇文大街占地面積20公頃總建面50萬一期戶數(shù)600戶產(chǎn)品構(gòu)成商業(yè)、公寓、寫字樓、住宅產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大紅本可售房源320套戶型面積90300主力戶型150的三居項(xiàng)目證件五證開盤時(shí)間2011年/05/20工程進(jìn)度在建交房時(shí)間2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣暫無銷售情況正售主要客群市區(qū)較高端客戶項(xiàng)目均價(jià)暫未公開推廣主題一座城，改變一座城市u優(yōu)勢：u1、沃爾瑪入駐拉升項(xiàng)目

20、知名度及影響力u2、主題商業(yè)街，寫字樓，新區(qū)造城的氣勢u3、雙大堂設(shè)計(jì)u4、約8套稀缺復(fù)式戶型u5、專業(yè)營銷，成就品質(zhì)u劣勢：u1、區(qū)域暫時(shí)較陌生，大眾路等主干道未通車u銷售情況：u新近入場，銷售進(jìn)度不明顯，但銷售現(xiàn)場咨詢?nèi)耸枯^多本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品分析金暉盛世名邸，黃金地段+2+2萬商業(yè)+ +自建幼兒園+ +金暉品牌，住宅項(xiàng)目銷售率達(dá)到95%95%，現(xiàn)在售商業(yè)，臨迎賓路售價(jià)90009000元/ /，臨崇文街的售價(jià)為70007000元/ /項(xiàng)目名稱金暉盛世名邸項(xiàng)目位置迎賓路占地面積7萬總建面18.6萬樓宇數(shù)量13棟產(chǎn)品構(gòu)成10棟小高（10、12、16層）、1棟高層（31層）、3棟多層（職工

21、房）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大紅本總房源1100套戶型面積90260主力戶型140的三居項(xiàng)目證件大紅本開盤時(shí)間一期：09年3月份二期：09年11月份工程進(jìn)度現(xiàn)房交房時(shí)間2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣目前無銷售情況住宅售罄，商業(yè)在售主要客群市區(qū)客戶，高層19層以上為開發(fā)商圈層笑話項(xiàng)目均價(jià)3300元/最高價(jià)3600元/推廣主題國際名品商業(yè)街u優(yōu)勢：u1、緊鄰迎賓路、崇文街，交通條件極優(yōu)u2、周邊文教配套優(yōu)勢明顯u3、自建2500的幼兒園，18班制u4、開發(fā)商品牌+現(xiàn)房優(yōu)勢u劣勢：u1、戶型面積都偏大，總價(jià)較高，分流了部分購房人群u2、地上無停車位u銷售情況：u住宅銷售已近尾聲，目前臨街商業(yè)銷售中本

22、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品分析頤泰苑，四面臨街，迎賓路、崇文街，長安巷環(huán)伺小區(qū)，交通便利，戶型面積偏大，先期入市的小高層產(chǎn)品，136136、140140的舒適戶型占到64%64%，將成為本項(xiàng)目直接競爭對手項(xiàng)目名稱頤泰苑項(xiàng)目位置迎賓路樓宇數(shù)量5棟產(chǎn)品構(gòu)成小高+高層產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大紅本可售房源280套高層2棟26層小高層3棟17層戶型面積136202主力戶型136.02的三居項(xiàng)目證件辦理中開盤時(shí)間2010年底工程進(jìn)度現(xiàn)房交房時(shí)間2011年付款方式一次性、分期最大折扣暫無銷售情況正售主要客群市區(qū)客戶項(xiàng)目均價(jià)3300元/最高價(jià)3500元/u優(yōu)勢：u1、迎賓路與崇文街交叉口，交通優(yōu)勢明顯u2、周邊文教配套優(yōu)勢明顯

