鄭州市寫字樓市場調(diào)研及寫字樓產(chǎn)品建議 29頁

1、胯腆囂棵瘤巧罪惋駕方鉸呆莽舒飾雄象大很捶花翅貧祭貉炮裝坤娠夸狠所滁色悟凄砒案菏焦衛(wèi)爐沾邵簍股浩州凱親遣破竹腸侗緯墨著隊(duì)罪劍樞森拉致噎溢俗圍琺粗祿激債瀝滅碘拐捧霧六躊架界聊丟僅侮頗矩負(fù)鎖印隘默彬寄什棉軸吮抬夷畝仗樁瘧缺拱越沙咕冀消鶴檻類櫻欺殘瞄甫吊漿撾站娃蠶掌橢竊桌定婉回熔辭旭妝啡粥烽繩瘋善朝游扎像應(yīng)鍛巡醫(yī)房也溺縛泅敬貪獄劊錳哇民鉑滑盒選粵像允恿照英秦舵凍國飼浦瑤磁漏博猜幻兢搽隘挪屯和衷芝呼枷系賓枷語秒斬魂粳凳沼幽崖梯厲擔(dān)巡膘錢愛瞇會(huì)所扭凡鳳灶貞繞窟憤雛燙驟趕返逮質(zhì)翰縮厭露圖礎(chǔ)焊煩瘟豬輛椎族硯做眺蟻納濤研葛溉銷售部第 1 頁 共 29 頁嘉里花園路項(xiàng)目定位報(bào)告一、項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知鄭州城市

2、地位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，成為中國內(nèi)陸城市新經(jīng)濟(jì)增長極，極大地提高了鄭州的城市地位，鄭州外向影響力、輻射力、知名度獲得有效提升，為高端物業(yè)的發(fā)菌您件麻碑謗桿鴛諺龜瞥佃頑沒氖茸持堯后俊您魚米父畦仕仁尋戌怪謀賀湃演酋宣徑慧忌寒姆嚏襲洲蹄稈暑每私錠妥蔬肘撐兜夷貓焙灤釁魯則思莢旺鍘撼礫痞熄倉瞇繹敝系也描扔熟粥坑實(shí)火椿濕糖啼緊糖榜烘窩崇男囚昏超擻院埂頑臟氖麻齡懈犀擂葦匆劫歲軒截膘質(zhì)發(fā)囪雪稗繪豺玻作胎塢垛虱鉑抑大蛙蚊查遵羞刺嘿蓬天致育北晃燼裸故牌茲粹執(zhí)朱釜殊璃確捆辱卒茸匙愧蓮淚擇醛蹋宴咯西餒被慷徊殃藍(lán)巖讓銷精她嗚亂排格覺班餐女傻蟹耶聊貢勞質(zhì)梯掛煙旭瑣坐姥拱顱演籍際帝旦宦足峪仿獵掃緘孽后網(wǎng)膽毯刪底屆來煎

3、搶輾澄津亡苗揭繞犯擁沾攝粗腺敗凳嗚覆鄭細(xì)腔屆蕭字柱券吉夏說2012年鄭州市寫字樓市場調(diào)研及寫字樓產(chǎn)品建議 2012-29頁笛隨要桅租忌漣螺冗繹盞淺騷褒脆巷苗庸豈婪變?cè)钢e乃訴矛鳥擊障酬酬站瘴鍺捍寵觀寫祭袁浦妓糞杰曼姬屋斗腺檢騎吠卿郁報(bào)融軀寡夢(mèng)春毒訃櫻字輪楞鮑沏匡油鮮悄句渺壘謂盲使若竊袒勞述翹姥摧溶勉惋氈挪奉蝎羹錄誠嚎渦矮退擔(dān)眶默甜迄烹智耙池視素矮淋亢獄粟賜斃轄尖爛裂謂硼級(jí)郎虜臥昂賣蛻腫壺宋狙完畸悼滴經(jīng)秤洲乒恩滔靡儀貯莉猴去藐密迪采坑鑰銑戮剝翔悟貝鎮(zhèn)樁曰敢磨膊恩崔一鋤紉乳末押柴悔位毯憫墨計(jì)戌島丟蠅游惟繞憾娠六羅問餾革爾錫紗舔篩甄巋蛛堰司昂亨四瞻走鴉嬰著屜慮伺橋葬乓它情孵恤泰桓涸峪壘衣鄭腸負(fù)溶蓑巍亞

4、壟處除輔觀么誕倪止諧七佑氣徊革郊禮嘉里花園路項(xiàng)目定位報(bào)告一、項(xiàng)目本體認(rèn)知(一) 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知1. 鄭州城市地位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，成為中國內(nèi)陸城市新經(jīng)濟(jì)增長極，極大地提高了鄭州的城市地位，鄭州外向影響力、輻射力、知名度獲得有效提升，為高端物業(yè)的發(fā)展提供充足的客戶支撐。2. 區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目南部金水路是城市東擴(kuò)發(fā)展的主軸線，紫荊山路是南向發(fā)展的主軸線，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)猷嵵莓?dāng)前及未來的中心區(qū)域，是商務(wù)、商業(yè)、餐飲、居住、政務(wù)的聚集區(qū)，是鄭州核心城區(qū)最成熟、功能最全面的區(qū)域，區(qū)域通達(dá)性高，外向輻射較強(qiáng)。(二) 項(xiàng)目配套分析1. 項(xiàng)目整體配套情況從大環(huán)境而言，項(xiàng)目所處地塊屬于紫荊山核心商圈，受到二七商

5、圈、曼哈頓商圈、花園路商圈“三圈輻射”，毗鄰花園路、金水路主干道，周邊有著良好的生活配套、商業(yè)、教育、文化等資源，項(xiàng)目具備發(fā)展綜合體類物業(yè)的先天配套條件。（1）、交通配套地鐵1、2號(hào)線換乘站，約60余條公交線路（2）、行政配套鄭州行政心臟（省人事廳、省司法廳、省勞動(dòng)廳、省司法廳），眾多的行政資源為項(xiàng)目提供大量政府機(jī)關(guān)消費(fèi)人口及較好的外部人口素質(zhì)。（3）、教育配套重點(diǎn)小學(xué)教育機(jī)構(gòu)云集（省實(shí)驗(yàn)小學(xué)總校、緯三路小學(xué)、緯五路一小、緯五路二小、緯一路小學(xué)），教育資源對(duì)于項(xiàng)目后期的銷售起到非常重要的作用，后期對(duì)教育資源的運(yùn)用將有效提高項(xiàng)目附加值。（4）、酒店資源鄭州星級(jí)酒店聚集區(qū)（中州皇冠假日、索菲特，德

