年廣東中山佳兆業(yè)中心前期商場(chǎng)定位匯報(bào)

1、1佳兆業(yè)中山項(xiàng)目佳兆業(yè)中山項(xiàng)目前期商場(chǎng)定位匯報(bào)（初稿）前期商場(chǎng)定位匯報(bào)（初稿）2011-06-202011-06-20佳兆業(yè)中山項(xiàng)目佳兆業(yè)中山項(xiàng)目前期商場(chǎng)定位匯報(bào)前期商場(chǎng)定位匯報(bào)2011-06-202011-06-202宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析3整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，限制其零售需求的快速增長中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（2010年）年）中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（2005年）年）4行政區(qū)行政區(qū)火炬區(qū)火炬區(qū)東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)石岐石岐2000-2010年均增速7.76%3.17%4.50%2.70%0.45%中山市主城區(qū)及火炬區(qū)常住人口數(shù)量增速（中山市主城區(qū)及火炬區(qū)常住人口數(shù)量增速（200

2、0-2010年）年）資料來源：仲量聯(lián)行，中山市統(tǒng)計(jì)局資料來源: 中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局起灣道起灣道中山路中山路核心片區(qū)核心片區(qū)益華片區(qū)益華片區(qū)中山市政府中山市政府博覽片區(qū)博覽片區(qū)博覽中心博覽中心注： 本項(xiàng)目東區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，寫字樓經(jīng)濟(jì)蓬勃，消費(fèi)人口數(shù)量和層次逐步提升金融、信息、商貿(mào)服務(wù)業(yè)5宏觀經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)中短期內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，人口數(shù)量及零售需求中短期內(nèi)增幅不明顯，預(yù)計(jì)零售物業(yè)發(fā)展將面臨35年的培育期本項(xiàng)目處于城市中心發(fā)展區(qū)域，應(yīng)充分展現(xiàn)cbd規(guī)劃的高端性與標(biāo)志性中高收入的辦公及居住人口集中，針對(duì)白領(lǐng)、中高收入階層消費(fèi)具有市場(chǎng)需求支持6商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析7中山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中山市商業(yè)

3、發(fā)展現(xiàn)狀1995年孫文步行街改造19952000年益華百貨、中山百貨開業(yè)80年代2003年 吉之島進(jìn)駐中山市零售商業(yè)發(fā)展歷程中山市零售商業(yè)發(fā)展歷程 個(gè)個(gè)體體 戶店戶店 商商業(yè)街業(yè)街 連連鎖專賣鎖專賣店店 大型大型綜合綜合 購物購物中心中心 連連鎖超市鎖超市 專專業(yè)店業(yè)店 百百貨商店貨商店2004年 大信新都匯開業(yè) 分布零散，各商圈物業(yè)聚集度低；分布零散，各商圈物業(yè)聚集度低；業(yè)態(tài)構(gòu)成單一，均以百貨、超市業(yè)態(tài)構(gòu)成單一，均以百貨、超市為主導(dǎo)；為主導(dǎo)； 百貨、超市型業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)成熟，百貨、超市型業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)成熟，大型綜合購物中心發(fā)展尚處于起大型綜合購物中心發(fā)展尚處于起步階段，仍存在市場(chǎng)空間步階段，仍存

4、在市場(chǎng)空間 整體定位中檔次，中高檔零售商整體定位中檔次，中高檔零售商業(yè)存在缺失業(yè)存在缺失中山市大型零售物業(yè)歷史供應(yīng)中山市大型零售物業(yè)歷史供應(yīng)商圈商圈形成時(shí)間形成時(shí)間 物業(yè)類型物業(yè)類型現(xiàn)有代表性項(xiàng)目現(xiàn)有代表性項(xiàng)目檔次檔次消費(fèi)人群消費(fèi)人群步行街1998年臨街商鋪百貨孫文步行街逢源路步行街中山百貨中懇百貨中低本地中低收入居民，游客益華1995年百貨益華世紀(jì)廣場(chǎng)中高本地中高收入居民吉之島2003年超市吉之島中本地中高收入家庭假日廣場(chǎng)2005年中型商場(chǎng)假日廣場(chǎng)中本地年輕消費(fèi)群，周邊居民大信2005年大型綜合購物中心大信新都匯中中山全市，中低至中收入居民8中山市未來商業(yè)格局中山市未來商業(yè)格局現(xiàn)有商業(yè)格局現(xiàn)