23、u3、緊鄰檢察院，人文環(huán)境較佳u劣勢：u1、戶型面積都偏大，需要考慮到市場的飽和度u銷售情況：u暫無進(jìn)度本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品分析盛世豪庭，黃金地段項(xiàng)目，銷售已近尾盤，兩居戶型（100100、110110）配比最多，且戶型面積也偏大；三居面積多集中在160160左右項(xiàng)目名稱盛世豪庭項(xiàng)目位置府前東街與迎賓路交叉口樓宇數(shù)量2棟總套數(shù)400套產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大紅本可售房源400套戶型面積90200主力戶型106.94的三居項(xiàng)目證件大紅本開盤時(shí)間2010年底工程進(jìn)度現(xiàn)房交房時(shí)間2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣暫無銷售率95%主要客群市區(qū)看重教育客戶項(xiàng)目均價(jià)3600元/最高價(jià)4500元/推廣方向

24、活動營銷+銷售現(xiàn)場u優(yōu)勢：u1、核心地段，交通便利u2、市場領(lǐng)先戶型，兩房變?nèi)縰3、周邊文教配套優(yōu)勢明顯u劣勢：u1、兩梯五戶，舒適度差u2、戶型面積都偏大，分流了部分購房人群u銷售情況：u接近95%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競品分析大峰勝溪湖畔，離市區(qū)較遠(yuǎn)，但具備勝溪湖稀有景觀資源，定位為孝義首席高端社區(qū)，前期入市售價(jià)過高，嚴(yán)重影響了后期的項(xiàng)目去化項(xiàng)目名稱大峰勝溪湖畔 項(xiàng)目位置迎賓南路占地面積180畝總建面28萬樓宇數(shù)量6棟產(chǎn)品構(gòu)成小高（17層）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大紅本總戶數(shù)630套戶型面積117151主力戶型143.17.的三居項(xiàng)目證件小紅本開盤時(shí)間2010年底工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房交房時(shí)間2012/6付款方式

25、一次性、分期、按揭最大折扣暫無銷售情況正售主要客群水峪、高陽等礦區(qū)客戶項(xiàng)目均價(jià)2850元/起價(jià)2908元/推廣主題首席高端富人區(qū)u優(yōu)勢：u1、孝義規(guī)模大盤、獨(dú)立樣板空間u2、獨(dú)立會所+雙語幼兒園u3、300平米購物超市，沿街商業(yè)，3萬平米商業(yè)街u4、靠近勝溪湖公園，環(huán)境資源優(yōu)越，視野開闊，小區(qū)高綠化水系環(huán)繞景觀u劣勢：u1、地段相對偏遠(yuǎn)u2、高價(jià)入市，分流了準(zhǔn)客戶u銷售情況：u接近停滯本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間（） 總價(jià)區(qū)間（萬元） 主力戶型（） 均價(jià)（元/）1、德澤苑多層、小高層10516031.54813830002、新泰花苑多層、小高層117151334314028503、日出

26、東方小高層5716017489030004、祥和新苑多層、小高層88134264012130005、麗華苑多層、高層120140354112029506、第一城綜合體90300/150/7、金暉盛世名邸小高層、高層90260318814034008、頤泰苑小高層、高層140202466713833009、盛世豪庭高層902003272106.94360010、城市之光高層951793565100365011、大峰勝溪湖畔高層1101853254124290012、城市公館別墅、洋房283 5401983781387000競品總結(jié)綜觀整體孝義市場，在售項(xiàng)目產(chǎn)品形式多為小高層、高層，主力戶型區(qū)間集

27、中在100121，銷售均價(jià)按地段分為兩個(gè)價(jià)位段，分別為3000元/、3300元/本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？們r(jià)1530456075多層小高層、高層951106080100120160180面積200210220140本區(qū)域競品總價(jià)集中在：3260萬競品總結(jié)通過對市場上項(xiàng)目的戶型區(qū)間和總價(jià)進(jìn)行的橫向?qū)Ρ龋梢?，孝義整體市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，整體戶型面積偏大，除了個(gè)別項(xiàng)目有超大戶型外，其他的都比較雷同1234567891011本區(qū)域競品面積多集中在：100130 競爭市場總結(jié)： 1、孝義市房地產(chǎn)發(fā)展較快，處于供求飽和的臨界點(diǎn) 2、市場供應(yīng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，戶型集中在100130之間 ，單價(jià)集中在3000

