房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)剩余法例題

1、例題例題1 11. 某宗不動(dòng)產(chǎn)建成于某宗不動(dòng)產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為年底，此后收益年限為48年；年；2001年年底至年年底至2004年底分別獲得純收益年底分別獲得純收益83萬元、萬元、85萬元、萬元、90萬元、萬元、94萬元；預(yù)計(jì)萬元；預(yù)計(jì)2005年底至年底至2007年底可分別獲得純年底可分別獲得純收益收益94萬元、萬元、93萬元、萬元、96萬元，從萬元，從2008年底起每年可獲得年底起每年可獲得純收益將穩(wěn)定在純收益將穩(wěn)定在95萬元；該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為萬元；該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為9。試。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)利用上述資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)格。年底的收益價(jià)格。作

2、業(yè)作業(yè)1 12. 某賓館，其土地使用權(quán)使用年限為某賓館，其土地使用權(quán)使用年限為40年，自年，自2000年年6月始。月始。該賓館共有床位該賓館共有床位300張，平均每張床位每天向客人實(shí)收張，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，元，年平均空置率為年平均空置率為30%，營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)，營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元。當(dāng)?shù)赝瑱n萬元。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床位為每床每天次賓館一般床位為每床每天45元，年平均空置率元，年平均空置率20%，正常，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月收入的營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月收入的30；該類不動(dòng)產(chǎn)的還原；該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為率為8%。試估算該賓館在。試估算該賓館在2005年年6月的市場(chǎng)價(jià)值

3、。月的市場(chǎng)價(jià)值。作業(yè)作業(yè)2 2111(1)(1)1tiitntiaaVrrrra1=94（萬元）（萬元）a2=93（萬元）（萬元）a3=96 （萬元）（萬元）a95 （萬元）（萬元）r=9%n=48-4=44（年）（年）t=3（年）（年）23344 394939695111029.921 9%(1 9%)(1 9%)9%(1 9%)(1 9%)V（萬元）計(jì)算公式為計(jì)算公式為作業(yè)解答作業(yè)解答1 1 年總收益年總收益A=30045365（1-20%）=394.20（萬元）（萬元） 年總費(fèi)用年總費(fèi)用B=A30%=118.26（萬元）（萬元） 年純收益年純收益C=A-B=275.94（萬元）（萬元）

4、賓館市場(chǎng)價(jià)值賓館市場(chǎng)價(jià)值(40 5)1275.941113215.96(1)8%(1 8%)nCVrr（萬元）故該賓館在故該賓館在2005年年6月的市場(chǎng)價(jià)值為月的市場(chǎng)價(jià)值為3215.96萬元。萬元。作業(yè)解答作業(yè)解答2 2 基本情況與項(xiàng)目修正情況基本情況與項(xiàng)目修正情況 待估不動(dòng)產(chǎn)待估不動(dòng)產(chǎn)A為一住宅型不動(dòng)產(chǎn)。今在同一地區(qū)為一住宅型不動(dòng)產(chǎn)。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似不動(dòng)產(chǎn)作為比較案例或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似不動(dòng)產(chǎn)作為比較案例（B、C、D、E），待估不動(dòng)產(chǎn)與四宗比較案例），待估不動(dòng)產(chǎn)與四宗比較案例不動(dòng)產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項(xiàng)目修正情況見不動(dòng)產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項(xiàng)目修正情況見8-1。 例題例題1

5、13.計(jì)算過程計(jì)算過程 （1）項(xiàng)目修正）項(xiàng)目修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為易情況條件指數(shù)均為100。 時(shí)間差異修正時(shí)間差異修正 根據(jù)根據(jù)1999年年10月以來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，各比較案例交月以來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，各比較案例交易日期之條件指數(shù)為：易日期之條件指數(shù)為：案例案例B：(1+1%)12=112.68； 案例案例C：(1+1%)10=110.46；案例案例D：(1+1%)7=107.21； 案例案例E：(1+1%)2=102.01； 土地使用權(quán)年期修正土地使用權(quán)年期修正因因B、D、E宗比較案例與待估不動(dòng)

