成都龍湖天街系金楠天街金楠時(shí)光個(gè)案解讀正

1、龍湖金楠天街金楠時(shí)光正合地產(chǎn)顧問有限公司 二零一四年八月成都市東城根上街95號(hào)成都證券大廈2、9FChengdu Securities Building 2, 9Shangjie, , Chengdu Dongcheng root No. 95 Fhttp:/ 1區(qū)位解讀區(qū)位解讀2 2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析3 3營銷推廣營銷推廣4 4市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)5 5 總結(jié)總結(jié)項(xiàng)目區(qū)位解讀 區(qū)位及交通區(qū)位及交通 區(qū)域區(qū)域配套配套 區(qū)域房地產(chǎn)格局區(qū)域房地產(chǎn)格局 區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀【區(qū)位及交通區(qū)位及交通】項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于2.52.5環(huán)環(huán)-3 -3環(huán)，外雙楠片區(qū)，近享地鐵七號(hào)線環(huán)，外雙楠片區(qū)，近享地鐵七號(hào)線及多

2、條城市干線及多條城市干線 所處區(qū)位：所處區(qū)位：該項(xiàng)目地處外雙楠片區(qū)，處于城市西2.5環(huán)3環(huán)之間，西鄰武侯國際新城，北接光華和外浣花片區(qū)，東鄰雙楠片區(qū)，南連紅牌樓片區(qū)。 交通條件交通條件： 主要交通干道：主要交通干道：晉陽路、 2.5環(huán)、3環(huán) 軌道交通軌道交通：地鐵七號(hào)線 （依附2.5環(huán)），預(yù)計(jì)2015 年即可開通金楠天街金楠時(shí)光3環(huán)晉陽路2.5環(huán)地鐵7號(hào)線光華片區(qū)紅牌樓片區(qū)雙楠片區(qū)武侯國際新城2環(huán)【區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源】區(qū)域教育、醫(yī)療、公園配套區(qū)域教育、醫(yī)療、公園配套較完善較完善，檔次中低檔，檔次中低檔，但公園但公園等休閑設(shè)施相對(duì)較遠(yuǎn)等休閑設(shè)施相對(duì)較遠(yuǎn)果堰中星幼兒園青蘋果幼兒園晉陽小學(xué)太平

3、小學(xué)晉陽中學(xué)省人民醫(yī)院康骨醫(yī)院晉陽醫(yī)院省婦幼保健院成都市第三人民醫(yī)院雙楠醫(yī)院西南財(cái)經(jīng)大學(xué)浣花溪公園清水河公園永康森林公園項(xiàng)目項(xiàng)目3 3公里范圍內(nèi)教育、醫(yī)療、公園配套完備，公里范圍內(nèi)教育、醫(yī)療、公園配套完備，生活便捷度高生活便捷度高教育：果堰中星幼兒園、青蘋果幼兒園、晉陽小學(xué)、太平小學(xué)、晉陽中學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)醫(yī)療：晉陽醫(yī)院、省婦幼保健院、康骨醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院雙楠醫(yī)院、省人民醫(yī)院公園：清水河公園、浣花溪公園、永康森林公園由周邊居民主力收入檔次所致，鄰近項(xiàng)目區(qū)域由周邊居民主力收入檔次所致，鄰近項(xiàng)目區(qū)域配套檔次偏中低檔配套檔次偏中低檔鄰近項(xiàng)目的果堰中星幼兒園為老居民區(qū)的配套幼兒園，晉陽醫(yī)院是社

4、區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，配套檔次均偏中低。由于配套條件限制，項(xiàng)目或不具備打造高檔小區(qū)的條件【區(qū)域房地產(chǎn)格局區(qū)域房地產(chǎn)格局】區(qū)域主要由本案所在品質(zhì)住宅區(qū)、老川藏沿線區(qū)域主要由本案所在品質(zhì)住宅區(qū)、老川藏沿線的商貿(mào)區(qū)及人民南路武侯工業(yè)園的商務(wù)辦公區(qū)組成的商貿(mào)區(qū)及人民南路武侯工業(yè)園的商務(wù)辦公區(qū)組成空間范圍空間范圍功能定位功能定位新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)商務(wù)房地產(chǎn)提升區(qū)以人民南路為主軸人民南路為主軸，以科華路、漿洗街為兩翼“商務(wù)高地”建設(shè)的主要支撐重點(diǎn)發(fā)展高端寫字樓、高級(jí)酒店、國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓，合理布局城市綜合體及商業(yè)綜合體商務(wù)房地產(chǎn)拓展區(qū)以武侯工業(yè)園為核心以武侯工業(yè)園為核心，包括武科六路、三環(huán)路西二段、