5、有商業(yè)格局利和廣場(chǎng)峰華28粵海嘉路華興中廣場(chǎng)置地廣場(chǎng)宏宇大廈遠(yuǎn)洋城利高廣場(chǎng)大信二期金鷹廣場(chǎng)星匯灣君華新城華發(fā)廣場(chǎng)未來未來5 5年可識(shí)別供應(yīng)年可識(shí)別供應(yīng)注：益華商圈 大信商圈 東區(qū)商務(wù)區(qū) 步行街商圈 假日廣場(chǎng)商圈 吉之島商圈益華21%假日8%大信43%步行街12%吉之島5%東區(qū)商務(wù)區(qū)11%20152015年商業(yè)格局年商業(yè)格局益華16%假日7%大信20%步行街17%吉之島11%東區(qū)商務(wù)區(qū)29%截至2015年，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將達(dá)90萬平方米，2倍于現(xiàn)有規(guī)模，進(jìn)入大型綜合購物中心快速發(fā)展階段；商圈分散的現(xiàn)象愈加明顯，項(xiàng)目商圈及區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步模糊化， 偏離傳統(tǒng)商圈的新項(xiàng)目亦具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，成為區(qū)域龍頭

6、項(xiàng)目。偏離傳統(tǒng)商圈的新項(xiàng)目亦具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，成為區(qū)域龍頭項(xiàng)目。廣百9 整體定位中檔大眾整體定位中檔大眾化消費(fèi)化消費(fèi) 零售需求偏小，應(yīng)零售需求偏小，應(yīng)適量控制本項(xiàng)目零適量控制本項(xiàng)目零售比例售比例 中高檔國際品牌近中高檔國際品牌近期考察活動(dòng)較積極，期考察活動(dòng)較積極，引領(lǐng)市場(chǎng)步入中高引領(lǐng)市場(chǎng)步入中高檔次零售消費(fèi)檔次零售消費(fèi) 市場(chǎng)缺少針對(duì)連鎖市場(chǎng)缺少針對(duì)連鎖特色餐廳，以此為特色餐廳，以此為賣點(diǎn)的零售項(xiàng)目賣點(diǎn)的零售項(xiàng)目 現(xiàn)有娛樂業(yè)態(tài)普遍現(xiàn)有娛樂業(yè)態(tài)普遍以電影、以電影、ktv為主，為主，特殊業(yè)態(tài)，如酒吧、特殊業(yè)態(tài)，如酒吧、會(huì)所等中高檔業(yè)態(tài)會(huì)所等中高檔業(yè)態(tài)具有較佳市場(chǎng)需求，具有較佳市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目周邊存在

7、市本項(xiàng)目周邊存在市場(chǎng)空白場(chǎng)空白業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次商家商家百貨中高檔益華百貨、百盛（2012年）、廣百百貨（2012年）中檔優(yōu)越百貨中低檔中山百貨、中懇百貨、摩根新元素百貨超市中低檔（本地品牌）大潤發(fā)、華潤萬家、樂家超市、好又多中檔（香港/國際）百佳、沃爾瑪、吉之島中高檔（精品超市）blt （2012年）電器中檔蘇寧、國美家居中檔簡(jiǎn)愛家居、和合美居商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r主力商家品牌已已開開業(yè)業(yè)中低檔 服飾佐丹奴、班尼路、以純、依美奴、萊古洛、真維斯、e-base中檔鐘表 casio、swatch、周生生、六福、鉆石世家服飾samsonite、le saunda、joy & pea

8、ce、belle、only、vero moda、ochirly、g2000、e-land、nike、addidas、puma、le coq、九牧王、七匹狼、中高檔 鐘表 rolex、tudor、tisso 、vasto、s.t dupont洽洽談?wù)勚兄兄袡n服飾 zara、h&m、uniqlo中高檔 服飾 cerruti 1881零售商家品牌已已開開業(yè)業(yè)快餐面牽一線、大阪回轉(zhuǎn)壽司、真功夫、大禾壽司、麥當(dāng)勞、kfc、必勝客、味千拉面、滿記甜品、大家樂、星巴克特色餐廳綠榕居、小肥羊、荷房餐廳、綠茵閣、奇摩咖啡、威尼斯扒房大型酒樓 王子飯店、頤東酒樓洽洽談?wù)勚兄刑厣蛷d 興中廣場(chǎng)酒吧街大型酒樓

