怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價(jià)格的攀升

1、怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價(jià)格的攀升 怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價(jià)格的攀升 摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般與GDP的增長相協(xié)調(diào)。但是近年來中國的房地產(chǎn)開展遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長，這種現(xiàn)象不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不健康開展，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)也威脅經(jīng)濟(jì)的健康開展。國家已經(jīng)出臺相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象，但是怎樣才能從根本上治療房地產(chǎn)怪病仍然是值得我們討論的問題。本文從需求的角度分析房地產(chǎn)的需求因素以及怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 需求 原因 方法 近日，國五條的細(xì)那么相繼在全國各省出臺。人們對國五條細(xì)那么的出臺褒貶不一，有人對政府的該政策充滿了信

2、心認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)已經(jīng)到達(dá)，房地產(chǎn)的價(jià)格會趨于平穩(wěn)狀態(tài)，但也有人堅(jiān)持國五條的出臺只能暫時(shí)的打壓房價(jià)并不能從根本上抑制房價(jià)的攀升。中國房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)面對的是一個(gè)持續(xù)上漲的需求現(xiàn)狀，那么怎樣從需求角度解決供應(yīng)與需求的缺口，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)壓力？ 一、中國房地產(chǎn)價(jià)格攀升需求方面的主要原因 中國的房地產(chǎn)價(jià)格高漲有著它的歷史必然性，是社會經(jīng)濟(jì)開展中的必然現(xiàn)象。任何資源都有稀缺性，而土地這種特殊的資源，其稀缺性的表達(dá)較其他商品來說更為明顯。中國的土地一級市場是一個(gè)國家賣方壟斷的市場。面對這個(gè)賣方壟斷的市場，面對有限的供應(yīng)，需求卻是隨著時(shí)間開展不斷增加的。中國正處于城市化、現(xiàn)代化、工業(yè)化開展的初級階段，

3、在經(jīng)濟(jì)開展的過程中財(cái)富迅速積累，而資本市場卻不興旺，社會保障體系不完善，這些因素共同導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加，進(jìn)而促成中國房價(jià)的一路攀升。中國的傳統(tǒng)思想中保守的消費(fèi)觀和安土重遷，成家立業(yè)等又進(jìn)一步推動房價(jià)的上漲。 1、供需的極大差異 從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)的價(jià)格飆升是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的供不應(yīng)求。A.斯密的經(jīng)典理論提出市場是由一只看不見的手在調(diào)節(jié)。消費(fèi)者是理性的，價(jià)格在商品的供應(yīng)和需求之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，消費(fèi)者追求效用最大化，企業(yè)和投資者追求利潤最大化，最終在消費(fèi)者能夠接受的最高價(jià)和賣家接受的最低價(jià)處達(dá)成均衡。馬克思的價(jià)值理論同樣闡述價(jià)格是以價(jià)值為根底并圍繞價(jià)值受供求關(guān)系影響上下波動。不管我們是把房地產(chǎn)當(dāng)成一

4、種投資工具也好，當(dāng)成一種必需的消費(fèi)品也罷，房地產(chǎn)的本質(zhì)是一件商品。商品的交易一定會受到市場上的供求關(guān)系影響。 1978年中國實(shí)行改革開放，鄧小平提出“兩個(gè)大局的戰(zhàn)略思想。他說沿海地區(qū)應(yīng)加快對外開放，較快地先開展起來，內(nèi)地要顧全這個(gè)大局。同時(shí)沿海地區(qū)開展到一定時(shí)期，要拿出更多的力量幫助內(nèi)地開展，沿海地區(qū)也要顧全這個(gè)大局?！皟蓚€(gè)大局的戰(zhàn)略思想集中了當(dāng)時(shí)全國的力量開展東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，我國的東西部城市之間的開展差異逐漸拉大，沿海城市與內(nèi)陸城市的開展之間也存在著明顯的差異。這種城市開展的差異不僅表達(dá)在GDP的統(tǒng)計(jì)數(shù)字上，還表達(dá)在城市化進(jìn)程的差異。雖然近年來差距有所減小，但是城市較鄉(xiāng)村而言擁有更好的根

