西安巨隆真諦營銷策意提案

1、巨巨 隆隆 真真 諦諦【營銷策略創(chuàng)意提案【營銷策略創(chuàng)意提案】 為北城建造一座為北城建造一座品質(zhì)品質(zhì)居所！居所！【既巨隆【既巨隆真諦營銷策略創(chuàng)意提案真諦營銷策略創(chuàng)意提案】六、大事盤點六、大事盤點七、商業(yè)空間七、商業(yè)空間八、鎖定目標客戶八、鎖定目標客戶九、項目定位九、項目定位十、項目營銷策略十、項目營銷策略目目 錄錄一、項目概述一、項目概述二、應(yīng)市而出二、應(yīng)市而出三、生活配套三、生活配套四、項目四、項目swot分析分析五、市場分析五、市場分析【一【一 項目概述項目概述】【巨隆【巨隆真諦真諦】 loftloft公寓公寓 + + 時尚配套時尚配套 【 項項 目目 名名 稱稱 】：巨隆】：巨隆真諦（暫定

2、名）真諦（暫定名）【 項項 目目 位位 置置 】：項目位于西安市北城未央?yún)^(qū)龍首村，西臨未央】：項目位于西安市北城未央?yún)^(qū)龍首村，西臨未央 大道，東依大明宮遺址公園。大道，東依大明宮遺址公園?！?項目所在區(qū)域】：項目地處未央?yún)^(qū)核心位置。項目所在區(qū)域】：項目地處未央?yún)^(qū)核心位置。【 占占 地地 面面 積積 】：】：1313畝畝86588658平米平米【 容容 積積 率率 】：】：5.55.5【 建筑規(guī)劃面積】：總建筑面積建筑規(guī)劃面積】：總建筑面積47669.0547669.05平米平米 公寓公寓38669.0538669.05平米，占總面積平米，占總面積81%81%。 補償面積：補償面積：124001

3、2400平米平米 實際可銷售面積：實際可銷售面積：2626926269平米。平米。 商業(yè)商業(yè)90009000平米，平米，占總面積占總面積19%19%。【 建建 筑筑 規(guī)規(guī) 劃劃 】：塔樓，兩棟高層，共】：塔樓，兩棟高層，共1717層，層， 公寓公寓4-174-17層層loftloft。 商業(yè)商業(yè)1-31-3層。層。項目經(jīng)濟概算項目經(jīng)濟概算【 項目建安成本項目建安成本 】：】：3.526122993.52612299億元億元【項目住宅部分銷售】：【項目住宅部分銷售】：3.66776673.6677667億元（銷售均價按億元（銷售均價按1.41.4萬元萬元 概算）概算）【項目商業(yè)部分銷售】：【項目

4、商業(yè)部分銷售】：1.951.95億元（銷售均價按億元（銷售均價按2.52.5萬元萬元 概算）概算）【 項目銷售額總計項目銷售額總計 】：】：5.6276675.627667億元億元【 項目純利潤項目純利潤 】：】：2.101544012.10154401億元億元【 項目投資回報率項目投資回報率 】：】：59.6%59.6%【二【二 應(yīng)市而出應(yīng)市而出】 -join the market 近幾年西安市的投資項目表明，不論是商業(yè)入住還近幾年西安市的投資項目表明，不論是商業(yè)入住還是樓盤發(fā)展，不論是道路建設(shè)還是大型項目集中，未央是樓盤發(fā)展，不論是道路建設(shè)還是大型項目集中，未央新城即將和皇城并列，成為西安

5、最重要的城市中心。新城即將和皇城并列，成為西安最重要的城市中心。市政府北遷市政府北遷西咸一體化加速西咸一體化加速經(jīng)濟開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略地位提升經(jīng)濟開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略地位提升北城北城 未來城市發(fā)展的方未來城市發(fā)展的方向向本案臨近區(qū)域板塊本案臨近區(qū)域板塊未央商圈未央商圈遺址改造遺址改造建材經(jīng)濟建材經(jīng)濟大明宮遺址公園大明宮遺址公園本案本案本案所在商圈板塊本案所在商圈板塊本本案案雄踞地鐵雄踞地鐵2號線沿線號線沿線 坐擁坐擁龍首村龍首村 北關(guān)北關(guān)雙站臺雙站臺【三【三 生活配套生活配套】 項目位于西安市龍首村，西項目位于西安市龍首村，西臨未央大道，東臨大明宮國家遺址公園，臨未央大道，東臨大明宮國家遺址公園，坐擁龍首和北關(guān)

6、雙商圈。坐擁龍首和北關(guān)雙商圈。我們以項目為原點，我們以項目為原點， 看看現(xiàn)在有什么？看看現(xiàn)在有什么？ 未來有什么！未來有什么！【巨隆公寓【巨隆公寓】位于龍首、北關(guān)商圈中心位于龍首、北關(guān)商圈中心生活配套非常完善生活配套非常完善遺憾的是：項目周邊缺少特色店遺憾的是：項目周邊缺少特色店中心位置本項目本項目 龍首商圈龍首商圈西安老城西安老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 但是！但是！ 這里地理位置十分優(yōu)越！這里地理位置十分優(yōu)越！不可復(fù)制不可復(fù)制 【未來【未來】令人向往的生活！令人向往的生活！購物天堂購物天堂城市中心城市中心 大明宮遺址公園大明宮遺址公園地鐵地鐵2號線號線 高檔社區(qū)高檔社區(qū)文化中心文化中心【四【四