9、 稻香、富淳餐飲集團(tuán)餐飲商家品牌整體業(yè)態(tài)組合10租金及售價(jià)水平租金及售價(jià)水平租金水平租金水平商圈商圈平均售價(jià)平均售價(jià)步行街商圈70,000益華商圈40,000維景灣40,000大信商圈50,000項(xiàng)目周邊20,000售價(jià)水平售價(jià)水平整體租金水平在100200元/平方米，其中以步行街租金最高，約為300元/平方米。本項(xiàng)目周邊由于發(fā)展尚未成熟，租金維持在50100元/平方米的水平。20102011年售價(jià)出現(xiàn)較快增長，但租金水平基本維持原水平，導(dǎo)致商鋪回報(bào)率處于34%的較低水平。 受需求限制，整體租金水平偏低，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)增長幅度不大，尤其是新興商圈項(xiàng)目。受需求限制，整體租金水平偏低，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)增

10、長幅度不大，尤其是新興商圈項(xiàng)目。11競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)有供應(yīng)現(xiàn)有供應(yīng)未來供應(yīng)未來供應(yīng)大信大信 新都匯新都匯益華世紀(jì)廣場(chǎng)益華世紀(jì)廣場(chǎng)興中廣場(chǎng)興中廣場(chǎng)利和廣場(chǎng)利和廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋城購物中心遠(yuǎn)洋城購物中心開業(yè)時(shí)間2005年1995年2012年10月開業(yè)2012年中開業(yè)2013年底建筑面積（平方米）購物中心：120,000平方米步行街：35,000平方米近5萬平方米144,295 平方米130,000 平方米95,000平方米整體定位集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心以百貨為主，電器、超市為輔的綜合商業(yè)體集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光旅游于一體的主題式城市休閑廣場(chǎng)集購物、美食

11、、休閑、娛樂于一體的國際風(fēng)尚購物中心體驗(yàn)式家庭型生活時(shí)尚中心檔次定位中檔中高檔中至中高檔中高檔中檔目標(biāo)客群中山城區(qū)家庭消費(fèi)群周邊寫字樓商務(wù)人群全市中高收入人群及旅游人群周邊中高收入辦公商務(wù)人群周邊中高檔住宅家庭消費(fèi)者業(yè)態(tài)組合超市10%百貨20%電器/家居24%餐飲10%娛樂14%零售22%超市5%百貨22%餐飲20%零售27%娛樂14%家電/家居4%配套8% 利和廣場(chǎng)及遠(yuǎn)洋城將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，消費(fèi)群體錯(cuò)位發(fā)展。利和廣場(chǎng)及遠(yuǎn)洋城將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，消費(fèi)群體錯(cuò)位發(fā)展。 國際二線、國內(nèi)一線知名連鎖服飾品牌存在較大的市場(chǎng)空白，且對(duì)中山市場(chǎng)表現(xiàn)積極國際二線、國內(nèi)一線知名連鎖服飾品牌存在較大

12、的市場(chǎng)空白，且對(duì)中山市場(chǎng)表現(xiàn)積極 商務(wù)區(qū)白領(lǐng)具有一定中高端消費(fèi)水平，市場(chǎng)消費(fèi)檔次逐步提升商務(wù)區(qū)白領(lǐng)具有一定中高端消費(fèi)水平，市場(chǎng)消費(fèi)檔次逐步提升 特色餐飲存在較大市場(chǎng)發(fā)展空間，餐飲及娛樂是新興商圈前期的主要人流吸引點(diǎn)特色餐飲存在較大市場(chǎng)發(fā)展空間，餐飲及娛樂是新興商圈前期的主要人流吸引點(diǎn) 主題型業(yè)態(tài)具有較佳的市場(chǎng)關(guān)注度，有利于吸引人流及前期招商主題型業(yè)態(tài)具有較佳的市場(chǎng)關(guān)注度，有利于吸引人流及前期招商 一站式消費(fèi)模式具有較高吸引力一站式消費(fèi)模式具有較高吸引力12商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)大型綜合購物中心處于起步階段，是市場(chǎng)新興物業(yè)定位，對(duì)消費(fèi)者具有良好的吸引力整體零售業(yè)態(tài)發(fā)展較落后，但處于提升階段，需23年培