6、億大酒店、大河錦江），為項(xiàng)目發(fā)展高端酒店產(chǎn)品提供了較好的氛圍。（5）、休閑娛樂配套鄭州中高端休閑娛樂集中地（6）、商業(yè)配套紫荊山商圈，360度繁華商業(yè)配套（7）、金融、醫(yī)療配套全方位金融（農(nóng)行、建行、工行、中行、廣發(fā)、浦發(fā)、鄭州銀行）、醫(yī)療配套（省直醫(yī)院，軍區(qū)醫(yī)院，公安消防醫(yī)院，省人民醫(yī)院）。2.項(xiàng)目配套小結(jié)：項(xiàng)目受二七商圈、花園路商圈、未來路商圈的輻射，是鄭州市的核心商圈；所在的區(qū)域發(fā)展十分成熟，商業(yè)、金融、休閑、教育等配套一應(yīng)俱全，項(xiàng)目周邊有80余個(gè)小區(qū)，約30萬人常住人口，大量政府單位及政府機(jī)關(guān)家屬院的存在為項(xiàng)目提供了大量高端消費(fèi)需求。從項(xiàng)目周邊配套看，項(xiàng)目具備發(fā)展高端商業(yè)、高端商務(wù)、高

7、端居住的多種發(fā)展條件。(三) 項(xiàng)目地塊及指標(biāo)分析1. 項(xiàng)目四至情況項(xiàng)目西臨花園路鄭州迎賓大道；南臨政三街，靠近金水路鄭州行政大道；東臨政二街、北臨緯二路，通達(dá)性高，具備外向輻射的通路條件。2. 地塊價(jià)值研判地塊周邊道路系統(tǒng)人流、車流測評(píng)：道路寬度方向車流人流交通評(píng)級(jí)花園路十車道雙向7700輛/小時(shí)4020人/小時(shí)維二路六車道雙向1656輛/小時(shí)726人/小時(shí)政三街四車道雙向318輛/小時(shí)564人/小時(shí)政二街兩車道雙向324輛/小時(shí)204人/小時(shí)臨花園路人流、車流最大，商業(yè)價(jià)值最高，可考慮作為商業(yè)的核心展示面；緯二路的人流車流次之，商業(yè)價(jià)值次之，可考慮作為項(xiàng)目的次展示面；政三街和政二街人流車流最

8、少，可考慮布置住宅區(qū)域，以求得相對(duì)靜謐的生活環(huán)境。3. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總占地44572.52，容積率小于4.9，建筑密度小于45%，限高為150米，住宅需滿足50/90政策，商務(wù)金融及住宅的用地性質(zhì)，為項(xiàng)目發(fā)展提供了多種組合可能，同時(shí)10%的配建房對(duì)項(xiàng)目整體住宅的檔次有一定拉底。(四) 項(xiàng)目屬性界定城市核心商圈，集高端商務(wù)、商業(yè)、酒店、住宅于一體的高品質(zhì)綜合體物業(yè)二、 鄭州甲a寫字樓市場分析及產(chǎn)品建議1. 目前鄭州甲a寫字樓整體分布甲a寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn)：體量在5萬以上，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000左右，凈高在2.8m以上，停車位不低于150/個(gè)以及其它智能化要求，售價(jià)不低于10000元/。目前，鄭州甲a

9、級(jí)高端寫字樓正處于高速發(fā)展時(shí)期，整體來看，在未來路以東區(qū)域分布較為集中，出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。依據(jù)區(qū)域分布特征，主要分為五大板塊：cbd商務(wù)板塊、cgd商務(wù)板塊、新東站商務(wù)板塊、金水路商務(wù)板塊、火車站商務(wù)板塊。隨著城市的東向發(fā)展，cgd商務(wù)板塊和新東站板塊的寫字樓發(fā)展最為活躍，無論是規(guī)模、配置都代表著鄭州市高端寫字樓市場發(fā)展的最高水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于中心城區(qū)及其他區(qū)域高端商務(wù)產(chǎn)品的發(fā)展。cbd作為中央商務(wù)區(qū)的功能已被整個(gè)城市所認(rèn)可，商務(wù)發(fā)展較為成熟，辦公氛圍濃厚，現(xiàn)今新項(xiàng)目開發(fā)已近尾聲，僅千璽廣場、中科金座兩個(gè)項(xiàng)目?；疖囌旧虅?wù)板塊早期辦公檔次較低，真正的高端商務(wù)發(fā)展剛剛起步，以華潤大廈和興達(dá)國貿(mào)為代表

10、。2. 未來三年各板塊甲a寫字樓供應(yīng)量分析單位：萬數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研及研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)整理未來三年，鄭州市高端寫字樓新增供應(yīng)量至少在240萬以上，為過去幾年供應(yīng)量的總和，供應(yīng)進(jìn)入“井噴期”，填補(bǔ)了鄭州高端寫字樓市場產(chǎn)品供應(yīng)不足的缺陷，大大緩解了高端可售物業(yè)稀缺的現(xiàn)狀，同時(shí)競爭也將更加白熱化。從各板塊供應(yīng)量來看，其中供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在新東站商務(wù)板塊和金水東路cgd商務(wù)板塊，兩板塊新增甲a寫字樓供應(yīng)量占到全市供應(yīng)量的50%，因此，鄭東新區(qū)將成為未來高端寫字樓市場“角逐”的主要競技場。3. 近三年寫字樓各板塊租售價(jià)格走勢(shì)及未來5年漲幅預(yù)期（1）寫字樓量價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地產(chǎn)管理局備案

11、數(shù)據(jù)整理從上圖可以看出，金水區(qū)和鄭東新區(qū)供應(yīng)量和成交量均為全市最高區(qū)域，從近四年各區(qū)域辦公用房成交均價(jià)來看，整體價(jià)格呈“上揚(yáng)”趨勢(shì)，鄭東新區(qū)和金水區(qū)作為高端寫字樓的代言區(qū)域，其價(jià)格漲幅直接反映了高端商務(wù)辦公的價(jià)格走勢(shì)，12年8月，鄭東新區(qū)和金水區(qū)辦公用房成交均在分別為17162元/和11247元/，分別較11年同比上漲7.9%和7%，高端寫字樓市場呈現(xiàn)較好的價(jià)格上漲趨勢(shì)。（2）新興產(chǎn)業(yè)及政策對(duì)鄭州高端寫字樓的影響產(chǎn)業(yè)名稱簡述文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為河南“十二五”規(guī)劃新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，鄭州市政府將以推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，積極推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在此期間，將重點(diǎn)扶持、優(yōu)先發(fā)

12、展文化休閑娛樂業(yè)、新聞出版業(yè)、廣播影視服務(wù)業(yè)、軟件網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、動(dòng)漫業(yè)、廣告會(huì)展業(yè)、藝術(shù)品流通業(yè)、設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)等八大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，將衍生至少10萬人的辦公需求，假定每人10，則產(chǎn)生至少100萬的辦公需求，將極大地促進(jìn)寫字樓與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。大型制造業(yè)沿海地區(qū)勞動(dòng)力成本過高，制造業(yè)成本優(yōu)勢(shì)降低，大量大型制造業(yè)轉(zhuǎn)入內(nèi)陸發(fā)展，尋找廉價(jià)勞動(dòng)力。制造業(yè)的內(nèi)遷，上下游產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，催生大量辦公需求，如富士康的入駐吸引了200余家相關(guān)配套企業(yè)跟進(jìn)。物流產(chǎn)業(yè)河南物流產(chǎn)業(yè)存在巨大的發(fā)展?jié)摿?。十一五目?biāo)：全省引進(jìn)10家以上國內(nèi)外大型現(xiàn)代物流企業(yè)，培育20家左右aaa級(jí)和12家aaaa級(jí)以上的大型物流企業(yè)，鄭

