南昌酒店式公寓精裝修可行性報告

1、酒店式公寓精裝修可行性報告² 近兩年，酒店式公寓已成為房地產(chǎn)市場的新寵；作為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。² 根據(jù)對發(fā)達國家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個國家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長期發(fā)展和存在的一個物業(yè)類型，目前在我國剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質，又低于酒店的價格，能滿足許多商務、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會城市、發(fā)達城市和地區(qū)中

2、心獨具魅力的新興物業(yè)。 ² 沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權。在對香溢花城高層小戶型進行精裝修可行性分析、乃至項目定位及市場推廣提案前，我們將首先對區(qū)域內(nèi)競爭市場的小戶型價格、戶型、銷售情況等進行調(diào)查分析，以對本案的定位及推廣提供切實可行的數(shù)據(jù)支撐。一、 南昌市小戶型酒店式公寓的市場背景南昌市酒店式公寓市場發(fā)展軌跡南昌市酒店式公寓的發(fā)展歷史可以追溯到2001年開始炒作的“東方巴黎”。“東方巴黎”作為第一代的酒店式公寓，在當時南昌樓市拋出了一個能用“驚鴻一瞥”來形容的營銷概念酒店式公寓，全部精裝修酒店式公寓，頗為惹人側目。 繼“東方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14層的爛尾樓經(jīng)重新改裝，易名

3、“天龍商務公寓”，以小戶型的商務公寓形式投入市場銷售，取得了不俗的銷售業(yè)績。 2003年，同為爛尾樓改造工程，位于高新開發(fā)區(qū)的“爵士館”粉墨登場，這是個對“酒店式公寓”概念作全面演繹的項目，從提供個性化裝修套餐、到個性時尚的會所配套全面開放、再到新鮮多樣的業(yè)主聯(lián)誼派對，無不揮灑得淋漓盡致。 自此，緊隨其后的自由都、金色水岸、洪城時代廣場、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂國際華城、博泰博泰江濱威尼斯、勝利廣場、時代廣場等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金匯、明珠廣場等小戶型樓盤、紛至沓來。不論是以冠以“酒店式公寓”的頭銜，還是“類酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在樓市中經(jīng)蔓

4、延開來，將作為一種樓市產(chǎn)品的補充類型悄然綻放。 如今，越來越多的購房者都想從買房中得到額外的投資回報，于是，精明的開發(fā)商便適時地推出各種投資型產(chǎn)品。自前段時間風行一時的小戶型，到現(xiàn)在的酒店式公寓的不斷推出，都讓南昌的投資者再次掀起了投資高潮。此類物業(yè)其實是市場細分的產(chǎn)物，它們的出現(xiàn)使之很快成為了樓市的亮點，給購房者也帶來了全新的投資理念和置業(yè)方式。 二、目前南昌公寓市場供需分析1、公寓市場供應量分析 據(jù)粗略統(tǒng)計，市場上林林總總、名目繁多的小公寓項目，有十余來個，從這十余個項目的市場銷售率逐一看過來，可以發(fā)現(xiàn)市場銷售率均較高，不少項目在短期內(nèi)達到 100的傾巢而出。排除個別樓盤因地理位置及部分戶

5、型過大而導致的銷售周期長的個別現(xiàn)象外，從總體來看，南昌市酒店式公寓市場反響熱烈。據(jù)統(tǒng)計，目前南昌市現(xiàn)有酒店式公寓5個，即將推出的有5個，去年開盤項目如尚東大道、世紀風情、時代廣場、勝利廣場、天佑國際、鉑金特區(qū)等均已建至尾期，恒茂水晶座、博泰濱江威尼斯現(xiàn)已交樓入住。即將推出的樓盤的是：明珠廣場、海航白金匯、星河國際、江信國際嘉園·銀座、精英匯、東方百靈、劍橋春天等。 42 / 42文檔可自由編輯打印公寓項目一覽表樓盤項目建筑形式推出套數(shù)地理位置年限開盤售價交房時間備注爵士館兩幢22層高層一房 160二房 160南昌市高新開發(fā)區(qū)一路與發(fā)展路交匯處50年起價2500 均價2800（精裝修另

6、計，裝修標準約500元/平方）2003/12已入住自由都一幢18層高層共約189青山南路25號50年起價2498 均價2800 最高價3048（含簡裝）2004/3已入住東方巴黎一幢22層高層一房270二房38三房30洪城路武警總隊對面70年起價3550 均價3980最高價5300 （含精裝修，裝修標準約800元/平米）2004/1已入住地王廣場一幢28層高層單間70一房40二房60三房16中山路八一公園對面70年起價5000 最高價6800均價5700（含精裝修，裝修標準約8001000元/平米）2003/12已入住金色水岸一幢30層高層青山湖東岸南京東路與湖濱路交匯處70年起價3300最高