6、產(chǎn)之土地使用權(quán)年期宗比較案例與待估不動(dòng)產(chǎn)之土地使用權(quán)年期相同，故不作修正；相同，故不作修正；C宗比較案例修正系數(shù)計(jì)算如下（取不宗比較案例修正系數(shù)計(jì)算如下（取不動(dòng)產(chǎn)資本化率為動(dòng)產(chǎn)資本化率為7.5%）。）。案例案例C:容積率修正容積率修正 由表由表8-2之不同容積率下的條件指數(shù)，可對(duì)容積率進(jìn)行之不同容積率下的條件指數(shù)，可對(duì)容積率進(jìn)行直接修正：直接修正：案例案例B、E：1.8/1.8；0302. 11111114050rr案例案例C：1.8/2.0；案例案例D：1.8/2.2。區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正 各比較案例不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素和微觀因素條件指數(shù)可由表各比較案例不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素和微觀因素條件指數(shù)可由表8

7、-1資資料求得：料求得： 案例案例B：100/(100+3-2+2)=100/103;案例案例C：100/(100+2+3+2)=100/107;案例案例D：100/(100-1+2+2)=100/103;案例案例E：100/(100+3-2-3)=100/98。微觀因素修正微觀因素修正 與區(qū)域因素修正相類似與區(qū)域因素修正相類似:案例案例B：100/(100+2+4-1)=100/105;案例案例C：100/(100+0+2-1)=100/101;案例案例D：100/(100-1-1+0)=100/98;案例案例E：100/(100-2+1-4)=100/95。（2）修正價(jià)格計(jì)算（見表）修正價(jià)

8、格計(jì)算（見表8-3）（3）價(jià)格計(jì)算）價(jià)格計(jì)算 經(jīng)分析，各比較案例不動(dòng)產(chǎn)與待估不動(dòng)產(chǎn)間的替代性較經(jīng)分析，各比較案例不動(dòng)產(chǎn)與待估不動(dòng)產(chǎn)間的替代性較一致，且比較案例的修正價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法計(jì)一致，且比較案例的修正價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法計(jì)算試算價(jià)格。算試算價(jià)格。V=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4 =1226.03（元（元/m2），取整數(shù)），取整數(shù)1226元元/m2。 根據(jù)以上計(jì)算，可知待估不動(dòng)產(chǎn)在根據(jù)以上計(jì)算，可知待估不動(dòng)產(chǎn)在2000年年10月的市場(chǎng)價(jià)月的市場(chǎng)價(jià)值為值為1226元元/m2。 例題例題2 2 為評(píng)估某寫字樓為評(píng)估某寫字樓2004年年

9、10月月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了附近地區(qū)調(diào)查選取了A，B，C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格5000（人民幣元（人民幣元/m2）650（美元（美元/m2）5500（人民幣元（人民幣元/m2）成交日期成交日期2004年年1月月1日日2004年年3月月1日日2004年年7月月1日日交易情況交易情況+2%+5%- 3%房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況- 8%- 4%+6%作業(yè)作業(yè) 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比

10、實(shí)例的成交價(jià)格高在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。異幅度。 另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2004年年3月月1日為日為1:8.4，2004年年10月月1日為日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2004年年1月月1日至日至2004年年2月月1日基本保持不變，日基本保持

11、不變，2004年年2月月1日至日至2004年年5月月1日日平均每月比上月下降平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升，以后平均每月比上月上升0.5。 試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該寫字樓試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該寫字樓2004年年10月月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。日的正常市場(chǎng)價(jià)格。352252110010050001 1%1 0.5%5300.51/100 2100 8100100650 8.41 1%1 0.5%5442.93/100 5100 4mmAABB（）計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（2）求取比準(zhǔn)價(jià)格V：V（）（）（人民幣元）（3）求取比準(zhǔn)價(jià)格

12、V：V（）（）（人民幣元）（4）求取比32210010055001 0.5%5429.79/100 3100 65300.51 5442.93 5429.793 5391/mmCC準(zhǔn)價(jià)格V：V（）（人民幣元）（5）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）（） =（人民幣元）測(cè)算該寫字樓測(cè)算該寫字樓2004年年10月月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：作業(yè)解答作業(yè)解答某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為億