13、育期特色餐飲及中高檔娛樂消費(fèi)具有較大市場(chǎng)空白，是吸引人流的亮點(diǎn)整體定位檔次定位整體定位中檔，中高檔次零售消費(fèi)缺失國際二線、本地一線品牌進(jìn)駐態(tài)度積極，具備市場(chǎng)發(fā)展空間業(yè)態(tài)組合一站式綜合性購物中心一站式綜合性購物中心定位中高檔次，吸引首次進(jìn)入中山的國際二線、本地一線品牌，成為中定位中高檔次，吸引首次進(jìn)入中山的國際二線、本地一線品牌，成為中山地標(biāo)式零售項(xiàng)目山地標(biāo)式零售項(xiàng)目控制零售業(yè)態(tài)比例，提高餐飲、娛樂比例，吸引人流控制零售業(yè)態(tài)比例，提高餐飲、娛樂比例，吸引人流13場(chǎng)地分析場(chǎng)地分析14項(xiàng)目基地狀況 周邊未來大型商業(yè)項(xiàng)目序號(hào)序號(hào)名稱名稱總規(guī)?？傄?guī)模業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成定位定位發(fā)展商發(fā)展商開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間備

14、注備注1遠(yuǎn)洋城170,000 大型購物中心、寫字樓、酒店，其中購物中心約10萬平方米中端大型綜合商業(yè)體遠(yuǎn)洋城2012-2013-2利和廣場(chǎng)420,000 大型購物中心、寫字樓、酒店，其中購物中心約13萬平方米中高端城市綜合體利和實(shí)業(yè)集團(tuán)2012-2013-3原東區(qū)醫(yī)院地塊120,000 寫字樓金融證券商務(wù)中心城投集團(tuán)2013-2014舊改項(xiàng)目4建綸國際商務(wù)中心 占地120畝 購物中心、寫字樓、酒店、公寓中高端城市綜合體迪興實(shí)業(yè)、南下房地產(chǎn)2013-2014舊改項(xiàng)目5君華新城 1,500,000購物中心、寫字樓、住宅，其中購物中心12萬平方米 大型高端國際生活區(qū)君華集團(tuán)2012-2014-6孫文

15、東路原汽車大修廠地塊 占地30畝 甲級(jí)寫字樓商務(wù)中心na2015-2016舊改項(xiàng)目123456資料來源：仲量聯(lián)行 項(xiàng)目周邊未來項(xiàng)目周邊未來大型商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)主要來自供應(yīng)主要來自于三舊改造于三舊改造 商業(yè)項(xiàng)目的盤商業(yè)項(xiàng)目的盤活，有利于增活，有利于增加項(xiàng)目周邊的加項(xiàng)目周邊的商務(wù)氛圍，帶商務(wù)氛圍，帶來大量中高端來大量中高端商務(wù)消費(fèi)人群商務(wù)消費(fèi)人群本項(xiàng)目本項(xiàng)目15項(xiàng)目基地狀況 消費(fèi)人群分析3 3公里半徑區(qū)域商品住宅住戶人數(shù)估計(jì)公里半徑區(qū)域商品住宅住戶人數(shù)估計(jì)總商品住宅套數(shù)總商品住宅套數(shù)總商品住宅人口總商品住宅人口實(shí)際商品住宅人口實(shí)際商品住宅人口2011-20122011-20122013-2

16、0152013-20152016-20182016-20182019-20202019-202031,657 94,971 28,49147,48666,480 85,4743 3公里半徑區(qū)域工作人數(shù)估計(jì)公里半徑區(qū)域工作人數(shù)估計(jì)總辦公面積總辦公面積總工作人口總工作人口實(shí)際工作人口實(shí)際工作人口2011-20122011-20122013-20152013-20152016-20182016-20182019-20202019-20201,556,877 155,688 46,706 77,844 108,981 140,119 總計(jì)總計(jì)250,65975,198125,329175,461 22

17、5,593 按中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速計(jì)算，預(yù)計(jì)5年內(nèi)工作人口達(dá)到7.7萬人，10年內(nèi)達(dá)14萬人項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)中高端商品住宅共約3.1萬戶，居住人口達(dá)9.4萬人，其中高端豪宅主要集中于博覽片區(qū)，距離本項(xiàng)目約10分鐘車程 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目核心商圈成熟時(shí)期，三公里半徑范圍內(nèi)的辦公及商品住宅居住人口約預(yù)計(jì)本項(xiàng)目核心商圈成熟時(shí)期，三公里半徑范圍內(nèi)的辦公及商品住宅居住人口約2225萬人萬人 此部分人群屬于中至中高收入人群，是本項(xiàng)目的核心目標(biāo)消費(fèi)者此部分人群屬于中至中高收入人群，是本項(xiàng)目的核心目標(biāo)消費(fèi)者16消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究17對(duì)本項(xiàng)目啟示消費(fèi)群特征：消費(fèi)群特征：項(xiàng)目周邊人口質(zhì)素良好，帶動(dòng)消