7、價4200均價38002004/5已入住洪城時代廣場二期4幢1831層高層紅谷灘新區(qū)紅谷六路與紅谷大道交界處70年起價2500 均價2700最高價32002005/10已入住恒茂國際華城皇冠座1幢31層高層600八一廣場南側廣場南路333號70年最高價6400 均價5500（含精裝修，裝修標準約1000元/）2004已入住恒茂國際華城水晶座1幢26F高層480均價：68002005博泰濱江威尼斯1幢30層高層共348紅谷灘新區(qū)，紅谷大道與紅谷一路交界處70年均價3600 樓層差價30（毛坯）2005/12已入住尚東大道17#樓180套3490套6090套北京東路、高新大道口70年均價3800（

8、毛坯）2007/7尾房銷售，銷售率92%世紀風情8#、9#、10#550套10# 4634套5166141套北京東路、京東大道口40年均價3800（毛坯）2007/1010號樓推出175套銷售率77%，9號樓于本月發(fā)放VIP卡東方明珠城·鉑金特區(qū)2棟 25F960套3060900套8560套南昌市解放西路360號40年均價4950（精裝修）2007/12總計960套目前基本受售罄勝利廣場A#20層266套4156224套7477 28套108 14套勝利路與疊山路交匯處50年均價6600（ 精裝修）2007/12售罄時代廣場中段18層182套4557130套72 52套勝利路步行街和

9、民德路交匯處40年均價6600（精裝修）2007/9售罄天佑國際1號樓 16層112套6828套7584套解放西路26號70年均價55002007/71號樓推出122套，已售69%Q時代200套江大南路178號均價3800（精裝修）產(chǎn)權不能交易江信國際花園·金領域18#15層19#22層330套4150258套7188 60套101子12套紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處70年均價40002007/12售罄2、公寓市場需求量 A、多年的改革開放已使民間積累了相當?shù)耐顿Y資金，而與此同時，城市發(fā)展長期滯后卻嚴重影響了市民投資的合理需求，調(diào)查表明：南昌市民對現(xiàn)有的投資方式滿意僅為10%。表明消

10、費者對投資的需求十分巨大。政府對南昌市城市建設的力度加大，吸引著越來越多的公司前來發(fā)展，外來人員的增加，也必然帶動著住宅市場的進一步發(fā)展，而小戶型的公寓也成為了白領階層購房的首選。例如在恒茂皇冠座、水晶座有不少房東把酒店式公寓租給二房東做家庭賓館。而且租房率達到90%左右。使得業(yè)主沒有后顧之憂。 B、同時，目前南昌寫字樓業(yè)不夠成熟，大量中小型企業(yè)，私人創(chuàng)業(yè)，集中在創(chuàng)意、廣告、IT、銷售等行業(yè)精英，往往選擇租住在市中心附近的酒店式公寓進行辦公。三、公寓市場分布狀況 目前南昌市場內(nèi)，純住宅小區(qū)內(nèi)的酒店式公寓大（毛坯）多分布在京東和紅谷灘片區(qū)，在較繁華的市中心片區(qū)以高檔酒店式公寓（全屋品牌精裝修+部

11、分家電）為主。 項目名稱項目位置所屬片區(qū)尚東大道北京東路與高新大道交匯處青山湖區(qū)京東新城國際商都南昌市青山湖區(qū)北京東路1666號青山湖區(qū)京東爵士館高新開發(fā)區(qū)高新一路與發(fā)展路交匯處青山湖區(qū)京東廬山花園·廬郡南昌市青山湖區(qū)南京東路666號青山湖區(qū)京東世紀風情北京東路與京東大道交匯處青山湖區(qū)京東自由都青山南路25號市中心恒茂國際華城（恒茂水晶座、皇冠座）廣場南路333號市中心東暉6號SOHO公寓南昌市二七北路19號市中心勝利廣場勝利路與疊山路交匯處市中心時代廣場勝利路步行街和民德路交匯處市中心天佑國際解放西路26號市中心Q時代江大南路178號市中心東方明珠城·鉑金特區(qū)南昌市解放西

12、路360號市中心東方巴黎洪城大道武警總隊對面朝陽洲天使領寓洪城路洪城大市場正大門往西200米朝陽洲江信國際花園·金領域紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處紅谷灘海航·白金匯紅谷灘區(qū)紅谷中大道348號紅谷灘博泰江濱威尼斯紅谷一路紅谷灘四、公寓市場特征分析 1、酒店式公寓的戶型設計特點 單從戶型來看，南昌小公寓的戶型以一居室（包括單間）占主流，二居室次之，三居室以及小復式附屬兼配，這在在定位為酒店式公寓的樓盤項目的戶型數(shù)量配置中，表現(xiàn)得甚為分明，一房（包括單間）以絕對性的單位數(shù)量優(yōu)勢占據(jù)市場供給之最，遠超二居、三居，而在今年推出的兩個酒店式公寓恒茂國際華城酒店套房、博泰濱江威尼斯中表現(xiàn)