7、 項目項目swotswot分析分析】優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthstrength）交通便利交通便利 1商業(yè)、市政配套完善商業(yè)、市政配套完善 2商、用、投一體化商、用、投一體化5國家級遺址公園近在咫尺國家級遺址公園近在咫尺 4發(fā)展較早，目標客戶穩(wěn)定發(fā)展較早，目標客戶穩(wěn)定 3劣勢（劣勢（weaknessweakness）項目自身配套簡陋項目自身配套簡陋 1周邊景觀尚需時日周邊景觀尚需時日3老的商業(yè)區(qū)，人群混雜老的商業(yè)區(qū)，人群混雜 2品牌知名度、美譽度需打造品牌知名度、美譽度需打造4機會（機會（opportunityopportunity）區(qū)域配套完善區(qū)域配套完善 1項目升值潛力無限項目升值潛力無限

8、 2地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 3區(qū)域戰(zhàn)略地位居高區(qū)域戰(zhàn)略地位居高 4產(chǎn)品市場需求大產(chǎn)品市場需求大 5威脅（威脅（threatenthreaten）大盤沖擊大盤沖擊 1期房與現(xiàn)房之間的較量期房與現(xiàn)房之間的較量 2配套與公共設(shè)施的對比配套與公共設(shè)施的對比 3 總體來說，本項目位于重點區(qū)域的核心位總體來說，本項目位于重點區(qū)域的核心位置，因此在建設(shè)規(guī)劃符合需要市場需求的前提下，置，因此在建設(shè)規(guī)劃符合需要市場需求的前提下，市場前景將非常廣闊。市場前景將非常廣闊?！疚濉疚?市場分析市場分析】數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市 數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù) 公布值公布值同比增長同比增長cpi.消費者物價指數(shù)2.6（上半年） ppi.生產(chǎn)者物價

9、指數(shù)6% (上半年)gdp.國內(nèi)生產(chǎn)總值172840億元11.1%pmi.綜合性經(jīng)濟檢測指數(shù)52.1（6月）-1.80%固定投資114187（億元）25.0%房價105.06（6月）5.06%貨幣供應(yīng)663400億18.45%出口1374億美元18.45%外儲24542.75億美元15.14%fdi.對外直接投資81.32億元（5月）27.48%財政7917.66億（5月）20.5新增信貸6034億元（6月）-60.602010年上半年，國內(nèi)各類經(jīng)濟發(fā)展概況年上半年，國內(nèi)各類經(jīng)濟發(fā)展概況以上表明：國家城市經(jīng)濟實力穩(wěn)步增長，城市潛力日益彰顯。以上表明：國家城市經(jīng)濟實力穩(wěn)步增長，城市潛力日益彰顯。

10、2010年上半年，西安各類經(jīng)濟發(fā)展概況年上半年，西安各類經(jīng)濟發(fā)展概況數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市 以上數(shù)據(jù)充分說明西安正處于消費結(jié)構(gòu)加速升級的新階段，以上數(shù)據(jù)充分說明西安正處于消費結(jié)構(gòu)加速升級的新階段，作為西部經(jīng)濟中心，并定位為作為西部經(jīng)濟中心，并定位為“國際化大都市國際化大都市”及及“一城五軸八條生一城五軸八條生態(tài)帶態(tài)帶”的城市規(guī)劃，經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力在不斷增強，居民消費將從的城市規(guī)劃，經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力在不斷增強，居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發(fā)展型，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動了溫飽型向小康型升級，步入享受型、發(fā)展型，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動了房屋的剛性需求，也促使了西安房地產(chǎn)市場發(fā)展的上升空間。這一

11、切房屋的剛性需求，也促使了西安房地產(chǎn)市場發(fā)展的上升空間。這一切將對將對2011年西安經(jīng)濟的快速發(fā)展起到強有力的支撐。年西安經(jīng)濟的快速發(fā)展起到強有力的支撐。指指 標標公布值公布值增增 長長固定資產(chǎn)投資1596.84億元 29.0%國有經(jīng)濟完成投資679.22億元97%商品房銷售面積608.2萬平方米37.2%商品房銷售額288.42億元49.4%全市進出口總值47.43億美元37%農(nóng)民人均純收入4046元16.4%生產(chǎn)總值（gdp）1372.44億元16.8%數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市20092010西安市年商品房銷售走勢圖西安市年商品房銷售走勢圖數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市 2010年最后一周，西安商品房市場概況年

12、最后一周，西安商品房市場概況 城城 區(qū)區(qū)數(shù)數(shù) 量（套）量（套）面積區(qū)間（平米）面積區(qū)間（平米）在售均價（元在售均價（元/ /平米）平米）城 東293136-1466288城 南714932-4437937城 西416936-1905819城 北558820-1906221城 內(nèi)32138-10610383高 新469730-3386697長 安435230-3305430 2010年即將收官，西安樓市既上演了一出年即將收官，西安樓市既上演了一出“讓銷量飛讓銷量飛”的劇的劇目。本年度的最后一周，西安住宅銷量環(huán)比目。本年度的最后一周，西安住宅銷量環(huán)比攀升攀升3.77%。以上一。以上一切事實表明西安