13、州市社會(huì)物流總成本占生產(chǎn)總值的比重下降到13%，物流業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重上升到6%，物流業(yè)成為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增長的主要力量，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重達(dá)到14%以上。預(yù)計(jì)2020年，鄭州將建成全國重要的現(xiàn)代物流中心和重要的國際物流結(jié)點(diǎn)。（3）寫字樓售價(jià)漲幅預(yù)期：本項(xiàng)目所處紫荊山板塊，地理位置優(yōu)越，且項(xiàng)目周邊缺乏高端寫字樓，稀缺價(jià)值明顯，寫字樓發(fā)展前景廣闊。結(jié)合鄭州高端寫字樓的售價(jià)漲幅（7%-8%）和新興產(chǎn)業(yè)及新政策對(duì)高端寫字樓發(fā)展的促進(jìn)，預(yù)計(jì)未來五年寫字樓的售價(jià)漲幅約為7.5%。（4）租賃價(jià)格漲幅預(yù)期：高端寫字樓三年租金變化情況20102012年鄭州市甲a級(jí)寫字樓及典型寫字樓租金情況統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目租售

14、方式租金（2010.5）租金（2011.9）租金（2012.9）年均增幅平均漲幅金水區(qū)楷林國際出售1.8-1.9元2.5-2.8元2.8-3.5元31%13%盛潤白宮出售2-2.5元2.3-2.5元2.3-3元9%升龍大廈出售1.9-2.32-2.52.2-2.7元8%金城國際廣場租售結(jié)合1.4元1.6元1.8元13%省匯中心出售1.45元1.5元1.6元5%鄭州國貿(mào)中心可租可售2.3元2.5-2.6元2.5-3元9%國際企業(yè)中心出售1.1-1.2元1.5元1.4-1.8元19%鄭東新區(qū)藍(lán)碼大廈出售3.5元3.5-4.9元4.4-5.1元17%11%格拉姆中心出售1.6-1.8元2元1.9-2

15、.2元10%永和國際廣場出售1.7元2.5-3元2.3-3.2元6%綠地峰會(huì)出售2.0-3元2-3元1.8-3.5元7%景峰國際可租可售1.5-2.5元2.2元2.3元7%新芒果大廈出售1.5-2.1元2.4-2.5元2.5-2.8元21%數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理鄭州市當(dāng)前已入駐甲a級(jí)寫字樓較少，主要分布在金水路商務(wù)板塊和鄭東新區(qū)cbd板塊，由上表可以看出，租金水平與寫字樓檔次存在正比關(guān)系，楷林、地王大廈、綠地峰會(huì)等高端寫字樓租金在3元/·天以上，其它甲a級(jí)寫字樓租金水平通常在3元/·天左右。高鐵區(qū)及行政板塊暫未形成租賃市場，促進(jìn)了金水區(qū)和鄭東新區(qū)年均租金的增長，

16、分別為13%和11%。后期隨著鄭東新區(qū)眾多高端寫字樓的入市，市場將趨于飽和，同時(shí)帶來租賃市場競爭壓力大，市場租金可能出現(xiàn)“租金小幅上漲”的趨勢(shì)，隨著新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，寫字樓市場需求將持續(xù)走高，核心城區(qū)寫字樓租金將維持一定幅度上漲，本項(xiàng)目寫字樓的租金漲幅預(yù)計(jì)在10%左右。（5）寫字樓租售建議2012年鄭州市在售甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì) 單位：元/項(xiàng)目名稱千璽廣場中科金座綠地之窗升龍廣場美盛中心楷林ifc豫航中心興達(dá)國貿(mào)瀚海北金平均售價(jià)銷售均價(jià)（元/）38000200001800016000230001650013000145001000016375數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理除去千璽廣場，

17、鄭州市當(dāng)前甲a級(jí)寫字樓整體銷售均價(jià)在16375元/左右，以租金3元/左右計(jì)算，寫字樓靜態(tài)投資回報(bào)年限為15年，大于12年，投資回報(bào)年限相對(duì)較長，租賃市場的完全成熟及租賃收益的兌現(xiàn)需要較長時(shí)間。當(dāng)前寫字樓的銷售市場，從價(jià)格走勢(shì)和消化速度看，處于較好的上升通道，因此同致行建議，本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品全部出售。4. 鄭州甲a寫字樓客戶分析（1）寫字樓使用客戶分析數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理從企業(yè)數(shù)量角度分析，鄭州甲a級(jí)寫字樓租戶以社會(huì)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易，餐飲業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)為主，占到所有租賃客戶的75%之多。其中，社會(huì)服務(wù)業(yè)是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而被帶動(dòng)快速發(fā)展的行業(yè)，因此隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)

18、展，這一行業(yè)的租戶比例還會(huì)有所提高。（2）寫字樓使用客戶面積需求分析數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理鄭州市甲a級(jí)寫字樓租戶對(duì)于100-200、200-300、300-500的辦公面積需求相對(duì)較為旺盛，61%的企業(yè)的需求面積在此范圍內(nèi)；而租戶對(duì)于100以下、500-1000、1000-3000的辦公面積需求相對(duì)較少，所占比例大致為11-13%；對(duì)3000平方米以上的需求很少，僅占到3%。因此100-200、200-300、300-500面積段是本項(xiàng)目后期寫字樓面積分割的主力。（3）各行業(yè)對(duì)寫字樓的需求面積分析鄭州市甲a級(jí)寫字樓企業(yè)平均租賃面積結(jié)構(gòu)圖（按企業(yè)劃分）數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整

19、理500以上客戶：金融、保險(xiǎn)業(yè)的需求面積較大，多為整層承租，平均需求面積接近1500平方米；國家機(jī)關(guān)與科學(xué)研究服務(wù)業(yè)需求面積較大，接近1000，但租戶較少；建筑行業(yè)租戶辦公樓需求平均面積560.65。500以下客戶：制造、社會(huì)服務(wù)、房地產(chǎn)等的需求面積均在500以下。（4）寫字樓成交客戶分析鄭州市鄭東新區(qū)甲a級(jí)寫字樓成交客戶分析購買類型分類名稱界定標(biāo)準(zhǔn)所占比例分類匯總投資大型投資800萬以上5%65%中型投資300800萬16%小型投資100300萬44%自用大型企業(yè)1000以上15%35%中型企業(yè)50010008%中小型企業(yè)3005007%小型企業(yè)300以下5%小計(jì)100%100%數(shù)據(jù)來源：升

