【地產(chǎn)策劃PPT】合肥深港數(shù)字產(chǎn)項目決策定位

1、合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目決策定位合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目決策定位華廈偉業(yè) 上海金貝2006.12.5項目開發(fā)決策點項目開發(fā)決策點l市場l客戶l現(xiàn)金流和周期l項目利潤l項目風險 市場情況市場情況l工業(yè)地產(chǎn)土地儲備量巨大，到工業(yè)地產(chǎn)土地儲備量巨大，到0606年末，全市有近年末，全市有近7070平方平方公里的工業(yè)土地儲備量公里的工業(yè)土地儲備量l高新區(qū)域辦公和廠房類產(chǎn)品存量高新區(qū)域辦公和廠房類產(chǎn)品存量5050萬萬，可銷售面積，可銷售面積2020萬萬平方米平方米, ,銷售率銷售率35%35%，供應(yīng)大于需求供應(yīng)大于需求l城市中心辦公樓產(chǎn)品市場存量城市中心辦公樓產(chǎn)品市場存量4545萬平方米左右，年消化萬平方米左

2、右，年消化量量2020萬平方米左右，萬平方米左右，供應(yīng)大于需求供應(yīng)大于需求l高新區(qū)開發(fā)建設(shè)特征與其他工業(yè)園開發(fā)模式差別較大，高新區(qū)開發(fā)建設(shè)特征與其他工業(yè)園開發(fā)模式差別較大，除經(jīng)開區(qū)有個別工業(yè)項目市場化銷售外，其他區(qū)域沒有除經(jīng)開區(qū)有個別工業(yè)項目市場化銷售外，其他區(qū)域沒有此類產(chǎn)品。高新區(qū)的物業(yè)類型不適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)要求，產(chǎn)此類產(chǎn)品。高新區(qū)的物業(yè)類型不適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)要求，產(chǎn)業(yè)與其他園區(qū)沒有互動的機會業(yè)與其他園區(qū)沒有互動的機會l市場總體情況廠房與市場對接程度極低，辦公樓產(chǎn)品供市場總體情況廠房與市場對接程度極低，辦公樓產(chǎn)品供大于求，不適合整體開發(fā)，開發(fā)進度需要根據(jù)資金和市大于求，不適合整體開發(fā)，開發(fā)進度需要根

3、據(jù)資金和市場消化情況控制場消化情況控制類似工業(yè)項目匯總表類似工業(yè)項目匯總表案名功能建筑形態(tài)總建面積推案量銷售量存量格林硅谷辦公獨棟雙拼別墅5.6萬5.6萬2.2萬3.2萬名稱名稱華億科技華億科技皖通高速皖通高速高科技產(chǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園業(yè)園銘磐銘磐慧慧谷谷安徽大學科安徽大學科技園技園安徽省科安徽省科園創(chuàng)業(yè)中園創(chuàng)業(yè)中心心合肥國家大合肥國家大學科技園學科技園天怡天怡新世新世紀紀合肥高新區(qū)合肥高新區(qū)留學生創(chuàng)業(yè)留學生創(chuàng)業(yè)中心中心智蜀智蜀ceo科技產(chǎn)業(yè)園科技產(chǎn)業(yè)園建筑面積建筑面積16800010000013590340001820021300400003200070000推案量推案量一期開發(fā)8幢多層廠房，共4

4、01戶一期4f、12f一期7棟洋房共42戶一、二期已建成電子樓、化工中心、創(chuàng)業(yè)中心全部開發(fā)全部開發(fā)共72套一期開發(fā)6幢3f標準廠房，共190套全部開發(fā)一期開發(fā)8幢開盤日期開盤日期一2006.5一期2002一2006.9一、二期1999200320012006.1119982006.1租售周期租售周期6個月個月4年年2個月個月7年年3年年5年年1個月個月8年年11個月個月本項目的主力客戶群體本項目的主力客戶群體高新區(qū)域的企業(yè)是本項目需要爭取的主力客戶群體，產(chǎn)品設(shè)計和銷售推廣應(yīng)當圍繞客戶需求展開。按照使用意向分為租賃客戶和購買類客戶按照地區(qū)劃分為高新區(qū)域客戶和城市中心版塊客戶按照購買目的分為投資類