13、房地產(chǎn)市場基本健康。切事實表明西安房地產(chǎn)市場基本健康。 剛性需求占據(jù)比重仍然較大。剛性需求占據(jù)比重仍然較大。 數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市2010年第三季度，西安寫字樓市場概況年第三季度，西安寫字樓市場概況 從西安市場走勢來看，自從西安市場走勢來看，自3 3季度開始西安樓市成交量季度開始西安樓市成交量逐步回暖，而房價在數(shù)次調(diào)控中并未應(yīng)聲而降，反現(xiàn)持續(xù)逐步回暖，而房價在數(shù)次調(diào)控中并未應(yīng)聲而降，反現(xiàn)持續(xù)增長之勢，推動了購房者入市的速度。在房價高位運行的增長之勢，推動了購房者入市的速度。在房價高位運行的情勢下，高端住宅項目成交量回落明顯，而適中價位房源情勢下，高端住宅項目成交量回落明顯，而適中價位房源更受市場追

14、捧，政策調(diào)控難擋樓市交易繼續(xù)增長的勢頭更受市場追捧，政策調(diào)控難擋樓市交易繼續(xù)增長的勢頭分分 項項公布值公布值增增 長長施工面積100710平方米36.19%竣工面積112178平方米96.21%新開工面積89327平方米18.18%數(shù)字瞰市數(shù)字瞰市 2010年第三季度，西安土地市場概況年第三季度，西安土地市場概況 類類 別別掛牌宗數(shù)掛牌宗數(shù)土地出讓面積土地出讓面積住住 宅宅221076250平方米商商 業(yè)業(yè)11256482.6平方米工工 業(yè)業(yè)5233461.9平方米綜綜 合合483131.9平方米合合 計計421649326平方米 在土地供應(yīng)方面，在土地供應(yīng)方面，20102010年西安土地供應(yīng)

15、增長年西安土地供應(yīng)增長19.2%19.2%。單從土地供。單從土地供應(yīng)來看，預(yù)計明年住宅市場供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)應(yīng)來看，預(yù)計明年住宅市場供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地熱情高漲，眾多央企、國企、上市企業(yè)等展，吸引著眾多企業(yè)拿地熱情高漲，眾多央企、國企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會進一步推動地價漲幅加快，企業(yè)拿地成本大型房企陸續(xù)謀地，將會進一步推動地價漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來房價向上趨勢。增加，一定程度決定著未來房價向上趨勢。西安住宅市場概況西安住宅市場概況 西安西安20092010年住宅比例年住宅比例 熱點板塊熱點板塊大明宮區(qū)域大明

16、宮區(qū)域 重點區(qū)域重點區(qū)域城北區(qū)城北區(qū) 成熟區(qū)域成熟區(qū)域高新區(qū)高新區(qū) 西安住宅市場概況西安住宅市場概況 西安住宅市場概況西安住宅市場概況北城北城 城北在售樓盤分布區(qū)域圖城北在售樓盤分布區(qū)域圖項目名稱項目名稱總建面總建面容積率容積率主力主力戶型戶型主力主力面積面積銷售均價銷售均價元元/ /車位數(shù)量車位數(shù)量車位車位售價售價盛隆廣場盛隆廣場10000006.5兩室、三室90-12056503000個13萬元時代家園時代家園37113.493.8兩室70-906400262個未定圣地亞哥圣地亞哥1200004.0兩室906500200個12萬元偵祥寶庫偵祥寶庫700006.2兩室、一室45-906800

17、200個未定頤鑫花園頤鑫花園1600002.94兩室1206198270個13萬元唐樾六和坊唐樾六和坊1000002.73三室、兩室90-130未定價450個未定宮園壹號宮園壹號4200006.3兩室8575001800個12萬元添景明居添景明居123264.2兩室88.84624055個未定市政馨苑市政馨苑940135.36兩室956600460個未定凱玄大廈凱玄大廈56592.203.0兩室1106800314個15萬元大明宮寓大明宮寓56070.3714一室50-806600300個未定龍御花園龍御花園500007.5兩室905800300個租賣未定城北在售重點樓盤分析城北在售重點樓盤分

18、析 價格的攀升并沒有使得銷售額有所削減，一是剛需依舊旺盛，再是以房產(chǎn)保價格的攀升并沒有使得銷售額有所削減，一是剛需依舊旺盛，再是以房產(chǎn)保值增值的消費目的依然保持強勢盡頭。作為熱點區(qū)域，城北樓盤賣相極好。值增值的消費目的依然保持強勢盡頭。作為熱點區(qū)域，城北樓盤賣相極好。a、供需方面，北城板塊市政府經(jīng)濟開發(fā)區(qū)供應(yīng)量居首，消化情況亦良好；b、價格方面，受高檔住宅物業(yè)影響，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)較高，板塊整體價格出現(xiàn) 一定的波動，但幅度不大；c、戶型供應(yīng)方面，兩房仍是主流，居家型特征明顯；d、本項目處于“西線一體”+關(guān)水經(jīng)濟+經(jīng)渭新區(qū)核心地段，片區(qū)形象高端， 配套完善，交通便利，同時周邊市場經(jīng)營戶眾多，為本項目奠