28、3300元/，總價(jià)集中在3260萬元 3、本區(qū)域客群需求點(diǎn)多集中于文教配套的優(yōu)先性 4、存在價(jià)格天花板現(xiàn)象，高總價(jià)戶型面臨很大的市場困境第四部分市場分析市場分析內(nèi)省項(xiàng)目本體分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目位于迎賓路與崇文大街交叉口，交通條件利好，目前周邊項(xiàng)目已近尾盤，但隨著政府城東居住區(qū)規(guī)劃腳步的推進(jìn)，近年來市場放量較大，存在市場飽和的威脅性u項(xiàng)目四至：u東臨迎賓路u南接金暉盛世名邸已成型高品質(zhì)小區(qū)u西靠體育小廣場u北倚崇文大街u總結(jié)：u完備路網(wǎng)環(huán)伺小區(qū)u基本處于學(xué)院區(qū)，距離檢察院較近，人文環(huán)境較好本體區(qū)位頤泰苑第一城東興帝豪家園金暉盛世名邸崇文大街迎賓路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u本體信息解讀：u1

29、、戶型單一，客群局限u2、兩梯六戶，舒適度差u3、2/3的戶型均為暗衛(wèi)u4、同區(qū)域供應(yīng)戶型基本在136160的三居本體概況本項(xiàng)目產(chǎn)品形式包括小高層+2棟高層，戶型面積供應(yīng)基本屬于市場主流，但產(chǎn)品線比較單一，324戶僅有3個(gè)戶型，且同質(zhì)化于市場主流產(chǎn)品，競爭力不強(qiáng)項(xiàng)目名稱君悅銀座項(xiàng)目位置迎賓路中段占地12403總建面190237.8項(xiàng)目證件大紅本工程進(jìn)度現(xiàn)房塔樓總建面40500總戶數(shù)324戶容積率3.14綠化率41%戶型結(jié)構(gòu)兩梯六戶戶型面積101.33、149.21、126.93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型設(shè)計(jì)基本切合市場主流，但沒有亮點(diǎn)，難以形成強(qiáng)大的市場競爭力u戶型分析：u1、本項(xiàng)目戶型面積處于

30、市場主流u2、缺少戶型亮點(diǎn)，無明顯競爭優(yōu)勢。如：八角飄窗（新泰花苑）、主臥衛(wèi)生間（金暉盛世名?。┑缺倔w戶型面積：126.93面積：145.94面積：117.72 本體總結(jié)： 1、地處城東文教區(qū)，交通便利，人文條件利好 2、戶型供應(yīng)面積屬于市場主流，但戶型配比太過單一 3、本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)存在先天缺陷，不僅同居室戶型面積偏大， 市場接受度較低；而且戶型設(shè)計(jì)無亮點(diǎn)，需要后期銷售中給 予引導(dǎo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在對市場的走訪調(diào)研，研究本體發(fā)現(xiàn)，高層營銷受限問題原因主要有三：營銷診斷一、戶型設(shè)計(jì)1、高層結(jié)構(gòu)，成本高，市場純板小高層放量大，不具備競爭優(yōu)勢2、兩梯六戶，舒適度差3、同居室面積偏大，且戶型過于

31、單一二、營銷推廣1、賣點(diǎn)同質(zhì)化與周邊競品，難以形成市場區(qū)隔2、推廣渠道采用轟炸式dm單派發(fā)，單一性明顯三、推盤方式 前期重點(diǎn)推售小高層，未考慮到與高層的整體銜接，前期銷售較快，后期銷售阻力極大 營銷問題： 總價(jià)高+舒適度差+戶型單一 機(jī)會點(diǎn)： 文教區(qū)+后期專業(yè)營銷第五部分市場分析市場分析營銷策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。手 段前 提本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新政施壓快速回籠資金競爭激烈小區(qū)體量小銷售周期短目標(biāo)多重營銷目標(biāo)在競爭日漸激烈的城市居住新區(qū)，面對相對飽和的市場環(huán)境，怎樣快速實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的逆市快銷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)實(shí)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快銷物業(yè)價(jià)值最大化政策持續(xù)施壓市場競爭激烈市場相對飽和vs通過項(xiàng)目目標(biāo)