5、和自用目的按照使用面積分：150平方米以下區(qū)間、150-300平方米區(qū)間、300以上區(qū)間客戶分析客戶分析 高新區(qū)購買辦公樓的客戶特征高新區(qū)購買辦公樓的客戶特征l目前的辦公面積和物業(yè)條件難以滿足現(xiàn)在客戶需求，需要更換物業(yè)條件更好，辦公空間更大的場地l已經(jīng)經(jīng)營三年以上的客戶才具備條件購買本項目物業(yè) l企業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展，需要從技術(shù)服務(wù)階段向產(chǎn)品化階段發(fā)展, (有人員擴張的因素和生產(chǎn)場地擴大的因素兩方面)l現(xiàn)有辦公條件不小于150平方米 (平均辦公面積條件因素,現(xiàn)有辦公場地擴張限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超過10%的成本比重)市中心辦公樓版塊客戶l客戶對產(chǎn)品有個性需求，本項目產(chǎn)品完全滿足客戶辦

6、公和輔助功能需求 辦公場地本身條件以及商業(yè)配套設(shè)施完整,包括:交通、餐飲、會務(wù)等功能設(shè)施l客戶呈現(xiàn)高端傾向，面積需求偏大,建筑和環(huán)境要求高，希望新物業(yè)形象上能夠超越和替代原物業(yè)l城市中心板塊辦公客戶現(xiàn)有面積200平方米以上，年辦公租金超過10萬，且在逐年增加。l辦公企業(yè)的服務(wù)對象具有明確的指向性，該對象不是以地理上的半徑距離劃分；投資類客戶 以物業(yè)的投資回報率作為重要標準，關(guān)注租金和售以物業(yè)的投資回報率作為重要標準，關(guān)注租金和售 價的相互關(guān)系價的相互關(guān)系 屬于中長期的投資行為，客戶以租金收益和物業(yè)升值為盈利目的屬于中長期的投資行為，客戶以租金收益和物業(yè)升值為盈利目的 對產(chǎn)品的品質(zhì)、使用價值、市

7、場前景非常關(guān)注對產(chǎn)品的品質(zhì)、使用價值、市場前景非常關(guān)注 其他客戶特征l計劃進入高新區(qū)的企業(yè)，辦公面積小，購買的產(chǎn)品既能夠作為辦公樓也可以解決輔助居住功能，此類客戶多從投資客戶手中租賃 客戶不排斥購買辦公樓，但是沒有購買習慣，投資購買心理與生活習慣有很大關(guān)聯(lián)度 客戶購買各類型物業(yè)的心理暗示過程 住宅住出租(住或辦公) 商鋪租做生意 辦公樓租？ 大客戶進入本項目的可能性較小大客戶進入本項目的可能性較小 本報告所指大客戶需求面積3000-5000平方米以上。此類型客戶進入各開發(fā)區(qū)多數(shù)與管委會聯(lián)系接洽，此類型客戶大多選擇自建、自用。（高新區(qū)土地儲備量足夠，達29平方公里） 理由一：大面積需求客戶面積需