5、武侯大道順江段、武興路和草金路中段之間的區(qū)域“商務(wù)高地”建設(shè)新的支撐重點(diǎn)發(fā)展高端寫字樓、創(chuàng)業(yè)綜合體、城市綜合體，適當(dāng)發(fā)展高級(jí)酒店商貿(mào)房地產(chǎn)集聚區(qū)以老川藏路為主要軸線老川藏路為主要軸線，包括二環(huán)路、武侯大道雙楠段、三環(huán)路與百錦路、聚福路、成雙大道之間的區(qū)域“商務(wù)高地宜居武侯”的有力支撐重點(diǎn)發(fā)展特色商業(yè)街、主題商場(chǎng)、輕工精品專業(yè)店、新型購物中心及商業(yè)綜合體，合理布局高端寫字樓、高級(jí)酒店品質(zhì)住宅新區(qū)包括南北兩大新區(qū)。北區(qū)：以機(jī)投片區(qū)和晉陽片區(qū)為核心以機(jī)投片區(qū)和晉陽片區(qū)為核心，包括二環(huán)路、武侯大道雙楠路、武科六路以及清水河之間的區(qū)域；南區(qū)：以簇錦片區(qū)簇錦片區(qū)為核心，包括三環(huán)路、武侯大道、百錦路之間的區(qū)

6、域“宜居武侯”的核心組成重點(diǎn)發(fā)展與“現(xiàn)代田園城市”相協(xié)調(diào)的低碳、生態(tài)、人性、舒適的高品質(zhì)住宅，合理布局舒適的高品質(zhì)住宅，合理布局高端商務(wù)、商貿(mào)房地產(chǎn)高端商務(wù)、商貿(mào)房地產(chǎn) 商業(yè)布局在老川藏路沿線，商務(wù)辦公主要布局在人民南路沿線和武侯工業(yè)園 本案所在片區(qū)為品質(zhì)住宅區(qū)，主要發(fā)展高品質(zhì)住宅，合理發(fā)展商務(wù)和商業(yè)【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /住宅住宅】區(qū)域人口區(qū)域人口數(shù)量龐大，數(shù)量龐大，但收入水平偏但收入水平偏低低，住，住宅潛在剛性需求巨大宅潛在剛性需求巨大社區(qū)常住人口流動(dòng)人口分析晉陽街道2.547.46項(xiàng)目所在地周邊范圍內(nèi)，人口數(shù)量超過75萬人，所在軸線晉陽街人口達(dá)10萬人，有潛在置業(yè)需求的流動(dòng)人口占

7、比7成以上，但收入偏低，因此項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊商業(yè)具備人氣，且具有剛需邊商業(yè)具備人氣，且具有剛需需求的大批潛在客戶需求的大批潛在客戶雙南街道10.173.9紅牌樓11簇錦街道2.953.74機(jī)頭鎮(zhèn)2.2草塘街道3.92.1光華街道10東坡街道6.9蘇坡街道2.85.8合計(jì)75萬人產(chǎn)業(yè)情況行業(yè)構(gòu)成收入水平中小型成長(zhǎng)三產(chǎn)，電子信息類主導(dǎo)中低收入主導(dǎo)中低收入主導(dǎo)制造貿(mào)易銷售及產(chǎn)業(yè)工人主導(dǎo)，收入一般銷售及產(chǎn)業(yè)工人主導(dǎo)，收入一般少量大代理商或企業(yè)主貿(mào)易營業(yè)員等銷售相關(guān)低收入者主導(dǎo)，中低收入營業(yè)員等銷售相關(guān)低收入者主導(dǎo)，中低收入貿(mào)易個(gè)體戶及銷售職員主導(dǎo)少量汽貿(mào)大代理商，但數(shù)量有限西部智谷西部智谷女鞋之都女鞋之

8、都家居建材家居建材汽配汽貿(mào)汽配汽貿(mào)本案繞城高速二環(huán)路一環(huán)路三環(huán)路雙楠紅牌樓晉陽機(jī)投鎮(zhèn)簇錦草堂光華東坡蘇坡表：區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)人群收入情況1、五大花園中低端居民聚集區(qū)【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /住宅住宅】區(qū)域大型居住社區(qū)聚集，項(xiàng)目鄰近區(qū)社區(qū)區(qū)域大型居住社區(qū)聚集，項(xiàng)目鄰近區(qū)社區(qū)檔次偏中低，外圍多為中高檔和高檔成熟檔次偏中低，外圍多為中高檔和高檔成熟居住區(qū)居住區(qū)2、武侯國際新區(qū)中高檔居住區(qū)3、雙楠傳統(tǒng)中高端住宅區(qū)4、高升橋、肖家河傳統(tǒng)中高檔居住區(qū)5、汽貿(mào)汽配、家居建材、鞋類貿(mào)易專業(yè)市場(chǎng)12543【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /商業(yè)商業(yè)】周圍商周圍商圈以中低檔次商業(yè)為主圈以中低檔次商業(yè)為主，業(yè)態(tài)綜合，