13、得更為純粹全部單位為一居室（單間）戶型，沒有二、三居戶型的配置。 在戶型面積上，小公寓的一居（單間）面積從范圍2070平米不等，其中，3050平米左右占主導，二居室戶型多集中在70平米左右，三房則達到120平米上下。 小公寓戶型面積小，在功能格局的劃分布局上受到拘束，臥、廳、廚、餐、衛(wèi)難以面面俱到的全部兼顧，通常在小公寓的戶型設計功能劃分側重層次上來說，臥、衛(wèi)放在首要位置，廳其次，廚、餐排在最后，在酒店式小公寓的戶型設計上，廚、餐功能完全弱化甚至被省略。此種功能側重排序是源于小公寓產(chǎn)品的目標消費者的生活方式和特點所致。 不可忽略的一點是，小公寓戶型多集中在高層物業(yè)上，且多是塔樓建筑結構的高層建

14、筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通風效果不暢的缺陷。 2、酒店式公寓的硬件設施及軟體服務 酒店式公寓項目大多規(guī)模小，在社區(qū)的景觀園林上因無地施展而留有空白，因此小公寓項目轉而傾注對服務與管理的重視，“酒店式服務”、“商務式功能”是定位為酒店式公寓的小公寓項目最常見的服務管理方式。 酒店式服務是指能提供清潔、送餐、代購物等類似于酒店式的貼身服務，商務式功能是指能需足復印、打字、會客等簡單商務性需求。相應的在酒店式公寓的硬件配套設施，通常配置娛樂休閑及商務性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商務中心、會客廳等。 從目前南昌市已交付使用的酒店式公寓來看，硬件配套、軟體服務

15、處于不到位或是一片空白的狀態(tài)，有浪得虛名之嫌疑。東方巴黎、天龍商務公寓、金色水岸等大多數(shù)項目沒有相應的會所配套設施，而對于酒店式、商務式的軟體服務，不少物管公司甚至沒有這個概念，只停留在最原始的環(huán)衛(wèi)、保安等基本服務層面上。 當然，沒有配置相應的會所配套及軟體服務，也存在一定的客觀原因，社區(qū)業(yè)主少，沒有足夠的消費力足以支撐相關配套的運營是根本原因。爵士館就是最好的例證，裝修一新的健身房、酒吧、小超市等會所配套在免租半年的優(yōu)惠政策下，最終酒吧還是以關門告終。 針對會所配套的難以運營，大多數(shù)小公寓項目的通用做法是，針對酒店、商場、超市等大型商家招商，將裙樓改為對外經(jīng)營的酒店或是商場，如東方巴黎就是將

16、原來承諾給業(yè)主的會所配套改為現(xiàn)在的餐飲酒店，金色水岸、恒茂國際華城等項目現(xiàn)在也將會所配套改為對商場、酒店招商。 3、建筑特征分析 1）酒店式公寓（如尚東大道、博泰江濱威尼斯、恒茂國際華城） 酒店式公寓建筑設計風格變化小，公共設施和建筑外觀是多參考于酒店，立面材質多使用涂料。 建筑設計采用單體造型，外墻均為先進的中空、鋼化、鍍膜玻璃幕墻，具有良好的隔音、保溫、節(jié)能功能。建筑風格簡潔、挺拔、時尚，充滿了現(xiàn)代氣息。 4、產(chǎn)品特征分析 1）規(guī)模小，但趨勢看好 南昌市各公寓的規(guī)模都普遍偏小，大都是零星一棟、兩棟，目前公寓物業(yè)規(guī)模稍大的有恒茂國際華城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江濱威尼斯等。 2）開發(fā)的產(chǎn)

17、品形式多樣 在產(chǎn)品形式上，開發(fā)商采用高層獨立開發(fā)（如東方巴黎、爵士館）、高層和多層混合開發(fā)（如尚東大道、鉑金特區(qū)）、寫字樓與公寓混合開發(fā)（恒茂國際華城、博泰江濱威尼斯）。 5、營銷特征分析 1）酒店式公寓：小風險投資模式 酒店式公寓有一個最大的特點就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對住酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務。由于南昌的酒店式公寓很大一部分是由以前“爛尾樓”改造包裝而成（如、東方巴黎、自由都），因此在售價上面占有很大的優(yōu)勢，業(yè)主在購買后做為一種投資渠道，回報率高過多層、高層的住宅樓，是近年來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一種新型的投資物業(yè)。 6、價格特征分析 從現(xiàn)在已有的公寓項目的售價