8、求有一定彈性，往往需要一定數(shù)量的面積儲備，自建可解決，購買則難以解決。 理由二：此類客戶面積需求大，投資大，采用自建的方式節(jié)約成本 理由三：大面積客戶購買辦公樓或廠房，價格和付款方式相比較中小客戶， 條件苛刻，商業(yè)價值較低項目定位思考項目定位思考l考慮產(chǎn)品與市場的對接考慮產(chǎn)品與市場的對接 廠房廠房,辦公樓辦公樓,研發(fā)中心研發(fā)中心,哪一類產(chǎn)品更合理哪一類產(chǎn)品更合理.辦公樓辦公樓,研發(fā)中心何種產(chǎn)品更準確研發(fā)中心何種產(chǎn)品更準確 l高新區(qū)的客戶需求高新區(qū)的客戶需求 10年引進年引進 800個項目個項目,平均每年平均每年80個個,60個租或買個租或買,300平方平方/戶計算戶計算,年消化量年消化量1.8

9、萬平方米萬平方米l著眼于本項目差異化競爭著眼于本項目差異化競爭 1.功能差異化,以滿足企業(yè)需求為核心設(shè)計產(chǎn)品, 2.建筑外觀差異化,具有明顯的識別特征和心理暗示 3.產(chǎn)品平面分割差異化l產(chǎn)品的適應(yīng)性與兼容性產(chǎn)品的適應(yīng)性與兼容性 兼顧小面積和大面積客戶的需求 兼顧 租賃客戶和購買類客戶的需求 兼顧辦公和生產(chǎn)的需求 提示：高新區(qū)10個已經(jīng)投放市場的項目中，6個項目只租不售， 4個項目只售不租。項目定位項目定位l產(chǎn)品定位 l形象定位 l功能定位 提示：項目推廣階段，項目的形象推廣根據(jù)不同時期的產(chǎn)品和客戶特征而決定，主要取決于目標客戶。銷售參考的因素銷售參考的因素l本項目產(chǎn)品的銷售價格和市場的對接程度

10、 高新區(qū)產(chǎn)品價格區(qū)間高新區(qū)產(chǎn)品價格區(qū)間2200-2800元元/平方米平方米 留學生軟件園留學生軟件園270家企業(yè)，平均面積家企業(yè)，平均面積119平方米平方米 國家大學產(chǎn)業(yè)園綜合樓國家大學產(chǎn)業(yè)園綜合樓68家企業(yè)，平均面積家企業(yè)，平均面積 200平方米平方米 在售個案累計銷售率在售個案累計銷售率35%l產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 與本項目的容積率、建設(shè)成本、產(chǎn)品功能有很大關(guān)聯(lián)與本項目的容積率、建設(shè)成本、產(chǎn)品功能有很大關(guān)聯(lián) 容積率高容積率高建筑高度建筑高度建筑成本提高建筑成本提高 產(chǎn)品平面功能性放大產(chǎn)品平面功能性放大開發(fā)總量增加開發(fā)總量增加投入加大投入加大 開發(fā)漸進開發(fā)漸進,建筑建高建筑建高,產(chǎn)品戶型漸大的過

11、程產(chǎn)品戶型漸大的過程 l推廣策略和半徑推廣策略和半徑 以高新區(qū)為主要推廣區(qū)域，以目前高新區(qū)的消化速度和市場容量，本項目全部在區(qū)域內(nèi)銷售以高新區(qū)為主要推廣區(qū)域，以目前高新區(qū)的消化速度和市場容量，本項目全部在區(qū)域內(nèi)銷售難度較大，需要跨區(qū)競爭爭取更多市場份額加快銷售速度難度較大，需要跨區(qū)競爭爭取更多市場份額加快銷售速度 產(chǎn)品競爭能力的條件產(chǎn)品競爭能力的條件l產(chǎn)品的性能價格比較 同類間產(chǎn)品比較價格、品質(zhì)、功能，任意兩個指標相同時，第三指標是影響客戶購買的決定因素l產(chǎn)品在區(qū)域市場內(nèi)的差異化競爭 競爭現(xiàn)狀:同質(zhì)競爭，銷售速度慢,比價格, 比地段l產(chǎn)品和客戶嫁接的完整度 以客戶需求為中心（實際是以企業(yè)需求為