5、底設(shè)施建設(shè)，擁有更便捷、更完善的醫(yī)療、教育和社會保障體系，同時(shí)城市對于個(gè)人的開展而言擁有更大的開展空間。隨著城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程以及人們對自身開展的需要，大量的農(nóng)村人口涌入到城市，進(jìn)入到城市化和現(xiàn)代化建設(shè)的隊(duì)伍中。外來人口的遷移在加劇了房地產(chǎn)市場二元結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對城市的房地產(chǎn)市場形成猛烈沖擊。我國除了有2.6億農(nóng)民工，還有大學(xué)生和知識技術(shù)人才在城市開展，他們參與城市建設(shè)的同時(shí)對城市的根底設(shè)施也提出了一定的要求。馬斯洛需求層次理論是由美國心理學(xué)家亞伯拉罕馬斯洛于1943年在?人類鼓勵理論?論文中提出。該理論將需求分為五種層次，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，平安上的需求

6、，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實(shí)現(xiàn)的需求。住房作為平安上的需求是一種最根本的需求，彈性小且隨著外來人口的涌入需求數(shù)量迅速增加。不考慮投資的局部，僅剛性需求就是很大的。 上圖可以看出，中國土地的供應(yīng)乏力，對于較為興旺的城市來說，與龐大的需求相比，地產(chǎn)的供應(yīng)更是極其稀缺的。這不僅因?yàn)樵摰貐^(qū)的土地資源經(jīng)過長期開展，開發(fā)規(guī)模已到達(dá)一定程度，剩余土地供應(yīng)有限，還因?yàn)槲覈且粋€(gè)典型的地產(chǎn)賣方壟斷市場。土地一級市場的賣方壟斷和經(jīng)濟(jì)開展產(chǎn)生的巨大城市住房需求共同形成了一個(gè)巨大的土地的供應(yīng)和需求的缺口，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升。 2、資本市場不興旺 就像國五條的出發(fā)點(diǎn)一樣，中國存在著“房氏家族。在中國的房

7、地產(chǎn)中有著很大一局部投資者和投機(jī)者。在愿意囤房的人群中不僅有“房叔“房姐，還有普通的市民百姓。但是中國人為什么這么愿意囤房呢？我們應(yīng)該分析一下中國的金融資本市場。目前，根本的理財(cái)途徑主要有以下幾類：銀行存款，證券和其衍生的金融工具，期權(quán)期貨，黃金房產(chǎn)等實(shí)物的投資。中國金融業(yè)的開展仍處于初級階段，資本市場的建設(shè)還不夠健全，監(jiān)管法律也有待完善。大局部的中國老百姓對于金融工具、資本市場不夠了解甚至根本不了解。同時(shí)中國人的傳統(tǒng)謹(jǐn)慎的先攢錢后花錢的保守消費(fèi)思想加上中國待完善的社會保障體系，使得大局部人愿意將自己的資產(chǎn)結(jié)余大局部存到銀行里，儲蓄率居高不下。但是，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的開展，通貨膨脹現(xiàn)象也一直伴隨

8、著人們的生活。老百姓明顯感覺到自己的錢不如以前值錢了，錢的購置力降低。一局部人開始為自己的閑置資金尋找出處。2007年到2021年初，中國的股票市場到達(dá)了歷史最輝煌的時(shí)候，當(dāng)時(shí)中國的股票市場，基金市場吸納了大量的資金。一些“先吃螃蟹的人體會到了螃蟹的美味，隨即產(chǎn)生股票熱的效應(yīng)。然而，很多其實(shí)并不了解股票的人也參與到這一市場的交易當(dāng)中，他們對股票市場的運(yùn)作規(guī)律不了解，風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱，之后股市的跌跌不休給了股民們沉重的打擊。除從股票市場抽逃的局部資金，仍然有大量的資金套牢在股票市場當(dāng)中。此后國家政策一直在鼓勵民眾進(jìn)行證券市場投資，但證券市場卻并沒有重返輝煌，愿意投資到股市的人卻越來越少，股市相關(guān)法律