18、費(fèi)層次往上提升 項(xiàng)目周邊家庭型消費(fèi)有潛力本項(xiàng)目對(duì)周邊中高收入家庭及辦公消費(fèi)人群吸引力大檔次定位檔次定位：認(rèn)為本項(xiàng)目適合中高檔的定位方向主題定位主題定位大部分消費(fèi)者認(rèn)可一站式大型綜合購物中心一站式大型綜合購物中心為零售主題對(duì)于周邊中高收入家庭消費(fèi)者和辦公人群，家居生活消費(fèi)中心家居生活消費(fèi)中心也是具吸引力的零售主題零售商品及休閑娛樂設(shè)施的豐富程度零售商品及休閑娛樂設(shè)施的豐富程度和購物環(huán)境是影響消費(fèi)者選擇消費(fèi)目的地的重要因素業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)餐飲：餐飲：餐飲為主要消費(fèi)業(yè)態(tài)，對(duì)特色餐飲較為偏好，尤其是對(duì)周邊辦公人群家居：家居：周邊家庭型消費(fèi)者對(duì)家居業(yè)態(tài)需求大，時(shí)尚精品家居店對(duì)其吸引力大超市：超市：周邊辦公人群較

19、為偏好精品超市業(yè)態(tài)休閑娛樂：休閑娛樂：普通電影院、卡拉ok、健身中心較受歡迎，其中辦公人群及家庭消費(fèi)者分別對(duì)健身中心、美發(fā)美甲和按摩沐足需求較大電子產(chǎn)品是最常消費(fèi)業(yè)態(tài)之一，電子時(shí)尚概念店對(duì)周邊家庭消費(fèi)者吸引力大國際二線及快速時(shí)尚品牌在本地消費(fèi)的意欲高于國際高檔奢侈品周邊中高收入家庭及辦公消費(fèi)人群是核心目標(biāo)消費(fèi)群中高檔一站式綜合購物中心 提高餐飲比例 時(shí)尚家居店、精品超市及數(shù)碼概念店及尚未進(jìn)入中山的國際品牌為本項(xiàng)目賣點(diǎn)18零售商調(diào)研零售商調(diào)研零售商訪談零售商訪談19訪問商家情況進(jìn)展進(jìn)展業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌完成完成(11) (11) 鐘表時(shí)間廊服飾ochirly, five plus/trendian

20、o家居蘇寧美容奈瑞兒個(gè)人護(hù)理萬寧百貨廣百/友誼、天虹培訓(xùn)金寶貝、美聯(lián)英語未回復(fù)未回復(fù)(18)(18)vero moda、周生生/六福、王子飯店、簡(jiǎn)愛家居、金逸、星巴克/哈根達(dá)斯、bhg/blt、zara/h&m/uniqio、guess/mango、cerruti1881、ax/ck、特力屋、順電、稻香/半島、和民、漢拿山、一茶一坐、sports 10020對(duì)中山市場(chǎng)的看法檔次檔次業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)看法看法中檔中檔服飾- 和佛山、珠海等其他省內(nèi)二線城市來對(duì)比，中山的銷售情況 一般。 - 中山當(dāng)?shù)厝诉x擇較多，臨近的澳門、香港是許多人的消費(fèi)地。中高檔中高檔服飾- 消費(fèi)水平一般，未能支持高檔品牌。百貨

21、- 整體發(fā)展看好，有潛力但需經(jīng)歷2-3年培育期。商務(wù)配套- 目前競(jìng)爭(zhēng)少，需求和發(fā)展空間大。 尚未進(jìn)駐的商家普遍認(rèn)為目前中山消費(fèi)水平中檔，市場(chǎng)規(guī)模有限，業(yè)態(tài)單一，需要經(jīng)歷較長培育期，但對(duì)發(fā)展前景較具信心，尤其是百貨業(yè)態(tài)。 已進(jìn)駐的商家經(jīng)營狀況良好，對(duì)中山市場(chǎng)前景看好，尤其是美容、培訓(xùn)、家居、鐘表業(yè)態(tài)。 服飾品牌認(rèn)為中山市場(chǎng)暫無法支持高消費(fèi)。21對(duì)東區(qū)及項(xiàng)目看法檔次檔次業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)看法看法中檔中檔個(gè)人護(hù)理- 項(xiàng)目所在地目前太荒涼，短期內(nèi)不會(huì)考慮。- 會(huì)考慮政府規(guī)劃重點(diǎn)的博愛路以東一側(cè)。服飾- 片區(qū)位置稍偏，成熟度及客源不及大信商圈和益華商圈，但有潛力。- 中山商圈分布零散，不排除項(xiàng)目區(qū)域自成商圈。中高