12、中心）,完善產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)的工業(yè)產(chǎn)品類型工業(yè)廠房 租賃價格 12元/平方米孵化器類型辦公樓 租賃價格 20元/平方米辦公樓 銷售價格 2600元/平方別墅（獨棟、聯(lián)排、雙拼） 銷售價格 2800-4000元/平方米產(chǎn)品形式探討產(chǎn)品形式探討產(chǎn)品不可取的形式傳統(tǒng)生產(chǎn)廠房大面積商業(yè)大面積辦公樓50米以上高層建筑形態(tài)可能的產(chǎn)品形式科研辦公樓中小型辦公樓公寓式辦公樓產(chǎn)品定型的幾種類可能產(chǎn)品定型的幾種類可能工業(yè)用地辦公樓 可以達到規(guī)劃部門的要求 辦公樓銷售市場供應(yīng)量大，銷售周期長工業(yè)用地商務(wù)公寓 市場需求大，對開發(fā)和銷售回款有利 但是項目規(guī)劃審批難以通過工業(yè)用地商務(wù)公寓辦公 部分產(chǎn)品形式兼顧公寓功能使用功能

13、辦公化 兼顧住宅功能是適應(yīng)市場要求，辦公化是符合政府利益,客戶不排斥購買辦公樓,但沒有購買習慣建議產(chǎn)品形式建議產(chǎn)品形式l產(chǎn)品功能兼顧公寓功能，增加客戶基數(shù)l小面積loft產(chǎn)品，能夠滿足辦公功能和局部居住功能，擴大購買客戶群體（總體量15000-20000平方米左右）lloft公寓面積40-70平方米左右l中型辦公樓，單套300平方米以下產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 產(chǎn)品成本產(chǎn)品成本 loft增加部分面積不攤土地價格、不增加配套及費，相比較層高4米左右平層辦公樓增加200元/平方米土建成本。 客戶接受度客戶接受度 該產(chǎn)品的空間質(zhì)感比較好，同時具有比較好的性能價格比，市場接受度比較高。 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢產(chǎn)品競爭優(yōu)

14、勢 相比較平層產(chǎn)品，得房率高 還原真實價格，比同類產(chǎn)品有競爭優(yōu)勢 可以兼顧住宿功能，對投資 客戶和住宅客戶有吸引力 幾個價格參考：與市中心辦公樓價格、高新區(qū)辦公樓價格、住宅平均價格、高新區(qū)域住宅價格 必要條件必要條件l可以拿出一棟樓按照孵化器標準建造，獲得政策方面的支持，同時不影響整個項目市場化開發(fā),孵化器的題材是本項目做辦公樓和小面積產(chǎn)品的前提，l采用商務(wù)公寓的方式推廣，擴大客戶群體，加快銷售速度l商務(wù)公寓最終實現(xiàn)辦公功能，服務(wù)于租賃類的辦公客戶lloft商務(wù)公寓產(chǎn)品相對獨立的規(guī)劃區(qū)域注:假如不做孵化器產(chǎn)品,項目無法預售,土地價格也有比較大的區(qū)別規(guī)劃建議說明項目按照功能劃分建筑組團東南角建筑

15、一層設(shè)置商業(yè)輔助設(shè)施，節(jié)約用地項目開發(fā)建設(shè)留有彈性開發(fā)的區(qū)域，根據(jù)市場情況決定是否將容積率做足控制建筑密度，盡可能增大集中綠化面積對于區(qū)內(nèi)的綠化景觀設(shè)計力求達到最近自然的設(shè)計效果，營造出靜謐、平和、純粹、回歸自然和質(zhì)樸的環(huán)境。盡量多的設(shè)置車位，保證園區(qū)企業(yè)和商務(wù)來往(訪客)的停車需求,部分建筑可以架空一層(2.2米),用于停車。堆場部份按要求需硬化處理，建議作為停車場使用道路推界區(qū)域設(shè)置停車位loft產(chǎn)品規(guī)劃相對集中，區(qū)域規(guī)劃相對獨立戶型設(shè)計的均好性；外立面與同類項目差異化控制建筑高度作為降低項目成本的保障之一強調(diào)建筑的院落關(guān)系和高低關(guān)系總平圖建筑立面效果loft產(chǎn)品財務(wù)分析及測算財務(wù)分析及測

