房地產(chǎn)工程成本管理講座

1、房地產(chǎn)工程成本管理講座房地產(chǎn)工程成本管理 2006年04月15日房地產(chǎn)工程成本管理講座房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析 誰是控制工程成本的核心部門誰是控制工程成本的核心部門 目前流行的工程成本觀點目前流行的工程成本觀點 工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念 套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū) 工程量清單的威力工程量清單的威力 工程成本動態(tài)控制的思路工程成本動態(tài)控制的思路 堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則 工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價 99條理由與條理由與1條理由條理由 我們?yōu)槭裁磁略O計變更？我們?yōu)槭裁磁略O計變更？ 還談現(xiàn)場簽證還談現(xiàn)場

2、簽證 工程成本與財務的關(guān)系工程成本與財務的關(guān)系 工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最難的是什么？ 房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié) 工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點 房地產(chǎn)工程成本管理講座房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路 1、公司經(jīng)營層面、公司經(jīng)營層面經(jīng)營情況（比如：土地、配套費用、合作條件等等）。項目的可行性研究（經(jīng)營、營銷、方案設計、開發(fā)，強調(diào)高端信息的重要性，點評不同的經(jīng)營模式，探索攤薄地價挖掘土地價值）。財務現(xiàn)金流核算，確定工程招標付款條件。搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。 2、產(chǎn)品定位層面、產(chǎn)品定位層面項目

3、營銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標準。 3、規(guī)劃、設計層面、規(guī)劃、設計層面控制項目規(guī)劃設計指標；控制建筑設計方案的科學合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設備的設計參數(shù)； 控制材料、設備的選用。規(guī)劃、設計控制工程成本理念，詳見專門PPT。 4、工程層面、工程層面編制工程成本控制指標，為工程成本動態(tài)控制打下基礎。建立承建商、材料供應商資源庫，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。 5、后評估、后評估工程結(jié)束后，對工程成本管理進行后評估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)工程成本管理講座某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成

4、本管理流程圖，詳見鏈接。房地產(chǎn)項目營銷產(chǎn)品定位，確定項目檔次。見某庭項目發(fā)展報告項目定位部分現(xiàn)金流分析，與財務部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例規(guī)劃指標控制：各類規(guī)劃指標參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設計階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設備系統(tǒng)檔次等等。擴初設計階段： 建筑參數(shù)控制 結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設計技術(shù)措施 設備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設計管理程序文件，某庭擴初設計任務書施工圖設計階段：主要設計細部控制，見某庭施工圖設計指導書選材用料標準確定：見某庭選材用料標準編制項目成本

5、控制指標：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報告確定工程技術(shù)標準，組織招標，技術(shù)標準見：某庭鋁型材技術(shù)標準，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標準技術(shù)標分析、商務標分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標分析、某庭鋁合金門窗商務標分析、某庭外墻涂料技術(shù)標分析定標：低價中標確定中標單位，見合約部工程分判流程圖項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關(guān)，見項目部成本控制流程、甲方認價流程工程竣工，進行決算，見預算部結(jié)算、保固金支付等等流程房地產(chǎn)工程成本管理講座聲明：本節(jié)涉及到的項目管理理論知識，源自戚安邦主編南開大學出

6、版社出版的項目管理學。房地產(chǎn)工程成本管理講座誰是控制工程成本的核心部門 觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心部門 。 觀點二：規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門 。 觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門 。 觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。 房地產(chǎn)工程成本管理講座目前流行的觀點 工程成本控制是由設計階段和工程實施階段二個階段完成的。設計階段占有7080的份量，工程階段（包括合約和實施階段）3020，這是目前比較流行的觀點。關(guān)于設計如何控制成本詳見專門PPT 。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念 選用技術(shù)方案的標準是什么呢？ 我們進行項目設計時，首先

7、要明確項目的檔 次定位，這是超越技術(shù)本身的問題。 投資決定技術(shù)標準。 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別 。 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。 房地產(chǎn)工程成本管理講座套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū) 解讀傳統(tǒng)定額： 傳統(tǒng)定額的歷史淵源計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物； 定額管理的本位現(xiàn)象采集數(shù)據(jù)的本位； 市場定價與定額基本脫軌。 存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。 誤區(qū)之二：套用定額計算工程量進行招標控制工程成本的誤區(qū)。 誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤

8、區(qū)。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程量清單的威力工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法貨比三家。 工程量清單招標，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，便于分析招標商務標，容易比較投標單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施；工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫

9、；工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證；設計變更套用工程量清單單價，有利于提供設計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能；工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率；付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程成本動態(tài)控制的思路工程成本動態(tài)控制的思路 現(xiàn)代項目成本管理的主要思路，詳見鏈接。 房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。 工程成本動態(tài)控制的思路： 其一，工程成本控制標準的定位。 其二，各分部工程的成本測算。 其三，招標控制和簽證、設計變更迅速反饋。 工程成本動態(tài)案例，

10、詳見動態(tài)控制表 房地產(chǎn)工程成本管理講座堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術(shù)原則上。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價 工程招標，低價中標，不再砍價 。 工程招標，定標后繼續(xù)殺價 。 幾個提醒：您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？您有沒有能力砍價？高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？ 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。 需要不斷地談判比價、砍價才能控