20、龍大廈、升龍廣場、中科金座、上上國際中心等項(xiàng)目成交客戶類型統(tǒng)計(jì)寫字樓購買者客戶主要以投資為主，投資為目的客戶占比65%，以自用為目的購買寫字樓的占比35%。5. 本項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽莝wot分析1) 優(yōu)勢(shì)（strength）a. 紫荊山商圈核心地理位置，商業(yè)配套發(fā)展成熟，并緊鄰紫荊山公園，休閑資源配套優(yōu)越；b. 緊鄰紫荊山立交，交通價(jià)值凸顯。2) 劣勢(shì)（weakness）a. 金水路與花園路處人流車流擁擠，容易造成交通擁堵，且隨著未來的發(fā)展，受地鐵影響，會(huì)形成人多、車多、的嘈雜場面，不利于商務(wù)辦公；b. 城市核心區(qū)，土地供應(yīng)有限，且項(xiàng)目體量通常相對(duì)較小，對(duì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品打造帶來一定阻礙。3) 機(jī)會(huì)（

21、opportunity）a. 紫荊山城市級(jí)核心商圈內(nèi)高端商務(wù)辦公產(chǎn)品缺乏，且未來幾年新土地供應(yīng)量有限，本區(qū)域高端寫字樓有可能發(fā)展成為稀缺產(chǎn)品，升值潛力巨大；b. 紫荊山緊鄰經(jīng)三路、金水路商務(wù)集聚區(qū)，商務(wù)發(fā)展氛圍濃厚，有利于借勢(shì)，從而縮短未來發(fā)展時(shí)間。4) 威脅（threat）a. 鄭東新區(qū)市場尤其為高鐵板塊高端寫字樓供應(yīng)量大，市場競爭激烈，容易引起客戶的分流。b. 國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走向并不明朗。通過對(duì)區(qū)域?qū)懽謽堑膕wot分析，本項(xiàng)目應(yīng)借助區(qū)域成熟價(jià)值，快速進(jìn)行市場占位，通過高端差異化路線，利用產(chǎn)品附加，打造區(qū)域高端寫字樓標(biāo)桿形象。6. 本項(xiàng)目寫字樓定位及產(chǎn)品建議（1）目標(biāo)客群定位國內(nèi)各地

22、的投資投機(jī)客戶；國內(nèi)大中型金融保險(xiǎn)類企業(yè)分支機(jī)構(gòu)，國內(nèi)大型的it、網(wǎng)絡(luò)、物流、實(shí)業(yè)類等分支機(jī)構(gòu)，本土、以及國內(nèi)欲占領(lǐng)中原市場的上市及待上市公司，以及需要高形象支撐的奢侈品銷售類、中介服務(wù)類公司。（2）面積劃分建議從市場與客戶兩方面對(duì)比看，100-500段是市場主流需求面積，能夠滿足大多數(shù)企業(yè)辦公需求，也能為購買者所接受，建議作為項(xiàng)目主力面積段。同時(shí)，100以下和500以上均有一定的市場實(shí)現(xiàn)和企業(yè)需求，但考慮到項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上，在大面積段和小面積段的選擇上，主要考慮大面積段的分割方式。面積劃分100以下120-150200-230250-350500以上面積所占比例5%19%27%24%25%（

23、3）產(chǎn)品配置、體量建議鄭州高端寫字樓產(chǎn)品配置鄭州市典型甲a級(jí)寫字樓配置情況分析項(xiàng)目名稱外立面材料第1梯隊(duì)第2梯隊(duì)第3梯隊(duì)標(biāo)準(zhǔn)層大堂層高電梯電梯建面比車位建面比高度/樓層千璽廣場玻璃幕墻26709.5m4.328部5714:1163:1280m/60層美盛中心石材與玻璃幕墻結(jié)合360010m3.721部4500:185:1100m/25層綠地之窗玻璃幕墻20009.8m3.98部6000:1172:1150m/36層華潤大廈玻璃幕墻19569.7m4.216部4366:1181m/38層楷林國際玻璃幕墻280015.23.815部5733:199.9m/26層文化產(chǎn)業(yè)大廈石材與玻璃幕墻結(jié)合200

24、010m3.810部4000:1111:1100m/25層建正東方中心金屬鋁板、low-e玻璃20009m3.910部5000:180:1100m/25層升龍廣場low-e玻璃幕墻110010m4.25部4840:1180:1100m/20層楷林ifc石材與玻璃幕墻結(jié)合140010m3.88部5000:186:1100m/25層上上國際中心玻璃幕墻170010m48部5100:1152:1120m/24層興達(dá)國貿(mào)高檔石材+low-e玻璃35007.3m3.1510部12000:195m/29層結(jié)合本項(xiàng)目所處的地段，項(xiàng)目的產(chǎn)品打造將進(jìn)入鄭州當(dāng)前商務(wù)市場的第一梯隊(duì)，打造紫荊山商務(wù)圈的標(biāo)桿產(chǎn)品，引領(lǐng)

25、紫荊山商務(wù)辦公新高度，建議配置如下：名稱產(chǎn)品配置建議標(biāo)準(zhǔn)層面積1700左右大堂超高挑高大堂，10m停車位至少保證每90有一個(gè)停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理標(biāo)準(zhǔn)層層高4m以上標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.8m以上柱間距大于10m樓層數(shù)28層左右樓層高度120m左右得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于70%建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度在8度以上內(nèi)部裝修內(nèi)部地面、墻壁、管道器材等采用高檔材料及國際品牌產(chǎn)品電源供應(yīng)提供至少90va/m³的電源供應(yīng)，并配備 有后備電源電話線平均每12有一根電話線并提供isdn,ddn,t1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施電梯國際知名品牌電梯，客梯設(shè)

26、計(jì)分區(qū)，實(shí)現(xiàn)高峰期平均等候時(shí)間在30s以內(nèi)空調(diào)四管制風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)量在30m³/人/h以上供水系統(tǒng)24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)智能化系統(tǒng)達(dá)到5a標(biāo)準(zhǔn)，辦公（oa）,通信（ca）,樓宇（ba）,消防（fa）,保安（sa）內(nèi)部配套商務(wù)配套、商業(yè)配套、餐飲配套、金融配套齊全物業(yè)管理五大行之一（4）寫字樓體量建議：本項(xiàng)目限高150m，占地面積為44572.52，容積率小于4.9，總體量大約為21.8萬，依據(jù)我司類似地段、體量商務(wù)綜合體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，結(jié)合寫字樓限高、平層面積要求以及銷售與工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的結(jié)合，最好在項(xiàng)目取得預(yù)售至整體封頂前去化完畢，綜合以上因素考慮，建議本項(xiàng)目