16、算項目開發(fā)成本預算項目收入表項目收入表物業(yè)類型物業(yè)類型一期一期二期二期三期三期總計總計建筑面積1412038000413759349593495低層9000220002246753467高層160001890834908商業(yè)配套51205120項目地塊占地90畝畝（6萬平方米）。地上總建筑面積93495平方米，其中低層研發(fā)樓部分共計53467平方米，高層研發(fā)樓部分共計34908平方米,商業(yè)配套部分共計5120平方米。項目計劃分三期滾動開發(fā)。 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表項目資金回收期預計項目資金回收期預計12-15個月個月項目項目估算指標估算指標估算金額（估算金額（rmb）2007年上年上2007年下

17、年下2008年上年上2008下年下年2009年上年上銷售收入17,400,000.00 61,600,000.00 78,500,000.00 81,000,000.00 41,250,000.00 現(xiàn)金流入017,400,000.00 61,600,000.00 78,500,000.00 81,000,000.00 41,250,000.00 總投資土地出讓金13,500,000.00 契稅4.00%540,000.00 土地登記交易費10元/m2934,950.00 建設(shè)成本13,414,000.00 40,100,000.00 44,033,250.00 管理費用3.00%402,42

18、0.00 1,203,000.00 1,320,997.50 銷售費用2.50%335,350.00 1,002,500.00 1,100,831.25 財務(wù)費用5.00%20,121.00 60,150.00 66,049.88 不可預見費3.00%10,060.50 30,075.00 33,024.94 營業(yè)稅及附加5.55%965,700.00 3,418,800.00 4,356,750.00 4,495,500.00 2,289,375.00 土地增值稅預征1%2%現(xiàn)金流出30,122,601.50 45,814,525.00 50,910,903.57 4,495,500.00

19、2,289,375.00 凈現(xiàn)金流量(12,722,601.50)15,785,475.00 27,589,096.43 76,504,500.00 38,960,625.00 累計凈現(xiàn)金流量(12,722,601.50)3,062,873.50 30,651,969.93 107,156,469.93 146,117,094.93 所得稅(15%)2,367,821.25 4,138,364.46 11,475,675.00 5,844,093.75 稅后凈現(xiàn)金流量(12,722,601.50)13,417,653.75 23,450,731.97 65,028,825.00 33,116,

20、531.25 行業(yè)基準利率10%0.90910.90910.82640.82640.7513現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值(11,566,117.02)12,197,989.02 19,379,684.90 53,739,820.98 24,880,449.93 累計稅后凈現(xiàn)金流量(11,566,117.02)631,872.00 20,011,556.90 73,751,377.88 98,631,827.80 項目敏感性分析項目敏感性分析成本波動波動幅度-10%-5%05%10%成本135625296.6143160035.3150,694,774.00158229512.7165764251.4稅后利潤

21、109312805.8102908277.998,631,827.8090099222.0883694694.19利潤率80.6%71.9%65.5%56.9%50.5%收入波動波動幅度-10%-5%05%10%銷售收入251779500265767250279755000293742750307730500稅后利潤74,044,319.1875 85,274,034.58 98,631,827.80107,733,465.36875 118,963,180.7625 利潤率49.1556.6%65.5%71.5%78.95項目風險項目風險來自于政策風險、市場風險、財務(wù)風險來自于政策風險、市場

