關(guān)于城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)情況的調(diào)研報(bào)告

1、關(guān)于城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)情況的調(diào)研報(bào)告 主任、各位副主任、各位委員，列席會(huì)議的各位 同志： 根據(jù)縣人大常委會(huì)2014年工作計(jì)劃，縣十五屆人大常委會(huì)本次會(huì)議將聽(tīng)取和審議縣人民政府關(guān)于xx縣城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)工作情況的報(bào)告。為充分了解和掌握我縣城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)情況，審議好報(bào)告，促進(jìn)我縣舊城改造和xx縣區(qū)開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，8月20至22日，縣人大常委會(huì)主任李堂發(fā)、副主任唐毅帶領(lǐng)城建環(huán)資工委、財(cái)經(jīng)工委、選舉聯(lián)絡(luò)工委、縣住建局、規(guī)劃局、縣國(guó)土局相關(guān)人員組成調(diào)研組，深入西正街、中河壩、堰壩塘、漁湖片區(qū)、游樂(lè)場(chǎng)和龍安鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看、聽(tīng)取匯報(bào)，并召開(kāi)了開(kāi)發(fā)商和相關(guān)城市改造項(xiàng)目指揮部

2、、群眾代表、城市建設(shè)有關(guān)部門(mén)3個(gè)座談會(huì)，對(duì)我縣城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)情況作了充分了解?，F(xiàn)將調(diào)研的情況報(bào)告如下： 一、全縣城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 （一）全縣城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大。2009年以前結(jié)合街道改造和企業(yè)改制在人民街、工商小區(qū)、國(guó)土小區(qū)、百貨公司、農(nóng)機(jī)公司等地建有少量的商品房。2010年后，我縣加大了縣城舊城改造和xx縣區(qū)開(kāi)發(fā)力度，全縣城鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，目前已建成的商品房項(xiàng)目有3個(gè)（仁和居、西正麗街、江韻豪庭），在建項(xiàng)目有4個(gè)（漁湖新城、財(cái)富中心、怡良半島、龍安鎮(zhèn)祥瑞龍錦苑），擬建項(xiàng)目有2個(gè)（河濱印象、靜心園）。2010年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃總投資227523萬(wàn)元，目前已完成投資7

3、3721萬(wàn)元；總用地面積186889（約280畝）；計(jì)劃總建筑面積910804（其中住宅面積612186，非住宅面積298618），已建成面積345563（其中住宅面積268416，非住宅77147），已銷(xiāo)售面積223608。 （二）全縣商品房開(kāi)發(fā)拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，推進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展。2011年至2014年7月，我縣商品房開(kāi)發(fā)土地出讓金收入31090萬(wàn)元，占土地出讓金收入48439萬(wàn)元的64.18%。從2012年至2014年上半年，我縣商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納了稅款3118萬(wàn)元（不含欠稅1200萬(wàn)元），其中：2012年房地產(chǎn)稅收收入合計(jì)入庫(kù)716萬(wàn)元，是全年稅收的4.21%

4、；2013年房地產(chǎn)稅收收入合計(jì)入庫(kù)2289萬(wàn)元，是全年稅收的10.51%；2014年上半年房地產(chǎn)稅收收入合計(jì)入庫(kù)182萬(wàn)元，預(yù)計(jì)全年可完成稅收約1000萬(wàn)元。同時(shí)，商品房開(kāi)發(fā)還帶動(dòng)了建材、五金、裝飾、運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決了部分群眾就業(yè)。改善了居民住房條件。新開(kāi)發(fā)的商品房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、外觀以及居住環(huán)境都得到了改善升級(jí)。特別是西正街，改變了以往的臟亂差，不安全的居住環(huán)境?？h城商品房開(kāi)發(fā)，使道路、供排水等市政設(shè)施得到了升級(jí)完善，優(yōu)化了環(huán)境，提高了城市品質(zhì)，方便了城市居民，帶活了商業(yè)。隨著商品房的開(kāi)發(fā)，縣城規(guī)劃區(qū)和建成區(qū)面積不斷增大，拓展了縣城入住容量，規(guī)劃區(qū)居住人口從2005的3萬(wàn)人左右增至現(xiàn)在的6萬(wàn)