18、來看，酒店式公寓均價差別較大，其中但根據(jù)酒店式公寓的地段不同是最大的影響因素，市價因地而宜，但從總體來看，價格不菲，單價從38006800元/平米不等。需要注意的是，在部分項目是夾帶精裝修銷售，在銷售單價中，含有500800元/的精裝修價格。 小公寓項目雖然單價高，但是戶型面積小，總價也只有十余、二十萬，低總價是小公寓項目的市價優(yōu)勢，也是小公寓受市場青睞的主要原因。 酒店式公寓的租金價格受總價影響較大，一般來說，單套房型租金價格控制在1200元以下較受居住型房客歡迎，而價格在1200元/套/月，以上對于居住型房客則存在相當?shù)氖袌隹沽Γ《^大多數(shù)被辦公型房客、做二房東或高級白領承租。目前處

19、在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金單價普遍為3045元/月。 五、酒店式公寓的租金回報狀況 附表：各酒店式公寓租賃市場分析 樓盤項目租 金承租率交房條件承租用途物管費承租消費群體特征備注爵士館一房 900元/月二房 1300元/月90%精裝修居住1.3元/月白領階層外籍教師特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費用自由都8001500元/月（3770簡裝修/精裝修辦公、居住1.2私營業(yè)主由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費用東方巴黎平均30元/平米/月95%以上精裝修帶家電居住 90%辦公 10%1.3白領階層私營業(yè)主特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費用金色水岸30元

20、/平米/月（50以上）80%左右精裝修帶家電辦公 80%居住 20%辦公2居住1.28私營業(yè)主白領階層由物業(yè)管理公司代租。該項目戶型面積偏大（最小的50），租金總價較高，故此，租作辦公之用的較多恒茂國際華城平均35元/月70%左右精裝修帶家電辦公 20%居住 80%13白領階層私營業(yè)主特殊群體30%為家庭式酒店35%為二房東來經(jīng)營20%為業(yè)主自己經(jīng)營15%為業(yè)主自住六、酒店式公寓的客源分析 一般而言，小戶型產(chǎn)品的消費群體大致可分為六類：1、過渡性家庭；2、都市單身白領；3、“soho一族”；4、以丁克家庭為代表的小家庭；5、以辦公為目的的置業(yè)者；6、投資客。根據(jù)南昌市目前在售樓盤的消費群體消費

21、行為的調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)南昌市的消費市場顯示出一定的地域性，分類及各類比重具有一定特點。 1、過渡性家庭。過渡性家庭是指家庭人口少，手頭沒有太多積蓄，有二次、三次置業(yè)準備的家庭。過渡性家庭購買小戶型產(chǎn)品，主要源于小戶型總價低，能輕松負擔，但是小戶型產(chǎn)品并非受有終身，只作暫住過渡之用。過渡性家庭在南昌市小戶型項目的消費群體中占有一定比重，但所占份額不大。導致比例不大原因是，小戶型產(chǎn)品作為過渡性產(chǎn)品，其部分客戶被具有相同之用的二手房分流，二手房價格低、地理位置大多不錯，是許多年輕小家庭作為過渡之用的理想選擇，與小戶型項目存有很大的競爭性。另外，市場上開發(fā)的商品房面積趨向小型化，不少項目還配置了部分的

22、小戶型房源，這對于小戶型項目來說，具有相當沖擊。 2、都市單身白領。這部分消費階層為中、青年齡段，收入比較高比較穩(wěn)定，崇尚自由，接受新生事物能力較強。都市單身白領購買小戶型產(chǎn)品的需求，一部分來自都市年輕人參加工作后想獨立，想脫離原有家庭束縛而產(chǎn)生的需要，一部分是來自異地的工作者，想省去租房的麻煩而產(chǎn)生的需要。在南昌市小戶型的這部分消費市場中，以后者占大多數(shù)，異地來昌工作者，是小戶型項目的購買及終端使用上占有部分份額。 3、“SOHO一族”。“soho”的全稱是“small office home office”，指在家辦公的意思，“soho一族”可以視為都市單身白領的一個分支，但是因工作性質及

23、需求上的的特殊性，特單列出來分析?！皊oho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻譯、漫畫工作者，這部分從業(yè)者工作比較自由，生活品味較高，對小戶型產(chǎn)品要求既要有辦公性質，又要有居住性質。從調(diào)查顯示的結果來看，南昌市限于經(jīng)濟的發(fā)展，“SOHO一族”明顯偏少，不成氣候，“SOHO一族”占小戶型消費市場的份額很少。4、丁克家庭。所謂丁克家庭是指夫妻雙方自動要求不要生育孩子的家庭，丁克家庭選擇小戶型產(chǎn)品的根本原因是家庭成員小，家庭結構簡單。在中國大多數(shù)城市，丁克家庭還比較少見，一些名義上的丁克家庭實際上也只是“暫時性的”，基本可歸入過渡性家庭一類。5、以辦公為目的的置業(yè)者。這類消費群體大多是私營業(yè)主，與其

