房地產(chǎn)成本管理

1、房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)成本管理資料：一、集團(tuán)成本管理辦法 1、目的提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性加強(qiáng)項(xiàng)目成本過程可控、透明明確成本管理責(zé)任控制成本風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)成本競爭力構(gòu)建行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本管理體系 2、適用范圍本辦法適用于全集團(tuán)各地區(qū)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本管理. 3、成本管理責(zé)任界定項(xiàng)目成本經(jīng)理：開發(fā)成本的直接責(zé)任人；營銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，預(yù)警 責(zé)任人 ; 負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本月度回顧。項(xiàng)目營銷經(jīng)理：項(xiàng)目營銷費(fèi)用的直接責(zé)任人項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理：負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的“部門費(fèi)用” ；負(fù)責(zé)牽頭 編制項(xiàng)目預(yù)算; 負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。部門費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營銷費(fèi)用中的人工成本及行政辦公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用稅。項(xiàng)目總

2、監(jiān)：全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約規(guī)劃 ； 檢查、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制定、動(dòng)態(tài)成本月度回顧。 4、成本管理原理及主要概念4.1 、成本管理原理在項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過程中系統(tǒng)實(shí)時(shí)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)成本。通過對(duì)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的比較，檢查，發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而達(dá)到管控項(xiàng)目成本的目的。4.2 、“動(dòng)態(tài)成本”概念動(dòng)態(tài)成本=合同簽約金額+已確認(rèn)合同變更金額+已簽合同的預(yù)估變更金額+庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)+帶發(fā)生合約規(guī)劃金額4.3 、“已確認(rèn)合同變更”的概念指已簽合同發(fā)生合同金額變更，包括以下 4 種情況：? 1) 經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽談。? 2) 經(jīng)與相關(guān)

3、方確認(rèn)的施工圖預(yù)算調(diào)整。? 3) 經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)的工程量調(diào)整、材料價(jià)格調(diào)整。? 4) 進(jìn)我房確認(rèn)增加費(fèi)用的實(shí)施方案。若需另簽補(bǔ)充協(xié)議，則視為新合同，不視為變更合同。4.4 、“已簽合同預(yù)估的變更”的概念指對(duì)方已提出變更，但我方尚未完全確認(rèn)變更及變更金額，或?qū)ξ刺岢觥⑽曳筋A(yù)計(jì)要發(fā)生的合同金額增加。包括：? 1)未與分供方確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商。? 2) 預(yù)估的預(yù)算調(diào)整? 3) 預(yù)計(jì)發(fā)生的材料漲價(jià)、工程量變化等。 5、目標(biāo)成本編制及審批管理1】目標(biāo)成本的版本：土地版、啟動(dòng)版、基準(zhǔn)版（ 放案板 ） 、執(zhí)行調(diào)整版其中：基準(zhǔn)版 （ 放案板 ） 是評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見書后10天內(nèi)

4、提交上線。執(zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實(shí)際情況對(duì)基準(zhǔn)版的修正。為保證目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性、合理性，在成本系統(tǒng)中提交目標(biāo)成 本時(shí)至少應(yīng)提交以下內(nèi)容（ 詳見目標(biāo)成本預(yù)算（ 總結(jié) ） 模板 ） ：? 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)? 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)? 含量指標(biāo) （ 如含鋼量、窗地比等）? 在公司內(nèi)部找一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，便于成本參照對(duì)比。土地版目標(biāo)成本（ 土地投資論證階段） ：根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由地區(qū)公司總經(jīng)理主持，地區(qū)公 司pm誠員參加，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位（含擬售價(jià)格及項(xiàng)目成 本設(shè)定等 ）根據(jù)地塊項(xiàng)目定位，公司研發(fā)部門負(fù)責(zé)完成（項(xiàng)目預(yù)案）公司發(fā)展部法則提供土地信息及周邊市政配套情況;根據(jù)項(xiàng)目定位， （ 項(xiàng)目預(yù)案 ） 、土地信息和周邊市政配套情況，由公司造價(jià)采購部負(fù)責(zé)人（ 或其指定人員 ） 負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段。目標(biāo)成本（ 土地版 ） ：? 目標(biāo)成本（ 土地版 ） 按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成? 目標(biāo)成本（ 土地版 ） 是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報(bào)投委會(huì)委員審核 ;? 如土地中標(biāo)，目標(biāo)成本（ 土地版 ） 由項(xiàng)目經(jīng)理（ 或造價(jià)采購部指定人員 ） 于取得土地中標(biāo)通知書后 3 個(gè)工作日內(nèi)，提交到成本系統(tǒng)中，若未取得土地，由地區(qū)公司造價(jià)采購部存檔。? 審批流程：2】 6、成本系統(tǒng)控制為保