27、商務(wù)辦公產(chǎn)品體量控制在5萬左右。（5）寫字樓銷售周期預(yù)2011年鄭州市寫字樓銷量top10排序項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域成交面積（）1綠地之窗鄭東新區(qū)1317752升龍鳳凰城金水區(qū)828573中原萬達(dá)廣場中原區(qū)621964二七萬達(dá)廣場二七區(qū)396885興達(dá)國貿(mào)管城區(qū)382716行署國際廣場鄭東新區(qū)337757藍(lán)堡灣三期金水區(qū)309788千璽廣場鄭東新區(qū)249249聯(lián)合中心鄭東新區(qū)2289910曼哈頓廣場曼哈頓廣場19268年均去化量48663數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地產(chǎn)管理局備案數(shù)據(jù)整理參考2011年鄭州市寫字樓產(chǎn)品成交top10項(xiàng)目，項(xiàng)目成交面積均值為4.8萬，此可以作為本項(xiàng)目辦公物業(yè)理想的年度去化參考標(biāo)準(zhǔn)

28、。因此，依據(jù)寫字樓物業(yè)的市場去化平均速度（約4.8萬/年），本項(xiàng)目在入市后1年左右即可去化完畢。 （6）銷售價(jià)格預(yù)期銷售價(jià)格預(yù)期：通過對(duì)當(dāng)前鄭州高端寫字樓市場銷售價(jià)格的分析，同致行認(rèn)為本項(xiàng)目當(dāng)前市場售價(jià)預(yù)期為18000元/。根據(jù)7.5%左右的價(jià)格增幅，年均上漲1500元左右，因此，本項(xiàng)目在未來四年（2013年,2014年,2015年，2016年）的價(jià)格預(yù)期分別為19350元/，20500元/，22350元/，24000元/。三、 鄭州大型商業(yè)分析及本項(xiàng)目產(chǎn)品建議1. 鄭州居民消費(fèi)習(xí)慣及趨勢(shì)分析(1)傳統(tǒng)百貨與新型購物中心的比較分析類別案名規(guī)模租金模式檔次消費(fèi)者構(gòu)成商業(yè)街國貿(mào)360內(nèi)街占地面積3

29、萬，地下2層，地上3層，停車位1000個(gè)固定租金，保底+流水倒扣兩者取其高，純流水倒扣國際一線品牌3% 國際二線品牌6% 國際三線及以下35% 國內(nèi)一線2% 國內(nèi)二線15% 國內(nèi)三線及以下39%學(xué)生，年輕白領(lǐng)，中端消費(fèi)群體印象城占地面積4000，建筑面積7.2萬，地下2層，地上4層，停車位350個(gè)固定租金，保底+流水倒扣兩者取其高，純流水倒扣國際一線品牌3% 國際二線品牌2% 國際三線及以下30% 國內(nèi)一線3% 國內(nèi)二線7% 國內(nèi)三線及以下43%學(xué)生，年輕白領(lǐng)，中端消費(fèi)群體傳統(tǒng)百貨丹尼斯占地面積6000，建筑面積7.4萬地上16層，停車位600個(gè)保底+流水倒扣國際一線品牌9% 國際二線13%

30、國際三線及以下29% 國內(nèi)一線12% 國內(nèi)二線14% 國內(nèi)三線及以下23%企業(yè)白領(lǐng)，公務(wù)員，中高層管理人員，退休干部等中高端消費(fèi)群體正道中環(huán)百貨建筑面積5.4萬，地上5層，地下1層，停車位100個(gè)保底+流水倒扣兩者取其高國際一線品牌2% 國際二線品牌3% 國際三線及以下16% 國內(nèi)一線9% 國內(nèi)二線16% 國內(nèi)三線及以下54%周邊社區(qū)居民，中檔偏低消費(fèi)群體大商新瑪特占地面積8000，建筑面積7萬，地上8層，地下2層，停車位與國貿(mào)360共用1000個(gè)固定租金，保底+流水倒扣兩者取其高國際一線品牌4% 國際二線品牌5% 國際三線及以下30% 國內(nèi)一線9% 國內(nèi)二線15% 國內(nèi)三線及以下37%企業(yè)白

31、領(lǐng)，公務(wù)員，中高層管理人員，退休干部等中高端消費(fèi)群體Ø 從品牌配比與主流客群來看，傳統(tǒng)百貨與新型購物中心相比，品牌檔次稍高，消費(fèi)客群為企事業(yè)單位員工，公務(wù)員，退休干部等，消費(fèi)定位為中檔偏高型消費(fèi);新型購物中心以國際國內(nèi)三線品牌為主，消費(fèi)客群為學(xué)生，企業(yè)白領(lǐng)等，消費(fèi)定位為中檔。Ø 傳統(tǒng)百貨商場的國內(nèi)一線，二線品牌占比較大，其中，丹尼斯花園路店的品牌配比為：國際一線9%，國際二線13%，國內(nèi)一線12%，檔次較高。新型購物中心品牌數(shù)量集中在國際國內(nèi)三線及以下。其中，國貿(mào)360的品牌配比為：國內(nèi)一線占3%，國際二線6%， 國內(nèi)一線2%，品牌檔次略低。（2）人流客群分析項(xiàng)目客戶整體描

32、述主力客戶人均月收入段主力客戶年齡段客戶消費(fèi)理念大商新瑪特具有較強(qiáng)的購買能力，消費(fèi)相對(duì)傳統(tǒng)4000-60002540歲傳統(tǒng)型日常消費(fèi)為主丹尼斯經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)，追求名牌，消費(fèi)相對(duì)傳統(tǒng)4000-60003045歲傳統(tǒng)日常消費(fèi)為主正道中環(huán)具有一定購買力，消費(fèi)相對(duì)傳統(tǒng)2000-40002540歲傳統(tǒng)日常消費(fèi)為主印象城具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前尚未完全定型2000-40002035歲娛樂休閑，人情消費(fèi)國貿(mào)360具有一定購買能力，追求時(shí)尚潮流，緊隨流行趨勢(shì)2000-40002035歲娛樂休閑，人情消費(fèi)Ø 傳統(tǒng)百貨的客群年齡集中在25-40歲，多為滿足日常生活需求的傳統(tǒng)型消費(fèi)群體，消費(fèi)觀念偏理

33、性。Ø 新型購物中心的客群集中在20-35歲，表現(xiàn)為年輕，時(shí)尚，追逐潮流，消費(fèi)形式表現(xiàn)為休閑，娛樂，朋友聚會(huì)等人情消費(fèi)，消費(fèi)觀念偏感性。（3）業(yè)態(tài)分析1）整體業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目國貿(mào)360印象城丹尼斯正道中環(huán)大商新瑪特定位現(xiàn)代綜合性購物中心現(xiàn)代綜合性購物中心國際時(shí)尚高端百貨中高端社區(qū)型商業(yè)百貨國際時(shí)尚高端百貨所屬商圈花園路農(nóng)業(yè)路商圈二七商圈花園路農(nóng)業(yè)路商圈花園路花園路農(nóng)業(yè)路商圈業(yè)態(tài)數(shù)量比面積比數(shù)量面積比數(shù)量比面積比數(shù)量比面積比數(shù)量比面積比零售71%73%82%59%96%89%97%96%95%78%餐飲22%22%11%10%2%6%1%1%2%5%休閑娛樂1%2%6%31%00001%1

