關(guān)于京張聯(lián)合申冬奧調(diào)研報(bào)告 (4)

1、關(guān)于京張聯(lián)合申冬奧調(diào)研報(bào)告 北京綠化隔離帶住宅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告全文 在xx省加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)的政策催動(dòng)下，綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)市場迅速形成，并很快顯示出這一市場的強(qiáng)大吸引力。從最近新推出的項(xiàng)目來看，由于綠化隔離地區(qū)的特殊性，使得這一市場中的項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)性；同時(shí)，由于區(qū)位不同，同為綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目，也表現(xiàn)出了不同的區(qū)域特點(diǎn)。那么，北京有多少綠化隔離帶項(xiàng)目。有什么特點(diǎn)。未來走勢如何。 置業(yè)·政策 物業(yè)類型：普通住宅為主 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了離市區(qū)最近的綠化帶項(xiàng)目太陽宮xx縣區(qū)中有北京雙全房地產(chǎn)公司開發(fā)的商務(wù)、寫字樓物業(yè)外，xx省新近推出的約27個(gè)綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是居住類物業(yè)，

2、且多數(shù)為普通住宅。 價(jià)格特點(diǎn)：中低價(jià)位為主 在新推出的綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目中，價(jià)格在4000元/平方米以下的項(xiàng)目只有3個(gè)，且均價(jià)都在3000元/平方米以上，同樣，價(jià)位在8000元以上的項(xiàng)目也只有3個(gè)，且最高價(jià)格為10000元/平方米。絕大多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格集中在4000元至8000元/平方米的區(qū)間內(nèi)，比例高達(dá)78%，且相對偏重分布在6000元/平方米左右。不難看出，綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目以中低價(jià)位項(xiàng)目為主。根據(jù)偉業(yè)顧問的測算，北京現(xiàn)有的千余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均價(jià)在每平方米7000元左右，而綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均價(jià)格約為6000元/平方米，有價(jià)格優(yōu)勢。 社區(qū)規(guī)模：中等規(guī)模為主 在新推出的綠化隔離地區(qū)房地

3、產(chǎn)項(xiàng)目中，除個(gè)別項(xiàng)目如山水文園達(dá)到100萬平方米、太陽中心達(dá)50多萬平方米等少數(shù)項(xiàng)目以外，大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模多集中在30萬平方米以下。這是由綠化隔離的特點(diǎn)決定的，其主要功能是區(qū)分城市中心區(qū)和城市邊緣區(qū)，首要任務(wù)在于綠化，因此綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目以小規(guī)模社區(qū)和中等規(guī)模社區(qū)為主。但超大規(guī)模社區(qū)也占有不小的比例，這與邊緣地區(qū)的特點(diǎn)分不開。 住宅建筑：多層和板樓為主 綠化隔離地區(qū)處在城市中心區(qū)和邊緣集團(tuán)之間，其特殊的功能決定了綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目身處在大片的綠地當(dāng)中，環(huán)境好，適合開發(fā)容積率相對較低的產(chǎn)品；同時(shí)，綠化隔離地區(qū)的政策也限制開發(fā)高密度產(chǎn)品，因此，我們看到，近期推出的項(xiàng)目在樓型設(shè)計(jì)方面，以多層

4、和板式小高層為主，包含多層和板式小高 層的項(xiàng)目更是占到項(xiàng)目總數(shù)的85%。同時(shí)，低層低密度項(xiàng)目的比例也相對較高。這與目前xx縣區(qū)項(xiàng)目以塔樓和高板為主形成鮮明對比，體現(xiàn)了綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目低密度的舒適性。 戶型特點(diǎn) 綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場處在城市中心的外圍地帶，得天獨(dú)厚的綠化條件是吸引老人和小孩的重要因素，環(huán)境比較適合二次置業(yè)改善居住條件的客戶，因此很多項(xiàng)目以開發(fā)適合三口之家、三代同堂的大面積戶型為主。躍層、錯(cuò)層、復(fù)式等特殊戶型也是與老人同住的多口之家比較青睞的產(chǎn)品。例如地處xx縣區(qū)華威橋東南方向的“山水文園”就是一個(gè)比較典型的綠隔項(xiàng)目，在戶型設(shè)計(jì)上，“山水文園”的三居有1 38、155和177平方

5、米幾種戶型，其中，177平方米的大三居最受歡迎。面積為180平方米、294平方米的躍層戶型，銷售情況也很好。地處西四環(huán)的誠品建筑也是如此。事實(shí)證明，北京綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場需要設(shè)計(jì)一些大面積戶型，以滿足北京人二次置業(yè)的需要。 區(qū)域分布：東、西部居多 由于綠化隔離帶是環(huán)繞北京分布的，因此，綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目也基本上覆蓋了城市邊緣所有區(qū)域。但由于不同區(qū)域綠化隔離帶的建設(shè)和保護(hù)程度不同，綠隔項(xiàng)目并不是均勻地分布在城市邊緣，還是具有一定區(qū)域性的。目前綠隔項(xiàng)目的分布，尤以東邊cbd及其輻射地帶、西邊四季青及周邊區(qū)域?yàn)橹鳌|部如太陽宮地區(qū)的uhn國際村的部分用地以及太陽中心、太陽新城等項(xiàng)目都屬于太陽

6、宮綠化隔離帶項(xiàng)目；xx縣區(qū)四季青鄉(xiāng)緊鄰西山，又處在綠化隔離地區(qū)大面積的綠化中，發(fā)展?jié)摿O大，眾多開發(fā)商看好這一區(qū)域，逐漸形成了以四季青為中心的綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場。 綠化隔離帶地區(qū)房地產(chǎn)市場今后走勢 未來的幾年內(nèi)，xx省將完成綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，綠隔項(xiàng)目也將加快開發(fā)進(jìn)程。同時(shí)，隨著邊緣集團(tuán)的全面啟動(dòng)，邊緣集團(tuán)的供應(yīng)也將大量的釋放，在需求沒有顯著突破的情況下，競爭壓力也將突顯。因此，偉業(yè)顧問市場研究中心主任李雪妍認(rèn)為，今后綠隔項(xiàng)目可能會有以下幾個(gè)趨勢，以供買房人參考： 首先，低層低密度項(xiàng)目比例將會不斷上升。由于邊緣集團(tuán)和xx縣區(qū)的競爭，多層和小高層的吸引力將有所分流，而環(huán)境優(yōu)勢突出，開發(fā)低層低密度產(chǎn)品是將來的方向；其次，社區(qū)開發(fā)將更多地結(jié)合環(huán)境建設(shè)。今后綠隔項(xiàng)目主要賣點(diǎn)是環(huán)境，因此更多地開發(fā)商會在環(huán)境上下工夫，比如會出現(xiàn)結(jié)合高爾夫、主題公園、大型特