13、元。土地開發(fā)周期為2年，土地征年，土地征用等費(fèi)用用等費(fèi)用10萬元萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第1年均勻年均勻投入投入30%，其余在第，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的6.5%，土地增值，土地增值收益為收益為10%。試評(píng)估該土地的單價(jià)。試評(píng)估該土地的單價(jià)。 例題例題1 10 .15067.666100000A25010000

14、00250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V土地價(jià)格土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本B+利息利息C+利潤(rùn)利潤(rùn)D+稅費(fèi)稅費(fèi)E+土地增值收益土地增值收益F例題例題2 2某成片荒地面積為某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價(jià)格為平方公里，取得該荒地的價(jià)格為1.2億元。將其開發(fā)成可億元。將其開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.

15、5億元。開發(fā)期為億元。開發(fā)期為3年，貸款年利率年，貸款年利率為為6%，取得該荒地的價(jià)格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用在，取得該荒地的價(jià)格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%；開發(fā)利潤(rùn)為土地取；開發(fā)利潤(rùn)為土地取得價(jià)格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的得價(jià)格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。 新開發(fā)土地總價(jià)新開發(fā)土地總價(jià)V V總總= =

16、取得該荒地的價(jià)格取得該荒地的價(jià)格A+A+土地開發(fā)成本和管理費(fèi)土地開發(fā)成本和管理費(fèi)B B + +投資利息投資利息C+C+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)D+D+開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)E EA=1.2億元億元 B=2.5億元億元C=A（1+6%）3-1+B（1+6%）1.5-1=0.46億元億元D= V總總5.5%=0.055 V總總 E=（A+B）15%=0.56億億元元V總總=1.2+2.5+0.46+0.055 V總總+0.56 V總總= 4.99億元億元 可轉(zhuǎn)讓土地面積總單VV平方米元/8 .415%602000000499000000例題例題3 3 某宗不動(dòng)產(chǎn)的土地總面積為某宗不動(dòng)產(chǎn)的土地總面積為1000，是

17、，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為時(shí)的花費(fèi)為18萬元畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)萬元畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)620元；地上元；地上建筑物總建筑面積建筑物總建筑面積2000，是，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元平方米元平方米建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1200元平方元平方米米建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測(cè)算該宗不動(dòng)產(chǎn)的建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測(cè)算該宗不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)?，F(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 解解 該題主要是

18、注意重新購建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問題的基該題主要是注意重新購建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格測(cè)算如下：礎(chǔ)上，該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格測(cè)算如下： 1、土地現(xiàn)值、土地現(xiàn)值=6201000620000（元）（元） 2、建筑物現(xiàn)值、建筑物現(xiàn)值=l2002000801920000（元）（元） 3、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000（元）（元） 4、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=25400002000 =1270（元）（元）例題例題4 4 有一不動(dòng)產(chǎn)，其中土地總面積有一不動(dòng)產(chǎn)，其中土地總面積1000m2，是，是

19、10年前通過有償出讓方年前通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年限為式取得，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地上容積率為年，地上容積率為3，土地出讓金，土地出讓金每平方米每平方米400元元/m2，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為600元元/m2；地上建；地上建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于8年前建成交付使用，總耐用年限一般為年前建成交付使用，總耐用年限一般為60年，殘值率為年，殘值率為0，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同類建元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每建筑平方米需筑物每建筑平方米需650元。試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)元。

20、試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。和單價(jià)。 解解 1、土地價(jià)格、土地價(jià)格=6001000=60（萬元）（萬元） 2、建筑物重置價(jià)格、建筑物重置價(jià)格=65010003=195（萬元）（萬元） 3、建筑物已提折舊、建筑物已提折舊=195（848）=32.5（萬元）（萬元） 4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)=60+195-32.5=222.5（萬元）（萬元） 5、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)=222.5（10003）=741.67（元（元/平方米）平方米）例題例題5 5 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k，現(xiàn)已完成了，現(xiàn)已完成了“七通一平七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠

21、地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5k。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為年，土地面積為10000。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元，征地后，億元，征地后，土地土地“七通一平七通一平”的費(fèi)用為的費(fèi)用為2億元億元/k，開發(fā)周期為兩年，且第，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的一年的投資總額占總開發(fā)投資的40，總投資回報(bào)率為，總投

22、資回報(bào)率為20，土地增值收益率取土地增值收益率取20，當(dāng)年銀行年貸款利息率為，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10，土地，土地還原率確定為還原率確定為7。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。價(jià)格。例題例題6 61 計(jì)算土地取得費(fèi)計(jì)算土地取得費(fèi) （4.5十十1.5）108（5108）=120（元）（元）2 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) （2.0108）（1106）=200（元）（元）3 計(jì)算投資利息計(jì)算投資利息 120（1十十0.1）2-1 +20040（1+0.1）1.5-1 +20060（1+0.1）0.5-1 =25.20+12.30+5.86=43.

23、36 （元）（元） 4計(jì)算投資利潤(rùn)計(jì)算投資利潤(rùn) （120+200）20=64（元）（元）5計(jì)算土地增值收益計(jì)算土地增值收益 （120+200+43.36+64）20=85.47（元）（元）6計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格 土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+投資利息投資利息 +投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)+土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元）（元）7進(jìn)行可出讓土地比率修正進(jìn)行可出讓土地比率修正 開發(fā)區(qū)可出讓土地比率開發(fā)區(qū)可出讓土地比率 =（開發(fā)區(qū)總面積（開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積）開發(fā)區(qū)土地總面積不可出讓土地面積）開發(fā)區(qū)土地總

24、面積100 =（5-1.5）5100=70 則可出讓土地的平均單價(jià)則可出讓土地的平均單價(jià)=512.8370=732.61（元）（元） 8進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正 以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則50年的土地使用價(jià)格為：年的土地使用價(jià)格為： 732.611-1（1+0.07）50707.74（元）（元）9計(jì)算土地總價(jià)格計(jì)算土地總價(jià)格 707.7410000=7077400（元）（元） 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價(jià)格為：采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價(jià)格為： 單位面積價(jià)格為單位面積價(jià)格為707.74元元m2，總價(jià)格為，總價(jià)

25、格為7077400元。元。 某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為其他費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后，土地，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的用的40%，總投資回報(bào)率一般為，總投資回

26、報(bào)率一般為20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿椋?dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?0%，土地還原率為，土地還原率為7%。試采用成本法估計(jì)該宗土地單位價(jià)。試采用成本法估計(jì)該宗土地單位價(jià)格。格。 作業(yè)作業(yè)解：解：（1）計(jì)算土地取得費(fèi)）計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=（6+2）萬元）萬元/畝畝=120（元（元/m2）（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=2億元億元/平方公里平方公里=200（元（元/ m2 ）（3）計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為）計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)年，土地開發(fā)費(fèi) 分段均勻投入，第分段均勻投入，第1年投入的計(jì)息

27、期為年投入的計(jì)息期為1.5年，第年，第2年投入的計(jì)息期為年投入的計(jì)息期為0.5年。年。 投資利息投資利息=土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)（1+利率）利率）計(jì)息期計(jì)息期-1 +土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)（1+利率）利率）計(jì)息期計(jì)息期/2-1 =120（1+10%）2-1 +20040%（1+10%）1.5-1 +20060%（1+10%）0.5-1=43.36 （元（元/m2）（4）計(jì)算投資利潤(rùn)計(jì)算投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)=（120+200）20%=64（元（元/m2）（5）計(jì)算土地增值收益計(jì)算土地增值收益 土地增值收益土地增值收益=（120+200+43.36+64）20%=85.47（元（元/m2）（6）

28、計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格 土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用+利息利息+正常利潤(rùn)正常利潤(rùn)+土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元（元/m2）（7）以上求得的是土地?zé)o限年期的價(jià)格，則）以上求得的是土地?zé)o限年期的價(jià)格，則50年期的土地使用權(quán)價(jià)格為：年期的土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)價(jià)格=512.831-1/（1+7%）50=495.42（元（元/m2）作業(yè)解答作業(yè)解答例題例題1 11在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，揭示其價(jià)格形成內(nèi)涵，確定估在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，揭示其價(jià)格形成內(nèi)涵，確定估 價(jià)技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)

