房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

1、1 “前期工作前期工作”特點(diǎn)特點(diǎn)2“前期工作前期工作”流程流程4“前期工作前期工作”定義定義3 1“前期工作前期工作”意義意義3 3附錄：相關(guān)名詞解釋附錄：相關(guān)名詞解釋 是指一項(xiàng)貫穿項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)始終的，以與政府系統(tǒng)各個(gè)主管部門、專業(yè)單位和其他客體進(jìn)行有效聯(lián)系溝通，從而求得項(xiàng)目合理、合法和順利開發(fā)為主要特征的保障性工作。前期工作前期工作獲取土地獲取土地工程實(shí)施工程實(shí)施經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)運(yùn)作配合處理配合處理客戶關(guān)系客戶關(guān)系流程內(nèi)容較為繁復(fù)流程內(nèi)容較為繁復(fù)以項(xiàng)目推進(jìn)為主線以項(xiàng)目推進(jìn)為主線落實(shí)完成期間必需的前置條件落實(shí)完成期間必需的前置條件諸多工作交叉進(jìn)行諸多工作交叉進(jìn)行存在內(nèi)、外在的不確定因素存在內(nèi)、外在

2、的不確定因素時(shí)效性要求相對(duì)較高時(shí)效性要求相對(duì)較高 必須具備靈活的處理、協(xié)調(diào)能力和及時(shí)有效的必須具備靈活的處理、協(xié)調(diào)能力和及時(shí)有效的溝通反饋、準(zhǔn)確反應(yīng)能力。統(tǒng)籌考慮、合理安排。溝通反饋、準(zhǔn)確反應(yīng)能力。統(tǒng)籌考慮、合理安排。 對(duì)內(nèi)對(duì)內(nèi)（公司內(nèi)部職能部門）（公司內(nèi)部職能部門）、對(duì)外、對(duì)外（相關(guān)政府審批（相關(guān)政府審批部門）的部門）的銜接、配合、協(xié)調(diào)作用銜接、配合、協(xié)調(diào)作用 為公司融資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)創(chuàng)造條件為公司融資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)創(chuàng)造條件保障保障和和促進(jìn)項(xiàng)目順利開工、建設(shè)、銷售、交付促進(jìn)項(xiàng)目順利開工、建設(shè)、銷售、交付工作工作 項(xiàng)目開發(fā)的首要環(huán)節(jié)，是各項(xiàng)工作能否順利進(jìn)行的必項(xiàng)目開發(fā)的首要環(huán)節(jié)，是各項(xiàng)工作能否順利

3、進(jìn)行的必要條件，關(guān)乎每個(gè)員工的切身利益要條件，關(guān)乎每個(gè)員工的切身利益時(shí)間前期開發(fā)部資金財(cái)務(wù)部綜合管理部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部開始交納出讓金、契稅、交易費(fèi)資金支持建設(shè)用地批準(zhǔn)書投資項(xiàng)目備案建設(shè)用地規(guī)劃許可證紅線圖地下管線測(cè)繪資金支持輸入輸出工程部工程部獲得土地土地證地名申請(qǐng)時(shí)間前期開發(fā)部資金財(cái)務(wù)部綜合管理部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部輸入輸出釘樁成果（包括黃海水平標(biāo)高點(diǎn)）工程部規(guī)劃技術(shù)部規(guī)劃方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程部規(guī)劃技術(shù)部規(guī)劃技術(shù)部工程部方案初評(píng)擴(kuò)初評(píng)審人員支持人員支持資金支持方案成果通知書時(shí)間前期開發(fā)部資金財(cái)務(wù)部綜合管理部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部輸入輸出地質(zhì)勘察工程部工程部施工圖設(shè)計(jì)投資計(jì)

4、劃綠化地名人防消防環(huán)評(píng)圖紙審查大配套項(xiàng)目報(bào)建破路臨水臨電臨排資金支持人員技術(shù)資金支持資金支持資金支持人員技術(shù)建筑工程規(guī)劃證面積預(yù)測(cè)人員計(jì)劃時(shí)間前期開發(fā)部資金財(cái)務(wù)部法務(wù)部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部物業(yè)輸入輸出基礎(chǔ)定位放線委托規(guī)劃驗(yàn)線物業(yè)備案施工招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)工程部工程部安全委托質(zhì)量監(jiān)督委托水泥、墻改基金工程部工程部前期物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)方案，業(yè)主公約資金支持工程部工程部資金支持合同備案法律支持時(shí)間前期開發(fā)部資金財(cái)務(wù)部戰(zhàn)略發(fā)展部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部輸入輸出施工許可證基礎(chǔ)形象施工工程部銷售部預(yù)售證施工進(jìn)度和竣工交付日期的說明商品房銷售方案，面積計(jì)算成果表，商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入結(jié)束物價(jià)備案