22、風險、財務(wù)風險來自政策風險的幾種可能 1、對工業(yè)項目產(chǎn)品的規(guī)范要求 2、銀行系統(tǒng)對工業(yè)項目的信貸政策 3、政府對工業(yè)項目規(guī)劃及開發(fā)指標（容積率）最低要求的強制規(guī)定 4、產(chǎn)權(quán)證明的辦理的不確定性市場風險的來源 1、市場供應(yīng)過剩 2、同質(zhì)化產(chǎn)品集中 3、銷售周期長財務(wù)風險：項目運作的現(xiàn)金流、項目開發(fā)周期、項目開發(fā)成本提高風險控制風險控制l各項政策需要確定，主要是規(guī)劃條件、產(chǎn)權(quán)分割辦理、銀行信貸政策、稅費政策（對開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)）等條件的確定l一期產(chǎn)品的成功開發(fā)是項目成功的關(guān)鍵，產(chǎn)品應(yīng)當采取差異化的路線入市，產(chǎn)品和市場高度對接l一期產(chǎn)品建筑以低層為主，縮短建設(shè)周期，節(jié)約建設(shè)成本l以前期產(chǎn)品大部分資

23、金銷售回流為必要條件實施后一期的產(chǎn)品開發(fā)，確保項目資金運作安全l開發(fā)以資金流轉(zhuǎn)最快為第一原則，并非以利潤最大化為第一原則。項目實施到第三期作為整個項目利潤最大化的調(diào)節(jié)關(guān)鍵點。 匯報完畢,謝謝!浦東別墅市場四月月報浦東別墅市場四月月報2008.52008.5本次匯報內(nèi)容本次匯報內(nèi)容第一部分第一部分 上海獨棟別墅市場上海獨棟別墅市場第二部分第二部分 浦東獨棟別墅市場浦東獨棟別墅市場第三部分第三部分 浦東獨棟別墅競爭個案市場分析浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場第五部分第五部分 浦東高端住宅競爭個案市場分析浦東高端住宅競爭個案市場分析第一部分第一部分 上海

24、獨棟別墅市場分析上海獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)明細市場供應(yīng)明細區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱新增面積新增面積新增套數(shù)新增套數(shù)套均面積套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.

25、09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034 4月上海獨棟新增情況月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在從供應(yīng)量看，在3 3月上海獨棟市場大量放量后，月上海獨棟市場大量放量后，4 4月份新增量供應(yīng)有所減少，月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，

26、供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計區(qū)域加大了推案量，總計6.26.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3 3月頂級別墅

27、大量供應(yīng)后，月頂級別墅大量供應(yīng)后，4 4月份佘月份佘山山3 3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.23.2萬方；萬方；本司認為，本司認為，4 4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論市場供應(yīng)結(jié)論市場去化市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去

28、年同期水平；市場成交明細市場成交明細4 4月上海獨棟市場成交前月上海獨棟市場成交前6 6名名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱樓盤名稱去化面積去化面積去化套數(shù)去化套數(shù)成交均價成交均價區(qū)域區(qū)域佘山3號868

29、63229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格市場價格從價格方面來看, 隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元 /平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應(yīng)增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；從供應(yīng)量看，從供應(yīng)量看，4 4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放

30、量最大，為放量最大，為4.34.3萬方，占整個市場供應(yīng)的三分之一；萬方，占整個市場供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，月份新增供應(yīng)的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；但成交體量還未達到去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的

31、政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二部分第二部分 浦東獨棟別墅市場分析浦東獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化市場去化在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價格市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)

32、歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應(yīng)充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；從供應(yīng)量看，在從供應(yīng)量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到從成交量看，受到3 3、4 4月份新增供應(yīng)的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的月份新增供應(yīng)的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4 4月份成交價格進

33、一步提升，達月份成交價格進一步提升，達到到7.47.4萬元的高位運行；萬元的高位運行；雖然受到雖然受到3 3月供應(yīng)迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)月供應(yīng)迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論市場結(jié)論第三部分第三部分 浦東獨棟別墅競爭市場分析浦東獨棟別墅競爭市場分析案名案名九間堂九間堂現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地10.67萬平方米戶數(shù)戶數(shù)50容積率容