24、它消費群體不同，其將小戶型項目作辦公之用，而非住宅之用。小戶型項目地處商業(yè)高度集中的商業(yè)街區(qū)，交通通暢便利，租售價格都按住宅的標準投入市場，諸般利好條件特別適宜中、小型公司單位使用。從調(diào)查顯示的結果來看，南昌市相當部分的小戶型產(chǎn)品作為辦公之用而被售出，小戶型作為寫字樓銷售，倍受市場青睞。 6、以投資為目的的投資客。這部分投資客將小公寓作為投資性產(chǎn)品，或轉售或租賃以賺取投資利潤。小公寓產(chǎn)品，占據(jù)黃金口岸，宜商宜住，不論是作為住宅還是寫字間轉租，都有市場。而隨著南昌市近年經(jīng)濟的發(fā)展，流動人口的大幅增多，房地產(chǎn)的三級租賃市場也的確日趨火爆。從目前市場上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江濱

25、3;威尼斯、爵士館、東方巴黎等的入住情況來看，多數(shù)項目的承租率達到80%以上，租賃價格達30元/，其投資收益極可觀，甚至可以做到“以租還貸”的收益，投資小公寓以后會以可觀的收益成為一種投資熱潮在小公寓的消費市場中所占比重將會越來越大！ 附表：各酒店式公寓消費群體分析 樓盤項目消費群體類別消費群體特征描述所占比例置業(yè)用途選擇該項目的原因爵士館外地來昌工作人員以2840年齡階段消費為主，有較穩(wěn)定較豐厚的收入。30%自用戶型小、總價低、精裝修方便、交通比較便利。單身人士15%自用市區(qū)小家庭35%自用/投資市區(qū)投資客20%投資自由都私營業(yè)主中、青、老年各年齡層都有，附近周邊消費占多數(shù)。30%辦公戶型小

26、、總價低、地理位置較好。外地/本地投資客60%投資單身/小家庭10%自住東方巴黎私營業(yè)主以中、青年消費為主，洪城大市場的私營業(yè)主是消費大戶。55%自用/辦公/投資總價低、地理位置較好、有知名度、有投資潛力。白領人士20%自用/投資本地投資客35%投資地王廣場私營業(yè)主消費群體層面較廣，主要特征是收入頗豐的高消費群體。60%不明地段位置、區(qū)位環(huán)境、彰顯身份公務員20%異地來昌工作者10%其它10%洪城時代廣場市區(qū)、外地投資客中、青年消費群體居多60%投資戶型小、總價低、戶型設計合理、未來升值潛力空間私營業(yè)主5%辦公中年家庭贈送其它不詳恒茂國際華城投資客中、青年消費群體居多70%投資地段位置、精裝修

27、戶型、開發(fā)商品牌力單身白領30%自住博泰江濱威尼斯各類投資客以中、青年的公務員、私營業(yè)主、白領階層為主要消費群體70%投資地段位置、交通便利、升值潛力年輕小家庭20%自住單身白領10%投資/自住八、酒店式公寓的營銷手法分析 小公寓產(chǎn)品因本身的產(chǎn)品品質、產(chǎn)品功用上具多樣性與特殊性的特點，因此在營銷手法上受一定產(chǎn)品屬性上的牽制和影響，具有一定的特點。 1.首先從項目定位的角度來看，“酒店式公寓”、“商務公寓”、“商住型公寓”“產(chǎn)權式酒店公寓”，始終沒有走出一個套路“產(chǎn)權式歸屬酒店式服務公寓式住宅”：即從用途屬性上都定位于公寓式住宅；在服務類別上都是“賓館式”、“酒店式”的高檔服務；在歸屬上，“產(chǎn)權

28、式”“世襲式”，意味幾十年的物業(yè)所有權。 2.另外，夾帶精裝修銷售，越來越廣泛的應用于小公寓的銷售中，成為小公寓銷售中的一項慣用營銷策略，在北京、上海等城市非常多見，當然，在南昌的大部分小戶型項目中也沿襲了這種營銷手法。甚至可以說，在2007年之前，毛坯小戶型還是市場主流，而2008年的南昌小戶型市場，將是酒店式精裝修公寓的天下。 3.小戶型，精裝修，最大的作用在于能幫助提升小戶型項目的形象。小戶型項目通常位于鬧市中，規(guī)模不大，沒有景觀綠化方面的美化，戶型沒有朝向、采光、通風的講究，尤其是單間小戶型，連起碼的功能分區(qū)都沒有，而美觀精致的精裝修恰恰能彌補戶型上的不足，一些有品味的裝修，令人倍增好

29、感，甚至能幫助提升對整個項目的印象，從而弱化項目的劣勢，換言之，精裝修就是項目的另一種形象包裝手段。 4.另外，小戶型項目的目標使用群體以青、中年消費為主，這部分消費群體的行為特征之一是生活節(jié)奏快，品味較高，消費觀念前衛(wèi)，精裝修小戶型恰好能符合這部分人群的消費“胃口”，滿足消費需求。 九、項目目標客戶分析及競爭樓盤分析 1.通過對酒店式公寓市場調(diào)查，對于酒店式公寓的市場消費群體分析及消費行為分析詳見下表所示： 戶型單間 / 一居二居三居戶型面積305070120銷售客戶投資客/單身白領過渡小家庭私營單位消費行為分析這是最受投資客追捧的房型，總價低、首付低，易租賃，收益穩(wěn)定有保障。 投資客最關心