32、與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，我們推導(dǎo)出項(xiàng)目的核心問題營銷目標(biāo)分解城市發(fā)展新區(qū)，前期市場放量較大，接近飽和臨界點(diǎn)在新政不斷施壓，競爭日漸激烈的市場環(huán)境中本項(xiàng)目如何順利突圍？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本案五力核心價(jià)值體系“君悅銀座”五力核心價(jià)值體系價(jià)值體系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。【君悅銀座】開啟城東新區(qū)影響力時(shí)代本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資源力:人才匯聚, 風(fēng)云再生本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。文化力:名校匯聚，文教天成本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。動脈力:四面環(huán)路，便捷飛速本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)模力:一十九萬，城東造城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品牌力:先期售罄，口碑延續(xù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本案占位小結(jié)小區(qū)的新標(biāo)高宜居片區(qū)的傳誦者城市崛起的開拓者立

33、足孝義立足城東立足小區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推廣語： 撰寫孩子智慧未來市場占位：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本案客戶定位城市精英，中產(chǎn)階級的專屬領(lǐng)域 客戶定位年齡結(jié)構(gòu)高層的置業(yè)群體由具有有限置業(yè)能力的中產(chǎn)階級群體所構(gòu)成，該群體年齡段在2840歲間，處于事業(yè)發(fā)展期，資產(chǎn)有限生活方式 崇尚簡單，率性自我，健身房、娛樂場館等必然都會留下他們的身影； 酒店聚餐是他們最通常的娛樂消費(fèi)方式之一，三五個(gè)朋友，一桌小酒暢談五洲，對于他們而言是一種莫大的享受接觸媒體 報(bào)紙、電視、手機(jī)、網(wǎng)絡(luò)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。全面整合項(xiàng)目優(yōu)勢特征，四種戰(zhàn)略同步出擊，充分保證項(xiàng)目后期實(shí)現(xiàn)快銷，但重在通過實(shí)際的活動營銷+ +靈活的價(jià)格策略，來

34、拉動人氣，促成項(xiàng)目去化推廣戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略借助前期小高層快銷的良好口碑，借勢營銷，加速高層產(chǎn)品的快速去化差異化戰(zhàn)略主打文化及高層特征，形成項(xiàng)目產(chǎn)品與地段的對接，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，建立核心競爭優(yōu)勢，差異化的推廣手段和策略是項(xiàng)目致勝的保證渠道戰(zhàn)略利用我司良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系和開發(fā)商的特有渠道，配合客戶渠道，開拓業(yè)界市場，獲得較佳的開發(fā)軟環(huán)境和暢通的銷售渠道。圈層營銷戰(zhàn)略根據(jù)客戶的“層次”特征，進(jìn)行圍合細(xì)分、洞悉其消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的銷售策略和公關(guān)營銷活動。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。輕線上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。得客戶者得天下，最大范圍地吸引客群也將是成交的關(guān)鍵，建議采用線下營銷方式，短信+ +日日新鮮活動，如：

35、買房送家電；水果節(jié)；購房大抽獎；清盤倒計(jì)時(shí)等深挖客戶u前提：u基于本項(xiàng)目自身特征：u1、高層塔樓u2、市場相對飽和u分析：u1、客戶群鎖定為全市區(qū)及周邊注重文教的客戶u2、更多的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)在于其地段及價(jià)格優(yōu)勢u對策：u1、宣傳主題應(yīng)更加注重其價(jià)格優(yōu)勢u2、采用線下廣告方式，在周邊拓展客源前期項(xiàng)目宣傳，吸引客戶到場中期，借活動氣氛，促進(jìn)現(xiàn)場成交本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重活動本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月關(guān)鍵動作123action1. 日進(jìn)斗金優(yōu)惠action3.