19、定了良 好的客戶基礎(chǔ)。北城住宅市場小結(jié)北城住宅市場小結(jié) 目前城北在售樓盤中，七成以上適合新生代們置業(yè)投資，目前城北在售樓盤中，七成以上適合新生代們置業(yè)投資，這些項目的共同特點是：戶型面積較小、總價低、月供這些項目的共同特點是：戶型面積較小、總價低、月供低、購房負擔較輕、以小戶型平層居多、具有基本的樓低、購房負擔較輕、以小戶型平層居多、具有基本的樓盤配套和環(huán)境。盤配套和環(huán)境。西安住宅市場概況西安住宅市場概況 2010年7月西安商業(yè)類物業(yè)成交為5.41萬，環(huán)比下滑22.47%，同比上漲53.53%與上半年月均成交量5.59萬基本持平。 以上說明，西安商業(yè)仍處于發(fā)展階段，也因此商業(yè)市場份額較大，同時

20、升值空間也較大。 城北關(guān)注度在日益提高城北關(guān)注度在日益提高成交均價相對有所提升成交均價相對有所提升 小小 結(jié)結(jié) 銷售面積在六城區(qū)中銷售面積在六城區(qū)中同比增長幅度最大同比增長幅度最大 通過上述通過上述數(shù)據(jù)顯示數(shù)據(jù)顯示【六【六 大事盤點大事盤點】1、市政府北遷、市政府北遷以以鳳城八路中央行政軸，鳳城八路中央行政軸，形成以市級行政中心為核心，形成以市級行政中心為核心，集商業(yè)、商務(wù)、辦公、居住為一體的集商業(yè)、商務(wù)、辦公、居住為一體的“新新城市城市”功能軸；功能軸；2 2、地鐵、地鐵2 2號線即將開通號線即將開通3 3、大明宮改造落成、大明宮改造落成大明宮遺址公園大明宮建材家具城本案本案4、亞洲最大火車

21、站、亞洲最大火車站 北客站落成北客站落成5、政策變遷、政策變遷時間人物及地點相關(guān)政策及關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)2010.1.15國十一條重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標價等。2010.4.14新國四條 一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強市場監(jiān)管。2010.9.29 新國五條標志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)決心之堅定。2010.10.19 央行加息金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存

22、貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010.10.20西安實施首套房最低利率8.5折從2010年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個百分點，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。從政策角度來看，一方面國家對房地產(chǎn)行業(yè)嚴格的控制，對遏制房價過快上漲有一定從政策角度來看，一方面國家對房地產(chǎn)行業(yè)嚴格的控制，對遏制房價過快上漲有一定的影響。另一方面作為地方經(jīng)濟支柱，地方政府對房地產(chǎn)的態(tài)度較曖昧，整體的宏觀的影響。另一方面作為地方經(jīng)濟支柱，地方政府對房地產(chǎn)的態(tài)度較曖昧，整體的宏觀環(huán)境對西安樓市利好因素較多，剛需力量依然有力，因此環(huán)境對西安樓市利好因素較多，剛需力量依然有力，因此2010年的

23、西安樓市也和全國年的西安樓市也和全國很多其他城市一樣，在樓市量價走高中，始終保持著很多其他城市一樣，在樓市量價走高中，始終保持著“微笑曲線微笑曲線”。6、靜觀北城、靜觀北城西安開發(fā)重心逐步向東、向北轉(zhuǎn)移。高新區(qū)高新區(qū)未央未央商圈商圈大明宮遺址商圈大明宮遺址商圈 西安市行政中心的北遷，將為西安城市新中心的形成起到引領(lǐng)帶頭作西安市行政中心的北遷，將為西安城市新中心的形成起到引領(lǐng)帶頭作用，西安的城市中心也將從用，西安的城市中心也將從“單中心單中心”發(fā)展成為發(fā)展成為“雙中心雙中心”。 大明宮規(guī)劃方案今日城北城北總體規(guī)劃城北總體規(guī)劃西安市行政中心北遷、行政中心北遷、大明宮改造、大明宮改造、地鐵地鐵2 2

24、號線（龍首村）號線（龍首村）、火車北客站、火車北客站四大熱點匯集；城北房地產(chǎn)開發(fā)在眾多利好因素推動下，成為西安的焦點區(qū)域之一；區(qū)內(nèi)經(jīng)開區(qū)、行政區(qū)、大明宮三大板塊處在快速發(fā)展階段； 眾多利好對該板塊的整體價值起到了直接拉升作用，眾多利好對該板塊的整體價值起到了直接拉升作用，同時并推動著城北房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期！同時并推動著城北房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期！ 城城北北板板塊塊高高新新板板塊塊曲曲江江板板塊塊浐浐灞灞板板塊塊長長安安板板塊塊西咸板塊西咸板塊成成 熟熟 預(yù)預(yù) 熱熱 發(fā)發(fā) 展展 高新板塊高新板塊：高新區(qū)cbd、二次創(chuàng)業(yè)區(qū)；曲江板塊曲江板塊：旅游帶動、上風上水 ；城北板塊城北板塊：北客運站、市政府