34、積率0.27戶均占地戶均占地2-3畝房型面積房型面積700-800地下室面積地下室面積100-200價格價格單價單價70000范圍范圍6000-7000萬折扣情況折扣情況/主力主力6000萬九間堂九間堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價九間堂九間堂/ / / / / / /1 15965964742347423/ / / /目前，該項目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，

35、開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名案名湯臣高爾夫別墅八期湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地3.9萬方戶數(shù)戶數(shù)89戶容積率容積率0.29戶均占地戶均占地1-3畝房型面積房型面積370-470地下室面積地下室面積/價格價格單價單價60000-66000范圍范圍2200-3000萬折扣情況折扣情況/主力主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期湯臣高爾夫別墅八期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套

36、數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價湯臣高爾夫湯臣高爾夫/ / / / / / / / / / / / /該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名案名棕櫚泉花園棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地26.7萬平方米戶數(shù)戶數(shù)/容積率容積率0.3戶均占地戶均占地1-3畝房型面積房型面積460-930地

37、下室面積地下室面積200-380價格價格單價單價60000范圍范圍1200-3700萬折扣情況折扣情況/主力主力1600萬左右棕櫚泉花園棕櫚泉花園1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價棕櫚泉花園棕櫚泉花園/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 3102110213822138221為項目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項目的性價比和稀缺性

38、明顯；案名案名東源麗晶別墅東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地50萬平方米戶數(shù)戶數(shù)558容積率容積率0.36戶均占地戶均占地1-2畝房型面積房型面積258-1200地下室面積地下室面積/價格價格單價單價30000范圍范圍775-2000萬折扣情況折扣情況/主力主力900-1200萬東源麗晶別墅東源麗晶別墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均

39、價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價東源麗晶東源麗晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時間未定；案名案名湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84,樓盤位置樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地24.36萬戶數(shù)戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率容積率0.4

40、6戶均占地戶均占地1-1.5畝房型面積房型面積435-450地下室面積地下室面積135價格價格單價單價40000-45000范圍范圍1500-2000萬折扣情況折扣情況/主力主力1700萬湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園/ / / / / / /10104353435338425384251 14354354217942179該案目前還剩1套獨棟，其

41、他為聯(lián)排別墅；案名案名御翠園御翠園現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地104萬方戶數(shù)戶數(shù)420容積率容積率0.15戶均占地戶均占地0.5-1畝房型面積房型面積295-318地下室面積地下室面積150-170價格價格單價單價58000-74000（價格包含地下室）范圍范圍2600-3600折扣情況折扣情況/主力主力2600御翠園御翠園1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積

42、成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價御翠園/ / / / / / /10103136313684958849582323712871289099190991本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名案名俐馬花園四期俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在

43、273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地22萬方戶數(shù)戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率容積率0.5戶均占地戶均占地0.5-1畝房型面積房型面積273-304地下室面積地下室面積144-152價格價格單價單價56000-72000范圍范圍1500-2200折扣情況折扣情況/主力主力2000萬左右俐馬花園四期俐馬花園四期4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價俐馬花園俐馬花園1212350335036468664686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所

44、有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應(yīng)市場供應(yīng)受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場去化市場價格市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也

45、帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應(yīng)量看，從供應(yīng)量看，4 4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有1616套房源，為綠套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3 3月相比有所上升，為月相比有所上升，為3037030370元元/ /平平方米；方米；盡管盡管3 3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)月供應(yīng)迅速增加，可以暫時緩

46、解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；場看好；市場結(jié)論市場結(jié)論第五部分第五部分 浦東高端住宅競爭市場分析浦東高端住宅競爭市場分析案名案名仁恒河濱城仁恒河濱城近期動態(tài)近期動態(tài)開發(fā)商開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推