22、檔中高檔商務(wù)配套- 位置稍遠(yuǎn)，無便利交通，周邊商業(yè)氛圍淡薄，但已形成一定客群，有未來發(fā)展?jié)摿?。百? 距離現(xiàn)有商圈較遠(yuǎn)，但未來規(guī)劃將形成一定需求。兒童- 東山區(qū)客源豐富，片區(qū)有發(fā)展?jié)摿?。家? 看好東區(qū)未來發(fā)展，要求商場(chǎng)配套好，將考慮進(jìn)駐 大多數(shù)商家認(rèn)為東山區(qū)位置稍偏，成熟度和客源情況欠佳，對(duì)是否進(jìn)駐持審慎態(tài)度。 長遠(yuǎn)來說，商家認(rèn)為項(xiàng)目所在區(qū)有發(fā)展?jié)摿?，存在潛在客源，在商?chǎng)配套達(dá)到要求的情況下，會(huì)考慮進(jìn)駐。22初步意愿調(diào)查結(jié)果進(jìn)駐意愿進(jìn)駐意愿有興趣有興趣待定待定無興趣無興趣品牌品牌蘇寧（蘇寧（eliteelite）、天虹、美聯(lián)英語、金寶貝）、天虹、美聯(lián)英語、金寶貝萬寧、時(shí)間廊、萬寧、時(shí)間廊、o

23、chirlyochirly、奈瑞兒、奈瑞兒five plusfive plus、 trendianotrendiano 鐘表珠寶、家居電器、培訓(xùn)類業(yè)態(tài)對(duì)本項(xiàng)目較感興趣鐘表珠寶、家居電器、培訓(xùn)類業(yè)態(tài)對(duì)本項(xiàng)目較感興趣 服飾類業(yè)態(tài)持謹(jǐn)慎態(tài)度，建議控制本項(xiàng)目零售比例服飾類業(yè)態(tài)持謹(jǐn)慎態(tài)度，建議控制本項(xiàng)目零售比例23初步整體定位初步整體定位24項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 位于重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，應(yīng)充分體現(xiàn)cbd規(guī)劃的高端性及標(biāo)志性； 周邊已聚集部分中高收入辦公及家庭消費(fèi)人口，未來中高端消費(fèi)群數(shù)量及聚集性將進(jìn)一步增加，為項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的市場(chǎng)需求； 200米的主干道臨街面，為項(xiàng)目帶來極佳的展示面

24、周邊現(xiàn)有及未來零售項(xiàng)目缺乏，競(jìng)爭(zhēng)性少，本項(xiàng)目具備發(fā)展為區(qū)域龍頭的條件 所處片區(qū)為新發(fā)展區(qū)域，偏離傳統(tǒng)商圈，整體商業(yè)氛圍及配套未成熟，將面臨35年的市場(chǎng)培育期 雖緊鄰城市主干道，但行人過街節(jié)點(diǎn)少，且有下沉隧道阻擋通行性，降低交通便利性 中山整體經(jīng)濟(jì)及零售市場(chǎng)發(fā)展較緩慢，人口數(shù)量限制零售需求的快速增長機(jī)遇挑戰(zhàn) 中山零售市場(chǎng)正處于向大型購物中心階段過渡，屬新興零售模式，中高檔國際二、三線品牌逐步關(guān)注中山市場(chǎng)，為本項(xiàng)目提供良好的市場(chǎng)發(fā)展空間 現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合單一雷同，缺乏體現(xiàn)居民生活品質(zhì)提高的業(yè)態(tài)，如特色餐飲、精品家居生活等，存在一定市場(chǎng)空白 區(qū)內(nèi)多個(gè)大型綜合項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃階段，發(fā)展存在較大變數(shù) 市場(chǎng)