25、、地鐵2號線、大明宮；浐浐灞板塊灞板塊：生態(tài)濕地公園；長安板塊長安板塊：大學(xué)城、科技園；世紀大道板塊世紀大道板塊：西咸一體化推進；城北總體規(guī)劃城北總體規(guī)劃1 城市化加速推進，將帶動城北成為西安城市未來城市化加速推進，將帶動城北成為西安城市未來3-103-10年內(nèi)的熱點板塊；年內(nèi)的熱點板塊；西安新城市中心；西安新城市中心； 西安市政府北遷； 國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)； 大興新區(qū)形成互動促進投資和發(fā)展新的增值；投資和發(fā)展新的增值； 西安的輕工業(yè)商貿(mào)走廊 西安國際貿(mào)易中心所在地 城市升級帶來商業(yè)的升級配套建設(shè)不斷完善升級配套建設(shè)不斷完善升級 漢長安城遺址公園建設(shè) 城市大型配套工程建設(shè)千億市政配套建設(shè)；千

26、億市政配套建設(shè)； 亞洲第一大火車站； 地鐵2號線穿城而過； 國家遺址公園大明宮。產(chǎn)業(yè)進行全面的轉(zhuǎn)型；產(chǎn)業(yè)進行全面的轉(zhuǎn)型； 由老居民區(qū)轉(zhuǎn)型為商貿(mào)新區(qū)； 由棚戶區(qū)轉(zhuǎn)型為新居住區(qū)。人群全市化、西北化；人群全市化、西北化； 區(qū)域的升級帶來人士的轉(zhuǎn)型 商貿(mào)的發(fā)展形成全西北化商業(yè)建設(shè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群配套北北城城城北總體規(guī)劃城北總體規(guī)劃2 2 在未來在未來5 5年內(nèi)，城北將成為西安新的生活、投資、商年內(nèi)，城北將成為西安新的生活、投資、商業(yè)、經(jīng)濟的新城市中心；業(yè)、經(jīng)濟的新城市中心；城北市場綜述城北市場綜述 市場發(fā)展情況：市場發(fā)展情況：從整個西安樓市來看，城北板塊的房地產(chǎn)具備較為鮮明的特征,屬于待開發(fā)區(qū)域，周邊配套

27、不夠完善，作為城市中心開發(fā)區(qū)，本案具備很高的發(fā)展?jié)摿?，具備成為區(qū)域明星項目的潛質(zhì)，將是城北一張矚目的名片；中小面積暢銷：中小面積暢銷：從2010年城北市場成交情況來看，60-11060-110平米成為絕對主流；城北平米成為絕對主流；城北市場主力銷售戶型為兩房。市場主力銷售戶型為兩房。其面積集中在60-90平米之間；中心價格高企：中心價格高企：城北區(qū)市場均價在7000-8500價格段的銷量表現(xiàn)較為突顯。小戶型小戶型公寓未來稀缺：公寓未來稀缺：未來三年，片區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量約未來三年，片區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量約數(shù)百萬數(shù)百萬平米平米。可以預(yù)見，未來可以預(yù)見，未來5-10年，將有近年，將有近20萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域

28、生活、萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活、工作，一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚、生活配套完善、工作，一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚、生活配套完善、居住氛圍濃厚的中央政務(wù)區(qū)將會在這片活力充沛的土地上迅速崛起。居住氛圍濃厚的中央政務(wù)區(qū)將會在這片活力充沛的土地上迅速崛起。從市場角度看待小戶型的現(xiàn)在和未來從市場角度看待小戶型的現(xiàn)在和未來理性：理性：購房者有沖動型轉(zhuǎn)向理智型，對產(chǎn)品的要求及其苛刻，如交通、周邊配套、公共空間裝修、環(huán)境、商業(yè)繁華等。產(chǎn)品：產(chǎn)品：產(chǎn)品單一，周邊項目雖多，但loft公寓獨特，更多人去追求產(chǎn)品實用性及自由度 。致命因素：致命因素：規(guī)模小，配套不完善。熱點：熱點：小戶型一直是年輕人和投資人

29、的焦點，其滿足了自由空間又能帶來巨大投資價值，故受到一次置業(yè)群體及投資客的青睞?！酒摺酒?商業(yè)空間商業(yè)空間】商業(yè)分析商業(yè)分析前提：商業(yè)定位與項目整體定位發(fā)展方向相符合；前提：商業(yè)定位與項目整體定位發(fā)展方向相符合； 商業(yè)定位與周邊規(guī)劃或周邊經(jīng)濟業(yè)態(tài)相符合；商業(yè)定位與周邊規(guī)劃或周邊經(jīng)濟業(yè)態(tài)相符合； 概念定位和商業(yè)形態(tài)上進一步提升；概念定位和商業(yè)形態(tài)上進一步提升；主題：主題：提供重要商業(yè)展示、生活體驗型展示平臺；提供重要商業(yè)展示、生活體驗型展示平臺； 注入休閑、時尚等多種元素，營造創(chuàng)意氛圍；注入休閑、時尚等多種元素，營造創(chuàng)意氛圍；作用：作用：與周邊規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施形成互補。與周邊規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施形成互補