11、制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。 點評商務談判。 房地產(chǎn)工程成本管理講座99條理由與條理由與1條理由條理由 一個不懂造價的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的工程師。 一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最難的是什么？ 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應該是對社會資源的把握。 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置。 對工程社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流

12、程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 社會工程資源的考察、選用、評估與管理。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計價方式，實現(xiàn)市場定價，反映市場的工程成本是科學的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀念，建立投資控制的理念。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項目營銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實現(xiàn)工程成本的全程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成

13、本控制，要堅持工程招標低價中標的原則。對于低價中標后再砍價，要根據(jù)公司的具體情況確定。一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。設計變更不可怕，現(xiàn)場簽證要系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對社會資源的把握。房地產(chǎn)工程成本管理講座工程成本與財務的關(guān)系工程成本與財務的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企

14、業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量，核實給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會平均資金成本為度。 項目總成本案例，詳見鏈接。房地產(chǎn)工程成本管理講座工程招標，低價中標，不再砍價的優(yōu)缺點優(yōu)點： 有利于承建單位或材料供應商或其它技術(shù)支持單位一開始就報實價，有利于我們得到相對準確的工程成本信息 ； 有利于提高工程招標的透明度，有利于增強承建單位或材料供應商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信 ； 有利于簡化我們的內(nèi)部管理 ； 工程招標簡潔明了，有利于現(xiàn)場的工程管理 ；缺點： 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標準缺陷或商務缺陷導致報價不合理，不利于糾正 ； 現(xiàn)階段付款條件難

15、以事先確定，會影響“低價中標”的具體操作 。 房地產(chǎn)工程成本管理講座工程招標，定標后繼續(xù)殺價的優(yōu)缺點優(yōu)點： 招標文件中的技術(shù)標準缺陷或商務缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補 ； 發(fā)現(xiàn)價格不合理，可以在后續(xù)工作中完善 ； 在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價 ；缺點： 承建單位或材料供應商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報出實價； 工程招標的透明度無法保證 ； 工程招標內(nèi)部管理鏈比較長，不確定的因素多，定標的時間比較長，這對于我們大規(guī)模開發(fā)是很不利的 ； 工程招標過程復雜，或在一些小節(jié)上糾纏不清，不利于現(xiàn)場的工程管理。 房地產(chǎn)工程成本管理講座現(xiàn)代項目成本管理的主要思路 現(xiàn)代項目成本管理首先考慮

16、的是如何通過管理實現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項目的全部活動，但同時它也強調(diào)必須考慮項目成本對于項目產(chǎn)出物質(zhì)量和項目工期的影響，這些是現(xiàn)代項目成本管理與傳統(tǒng)項目成本管理最重要的區(qū)別。 例如：盲目地降低項目決策成本，就可能出現(xiàn)在項目決策支持工作上的投入不足，從而會造成各種項目決策的紕漏或失誤。這不但會給項目產(chǎn)出物的質(zhì)量和工期帶來影響，甚至最終可能會因為彌補決策失誤而大大提高項目的成本。 現(xiàn)代項目成本管理的主要內(nèi)容，詳見鏈接。房地產(chǎn)工程成本管理講座現(xiàn)代項目成本管理的主要內(nèi)容項目資源計劃。是指通過分析進而識別和確定項目所需各種資源的種類（人力、設備、材料、資金等）、多少和投入時間。項目成本估算。是

17、指根據(jù)項目資源計劃以及各種資源的市場價格或預期價格等信息，估算和確定項目各種活動的成本和這個項目全部成本。項目成本預算。是一項制訂項目成本控制基線或項目成本計劃的管理工作。這項工作包括根據(jù)項目的成本估算為項目的各項活動分配預算，以及確定整個項目的總預算。項目成本預算的關(guān)鍵是合理、科學地確定出項目成本的控制基線。項目成本控制。是指項目實施過程中依據(jù)項目成本預算，努力將項目實際成本控制在項目預算范圍之內(nèi)的管理工作，主要包括：不斷度量項目實際發(fā)生的成本，分析和度量項目實際成本與項目預算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項目預算的方法實現(xiàn)對項目成本的控制。項目成本預測。是指項目的實施過程中，依據(jù)項目成本實

18、際的發(fā)生情況和各種相關(guān)影響因素的發(fā)展與變化，經(jīng)常地分析和預測項目成本未來的發(fā)展和變化趨勢，為項目的成本控制和預算調(diào)整提供依據(jù)。 房地產(chǎn)工程成本管理講座我們?yōu)槭裁磁略O計變更？ 面對現(xiàn)實吧，看來你我是無法解決房地產(chǎn)項目“三邊工程”問題，設計變更避免不了，談“虎”色變有什么用呢？ 設計變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設計變更什么？ 經(jīng)驗之談。 我覺得，我們只擔心二種設計變更，重點控制。 第一種是退到的設計變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復施工的浪費 。 第二種設計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢失效，必然會帶來成本的增加。 對于常規(guī)設計變更涉及的內(nèi)容 ，其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算 。對于這種設計變更帶來的工程成本的增減，不論其是設計缺陷或設計錯誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢。 案例：控制設計變更的經(jīng)驗。房地產(chǎn)工程成本管理講座還談現(xiàn)場簽證 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍首： 合同出現(xiàn)漏洞。 設計變更。 目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題： 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機會，導致工程簽證難以控制。 工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。 付款條件與形