25、整體需求有限，利和廣場(chǎng)及興中廣場(chǎng)已處于招商階段，本項(xiàng)目對(duì)中高端零售業(yè)態(tài)的吸引力處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)25-企業(yè)管理層-政府官員-公司白領(lǐng)目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群核心商圈核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈商圈級(jí)別商圈級(jí)別范圍范圍消費(fèi)群消費(fèi)群人口數(shù)量人口數(shù)量核心商圈半徑三公里，包括東區(qū)商務(wù)中心區(qū)、博覽區(qū)、凱茵新城、京珠高速以東區(qū)域辦公人群中高收入居住人群16萬次級(jí)商圈中山市中心城區(qū)，包括火炬區(qū)、石岐區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)居住人群60萬三級(jí)商圈 周邊其他鎮(zhèn)區(qū)居住人群236萬-私營企業(yè)主-企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)-外籍員工高收入高收入人群人群中等收入者中等收入者2,5004,0002,5004,000元元工薪階層工薪階層1,5002,5001

26、,5002,500元元低收入者低收入者1,5001,500元以下元以下-外來務(wù)工人員-失業(yè)者、待業(yè)者中高收入人群中高收入人群4,0006,0004,0006,000元元-公司職員-公務(wù)員- 制造業(yè)職工-服務(wù)業(yè)員工核心商圈內(nèi)核心商圈內(nèi)25402540歲，歲，月收入月收入3,5006,0003,5006,000，公司白領(lǐng)、公務(wù)員等辦公人群公司白領(lǐng)、公務(wù)員等辦公人群以及以及中山中高收入家庭消費(fèi)人群中山中高收入家庭消費(fèi)人群26家庭商務(wù)低收入人群游客高收入人群目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群27檔次定位零售概念消費(fèi)檔次低中高家庭生活旅游娛樂時(shí)尚潮流益華世紀(jì)廣場(chǎng)南下新碼頭假日廣場(chǎng)大信 新都匯吉之島太陽城利和廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋城

27、興中廣場(chǎng)金鷹廣場(chǎng)廣百百貨本項(xiàng)目 東區(qū)商務(wù)中心尚處于開發(fā)階段，預(yù)計(jì)該片區(qū)需35年的建設(shè)才能逐漸發(fā)展成熟 本項(xiàng)目檔次定位將經(jīng)歷逐步提升，建議開業(yè)初期利用次主力店及餐飲，如精品超市、精品家居生活館等體現(xiàn)項(xiàng)目中高檔次定位，而在服飾零售方面則通過家首進(jìn)中山的國際二、三線品牌旗艦店作為檔次形象體現(xiàn)28主題定位29都市精英生活模式b1國際生活區(qū)國際生活區(qū) 國際精品超市，匯集全球最優(yōu)質(zhì)的生活用品 引領(lǐng)中山進(jìn)入高端生活模式，為精英階層提供一切生活必需品30特色休閑街區(qū)特色休閑街區(qū) 利用右圖位置，打造本項(xiàng)目的特色步行街區(qū)，引入格調(diào)餐廳、酒吧、咖啡茶座等特色餐飲，結(jié)合室內(nèi)休閑風(fēng)情設(shè)計(jì)，為精英階層提供工余/節(jié)假日消遣

28、的首選場(chǎng)所 成為中山獨(dú)一無二的中高端休閑街區(qū)，為項(xiàng)目增添高質(zhì)生活元素都市精英生活模式l1 31 中山首家3c產(chǎn)品體驗(yàn)店，成為中山的it時(shí)尚發(fā)布地，滿足精英階層緊貼科技尖端的需求都市精英生活模式l2科技潮流體科技潮流體驗(yàn)區(qū)驗(yàn)區(qū)32都市精英生活模式l3精英精英精致精致家居生活館家居生活館 3f設(shè)置中山首家精品家居主題館，如港惠家居、生活本色，提供精致家居生活用品、擺設(shè)等，體現(xiàn)都市品味生活方式33都市精英生活模式l4/l5精英娛樂區(qū)精英娛樂區(qū) 中山最大的imax電影院，體現(xiàn)高端休閑消費(fèi) 4f設(shè)置電影院主入口 4f中山首家中高檔次ktv會(huì)所，為精英階層提供工余休閑場(chǎng)所 美容美體專區(qū)：美容纖體、美發(fā)沙龍