9、業(yè)態(tài)綜合功能性弱；潛在商業(yè)體量大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈功能性弱；潛在商業(yè)體量大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈 區(qū)域內(nèi)已形成金沙-光華、雙楠-紅牌樓兩大成熟商圈，商圈內(nèi)商業(yè)涵蓋購物中心、百貨、大賣場(chǎng)和社區(qū)底層商業(yè)，檔次以中低檔為主，較為經(jīng)營成熟； 目前商業(yè)項(xiàng)目均開業(yè)時(shí)間較早，體量偏小，零售類商業(yè)占據(jù)絕對(duì)主力，業(yè)態(tài)綜合功能性弱. 未來商業(yè)供應(yīng)量較大，達(dá)66.5萬方項(xiàng)目定位體量（萬方）檔次開業(yè)時(shí)間主要業(yè)態(tài)代表商家千盛百貨購物中心6.2中低2007零售KFC、屈臣氏/中影優(yōu)品道廣場(chǎng)購物中心4.1中檔2009零售人人樂超市仁和春天百貨6高檔2009零售奧迪、香奈兒伊藤百貨4.2中檔2003零售KFC、JEEP人人樂大賣場(chǎng)2.5

10、中低2003零售/大悅城購物中心16中高預(yù)計(jì)2015年首信匯28中檔13中檔世界百合尚寓金花國際城社區(qū)商業(yè)4.5中低上風(fēng)港時(shí)代廣場(chǎng)購物中心5中高合計(jì)在營商業(yè)23萬方，在建商業(yè)66.5萬方雙楠伊藤仁和春天千盛百貨雙楠人人樂大賣場(chǎng)優(yōu)品道廣場(chǎng)大悅城首信匯國際金花城世紀(jì)百合上風(fēng)港時(shí)代廣場(chǎng)【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /辦公辦公】區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)檔次較低；但區(qū)域商務(wù)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)檔次較低；但區(qū)域商務(wù)辦公辦公需求旺盛，在租需求旺盛，在租/ /售寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好售寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好圖：區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)入住率情況表圖：區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)入住率情況表0%20%40%60%80%100%120%旭陽時(shí)代富港商業(yè)中心

11、西物慧語城市會(huì)所優(yōu)博國際力德大廈大科星創(chuàng)意園索爾國際西南輕汽大廈摩爾國際優(yōu)博廣場(chǎng)創(chuàng)富中心紅牌樓廣場(chǎng)1號(hào)寫字樓紅牌樓廣場(chǎng)2號(hào)寫字樓紅牌樓廣場(chǎng)3號(hào)寫字樓九峰國際紅南港70%70%軸線區(qū)域軸線區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售情況銷售情況均價(jià)均價(jià)( (元元/ /) )月均銷售月均銷售面積面積（/ /月）月）武侯大道美麗都會(huì)工業(yè)5000 1290陽光之心工業(yè)5200 500鼎晟國際工業(yè)5600聯(lián)邦財(cái)富中心工業(yè)5800 1600可采優(yōu)城工業(yè)6000 750西部智谷工業(yè)7000 3700西物慧鼎工業(yè)72001450城置匯點(diǎn)商業(yè)80001300成雙大道富頓中心工業(yè)5700 2000大合倉商館工業(yè)7000360

12、0整體去化情況良好，月均去化1300-3700/月在租項(xiàng)目在租項(xiàng)目西南輕汽西南輕汽大廈大廈索爾國際索爾國際富港商業(yè)富港商業(yè)中心中心旭陽時(shí)代旭陽時(shí)代大科星創(chuàng)大科星創(chuàng)意園意園優(yōu)博國際優(yōu)博國際城市會(huì)所城市會(huì)所紅南港紅南港紅牌樓廣紅牌樓廣場(chǎng)場(chǎng)九峰國際九峰國際等級(jí)等級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)甲級(jí)甲級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)乙級(jí)表1：在租辦公物業(yè)檔次等級(jí)情況表整體以乙級(jí)為主，檔次較低表2：在售辦公物業(yè)銷售情況【區(qū)域總結(jié)區(qū)域總結(jié)】人口數(shù)量大，收入偏低大型居住社區(qū)聚集，鄰近中低檔次，外圍中高檔次住宅住宅休閑配套缺乏休閑配套缺乏、住宅剛性需求顯著住宅剛性需求顯著大型綜合體商業(yè)空白，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)

13、爭(zhēng)激烈大型綜合體商業(yè)空白，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈辦公辦公物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大中低檔次商業(yè)為主，業(yè)態(tài)綜合功能性弱潛在大型綜合商業(yè)、品質(zhì)商業(yè)體量大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈商業(yè)商業(yè)辦公辦公現(xiàn)有辦公物業(yè)檔次較低在租在售辦公物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，辦公需求旺盛配套完善，檔次中低等公園休閑配套較遠(yuǎn)配套配套項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目項(xiàng)目地塊四至地塊四至 項(xiàng)目地塊條件項(xiàng)目地塊條件 項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析【項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息】晉陽路綜合性大盤，集住宅、商業(yè)、酒店、辦公晉陽路綜合性大盤，集住宅、商業(yè)、酒店、辦公為一體為一體項(xiàng)目項(xiàng)目金楠天街金楠天街金楠時(shí)光金楠時(shí)光開發(fā)