5、人左右，城市建成區(qū)規(guī)劃范圍覆蓋角奎鎮(zhèn)、新場(chǎng)片區(qū)、紅石巖、花生地、塘房村、發(fā)界村、孫家河壩，規(guī)劃面積約14.8平方公里。 （三）全縣城鎮(zhèn)商品房銷(xiāo)售價(jià)格快速增長(zhǎng)。xx縣盛鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006年7月竣工的西正麗街a幢、c幢，住房銷(xiāo)售均價(jià)為1100元/，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為12000元/；該公司2009年1月竣工的東輝商住樓e幢、h幢，住房銷(xiāo)售均價(jià)為2000元/，3年增長(zhǎng)了81%，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為18000元/，3年增長(zhǎng)了50%；同樣是該公司2014年1月竣工的西正麗街18區(qū)商住樓，住房銷(xiāo)售均價(jià)為3200元/，5年增長(zhǎng)了60%，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為37000元/，5年增長(zhǎng)了106%。目前，縣城住宅銷(xiāo)售均價(jià)約

6、3000元/，一樓商鋪銷(xiāo)售均價(jià)31000元/，二樓商鋪銷(xiāo)售均價(jià)16000元/。 （四）縣城小產(chǎn)權(quán)房（自建房）體量大，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)形成較大沖擊?！?.7”地震前，縣城職工、居民原有住房面積保守分析約為60萬(wàn)（以人均15計(jì)）?！?.7”地震后，縣城民房恢復(fù)重建或以恢復(fù)重建名義建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房（自建房）遍地開(kāi)花，據(jù)城管部門(mén)初步清理統(tǒng)計(jì)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的有678戶(hù)、面積807228.75，加上未經(jīng)審批的20戶(hù)、臨時(shí)搭建的30戶(hù)、違規(guī)加層的、審批后擴(kuò)大占地面積建設(shè)的、二層以上超面積建設(shè)的，小產(chǎn)權(quán)房（自建房）總面積約達(dá)到100萬(wàn)。另外，縣城商品房現(xiàn)有存量129016，今后兩年左右商品房增量約為565

7、200，兩項(xiàng)合計(jì)694216。目前，縣城職工居民原有住房、小產(chǎn)權(quán)房（自建房）、縣城商品房（含存量、增量）總計(jì)達(dá)到約230萬(wàn)，扣除40萬(wàn)的商用面積后，以縣城規(guī)劃區(qū)6萬(wàn)人口計(jì)算，人均住宅面積30還余10萬(wàn)，加之小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售價(jià)格低（每平方米900元1800元），部分群眾購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，對(duì)商品房市場(chǎng)形成了較大沖擊。 （五）相關(guān)部門(mén)為商品房開(kāi)發(fā)提供了支持和服務(wù)。一是2010年至2014年7月，國(guó)土部門(mén)為5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供地28宗共39.39399公頃，目前還儲(chǔ)備了國(guó)有土地523.817畝（34.9211公頃），其中可用于商品房開(kāi)發(fā)的有207畝（13.8公頃）。二是金融部門(mén)提供了金融支持，2011年以來(lái)縣信

8、用聯(lián)社為房地產(chǎn)企業(yè)提供項(xiàng)目貸款資金9306萬(wàn)元、縣農(nóng)業(yè)銀行提供貸款資金9226.59萬(wàn)元，支持商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和居民購(gòu)買(mǎi)商品房按揭貸款。三是組建了相應(yīng)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)改造指揮部，抽調(diào)了強(qiáng)有力的工作隊(duì)伍，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)征地拆遷、安置和建設(shè)協(xié)調(diào)服務(wù)。四是相關(guān)職能部門(mén)將管理、審批與服務(wù)有機(jī)結(jié)合，保障了商品房的有序開(kāi)發(fā)。 （六）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)處于起步階段，量小、發(fā)展不平衡。我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)與周邊四川的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)相比晚了10多年時(shí)間，xx縣城商品房開(kāi)發(fā)相比晚了近8年左右。目前僅有龍安鎮(zhèn)引進(jìn)水富旭輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，開(kāi)發(fā)祥瑞-龍錦園項(xiàng)目，但是建筑面積小，僅有11080（81套住房和部分商鋪）

9、，住房銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)2200左右。全縣其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，發(fā)展極為不平衡。 二、存在主要困難和問(wèn)題 （一）縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃相對(duì)滯后，制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。目前，縣城完成了城市總體規(guī)劃，除了花生地片區(qū)、漁湖高澗槽片區(qū)、工業(yè)園區(qū)有控制性詳規(guī)，其余區(qū)域沒(méi)有控制性詳規(guī)。15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中僅有角奎（縣城）、牛街、小草壩、洛旺、樹(shù)林有總體規(guī)劃外，其余10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)均沒(méi)有總體規(guī)劃，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)都沒(méi)有控制性詳規(guī)。另外，全縣沒(méi)有一個(gè)具體的可操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則，城市整體規(guī)劃和各片區(qū)規(guī)劃建設(shè)不具體、不到位，沒(méi)有控制性詳規(guī)，連起碼的標(biāo)高都難以把握，舊城改造拆遷面廣、成本高、阻力大，xx縣區(qū)