29、估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價(jià)對(duì)象價(jià)技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價(jià)對(duì)象 規(guī)劃、設(shè)計(jì)明確，掌握的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情資料比規(guī)劃、設(shè)計(jì)明確，掌握的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情資料比 較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的 市場(chǎng)價(jià)格水平，操作難度較小，因此估價(jià)人員最終選市場(chǎng)價(jià)格水平，操作難度較小，因此估價(jià)人員最終選 擇了剩余法的技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)。擇了剩余法的技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)。2采用剩余法進(jìn)行在建工程估價(jià)時(shí)，估價(jià)相關(guān)資料的搜采用剩余法進(jìn)行在建工程估價(jià)時(shí)，估價(jià)相關(guān)資料的搜 集和整理十分關(guān)鍵。集和整理十分關(guān)鍵。剩余法估價(jià)心得剩余法估價(jià)心得3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜

30、，操作難度較大；傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜，操作難度較大；傳統(tǒng) 方法粗略，簡(jiǎn)單，較易操作。實(shí)際估價(jià)時(shí)盡量采用方法粗略，簡(jiǎn)單，較易操作。實(shí)際估價(jià)時(shí)盡量采用 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價(jià)基礎(chǔ)資料不太齊全的情現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價(jià)基礎(chǔ)資料不太齊全的情 況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。 4在估算續(xù)建投資利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)和利潤(rùn)率的在估算續(xù)建投資利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)和利潤(rùn)率的 對(duì)應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計(jì)算基數(shù)與其相 對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來計(jì)算，結(jié)論應(yīng)是相同的。對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來計(jì)算，結(jié)論應(yīng)是相同的。例題例題2 2 某舊廠房的建筑面積為某舊廠

31、房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元元/平方米（按建筑面積計(jì)），同平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

32、8%；購；購買該舊廠房買方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的買該舊廠房買方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜?。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為（折現(xiàn)率為12%）。）。 舊廠房的購買價(jià)格舊廠房的購買價(jià)格V =裝修改造后商場(chǎng)售價(jià)裝修改造后商場(chǎng)售價(jià)A-補(bǔ)出讓金數(shù)額補(bǔ)出讓金數(shù)額B -裝修改造費(fèi)裝修改造費(fèi)C-銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)D-購買稅費(fèi)購買稅費(fèi)E （萬元） 1785.7112%150004000AB4005000200（萬元）（萬元） （萬元）46.47212150001000C5 . 0D1785.718142.8

33、6（萬元）（萬元） EV4=0.04X（萬元）（萬元） VA-B-C-D-E V=1785.71-200-472.46-142.86-0.04VV=933.07（萬元）（萬元） V單單=1866.13元元/ 0 10 1A0 10 1B 某在建工程開工于某在建工程開工于2003年年3月月1日，總用地面積日，總用地面積3000，規(guī)劃總建筑面積，規(guī)劃總建筑面積12400，用途為寫字樓。土地使用年限為，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地年，從工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為元。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包

34、括前年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至元。至2004年年9月月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，年，還需投入還需投入60的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元元m2，可出租面積為建筑面積的，可出租面積為建筑面積的70，正常出租率為，正常出租率為85，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的效毛收入的25。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程

35、買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3，同類，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該在。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該在建工程建工程2004年年9月月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9，折現(xiàn)率為，折現(xiàn)率為13）。）。 例題例題3 3 需要評(píng)估一宗需要評(píng)估一宗“七通一平七通一平”熟地于熟地于2004年年9月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為為5000，土地剩余使用年限為，土地剩余使用年限為65年，容積

36、率為年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12，第一年需要投入，第一年需要投入60的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入入40的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的用為其售價(jià)的2，不動(dòng)產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的，不動(dòng)產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的6，買，買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2 000元。試?yán)盟o資料測(cè)算該宗土地元。試?yán)盟o資料測(cè)算該宗土地2004年年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為月的總價(jià)、單價(jià)及