30、。范圍：點范圍：點未央路、二環(huán)沿線未央路、二環(huán)沿線所有入住企業(yè)、居住人士所有入住企業(yè)、居住人士； 面面龍首板塊及城北。龍首板塊及城北。目的：板塊中特有經(jīng)濟商圈。目的：板塊中特有經(jīng)濟商圈。業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)以上選擇標準我們建議可選擇的業(yè)態(tài)有：根據(jù)以上選擇標準我們建議可選擇的業(yè)態(tài)有：特色特色餐飲餐飲：茶餐廳、：茶餐廳、韓國料理、韓國料理、冰激凌冰激凌；商務(wù)商務(wù)休閑休閑會所會所：酒吧、水療酒吧、水療、健身房、健身房、咖啡咖啡；品牌產(chǎn)品旗艦店品牌產(chǎn)品旗艦店：圖書、：圖書、視像、視像、音響產(chǎn)品體驗店、音響產(chǎn)品體驗店、宜家家居；宜家家居；【八【八 鎖定目標客戶鎖定目標客戶】目標客戶詮釋目標客戶詮釋性格

31、素描時尚元素時尚元素行為特征行業(yè)預(yù)測1234性格素描性格素描l獨立自主獨立自主l思維超前思維超前l(fā)成熟穩(wěn)重成熟穩(wěn)重l信息時代信息時代l奮斗激情奮斗激情l崇尚簡約崇尚簡約l實用主義實用主義l緊跟潮流緊跟潮流時尚元素時尚元素l電子產(chǎn)品電子產(chǎn)品l時尚雜志時尚雜志l動感地帶動感地帶l酒吧酒吧ktvktvl網(wǎng)絡(luò)時代網(wǎng)絡(luò)時代l科技產(chǎn)品科技產(chǎn)品行為特征行為特征l創(chuàng)業(yè)奮斗創(chuàng)業(yè)奮斗l旅游纖體旅游纖體l娛樂購物娛樂購物l品位消費品位消費l泡吧泡吧k k歌歌l戶外運動戶外運動l熱愛自然熱愛自然l現(xiàn)實主義現(xiàn)實主義行業(yè)預(yù)測行業(yè)預(yù)測l廣告?zhèn)髅綇V告?zhèn)髅絣金融證券金融證券l商業(yè)藝術(shù)商業(yè)藝術(shù)l網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)/it/itl機關(guān)公務(wù)員機

32、關(guān)公務(wù)員l自由職業(yè)者自由職業(yè)者l服務(wù)行業(yè)服務(wù)行業(yè)l旅游、酒店旅游、酒店找對目標！找對目標！購購買買者者投資客投資客自住客戶自住客戶商務(wù)客戶商務(wù)客戶看好高端服務(wù)式管理運營帶來的長期、穩(wěn)定收益；看好地段潛力，買入產(chǎn)品升值前瞻；對高端式服務(wù)理念住宅前景充滿信心的投資者； 2535歲年輕夫妻或單身青年；有經(jīng)濟實力的都市白領(lǐng)；潮流生活引領(lǐng)者，講究生活情趣、自 由空間；擁有未來憧憬，享受區(qū)域環(huán)境帶來的便利性。外地駐西安的分支機構(gòu)（駐西安主管居住用房）；以公司名義購買（私營企業(yè)主），作接待用途；部分自由職業(yè)人士，家庭辦公兼居住。核心客戶定位核心客戶定位自住客戶自住客戶25352535歲年輕夫妻或單身青年；歲

33、年輕夫妻或單身青年；城市中高收入的城市中高收入的“白領(lǐng)白領(lǐng)”和和“金領(lǐng)金領(lǐng)”；潮流生活引領(lǐng)者，講究生活情趣、潮流生活引領(lǐng)者，講究生活情趣、追求自由空間追求自由空間；擁有擁有未來憧憬未來憧憬，享受，享受區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境帶來的便利性帶來的便利性；包括部分投資客戶，投資及暫時居住兩用包括部分投資客戶，投資及暫時居住兩用。主要用途：過度自住，長線考慮投資升值前景主要用途：過度自住，長線考慮投資升值前景！重要客戶定位重要客戶定位投資客和商務(wù)性客戶投資客和商務(wù)性客戶投資客投資客看好公寓前景（租客素質(zhì)高，支付能力強）；看好公寓前景（租客素質(zhì)高，支付能力強）；看好項目位于看好項目位于大明宮區(qū)域大明宮區(qū)域的投資