30、的因素是物業(yè)的投資回報、物業(yè)升值潛力。 單身白領較關注物業(yè)的品質服務，文化品味。 過渡小家庭是70二居的主力消費群，因為手上沒有太多積蓄，轉而選擇低總價小戶型作為中轉站，價格因素、戶型因素是他們較關心的因素。 120三房是酒店式公寓最難處理的房型，現(xiàn)在越來越多的酒店式公寓不再配置此房型。 該房型的主要消費群體是一些私營單位、公司買來做辦室之用。因此物業(yè)位置、交通、停車位等是其關注的因素。 2.參照市場分析結果，結合本項目特點，本項目客戶定位如下所述： 核心目標客戶：全市各類投資客。該類投資客看中本項目戶型面積小、地理位置好，交通便利，投資回報率高，此類群體消費力強勁，預估投資客消費群將占據(jù)本項

31、目目標客戶的七成比例。有針對性的對本項目投資前景、投資收益方面的宣傳將會是一劑強有力的催化劑，堅定的客戶投資信心，促成購買行為。 其它客戶群：此類群體將占據(jù)全部目標客戶的三成比例。 A）單身人士。單身人士主要指都市白領階層或收入較高的公務員等消費群體，他們置業(yè)的目的并不明晰，或自用或投資，模棱兩可，地理位置優(yōu)越、周邊環(huán)境熱鬧、交通便利是吸引該類消費群體選擇本項目的主要原因。 B）過渡小家庭。一般是指手中沒有足夠積蓄，有梯度置業(yè)準備的年輕家庭，酒店式公寓的低總價、位置好，是他們選擇本項目的主要因素。 C）私營單位。這類群體購買小公寓是用作寫字間，辦事處等，酒店式公寓相對低于寫字樓的售價，及便利的

32、交通是最大的優(yōu)勢，此類群體一次性購買的數(shù)量可觀，通常是數(shù)套并購，或整層購買。3.南昌市潛在酒店式公寓預計 A、近兩三年來，以恒茂國際華城（水晶座、皇冠座）、博泰江濱威尼斯為代表的酒店式公寓成為市場的主角，圍繞酒店式公寓的探討也在業(yè)界展開。但無論褒貶，熱點地區(qū)的酒店式公寓好賣卻是不爭的事實。南昌是發(fā)展中城市，區(qū)域中心形態(tài)還未形成，一批社會品牌、實用性品牌將進入南昌，這就促進高層次、高品味、配套完善、科技含量高的酒店式公寓應運而生。 南昌市潛在酒店式公寓預計表樓盤備注星河國際星河國際占地面積:15000平方米，總建筑面積:58000平方米。由2棟高層600套左右酒店式公寓和1棟寫字樓組成，預計下半

33、年第四季度推出。精裝修房每戶配備指紋防盜鎖提高樓盤品質。世奧中心一棟寫字樓，一棟酒店式公寓，酒店式公寓共計200套，陽明東路由四方房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。預計明年推出海航白金匯酒店式公寓4090m2 501套，預計5月份推出，開發(fā)商自留123套做酒店，精裝修，每平方900元裝修費，面積4090 m2，18層共3部電梯，四星級酒店定位，也可打通做寫字樓。隆鑫廣場C區(qū)規(guī)劃為小戶型白領公寓面積14410，預計明年推出金域名都規(guī)劃中有一棟酒店式公寓，預計推出時間為2008年左右皇冠花園酒店皇冠國際酒店項目位于南昌市沿江中大道東側，毗鄰西湖區(qū)政府、西面緊鄰贛江一線江景。項目總占地面積約113畝（其中公共綠化

34、部分33畝，公建部分約20畝，住宅部分約60畝），容積率為4.5，地上總建筑面積約24萬平米，業(yè)態(tài)有五星級國際酒店，甲級寫字樓、SOHO、國際公寓等。聯(lián)發(fā)大廈酒店式公寓建筑面積5萬，目前工程進度：打地基泰耐克國際金融大廈精裝修酒店式公寓，層高27層，建筑面積35164，精裝修酒店公寓514戶精英匯精英匯位于南昌市北京東路1462號（原京東鎮(zhèn)桃竹村）?？傉嫉孛娣e20畝，總建筑面積近2.2萬平方米，2棟6層公寓樓和1棟15層高層建筑組成。多層公寓為精裝修住宅，1層為6米高的商業(yè)，2-6層為33-60平方米不等的精裝修公寓，高層為1棟15層商住樓，一房50、二房90、三房130平方米等多種戶型。 1