9、法規(guī)的不健全導(dǎo)致不斷傳出的“內(nèi)幕消息更是讓人們對股市失去了信心。面對通脹的壓力，黃金、房地產(chǎn)這些投資類商品卻被大家認(rèn)為是一種保守的理財(cái)方式受到追捧。在近年來房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，閑置資金向房地產(chǎn)市場流動就進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。 而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是與金融業(yè)緊密捆綁在一起的。基于美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，監(jiān)管部門加大對銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。同時(shí)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和抑制共同使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款本錢越來越高。需求拉動和本錢拉動同時(shí)作用于中國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的價(jià)格上升是必然的。 二、怎樣從需求方面緩解房價(jià)上漲 交易是買賣雙方需求和供應(yīng)博弈形成的，受需求彈性和供應(yīng)彈性的

10、影響。從需求方面解決房地產(chǎn)價(jià)格一路飄漲可以考慮降低消費(fèi)者的需求和需求彈性。 1、進(jìn)一步推動二三線城市的開展和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè) 城市中最吸引人的就是城市中的開展時(shí)機(jī)以及公共設(shè)施和公共效勞。如果在就業(yè)選擇方面出現(xiàn)對高度興旺城市有替代性的地區(qū)，就業(yè)人群對城市的需求就會降低。著力推動二三線城市和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)會使得二三線城市和農(nóng)村的開展時(shí)機(jī)增加。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人是理性人，在做決策時(shí)會考慮收益和時(shí)機(jī)本錢的大小以追求效用的最大化。就業(yè)時(shí)機(jī)的增加和到一線城市就業(yè)的時(shí)機(jī)本錢增加會引導(dǎo)人們降低對一線城市的需求。如果一局部城市的外來人口向二三線城市和鄉(xiāng)村回流，對城市的根底設(shè)施的要求就會降低，對房地產(chǎn)的需求便會下降，從而

11、減小供需之間的缺口。同時(shí)這樣更有利于就業(yè)，使得中國的人口紅利得到更充分的發(fā)揮，為社會聚集更多的財(cái)富。 2、加強(qiáng)資本市場建設(shè)，建立健康開展的資本市場 雖然國五條及其細(xì)那么的出臺會降低一些人對房地產(chǎn)的投資需求，從而降低對房地產(chǎn)的總需求，但是迅速積累的社會財(cái)富必須有一個(gè)流向。銀行存款的低利率顯然不能滿足人們的財(cái)富保值升值的需要。因此，迅速完善資本市場是解決房地產(chǎn)過熱的途徑之一。民眾有了更好的投資途徑便會減少熱錢向房地產(chǎn)行業(yè)流動，“炒房現(xiàn)象就會得到緩解。 同時(shí)，我們知道房地產(chǎn)業(yè)目前是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而一個(gè)國家的開展僅靠房地產(chǎn)業(yè)是不夠的。中國的實(shí)業(yè)需要資金的支持去開展。如果能將投資的錢投到中國的實(shí)

12、業(yè)開展中去是可以大大提高中國經(jīng)濟(jì)的開展質(zhì)量的。但是人們?yōu)槭裁床辉敢鈱①Y金投入到股市中支持事業(yè)的開展呢？主要原因在于人們對股市的不了解和資本市場監(jiān)管和法律體系的不健全，人們對資本市場有抵觸和戒備情緒。加強(qiáng)資本市場建設(shè)，普及資本市場的知識不僅可以減少房地產(chǎn)市場的熱錢，緩解房地產(chǎn)市場的膨脹壓力，還可以支持實(shí)業(yè)的開展，提高國家的綜合競爭力，是一件一舉雙得的事情。 3、進(jìn)一步完善社會保障體系 歸根結(jié)底，民眾留下大量的存款還是因?yàn)樯鐣Ｕ象w系的不健全，人們對社會保障缺乏信心，愿意將當(dāng)期的財(cái)富延遲到收入能力降低時(shí)消費(fèi)。這些儲蓄雖然對經(jīng)濟(jì)的開展起到一定幫助。但是過高的財(cái)富剩余不僅對房地產(chǎn)造成壓力，對金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也有一定的消極影響。完善社會保障體制，民眾對社會養(yǎng)老、公共醫(yī)療保障有了信心便會增加當(dāng)期消費(fèi)，降低儲蓄傾向，這樣既可以減少流向房地產(chǎn)市場的投機(jī)資金，也可以降低金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，還