34、者；的投資者；其它部分機構(gòu)投資者。其它部分機構(gòu)投資者。用途：投資使用，追求未來的長久收益用途：投資使用，追求未來的長久收益商務(wù)型客戶商務(wù)型客戶小型專業(yè)公司、企業(yè)辦事處、咨詢公司小型專業(yè)公司、企業(yè)辦事處、咨詢公司 ；五金建材、五金建材、律師、教育機構(gòu)等；律師、教育機構(gòu)等；外地企業(yè)及公司駐西安的分支機構(gòu)；外地企業(yè)及公司駐西安的分支機構(gòu)；公司客戶（作為接待用途）；公司客戶（作為接待用途）；自由職業(yè)人士，家庭辦公兼居住。自由職業(yè)人士，家庭辦公兼居住。用途：追求高品質(zhì)、高便利性的生活空間。用途：追求高品質(zhì)、高便利性的生活空間。小小 結(jié)結(jié)小型企業(yè)商務(wù)小型企業(yè)商務(wù)占占5%投資者投資者占占35%自住者自住者占

35、占60%優(yōu)勢地段，過渡為投資者優(yōu)勢地段，過渡為投資者據(jù)本章節(jié)上述觀點得出據(jù)本章節(jié)上述觀點得出地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越看好發(fā)展及升值空間看好發(fā)展及升值空間【九【九 項目定位項目定位】精裝精裝loft公寓公寓時尚時尚配套商業(yè)配套商業(yè)品質(zhì)、尊貴、潮流、時尚品質(zhì)、尊貴、潮流、時尚生活家居館生活家居館項目開發(fā)主體項目開發(fā)主體【項目目標【項目目標】時尚潮流文化時尚潮流文化 + 創(chuàng)業(yè)投資基地創(chuàng)業(yè)投資基地年輕人年輕人階層聚集的階層聚集的 “城市主場城市主場”，全新生活方式；，全新生活方式；一個峰領(lǐng)全城的一個峰領(lǐng)全城的“品質(zhì)、品質(zhì)、 時尚時尚生活生活” 空間，空間，一個具有開放性和私享性的生活高地。一個具有開放

36、性和私享性的生活高地。項目案名建議項目案名建議巨隆巨隆真諦真諦推廣語：推廣語： 締造品質(zhì)締造品質(zhì) 珍藏生活珍藏生活 表現(xiàn)點：表現(xiàn)點：生活態(tài)度生活態(tài)度釋釋 義：義：真，本源、真情；諦，精細。真，本源、真情；諦，精細。真諦一詞又做真實道理的講解。本案作真諦一詞又做真實道理的講解。本案作為巨隆開山之作，用最真誠的心態(tài)、最為巨隆開山之作，用最真誠的心態(tài)、最精雕細琢的技術(shù)、和傾力為西安市民打精雕細琢的技術(shù)、和傾力為西安市民打造居住珍品的決心去創(chuàng)作，此乃巨隆真造居住珍品的決心去創(chuàng)作，此乃巨隆真諦也。在廣義上，以生活態(tài)度為訴求點，諦也。在廣義上，以生活態(tài)度為訴求點，用產(chǎn)品的細節(jié)設(shè)計傳達現(xiàn)代高尚的生活用產(chǎn)品的

37、細節(jié)設(shè)計傳達現(xiàn)代高尚的生活方式，此乃生活真諦也。并且通過此項方式，此乃生活真諦也。并且通過此項目傳達巨隆精益求精的企業(yè)文化，鑄造目傳達巨隆精益求精的企業(yè)文化，鑄造巨隆品牌。巨隆品牌。核心價值鎖定核心價值鎖定a：實用小戶型：實用小戶型b：北城中心：北城中心c：大明宮遺址公園毗鄰：大明宮遺址公園毗鄰d：8090潮流，自由空間潮流，自由空間 e：商、用、投一體化：商、用、投一體化f：產(chǎn)品特性：產(chǎn)品特性租房不如買房租房不如買房存錢不如投資存錢不如投資1、大明宮遺址公園近鄰、大明宮遺址公園近鄰2、地鐵、地鐵2號線號線3、市政府北移、市政府北移4、火車站北移、火車站北移5、未來社區(qū)商業(yè)集中地、未來社區(qū)商業(yè)

38、集中地6、交通便利、交通便利7、未來國際化商業(yè)中心、未來國際化商業(yè)中心 （規(guī)劃中）（規(guī)劃中）核心價值核心價值核心賣點核心賣點升值指數(shù)升值指數(shù)【十【十 項目營銷策略項目營銷策略】整體推盤策略整體推盤策略 自由自由組合、組合、銷售銷售控制控制 深入深入營銷、營銷、點式點式營銷為主，營銷為主，面市面市營銷為輔營銷為輔 逐批認籌、集中開盤引爆逐批認籌、集中開盤引爆 入市居中入市居中，小幅快跑小幅快跑價格定位價格定位 精裝小公寓精裝小公寓價格分析：價格分析：同等地段精裝公寓同等地段精裝公寓價格價格在在10000-10000-1300013000元元/ /，項目品質(zhì)、配套及區(qū)位對銷售價格的影響巨大。，項目