5、指定一戶一價(jià)表13感謝您的關(guān)注！v獲取土地市場(chǎng)信息;v政府通過國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布公告，以公開方式出 讓土地（招拍掛）; v通過分析出讓公告及文件資料，掌握土地詳細(xì)信息，測(cè)算 項(xiàng)目可行性，參與土地出讓活動(dòng)，取得土地。簽署國(guó)有 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并按約定條件支付土地款;v完成土地移交，落實(shí)地塊施工基本配套，具備施工條件； 著手辦理政府前期相關(guān)手續(xù)。委托方案設(shè)計(jì)，提交正式文本，銜接規(guī)劃局組織評(píng)審，出具會(huì)議紀(jì)要；同步開展節(jié)能評(píng)估、環(huán)境影響、水土保持等報(bào)告編制工作，分別報(bào)發(fā)改委、環(huán)保局、水利局出具批復(fù)意見；方案文本修改完善后，銜接規(guī)劃局出具規(guī)劃方案正式批復(fù)；完善項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告及各項(xiàng)前置資料

6、，報(bào)市發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)；向規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；向土管局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書；銜接辦理面積預(yù)測(cè)、綠地率初審、施工圖審查等；向規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；配合開展施工招投標(biāo)工作，取得中標(biāo)通知書后辦理質(zhì)、安監(jiān)委托手續(xù)；向城建委申請(qǐng)辦理建筑工程施工許可證；辦理消防設(shè)計(jì)審核抽查備案。u包括土地使用權(quán)人、座落、地類（普通住宅or商業(yè)）、使用權(quán)類型（劃撥、出讓）、終止日期（商業(yè)用地40年，住宅用地為70年，從土地合同簽定之日起計(jì)）、使用權(quán)面積等。u證書有效期2年，到期未開發(fā)政府原則上要收回土地；未按土地合同規(guī)定完成開發(fā)建設(shè)的需申請(qǐng)辦理展期手續(xù)。u需支付地價(jià)款3%的契稅。u需提供方案批

7、復(fù)、總平面圖、土地出讓合同、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)等資料。u對(duì)方案符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和定點(diǎn)紅線范圍的政府部門確認(rèn)文件。u目前實(shí)際操作中城建規(guī)劃、土管部門要求提供準(zhǔn)確的方案總平面圖，并對(duì)建筑間距、日照（高層）、豎向標(biāo)高、物業(yè)用房配置位置等關(guān)鍵要素把關(guān)嚴(yán)密。u需提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、土地證、用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、產(chǎn)權(quán)面積預(yù)測(cè)報(bào)告、設(shè)計(jì)勘察單位備案表、建筑施工圖（平、立、剖面圖，附電子文件）、總平面圖（高層需提供日照分析），并辦妥白蟻防治、檔案移交、綠化審核、人防、環(huán)保審查手續(xù)。 u是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，是辦理施工許可等各項(xiàng)手續(xù)的前置條件，其附件記載事項(xiàng)及

8、相關(guān)附圖也是建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實(shí)最主要的法定依據(jù)。u需提供上述三證、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、工程施工合同、監(jiān)理合同、監(jiān)理對(duì)施工組織設(shè)計(jì)意見書、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)、資金保函、建設(shè)項(xiàng)目稅務(wù)登記單、防雷辦理證明、商品混凝土供需合同、施工圖審查備案、施工總平面圖及周邊情況說明、外來施工企業(yè)與城建委簽訂的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書、施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證等證書、項(xiàng)目經(jīng)理任命書，項(xiàng)目經(jīng)理本人攜帶資質(zhì)證書、工作手冊(cè)原件及復(fù)印件到辦理現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)、簽名（外來勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位需辦理進(jìn)市備案手續(xù)）。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批并非項(xiàng)目建設(shè)的法定文件，但作為行政審批部門的過程指導(dǎo)意見，極受重視。容積率指標(biāo)、建筑面積的核算、高層建筑的

9、日照分析與多層建筑的間距要求、建筑控制線的退讓、道路出入口設(shè)置的合理性、非機(jī)車道與訪客泊位、小區(qū)圍墻的退讓及高度、物業(yè)用房的配置、功能性用房名稱統(tǒng)一等。前期部應(yīng)與政府規(guī)劃部門積極溝通，爭(zhēng)取有利條件；需要公司規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門在國(guó)家規(guī)范基礎(chǔ)上事先了解地方規(guī)定，在規(guī)劃審批部門和設(shè)計(jì)單位之間充分做好銜接，避免方案審批過程中耽擱大量的時(shí)間精力。中華人民共和國(guó)消防法中華人民共和國(guó)消防法2008年年12月月28日日 2009年5月1日起普通房地產(chǎn)項(xiàng)目無需進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核，采取抽查方式進(jìn)行設(shè)計(jì)備案。但明確建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。如在日常檢查監(jiān)督或者消防驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)違反消防規(guī)范的，將加大處罰的力度。為避免在設(shè)計(jì)、施工過程中因事先溝通不足造成在驗(yàn)收環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，建議在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段與消防加強(qiáng)溝通，給予指導(dǎo)意見。 酒店作為公用建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案需報(bào)