10、開(kāi)發(fā)、布局隨意性強(qiáng)，使得商品房開(kāi)發(fā)零散，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，相互影響。現(xiàn)有商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于沒(méi)有相應(yīng)規(guī)劃指導(dǎo)，建筑特色不明顯，沒(méi)有與彝良的山、水、地理特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合。 （二）商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。一是征地拆遷工作難度大，不能按計(jì)劃推進(jìn)。中河壩和游樂(lè)場(chǎng)片區(qū)拆遷工作啟動(dòng)3年多，中河壩還有1家改制企業(yè)和2戶(hù)私產(chǎn)房、游樂(lè)場(chǎng)還有2戶(hù)私產(chǎn)房未拆除，從而影響工程進(jìn)度。二是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，資金不足，個(gè)別企業(yè)甚至還欠繳稅款和土地出讓金，融資渠道單一，致使建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，造成工程推進(jìn)遲緩。三是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體上資質(zhì)低，規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量薄弱，協(xié)調(diào)管理能力不能滿(mǎn)足建設(shè)管理業(yè)務(wù)需要，致使

11、工作出現(xiàn)不必要偏差，造成工程進(jìn)度遲緩?，F(xiàn)在彝良的10家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，1家二級(jí)資質(zhì)，1家三級(jí)資質(zhì)，3家四級(jí)資質(zhì)，5家資質(zhì)待定。由于大多數(shù)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，2010年至2014年7月國(guó)土部門(mén)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共供地28宗39.39399公頃，目前僅用地18.6889公頃，占總供地的47.44%，其中昭通金嘉熙投資有限公司（伊力公司）已供土地中還有近19公頃未開(kāi)發(fā)。導(dǎo)致了過(guò)渡安置費(fèi)增加，部分已征用土地被周邊群眾蠶食，政府預(yù)期收益不能按時(shí)到位，縣城環(huán)境灰塵污染、交通不暢、居民出行困難等問(wèn)題。 （三）部分開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格依法、規(guī)范開(kāi)發(fā)的意識(shí)淡薄。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未完善基本建設(shè)報(bào)備程序，相關(guān)手續(xù)不完整

12、，沒(méi)獲得施工許可證就動(dòng)工建設(shè)，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象較為突出。部分開(kāi)發(fā)商執(zhí)行規(guī)劃不嚴(yán)格，片面追求利潤(rùn)，想方設(shè)法調(diào)整變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目容積率明顯高于原規(guī)劃，建筑密度大，綠化率過(guò)低，停車(chē)位嚴(yán)重不足，通道過(guò)窄，消防、人防、水保、環(huán)保等措施不完善，整體品質(zhì)不高。 （四）現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房（自建房）給縣城的今后發(fā)展造成障礙。近100萬(wàn)的小產(chǎn)權(quán)房（自建房）除沖擊商品房市場(chǎng)外，質(zhì)量難以保證，基本沒(méi)有配套設(shè)施，居住密度大，增加了縣城停車(chē)、供排水、道路等壓力，沒(méi)有消防通道和設(shè)施，邊坡大開(kāi)挖，安全隱患多，給今后城市規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加大了難度，增加了成本。 （五）物業(yè)管理不規(guī)范、不專(zhuān)業(yè)。物業(yè)管理處于起步階段，目

13、前，僅有兩家物業(yè)管理公司，分別是大理大楊物業(yè)服務(wù)有限公司彝良分公司（江韻豪庭，從業(yè)人員17人）、彝良騰達(dá)物業(yè)管理有限公司（西正麗街，從業(yè)人員29人）。多數(shù)小區(qū)不封閉，商鋪?zhàn)≌祀s，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，管理難度大。物管服務(wù)工作中矛盾糾紛多、原因復(fù)雜，一方面既有居民業(yè)主缺乏物管意識(shí)、繳費(fèi)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)意識(shí)，對(duì)權(quán)力義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)，主張權(quán)利不理性，另一方面也有物管專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平不高、定位不準(zhǔn)、管理手段落后、不規(guī)范的原因 （六）商品房售后監(jiān)管服務(wù)不到位，二手房交易不規(guī)范。由于相關(guān)職能部門(mén)監(jiān)管不到位，有的業(yè)主裝修改變房屋結(jié)構(gòu)，有的業(yè)主將地下停車(chē)場(chǎng)改為它用，有的業(yè)主在樓頂和室外搭建房屋，產(chǎn)生安全隱患。由于歷史遺