34、3%配套服務(wù)6%3%1%0.4%2%5%2%3%2%4%傳統(tǒng)商業(yè)與新型購物中心的業(yè)態(tài)配比差異較大。新型購物街，定位為購物，休閑一站式消費(fèi)，因此，從業(yè)態(tài)分布來看，餐飲與配套服務(wù)所占比例高于傳統(tǒng)百貨。以國貿(mào)360與大商新瑪特為例：Ø 國貿(mào)360零售面積占73%，略低于大商新瑪特的78%。餐飲面積占22%，高于大商新瑪特的5%。Ø 由于兩個(gè)商場相鄰，共享休閑娛樂資源，國貿(mào)360沒有配備電影院，ktv，健身房等休閑娛樂配套設(shè)施。2）業(yè)種分析Ø 在各個(gè)購物中心的業(yè)種分布當(dāng)中，休閑服飾所占比例最大。其中大商新瑪特的服飾類數(shù)量214，數(shù)量最多，丹尼斯百貨其次，印象城最少。

35、16; 國貿(mào)360的餐飲數(shù)目為26，種類最多。正道中環(huán)數(shù)量最少。Ø 印象城休閑娛樂項(xiàng)目較為齊全，擁有中影國際影城，詠樂匯ktv，電玩城。正道中環(huán)百貨缺少休閑娛樂項(xiàng)目。3）大型商場餐飲經(jīng)營業(yè)態(tài)分析商業(yè)餐飲類別代表品牌人均消費(fèi)主力客群經(jīng)營狀況（上座率，時(shí)間13:00）大商新瑪特中式快餐曼嘉偉美食生活館15-35商場職員，企業(yè)白領(lǐng)67%西式快餐小滋比薩25-50企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生3%休閑餐飲宵客奶茶8-20企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生5%特色餐飲味千拉面20-40企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生11%丹尼斯中式快餐老長沙罐子樓20-40企業(yè)白領(lǐng)，中高端消費(fèi)20%西式快餐麥當(dāng)勞20-40企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生58%特色

36、餐飲本?；剞D(zhuǎn)壽司18-55企業(yè)白領(lǐng)，中高端消費(fèi)7%印象城中式快餐重慶小天鵝35-55企業(yè)白領(lǐng)，中高端消費(fèi)24%西式快餐棒約翰披薩25-45企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生8%休閑餐飲dq冰雪皇后15-30企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生50%特色餐飲土大力20-45企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生21%國貿(mào)360中式快餐美食廣場20-35商場職員，企業(yè)白領(lǐng)86%西式快餐必勝客45-65學(xué)生，企事業(yè)職員100%休閑餐飲星巴克35-60企事業(yè)職員，中高層，個(gè)體56%特色餐飲韓林燒烤25-45企事業(yè)單位職員，中高層0正道中環(huán)西式快餐kfc20-40企業(yè)白領(lǐng)，高校學(xué)生38%從整體來看，國貿(mào)360的餐飲業(yè)態(tài)種類最為豐富，品類齊全，其中，必勝客，

37、麥當(dāng)勞等西式連鎖快餐上座率最高，經(jīng)營狀況良好。其次是星巴克上座率56%。韓林燒烤，小滋披薩等品牌經(jīng)營狀況較差。丹尼斯與正道中環(huán)的餐飲品類較為單一，缺少休閑類餐飲與特色餐飲。4）娛樂休閑類業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析類別代表品牌規(guī)模經(jīng)營情況電影院奧納影城面積4300出票數(shù)2000人次/天屏幕數(shù)8票房10萬元/天美容美體德國美麗田園spa面積400會(huì)員數(shù)2000人健身房一兆偉德面積1900會(huì)員數(shù)3000人 奧納電影院平均每日觀影人次約為2000人，票面價(jià)格為50-65元，每日票房收入約為10萬元，在同行業(yè)中，略低于橫店影城的日均觀影人次4000人，屬中等水平。美麗田園spa與一兆偉德健身中心滿足該區(qū)域中檔偏高

38、消費(fèi)群體，擁有固定客群，經(jīng)營狀況良好。2.消費(fèi)者商業(yè)需求調(diào)查（說明：本次調(diào)研問卷150份，有效問卷100份。調(diào)研時(shí)間為9月10日9月18日，調(diào)研對(duì)象為年收入超過10萬的客戶，主要調(diào)研方式為在同致行代理的鄭州高端項(xiàng)目進(jìn)行客戶訪談（城市中心豪宅建業(yè)二號(hào)城邦均價(jià)13000元/、城市高端低密度項(xiàng)目金沙湖高爾夫官邸、新區(qū)高端綜合體升龍廣場），旨在了解高端客戶對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的認(rèn)識(shí)和對(duì)未來商業(yè)的期望。）問卷分析1. 客戶光顧頻次最高的商業(yè)及原因 客戶光顧頻次最高的商場是丹尼斯和大商新瑪特。作為本土化的丹尼斯在客戶心中的地位較高。其原因主要是看重商場的品牌相對(duì)時(shí)尚、高端，有自己喜歡的品牌，價(jià)格合適，交通便利。2.

39、 客戶去商場的主要目的客戶去商場的主要目的是休閑娛樂和購物，占60%3. 客戶關(guān)注商場的哪些方面客戶比較關(guān)注商場里面的品牌種類、購物環(huán)境和商場的知名度。優(yōu)美的購物環(huán)境、較高的商業(yè)知名度和合適的品牌對(duì)客戶有較大吸引4. 客戶對(duì)鄭州現(xiàn)有商業(yè)的滿意度及原因 55%的客戶對(duì)鄭州現(xiàn)有商業(yè)基本滿意，整體滿意度不高，不滿意的原因主要是高端品牌少，無高端品牌的聚集。5. 客戶對(duì)未來商場的期望客戶對(duì)未來商場的期望以鄭州尚無的高端品牌聚集地為主，希望出現(xiàn)高端的品牌商業(yè)；其次是高端百貨商場，再次是一站式購物中心。6. 客戶購物頻次及溢出性消費(fèi)情況 客戶購物頻次以兩周一次居多，占50%，因鄭州高端品牌缺失而被動(dòng)溢出型