14、商開發(fā)商成都龍湖西晉置業(yè)地址地址武侯晉陽路與晉吉北路交匯處占地面積占地面積145畝36畝建筑面積建筑面積55萬方10萬物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃10棟24層住宅，1棟soho，1棟星級(jí)酒店，1棟集中式商業(yè)6棟24層住宅，3棟商業(yè)物業(yè)分體物業(yè)分體量量住宅19萬方，辦公SOHO2萬方，商業(yè)17.6萬方，酒店2萬方新增住宅3.7萬，商業(yè)1.2萬方容積率容積率4.03.5綠化率綠化率35%35%戶型面積戶型面積住宅：70-130，主力面積：70-90；辦公：30-50商業(yè)：30-501，主力面積：70-90（目前8月加推面積區(qū)間為5-60）住宅：50-110，主力面積：70-90；商業(yè)：6-170，主力面積：3

15、0-50電梯指標(biāo)電梯指標(biāo)2T7 未知立面立面現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義車位指標(biāo)車位指標(biāo)地下1000個(gè)，地上4000個(gè)，0.9/1001/100金楠天街金楠時(shí)光效果圖【項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位】城西中產(chǎn)階級(jí)品質(zhì)生活中心城西中產(chǎn)階級(jí)品質(zhì)生活中心沿襲沿襲“天街系天街系”風(fēng)格，風(fēng)格，代言整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，偏重商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值代言整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，偏重商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值挖掘挖掘整體定位城西中產(chǎn)階級(jí)品質(zhì)生活中心城西中產(chǎn)階級(jí)品質(zhì)生活中心西南成都的西南成都的核心商業(yè)核心商業(yè)坐標(biāo)坐標(biāo) 時(shí)尚生活時(shí)尚生活樣板樣板商業(yè)產(chǎn)品定位城西核心一站式購物中心 生態(tài)景觀體驗(yàn)式購物街區(qū)住宅產(chǎn)品定位璀璨天街之上的都會(huì)華宅【地塊四至地塊四至】東臨主干道，昭示性最強(qiáng)，西南

16、通達(dá)性弱，人氣不高，東臨主干道，昭示性最強(qiáng)，西南通達(dá)性弱，人氣不高，北接中央花園三期，人氣較旺北接中央花園三期，人氣較旺晉吉北路鐵路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路千盛百貨晉吉北路東臨千盛百貨，是集聚人氣的重要展示面鐵路與項(xiàng)目相距約100米，對(duì)項(xiàng)目居住存在噪音影響規(guī)劃道路，尚未通車中央花園三期【地塊地塊條件條件】地塊主地塊主展示展示面的加油站，地塊邊鐵路面的加油站，地塊邊鐵路阻隔為地塊阻隔為地塊硬傷，硬傷，但地價(jià)具但地價(jià)具成本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì) 地塊東北角、晉陽路與晉吉北路交匯點(diǎn)、人群主要聚集區(qū)有一處加油站，此處是商業(yè)主力展示面，成為地塊發(fā)展硬傷。 同時(shí)西南處的鐵路也將項(xiàng)目與外部區(qū)域隔絕。成交時(shí)成交時(shí)間間凈

17、用地面凈用地面積（畝）積（畝）可開發(fā)面可開發(fā)面積（）積（）使用性使用性質(zhì)質(zhì)規(guī)劃要規(guī)劃要求求限高限高起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交樓成交樓面價(jià)面價(jià)（元（元/ /）2012/6/10145.5388015商業(yè)用地兼容二類住宅用地商品房90以下占比70%73米5008843389【整體規(guī)劃整體規(guī)劃/ /金楠天街金楠天街】十字分割，整體布局為十字分割，整體布局為3 3住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)+1+1商業(yè)組商業(yè)組團(tuán)團(tuán)+ +風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街+ +酒店公寓酒店公寓+SOHO+SOHO 項(xiàng)目總占地145畝，總建筑面積55萬方，其中自持商業(yè)部分為13萬方。產(chǎn)品線涵蓋了高品質(zhì)住宅、大型購物中心、峽谷風(fēng)情商業(yè)街、臨街底商