14、留問(wèn)題多，時(shí)間跨度大等原因，至今還有不少房改房、單位集資建房和商品房未辦土地使用證和房產(chǎn)證，導(dǎo)致房屋業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。我縣于2004年3月成立了xx縣房屋交易中心，但由于受人員配置等因素影響，運(yùn)轉(zhuǎn)還不理想，每年交易量?jī)H200余件。部分二手房交易“地下化”，相關(guān)稅費(fèi)流失。 三、建議雖然我我縣商品房開(kāi)發(fā)取得了一定的成效，但由于起步晚、基礎(chǔ)差，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度低。為促進(jìn)我縣商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)調(diào)研的情況提出以下建議。 （一）加快規(guī)劃編制，強(qiáng)化規(guī)劃約束，突出建設(shè)特色。要加強(qiáng)縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整體規(guī)劃編制，按照分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，加快縣城和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)的總規(guī)和控制性詳規(guī)編制步伐。同時(shí)，執(zhí)行中強(qiáng)化規(guī)

15、劃的龍頭地位和剛性約束作用?？h人民政府要及時(shí)制定全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則，指導(dǎo)全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？h鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、突出特色”的原則制定商品房的發(fā)展規(guī)劃，將城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)持xx縣區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，在提高品質(zhì)、提升效益上下功夫，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。要不斷更新觀念，努力提高開(kāi)發(fā)小區(qū)品質(zhì)。要分類(lèi)指導(dǎo)不同小區(qū)，嚴(yán)格控制綠化率、容積率和建筑密度，與xx縣城得天獨(dú)厚的山水生態(tài)結(jié)合，突出特色，打造的高品質(zhì)宜居環(huán)境。 （二）立足實(shí)際，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管，把握商品房開(kāi)發(fā)數(shù)量和速度。要結(jié)合當(dāng)前

16、彝良商品房開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，在加快現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度的同時(shí)，把握商品房開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和速度，成熟一片，開(kāi)發(fā)一片，不能大鋪攤子，增加成本造成浪費(fèi)。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和政府的宏觀調(diào)控作用，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民群眾的收入水平相適應(yīng)的合理水平，防止房?jī)r(jià)大起大落，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。強(qiáng)化對(duì)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管，確保小區(qū)的品質(zhì)和房屋質(zhì)量。嚴(yán)格查處開(kāi)發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃和房屋建筑設(shè)計(jì)等違法違規(guī)行為。加大住宅工程質(zhì)量整治力度，加強(qiáng)地基與基礎(chǔ)、工程結(jié)構(gòu)實(shí)體質(zhì)量抽檢及主要材料抽查，深入開(kāi)展商品房工程質(zhì)量通病專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)。加強(qiáng)對(duì)售后商品房的監(jiān)管，嚴(yán)禁擅自在樓頂和室外

17、搭建房屋、改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。 （三）強(qiáng)化配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是城市道路、供水、供電、供氣、消防、通訊管網(wǎng)、路燈、綠化、停車(chē)、污水管道、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)要與商品房開(kāi)發(fā)同規(guī)劃、同設(shè)計(jì)和同建設(shè)。二是集中力量，整合資源，進(jìn)一步健全公共服務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域情況，優(yōu)化布局建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施。 （四）加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)。一是加強(qiáng)政府服務(wù)，要建立統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度，確保業(yè)主的合法權(quán)益。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要堅(jiān)持“業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督”的原則，統(tǒng)一歸集、使用和管理住宅公共部位專(zhuān)項(xiàng)維修資金，提高資金的使用效率。二是要

18、規(guī)范物業(yè)和中介服務(wù)與收費(fèi)?？h發(fā)改局要牽頭制定出臺(tái)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性文件，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益?？h房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要建立對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督評(píng)估機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高物業(yè)服務(wù)水平。三是推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化和社區(qū)化?？h政府要根據(jù)居住區(qū)建設(shè)實(shí)際，及時(shí)調(diào)整或增加社區(qū)居委會(huì)設(shè)置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要把小區(qū)管理納入重要議事日程，強(qiáng)化平安小區(qū)建設(shè)。社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各小區(qū)的物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)，要牽頭制定好業(yè)主（住戶(hù)）公約，并督促遵守執(zhí)行；對(duì)實(shí)行社會(huì)化管理的小區(qū)要牽頭組建好業(yè)主委員會(huì)并指導(dǎo)其發(fā)揮作用；對(duì)自主管理的小區(qū)，要由業(yè)主委員會(huì)組織好業(yè)主自治，必要時(shí)可由居委會(huì)直接接管；要建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)調(diào)處各種矛盾；要抓好文明創(chuàng)建工作，促進(jìn)文明社區(qū)、文明小區(qū)、文明樓院、文明住戶(hù)建設(shè)。 （五）切實(shí)解決好征地拆遷工作中的問(wèn)題。一是要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定科學(xué)周密的征地拆遷工作方案。二是要以人為本，充分考慮拆遷群眾的補(bǔ)償和