39、品質(zhì)、配套及區(qū)位對銷售價格的影響巨大。項項 目目類類 型型均均 價價宮園壹號宮園壹號龍首村龍首村10000東道主東道主東大街東大街11000領(lǐng)匯樂城領(lǐng)匯樂城西門西門10500皇城壹號皇城壹號解放路解放路14000御覽長安御覽長安南門南門13000凱旋大廈凱旋大廈南稍門南稍門9800（未開盤）（未開盤）價格預(yù)測價格預(yù)測銷售價格的預(yù)判 根據(jù)對根據(jù)對2010年政策變動及片區(qū)市場年政策變動及片區(qū)市場價格走勢的預(yù)判，結(jié)合本項目的核心價價格走勢的預(yù)判，結(jié)合本項目的核心價值、產(chǎn)品打造、精細化營銷，集合對本值、產(chǎn)品打造、精細化營銷，集合對本項目的銷售均價定位為：項目的銷售均價定位為：類型類型價格預(yù)測價格預(yù)測（

40、元（元/）住宅部分總收入公寓類14000元元/26269*14000元元=3.677667億元億元準備期準備期1、進一步溝通、進一步溝通2、銷售部選址、銷售部選址3、圍墻、宣傳品平面制作、圍墻、宣傳品平面制作4、宣傳方式的擬定、宣傳方式的擬定5、銷售道具準備、銷售道具準備 開盤期開盤期1、開盤日期確定、開盤日期確定2、媒體戰(zhàn)略、媒體戰(zhàn)略 3、開盤活動，、開盤活動，4、媒體持續(xù)，告知市場熱銷。、媒體持續(xù)，告知市場熱銷。 強銷期強銷期+品牌宣傳品牌宣傳1、營銷策略、營銷策略 4、后期項目預(yù)熱、后期項目預(yù)熱2、品牌宣傳；、品牌宣傳； 5、品牌鞏固及深化。、品牌鞏固及深化。3、生活品鑒活動；、生活品鑒

41、活動； 蓄水期蓄水期1、認購方案、認購方案 4、品牌宣傳、品牌宣傳2、客戶梳理、客戶梳理 5、市場信息收集、市場信息收集3、開盤方案、開盤方案 6、方案調(diào)整、方案調(diào)整1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 產(chǎn)品宣傳期產(chǎn)品宣傳期1、銷售部裝修方案、銷售部裝修方案 5、推廣鋪墊、推廣鋪墊2、銷售部落成、銷售部落成 6、品牌初期建立、品牌初期建立3、沙盤制作、沙盤制作 7、價格策略、價格策略4、參展房展會、參展房展會項目營銷推盤節(jié)奏項目營銷推盤節(jié)奏 持續(xù)期持續(xù)期+清盤期清盤期1、營銷策略；、營銷策略； 2、品牌宣傳

42、、品牌宣傳3、生活品鑒活動；、生活品鑒活動；4、后期項目預(yù)熱；、后期項目預(yù)熱；5、品牌鞏固及深化。、品牌鞏固及深化。項目住宅部分銷售目標項目住宅部分銷售目標方案一：方案一：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售量銷售面積（）合同回款（萬元）蓄客期2011年4月1日2011年7月30日4個月認籌客戶約240360組開盤期2011年8月1日-2011年8月30日1個月25.51%38.26%6701100509381.400014070.0強銷期2011年9月1日-2011年11月30日3個月35%30%91947880.712871.611032.98持續(xù)期2011年12月1日-2012年1月30日2

43、個月25%20%6567.2552539194.157355.32清盤期2012年2月1日-2012年3月30日2個月14.49%11. 74%3806.37813083.985328.92934717.5728按照人員配備計算按照人員配備計算項目住宅部分銷售目標項目住宅部分銷售目標方案二：方案二：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售量銷售面積（）合同回款（萬元）蓄客期2011年4月1日2011年7月30日4個月認籌客戶約480720組開盤期2011年8月1日-2011年8月30日1個月51%77%13397.1920227.1318756.06628317.982強銷期2011年9月1日-201

44、1年11月30日3個月25%10%6567.252626.99194.153677.66持續(xù)期2011年12月1日-2012年1月30日2個月19%8%4991.112101.526987.5542942.128清盤期2012年2月1日-2012年3月30日2個月5%15%1313.453940.351838.83-5516.491、選房完成價格漲幅、選房完成價格漲幅2%； 2、簽約完成價格漲幅、簽約完成價格漲幅3%； 3、銷售過、銷售過80%價格漲幅價格漲幅5%； 1、一次性付款；、一次性付款；2、分期付款；、分期付款；3、按揭付款；、按揭付款；1、一次性付款享受、一次性付款享受96折優(yōu)惠；折優(yōu)惠；2、分期付款享受、分期付款享受97折優(yōu)惠；折優(yōu)惠；3、按揭付款享受、按揭付款享受98折優(yōu)惠；折優(yōu)惠；傳博渠道傳博渠道 品牌建立品牌建立主要媒體：戶外廣告主要媒體：戶外廣告+ +影視傳媒影視傳媒+ +報紙廣播報紙廣播職職 能：信息發(fā)布能：信息發(fā)布+ +形象包裝形象包裝 抓住客戶抓住客戶主要方式：針對目標客戶群的定向宣傳主要方式：針對目標客戶群的定向宣傳職職 能：零距離鎖定客戶群能：零距離鎖定客戶群點式營銷渠道點式營銷渠道戶外路牌專業(yè)雜志通訊客戶行業(yè)俱樂部銷售推薦焦點事件營銷 品鑒活動結(jié)合西安房