18、、星級(jí)酒店(據(jù)說為五星級(jí))和SOHO辦公等業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目地塊一分為四，開放商業(yè)街區(qū)與外部城市道路交匯形成八個(gè)街角開放廣場(chǎng)，吸引人流走向面積等同于足球場(chǎng)的中心景觀廣場(chǎng)，提供九個(gè)城市公共開放空間，把人流由外圍空間向中心廣場(chǎng)集合，形成 mall、兩街、九中心的靈動(dòng)格局。 【整體規(guī)劃整體規(guī)劃/ /金楠天街金楠天街】峽谷風(fēng)情商業(yè)街聯(lián)接三大中庭景觀峽谷風(fēng)情商業(yè)街聯(lián)接三大中庭景觀節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)，但未徹底實(shí)現(xiàn)人車分流但未徹底實(shí)現(xiàn)人車分流晉陽路晉吉北路鐵路8#千盛百貨晉吉小學(xué)、中學(xué)售樓部車行線地下車庫出入口地下車庫出入口人行線人行、車流交匯，于居住私密、購物舒適度不利峽谷風(fēng)情商業(yè)街園林景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)

19、商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅【整體規(guī)劃整體規(guī)劃/ /金楠時(shí)光金楠時(shí)光】一分為二，每部分住宅與商業(yè)互相搭配；一分為二，每部分住宅與商業(yè)互相搭配；人車實(shí)現(xiàn)分流；兩大中庭景觀節(jié)點(diǎn)處于各部分中心處人車實(shí)現(xiàn)分流；兩大中庭景觀節(jié)點(diǎn)處于各部分中心處車行線人行線 整體一分為二，每部分均包括住宅與商業(yè) 兩大景觀節(jié)點(diǎn)處于每個(gè)部分的中心處 人行線與車行線分開，人車實(shí)現(xiàn)分流景觀節(jié)點(diǎn)【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /住宅住宅】金楠天街住宅面積區(qū)間金楠天街住宅面積區(qū)間70-13070-130，金楠時(shí)光面積，金楠時(shí)光面積50-11050-110；主力面積段；主力面積段70-9070-90占比超過六成占

20、比超過六成67%11%22%圖圖1:1:金楠天街住宅產(chǎn)品面積占比金楠天街住宅產(chǎn)品面積占比70-9090-110110-13013%61%26%圖圖2 2：金楠時(shí)光住宅戶型面積段：金楠時(shí)光住宅戶型面積段50-7070-9090-110金楠天街住宅面積區(qū)間金楠天街住宅面積區(qū)間70-13070-130，主力面積段主力面積段70-9070-90占占比達(dá)比達(dá)67%67%金金楠時(shí)光面積楠時(shí)光面積50-11050-110；主力面積段；主力面積段70-9070-90占占比達(dá)比達(dá)61%61%【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /住宅住宅】戶型點(diǎn)評(píng)戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)客廳開間3.6米，大開窗，采光較好；次臥配轉(zhuǎn)角飄窗，視景和采光效

21、果良好；動(dòng)靜分區(qū)明顯，互無打擾。劣勢(shì)劣勢(shì)客廳及臥室均無陽臺(tái)，觀景效果較差；客廳及餐廳處面積浪費(fèi)嚴(yán)重；臥室面積較小，影響舒適度；該戶型幾無贈(zèng)送，性價(jià)比較低，主臥與衛(wèi)生間對(duì)視，私密性較差，為風(fēng)水大忌； 廚房空間較小，不利用布局及使用。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)整體方正合理，入戶玄關(guān)保證私密性；客廳和次臥均有飄窗，客廳飄窗開間達(dá)3米，保證通風(fēng)和采光；U型廚房充分利用空間，操作便捷；劣勢(shì)劣勢(shì)戶型僅一面采光，主臥為全暗戶型，采光較差； 面積浪費(fèi)嚴(yán)重，且無贈(zèng)送，性價(jià)比低；戶型未配置陽臺(tái)，觀景效果差；【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /住宅住宅】戶型點(diǎn)評(píng)（戶型點(diǎn)評(píng)（目前在售目前在售精裝產(chǎn)品）精裝產(chǎn)品）優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)戶型通透，布局緊湊，兩房變?nèi)?/p>

22、房，空間浪費(fèi)率低；動(dòng)靜分區(qū)明顯，互無打擾；三分離式衛(wèi)浴設(shè)計(jì)，干濕分區(qū)；獨(dú)立陽臺(tái)，觀景效果較佳。劣勢(shì)劣勢(shì) 該戶型幾無贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)整體方正合理，獨(dú)立入戶玄關(guān)保證私密性；超寬客廳開間，連同觀景陽臺(tái)，保證觀景效果；劣勢(shì)劣勢(shì) 該戶型幾無贈(zèng)送7979三室兩廳三室兩廳9090三室兩廳三室兩廳【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /商業(yè)商業(yè)】金楠天街商業(yè)面積區(qū)間金楠天街商業(yè)面積區(qū)間30-50130-501，主力面積，主力面積70-70-9090；金楠時(shí)光面積；金楠時(shí)光面積6-1706-170；主力面積段；主力面積段30-5030-50金楠天街住宅面積金楠天街住宅面積區(qū)間區(qū)間30-50130-501，主力面積主力面積段段7 7