35、樓6層多層商業(yè)金融用房，2樓15層二類高層展銷大廈，1樓A座地下1層停車庫和設備用房?？偨ㄖ娣e21929.72平方米，其中地上120496.42平方米，地下1433.3平方米。 江信國際嘉園·銀座江信國際嘉園2007年3月17日首度推出銀座VIP卡（31.02-77.41小戶型 326套）,預計5000元/，20000元/卡，享受1%的優(yōu)惠明珠廣場項目位于南昌市壇子口立交橋東南側，小區(qū)規(guī)劃為全高層，南昌首個6A寫字樓及3個三棟公寓，分別為22層、25層、28層，以公寓（4080 m2 884套）、辦公寫字樓（70100 250套）、商業(yè)（店鋪30100 321套）等為主，作為高級公

36、建區(qū)，將為城市的建設和發(fā)展構筑新型象。項目總建筑面積206079.28平米，其中地上建筑面積：181772.45平米，地下建筑面積：24306.83平米。B、根據(jù)上表顯示，我們可發(fā)現(xiàn)除隆鑫廣場、江信國際嘉園已確定為非裝修的小戶型，其他樓盤基本為精裝修酒店式小戶型。十、酒店式公寓重點項目分析重點酒店式公寓項目詳解 我們選擇重點項目的原則是： 1、 項目素質較高或與本項目素質相若，有一定的參照可考性； 項目是近期發(fā)售的項目，在市場把握上對本項目具借鑒作用。 ¢恒茂國際華城 ¢博泰濱江威尼斯 NO 1 恒茂國際華城酒店式套房 地理位置：八一廣場南側，廣場南路333號 建筑形式：一

37、幢31層高層 建筑風格：后現(xiàn)代主義建筑風格 戶 型： 單間、一房一廳 戶型面積配比：單間：33 / 36 / 42 一居室：50 / 77 銷 售 率：100% 整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設計特點戶型裝修標準裝修價格標準：1000元/裝修設施標準：外墻：高級環(huán)保涂料或面磚，色彩簡潔明快，特有隱藏空調(diào)一居 77.41臥室附帶小書房，動靜分區(qū)，生活陽臺方便生活。外機設計大堂及公有部位：天然石材或?；孛媸覂?nèi)地面：采用品牌實木地板室內(nèi)墻面：品牌環(huán)保涂料，配品牌分體壁掛空調(diào)衛(wèi)?。簤γ妗⒌孛娌捎貌；虼纱u，配備品牌電熱水器、品牌浴缸、面盆及座便器開放式廚房：設有垂直排煙通道，配備品牌單眼電磁爐

38、，品牌脫排油煙機及廚柜門窗：高級入戶門、彩色鋁合金窗電梯：合資名牌電梯網(wǎng)絡：配備寬帶接口，有線電視接口單間50.72單間戶型，戶型狹長，衛(wèi)生間是暗室，缺生活陽臺。單間33.54戶型方正，臥室兩面采光，附帶陽臺。（圖略）一居70.52戶型方正，動靜分區(qū)，戶型方正，動靜分區(qū)，衛(wèi)生間閉塞。（圖略）單間36.2單間戶型，衛(wèi)生間無采光，弧形折角窗，改寫了空間直線的呆板感。（圖略）單間42.61消費群體分析暢銷戶型項目賣點群體類別比例戶型特點賣點1賣點2各類投資客70%地理位置投資收益高且穩(wěn)定單身人士及其它30%營銷手法剖析 1.戶型定位：戶型定位的純粹性，與其它酒店式公寓大小面積兩邊通吃所不同的是，恒茂

39、酒店式公寓全部是小面積戶型，以3040平米左右的單間戶型占據(jù)一半的戶型供給，參照酒店裝修效果，全部統(tǒng)一風格精裝交付，賦予真正意義酒店式公寓相關硬件條件。 2.客戶定位：在該項目的營銷推廣中，明確的對投資客作了投資回報方面的宣傳，從客戶定位角度來看，很顯然，其定位鎖住在投資客一族。在酒店式公寓的主要消費群體中，投資客占據(jù)了相當大的份額，且這一比率趨向走高，恒茂國際華城酒店式公寓這種有的放矢的定位宣傳，具有針對性，值得學習借鑒。 3.全部精裝修房交付：為了能達到酒店式公寓的品質，銷售單位全部精裝修后交付給業(yè)主，這種做法，一來能為業(yè)主省力省心，二來可以統(tǒng)一公寓的裝修品質，達到酒店式公寓的品味檔次要求