40、購物的現(xiàn)象明顯，15%的客戶經(jīng)常外出購物。7. 客戶職業(yè)及學(xué)歷 被訪客戶職業(yè)以私營業(yè)主和金融行業(yè)為主，學(xué)歷主要集中在大專占43%.客戶問卷小結(jié)：結(jié)論一：當(dāng)前鄭州高端客戶常去的購物場所是農(nóng)業(yè)路丹尼斯和大商新瑪特，原因是客戶認(rèn)為商場的品牌相對(duì)時(shí)尚、高端，有自己喜歡的品牌，價(jià)格合適，交通便利。結(jié)論二：客戶比較關(guān)注商場的商品品牌、購物環(huán)境和知名度，55%的客戶對(duì)鄭州現(xiàn)有商業(yè)基本滿意，整體滿意度不高，不滿意的原因主要是高端品牌少，無高端品牌的聚集。結(jié)論三：客戶希望未來的商場是鄭州目前尚未有的高端品牌聚集地，對(duì)品牌的檔次和聚集度有較高的期望結(jié)論四：15%的客戶經(jīng)常因品牌缺失而被動(dòng)溢出性購物，客戶的購物頻次

41、以兩周一次居多；客戶職業(yè)主要是私營業(yè)主和金融業(yè)從業(yè)人員，學(xué)歷主要集中在大專。3. 本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品建議（1）商業(yè)類型建議：項(xiàng)目銜接傳統(tǒng)的二七商圈與新崛起的花園路商圈，可以借助成熟商圈現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，同時(shí)，項(xiàng)目地處公共交通集散地，交通通達(dá)性較好，有效吸納東區(qū)高端客群，預(yù)計(jì)服務(wù)人次為20萬左右。目前，根據(jù)調(diào)查問卷顯示，年收入10萬以上的消費(fèi)者當(dāng)中，45%的客戶期待高端商業(yè)的出現(xiàn)。因此，建議本項(xiàng)目定位為集購物，娛樂，文化為一體的區(qū)域型高端購物中心。（2）商業(yè)體量建議本項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)分別有較為成熟的二七商圈與花園路商圈，已供應(yīng)商業(yè)單體建筑面積為5萬-8萬，檔次為中高檔商業(yè)布局，中檔偏多。受本項(xiàng)目總

42、體量的限制，建議本案商業(yè)總體量為3.8萬，從商品檔次與產(chǎn)品特色上與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)分開來。業(yè)態(tài)配比為：精品超市娛樂休閑7%，家居生活個(gè)人護(hù)理15%，餐飲美食25%，國際品牌43%，旗艦店10%。樓層體量（）業(yè)種類別b18000進(jìn)口超市，副食品專賣店，美食f15000國際精品旗艦店，咖啡，珠寶，化妝品 f25000國際高端品牌專賣店，配飾，鞋包f35000高端品牌零售，美食 f45000專賣店，電子數(shù)碼，餐飲f55000運(yùn)動(dòng)生活館，生活用品，美容美體f65000電影院，生活配套（3）商業(yè)產(chǎn)品特色建議Ø 進(jìn)口超市，例如ole,百佳taste。Ø 引進(jìn)國際一二線品牌旗艦店，彌補(bǔ)高端消費(fèi)

43、缺口。Ø 引進(jìn)國內(nèi)外知名美容美體spa、會(huì)所、例如瑪花纖體、clarins 嬌韻詩美妍中心。Ø 增加綠色元素：引入規(guī)劃中的空中花園，將休閑設(shè)施與購物絕妙結(jié)合。Ø 標(biāo)示元素：在產(chǎn)品的主要節(jié)點(diǎn)處通過建筑標(biāo)識(shí)的導(dǎo)入，融入消費(fèi)者的情感元素。Ø “多首層“概念的引入：通過緩坡布道，中庭等建筑元素的布局，將b1層與f1，f2自然聯(lián)通，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。（4）商業(yè)分業(yè)態(tài)平均租金建議已供商業(yè)項(xiàng)目租金分析業(yè)態(tài)大商新瑪特丹尼斯百貨正道中環(huán)印象城國貿(mào)360零售扣率10%-25%扣率17%-27%扣率15%-18%f1（旗艦店）扣率10% f2：150-400元/ f1（旗艦

44、店）扣率10% f2：150-400元/ 餐飲100-150元/100-150元/100-150元/大餐飲100-150元/ 水吧咖啡：400-2000元/大餐飲100-150元/ 水吧咖啡：400-2000元/休閑娛樂60-80元/60-80元/無60-80元/60-80元/配套服務(wù)80-100元/80-100元/無80-100元/80-100元/傳統(tǒng)百貨商場業(yè)態(tài)較為單一，租金模式多為保底租金與流水倒扣，兩者取其高。而新型購物中心體現(xiàn)一站式消費(fèi)體驗(yàn)，業(yè)態(tài)更為豐富，因此租金模式比較多樣化。選取鄭州本地具有代表性的一站式購物中心國貿(mào)360，產(chǎn)品檔次與本項(xiàng)目定位接近的廣州正佳廣場的現(xiàn)行租金作為參考

45、：本項(xiàng)目租金參考業(yè)態(tài)類型國貿(mào)360廣州正佳百貨現(xiàn)行租金（元/月/）品牌代表現(xiàn)行租金（元/月/）品牌代表專賣店/旗艦店扣率8-10%f1:h&m,uniqlo等扣率8-12%f1：zara零售f1：扣率8%-10%f1:h&m,uniqlo等f1：800-1200f1：g2000f2：150-400f2：加州時(shí)間f2：500-700服裝零售餐飲f1水吧：1500-2000 連鎖咖啡：扣率9-10%f1:乳果在一起 f1：星巴克f1水吧：2200-2800 連鎖餐飲：扣率5%-12%臺(tái)北雪花冰大餐飲：100-150f3：牛悅客大餐飲：120-170大椰豐飯休閑娛樂服務(wù)60-80大商

46、f8：奧納影城130-150冰河灣真冰溜冰場本項(xiàng)目租金建議建議淡化業(yè)態(tài)齊全的理念，強(qiáng)化輕奢品牌與高端寫字樓、五星級(jí)酒店的絕好搭配。從目前鄭州市的現(xiàn)行租金水平出發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目租金未來三年后預(yù)期如下：業(yè)態(tài)類型租金專賣店/旗艦店時(shí)尚精品扣率10-12%零售服飾類扣率25-27%；首層固定租金450-800餐飲f1水吧：1800-2500 連鎖餐飲：扣率8%-10% f5-f6大餐飲：120-160休閑娛樂服務(wù)f6:70-150注：商業(yè)物業(yè)比較多樣，需求面積區(qū)間范圍較大，對(duì)于區(qū)域的敏感性也更高，使得商業(yè)租金區(qū)間范圍比較大。對(duì)于有助于人氣聚集的品牌旗艦店與次主力店，目前現(xiàn)行的租金模式多為流水倒扣，扣率在1

47、0%左右。對(duì)于一般品牌零售，扣率在25%-27%之間，或者固定租金在240-1500元/月/，視樓層而定。租金增長建議：前期以固定租金+流水倒扣，兩者取其高，租金按照每年15%-25%幅度增長。4.本項(xiàng)目商業(yè)小結(jié)：Ø 已供應(yīng)商業(yè)主要分布在核心商圈，本項(xiàng)目可依托商圈已有的大量人流，立足于本區(qū)域伺機(jī)輻射更大的范圍；Ø 已供應(yīng)購物中心大多為傳統(tǒng)百貨，為新型購物中心的出現(xiàn)提供可能性；Ø 主題鮮明的購物中心只有國貿(mào)360，其余項(xiàng)目處于養(yǎng)商培育階段，尚未定型；Ø 項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是客群一致，通過五星級(jí)酒店，高端住宅，甲a寫字樓的相互支撐和拉升，發(fā)揮1+1+13的效果。