23、0-900-90占占比約為比約為20%20%金金楠時(shí)光楠時(shí)光面積面積6-170；面積；面積段段70-70-以下占比超過以下占比超過57%57%，5050以下占比最大，主力面積為以下占比最大，主力面積為30-5030-50平方米。平方米。圖1：金楠天街商業(yè)面積段占比圖2：金楠時(shí)光商業(yè)面積段占比基本為30-50【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /商業(yè)商業(yè)】項(xiàng)目集中商業(yè)共計(jì)項(xiàng)目集中商業(yè)共計(jì)1313萬方，采用自持經(jīng)營的方萬方，采用自持經(jīng)營的方式，目前已確定部分類型的主力店式，目前已確定部分類型的主力店 經(jīng)營方式經(jīng)營方式：自持經(jīng)營的方 總體總體規(guī)模規(guī)模：13萬方（相當(dāng)于2.5個(gè)雙楠伊藤），未來將作為項(xiàng)目甚至區(qū)域的日

24、常配套。 主力主力商家商家：目前招商已完成70%，已簽約入住的主力店有星巴克、永輝超市、絲芙蘭、戀愛珠寶、新元素餐廳、常樂足道、德仁堂美容養(yǎng)生館、CGV4D電影院?！井a(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /商業(yè)商業(yè)】峽谷式風(fēng)情商業(yè)街峽谷式風(fēng)情商業(yè)街3-43-4層，采用日本難波城峽谷層，采用日本難波城峽谷式商業(yè)理念，層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，增加購物環(huán)境的體驗(yàn)感式商業(yè)理念，層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，增加購物環(huán)境的體驗(yàn)感園林景觀峽谷風(fēng)情商業(yè)街效果圖 層層退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營造了開放式商業(yè)空間，注重體驗(yàn)式購物消費(fèi)。 連廊設(shè)計(jì)使得各區(qū)域交通更為優(yōu)化、順暢，提升可達(dá)性；增強(qiáng)了購物的趣味性?！井a(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/SOHO/SOHO】SOHOSOHO產(chǎn)品臨

25、晉陽路昭示性較好產(chǎn)品臨晉陽路昭示性較好，面積控制在，面積控制在3333，是區(qū)域較為稀缺的小戶投資產(chǎn)品是區(qū)域較為稀缺的小戶投資產(chǎn)品均為33平方米左右的面積 臨晉陽路，昭示性較好； SOHO產(chǎn)品單層34戶，共四部電梯，配備商務(wù)大堂、公共部分精裝修； 均為33平米的小戶型，戶型方正，無公共衛(wèi)生間，每戶均預(yù)留上下水位置； 單層面積約1200平米，1-3層為商業(yè)，4-20層為soho公寓， 產(chǎn)品定位：SOHO辦公公寓、酒店式公寓 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)】金楠時(shí)光，金楠時(shí)光，2222項(xiàng)精裝細(xì)節(jié)關(guān)懷，全面體現(xiàn)龍湖項(xiàng)精裝細(xì)節(jié)關(guān)懷，全面體現(xiàn)龍湖便捷舒適的精裝生活便捷舒適的精裝生活營銷推廣 目標(biāo)客目標(biāo)客

26、群定位群定位 營銷節(jié)奏及推廣營銷節(jié)奏及推廣 現(xiàn)場(chǎng)展示現(xiàn)場(chǎng)展示【目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位】商鋪主要針對(duì)區(qū)域商戶和龍湖品牌追隨者，住宅商鋪主要針對(duì)區(qū)域商戶和龍湖品牌追隨者，住宅則鎖定在區(qū)域地緣性客群和流動(dòng)人群則鎖定在區(qū)域地緣性客群和流動(dòng)人群n前提前提：項(xiàng)目地塊屬性為商業(yè)地塊，兼容部分住宅，且要求住宅90平米以下戶型不低于70%，奠定了住宅為剛需首置產(chǎn)品住宅為剛需首置產(chǎn)品n客群：周邊人口基數(shù)大，收入低，潛在剛性置業(yè)需求巨大，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的客戶項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的客戶鎖定在周邊的地緣性居住人群和區(qū)域流動(dòng)人群鎖定在周邊的地緣性居住人群和區(qū)域流動(dòng)人群n住宅住宅n前提前提：小面積，低總價(jià)小面積，低總價(jià)n客戶客戶：