29、 商務(wù)培訓(xùn)專區(qū)精英休閑區(qū)精英休閑區(qū)34 利用下沉式廣場(chǎng)設(shè)置露天咖啡座，為繁忙的精英階層忙里偷閑的享受 便利店、商務(wù)服務(wù)、快餐等配套業(yè)態(tài)，提供便捷的服務(wù)便利配套區(qū)便利配套區(qū)其他主題專區(qū)b1層 35精英時(shí)尚區(qū)精英時(shí)尚區(qū) 鑒于區(qū)域成熟尚需35年的培育期，開業(yè)初期建議通過引入35個(gè)國際快速時(shí)尚或國際二線、三線品牌，設(shè)立其在中山的首家旗艦店或形象店， 安排在中山五路臨街面，利用店鋪良好的外立面，形成項(xiàng)目標(biāo)志性形象其他主題專區(qū)l1層 36 與科技潮流體驗(yàn)區(qū)相配合，針對(duì)中山消費(fèi)者對(duì)休閑運(yùn)動(dòng)服飾的偏好，設(shè)置潮流運(yùn)動(dòng)特區(qū) 匯集中外多家知名休閑運(yùn)動(dòng)服飾品牌，為消費(fèi)者提供具針對(duì)性的主題消費(fèi)其他主題專區(qū)l2層 潮流運(yùn)

30、動(dòng)區(qū)潮流運(yùn)動(dòng)區(qū)37 配合家居生活館，該層主要體現(xiàn)家庭生活消費(fèi)，聚集眾多家居生活品牌店：emoi、全棉時(shí)代、多樣屋、semk、echo生態(tài)家、海馬家居等 并配置部分兒童服飾等主題業(yè)態(tài)，成為家庭消費(fèi)的核心其他主題專區(qū)l3層 家庭生活消費(fèi)家庭生活消費(fèi)區(qū)區(qū)38樓層主題亮點(diǎn)l4、l5休閑休閑美食區(qū)美食區(qū) 設(shè)置粵菜/潮菜酒樓 中國傳統(tǒng)特色地方菜系 各國料理 滿足家庭休閑生活及商務(wù)應(yīng)酬消費(fèi)39樓層業(yè)態(tài)組合精品超市、快餐、電信、便利店特色餐飲街、服飾旗艦店、形象店、皮具、珠寶首飾、銀行時(shí)尚服飾、 3c產(chǎn)品體驗(yàn)店、運(yùn)動(dòng)休閑電影院、精品家居生活館、生活、兒童、特色餐廳電影院、美容美體、特色餐廳、ktv、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)電

31、影院、粵菜酒樓、特色餐廳5f：美食天地4f：休閑娛樂3f：精品生活2f：潮流體驗(yàn)1f：國際風(fēng)尚b1：便利生活40業(yè)態(tài)組合 引入生活超市、電器賣場(chǎng)及家居中心作為次主力點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目精英式都市品味生活方式 控制零售業(yè)態(tài)比例，提高餐飲比例，成為項(xiàng)目特色亮點(diǎn)，吸引人流 引入銀行、培訓(xùn)、便利店、商務(wù)中心等業(yè)態(tài)，為商務(wù)區(qū)提供配套服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)有供應(yīng)現(xiàn)有供應(yīng)未來供應(yīng)未來供應(yīng)本項(xiàng)目本項(xiàng)目大信大信 新都匯新都匯益華世紀(jì)廣場(chǎng)益華世紀(jì)廣場(chǎng)興中廣場(chǎng)興中廣場(chǎng)利和廣場(chǎng)利和廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋城購物中心遠(yuǎn)洋城購物中心主力店20% （百貨）35%（百貨）28%（百貨）-22% （百貨）-次主力店34%（超市+電器賣場(chǎng)）23%（超市

32、+電器賣場(chǎng)）-6%（超市）9%（超市+電器賣場(chǎng)）15%（超市+電器+家居）零售22%-13%57%27%30%娛樂14%22%25%7%14%15%餐飲10%19%34%28%20%30%配套服務(wù)-1%-2%5%10%41業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家參考品牌參考品牌店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量單店實(shí)用面積單店實(shí)用面積總建筑面積總建筑面積比例次主力店精品超市bhg、blt、百佳internationa3c產(chǎn)品專門店順電、蘇寧eliet112002400家居生活中心港惠家優(yōu)、特力屋、生活本色120004000零售國際快速時(shí)尚品牌旗艦店zara、uniqlo、ur2800320030%國際二線品牌形象店mango、guess、esprit52002000本地時(shí)尚品牌g2000、ochirly、only、giordano concept301609600珠寶鐘表city chain、tisso、周生生、六福580800鞋包皮具le saunda、joy & peace、belle、samsonite151003000運(yùn)動(dòng)休閑服飾nike、addi