40、，保證酒店式公寓租賃市場的水平與穩(wěn)定。 NO 2 博泰濱江威尼斯 地理位置：紅谷灘新區(qū)八一大橋邊、 紅谷大道與紅谷一路交界處 建筑形式：一幢30層高層 建筑風格：現(xiàn)代主義風格 戶 型：一居 53、54、72 單間 45 戶型面積配比： 單間 45 58 一居 52 58 一居 54 58 一居 72 174 售 價：均價3600元/，樓層差價30元/， 景觀差價1000元/ 整層戶型平面圖3、4、5 戶型一8、9、10戶型一圖略6、7 戶型二 1、12 戶型三2、11 戶型四戶型圖戶型面積戶型設計特點公共設施及建材戶型一（圖略）一居5354該款戶型是主力房型：方正大臥室，外加大視野轉角凸窗，營

41、造舒適自由空間；配置觀景陽臺，晾衣觀景方便生活；衛(wèi)生間較大但欠缺規(guī)則；完全弱化廚房功能；此款房型是注重主人享受的房型設計結構：建筑主體采用鋼筋混凝土剪力墻結構。外觀：建筑底層采用花崗巖貼面；上部主體采用高級外墻涂料。門廳：每戶設置信報箱，地面采用天然石材，墻面采用高級乳膠漆，配以藝術燈飾。門窗陽臺：各入戶大門采用優(yōu)質防盜門，門鎖防盜警眼；框窗采用高級靜電粉末噴涂彩色鋁合金；客廳陽臺采用優(yōu)質不銹鋼欄桿，玻璃欄板。樓層電梯廳及過道：地面采用優(yōu)質防滑地磚，戶型二C一居72此款房型的采光較好，沒有一間暗房。大臥室、大衛(wèi)生間，舒適自由空間，但形狀有欠規(guī)則。動靜分區(qū)，互不干擾。墻面采用高級乳膠漆 廚房：冷

42、水管敷設到位并預留電路接線盒。 衛(wèi)生間：冷水管敷設到位，并預留電路接線盒及衛(wèi)生潔具排水口。戶型三（圖略）一居52各房采光較好，大臥房舒適獨立，但唯缺陽臺，客廳形狀不方正，利用率低。戶型四（圖略）單間45唯一的一款單間戶型，各功能空間區(qū)分模糊，臥室空間小消費群體分析暢銷戶型項目賣點群體類別比例戶型特點賣點1賣點2投資客80%54平米一居位置好交通便利可觀江景其它20%營銷手法剖析 1.成功一：戶型定位。博泰江濱威尼斯的戶型定位與恒茂國際華城的酒店套房類似，全部是5070的單間和一居，產(chǎn)品定位相當純粹，與項目市場定位相一致。此外，該項目的戶型設計有創(chuàng)新感，別具匠心，大臥室、大衛(wèi)生間賦予個人更大的活

43、動空間；觀景陽臺、觀景凸窗，增加了更多的觀景享受元素；同時又能兼顧各房的采光。 2.失敗一：銷售進度的拖沓。該項目自8月8日拿出10、11、12、20、21、22六層出來作內(nèi)部認購后，轉至三個月，再沒有任何響動，銷售進度的拖沓，無形中容易使客戶對該項目的造成一些疑慮和猜測，同時容易流失客戶。 2、項目是近期發(fā)售的項目，但缺少精裝修、毛坯房入市。 代表樓盤為¢世紀風情“星座”小戶型¢尚東大道小戶型NO 1 世紀風情“星座”地理位置：青山湖區(qū)北京東路1588號世紀風情大街建筑形式：3棟高層（一號地塊8.9.10#綜合樓）建筑風格：地中海主義建筑風格 戶 型： 單間、一房一廳 戶

44、型面積配比：單間：46/51 一居室：51/66 銷 售 率：45% 整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設計特點46.76帶陽臺，適宜SOHO商務辦公46.76帶陽臺，布局緊湊，適宜居住51.46戶型方正，帶陽臺，短進深、大面寬臥室相對獨立，近衛(wèi)生間，生活較為便捷舒適51.46戶型方正，帶陽臺，短進深、大面寬適宜辦公使用66.81臥室?guī)勾?、客廳帶陽臺但入戶有部分空間利用率較低營銷手法剖析 1.戶型定位：戶型定位的不夠純粹，居住與SOHU、辦公兼有，但毛坯房交付，造成項目推售的半年內(nèi)、去化緩慢、價格幅度增加緩慢。 2.客戶定位：從客戶定位角度來看，很顯然，其定位鎖住在自住、soho一族。但項目所處區(qū)位，該類客源較少，造成銷售的停滯。3.附加值提供：該方面極度欠缺，除景觀配套外，額外的物業(yè)服務欠缺。NO 2 尚東大道地理位置：青山湖區(qū)北京東路、高新大道口建筑形式：17、18號樓組團“炫特區(qū)”建筑風格： 現(xiàn)代風格戶 型：單間/一居戶型面積配比：單間：46/51 一居室：51/66 銷 售 率：95%整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設計特點獨有超大L型陽臺，衛(wèi)生間帶凸窗戶型適宜居住超大弧度陽臺，室內(nèi)空間緊湊臥室?guī)勾?，客廳鏈接弧形陽臺營銷