27、低總價(jià)能承受的人比較多，更能吸引各地投資者投資者n 前提：投資價(jià)值高，前提：投資價(jià)值高，5-8年固定租約，起始回報(bào)率5%n客群：針對(duì)城西的生意人用以自買自營，同時(shí)也有龍湖品牌影響力帶動(dòng)的投資者針對(duì)城西的生意人用以自買自營，同時(shí)也有龍湖品牌影響力帶動(dòng)的投資者n SOHOSOHOn 商鋪商鋪【營銷及推廣營銷及推廣】密集密集開盤開盤，線上線下結(jié)合推廣，極力突出龍湖地產(chǎn)，線上線下結(jié)合推廣，極力突出龍湖地產(chǎn)的品牌影響力、天街產(chǎn)品的市場(chǎng)口碑和雙的品牌影響力、天街產(chǎn)品的市場(chǎng)口碑和雙楠區(qū)位超大整體三大賣點(diǎn)楠區(qū)位超大整體三大賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)：龍湖龍湖“天街天街”系系+ +雙楠雙楠+ +超大綜合體超大綜合體線上媒體動(dòng)

28、作：線上媒體動(dòng)作：報(bào)紙硬廣/公交站臺(tái)/軟文炒作/聯(lián)手新浪樂居等網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行購房?jī)?yōu)惠線下推廣活動(dòng)：線下推廣活動(dòng)：城西及城中人群聚集區(qū)小型展示和派單售樓部開放，開始辦理VIP卡2012.12.28樣板間呈現(xiàn)2013.1.12第一批次住宅開盤（77、78套二，89、109套三）2012.12.62013.1月底推出首批次商業(yè)，30-300平米2013.3.10加推二批次住宅（77、78套二，89、109套三）2013.3.16加推二批次商鋪，70-200平米2013.4.20二期【楓香庭】住宅產(chǎn)品77-109平米開盤龍湖金楠星座SOHO2013.5.252013.62013.8.172014.4.1

29、92014.7.26金楠時(shí)光1號(hào)樓200戶住宅開盤加推住宅（77、89、109）加推住宅（77-109）一批次開盤進(jìn)度時(shí)間表【營銷營銷現(xiàn)場(chǎng)展示現(xiàn)場(chǎng)展示】打造品質(zhì)感打造品質(zhì)感極強(qiáng)售樓部極強(qiáng)售樓部，樣板間重點(diǎn)凸顯開闊橫樣板間重點(diǎn)凸顯開闊橫廳和轉(zhuǎn)角窗的觀景效果，極具感染力廳和轉(zhuǎn)角窗的觀景效果，極具感染力售樓部外景橫廳景觀層次主臥轉(zhuǎn)角飄窗晉陽路晉吉北路鐵路千盛百貨售樓部樣板景觀樣板間市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn)本項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn) 本本項(xiàng)目客戶情況項(xiàng)目客戶情況 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)【項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn)項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn)】本本項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高；但入市暢銷，各物業(yè)類型走量項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高；但入市暢銷，各物業(yè)類型走量十分可觀，市場(chǎng)十分可觀，

30、市場(chǎng)接受度接受度較高較高項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別面積區(qū)間（）面積區(qū)間（） 主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間（）（）銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）月均去化（月均去化（/ /月）月）金楠天街住宅70-13070-9091579450SOHO30-403397251481商業(yè)30-50170-901F：5-8萬2F：3萬 3F：2萬2196金楠時(shí)光住宅50-11070-9094636706商業(yè)6-17030-50 暢銷：住宅暢銷：住宅月均去化月均去化67006700/ /月以上月以上，SOHOSOHO月均去月均去化化14811481 / /月，商鋪月均去化月，商鋪月均去化21962196 / /月月 價(jià)格

31、：均價(jià)偏高，住宅及價(jià)格：均價(jià)偏高，住宅及SOHOSOHO單價(jià)超過單價(jià)超過90009000元元/ /價(jià)格偏高暢銷【項(xiàng)目客戶情況項(xiàng)目客戶情況】城西地緣性客戶為主，占比接近城西地緣性客戶為主，占比接近60%60%59%7%10%8%5%5%6%城西城南城北城東近郊客戶城內(nèi)二級(jí)城市外省圖1：項(xiàng)目客戶情況物業(yè)類型物業(yè)類型客戶情況客戶情況住宅住宅作為剛需產(chǎn)品客戶鎖定在項(xiàng)目周邊的地緣性居住人群和區(qū)域流動(dòng)人群，項(xiàng)目客戶組成也印證了這一點(diǎn)，城西客戶占比近城西客戶占比近6 6成；成； 商鋪商鋪主要針對(duì)城西的生意人用以自買自營，同時(shí)也有龍湖品牌影響力帶動(dòng)的投資者城西的生意人用以自買自營，同時(shí)也有龍湖品牌影響力帶動(dòng)的