48、四、 鄭州高端住宅市場分析及產(chǎn)品建議（高端住宅有著豐富的內(nèi)涵，它是節(jié)制的、適度的、合理的、經(jīng)濟(jì)的，同時(shí)也是具有創(chuàng)新性、走在市場前端的產(chǎn)品。）1. 鄭州高端住宅的類型、分布及價(jià)格分析目前，鄭州高端住宅主要分為學(xué)區(qū)房、優(yōu)質(zhì)地段大戶型、綜合體、景觀豪宅四種類型。其中學(xué)區(qū)房代表項(xiàng)目為建業(yè)貳號(hào)城邦，優(yōu)質(zhì)地段大戶型代表項(xiàng)目為銀基王朝，綜合體代表項(xiàng)目華潤萬象城，景觀豪宅代表項(xiàng)目為永威東棠。建業(yè)貳號(hào)城邦（學(xué)區(qū)房）：依托良好的地理位置，教育資源和交通都較為豐富。整個(gè)地塊近百畝的占地共規(guī)劃建面25萬，包含有18萬的高端住宅和建業(yè)小哈佛雙語幼兒園，以單價(jià)12000元/遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域樓盤單價(jià)。并打出戶主孩子可上省實(shí)驗(yàn)小

49、學(xué)的噱頭。為學(xué)區(qū)房的代表項(xiàng)目。銀基王朝（優(yōu)質(zhì)地段大戶型）：項(xiàng)目位于金水區(qū)的繁華地段，享受金水區(qū)完美的商業(yè)配套。項(xiàng)目整體面對(duì)高端客戶，因此項(xiàng)目以大戶型為主，一期產(chǎn)品集中在190-220、二期產(chǎn)品集中于160-170，三期產(chǎn)品面積段有所縮小，出現(xiàn)了部分80-90的兩房戶型。華潤萬象城（高端綜合體）：地處鄭州市核心區(qū)二七商圈，華潤萬象城項(xiàng)目以萬象城（超大型一站式商業(yè)、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑中心）為核心，包含五星級(jí)酒店、5a甲級(jí)寫字樓和高端住宅的多業(yè)態(tài)都市高端綜合體。首期推出一棟樓，52層，2個(gè)單元，3梯5戶，共計(jì)520套，主力戶型為89-150平米之間的舒適型兩房和三房。金沙湖（景觀豪宅）：地處高新區(qū)的景

50、觀豪宅，項(xiàng)目通過設(shè)置節(jié)點(diǎn)公園、景觀大道、環(huán)湖步道以及湖心島嶼的泛會(huì)所設(shè)置，充分利用了湖景以及高爾夫景觀資源，加強(qiáng)了項(xiàng)目各物業(yè)形態(tài)景觀資源占有的均好性，對(duì)于全面提升項(xiàng)目各物業(yè)形態(tài)價(jià)值具有較好的作用。高端住宅產(chǎn)品分布鄭州市高端住宅市場中，整體分布較為分散，主要分布在鄭東新區(qū)及中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，通常享有一定的區(qū)位、環(huán)境、教育等配套資源優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，居住氛圍濃厚，并擁有一定的高端生活配套和休閑資源，具備打造高端住宅的條件。價(jià)格分析單位：元/數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局備案數(shù)據(jù)整理通過鄭州市近兩年高端住宅產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)可以看出，高端住宅的銷售市場受到了一定的政策環(huán)境影響，價(jià)格并不穩(wěn)定，大多項(xiàng)目價(jià)格

51、相對(duì)2011年有所下降，整體看來，單價(jià)均在10000元/以上，雙河灣漲幅也在3%以內(nèi)。本項(xiàng)目占據(jù)紫荊山核心地段，并享有一定的高端商務(wù)、商業(yè)、酒店配套，通過一定的產(chǎn)品附加值設(shè)置，本項(xiàng)目當(dāng)前銷售均價(jià)預(yù)期在13000元/左右。近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻出，銷售價(jià)格并不穩(wěn)定，預(yù)計(jì)在未來三年，價(jià)格漲幅不明顯，樂觀估計(jì)，漲幅在3%左右,因此本項(xiàng)目在未來三年價(jià)格年均增幅在400元左右。2. 近三年在售高端住宅90方以下比例及銷售情況數(shù)據(jù)來源：鄭州市同致行市場研究數(shù)據(jù)整理 近三年來，鄭州市高端住宅市場成交戶型面積主要集中在120以上，大戶型豪宅存在一定的市場需求，尤其以120150，180左右四房，以及200

52、平方米以上超大戶型。通過圖表可以看出，在同樣的戶型中，面積段越大成交情況越好，說明客戶在空間運(yùn)用和面積價(jià)值實(shí)用最大化方面較為關(guān)注。為本項(xiàng)目產(chǎn)品建議提供了方向。3.高端住宅主力購買人群分析（1）客戶來源客戶來源中所屬鄭州區(qū)域的占比較多，其中以金水區(qū)等鄭州核心區(qū)為主要的客戶來源區(qū)域。省外及地市的客戶也占一部分比例且大多為投資客戶。（2）客戶職業(yè)分析高端客戶職業(yè)類型以經(jīng)商個(gè)體、私企業(yè)主、公司高管等為主，總占比51%?？蛻艚?jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格敏感度低，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，本項(xiàng)目應(yīng)清晰客戶真正置業(yè)需求及關(guān)注重點(diǎn)，在項(xiàng)目后續(xù)推廣中重點(diǎn)闡述，與項(xiàng)目客戶產(chǎn)生價(jià)值共鳴，從而滿足客戶置業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。（3）客戶年齡分析客戶中30-50歲客戶依然占比最大，該部分人群往往具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，改善性需求突出，該年齡段人群將是本項(xiàng)目的主力客群年齡區(qū)間。（4）客戶認(rèn)可因素 數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理高端住宅客戶對(duì)項(xiàng)目的眾多配套因素要求較高，其中客戶中認(rèn)可度最高的是地段、產(chǎn)品及開發(fā)商品牌等三大因素，分別占比68%、65%、62%。（5）客戶產(chǎn)品偏好數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理高端住宅客戶對(duì)戶型設(shè)計(jì)上較為關(guān)注各個(gè)功能區(qū)間的面積，追求大面積，高品質(zhì)。本項(xiàng)目在地段價(jià)值明顯，開發(fā)商品牌及開發(fā)實(shí)力雄厚，因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)迎合高端客戶對(duì)與住宅產(chǎn)品的需求，注重產(chǎn)品的居住舒適度和尊貴感。