36、 水果節(jié)action2. 狂送全屋家電action1. 清貨甩賣action2. 國慶特價(jià)房action4. 國慶嘉年華action3. 額外折扣action1. 驚爆價(jià)加推action5.新年全家福歡樂送action4. 冰爽一夏活動action3. 老帶新優(yōu)惠action5. 家庭趣味運(yùn)動會action2. 區(qū)域看房團(tuán)1234512345周周營銷，日日新鮮活動安排營銷活動排期action3. 消夏電影節(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心實(shí)力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重展示：銷售、服務(wù)人員展示，整齊的形象和專業(yè)的服務(wù)讓客戶通過切身體驗(yàn)，自己來構(gòu)建未來的居住藍(lán)圖，目的就是用超高性價(jià)比打動客戶，促進(jìn)成交到位時(shí)間

37、：2011年7月 銷售人員：j形象統(tǒng)一、整潔大方的現(xiàn)場服務(wù)人員j熱情而專業(yè)的接待講解現(xiàn)場服務(wù)人員人員配備工作服裝置業(yè)顧問10-12接待客戶，介紹項(xiàng)目，銷售深色西裝、工牌現(xiàn)場經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)售樓處服務(wù)人員的管理和安排深色西裝、工牌售樓處保安人員4引導(dǎo)客戶停車、往售樓處和帶領(lǐng)客戶進(jìn)入統(tǒng)一制服、工牌售樓處保潔人員2整個(gè)售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服、工牌售樓處吧臺服務(wù)人員1-2專門負(fù)責(zé)洽談區(qū)及vip區(qū)的餐飲服務(wù)統(tǒng)一制服、工牌強(qiáng)銷售本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。團(tuán)隊(duì)士氣激勵；競爭氛圍營造；市場時(shí)時(shí)監(jiān)控，競爭對手深度分析；銷售技巧提升；執(zhí)行力加強(qiáng)，責(zé)任到人，確保執(zhí)行；及時(shí)監(jiān)督，保證質(zhì)量強(qiáng)銷售u目的：u提升案場團(tuán)隊(duì)士氣，應(yīng)

38、對淡市大環(huán)境u關(guān)鍵點(diǎn)：u獎懲制度的建立與執(zhí)行u激勵方法：u競爭對手銷售分析u團(tuán)隊(duì)問題的及時(shí)反饋與解決u建立標(biāo)準(zhǔn)的競爭對手調(diào)研分析制度與規(guī)范；u建立定期考核制度，嚴(yán)格考核u客戶疑難問題精彩說辭分享；逼定技巧提升指導(dǎo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營銷總控圖【協(xié)調(diào)整合各房源，保證物業(yè)價(jià)值最大化】周邊區(qū)域的適當(dāng)延伸派單銷售節(jié)點(diǎn)廣告物料南北并重，東西拓舉現(xiàn)場包裝現(xiàn)場售樓處引導(dǎo)旗、廣告牌戶外（道旗、樓體）：形象、賣點(diǎn) 工地圍擋活動安排持續(xù)跟進(jìn)爆發(fā)再強(qiáng)銷收官沖刺蓄客，開盤2棟樓同時(shí)推出，低價(jià)入市，推120套消化一期所剩房源，并加推70套新房源淡市過后，集中爆發(fā)，主要消化100套新房源消化剩余房源，維護(hù)前期客戶關(guān)系79月10-1月2-4月5月銷售節(jié)奏網(wǎng)站、短信、dm短信、戶外：開盤、賣點(diǎn)戶外、事件營銷活動：開盤、賣點(diǎn)網(wǎng)站、短信持續(xù)新鮮的事件活動短信、網(wǎng)站道旗、短信消夏晚會 國慶嘉年華開盤 客戶答謝 旺場小活動項(xiàng)目即將清盤圣誕答謝會售樓部相關(guān)銷售物料產(chǎn)品手冊項(xiàng)目前期戶外等造勢