某區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告5篇 (2)

1、某區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告5篇 南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得 一、南昌房地產(chǎn)市場概況 根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，xx市推出53宗土地，供應面積為4050.943畝。相比去年同期，供應總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交

2、面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原

3、因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)xx市的成交量。xx市中心xx縣區(qū)供應量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。從xx市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌xx縣區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份xx市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，xx市的土地供應將在一段時間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應規(guī)模，2010年的住房土地供應

4、規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應較為充足。 高端別墅成南昌樓市“硬通貨” 樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。 2005年，國家“限墅令”實施之后，別

5、墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。 樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊 5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘xx縣區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中jdp1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的jdp1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。 東亞新華地產(chǎn)再次逆勢拿地進軍xx市場 東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興xx縣區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。

6、江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房 隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也 進入調(diào)控范圍。原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。 南昌房價不會出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境 根據(jù)xx市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，xx市正在預售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續(xù)增加，這樣就會導致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決

7、于這一輪樓市調(diào)控對市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。 二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計分 樓市回暖，周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現(xiàn)松動，但是開發(fā)商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續(xù)上漲，但漲幅

8、趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，xx市商品住房房價上漲速度趨緩。 今年一季度，xx市市區(qū)商品房銷售均價為5539元/，同比增長31，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67；其中商品住宅銷售均價價格5182元/，同比增長29.6，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27。樓價下降訊號初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對市場的預期會產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月xx市中心整體房價出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月xx市房價下降了3%，同比上漲23%。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。 市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，xx市中心板塊的價格在短時間會持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項目正在不斷崛起，大