47、298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地31.6萬平方米容積率容積率2.3房型面積房型面積150-153價格價格單價單價36000元總價范圍總價范圍540裝修標準裝修標準/主力主力540該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；仁恒河濱城仁恒河濱城1 1月月2 2月月月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交

48、成交均價均價仁恒河濱城仁恒河濱城9393140441404433068330687 71056105630774307746969104311043132492324926464967696763347233472案名案名盛大金磐花園盛大金磐花園近期動態(tài)近期動態(tài)開發(fā)商開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；樓盤位置樓盤位置銀城南路218號產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地3.65萬平方米容積率容積率3.5房型面積房型面積200-700價格價格單價單價55000-60000總價范圍總價范圍

49、1100-3600萬裝修標準裝修標準4000元主力主力1200萬1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價盛大金磐盛大金磐1 130230239278392782 256656641804418042 260460437958379581 13023023908639086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園盛大金磐花

50、園案名案名財富海景花園財富海景花園近期動態(tài)近期動態(tài)開發(fā)商開發(fā)商 上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地4.86萬平方米容積率容積率2.21房型面積房型面積250-350價格價格單價單價50000總價范圍總價范圍1250-1750萬裝修標準裝修標準4000-5000主力主力1650萬1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積

51、成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價財富海景財富海景3434118191181952334523342 26776774323343233/ / / /2 26656654696146961財富海景花園財富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；案名案名裕龍花園裕龍花園近期動態(tài)近期動態(tài)開發(fā)商開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置樓盤位置源深路199弄產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃占地占地12.8萬方容積率容積率1房型面積房型面積152-330價

52、格價格單價單價34500總價范圍總價范圍524-1100萬裝修標準裝修標準/主力主力600-700萬1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價成交成交套數(shù)套數(shù)成交成交面積面積成交成交均價均價裕龍花園裕龍花園1 127227230756307561 127227230282302821 11971973082730827/ / / /3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;裕龍花園裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，在春節(jié)銷售淡季以

53、及政策的影響下，2 2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同期水平；期水平；從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個產(chǎn)生了深遠的影響；

54、以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；獨棟市場的量價齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；后續(xù)市場看好；結(jié)語結(jié)語匯報結(jié)束匯報結(jié)束敬請指導敬請指導浦東別墅市場四月月報浦東別墅市場四月月報2008.52008.5本次匯報內(nèi)容本次匯報內(nèi)容第一部分第一部分 上海獨棟別墅市場上海獨棟別墅市場第二部分第二部分 浦東獨棟別墅市場浦東獨

55、棟別墅市場第三部分第三部分 浦東獨棟別墅競爭個案市場分析浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場第五部分第五部分 浦東高端住宅競爭個案市場分析浦東高端住宅競爭個案市場分析第一部分第一部分 上海獨棟別墅市場分析上海獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)明細市場供應(yīng)明細區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱新增面積新增面積新增套數(shù)新增套數(shù)套均面積套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330

56、.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034 4月上海獨棟新增情況月上海獨棟新增情況目前，推盤主

57、力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在從供應(yīng)量看，在3 3月上海獨棟市場大量放量后，月上海獨棟市場大量放量后，4 4月份新增量供應(yīng)有所減少，月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計區(qū)域加大了推案量，總計6.26.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)

58、，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3 3月頂級別墅大量供應(yīng)后，月頂級別墅大量供應(yīng)后，4 4月份佘月份佘山山3 3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.23.2萬方；萬方；本司認為，本司認為，4 4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升

59、；觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論市場供應(yīng)結(jié)論市場去化市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；市場成交明細市場成交明細4 4月上海獨棟市場成交前月上海獨棟市場成交前6 6名名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔

60、行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱樓盤名稱去化面積去化面積去化套數(shù)去化套數(shù)成交均價成交均價區(qū)域區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格市場價格從價格方面來看, 隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元 /平米的高位運行；