32、投資者。而依據(jù)兩者的購買力差異及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員反映，投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品的消化能力相對(duì)更強(qiáng) SOHOSOHO購買者也以地緣性客戶居多，購買目的絕大部分為投資。 n 地緣地緣n 1、生活在項(xiàng)目附近n 2、工作在項(xiàng)目附近n 3、出行動(dòng)線經(jīng)常經(jīng)過項(xiàng)目n 4、有親密的親戚居住于項(xiàng)目附近【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表現(xiàn)/ /住宅住宅】適價(jià)暢銷，綜合價(jià)格、區(qū)位優(yōu)勢(shì)及龍湖品適價(jià)暢銷，綜合價(jià)格、區(qū)位優(yōu)勢(shì)及龍湖品牌效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)搶占剛需客戶市場(chǎng)牌效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)搶占剛需客戶市場(chǎng)區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目均價(jià)均價(jià)（元（元/ /）月均去月均去化化（/ /月）月）主力主力面積面積（）（）總價(jià)總價(jià)（萬元）萬元）武侯新區(qū)金楠尚府8168217970

33、-9056-72金楠繽紛8110375750-7039-55天際首府74561564110-13083-98藍(lán)光金雙楠9741688850-7048-65世豪嘉伯6927513370-9049-63華宇靜苑8950211670-9063-81雙楠尚品廣場(chǎng)8427312590-11072-88中筑西府蘭庭8425531970-9061-79中糧祥云國際生活區(qū)10401386190-11090-110華府雙楠1179394270-9077-100紅牌樓新界11920141270-9065-90麗都世家9379643770-9063-81中糧香頌麗都12051215870-9088-113外雙楠金輝

34、楓尚（融輝置業(yè)）8068168890-11081-100西城錦繡（華明實(shí)業(yè)）9058262770-9063-81會(huì)所金瀾苑（成都安堅(jiān)商貿(mào)）8522231870-9059-76金楠天街（龍湖)9157945070-9063-81金楠時(shí)光（龍湖）9463670670-9064-82與紅牌樓片區(qū)相比，本案在價(jià)格上更具有優(yōu)勢(shì)；與武侯國際新區(qū)相比，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但區(qū)位條件更優(yōu)；外雙楠片區(qū)內(nèi)，龍湖品牌效應(yīng)更具優(yōu)勢(shì)。注：數(shù)據(jù)來源于整合數(shù)據(jù)庫及踩盤數(shù)據(jù)【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表現(xiàn)/ /商業(yè)商業(yè)】高價(jià)暢銷，憑借龍湖天街系的品牌效應(yīng)及高價(jià)暢銷，憑借龍湖天街系的品牌效應(yīng)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，金楠天街吸引了大批龍湖跟隨者區(qū)位優(yōu)

35、勢(shì)，金楠天街吸引了大批龍湖跟隨者區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目均價(jià)均價(jià)（元（元/ /）月均去月均去化化（/ /月）月）主力主力面積面積（）（）總價(jià)總價(jià)（萬元）萬元）客戶情況客戶情況武侯新區(qū)首信匯2377031670-9070-120自我經(jīng)營為主世界百合尚寓2554977430-50166-214自我經(jīng)營為主金花國際城24916518230-5072-140自我經(jīng)營為主上風(fēng)港時(shí)代廣場(chǎng)2277795930-4060-115自我經(jīng)營為主外雙楠龍湖金楠天街37047219670-90250-300自我經(jīng)營為主金楠時(shí)光30-50競(jìng)品主要集中在武侯新區(qū)，金楠天街更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)，主力面積較大，總價(jià)較高，但銷量可觀買商鋪的人

36、一般經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都還算好，更看重的是未來商業(yè)的投資價(jià)值，人們對(duì)龍湖天街系商業(yè)的投資價(jià)值很看好。對(duì)于這類投資者來說，價(jià)格不是問題。我們還有一些客戶是以前的業(yè)主帶來的。 置業(yè)顧問訪談注：數(shù)據(jù)來源于整合數(shù)據(jù)庫及踩盤數(shù)據(jù)【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表現(xiàn)/ /辦公類辦公類】高價(jià)平銷，辦公高價(jià)平銷，辦公物業(yè)物業(yè)采用控面積控總價(jià)采用控面積控總價(jià)的策略，減少客群向周邊項(xiàng)目分流的策略，減少客群向周邊項(xiàng)目分流區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目均價(jià)均價(jià)（元（元/ /）月均去月均去化化（/ /月）月）主力主力面積面積（）（）總價(jià)總價(jià)（萬元）萬元）客戶情況客戶情況武侯新區(qū)優(yōu)博VILLAGE618545840-5024.7-31.0鞋業(yè)、裝修、設(shè)計(jì)公司自用為主世豪嘉柏6500-660021340-5026.2-32.7稅務(wù)類自用或酒店類投資，投資比例稍高合力達(dá)新銳603961335-5021.2-30.1投資約占6成，自用約占4成（醫(yī)藥和律師事務(wù)所）匯點(diǎn)7300117850-7036.5-51.1建筑、家裝、汽車類公司自用辦公較多，80%以上世紀(jì)百合尚寓63002280